Земельный участок на котором расположен приобретенный жилой дом

07.03.2019 Выкл. Автор admin

На приобретенном участке расположен недостроенный дом: как быть с имущественным налоговым вычетом?

Налогоплательщик приобрел земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством жилой дом, в настоящее время достраиваемый.

Разъяснено, что это лицо вправе получить имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение этого участка, если у него на землю и дом зарегистрировано право собственности. При этом он не может рассчитывать на вычет по расходам, произведенным на достройку жилого дома.

Однако налогоплательщик будет иметь право на вычет в размере фактически произведенных расходов на приобретение земельного участка и жилого дома (включая расходы на его достройку), не превышающих 2 млн руб., в следующей ситуации. Он впервые обратится за получением вычета только после завершения строительства дома и получения нового свидетельства о госрегистрации права собственности на него.

Имущественный налоговый вычет при приобретении земельных участков

До недавнего времени имущественные налоговые вычеты при приобретении любых земельных участков налогоплательщикам не предоставлялись. Действующая с 1 января 2010 г. редакция нормы пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ теперь прямо предусматривает возможность получения имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов «на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации. земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них». О нюансах получения имущественного налогового вычета при приобретении земельных участков и пойдет речь в данной статье.

Следует предположить, что в отношении земельных участков в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ речь идет только о расходах на их приобретение, т.к. возможность расходования средств физического лица на строительство земельного участка в практическом плане представляется малореальной.
Современное изложение этой части нормативного предписания можно признать неудачным еще по одной причине. Из-за упоминания в тексте нормы объектов недвижимости во множественном числе («земельных участков»; участков, на которых расположены приобретаемые «жилые дома») при применении данного предписания в его буквальном значении налогоплательщик может столкнуться с отказом в предоставлении вычета по расходам, связанным с приобретением как одного земельного участка, так и участка, на котором расположен только один жилой дом. Тем не менее, на наш взгляд, подобное ограничительное толкование нормы при подготовке проекта изменений все же не предполагалось законодателем. В связи с этим, в т.ч. и до внесения соответствующих уточнений в текст НК РФ, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории Российской Федерации:
земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства;
земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом.
Правомерность такого толкования подтверждается и в разъяснениях налоговых органов, считающих, например, что налогоплательщик — покупатель земельного участка с жилым домом или земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, вправе получить имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, если сделка осуществлена после 1 января 2010 г.

В свою очередь, вычет может быть предоставлен и по расходам на приобретение нескольких земельных участков.
Получение имущественного налогового вычета при приобретении иных земельных участков, не отвечающих вышеназванным критериям, НК РФ по-прежнему не предусматривает.
Получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, законодателем поставлено в прямую зависимость от установленного целевого назначения приобретаемого участка.
Земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, в действующем российском законодательстве отграничен от дачного, садового, приусадебного, огородного и других видов участков.
Соответственно, по данному основанию налогоплательщик не имеет права на вычет по расходам на приобретение земельного участка, изначально не предназначавшегося для индивидуального жилищного строительства, на котором впоследствии тем не менее был возведен жилой дом.
Под объектом индивидуального жилищного строительства в п. 3 ст. 48 и пп. 1 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ понимается отдельно стоящий жилой дом, имеющий не более трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи.
В действующем законодательстве объекты индивидуального жилищного строительства обычно отграничиваются от иных жилых строений, в т.ч. дачных, садовых домов. На этом основании можно сделать вывод, что не являющиеся жилыми домами жилые строения не могут быть признаны объектами индивидуального жилищного строительства. Следовательно, вычет по данному основанию не может быть предоставлен по расходам на приобретение земельного участка, предоставленного для строительства жилого объекта, не соответствующего критериям, предусмотренным для объекта индивидуального жилищного строительства. Например, по данному основанию не может быть получен вычет по расходам на приобретение земельного участка, предоставленного для строительства:
— комплекса жилых домов;
— жилого дома, имеющего более трех этажей;
— жилого дома, предназначенного для проживания более чем одной семьи;
— не являющегося жилым домом жилого объекта — жилого строения, дачного дома, садового дома.
По нашему мнению, приобретением земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, может быть признано в т.ч. приобретение дачного земельного участка. На основании ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон N 66-ФЗ) предоставление гражданину дачного земельного участка предусматривает возможность возведения на нем жилого строения, как без права, так и с правом регистрации проживания в нем.
Несколько более сложной выглядит ситуация с решением вопроса о возможности получения имущественного налогового вычета в связи с приобретением садовых земельных участков. Так, согласно ст. 1 Закона N 66-ФЗ садовый земельный участок предназначен для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха с правом возведения жилого строения (без права регистрации проживания в нем) и хозяйственных строений и сооружений.
По данному вопросу в Письме Управления Роснедвижимости по Московской области от 01.09.2009 N 25582-1/6914, например, дополнительно разъяснено, что понятия «садовый земельный участок» и «земельный участок для ведения садоводства» допустимо считать равнозначными, поскольку земельным законодательством не предусмотрено различий в определении правового режима указанных земель, если они относятся к одной и той же категории.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П рассматриваемая норма Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» была признана не соответствующей Конституции РФ в той части, в которой ею ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
При этом Конституционный Суд РФ отметил, что Градостроительный кодекс РФ (ч. 2 ст. 35) позволяет включать в состав жилых зон зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, а также зоны жилой застройки иных видов, поэтому в отношении земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства или дачного хозяйства, на которых фактически возведены индивидуальные жилые дома, в настоящее время возникают практически идентичные правовые режимы.
С учетом изложенной позиции КС РФ следует признать право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, в т.ч. и при приобретении садового земельного участка.

