Заключить договор на условиях 2014 года

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 января 2014 г. N Ф03-7348/13 по делу N А51-6589/2013 (ключевые темы: оферта — акцепт — объекты недвижимости — заключение договора — договор купли-продажи)

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

от ОАО «Рефсервис»: Брага К.С., представитель по доверенности от 20.11.2013 N РЮ-5/66

от ЗАО «Тихоокеанская мостостроительная компания»: Патрина С.А., представитель по доверенности без номера от 09.01.2014

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Рефсервис»

на решение от 01.07.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013

по делу N А51-6589/2013 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Ветошкевич А.В., Аппакова Т.А., Скрипка Н.А.

По иску открытого акционерного общества «Рефсервис»

к закрытому акционерному обществу «Тихоокеанская мостостроительная компания»

о понуждении обязанной стороны заключить договор

Открытое акционерное общество «Рефсервис» (ОГРН 1067746290435; место нахождения: 107078, г. Москва, пер. Орликов, 5, стр.2; далее — общество «Рефсервис») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу «Тихоокеанская мостостроительная компания» (ОГРН 1052502167816; место нахождения: 692510, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Попова, 32а; далее — общество «ТМК») о понуждении к заключению договора купли-продажи принадлежащего истцу недвижимого имущества — здание цеха эксплуатации, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Попова, 33, кадастровый номер 25:34:000000:00:0000/А:10000, и земельный участок, находящийся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Попова, 27, площадью 3381 кв.м, кадастровый номер 25:34:016501:1377, категория земель — земли населенных пунктов, на основании направленной ответчиком безотзывной оферты от 12.10.2011 и на приведенных в иске условиях, согласованных советом директоров ОАО «Рефсервис» (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Иск обоснован тем, что истец акцептовал оферту ответчика о покупке спорного имущества, однако последний уклоняется от заключения сделки, поэтому на него должна быть возложена соответствующая обязанность в судебном порядке в силу норм статей 432, 438, 445 ГК РФ.

Решением суда от 01.07.2013, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 без изменения, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции пришли к выводу о том, что истец намеревался заключить договор на иных условиях, отличных от предложенных ответчиком, поэтому его понуждение к заключению договора в данном случае не возможно.

В кассационной жалобе общество «Рефсервис» выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, просит их отменить и удовлетворить исковые требования.

Заявитель жалобы считает ошибочным вывод судов о том, что направленное обществу «ТМК» уведомление о проведении открытого аукциона по продаже спорного имущества является отказом от акцепта и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях. При этом истец не получал от покупателя ответа, в том числе отрицательного, на такое предложение. В данном случае, по мнению истца, суды неверно применили статьи 435, 443 ГК РФ, поскольку указанное уведомление по содержанию не отвечает требованиям к оферте и не содержит существенных условий договора. Также суды безосновательно согласились с позицией ответчика о наличии в проекте договора не согласованных сторонами условий о характеристиках отчуждаемого земельного участка (площадь, вид разрешенного использования), а также об отнесении на покупателя всех издержек, связанных с заключением договора. Возражения ответчика в этой части безмотивны и документально не подтверждены. Условия договора об издержках сторон не являются существенными и не препятствуют заключению сделки. Кроме того, вывод судов о несогласовании сторонами оценочной организации по определению рыночной стоимости спорного имущества, в частности земельного участка, опровергается имеющимися в деле доказательствами (письмо ответчика от 21.02.2013 N РЮ-1/1/2013).

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель истца настаивал на отмене обжалуемых судебных актов, против чего возражал представитель ответчика.

Проверив законность принятых по делу решения и постановления апелляционного суда с учетом позиций представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, общество «Рефсервис» с 2007 года является собственником здания цеха эксплуатации рефрижераторного вагонного депо общей площадью 2017,20 кв.м (лит.А), расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Попова, 33 (кадастровый N 24:34:000000:00:00000/А:10000)

В результате состоявшегося между сторонами обмена письмами общество «ТМК» (покупатель) направило в адрес общества «Рефсервис» (продавец) безотзывную оферту от 12.10.2011, по условиям которой покупатель в срок с 12.10.2011 до 11.10.2012 обязался купить принадлежащий продавцу объект недвижимости — здание цеха эксплуатации рефрижераторного вагонного депо, а также земельный участок с кадастровым номером 25:34:016501:1377, занятый этим объектом.

