Залог арендуемых помещений

06.03.2018 Выкл. Автор admin

Содержание:

Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 05.08.2015. 01.03.2016 стороны подписывают соглашение о залоге части имущества, находящегося в помещении. 30.04.2016 стороны расторгают договор аренды. Арендатор признает задолженность в пользу арендодателей по оплате арендной платы, при этом денежные средства у арендатора отсутствуют. Договором о залоге предусмотрено обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке путем поступления его в собственность залогодержателя. При залоге имущества каким образом арендодатель может его реализовать? Может ли арендодатель совершить продажу имущества иному лицу? Каков порядок удовлетворения требований арендодателя по погашению задолженности по арендной плате за счет второй части имущества должника, оставленной им в арендовавшемся помещении и не находящейся в залоге, при условии, что заложенное имущество не удовлетворяет требований арендодателя в полном объеме? В том случае, если арендатор при расторжении договора не освободил помещение от второй части имущества (которое не заложено), может ли арендодатель самостоятельно освободить помещение от этого имущества и взять себе его на ответственное хранение, затем затраты по освобождению помещения и хранению этого имущества отнести на арендатора? В том случае, если стороны не подписывали между собой соглашение о залоге, каким образом будет выгоднее для арендодателя оформить погашение задолженности за счет имущества должника? Какое соглашение можно составить, чтобы выручка от продаваемого имущества поступала арендодателю?

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Однако следует иметь в виду, что расторжение договора влечет прекращение обязательств лишь на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104).
В связи с этим, несмотря на то, что по общему правилу залог прекращается одновременно с прекращением основного обязательства (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), он продолжает обеспечивать обязательства, которые возникли до расторжения договора и не были исполнены или иным образом прекращены к этому моменту (п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).
Следовательно, если в рассматриваемом случае исполнение обязательства арендатора по уплате арендной платы было обеспечено залогом, то арендодатель при неисполнении арендатором указанной обязанности вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Как следует из вопроса, в рассматриваемом случае условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество на основании п. 4 ст. 349 ГК РФ включено в сам договор о залоге. Поэтому необходимости в обращении в суд для удовлетворения арендодателем своих требований нет. При этом реализация имущества, на которое обращается взыскание во внесудебном порядке, должна производиться способами, указанными в договоре о залоге (п. 7 ст. 349 ГК РФ)*(1).
Согласно п. 2 ст. 350.1 ГК РФ в том случае, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется, в том числе, посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости.
Так как в ситуации, изложенной в вопросе, договор о залоге предусматривает именно такой способ реализации заложенного имущества, то оно при наступлении оснований для обращения взыскания переходит в собственность арендодателя, который, пользуясь своими правами собственника, предусмотренными ст. 209 ГК РФ, вправе в последующем продать указанное имущество любому лицу*(2).
Отметим, что поскольку перед продажей этого имущества арендодатель становится его собственником, его реализация производится от имени самого арендодателя и именно он должен быть указан стороной в договоре купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) и будет являться получателем денежных средств по такому договору.
В том случае, если рыночная стоимость заложенного имущества, перешедшего в собственность залогодержателя, менее суммы задолженности по арендной плате, то обеспечение уплаты оставшейся части этой суммы за счет незаложенного имущества арендатора, оставленного им в арендуемом им ранее помещении, возможно, например, путем удержания этого имущества (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 359 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Согласно разъяснениям, приведенным в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование и иное имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний (оставлено арендатором в помещении по истечении срока аренды).
Таким образом, по общему правилу после расторжения договора аренды, заключенного сторонами в рамках их предпринимательской деятельности, арендодатель вправе удержать принадлежащее арендатору имущество, находящееся в арендованных помещениях, в обеспечение исполнения просроченного обязательства по внесению арендных платежей. При этом необходимо соблюдение условия: имущество должно быть не захвачено арендодателем по прекращении арендных отношений вопреки воле арендатора, а оставлено последним, то есть удержание возможно, если арендатор не вывез имущество незамедлительно после прекращения у него права владения и пользования помещением (смотрите также постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 N 07АП-3103/15, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 N 17АП-2046/12).
В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Поэтому в том случае, если не покрытая реализацией залога часть задолженности по арендной плате не будет своевременно погашена арендатором, то арендодатель согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на удерживаемую им часть имущества арендатора. Также по смыслу п. 2 ст. 349 ГК РФ арендодатель и арендатор могут заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, бывшее предметом удержания, предусмотрев в нем один из способов реализации этого имущества, названных в п.п. 1 и 2 ст. 350.1 ГК РФ (смотрите, например, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2009 N 08АП-7136/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.04.2011 N Ф04-955/11)*(3).
Обращаем Ваше внимание на то, что если между сторонами не заключался договор залога, то предметом удержания, обеспечивающего исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы, может быть все имущество, добровольно оставленное им после прекращения договора аренды в помещении, принадлежащем арендодателю.
Также обязательство по выплате задолженности по арендной плате может быть прекращено передачей арендодателю незаложенного имущества арендатора в качестве отступного (ст. 409 ГК РФ).
В заключение отметим, что исполнение обязательства по выплате задолженности по арендной плате может быть обеспечено иными способами, предусмотренными законом или соглашением сторон (ст. 329 ГК РФ). Помимо этого стороны могут прекратить данное обязательство способами, предусмотренными законом или соглашением, заключенным между ними (ст. 407 ГК РФ), условия которого в силу ст. 421 ГК РФ определяются сторонами самостоятельно.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) Обращаем Ваше внимание на то, что даже если между сторонами было заключено соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе обратить на него взыскание в судебном порядке. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
*(2) Отметим, что законодательство напрямую не устанавливает, в какой момент залогодержатель становится собственником переданного ему залогодателем движимого имущества при реализации его путем поступления в собственность залогодержателя. Однако в п. 5 ст. 350.2 ГК РФ предусмотрено, что в случае признания несостоявшимися повторных торгов, проводившихся при внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество, оно может напрямую поступить в собственность залогодержателя с момента получения в письменной форме залогодателем заявления залогодержателя об оставлении имущества за собой. Полагаем, что в силу положений ст. 6 ГК РФ об аналогии закона данная норма может быть применена и к ситуации, когда заложенное имущество переходит в собственность залогодержателя без проведения торгов.
*(3) Следует также иметь в виду, что судебная практика, основываясь на положениях ст.ст. 309, 359 и 897 ГК РФ, приходит к выводу о том, что реально понесенные кредитором расходы на хранение удержанного им имущества должника с момента начала удержания и до момента его реализации подлежат возмещению должником (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 06.03.2014 N Ф05-1326/14).