Примечание. С учетом изложенной в Постановлении от 14.04.2008 N 7-П позиции КС РФ следует признать право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, в т.ч. и при приобретении садового земельного участка.

В свою очередь, исходя из определений, установленных в ст. 1 Закона N 66-ФЗ, не возникает оснований для получения имущественного налогового вычета при приобретении огородных земельных участков, т.к. такой участок допускает только возможность возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.
На основании абз. 5 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет может быть предоставлен только после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.
Для данного случая норма НК РФ не уточняет, что такой дом в свидетельстве обязательно должен быть отнесен именно к категории жилых домов. Однако в абз. 23 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при получении вычета в связи с приобретением земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, необходимо представить документы:
— подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем;
— подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.
На основании указанных норм можно сделать следующие выводы.
1. Право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории Российской Федерации земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, налогоплательщик получает с момента оформления свидетельства о праве собственности на любой построенный на этом участке дом (в т.ч. и не отвечающий критериям, установленным для жилого дома).
2. Реальную возможность получить имущественный налоговый вычет по данному основанию налогоплательщик получает только после того, как построенный им дом будет признан жилым домом и это будет подтверждено соответствующим свидетельством.
При приобретении земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом, целевое назначение данного участка для законодателя не имеет значения. На этом основании можно сделать вывод, что налогоплательщик вправе претендовать на получение вычета по расходам на приобретение в т.ч. не предназначенного для индивидуального жилищного строительства земельного участка, на котором фактически было возведено жилье, признанное в установленном порядке именно жилым домом.
Поскольку НК РФ предусматривает возможность получения имущественного налогового вычета только по одному из поименованных объектов недвижимости, налогоплательщик не вправе воспользоваться данным вычетом в размере общей стоимости жилого дома и земельного участка, т.к. такой вычет предоставляется исходя из стоимости либо земельного участка, либо расходов на приобретение (строительство) жилого дома.

Следует также обратить внимание, что, в отличие от получения вычета в связи с приобретением жилья, современное изложение текста ст. 220 НК РФ:
— не предусматривает каких-либо ограничений на получение имущественного налогового вычета при приобретении земельных участков, которые предоставлены для индивидуального жилищного строительства либо на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них по сделке, заключенной между любыми взаимозависимыми лицами;
— допускает возможность получения вычета по средствам, выделенным налогоплательщику из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов для приобретения вышеуказанных земельных участков;
— не допускает возможность применения правил распределения вычета на основании письменного заявления для покупателей — совладельцев земельного участка, оформивших покупку в общую совместную собственность.