Данная оферта считается акцептированной в случае, если в установленный срок (до 11.10.2012) общество «Рефсервис» направит в адрес покупателя проект договора купли-продажи объекта недвижимости с указанием цены, определенной выбранным сторонами независимым оценщиком и включающей в себя стоимость земельного участка (пункты 1.1, 2.1, 2.2 оферты).

В пункте 1.2 оферты указано на то, что направляемый покупателю проект договора на продажу является полным и безоговорочным акцептом и влечет за собой заключение между сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости на условиях безотзывной оферты.

Согласно пункту 4.2 оферты общество «Рефсервис» обязалось до момента акцепта оферты приложить все необходимые усилия для приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:34:016501:1377.

Письмом от 03.02.2012 исх.N г9-576 общество «ТМК» подтвердило свои намерения по приобретению здания цеха по эксплуатации с земельным участком и сообщило об отсутствии возражений относительно привлечения для определения реальной стоимости данных объектов ООО «Центр развития инвестиций».

Общество «Рефсервис» выкупило земельный участок с кадастровым номером 25:34:016501:1377, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения рефрижераторного вагонного депо «Уссурийск» обособленного структурного подразделения «Рефсервис» — филиала ОАО «Российские железные дороги», площадью 3 381 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: участок находится примерно в 478 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Попова, 27, и 09.06.2012 зарегистрировало право собственности на данный участок в установленном законом порядке.

Впоследствии истец направил в адрес ЗАО «ТМК» письмо от 31.07.2012 исх.N 381, в котором сообщил о предстоящем проведении 13.08.2012 в 14 часов 00 минут аукциона N 311 по продаже принадлежащих ОАО «Рефсервис» на праве собственности спорных объектов недвижимости: здание цеха эксплуатации и земельного участка под ним. Учитывая выраженную ранее заинтересованность ответчика в приобретении данных объектов обществу «ТМК» предложено принять участие в планируемом аукционе и направить заявку в срок, указанный в аукционной документации. Также в данном уведомлении указано на то, что в случае признания аукциона несостоявшимся, вопрос об одобрении сделки купли-продажи на условиях оферты от 12.10.2011 будет рассмотрен советом директоров общества «Рефсервис».

В ответе от 10.08.2012 на указанное уведомление общество «ТМК» указало на то, что организация и проведение аукциона свидетельствует о волеизъявлении продавца заключить договор купли-продажи на общих основаниях и с открытой ценой предложения, что отличается от условий оферты от 12.10.2011.

В этой связи предложение об участии в аукционе со ссылкой на статью 443 ГК РФ расценено покупателем (ответчиком) как отказ от акцепта и новая оферта продавца (истца). При этом общество «ТМК» заявило об отсутствии намерений участвовать в аукционе и предложило в случае признания его несостоявшимся направить в свой адрес условия продавца о заключении договора купли-продажи.

Согласно протоколу рассмотрения аукционных заявок от 07.08.2012 N РКЗ/84 указанный аукцион, предусматривающий продажу принадлежащих обществу «Рефсервис» на праве собственности объектов недвижимого имущества, признан несостоявшимся ввиду отсутствия поданных заявок, о чем ответчик проинформирован письмом от 13.08.2012 исх.N 409. Кроме того, по указанной причине вопрос о заключении сделки купли-продажи на основании оферты общества «ТМК» передан на рассмотрение совета директоров истца.

На основании принятого советом директоров общества «Рефсервис» решения об одобрении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости с указанием его существенных условий, оформленного протоколом от 02.10.2012 N 6, в адрес ответчика 04.10.2012 направлен соответствующий проект договора.

При рассмотрении данного проекта общество «ТМК» выявило несоответствие условий предлагаемой сделки первоначальному предложению покупателя, выраженному в оферте от 12.10.2011, в части сведений о виде разрешенного использования земельного участка под зданием цеха эксплуатации рефрижераторного вагонного депо.

По результатам последующей переписки по данному вопросу (письма общества «ТМК» от 10.10.2012 исх.N ГУ-6161/юо, от 10.11.2012 исх.N 04-6684юо и ответы общества «Рефсервис» от 26.10.2012 N 577, от 29.11.2012 N 654) стороны не достигли согласия по урегулированию возникших разногласий.

