Земельный участок усн расходы

06.03.2018 Выкл. Автор admin

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом «доходы минус расходы», в апреле 2008 года приобрел земельный участок, ранее находящийся в муниципальной собственности, за 500 000 рублей (кадастровая стоимость — 20 млн. руб.). Земельный участок располагается под зданием, принадлежащим ИП на праве собственности и используемым им в производственной деятельности. В 2011 году ИП продает земельный участок за 550 000 рублей. Земельный участок учитывался на счете 01. Каким образом учитываются затраты на приобретение земельного участка, а также доходы, связанные с его продажей?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Индивидуальный предприниматель не вправе отнести затраты на приобретение земельного участка к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Выручка, полученная индивидуальным предпринимателем от продажи земельного участка, признается в составе доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в размере 550 000 рублей.

Обоснование вывода:

Порядок признания расходов, связанных с приобретением земельного участка

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Перечень данных расходов является исчерпывающим.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики уменьшают полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).
При этом п. 4 ст. 346.16 НК РФ установлено, что в целях применении гл. 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства и нематериальные активы, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля не относится к амортизируемому имуществу, поэтому расходы в виде стоимости земельного участка к расходам на приобретение основных средств не относятся.
В связи с этим, а также на основании того, что перечень расходов, учитываемых при определении налоговой базы при УСН, установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ, не предусматривает расходы на приобретение земельных участков, такие расходы учитываться при налогообложении не должны. Аналогичный вывод представлен в письмах Минфина России от 30.06.2011 N 03-11-06/2/101, от 16.09.2010 N 03-11-06/2/145, от 31.01.2008 N 03-11-04/3/36, от 18.04.2006 N 03-11-04/2/84.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации индивидуальный предприниматель не вправе отнести затраты на приобретение земельного участка к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В то же время в соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения уменьшают доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров. В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Таким образом, доходы, полученные от реализации земельного участка, могут быть уменьшены на расходы, связанные с приобретением этого земельного участка, но только в том случае, если земельные участки изначально приобретались налогоплательщиком с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации. Аналогичный вывод представлен в письмах Минфина России от 08.04.2011 N 03-11-06/2/46, от 08.06.2011 N 03-11-06/2/91.
По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации признание в расходах стоимости участка при его продаже приведет к спору с налоговыми органами. Связано это с тем, что в данном случае земельный участок при его приобретении был учтен в бухгалтерском учете в качестве основного средства (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств») и предназначался для использования в производственной деятельности, а не для перепродажи. Подобные выводы представлены в письме Минфина России от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174 в отношении объекта основных средств здания. На наш взгляд, признание таких расходов было бы возможно, если бы участок изначально был принят к учету в качестве товара (учтен на счете 41).

Порядок определения доходов от продажи земельного участка

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ организации, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. При этом п. 2 ст. 249 НК РФ предусматривает, что доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав определяются исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.
Таким образом, выручка, полученная индивидуальным предпринимателем, от продажи земельного участка, признается в составе доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в размере 550 000 рублей (а не в размере кадастровой стоимости земельного участка).

К сведению:
Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
Реализация земельного участка оформляется договором купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При этом согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ).
Кроме того, согласно п. 30 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре.
Таким образом, стороны договора купли-продажи вправе самостоятельно установить приемлемую для них цену продажи земельного участка. Из вышеизложенного следует, что при продаже земельного участка продавец может установить любую цену реализации. Вместе с тем при совершении операций купли-продажи имущества по цене ниже его рыночной стоимости следует учитывать положения ст. 40 НК РФ. Для целей налогообложения порядок определения рыночной цены установлен ст. 40 НК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Степовая Яна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Мельникова Елена

10 августа 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Учет при купле-продаже земельного участка

Вопрос-ответ по теме

Наша компания ООО, применяет УСН (доходы минус расходы), покупаем по договорам купли-продажи у ИП земельный участок (категория земель: сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование под личное подсобное хозяйство); земельный участок и жилой дом (одноэтажный), местонахождение Ленинградская обл. Становимся собственниками и все продаем через три месяца. Подскажите, пожалуйста, как вести бухучет и налоговый учет по этим сделкам? Какие налоги будем уплачивать, и в каком размере? Как повлияет покупка и продажа выше указанных объектов на Единый налог?