Право на имущественный налоговый вычет при покупке земельного участка с садовым домом

Куплен земельный участок и расположенный на нём садовый дом. Данные объекты недвижимости приобретены по одному договору купли-продажи, в котором отдельно указывается цена земельного участка (200 000руб.) и цена садового дома (500 000 руб.). Оформлены два свидетельства о государственной регистрации права собственности. В свидетельствах права собственности объекты права описаны так: 1-этажное деревянное строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке и земельный участок, относящийся к категории земель «земли населённых пунктов» с разрешённым использованием — для садоводства.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 220 Налогового кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведённых налогоплательщиком расходов на приобретение на территории Российской Федерации «жилого дома», «квартиры», «комнаты» или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Возникает ли право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 220 Налогового кодекса при покупке описанных выше объектов недвижимости — земельного участка и садового дома?

Благодарю за ответ.

Доброго дня! Ситуация неоднозначная.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29 октября 2010 г. N 03-04-05/7-652

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
При этом общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, не может превышать 2 000 000 руб.
Относительно предоставления имущественного налогового вычета по садовому дому сообщаем следующее.
Кодекс не содержит определения термина «жилой дом». В связи с этим подлежит применению п. 1 ст. 11 Кодекса, предусматривающий, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.
Согласно ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилой дом относится к жилым помещениям.
При этом в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами.
В настоящее время порядок признания помещения жилым помещением установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (в ред. 02.08.2007 — прим. моё) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
На основании данного Постановления признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия помещения установленным требованиям. По окончании своей работы комиссия составляет в 3 экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания по установленной форме.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» владелец дачного земельного участка имеет право возведения на нем жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации в нем.
Таким образом, если садовый дом соответствует предусмотренным для жилых помещений требованиям и признан жилым домом на основании заключения вышеуказанной межведомственной комиссии, то его владелец вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса.
Для получения информации о документах, необходимых для получения имущественного налогового вычета, следует обратиться в налоговый орган по месту жительства.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
Думаю, что лучше письменно обратиться в ИФНС за разъяснениями.

Можно ли использовать имущественный налоговый вычет на дом, а на земельный участок уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов?

Был приобретен земельный участок по ДКП. Затем на этом участке был задекларирован по дачной амнистии жилой дом.

В собственности и то и то менее 3-х лет.

При продаже в ДКП планируется указать в явном виде отдельно стоимость дома и отдельно стоимость земельного участка.

1. Можно ли указать стоимость дома и земельного участка в ДКП раздельно и на продажу дома использовать имущественный налоговый вычет (1 млн.), а на продажу земельного участка уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов (которая подтверждена предыдущим ДКП)?

2. Возможен ли альтернативный вариант — продажу оформить двумя ДКП — отдельным на дом и отдельным на земельный участок? при этом возможно ли применить указанный выше механизм по уменьшению налогообложения?

* При ответе обязательно разъяснение с использованием ссылок на пункты НК РФ (и других нормативных документов)

Ответы юристов (6)

Татьяна, добрый вечер! Так сделать не получиться поскольку предусмотренный ст. 220 НК имущественный налоговый вычет представляется в размере 1 млн. руб в целом.

вместо него может быть предоставлен вычет на сумму расходов, понесенных на приобретение продаваемого объекта недвижимости.

по этой же причине бессмысленно делать два договора ДКП, плюс ко всему скорее

1) имущественный налоговый вычет предоставляется: в
размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
___
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
имущества.

Есть вопрос к юристу?

Нет, так сделать не получится, нельзя отдельно продать дом и отдельно участок, даже если это все оформляется одним договором в целях уменьшения налогового бремени.

Поэтому Вы можете либо воспользоваться вычетом, либо уменьшить доход на сумму произведенных расходов. При этом это будет осуществлено сразу и на дом и на земельный участок, разделить нельзя.

Еще как вариант в целом сумму продажи указать не более 1 млн. руб., в этом случае с учетом применения вычета, налог платить не будете.

