Залог земельных участков особенности

06.07.2018 Выкл. Автор admin

Залог земельных участков особенности

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Ипотека (залог недвижимости) земельного участка

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой ( статья 168 ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса . Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. (Пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. В остальных случаях, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству:

Определяя предмет залогового обязательства и основания обращения взыскания на недвижимое имущество, суды руководствуются положениями главы 11 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающими особенности ипотеки земельных участков.

Часть 2 ст. 69 Закона «Об ипотеке» соотносится с п. 3 ст. 340 ГК РФ , который предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В данной связи Постановлением Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было дано соответствующее разъяснение.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае обращения взыскания на предприятие, здание или сооружение, принадлежащее залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, лицо, которое приобретает это имущество в собственность, получает тот же объем прав на данный земельный участок, что и прежний собственник имущества. (» Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Между сторонами не было установлено, что строящиеся или построенные здания и сооружения на земельном участке, находящемся в залоге, не будут находиться в залоге. Соответственно, на жилой дом, принадлежащий заявителю с момента государственной регистрации права, возникает ипотека в силу закона:

Истец обратилась в суд с требованиями о признании действий Управления Росреестра по Московской области по производству государственной регистрации ипотеки в силу закона на жилой дом незаконными и об обязании погасить соответствующую регистрационную запись.

В удовлетворении требований отказано, при этом суды указали следующее. В соответствии со ст. 64 федерального закона «об ипотеке»: если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Как видно из договора об ипотеке, между сторонами не было установлено, что строящиеся или построенные здания и сооружения на земельном участке, находящемся в залоге, не будут находиться в залоге. Соответственно, на жилой дом, принадлежащий заявителю с момента государственной регистрации права, возникает ипотека в силу закона.

Техническая ошибка, допущенная при регистрации, была исправлена, и внесена запись о регистрации ипотеки на жилой дом. Доказательств, что оспариваемыми действиями УФРС по Московской области нарушены права и законные интересы заявителя суду представлено не было.

Доводы истца о том, что для государственной регистрации ипотеки дома необходимо было получить согласия органа опеки и попечительства судом обоснованно признана несостоятельной, так как несовершеннолетний, переданный в семью для воспитания и зарегистрирован позднее возникновения ипотеки в силу закона на жилой дом. ( Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607)

Установив, что обязательство перед Банком не исполнено, суд удовлетворил требования Банка и обратил взыскание на законченный строительством объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, а также право аренды земельного участка, определив начальную продажную цену исходя из заключения судебной экспертизы:

В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату кредита решением районного суда с предпринимателя У-ой М., У-ва А. и ООО ПКФ в пользу Банка взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору в сумме 23 878 529 руб. и госпошлина в размере 20 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательства по вышеприведенному кредитному договору между Банком и У-ым А. заключены договора ипотеки недвижимого имущества:

от 27.08.2007г. предметом залога выступает объект незавершенного строительства – кафе, общей площадью 483,90 кв.м., процент готовности объекта составляет- 40%, а также земельный участок, площадью 1438 кв.м., на котором находится объект недвижимости.

по договору ипотеки от 01.11.2007г. в залог переданы: жилой дом, в том числе нежилые встроенные помещения: общей площадью 54,7 кв.м.,

договором ипотеки от 01.11.2007г. в залог преданы: торгово-остановочный комплекс, площадью 63,4 кв.м., право аренды земельного участка площадью 86,84 кв.м.,

Положениями п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке абз. 2, а также п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Исходя из требований ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила данного Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, правила, установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавершенного строительством объекта, если законом не установлено иное.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применительно к ипотеке зданий, строений и земельных участков установили два правила.

Первое из этих правил, сформулированное в п. 3 ст. 340 ГК РФ , предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно второму правилу, изложенному в п. 4 ст. 340 ГК РФ, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Особенность в том, что ипотека не завершенного строительством объекта допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка. Более того, действующее законодательство допускает ипотеку строящихся жилых домов.

Поскольку ответчиком завершено строительство кафе, расположенного по адресу: Астраханская область Камызякский район г. Камызяк ул. Молодежная, выступающего по договору ипотеки в качестве объекта незавершенного строительства, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного по договорам ипотеки имущества.

Установив, что обязательство перед Банком не исполнено, суд удовлетворил требования Банка и обратил взыскание на законченный строительством объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, а также право аренды земельного участка, определив начальную продажную цену исходя из заключения судебной экспертизы. (» Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара:

При установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельный участок предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется, предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено.

Истец обратилась в суд с иском к ответчику С.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части соглашения о его залоге, указав, что она заключила договор покупки земельного участка, где она сейчас проживает, с ответчиком.

В иске отказано, областной суд, оставляя решение без изменения, указал следующее.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Разрешая настоящий спор по существу, суд установил, что, подписывая договор купли-продажи земельного участка, ответчик согласилась со всеми указанными в нем условиями, в том числе и с п. 4 Договора, касающегося ипотеки, при регистрации права собственности в Территориальном органе Федеральной регистрационной службы по Астраханской области истец подписала заявление об ограничении права собственности на земельный участок, при этом каких-либо заявлений или замечаний от нее не поступило, в связи с чем обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности, ст. 34 СК РФ не исключает возможность приобретения имущества на имя одного из супругов, в связи с чем при установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельный участок предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется.

Судебная коллегия также считает обоснованными выводы суда со ссылкой на ст. 35 СК РФ , ст. ст. 164 , 131 ГК РФ о том, что предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено, так как в данном случае не требуется государственная регистрация сделки. ( Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года , по делу №33-93/2011)

Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания.

Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе. ( Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297)

Особенности залога земельных участков

Земля — это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

Самостоятельными объектами залога могут быть садово-огородные участки, земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому п той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежности главной вещи — передаваемых в залог зданий и сооружений. В ст. 135 ГК РФ установлено: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Главная вещь имеет в хозяйственном обороте самостоятельное значение, а принадлежность зависит от нее, служит главной вещи. Поэтому если заложена главная вещь (здание), то считается заложенной и принадлежность — земельный участок. Именно такой порядок установлен п. 3 ст. 340 ГК РФ, предусматривающей невозможность ипотеки зданий и сооружений без одновременного залога и земельного участка, на котором находится это здание. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде у него, то в залог передается право аренды этого участка или его функционально необходимой части.

Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных участков имеет законодательное положение о залоге предприятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая и землю, входящую в его состав, если иное не предусмотрено договором. В зависимости от обстоятельств объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его отдельные части, т.е. земельный участок (или его часть), на котором расположено предприятие, может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.

Анализируя механизм залога земельных участков, необходимо учитывать еще один существенный момент. Земля — основное средство производства (фактор) — выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами, которая состоит из главной вещи (самой земли) и плодов, урожая — продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые вещи, не нарушая качества земли. Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая.

Можно выделить также следующие особенности залога земельных участков.

1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.

2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи, набережные и др.

3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только па принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.

4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия в случае реализации участка залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования частью участка, необходимой для обслуживания здания (п. 4 ст. 340 ГК РФ (в ред. от 30.12.2004 № 213-ФЗ и от 26.06.2007 № 118-ФЗ)).

5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел залогодатель.

6. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.

7. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта РФ, но не районного уровня.

8. Оценка земельного участка при залоге осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Залоговая стоимость участка устанавливается по соглашению сторон. При обращении взыскания па участок в судебном порядке начальная продажная цена его на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.

9. По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.

10. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т.е. после истечения срока погашения кредита (схемы 16.30, 16.31).

Схема 16.30. Ипотека земельных участков

Схема 16.31. Особые условия ипотеки земельного участка

Особенности залога земельных участков Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

Аннотация научной статьи по экономике и экономическим наукам, автор научной работы — Иванкина Елена Владимировна

В статье автор приводит тот факт, что залог недвижимого имущества, или ипотека , является предметом пристального внимания ученых и практиков с начала перестройки, анализирует ситуацию, сложившуюся на рынке жилищного ипотечного кредитования в России и за рубежом. В качестве наиболее перспективного направления ипотечного кредитования автор выделяет залог земельных участков, указывает ряд причин такой значимости.

Похожие темы научных работ по экономике и экономическим наукам , автор научной работы — Иванкина Елена Владимировна,

FEATURES OF MORTGAGE OF LAND

In this article the author cites the fact that mortgage is the subject of attention of scientists and practitioners from the beginning of perestroika, analyze the situation prevailing in the market of residential mortgage lending in Russia and abroad. The most promising area of mortgage lending to the author devotes a pledge of land plots, points to a number of reasons for this importance.

Текст научной работы на тему «Особенности залога земельных участков»

Особенности залога земельных участков

декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, профессор, доктор экономических наук (г. Москва)

Елена Владимировна Иванкина, [email protected]

Залог недвижимого имущества, или ипотека, является предметом пристального внимания ученых и практиков с начала перестройки. Наибольшее развитие получило жилищное ипотечное кредитование, объем которого в последние 5 лет в среднем ежегодно удваивается, однако и оно находится на начальном этапе развития. Общая задолженность по жилищному ипотечному кредитованию составила в марте 2007 года 289,3 миллиарда рублей, в первом квартале 2007 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 82,3 миллиарда рублей. По сравнению с другими странами в России уровень развития ипотечного кредитования незначителен и составляет 1,3 процента от внутреннего валового продукта (ВВП), в то время как в Германии, Швеции, Португалии этот уровень равен 52, в США — 64,5, а в Нидерландах — 111,1 процента от ВВП. Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки1.

Между тем самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:

• именно земля представляет важнейшую системообразующую часть недвижимости;

• только земля является уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, считаются лишь «улучшени-

ями» земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;

• из всех элементов недвижимости только землю относят к ограниченным ресурсам. Два века назад один из классиков американской литературы писал: «Покупайте землю, ее больше не делают!»;

• вовлечение земли в экономический оборот предполагает огромные финансовые затраты, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что, в свою очередь, требует применения ипотечных механизмов;

• земельная ипотека в отличие от жилой не требует создания в стране института «длинных денег»: она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику — государству;

• земельная ипотека сама представляет источник «длинных денег»: при рассрочке выкупа на длительный период государство может использовать ежегодные аннуитетные платежи земельных собственников во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе;

• при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.

Рассмотрим некоторые аргументы более подробно.

1. Земля — важнейшая системообразующая часть недвижимости. В авторитетном американском словаре2 дано следующее определение недвижимости (real estate): «под недвижимостью понимаются земля и все что неразрывно с ней связано; недвижимость является синонимом понятия собственность; недвижимость включает в себя как собственность, так и совокупность прав на нее». Следуя классическому принципу «superficies solo cedit» (все находящееся на земельном участке принадлежит собственнику этого земельного участка), можно утверждать, что полноценная недвижимость может быть сформирована только при передаче земельных участков

в собственность или аренду собственникам зданий и сооружений, а понятию «real es-tate» адекватно соответствует содержание термина «единый объект недвижимости». Только в едином объекте недвижимости (ЕОН) земельные участки, здания и сооружения существуют на едином праве собственности.

2. Только земля является одновременно и уникальной составной частью, и полноценным объектом недвижимости (см. схему). Как видно, нет ни одного вида недвижимости, который не включал бы в себя земельную составляющую. В развитых странах стоимость земли составляет в среднем 30 процентов от стоимости всей недвижимости. И только земля является полноценной недвижимостью, когда она не застроена.

ЗЕМЕЛЬНАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Земельные активы как составная часть недвижимости

3. В отличие от исчерпаемых ресурсов землю относят к ограниченным: она практически неисчерпаема с позиций времени, но ограничена естественными размерами возможных для использования земель. Так, например, подмосковный земельный рынок в основном уже поделен между несколькими крупными компаниями-собственниками, и последующие продажи имеют характер

перехода собственности из одних частных рук в другие. В крупных городах возможности приобретения свободных земельных участков весьма ограничены имеющимися в черте города свободными площадями и т. д.

4. Оценки стоимости земельных ресурсов не всегда совпадают друг с другом, но, несомненно, они сопоставимы с крупнейшими

2 The real estate dictionary, fifth edition, Financial publishing company, Houston, 1991, p. 132.

макроэкономическими показателями России. Федеральной службой кадастра объектов недвижимости (по состоянию на январь 2007 года) стоимость всех земель России оценивалась в 575 триллионов рублей (кадастровая оценка). Стоимость земель под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями — в 18, 4 триллиона рублей, при переходе на пониженные ставки выкупной стоимости — в 4,75 триллиона рублей, что сопоставимо с объемом всего промышленного производства России в 2006 году3. И этот огромный реальный актив до сих пор не вовлечен в экономический оборот из-за незавершенности земельной реформы.

Важнейшая часть земельной реформы — переход от права бессрочного пользования земельными участками к правам собственности или аренды. В нашей стране здания и сооружения промышленных, транспортных, энергетических и иных предприятий уже более 10 лет находятся преимущественно в частной собственности, но права собственности на земельные участки оставались у государства. Только после принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации были созданы предпосылки для формирования полноценной недвижимости в руках корпоративных и частных собственников путем выкупа земельных участков в собственность или оформления договоров аренды. Перенести на российскую почву обширный теоретический и практический опыт, накопленный другими странами, сложно или практически невозможно. В отличие от нашей страны за рубежом процессы приватизации (или национализации) отраслей и отдельных предприятий затрагивали объекты недвижимости в целом, не разрывая их на составные элементы: земельные участки, с одной стороны, и здания и сооружения — с другой.

Реализация прав собственности на земельные участки выгодна промышленным предприятиям, а именно:

• позволяет сформировать полноценную недвижимость;

• позволяет повысить собственные активы, увеличить капитализацию предприятия, потому что предприятие со сформированной недвижимостью стоит дороже как объект частной собственности;

• предоставляет больше возможностей для получения кредита в банке. По закону об ипотеке разрешено выдавать кредит под залог недвижимости, если она находится в частной собственности, а также в аренде или хозяйственном ведении с согласия собственника, но запрещено закладывать здания и сооружения без залога земельного участка, на котором они расположены;

• позволяет приблизиться к международным стандартам финансовой отчетности, по которым в раздел активов «недвижимость» обязательно должна быть включена стоимость земельного участка;

• при изъятии земельного участка в государственных или муниципальных интересах позволяет увеличить размер выкупа (на основе рыночной цены, с учетом упущенной выгоды);

• дает возможность получать дополнительный доход от сдачи в аренду свободных частей общего земельного участка.

Несмотря на все выгоды приватизации, ожидаемого массового выкупа земельных участков достигнуть не удалось. Динамика процесса приватизации земельных участков промышленной сферы постепенно замедлялась, а к 2007 году вовлечение этих земель в экономический оборот практически прекратилось.

Основная причина замедления динамики процессов приватизации заключается в необходимости отвлечения из прибыли предприятий огромных денежных средств для выкупа земельных участков. По расчетам специалистов Российского союза промышленников и предпринимателей, стоимость выкупа сопоставима со всем валовым продуктом промышленности. Это непосредс-

3 Информационно-аналитический бюллетень 1^АУ. 2007. № 142. С. 6, 24.

твенный результат завышения ставок выкупной стоимости и отсутствия механизмов рассрочки платежей. Следует снизить базу выкупной стоимости, а главное — ввести ипотечные механизмы для выкупа земельных участков. В рыночной экономике применение ипотеки — единственный способ приобретения промышленной недвижимости.

5. Низкий уровень развития ипотечного кредитования в нашей стране связан с многими факторами, в том числе с отсутствием института «длинных денег» в лице страховых и частных пенсионных компаний и долгосрочных депозитов. Можно сказать, что эти виды бизнеса находятся в начале своего развития и до сих пор высоки риски их реализации.

Особенность земельной ипотеки (при предоставлении рассрочки для выкупа земельных участков в собственность) заключается в том, что нужда в формировании «длинных денег» отсутствует, так как нет необходимости компенсировать затраты инвестора — можно оформить ипотечные отношения с выплатой кредита в рассрочку. Более того, как подчеркивалось в ряде исследований этого процесса, в современной России, платежи, рассроченные на длительный срок, сами могут быть источником «длинных денег» в экономике. Процесс приватизации должен сопровождаться обременениями в виде залога земельного участка по ипотечному договору без применения сложных искусственных схем.

В настоящее время залог земельных участков занимает очень незначительное место в ипотечных операциях российских банков. Это обусловлено рядом причин, среди которых можно выделить следующие:

• ипотечные операции российских банков связаны в основном с жилищной ипотекой, играющей большую социальную и политическую роль;

• земельные ипотечные ценные бумаги не имеют должной ликвидности на рынке;

• законодательная база применения земельной ипотеки разработана, но от-

сутствует нормативный механизм ее применения.

В истории России был период, когда земельная ипотека была широко развита и являлась необходимым элементом экономической жизни страны. Так, к концу XIX века в Российской империи сложилась разветвленная кредитная система. Были заложены 102 313 домов и имений с остатком долга на сумму 1 131 миллион золотых рублей. Кредит в акционерных земельных банках обслуживался закладными листами — ценными бумагами, высоко котировавшимися на бирже. Так же как и земельные банки, Государственный дворянский земельный банк, созданный для «поддержания землевладения потомственных дворян», выдавал ссуды посредством закладных листов на срок от 36 лет до 66,5 года под 5-6 процентов годовых. К началу ХХ века на долю акционерных земельных банков приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть всех заложенных земель.

Ипотека реально способствовала развитию экономики, промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства. На рынке вращались различные виды ценных ипотечных бумаг: непосредственно закладные, закладные листы, векселя и сертификаты. В то время из всех торговавшихся на бирже ценностей (21 миллиард рублей при бюджете России 3 миллиарда рублей) закладные листы земельных банков составляли 14 процентов, а ценные государственные бумаги — 9,6. Из всех ценных ипотечных бумаг, которые обращались в Европе, российских было большинство4.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Применение ипотеки как способа обеспечения возвратности кредитов должно дать импульс промышленности, строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Как уже говорилось, для огромного промышленного комплекса страны единственный рациональный выход при выкупе земельных участков — это использование

4 Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / под ред. И. С. Радченко. М. : ГроссМедиа, 2004. С. 23-26.

эффективного механизма ипотечного кредитования и предоставление им рассрочки платежа по кредиту минимум на 20 лет. Система долгосрочного кредитования выкупа земельных участков для градообразующих промышленных предприятий на основе «земельных» ценных бумаг может стать для всей страны спасительным источником долгосрочных и недорогих инвестиций. Если рассрочка платежа составит 20-30 лет, а процентная ставка не будет превышать 5 процентов, то годовые выплаты, по расчетам В.А. Прорвича, составят 5-10 миллиардов долларов, что сопоставимо с ежегодным объемом всего нового строительства во всех российских городах5.

Несомненно, в настоящее время экономика России переживает серьезный кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают иную обусловленность. Так, сокращение оборота и доходов строительных и девелоперских компаний, повышение ставок по кредитам и трудный доступ к кредитам даже на очень жестких для заемщиков условиях создают на рынке недвижимости неблагоприятные условия для ипотеки. Однако без ипотеки развитие рынка недвижимости невозможно.

Анализ проектов, представленных на крупнейшей международной выставке инвестиций в недвижимость MIPIM-Horizonts, показывает, что в период кризиса возможно расширение сферы применения ипотеки. Например, на время строительства объектов недвижимости можно использовать систему беспроцентных рассрочек от застройщика (как в Испании) или выплату «фиксированной ренты» инвестору в разме-

ре 3 процентов от стоимости объекта в год (как на Кипре), а также многое другое.

Разработка системы ипотечного кредитования — начальный этап пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Привлечение инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможно без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что, в свою очередь, требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Законодательная база для этого сформирована, необходимо только понимание, прежде всего региональными властями, места и роли земельной ипотеки в экономике:

• как единственно возможного средства завершения земельной реформы путем выкупа земельных участков;

• как источника длинных денег;

• как механизма привлечения инвестиций.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

1. The real estate dictionary, fifth edition, Financial publishing company, Houston, 1991.

2. Информационно-аналитический бюллетень RWAY. 2007. № 142.

3. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / под ред. И. С. Радченко. М. : ГроссМедиа, 2004.

4. Прорвич В. А. Переходная экономика: основы денежной системы. М. : МИИГАиК, 2000.

5. URL: www.rusipoteka.ru

5 Прорвич В. А. Переходная экономика: основы денежной системы. М. : МИИГАиК, 2000.

Особенности залога земельных участков

Одним из способов реализации своего права собственности на имущество является возможность использования его в качестве залога. Исключением не являются и находящиеся в собственности земельные участки (со строениями или без них). С необходимостью внесения залога вам придется столкнуться, например, при получении банковских кредитов на свое имя, либо если вы выступаете в качестве гаранта (поручителя) при оформлении кредита третьими лицами, при получении на реализацию товаров, при аренде дорогостоящих предметов, в ряде других случаев.