Неправомерное, по мнению общества «Рефсервис», уклонение ответчика от подписания договора купли-продажи объектов недвижимости послужило основанием для предъявления в арбитражный суд рассматриваемых требований.

Основные положения о заключении договора определены нормами главы 28 ГК РФ.

Так, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (статья 432 ГК РФ).

По общему правилу статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. В отношении договора, подлежащего государственной регистрации, момент его заключения сопряжен с моментом его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определено и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Статьей 436 ГК РФ предусмотрено, что полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

В свою очередь в силу статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 ГК РФ).

Применяя положения приведенных выше норм материального права с учетом установленных фактических обстоятельств спора, проанализировав и истолковав условия оферты ответчика от 12.10.2011, последующую переписку сторон по вопросу заключения спорного договора купли-продажи, арбитражные суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что истец, направив ответчику уведомление о проведении открытого аукциона по продаже принадлежащего ему имущества и предложив последнему участие в данном аукционе на общих основаниях, фактически отказался от акцепта первоначальной оферты покупателя о заключении прямого договора на предложенных им условиях, в том числе относительно порядка формирования цены отчуждаемого имущества.

Суд кассационной инстанции соглашается с указанным выводом судов и отклоняет доводы общества «Рефсервис» об обратном, поскольку сам по себе факт организации истцом торгов по продаже спорных объектов недвижимости является ничем иным, как предложением, адресованным неопределенному кругу лиц, о приобретении данного имущества по наиболее высокой цене. Такие условия действительно вступают в противоречие с первоначально направленным предложением ответчика о заключении договора, выраженным в оферте от 12.10.2011. Поскольку общество «ТМК» явно и безусловно отказалось от участия в аукционе, то есть от заключения договора на условиях продавца, предусмотренных законом оснований считать ответчика связанным обязательством перед истцом заключить с ним спорный договор на условиях оферты от 12.120.2011 у арбитражных судов не имелось.

Условия направленного после признания торгов несостоявшимся проекта договора купли-продажи, признанного судами новой офертой продавца, ответчиком также не приняты, что свидетельствует о неполучении акцепта покупателя.

Кроме того, следует отметить, что рассматриваемый спор возник между сторонами ввиду отказа ответчика от заключения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено право стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если другая сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

Вместе с тем, нормы права, предусматривающие обязанность ответчика заключить спорный договор кули-продажи объектов недвижимого имущества, истцом не приведены.

В данном случае, факт направления ответчиком предложения о заключении договора (оферты) при недостижении сторонами впоследствии согласия по урегулированию возникших разногласий по условиям сделки, не повлек возникновения указанной обязанности.

Предварительный договор, с наличием которого статья 429 ГК РФ связывает возникновение у сторон обязанности заключить в будущем основной договор, заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела ни предварительный договор, ни основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в установленной законом форме единого документа до настоящего времени между сторонами не заключен.

При таких обстоятельствах предусмотренные законом основания (пункт 1 статьи 421 и пункт 4 статьи 445 ГК РФ) для понуждения ответчика заключить с истцом спорный договор купли-продажи отсутствуют, поэтому отказ в удовлетворении требований общества «Рефсервис» правомерен.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с толкованием и оценкой (статья 71 АПК РФ) судами направленного им ответчику уведомления о проведении открытого аукциона по продаже спорного имущества не влечет отмены обжалуемых судебных актов, поскольку иная оценка доказательств по делу в суде кассационной инстанции в силу норм статьи 35 АПК РФ недопустима.

Выводы судов о наличии в подготовленном продавцом проекте договора купли-продажи условий, отличающихся от первоначального предложения ответчика, при установленном факте отказа истца от акцепта оферты ответчика от 12.10.2011, как и указание на несогласованность сторонами оценочной организации, также не свидетельствуют о незаконности принятых по делу решения и постановления.

Данные аргументы и иные приведенные в жалобе доводы касаются доказательственной стороны спора и не подтверждают позицию заявителя о неправильном применении судами норм материального права. Кроме того, аналогичные доводы приводились истцом в судах обеих инстанций, рассматривались судами и мотивированно ими отклонены.