Что касается уменьшения на сумму расходов, то тут стоит учесть следующее:

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 05.04.2016, с изм. от 13.04.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2016)

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы:
расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества, внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
расходы на приобретение или увеличение доли в уставном капитале общества.
При отсутствии документально подтвержденных расходов на приобретение доли в уставном капитале общества имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в результате прекращения участия в обществе, не превышающем в целом 250 000 рублей за налоговый период.
При продаже части доли в уставном капитале общества, принадлежащей налогоплательщику, расходы налогоплательщика на приобретение указанной части доли в уставном капитале учитываются пропорционально уменьшению доли такого налогоплательщика в уставном капитале общества.
При получении дохода в виде выплат участнику общества в денежной или натуральной форме в связи с уменьшением уставного капитала общества расходы налогоплательщика на приобретение доли в уставном капитале общества учитываются пропорционально уменьшению уставного капитала общества.
Если уставный капитал общества был увеличен за счет переоценки активов, при его уменьшении расходы налогоплательщика на приобретение доли в уставном капитале учитываются в сумме выплаты участнику общества, превышающей сумму увеличения номинальной стоимости его доли в результате переоценки активов.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Из разъяснений Министерства Финансов РФ следует, что при приобретении земельного участка и строения на нем рассматривается как один объект, поэтому не получиться«… на продажу дома использовать имущественный налоговый вычет (1 млн.), а на продажу земельного участка уменьшить налоговую базу на сумму
произведенных расходов (которая подтверждена предыдущим ДКП)»

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 декабря 2011 г. N 03-04-05/5-986
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в связи с приобретением земельного участка и жилого дома и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 п. 1 ст. 220 Кодекса (в редакции, действующей с 2010 г.) предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Из данной нормы следует, что в случае приобретения земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, жилой дом и земельный участок рассматриваются для целей получения имущественного налогового вычета как один объект.
В этом случае в расходы на приобретение жилого дома включаются также расходы на приобретение земельного участка, на котором расположен этот жилой дом.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
01.12.2011

Оформить продажу двумя ДКП — отдельным на дом и отдельным на земельный участок в данном случае не получиться в силу ст. 35 ЗК РФ:

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Не согласен с коллегами. В вашем случае можно применить и вычет по дому и расходы на приобретение зем. участка если вы в договоре отдельно выделите стоимость дома и отдельно участка.

Есть соответствующие письмо Минфина РФ:

Вопрос: В 2011 г. физлицо приобрело жилой дом стоимостью 990 тыс. руб., затем приватизировало земельный участок (ИЖС), на котором находится жилой дом. В 2012 г. физлицо продало жилой дом и земельный участок. В договоре купли-продажи указаны два объекта: жилой дом стоимостью 900 тыс. руб. и земельный участок стоимостью 860 тыс. руб.
Вправе ли физлицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. при продаже земельного участка и одновременно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (расходы на покупку жилого дома в 2011 г.)?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 октября 2013 г. N 03-04-05/44008
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в указанной статье Кодекса не установлено.
В отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.
Таким образом, при продаже земельного участка возможно использование права на получение имущественного налогового вычета в размере суммы, полученной от его продажи, но не превышающей 1 000 000 руб. При продаже жилого дома возможно уменьшение полученного дохода на расходы по его приобретению.
При получении отрицательной разницы налоговая база признается равной нулю.
Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
21.10.2013

По аналогичному вопросу однажды мною направлялось обращение в Министерство финансов РФ.

Минфин переслал обращение для рассмотрения в Управление ФНС по Томской области.

УФНС по ТО дало разъяснения о том, что да, можно получить отдельно вычет на жилой дом в размере 1 млн. рублей и отдельно вычесть расходы на покупку земельного участка из его стоимости продажи, т.к. это два отдельных объекта, продаваемых по двум договорам:

МИНФИН РОССИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
УПРАВЛЕНИЕ
ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ
(УФНС России по Томской области)
Об использовании имущественных налоговых вычетов
На Ваш запрос об использовании имущественных налоговых вычетов при исчислении налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) Управление Федеральной налоговой службы по Томской области сообщает следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1; пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества, либо на сумму имущественного налогового вычета, либо на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Учитывая изложенное, в отношении продажи доли в праве собственности на земельный участок Вы имеете право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи земельного участка, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (т.е. 600,0 тыс руб.), а при продаже жилого дома — воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 2 ст. 220 Кодекса – 1,0 млн.руб.

Заместитель руководителя, советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класс
Л.Ю.Самоделова

При обращении непосредственно в ИФНС инспектор был крайне удивлен и также, как коллеги выше, полагала, что такое невозможно. Просила приложить к декларации указанное разъяснение своего же управления.

Я бы рекомендовала Вам во избежание неприятностей сделать аналогичный запрос в свое управление ФНС и получить письменные разъяснения.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 декабря 2011 г. N 03-04-05/5-986
Сальникова Галина

Это разъяснения про вычет при покупке, не при продаже. Плюс в ситуации из письма сразу куплен участок с домом. При покупке в ст. 220 есть оговорка «покупка земельного участка, на котором расположен жилой дом», в этом случае два объекта рассматриваются как один.

Клиент же спрашивает про вычет при продаже, кроме того, у него сначала куплена земля, потом построен дом, в целях налогообложения это два объекта при продаже.

Да, Вы правы, в данном случае действительно возможно применение озвученной в вопросе схемы получения двух вычетов по каждому объекту

Татьяна, приношу свои извинения, что ввел в заблуждение

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Вычет при покупке земельного участка с жилым домом

Вы с мужем имеете право на получение имущественного вычета при покупке зем.участка и дома, размер вычета будет равен 2 млн. руб. Т.к. отдельно получить вычет по земельному участку нельзя. Т.е. землю и дом рассматриваются в данном случае как один объект для получения вычета.

Т.к. у вас общая совместная собственность, то вы должны распределить вычет между собой и написать заявление об этом, посмотрите образец заявления.

Также вы имеете право на получение вычета по уплаченным процентам ипотеки, вычет по процентам будет распределяться согласно написанному вами заявлению. Т.е. нельзя распределить имущественный вычет, например, 50% и 50%, а вычет по процентам 20% и 80% .

Ольга, скорее всего в налоговой вас не правильно поняли, вычет по процентам будет распределяться согласно вашему заявлению с супругом.

Так же, обратите внимание, что если вы распределите вычет как 100% — супругу и 0% — вам, то вы в будущем не теряете право на вычет и сможете получить его при покупке другого объекта недвижимости.

Ольга, если вы распределите 50/50, то вы в будущем не сможете «добрать» до 2 млн., т.к. у вас право на вычет возникло в 2013 году, до изменений, принятых в 2014 году.

По «новым» правилам налогоплательщик имеет право получить вычет по нескольким объектам недвижимости в общей сумме 2 млн. руб., но при условии, что покупка жилья была совершена начиная с 2014 года и до этого момента он не пользовался правом на получение имущественного вычета при покупке жилья.

Ольга, в вашем случае нужно выбирать «Жилой дом с земельным участком». Данный справочник объектов приведен в Приложении N5 к Порядку заполнения формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ), утвержденному Приказом Минфина России от 10.11.2011 N ММВ-7-3/[email protected]

Как получить имущественный налоговый вычет при приобретении жилья в собственность ребенка?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Родители (в том числе приемные), а также усыновители, опекуны и попечители при покупке за свой счет недвижимости (доли в ней) в собственность своего ребенка или подопечного в возрасте до 18 лет имеют право на имущественный налоговый вычет. То есть они могут уменьшить свой доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организациях), на сумму расходов, связанных с приобретением недвижимости (п. 3 ст. 210, пп. 3, 4 п. 1, п. 6 ст. 220 НК РФ). При этом ребенок сохраняет право на получение имущественного налогового вычета в дальнейшем.

Рассмотрим условия получения данного вычета.

1. Расходы, по которым предоставляется имущественный вычет. Размер вычета

Имущественный налоговый вычет предоставляется при покупке жилья — дома, квартиры, комнаты или доли в жилье (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Также вычетом можно воспользоваться при покупке земельного участка или доли в нем, если (пп. 3 п. 1, пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ; ч. 6 ст. 1, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • на участке расположен приобретаемый вами жилой дом;
  • земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства и вы зарегистрировали право собственности на возведенный на нем дом.

Имущественный вычет по указанным объектам недвижимости предоставляется в сумме фактических расходов, но не более 2 млн руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Если право на имущественный вычет по приобретенному объекту недвижимости возникло начиная с 01.01.2014 и вычет использован не полностью, остаток вычета можно использовать в дальнейшем при приобретении (строительстве) другого объекта недвижимости. Перенос остатка вычета на другой объект невозможен, если первый объект недвижимости был приобретен в 2013 г. и ранее ( пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ; п. п. 1 — 3 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ).

Кроме того, у вас есть возможность получить имущественный вычет на сумму процентов по кредиту, израсходованному на приобретение жилья и земельных участков (пп. 4 п. 1, п. 6 ст. 220 НК РФ).

Данный вычет, в отличие от вычета по расходам на строительство или покупку жилья, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимости. Если кредит получен в период с 01.01.2014, указанный вычет ограничен суммой 3 млн руб. И если этот лимит израсходован не полностью, получить остаток вычета при выплате процентов по кредиту за другое жилье нельзя. По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях перекредитования кредитов, полученных до 2014 г., имущественный вычет предоставляется без ограничения (п. п. 4, 8 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

2. Способы получения имущественного налогового вычета

Получить имущественный налоговый вычет можно двумя способами — у работодателя и в налоговом органе. Рассмотрим поочередно каждый из них.

2.1. Получение имущественного налогового вычета у работодателя (работодателей)

Вы можете получить налоговый вычет до окончания календарного года, в котором у вас возникло право на него, обратившись к работодателю с соответствующим заявлением и подтверждением права на получение имущественного налогового вычета, выданным налоговым органом (п. 8 ст. 220 НК РФ).

В данном случае рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте подтверждающие документы

Для подтверждения права на имущественный вычет потребуются (пп. 6, 7 п. 3 ст. 220 НК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минфина России от 04.10.2016 N 03-04-07/57750):

2) свидетельство о рождении ребенка — при приобретении недвижимости в собственность своих детей;

3) решение органа опеки и попечительства об установлении опеки и попечительства — при приобретении недвижимости в собственность своих подопечных;

4) договор о приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную недвижимость или долю в ней — при приобретении данных объектов и регистрации права собственности на них до 15.07.2016. Если право собственности на жилую недвижимость или долю в ней зарегистрировано после указанной даты, для получения вычета вы должны представить выписку из ЕГРН;

5) договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком — при приобретении прав на квартиру или комнату в строящемся доме;

6) свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю в нем и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю в нем — при приобретении земельного участка или доли в нем, предоставленного для ИЖС, и земельного участка, на котором расположен приобретаемый жилой дом или доля в нем. Свидетельство представляется, если право собственности на недвижимость было зарегистрировано до 15.07.2016. При регистрации права собственности после указанной даты, для получения вычета необходимо представить выписку из ЕГРН;

7) документы, которые подтверждают уплату денежных средств в полном объеме. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписка или акт приема-передачи денежных средств;

8) кредитный договор и справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту (если вы желаете получить налоговый вычет на расходы по уплате процентов по кредиту).

Шаг 2. Получите в налоговом органе уведомление о подтверждении права на вычет

Подтверждающие документы вместе с заявлением о подтверждении права на имущественный вычет необходимо подать в налоговую инспекцию по месту жительства. Если вы желаете получить вычет у нескольких работодателей, в заявлении следует указать суммы вычета, которые должен будет предоставить каждый из них (п. 8 ст. 220 НК РФ). Документы можно направить также через личный кабинет налогоплательщика (п. 2 ст. 11.2 НК РФ). Декларацию по форме 3-НДФЛ представлять при этом не нужно.

Уведомление о подтверждении права на вычет выдается налоговым органом не позднее 30 календарных дней со дня подачи в налоговый орган заявления и подтверждающих документов. В случае подтверждения права налогоплательщика на получение имущественных налоговых вычетов у нескольких работодателей инспекцией будет выдано соответствующее количество уведомлений (абз. 3, 4 п. 8 ст. 220 НК РФ).

Шаг 3. Представьте работодателю (работодателям) заявление и уведомление о подтверждении права на вычет

Заявление о предоставлении имущественного налогового вычета составляется в произвольной форме. Вместе с уведомлением о подтверждении вашего права на вычет представьте его работодателю (работодателям).