Как взыскать с арендодателя залог, если мы съезжаем с арендуемой квартиры?

20.02.2015 мы заключили договор найма квартиры с Наймодателем на 11 месяцев (по 20.01.2016). После окончания срока действия договор не перезаключался, наймодатель ни устно, ни письменно не предлагал нам заключить договор на тех же или иных условиях и не предупреждал о об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Поэтому согласно ст. 684 Гражданского Кодекса РФ Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (теперь уже по 20.11.2017).

Выдержка из Договора:

«п.6 СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ЕГО ПРОДЛЕНИЕ написано следующее:

— Срок найма установлен с 20 февраля 2015 по 20 января 2016.

— Условия договора могут быть изменены, а срок найма продлен при условии письменного согласия обеих сторон.

-Соглашение о продлении договора должно быть подписано, а при продлении с изменением условий согласовано и подписано не позднее чем за тридцать дней до даты окончания срока действия данного договора или последнего соглашения об его продлении.

-При отказе одной из сторон от пролонгации договора, она обязана известить вторую сторону не менее чем за тридцать дней до даты окончания срока действия договора или последнего соглашения об его продлении. «

Живем в квартире по настоящее время и платим арендную плату в установленное договором число месяца, оплату не задерживаем(перевод осуществляем межбанковским переводом в срок, все квитанции имеются). Несколько дней назад у нас возникли проблемы с сантехникой, возникшие из-за естественного износа (начал пропускать бачок унитаза, которому в августе 2016 года исполнилось 20 лет (информация по отметке на внутренней стороне бочка)). Мы в свою очередь попросили собственника устранить эту неисправность (ведь соглсно п. 3.8. Договора «Наниматель не несет ответственность за естественную амортизацию Квартиры, мебели и оборудования»). На что был получен ответ от собственника, что это мы должны исправить возникшие неполадки за свой счет. Мы это делать отказались, указав на Договор найма квартиры и на то, что собственник был своевременно предупреджен о возникших проблемах, и в случае, если неисправная сантехника зальет соседей, то отвечать за это будет именно он. После этого собственник начал нам угрожать, что в случае затопления соседей он подаст на нас в суд за причинение вреда его имуществу и моральный и материальный вред ему и его соседям и письменно дал нам указание съехать с квартиры в 5-ти дневный срок(вся переписка осуществлялась в WhatsApp и зафиксирована). Мы пытались связаться с собственником посредством звонков, смс-сообщений, сообщений в WhatsApp, Viber, чтобы договориться о мирном решении сложившейся проблемы, т.к. мы не планировали съезжать и нас все устраивало при проживании в арендуемой квартире. Но собственник на связь не выходит и полностью нас игнорирует.