Нормы материального права применены судами верно, нарушений процессуальных норм судами не допущено, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

решение от 01.07.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 по делу N А51-6589/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Консультант пульс

всегда в курсе событий

Как заключить договор на проведение специальной оценки условий труда (СОУТ)

Кто занимается СОУТ

Итак, часть 2 статьи 8 Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 426-ФЗ «О специальной оценке условий труда» прямо указывает на необходимость заключить договор гражданско-правового характера со специализированной организацией. Согласно действующим нормам мероприятия финансируются за счет средств работодателя.

Обратите внимание: в настоящее время на государственной регистрации в Минюсте находится приказ Минтруда от 20 февраля 2014 г. № 103н. В частности, документ вносит возможность софинансирования специальной оценки условий труда со стороны органов ФСС России.

Компания, которая оказывает услуги по специальной оценке условий труда, должна располагать (ст. 19 Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 426-ФЗ):

· уставными документами, в которых было бы указано, что одним из видов деятельности компании является проведение специальной оценки условий труда;

· не менее чем пятью сертифицированными экспертами (в т.ч. не менее чем один из них должен иметь высшее образование по врачебно-гигиенической специальности);

· аккредитованной испытательной лабораторией или центром в качестве структурного подразделения.

Кроме того, специальная оценка условий труда не может проводиться при условиях, поименованных в части 2 статьи 22 Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 426-ФЗ.

В настоящее время существует значительное число компаний, которые оказывают услуги в области специальной оценки условий труда. Почти все они ранее занимались аккредитацией рабочих мест. Ведь в Федеральном законе от 28 декабря 2013 г. № 426-ФЗ особо прописан ряд положений, которые регулируют деятельность по оценке в переходный период.

Так, например, компании, аккредитованные для оказания услуг по аттестации рабочих мест, имеют право проводить СОУТ до истечения срока действия аккредитации своих испытательных центров и лабораторий. В любом случае, предельный срок – не позднее 31 декабря 2018 года.

Если у оценочных организаций срок аккредитации испытательных центров или лабораторий истекает в 2014 году, то фактическая календарная дата при этом не будет иметь значения. Такие фирмы смогут проводить специальную оценку условий труда до 31 декабря 2014 года.

Что касается штата работников, то экспертами организаций – исполнителей услуг по аккредитации могут быть лица, которые работали по трудовому договору и были допущены к работе в испытательных центрах по состоянию на 1 января 2014 года.

Договор на проведение специализированной оценки условий труда

Договор с компанией-исполнителем – основа для дальнейшего взаимовыгодного и бесконфликтного сотрудничества. Поэтому отнестись к его составлению следует с особым вниманием.

В договор на проведение специализированной оценки обязательно должны быть включены условия о:

· видах работ и услуг, проводимых в рамках комплекса мероприятий по специальной оценке условий труда;

· стоимости проведения указанных работ и услуг, а также о порядке их оплаты;

· правах и обязанностях работодателя и исполнителя работ по СОУТ при проведении спецоценки;

Обратите внимание: не забудьте включить в договор такие положения как право требования от исполнителя подтверждающих документов по СОУТ, а также обоснования полученных в результате проведения оценки результатов. Кроме того, нужно закрепить право (а желательно – и порядок) обжалования действий или бездействия специализированной организации. Причем договором, скорее всего, будет установлена обязанность оцениваемого работодателя предоставлять необходимые для проведения СОУТ сведения и документы. Еще один значимый момент – заказчик не должен предпринимать умышленных действий, влияющих на результаты проведения специальной оценки, что также закрепляется в договоре.

На практике часто встречаются ситуации, когда организации, занимающиеся специальной оценкой условий труда, предлагают потенциальным клиентам подписать уже готовые так называемые «стандартные формы». Не советуем этого делать без предварительного ознакомления. В подобные «рыбы» могут быть включены условия, которые не устроят Вашу компанию в дальнейшем.

Заключить договор на условиях 2014 года

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
  • Уклонение стороны предварительного договора от заключения основного договора

Что делать (какие действия предпринять) в случае, если сторона, подписавшая предварительный договор купли-продажи, уклоняется от заключения основного договора? Об этом мы писали в статье «Уклонение от заключения основного договора купли-продажи. Действия»

А что собственно считать таковым уклонением?

Представляется очевидным, что, например, отсутствие ответа на предложение о заключении основного договора или неявка стороны предварительного договора в оговоренное место для подписания основного договора, можно квалифицировать как уклонение.

Но будет ли являться уклонением непредставление стороной предварительного договора ряда документов для ознакомления другой стороне, включая такие документы, которые не обязательны для осуществления регистрации перехода права на недвижимое имущество?