Шаг 4. Получайте имущественный налоговый вычет у работодателя (работодателей)

Работодатель должен предоставить вам вычет с начала года, в котором вы обратились к нему с указанными документами (п. 15 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

Если вы не использовали вычет полностью в этом году, то его остаток переносится на следующий год. Для этого нужно будет еще раз получить уведомление из налоговой инспекции и передать его работодателю.

Если работодатель удержал НДФЛ без учета налогового вычета, он обязан вернуть вам сумму излишне удержанного налога. Для этого подайте в бухгалтерию заявление о возврате излишне удержанного НДФЛ, указав в нем банковский счет для перечисления переплаты. Работодатель должен перечислить вам излишне удержанную сумму в течение трех месяцев со дня получения вашего заявления о ее возврате (абз. 6 п. 8 ст. 220, п. 1 ст. 231 НК РФ).

2.2. Получение имущественного налогового вычета в налоговом органе

По окончании календарного года, в котором у вас возникло право на вычет, имущественный вычет может быть предоставлен налоговым органом. В том числе вы вправе обратиться в налоговую инспекцию за остатком вычета, если работодатель не смог предоставить его вам в полной сумме (п. 7, абз. 5 п. 8 ст. 220 НК РФ).

Для получения вычета рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заполните налоговую декларацию и заявление о возврате излишне уплаченной суммы НДФЛ

Для обращения в налоговый орган вам понадобятся те же подтверждающие документы, как и при обращении за уведомлением о праве на вычет (шаг 1 предыдущего раздела), а также справка о ваших доходах по форме 2-НДФЛ. Ее следует запросить у работодателя.

Сведения о доходах физлица за истекший календарный год не позднее 1 апреля следующего года налоговые агенты представляют в налоговый орган. Пользователи личного кабинета на сайте ФНС России имеют возможность с помощью данного сервиса не только просматривать справки 2-НДФЛ , но и выгружать их на свой компьютер ( п. 2 ст. 230 НК РФ; Информация ФНС России).

На основании указанных документов заполните налоговую декларацию. Также вам необходимо составить заявление о возврате излишне уплаченной суммы НДФЛ, возникшей в связи с перерасчетом налоговой базы с учетом имущественного вычета. Укажите в нем реквизиты банковского счета для перечисления вам переплаты. Данное заявление вы можете подать вместе с налоговой декларацией (п. п. 1, 6 ст. 78, п. 7 ст. 220 НК РФ; п. 1.4 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/[email protected]; Письмо ФНС России от 26.10.2012 N ЕД-4-3/[email protected]).

Примечание. Для заполнения декларации можно воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru , в разделе «Программные средства / Декларация».

Шаг 2. Представьте налоговую декларацию и подтверждающие документы в налоговый орган

По общему правилу декларация представляется в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором зарегистрировано право собственности на приобретенное имущество (п. 3 ст. 80, п. 1 ст. 83, п. п. 1, 2 ст. 229 НК РФ).

Но если вы представляете декларацию исключительно с целью получения налоговых вычетов, подать ее можно и после 30 апреля. При этом следует учитывать, что воспользоваться вычетом по доходам за истекший календарный год вы можете не позднее трех лет после его окончания (п. 7 ст. 78 НК РФ).

По истечении указанного трехлетнего периода право на вычет вы не теряете, но можете его реализовать в отношении доходов последующих лет (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Декларацию можно представить (п. 4 ст. 80 НК РФ):

  • лично или через представителя;
  • почтовым отправлением с описью вложения;
  • в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика.

Шаг 3. Дождитесь решения налогового органа и возврата денежных средств

Налоговый орган в течение трех месяцев со дня представления вами декларации и подтверждающих документов проводит камеральную проверку. По окончании ее он направит вам сообщение о принятом решении, в том числе об отказе в возврате излишне уплаченного налога (п. 9 ст. 78, п. п. 1, 2 ст. 88 НК РФ).

При установлении факта излишней уплаты налога и подтверждении права на вычет по НДФЛ соответствующая сумма переплаты подлежит возврату в течение месяца со дня получения вашего заявления о возврате налога или окончания камеральной проверки, если вы представили заявление вместе с декларацией (п. 6 ст. 78 НК РФ; п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98).