При таком отношении к нам (психологическое давление в виде полного игнорирования) никаких дальнейших дел с собственником больше иметь не хочется, а если действительно что-то случится в квартире. Новую квартиру подыскали и планируем в нее переехать в ближайшие дни. В свою очередь хотели бы взыскать с собственника компенсацию за непрожитые дни (месяц за который была внесена плата еще не истек, планируем рассчитать сумму) и залог оставленный при заезде в квартиру (есть подпись собственника, что он его принял).

Подскажите, каким образом нам зафиксировать факт съезда с квартиры и как уведомить собственника о том, что он должен принять у нас квартиру и забрать ключи (составить акт, уведомление?), ведь он нас полностью игнорирует. Также мы хотели бы получить компенсацию затрат на риэлтора при поиске новой квартиры, компенсацию оплаты услуг грузовой машины для переезда, а также неустойку в случае задержки передачи денежных средств.

Как обезопасить себя, чтобы собственник не предъявил нам претензий по порче, краже вещей из квартиры после нашего съезда?

Должен ли арендодатель возместить деньги за сан обработку, и вернуть залог?

Добрый вечер! Скажите пожалуйста, въехали в квартиру,через 10 дней обнаружили укусы клопов, и их наличие( есть фото укусов и клопов) , сразу же вызвали компанию по уничтожению клопов, по приезду они подтвердили их наличие, и сообщили хозяину , что клопы, в помещение уже около полу года. Арендодатель согласился на обработку квартиры( всю сумму оплатили мы) . Арендодатель не сказал нам о наличие клопов в квартире при заключение договора, и изначально нами они не были обнаружены. После обработки по истечении 10 дней, клопы не исчезли, укусы продолжались, и мы решили съехать с квартиры. По договору мы должны уведомить арендодателя за месяц о том что мы съезжаем, но жить месяц в таких условиях не соответствующим санитарным нормам мы не смогли бы. Мы отправили по почте официальную письменную притензию, где говориться о том что мы съехали, называется статья (612 , 620 ГК РФ) , и о том что мы требуем возмещения за сан обработку, и возврат залога за обеспечительный депозит.

Должен ли арендодатель возместить деньги за сан обработку, и вернуть залог?

Ответы юристов (10)

При недостатках сданного в аренду имущество вы имеете следующие права

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом арендодатель должен возместить вам расходы по уничтожению клопов.

Уточнение клиента

А залог он должен нам вернуть за квартиру?

19 Ноября 2015, 20:05

Есть вопрос к юристу?

а договор Вы заключали? если да, выложите (личные данные можете скрыть)

Вообще говоря, надо бы смотреть договор. С другой стороны оформлялся ли какой-то акт по поводу наличия клопов и соответственно, чем подтверждается необходимость осуществления санобработки и как результат досрочное расторжение договора найма.

Уточнение клиента

при обработке нам дали договор в котором сказано про наличие клопов, и цены. Нас интересует вопрос, ДОЛЖЕН ЛИ ОН ВОЗМЕСТИТЬ НАМ ЗАДАТОК ЗА КВАРТИРУ КОТОРЫЙ МЫ ОСТАВЛЯЛИ ЕМУ!?

19 Ноября 2015, 20:13

Это вообще-то несоответствие арендуемого ЖИЛОГО помещения санитарным нормам.

В данном случае Вы имеете право о досрочно расторгнуть договор и требовать возврата депозита. Нормы права коллега Шахбанов Руслан уже привел.

Залог вернуть вам не могут, если иное не предусмотрено в ДОГОВОРЕ, я указал выше статью вы имеете следующие альтернативные варианты

  • безвозмездного устранения недостатков имущества
  • соразмерного уменьшения арендной платы
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы

Андрей, он должен возвратить задаток. Но делать это придется либо путем достижения с ним договоренности либо в судебном порядке. Для второго варианта надо смотреть условия договора — мало ли что у вас там написано.