Понятие «уклонения»

Под уклонением понимается: 1. Отход от прямого направления, отклонение в сторону; 2. Устранение чего-нибудь, отказ от чего-нибудь (справочник технического переводчика).

Уклонением от заключения договора в сфере закупок являются:

«. действия (бездействие) участника закупок, с которым заключается договор, направленные на незаключение договора, в том числе

  • непредставление (непредставление в установленный документацией срок) подписанного им договора;
  • представление договора в иной редакции, чем предусмотрено документацией о закупках;
  • непредставление (непредставление в установленный документацией срок) обеспечения исполнения договора;
  • непредставление (непредставление в установленный документацией срок) иных документов, требуемых при заключении договора в соответствии с документацией о закупках. » (извлечение из Приказа Москомэкспертизы от 21.01.2014 N 11 «Об утверждении Положения о порядке закупки товаров, работ и услуг для нужд Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертизе проектов»

Таким образом, под уклонением от заключения основного договора на условиях договора предварительного следует понимать любые действия, направленные на незаключение основного договора (т.е. неисполнение условий предварительного договора), включая непредставление документов, перечень которых согласован сторонами в предварительном договоре.

Продавец не представил документы по условиям предварительного договора

Для того, чтобы говорить об уклонении от заключения основного договора купли-продажи именно со стороны продавца, не представившего необходимые документы на квартиру, необходимо наличие в тексте предварительного договора условий об обязанности продавца представить все документы, связанные с предметом будущей сделки купли-продажи в целях убеждения покупателя в чистоте данной сделки и возможности ее совершения.

Такое условие в предварительном договоре купли-продажи может выглядеть следующим образом:

Статья 5.

Продавец обязан до подписания основного договора купли-продажи квартиры № … площадью … в срок до «__» ____ года представить Покупателю следующие документы на данную квартиру:

  1. правоустанавливающие документы (свидетельство о госрегистрации права);
  2. технический паспорт жилого помещения;
  3. кадастровый паспорт жилого помещения;
  4. согласие банка-залогодержателя на продажу указанного жилого помещения в случае, если квартира находится под обременением;
  5. выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРПН);
  6. копию брачного договора, изменяющего режим общей собственности супругов.
  7. справку управляющей компании, обслуживающей жилой дом № … об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые гражданам, проживающим по адресу: …..
  8. справку из органа миграционного учета (УФМС) об отсутствии в жилом помещении зарегистрированных лиц

В зависимости от ситуации перечень указанных выше документов может быть как дополнен, так и сокращен.

Статья 6.

Исполнение Покупателем обязательств по настоящему договору обусловлено исполнением Продавцом обязательств, предусмотренным статьей 5 настоящего договора «о представлении документов на квартиру».

В случае непредставления Продавцом всех документов в сроки, предусмотренные в статье 6 Договора, Покупатель, по правилам статьи 328 Гражданского кодекса РФ, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в том случае, если продавец в оговоренный срок не представит покупателю какой-либо документ из перечня, согласованного в предварительном договоре, покупатель вправе отказаться от договора и требовать возмещения убытков с уклоняющегося продавца (двойную сумму задатка, если условие о задатке было согласовано).

Примеры уклонения сторон предварительного договора от заключения основного из судебной практики

Истец (покупатель) уклонилась от заключения сделки

«..Разрешая требования о взыскании двойной суммы задатка, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что К.И. до окончания срока предварительного договора предлагал истцу заключить сделку, однако истец необоснованно от заключения договора отказалась, в связи с чем оснований для взыскания задатка не имеется.

..Проверив доводы истца о том, что договор не был заключен по вине ответчика, суд первой инстанции признал их неосновательными, так как указанных истцом препятствий для заключения договора не имелось. Так, 25.07.2014 года ответчик направил истцу извещение, в котором указал на то, что квартира не имеет обременений (представил выписку из ЕГРП), а также представил справку о снятии с регистрационного учета в квартире — К., С.

Таким образом, все указанные истцом недостатки в предоставленной информации о квартире были устранены до истечения срока предварительного договора, о чем истец поставлена в известность. При данных обстоятельствах доводы истца о том, что она не имела возможности связаться с ответчиком, так как он уклонился от предоставления ей информации о контактном телефоне, месте работы правового значения не имеют.