Если сравнить с наиболее часто применяемыми видами залога, такими как залог квартиры или транспортного средства, то использование в качестве залога земельного участка во многих случаях предпочтительнее как для залогодателя, так и для залогополучателя. Например, препятствием для использования в качестве залога городской квартиры является обременение в виде проживающих там лиц, имеющих постоянную регистрацию в адресе.

Несмотря на то, что ЖК РФ предусматривает снятие с регистрационного учета всех лиц при перемене собственника жилого помещения, банки, как правило, отказывают в признании жилой недвижимости предметом залога до тех пор, пока залогополучатель не представит справки формы 7 и 9 об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц. Кроме того, залогодатель, как бы он ни был уверен в своих финансовых возможностях, никогда не должен исключать вероятности каких-то форс-мажорных обстоятельств, при которых он не сможет выполнить свои обязательства, и залог перейдет в собственность кредитора. В большинстве случаев потеря земельного участка является хоть и неприятным, но не таким катастрофическим событием в жизни человека, как утрата единственного жилья. Что касается автотранспорта, то даже если какие-то кредиторы готовы принять машину в залог, то обычно на очень невыгодных условиях. Оценка автомашины производится значительно дешевле рыночной стоимости, требуется заключение договора полного страхования за счет владельца, зачастую накладываются дополнительные ограничения на право эксплуатации автомашины, круга лиц, допущенных к управлению транспортным средством, и т.д.

Что следует иметь в виду, если вашему земельному участку предстоит стать предметом залога?

В первую очередь, убедиться в том, что стоимость земельного участка по рыночным ценам не меньше суммы взятых в залог средств (обычно банки требуют превышения стоимости заложенного имущества примерно от 40 до 60% по сравнению с суммарной выплатой по кредиту). Информацию о приблизительной рыночной стоимости участка можно получить, сравнив цену аналогичных участков в агентствах недвижимости и специализированных каталогах. В случае если на вашем участке имеются строения, предметом залога будут как земля, так и постройки в «едином пакете», поэтому оценивать нужно будет все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. При этом нужно иметь в виду, что окончательно сумму залоговой оценки имущества определяет залогополучатель. Вы можете согласиться с оценкой, либо, при несогласии, отказаться от заключения договора с данным заимодателем, но в обязанности кредитора не входит обоснование и доказывание произведенной им оценки вашего имущества, используемого в качестве залога.

Следующим этапом будет проверка соответствия документов на право собственности. Естественно, в качестве залога вы можете предложить только принадлежащее вам имущество. Применительно к земельному участку такими документами являются свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт земельного участка, а для зданий, строений и сооружений, находящихся на участке, – свидетельство о государственной регистрации и технический паспорт. Также от вас могут потребовать документы об отсутствии задолженности по уплате налогов и коммунальных платежей по данным объектам. В случае если земельный участок был приобретен в период, когда вы состояли в браке, либо в этот период был построен дом на приобретенном вами до заключения брака участке, может потребоваться нотариально заверенное согласие вашего супруга (супруги) на использование объекта недвижимости в качестве залога.

При долгосрочном договоре кредитования не исключена ситуация, при которой у вас появится необходимость обменять находящуюся в залоге недвижимость на другую либо продать с целью осуществления встречной покупки других объектов загородной или городской недвижимости. Возможность такой ситуации лучше заранее оговорить с залогополучателем до оформления договора кредитования. В случаях, когда стоимость приобретаемой недвижимости выше отчуждаемой либо вами уже выплачена большая часть задолженности, кредитор может иногда пойти вам навстречу, разрешив отчуждение старого участка с одновременным переоформлением залога на новый объект.

Согласно статье 339 ГК РФ, залог недвижимого имущества подлежит регистрации в порядке, установленном для соответствующего имущества. В ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ указано, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом залога. На основании статьи 14 Закона РФ «О залоге» № 2872-1 от 29.05.1992 орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан выдать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

Виктор Щелоков,
председатель Совета директоров
«Центра юридической поддержки землепользователей»
г. Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д.53 +7 (812) 605-08-40