Кроме того, для суда хорошо бы, чтобы доказательства ненадлежащего качества сданного внаем помещения были суду представлены. Обращаться необходимо с заявлением о досрочном расторжении договора. Нормы, на которые необходимо ссылаться, Вам указаны коллегой выше.

Андрей, у Вас договор аренды есть? по ст.620 расторгнуть договор можете только через суд

Возврат залога за аренду помещения

Мы арендуем помещение и хотим с него съезжать. Предупредили о съезде за 30 дней (14 февраля предупредили). При этом у нас есть залог, который арендодатели отказываются возвращать, мотивируя это тем, что расчетный день у нас 29 февраля. И если мы хотим получить залог, мы должны полностью внести оплату за март.

В договоре прописано:

п 3.9 При заключении договора Арендатор обязуется перевести на счет Арендодателя денежный залог (депозит) в размере 35 000 рублей. Данный залог будет возвращен Арендатору после расторжения договора. Арендатор не вправе использовать залог для оплаты услуг Арендодателя.

При одностороннем внесудебном отказе от обязательств с соблюдением срока уведомления за 30 календарных дней, денежный залог подлежит возврату Арендатору Арендодателем в теечние 5 банковских дней на расчетный счет арендатора

Как написала выше, мы предупредили за месяц и хотим съехать 14 марта. Но арендодатели не хотят в данном случае нам возвращать залог, говорят, что мы должны заплатить за весь март и тогда якобы вернут.

Законны ли действия арендодателя? что делать в данном случае нам? нам нужен наш залог

Ответы юристов (5)

Как написала выше, мы предупредили за месяц и хотим съехать 14 марта. Но арендодатели не хотят в данном случае нам возвращать залог, говорят, что мы должны заплатить за весь март и тогда якобы вернут.

Считаю что арендодатель не прав.

Дело в том что договор должен трактоваться буквально — то есть раз у вас указано- предупредить за 30 календарных дней — значит их и надо считать по дням.

Статья 431. Толкование договора

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

При одностороннем внесудебном отказе от обязательств с соблюдением срока уведомления за 30 календарных дней

Почему они в такой ситуации говорят о полном месяце — не понятно.

На самом деле если они залог не вернут — придется сперва к ним направить претензию заказным письмом с описью а при отказе вернуть и после этого деньги- возвращать через арбитражный суд.

Если договором не предусмотрено иное — суд будет по месту нахождения ответчика- то есть арендодателя.

При такой небольшой сумме — суд скорее всего пойдет в упрощенном режиме- без вызова сторон — и вам лучше подать ходатайство и перевести дело в обычный порядок рассмотрения- чтобы придти и лучше свою позицию высказать на суде.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Мария Васильевна.

Срок возврата залога Договором я так понимаю не определен, не указано с какой даты исчисляются эти 5 дней.

Полагаю, что этот срок должен исчисляться после расторжения Договора, то есть после 14 марта 2018 года.

Так как при съезде составляется акт по которому передается помещение.

По итогам акта устанавливается наличие недостатков в помещении, которые могут быть устранены из обеспечительного платежа (залога).

Поэтому, до 22 марта срок возврата залога не будет пропущен. Ранее Вам его не отдадут.

Что касается расчетов.

Заплатить Вы можете по 14 марта включительно, если иное не предусмотрено Договором.

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

С уважением! Г.А. Кураев

денежный залог подлежит возврату Арендатору Арендодателем в теечние 5 банковских дней на расчетный счет арендатора

Другое дело что вернут его уже после расторжения договора- в течении этих 5 банковский дней.

Обязательно передавайте помещение по акту — иначе потом может быть масса проблем и как раз будут требовать оплату за помещение если акта о передаче нет -и будут настаивать на том что вы им продолжали пользоваться уже и после расторжения договора. Это критичная вещь.

Ну и обязательно в акте указать что по состоянию помещений — претензий у сторон нет. И арендодатель- возвращает этот платеж в рамках договора.

Как написала выше, мы предупредили за месяц и хотим съехать 14 марта. Но арендодатели не хотят в данном случае нам возвращать залог, говорят, что мы должны заплатить за весь март и тогда якобы вернут.

Здравствуйте. По сути арендодатель неправ, поскольку в случае, если он получит от Вас деньги за лишние полмесяца, то это будет его неосновательное обогащение, т.к. оснований для оплаты по договору у него не будет.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

То есть в любом случае получается, что с Вас требуют плату за период когда Вы не пользовались имуществом.