Поскольку доводы апелляционной жалобы о наличии вины ответчика в отказе истца от заключения договора материалами дела не подтверждаются, судом достоверно установлено, что истец безосновательно уклонилась от заключения сделки, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда не имеется» (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 02.03.2015 по делу N 33-2007/2015)

Продавец (ответчица) уклонилась от заключения основного договора

Ответчица не представила суду доказательств того, что истица уклонилась от заключения основного договора, что неисполнение условий предварительного договора произошло по ее вине, что основной договор купли-продажи не был заключен из-за отсутствия денежных средств у Д., то есть стороной ответчика не представлено доказательств того, что за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток.

Пунктом 6 предварительного договора предусмотрено, что продавец до подписания основного договора купли-продажи обязуется представить правоустанавливающие документы на дом, в случае не предоставления документов покупатель вправе расторгнуть договор. Ответчица доказательств передачи покупателю правоустанавливающих документов на дом суду не представила. Не были представлены документы, подтверждающие право собственности Е. на спорный дом, и в ходе рассмотрения дела, не приложены они и к апелляционной жалобе.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что продавец должна была представить истице документы, подтверждающие право собственности на спорный дом, для заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи и его государственной регистрации (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 03.12.2013 по делу N 33-9784/13)

Заключить договор на условиях 2014 года

Что такое рамочный договор?

До 1 июня 2015 года ни Гражданский кодекс РФ, ни иные федеральные законы не содержали определения рамочного договора.

В силу сложившихся обычаев делового оборота рамочный договор определялся как договор, в котором оговариваются общие контуры соглашения, предварительные условия, подлежащие в будущем уточнению при подготовке основного договора. Рамочный договор заключался в целях фиксации намерений сторон продолжить сотрудничество в условиях, когда до начала выполнения условий договора нет возможности определить объем и стоимость работ (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2013 года N 05АП-9464/2013).

Однако, с 1 июня 2015 года понятие «рамочного договора» было введено в положения Гражданского кодекса РФ.

Так, в соответствии с изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ, появилась новая статья – ст. 429.1 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 1 ст. 429.1 Гражданского кодекса РФ дал определение понятию «рамочный договор».

Рамочный договор (или по-другому он называется договор с открытыми условиями) — это договор, который определяет общие условия обязательственных взаимоотношений сторон. Обязательственные взаимоотношения конкретизируются и утоняются сторонами, которые подписали такой договор, либо путем заключения отдельных договоров, либо подачей заявок одной из сторон или иным образом на основании либо во исполнение рамочного договора.

К отношениям сторон, не урегулированным отдельными договорами, в том числе в случае незаключения сторонами отдельных договоров, подлежат применению общие условия, содержащиеся в рамочном договоре, если иное не указано в отдельных договорах или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 429.1 Гражданского кодекса РФ).

Организационный (рамочный) договор уже имел широкое применение на практике до того, как в Гражданский кодекс РФ была введена специальная статья о нем. В частности, Президиум ВАС РФ в п. 9 Информационного письма от 25 февраля 2014 года N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указывал на возможность заключения организационного (рамочного) соглашения. Так, ВАС РФ пришел к выводу, что условия организационного (рамочного) соглашения являются частью заключенного договора, если иное не указано сторонами и такой договор в целом соответствует их намерению, выраженному в организационном соглашении.

В некоторых случаях заключение рамочного договора является более целесообразным, нежели одного большого договора, в котором будет перечислено внушительное количество разных позиций товаров. Например, заключить рамочный договор могут поставщик и покупатель в случае, когда они не могут четко определить, например, наименование, количество поставляемого товара.

По общему правилу отсутствии указанных сведений в договоре поставки, он будет признан судом незаключенным ввиду несогласования сторонами его существенных условий. Однако при отсутствии единого документа, подписанного сторонами, наличие в представленной товарной накладной сведений о наименовании, количестве и цене продукции дает основание считать правоотношения сторон по передаче товара по спорной товарной накладной разовой сделкой купли-продажи, регулируемой нормами Главы 30 Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи (Постановление ФАС Западно — Сибирского округа от 2 августа 2010 года по делу N А45-14468/2009).

Таким образом, с 1 июня 2015 года при наличии таких обстоятельств стороны могут заключать рамочный договор поставки.

Рамочный договор не надо путать с предварительным договором, правовое регулирование которого также предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Так, согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор – это договор, в котором стороны принимают обязательства на заключение основного договора в будущем. И именно в этом основном договоре они планируют урегулировать отношения по передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг. Однако, сделать это они должны на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Тонкости заключения предварительного договора и судебная практика

Здравствуй, Регфорум! Предварительный договор имеет самое широкое применение в сфере купли-продажи недвижимости. Покупатель с продавцом, обычно, выражают свое намерение приобрести/продать имущество по конкретной стоимости, договариваются о времени заключения основного договора. Здесь может быть множество «подводных камней», о чем и будет сей пост со ссылками на законодательство и судебную практику.

Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренным предварительным договором – п. 1 ст. 429 ГК РФ.

ВС РФ и ВАС РФ придерживается позиции, которая состоит в том, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ и услуг.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Определение ВС РФ от 15.09.2015 № 18-КГ15-143

Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.

Обзор судебной практики ВС РФ за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011)

На какие нюансы следует обратить внимание заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Такой договор заключается в письменной форме. Это положение содержится, например, в Определении ВС РФ 20.07.2010 № 5-В10-42.

По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса – ст. 163 ГК РФ.

Что касается государственной регистрации, то позиция ВС РФ, следующая:

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.

  • Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010);
  • п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59;
  • Определение ВС РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать:

  • условия, позволяющие установить предмет договора;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
  • условия о цене квартиры;
  • перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из существенных условий он будет считаться незаключенным.

Согласно ст. 554 ГК РФ из предварительного договора должно следовать, что его стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре.

Перечень лиц, которые проживают в квартире помимо продавца

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ перечень лиц, которые проживают в продаваемом имуществе, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого помещения.

Соответственно, эти лица должны быть указаны в предварительном договоре.

Права и обязанности сторон

Предварительный договор должен содержать права и обязанности сторон, сроки их выполнения. Должен быть указан четкий и подробный порядок передачи квартиры покупателю. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Расходы по исполнению договора

В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Срок заключения основного договора

Если вы желаете указать срок, необходимо прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор. Срок может быть:

  • кратким (например, через месяц со дня подписания предварительного договора);
  • длительным (например, через 3 года со дня подписания предварительного договора).

Если срок не будет указан в договоре, то в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ договор следует заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если основной договор не будет заключен в срок, который указан в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а его стороны будут освобождены от выполнения предусмотренных в нем обязательств.

Позиции ВС РФ по п. 3 ст. 429 ГК РФ – о существенных условиях

Определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8

Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры указана площадь, отличающаяся от площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а договор заключенным.

Определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21

Условие о предмете договора считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Интересный случай

Гражданин А. заключил с ООО два предварительных договора купли-продажи двух квартир, согласно которым ООО должно было подписать основные договоры не позднее конца второго квартала 2010 года. Законопослушный гражданин А. произвел оплату в полном размере, как и было прописано в предварительных договорах.

В апреле 2014 года ООО заявило гражданину А. о том, что выполнить свои обязательства они могут не ранее четвертого квартала 2015 года. На что гражданин А. обратился в суд, где его требования были удовлетворены частично, применив ст. 333 ГК РФ и снизив размер неустойки – дело № 2-3111/2014

Более того, гражданин А. просил взыскать с ООО штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя. Судья квалифицировала соглашения как основные договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, суд пришел к выводу, что указанное ООО является застройщиком, и оно не выполнило свои обязательства, предусмотренные договором, в установленный срок.

На что представитель ООО направил апелляционную жалобу на решение первой инстанции в Московской городской суд. Апелляция отменила решение первой инстанции и постановила отказать гражданину А. в удовлетворении исковых требований.

После этого гражданин А. обратился с жалобой в ВС РФ, где суд пришел к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил правовую природу соглашений, заключённых между истцом и ответчиком, квалифицировав их как договоры об участии в долевом строительстве (дело № 5-КГ15-196).

Странно, что суд проигнорировал факт того, что в предусмотренный договором срок дом не ввели в эксплуатацию и, соответственно, гражданину А. квартиры переданы не были.

По мнению ВС РФ, доводы Московского городского суда об отсутствии разрешения на строительство у ООО свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство жилого дома и не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательств.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Московский городской суд. Повторное решение дела в апелляции так и не опубликовано.