1. Ключевой момент – вы сами решаете, как учесть земельный участок и жилой дом. В вашем случае это могут быть как материалы, так и основные средства. В зависимости от вашего выбора, зависит бухгалтерский и налоговый учет при УСН.

2. Вам удобней учесть объекты как материалы.

Если вы сразу знаете, что в скорости недвижимость продадите, то приходуйте ее товар. Ведь товар – это любое имущество, предназначенное для реализации. (п. 3 ст. 38 НК РФ). Стоимость не имеет значения.

Тогда учитывайте недвижимость как товар в бухучете. Проводки такие:

Дт 41 Кт 60

— оприходована недвижимость в качестве товара

Дт 60 Кт 51

Дт 62 Кт 90 субсчет «Выручка»

Дт 90 субсчет «Себестоимость продаж» Кт 41

— списана покупная стоимость недвижимости

В налоговом учете покупную стоимость товаров вы списываете на расходы в момент реализации (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При условии, что стоимость недвижимости поставщику прежде была оплачена. Такое правило можно применить и к земельному участку (Письмо Минфина России от 28.02.2013 N 03-11-06/2/5946).

3. Если учтете недвижимость в качестве основных средств, обратите внимание на следующие особенности.

Жилой дом является основным средством. Поэтому в бухучете его нужно оприходовать на счет 01 и начинать амортизировать. С 2016 году для малых предприятия ввели упрощенные правила амортизации основных средств. Подробности посмотрите здесь:

Изменение № 3. Основные средства удобно амортизировать раз в год

Про бухучет у нас подробная книга. Вот нужная вам глава: http://e.26-2.ru/book-page.aspx?aid=337783

В налоговом учете при УСН стоимость дома вы можете списать на расходы в первый год эксплуатации. Об этом материал:

Налоговый учет основных средств при УСН

Если в течение трех лет после списания расходов в налогом учете вы продадите дом, придется списанные суммы восстановить, налог за прошлые годы пересчитать, и сдать уточненные декларации. Об этим правилам статья:

Из-за продажи основного средства пересчитайте упрощенный налог

4. Еще важный нюанс. Земля не является амортизируемым имуществом. И на расходы в бухучете не списывается. Аналогично она не списывается на расходы и в налоговом учете при УСН. Это обусловлено тем, что земельные участки не относятся к основным средствам для целей гл. 26.2 НК РФ, поскольку не признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16, п. 2 ст. 256 НК РФ, Письма Минфина России от 16.09.2010 N 03-11-06/2/145, от 15.04.2009 N 03-11-06/2/65 (п. 2)).

Земельный участок усн расходы

Если фирма приобрела участок земли и планирует использовать в своей деятельности как основное средство, то его стоимость нельзя учесть в расходах. Земля не относится к амортизируемым объектам, а исходя из требований Налогового кодекса*(1) стоимость только амортизируемого имущества «упрощенец» имеет право включить в состав расходов на приобретение основных средств*(2).

Также в этом случае организации придется отразить стоимость земельного участка в бухгалтерском учете. Ведь «упрощенцы» не освобождены от обязанности вести бухгалтерский учет основных средств и нематериальных активов. Причем это касается и тех компаний, которые платят налог с объекта «доходы»*(3).

Другое дело, если земельный участок фирма приобрела для последующей перепродажи. Тогда его стоимость можно учесть в расходах в размере фактических затрат на приобретение. Но сделать это компания вправе только на дату реализации земельного участка*(4). То есть в этой ситуации земля будет являться товаром, а учет товаров на УСН ведется по другим правилам.

Напомним, что датой реализации товара у компаний на «упрощенке» считается дата перехода права собственности к покупателю независимо от того, поступила от него оплата или нет. Именно на этот момент времени компания-продавец имеет право отразить стоимость товара в расходах при условии, что за реализованный товар она полностью рассчиталась с поставщиком.

А поскольку сделки по купле-продаже земли подлежат госрегистрации*(5), то списать стоимость земельного участка в расходы, а также отразить доход от его реализации компания-продавец сможет только на дату внесения записи о смене собственника в Единый государственный реестр прав*(6).

Обратите внимание: в данном случае земельный участок — не основное средство, а товар. Поэтому на него не распространяются положения Налогового кодекса*(7) о том, что расходы учитываются на момент документально подтвержденного факта подачи документов на госрегистрацию и должны равномерно распределяться в течение года.

Пример
Компания на УСН с объектом «доходы минус расходы» приобрела земельный участок стоимостью 800 000 руб.
Вариант 1.
Земельный участок приобретен для собственного использования.
В налоговом учете стоимость участка (800 000 руб.) не отражается. В бухгалтерском учете компания сделает такие проводки:

Дебет 08-1 Кредит 60
— 800 000 руб. — приобретен земельный участок (на дату перехода права собственности, т.е. на дату госрегистрации);
Дебет 60 Кредит 51
— 800 000 руб. — перечислена оплата поставщику;
Дебет 01 Кредит 08-1
— 800 000 руб. — земельный участок введен в эксплуатацию (на дату акта ОС-1).

Вариант 2.
Земельный участок приобретен для перепродажи.
Допустим, земельный участок (полностью оплаченный) впоследствии был реализован в июне 2011 г. за 950 000 руб. Оплата от покупателя поступила в этом же месяце единовременно.

В налоговом учете доходы и расходы от реализации участка отражаются единовременно на дату перехода права собственности к покупателю. Тогда в книге учета доходов и расходов во II квартале 2011 г. (на дату госрегистрации смены собственника) фирма-продавец сделает такие записи:

— 950 000 руб. — отражен доход от реализации товара (земельного участка);
— 800 000 руб. — отражен расход (стоимость реализованного товара).
Бухгалтерский учет товаров компания на «упрощенке» имеет право не вести. Но если она это делает, то необходимо сделать следующие проводки:
Дебет 41 Кредит 60
— 800 000 руб. — приобретен товар (земельный участок);
Дебет 60 Кредит 51
— 800 000 руб. — перечислена оплата поставщику;
Дебет 90-1 Кредит 62
— 950 000 руб. — отражена выручка от реализации земельного участка (на дату госрегистрации смены собственника);
Дебет 90-2 Кредит 41
— 800 000 руб. — списана стоимость земельного участка (на дату госрегистрации смены собственника).

Вместе с тем если компания, применяющая УСН, в рамках своей уставной деятельности приобретает земельные участки для перепродажи (в качестве товара), то их стоимость может уменьшать выручку от реализации участков.

Исходя из положений статьи 38 Налогового кодекса понятие «товар» включает в себя любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Однако, по нашему мнению, формулировка, данная в подпункте 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса, позволяет применить понятие «товар» к земельным участкам не всегда. Учесть землю в качестве товара могут только те организации, которые приобретают ее именно для перепродажи.

Поэтому полагаем, что компания на «упрощенке», купившая земельный участок после 1 января 2006 года для собственных нужд, но впоследствии его реализовавшая, не может включить стоимость участка в состав расходов и уменьшить доходы при налогообложении. Это может повлечь существенные налоговые риски.

Как учесть в расходах земельный участок при его продаже на УСН

Вопрос-ответ по теме

При покупке земельного участка 2013году данная сумма не была отражена в расходах, в2016 год. этот участок продали. Надо доход показать, а как быть с расходами (как их в данной ситуации отразить сделать корректировку но за какой год?).

Земельный участок не является амортизируемым имуществом, поэтому при покупке учесть в расходах на УСН стоимость участка нельзя. Возможность учесть стоимость участка в расходах при продаже земли зависит от того, для каких целей был приобретен участок:

-если земля была куплена для дальнейшей перепродажи и учтена как товар. При реализации участка учтите его стоимость в расходах по налогу. Сделать это нужно в том же налоговом периоде, когда состоялась продажа. Уточненную декларацию за прошлые года не подавайте;

— если земельный участок изначально покупался для собственной деятельности и был учтен как основное средство. При продаже учесть в расходах стоимость продаваемой земли нельзя. Поэтому уточненку по УСН за прошлые года также подавать не нужно.

Можно ли учесть при упрощенке расходы на приобретение земельного участка (стоимость участка, услуги специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового учета)

Возможность включения тех или иных затрат в состав расходов при расчете единого налога зависит от того, входят ли они в перечень, предусмотренный пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

Услуги специализированных организаций по изготовлению правоустанавливающих документов на землю и документов о межевании земельных участков предусмотрены в этом перечне, и их можно включить в расходы (подп. 29 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, письмо Минфина России от 18 апреля 2006 г. № 03-11-04/2/84).

В перечень расходов, учитываемых при расчете единого налога, входят затраты на приобретение основных средств и материальные расходы (подп. 1 и 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). В составе основных средств земельный участок учитывать нельзя, так как он не является амортизируемым имуществом (п. 4 ст. 346.16 и абз. 1 п. 2 ст. 256 НК РФ). Аналогичной точки зрения придерживаются контролирующие ведомства (см., например, письма Минфина России от 15 апреля 2009 г. № 03-11-06/2/65, от 18 апреля 2006 г. № 03-11-04/2/84) и арбитражные суды (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 14 марта 2006 г. № 14231/05, ФАС Центрального округа от 27 сентября 2007 г. № А08-3405/06-20, Поволжского округа от 10 августа 2006 г. № А65-11934/2005-СА2-11). Несмотря на то что Президиум ВАС РФ и окружные суды высказали свою точку зрения в отношении учета расходов на приобретение земельных участков организациями на общей системе налогообложения, данные выводы можно распространить и на организации, применяющие упрощенку (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

В составе материальных расходов должны учитываться затраты на приобретение неамортизируемого имущества. При расчете единого налога эти расходы включаются в налоговую базу в полном объеме после ввода объекта в эксплуатацию (абз. 2 п. 2 ст. 346.16, подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ). Однако законодательство не содержит понятия «ввод в эксплуатацию земельного участка». Поэтому в составе материальных расходов при расчете единого налога при упрощенке стоимость земельного участка также учесть нельзя. Такой вывод следует из положений письма Минфина России от 9 марта 2006 г. № 03-03-04/1/201. В этом письме финансовое ведомство сделало выводы в отношении учета стоимости земельного участка в составе материальных расходов при расчете налога на прибыль. Однако их можно распространить и на учет таких затрат при расчете единого налога при упрощенке (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Если земельный участок был приобретен для перепродажи, он должен учитываться в составе товаров (п. 3 ст. 38 НК РФ). При реализации такого участка полученные доходы можно уменьшить на сумму расходов, связанных с его приобретением и реализацией (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Стоимость земельного участка отражается в расходах после передачи права собственности на него покупателю (письмо Минфина России от 3 ноября 2011 г. № 03-11-06/2/153). Затраты по доведению товара до состояния, в котором он пригоден для реализации (например, на благоустройство земельного участка перед его продажей), при расчете единого налога не учитываются (письмо Минфина России от 8 июня 2011 г. № 03-11-06/2/91).

Стоимость земельного участка, предназначенного для перепродажи, включите в расчет налоговой базы только при одновременном выполнении трех условий:

  • участок получен от прежнего владельца;
  • участок оплачен прежнему владельцу;
  • участок реализован покупателю.

Такие правила установлены пунктом 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Если же земельный участок организация использовала в своей деятельности, а потом продала, его стоимость не включайте в расходы. Это объясняется тем, что при расчете единого налога можно учесть только стоимость товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (а не всех реализованных товаров). Такие правила установлены подпунктом 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 8 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/46.

Расходы по приобретению земельного участка в расход по УСН

Вопрос-ответ по теме

ИП находится на УСН, объект налогообложения «Доходы минус расходы».При осуществлении предпринимательской деятельности использовал земельный участок в аренде, платил арендную плату. В 2013 году приобретает этот участок в собственность, в том же месяце его продает. Вопрос: имеет ли ИП право учесть расходы по приобретению земельного участка в расходах по УСН за 2013 год?

Т.к. земельный участок был куплен для перепродажи, он признается товаром и расходы на его приобретение учитываются при определении налоговой базы в момент реализации участка – подпункт 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

О боснование данной позиции приведено ниже в статье журнала «Учет в сельском хозяйстве», которую Вы можете найти в закладке Журналы Системы Главбух

Статья: Хозяйство купило земельный участок

Если хозяйство работает на «упрощенке»

При «упрощенке» с объектом «доходы минус расходы» налогоплательщики вправе признать расходы на приобретение основных средств ( подп. 1 п. 1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ ). Однако земельные участки не относятся к основным средствам, так как не признаются амортизируемым имуществом. В связи с этим Минфин России в письмах от30июня 2011г. №03-11-06/2/101и от 15апреля 2009г. №03-11-06/2/65 сделал вывод о том, что расходы на приобретение земельных участков не учитываются для целей налогообложения.

Между тем, если земельный участок приобретается для перепродажи, он признается товаром и расходы на его приобретение учитываются при определении налоговой базы в момент реализации участка – подпункт 23пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ ( письмо Минфина России от8 апреля 2011г. №03-11-06/2/46 ).*

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ», № 4, АПРЕЛЬ 2013

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.