При этом у нас есть залог, который арендодатели отказываются возвращать, мотивируя это тем, что расчетный день у нас 29 февраля.

Это есть основание для обращения в суд с требованием о возврате. Рекомендовал бы Вам написать претензию с указанием неблагоприятных последствий, которые возникнут на стороне арендодателя -возмещение судебных расходов.

Считаю требования Арендодателя не обоснованными.

В дополнение к данным ответам коллег, обращаю Ваше внимание, что понятие залога в данных правоотношениях не применимо, т.к. имеет место внесение Вами денежных средств в качестве обеспечительного платежа, подлежащего возврату в порядке и на условиях, установленном договором.

Рекомендую подготовить Соглашение о досрочном расторжении договора с условием возврата обеспечительного платежа в соответствии с условиями договора датой планируемого освобождения арендуемого помещения, подписать и направить его для подписания Арендодателю. Арендодатель при наличии разногласий в части условий и порядка возврата обеспечительного платежа, имеет право составить протокол разногласий к Соглашению о досрочном расторжении договора. По результатам подписания Соглашения о досрочном расторжении договора аренды, заинтересованная сторона имеет право предъявить соответствующие требования в судебном порядке.

Вместе с тем, разъясняю обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в дату планируемого освобождения арендуемого помещения, о чем подписать с арендодателем соответствующий акт в соответствии с требованиями действующего законодательства:

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Что делать с неплатежеспособным арендатором?

На вопросы сегодня отвечает Роман Павлов, ведущий юрист, заместитель Управляющего ТРЦ «Шоколад» г. Вологда

Трудно найти арендодателя, который не сталкивался с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Наиболее добросовестные арендаторы пытаются договориться об отсрочке или рассрочке платежа. Некоторые просто исчезают. Вопрос известного классика: что делать?

НАПРАВЛЕНИЕ ПИСЬМЕННОЙ ПРЕТЕНЗИИ

Необходимо внимательно изучить договор и соблюсти соответствующий претензионный порядок урегулирования спора. Если в договоре ничего о претензионном порядке не говорится, то достаточно уведомить арендатора о своем требовании погасить задолженность по арендной плате заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Для выполнения вышеуказанного требования арендатору достаточно дать 10 календарных дней с момента получения настоящего письма.

Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки НАДЛЕЖАЩЕМУ (Доверенность или Трудовой Договор в идеале) представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у арендодателя. Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить по юридическому адресу арендатора (ИП — прописка по паспорту, Юр.Лицо — смотри Устав, выписку ЕГРЮЛ), в порядке, указанном выше.

Таким образом, претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при ненадлежащем исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии. С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке. Здесь возможны два варианта.

1. Обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

2. Ждать окончания действия договора.

Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды. Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги. В дополнение к этому нужно не забывать, что долг арендатора, даже в случае фактического не использования арендуемого помещения, будет продолжать расти, а привлекательность взыскания будет увеличиваться.

Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то нужно обращаться в суд о расторжении договора аренды и ходатайствовать о применении обеспечительных мер в виде удержания имущества, находящегося во владении арендодателя. За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Бывает, что арендодатели часто ограничивают доступ арендатора к помещению, но это нигилистическая практика. Законное ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение возможно только после расторжения договора аренды и только в целях удержания имущества арендатора до момента погашения задолженности по арендной плате.

РАЗБИРАЕМСЯ С ИМУЩЕСТВОМ АРЕНДАТОРА

До того момента, как договор не прекращен, любые действия арендодателя по удержанию имущества арендатора будут нарушать права последнего. В течение действия договора арендодателю нужно внимательно относиться к праву арендатора владеть арендуемым помещением. С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращаются арендодателю. Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

  • удержание имущества;
  • продажа имущества;
  • передача имущества на хранение третьим лицам;
  • вещи расцениваются как брошенные.

Перед тем как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия. От результатов и следует отталкиваться.

УДЕРЖАНИЕ ИМУЩЕСТВА

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено. Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды. Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев эта попытка малоперспективна. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемок. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — первое, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать. На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги. А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно, потому что ничего особо ценного там попросту нет, и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА НА ХРАНЕНИЕ

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

БРОШЕННЫЕ ВЕЩИ

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате. Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

Итак, что делать, если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания. Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными. Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

ВЗЫСКИВАЕМ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ!

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Мы уже поверхностно рассмотрели погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Теперь речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписку между сторонами и т.д.

Если задолженность составляет менее 500 тыс. руб. (для ИП — 250 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение.