Взыскание платы за фактическое пользование земельным участком

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 декабря 2017 г. N 306-ЭС17-13791 Суд отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, поскольку с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости предприниматель обязан платить за пользование публичным земельным участком, на котором этот объект расположен, а отсутствие договора аренды земельного участка не освобождает его от обязанности оплачивать фактическое пользование участком

Резолютивная часть определения объявлена 12 декабря 2017 г.

Полный текст определения изготовлен 19 декабря 2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Киселевой О.В. и Поповой Г.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А65-6671/2016 по кассационной жалобе муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (г. Казань) на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 (судьи Романенко С.Ш., Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.) и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.05.2017 (судьи Коноплева М.В., Ананьев Р.В., Карпова В.А.), установила:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений» Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее — Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Афлятунову Рафаэлю Рашитовичу о взыскании 137 495 руб. 32 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 27.09.2013 по 31.01.2016 и 15 239 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 20.04.2016 удовлетворил иск в полном объеме.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 01.12.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.05.2017, изменил решение от 20.04.2016 и взыскал с предпринимателя 63 013 руб. 28 коп. неосновательного обогащения и 5072 руб. 64 коп. процентов, в остальной части иска отказал.

Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций от 01.12.2016 и от 30.05.2017 в кассационном порядке.

Определением от 16.11.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Комитета вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

От Комитета поступило ходатайство, в котором он указал, что поддерживает доводы жалобы и просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей также в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые постановления апелляционного и окружного судов подлежат отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель по договору купли-продажи от 20.03.2009 приобрел у общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» (далее — Общество, продавец) в собственность административное здание, расположенное на земельном участке площадью 290 кв.м с кадастровым номером 16:50:090120:17, право государственной собственности на которое не разграничено, предоставленном продавцу на основании постановления администрации города Казани от 07.12.1998 N 2492 в постоянное (бессрочное) пользование. Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано 27.09.2013.

Ни Общество, ни предприниматель с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды в отношении указанного земельного участка в срок, установленный в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ), не обращались.

Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о формировании земельного участка, занятого принадлежащим ему зданием и необходимым для его использования, в целях оформления права собственности на участок только в декабре 2015 года. На основании данного заявления был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 352 кв.м с кадастровым номером 16:50:090120:97, занятый указанным зданием и необходимый для его использования. По заключенному с Комитетом договору купли-продажи от 29.02.2016 N 23598 предприниматель приобрел указанный участок в собственность за плату.

Комитет, ссылаясь на то, что предприниматель в период с 27.09.2013 по 31.01.2016 не платил за пользование спорным земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, рассчитанной в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов Республики Татарстан об установлении арендной платы за период до 30.11.2015 исходя из площади земельного участка 290 кв.м, а с 01.12.2015 исходя из площади 352 кв.м.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 395, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума ВАС РФ N 11), правовыми позициями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлениях от 15.11.2011 N 8251/11 и от 17.12.2013 N 12790/13, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в указанном в иске размере.

Суд исходил из следующего: с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости предприниматель обязан платить за пользование публичным земельным участком, на котором этот объект расположен; предприниматель пользовался указанным земельным участком в спорный период и не платил за пользование, в связи с чем неосновательно обогатился на сумму невнесенной платы; ответчик не является плательщиком земельного налога; отсутствие договора аренды земельного участка не освобождает предпринимателя от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы; Комитет правомерно произвел расчет платы за пользование земельным участком в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 «Об арендной плате за землю», решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 «О земельном налоге», постановлениями Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 и от 25.11.2013 N 927 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта города Казань»; в силу пункта 2 статьи 1107 ГК РФ с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга по правилам статьи 395 того же Кодекса.

Суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему здание, но посчитал неверным расчет неосновательного обогащения и процентов.

Апелляционный суд пришел к следующим выводам: при приобретении предпринимателем здания, расположенного на спорном земельном участке, к нему на основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ перешло имевшееся у продавца здания право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым зданием; поскольку ответчик в силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ был вправе переоформить указанное право путем заключения договора аренды или купли-продажи, на него распространяются положения данного пункта об установлении годовой арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка; с учетом данной ставки с предпринимателя следует взыскать 63 013 руб. 28 коп. неосновательного обогащения и 5072 руб. 64 коп. процентов, начисленных на указанную сумму долга.

Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении требований Комитета о взыскании с предпринимателя платы за пользование земельным участком и процентов неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным; формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Предприниматель на основании заключенного с Обществом договора купли-продажи от 20.03.2009 приобрел административное здание, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке 27.09.2013.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Земельный участок, на котором расположено приобретенное предпринимателем здание, принадлежал Обществу — продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012. В действующей с 01.03.2015 редакции указанного пункта статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ N 11 также разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно статье 20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, и статье 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Предприниматель не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено в порядке универсального правопреемства, поэтому правовым основанием для взыскания с ответчика как фактического пользователя земельного участка являются статья 1102 ГК РФ, статьи 1 и 65 ЗК РФ.

В случае переоформления в порядке пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды.

При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (действовавшего до 01.03.2015), с 01.03.2015 — по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ.

Поскольку ни Общество до продажи объекта недвижимости по договору от 20.03.2009, ни предприниматель после приобретения этого объекта не исполнили обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не обратились до 01.07.2012 с заявлениями о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, данное право не переоформили, размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов Республики Татарстан об установлении арендной платы.

При таком положении у апелляционного суда и у окружного суда, оставившего постановление суда апелляционной инстанции без изменения, не имелось оснований считать, что с ответчика надлежало взыскать плату за фактическое пользование земельным участком в размере двух процентов кадастровой стоимости.

Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 395, 1102, 1107 ГК РФ, пришел к правильному выводу о том, что с ответчика следует взыскать неосновательное обогащение в размере арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга, в размере, указанном в исковом заявлении Комитета.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что постановление апелляционного суда от 01.12.2016 и постановление окружного суда от 30.05.2017 приняты с существенным нарушением норм материального права, определяющих размер платы за пользование земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования которым в установленном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ порядке не переоформлено, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ постановления апелляционного и окружного судов следует отменить, а решение суда первой инстанции от 20.04.2016 — оставить в силе.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.05.2017 по делу N А65-6671/2016 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.04.2016 по тому же делу.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Дело NФ08-3391/2017 по делу N А63-5852/2016. О взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

от 30 мая 2017 г. по делу N А63-5852/2016

История рассмотрения дела

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., в отсутствие истца — управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (ИНН 2627011630, ОГРН 1022603427494), ответчика — общества с ограниченной ответственностью «Орфей» (ИНН 2627021557, ОГРН 1062647004001), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Орфей» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.11.2016 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу N А63-5852/2016, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее — управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Орфей» (далее — общество) о взыскании 142 226 рублей 24 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 01.01.2011 по 31.12.2015 и 36 276 рублей 68 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных с 01.01.2011 по 31.12.2015.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.11.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу управления взыскано 62 493 рубля 87 копеек основного долга и 6899 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу о том, что на стороне общества возникло неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за фактическое использование земельного участка, которое на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) подлежит взысканию в пользу истца. При расчете размера платы за пользование участком судебные инстанции применили Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Железноводска Ставропольского края, утвержденный решением Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2011 N 27-IV (далее — Порядок N 27-IV). При определении площади, за использование которой следует вносить арендную плату, суды исходили из того, что спорный земельный участок сформирован для эксплуатации здания и на нем отсутствуют иные объекты недвижимости. Образование земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, предполагает включение в его состав не только площади застройки, но и территории, необходимой для эксплуатации этого здания (сооружения). Размер неосновательного обогащения определен истцом с учетом доли ответчика в праве собственности на здание. В удовлетворении требований управления, рассчитанных за период с 01.01.2011 по 22.05.2013, суды отказали, поскольку истец пропустил срок исковой давности. С учетом частичного удовлетворения иска о взыскании основного долга суд первой инстанции произвел перерасчет подлежащих уплате процентов за пользование чужими денежными средствами ( пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса).

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 24.11.2016 и постановление от 22.02.2017, принять по делу новый судебный акт, применив для расчета неосновательного обогащения ставку арендной платы, равную ставке земельного налога ( пункт 8 Порядка N 27-IV), а также значение площади участка, занятого зданием, равное 598,25 кв. м (площадь по периметру здания и отмостка 1 метр). Податель жалобы указывает, что договор аренды данного участка в установленном порядке не заключен. Фактически общество пользовалось только земельным участком, непосредственно расположенным под объектом недвижимости. Кроме того, земельный участок расположен в границах округа горно-санитарной охраны курорта Железноводск, входит в состав земель особо охраняемых территорий и объектов. Согласно пункту 8 Порядка N 27-IV ставка арендной платы в процентах принимается равной ставке земельного налога за земельные участки, входящие в состав земель особо охраняемых территорий и объектов.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

Общество представило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя, которое рассмотрено и удовлетворено судом.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, обществу на праве общей долевой собственности (1/4 доли) принадлежит административное здание с подвалом (литера «Б») общей площадью 877,4 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, ул. Ленина, 173. Государственная регистрация права собственности произведена в установленном порядке 27.08.2007 (т. 1, л.д. 19, 20, 77).

Сведения о земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:31:010209:20 (уточненная площадь 1537 кв. м), предназначенном для размещения производственного здания и расположенного по адресу: г. Железноводск, ул. Ленина, 173, внесены в государственный кадастр недвижимости 16.08.2004. Земельный участок находится в границах второй и третьей зон округа горно-санитарной охраны курорта Железноводск (т. 1, л.д. 70-73, 78-82).

Соглашения об условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:31:010209:20 управление и собственники здания не достигли (проект договора подписан с протоколом разногласий; т. 1, л.д. 11-17, 83-86).

Управление, полагая, что на стороне общества возникло обогащение в виде неосновательно сбереженной арендной платы за пользование участком, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из материалов дела, общество, является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, договор аренды данного участка в установленном порядке не заключен, основания для отнесения ответчика к плательщикам земельного налога отсутствуют.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12790/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой в подобных случаях имеет место фактическое пользование земельным участком, поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статьи 35 , 36 и 65 Земельного кодекса.

Согласно правовому подходу, приведенному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 N 305-ЭС14-442, если лицо неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, оно обязано возвратить собственнику земли неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате, на основании норм главы 60 Гражданского кодекса.

В отсутствие доказательств внесения платы за пользование участком ответчик неосновательно сберег денежные средства, поэтому в силу статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса у него возникла обязанность возвратить собственнику земли неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате, подлежащей определению в соответствии с действующими нормативными правовыми актами (пропорционально размеру принадлежащей обществу доли в праве на здание).

Исходя из содержания пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015), стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен ( статья 424 Гражданского кодекса), поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

В связи с установленными основаниями для отнесения земельного участка к муниципальной собственности суды правомерно применили при расчете размера неосновательного обогащения за его использование методику и ставки, определенные Порядком N 27-IV ( пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 4 Порядка N 27-IV годовой размер арендной платы за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка по каждому виду разрешенного использования. Согласно пункту 3 Порядка N 27-IV базовые размеры арендной платы за земельный участок устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования земель в рублях и рассчитываются путем умножения ставки арендной платы в процентах, установленной в приложении N 1 к Порядку N 27-IV, или в пункте 8 Порядка N 27-IV, на удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка, указанный в кадастровом паспорте.

Суд первой инстанции применил при расчете действующие в спорный период базовые размеры арендной платы, установленные для случаев использования земельных участков для размещения производственных и административных зданий, а также утвержденные значения показателей кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Аргумент ответчика о необходимости применения ставки арендной платы, предусмотренной для земельных участков, входящих в состав земель особо охраняемых территорий и объектов ( пункт 8 Порядка N 27-IV в соответствующей редакции), отклоняется. Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что курортным статусом обладает город Железноводск, являющийся населенным пунктом, в границах округа горно-санитарной охраны курорта, установленных постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300, а в отдельную категорию выделены земли особо охраняемых территорий и объектов ( подпункт 4 пункта 1 статьи 7 , статья 94 Земельного кодекса ), что соответствует содержанию рассматриваемого нормативного правового акта. Анализ положений пунктов 3 , 4 и 8 Порядка N 27-IV (в применимой редакции) позволяет сделать вывод о том, что в данном случае (участок, находящийся в границах города-курорта, используется для размещения производственного здания) применяется базовый размер арендной платы с учетом вида разрешенного использования участка — размещение производственного здания (т. 1, л.д. 78).

Довод о необходимости применения при расчете неосновательного обогащения значения площади используемого ответчика участка, равного 598, 25 кв. м, рассмотрен и правомерно отклонен судебными инстанциями.

По смыслу статей 33 , 35 и 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений) следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

При этом площадь используемого земельного участка формируется из двух составляющих: площади участка, соответствующей площади здания или сооружения, и площади участка, прилегающей к объекту по его периметру, размеры которого определяются утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации ( пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса).

Исследовав представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что площадь земельного участка, фактически занятая принадлежащим обществу объектом недвижимости и необходимая для его обслуживания, составляет 1537 кв. м, из чего и следует производить расчет неосновательного обогащения.

Данный вывод суда основан на содержании представленных в дело доказательств, в том числе постановления главы администрации города Железноводска от 26.03.2002 N 307 (т. 1, л.д. 66), межевого плана земельного участка с заключением кадастрового инженера (т. 1, л.д. 70-77), технической документации (т. 1, л.д. 94-106), кадастрового паспорта участка (т. 1, л.д. 130, 131).

Правила статьи 199 и пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса судебные инстанции применили верно.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска и взыскали с ответчика 62 493 рубля 87 копеек неосновательного обогащения и 6899 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

При разрешении спора судебные инстанции всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам жалобы.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), при разрешении спора не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при обращении в суд округа, относятся на общество ( статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274 , 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.11.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по делу N А63-5852/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Споры о плате за пользование земельными участками

Отдельные вопросы судебной практики по спорам о взыскании платы за пользование земельными участками

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Несмотря на то что после введения в действие указанного Кодекса ускорился процесс приватизации земельных участков, часть земли в Российской Федерации по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности. В арбитражных судах практически нет споров о плате за пользование земельными участками, находящимися в частной собственности. Вместе с тем споры, касающиеся платы за пользование государственными и муниципальными землями, составляют значительное количество в судах всех регионов Российской Федерации, и по данной категории дел имеется множество проблем, которые по-разному толкуются как землепользователями, так и судами различных инстанций.

Некоторые из этих наиболее часто встречающихся в практике Арбитражного суда Северо-Западного округа проблем будут освещены в настоящей статье.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 и пункте 1 статьи 65 ЗК РФ закреплен принцип платности землепользования, в соответствии с которым формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. При этом в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог уплачивают лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Остальные землепользователи должны платить за пользование государственной (муниципальной) землей арендную плату. Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что если арендуемые земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются соответственно Правительс твом Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) от 17.11.2011 N 73, в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 73), приведены разъяснения, касающиеся вопроса о том, каким образом применяются регулируемые ставки арендной платы за публичные земли применительно к договорам, заключенным до и после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). Так, в названном пункте указано, что государственное регулирование арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором .

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее — Постановление N 582).

Названным Постановлением в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 N 697 установлено шесть основных принципов определения арендной платы за публичные земли на территории Российской Федерации: экономической обоснованности; предсказуемости расчета размера арендной платы; предельно допустимой простоты расчета арендной платы; недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки; учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности и защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; запрета необоснованных предпочтений.

Данные принципы обязательны к применению исполнительными органами Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами муниципального управления.

Следует отметить, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 N 1120 внесен ряд значительных изменений в Постановление N 582. Эти изменения вступили в силу с 1 марта 2015 года. Существенной является конкретизация принципа запрета необоснованных предпочтений. До указанной даты этот запрет заключался в том, что не может различаться порядок расчета размера арендной платы за аналогичные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Уточнения касаются следующего: эти земельные участки должны принадлежать соответствующему публично-правовому образованию.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации в Постановлении N 582 определило предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Эти ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных ситуациях всеми публичными образованиями, за исключением случаев, когда иные ставки установлены федеральными законами. На данное обстоятельство указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 и от 02.04.2013 N 14902/12.

В пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582 (далее — Правила определения арендной платы), установлены четыре способа определения размера арендной платы за федеральные земли: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Если согласно названным Правилам арендная плата за земельный участок подлежит определению в соответствии с одним из указанных способов, то другие способы при расчете арендной платы применяться не могут, даже если стороны при заключении договора аренды публичных земель согласовали иной механизм определения арендной платы.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы (арендной платы или неосновательного обогащения) за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, арбитражные суды проверяют возражения арендаторов и землепользователей, касающиеся вопроса соответствия установленных федеральным, государственным или муниципальным органом размеров платы за землю основным принципам и предельным ставкам, определенным в Постановлении N 582, либо ставкам, предусмотренным соответствующими законами.

В том случае, если при рассмотрении спора о взыскании платы за пользование земельным участком или спора, касающегося правомерности расчета арендной платы, направленного арендатору, суды установят, что определенный федеральным органом, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципальным органом размер ставки арендной платы не соответствует основным принципам и предельным ставкам за аналогичные земли, указанным в Постановлении N 582, плата подлежит взысканию в размере, установленном данным Постановлением или федеральным законом, если таковой имеется для определенной категории земель или землепользователей.

Так, при рассмотрении дела N А66-3960/2013 по иску общества — арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного для жилищного строительства, о признании недействительными расчетов арендной платы на 2011 и 2012 годы, определенных арендодателем — Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее — Росимущество) в Тверской области на основании отчетов о рыночной стоимости годовой арендной платы и направленных истцу, арбитражные суды трех инстанций удовлетворили иск, исходя из следующего.

Установленный Постановлением N 582 принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Подпунктом «д» пункта 3 Правил определения арендной платы предусмотрено, что при предоставлении земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном ЗК РФ, арендная плата не может превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Так как жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, то при аренде земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, арендная плата за такие участки не может превышать размеров, установленных в подпунктах «г» и «д» пункта 3 Правил определения арендной платы, то есть 2% от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом положений пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в отношении сроков строительства).

Поскольку материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок был предоставлен под жилищное строительство по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, на участке ведется строительство жилого дома, суды пришли к выводу о том, что установление после введения в действие Постановления N 582 арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям ЗК РФ, Закона N 137-ФЗ и Постановлению N 582.

Несмотря на то что с 2005 года земельные участки для жилищного строительства подлежат предоставлению в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и, как правило, на торгах, есть немало споров по аренде земельных участков, предоставленных для жилищного строительства до 30 декабря 2007 года по процедуре предварительного согласования места размещения объекта по правилам, предусмотренным пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Данной нормой регламентированы следующие особенности определения арендной платы за указанные земельные участки: ежегодная арендная плата устанавливается в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечен ии трех лет с даты заключения договора.

Таким образом, арендная плата по договорам аренды земельных участков, заключенным по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, должна рассчитываться в соответствии с указанными повышающими коэффициентами, если жилые дома не были введены в эксплуатацию в надлежащий срок, а не в пределах 2% от кадастровой стоимости, как указано в подпункте «д» пункта 3 Правил определения арендной платы.

При рассмотрении по делу N А21-10329/2013 иска администрации городского округа «Город Калининград», заявленного к двум обществам, о признании ничтожным условия договора от 26.06.07 аренды предоставленного для жилищного строительства земельного участка, касающегося размера арендной платы, определенного с учетом ставки арендной платы и повышающего коэффициента 0,7%, суд первой инстанции отказал в иске. Суд посчитал, что поскольку вина ответчиков в нарушении сроков строительства отсутствует, то не имеется оснований для применения расчета арендной платы по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, на который сослался истец.

Апелляционный суд посчитал выводы суда первой инстанции ошибочными, отменил решение и признал спорное условие договора аренды недействительным как не соответствующее требованиям пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Апелляционный суд указал, что поскольку на спорном земельном участке, предоставленном в аренду для жилищного строительства по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет со дня заключения договора аренды, то применение при расчете арендной платы иных правил, нежели предусмотрено указанной нормой, то есть без применения повышающих коэффициентов, недопустимо. Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционного суда.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ и пунктом 7 Правил определения арендной платы предусмотрено применение повышающего коэффициента при расчете арендной платы по договорам аренды публичных земель, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), в том случае, если по истечении трех лет с даты предоставления участка объект не введен в эксплуатацию.

Утратил силу с 1 марта 2015 года.

В судебной практике часто возникает вопрос, вправе ли субъект Российской Федерации установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные для строительства нежилых объектов, если эти объекты не введены в эксплуатацию по истечении более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка (с учетом срока, указанного в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ).

Ответ на данный вопрос зависит от того, на каком основании и в каком порядке земельный участок предоставлен в аренду для строительства нежилых объектов.

Если земельный участок, предоставленный в аренду для строительства нежилых объектов, относится к землям, речь о которых идет в пункте 3 Правил определения арендной платы (например, по процедуре предварительного согласования места размещения объекта ), то размер арендной платы не может превышать пределов, указанных в названном пункте.

В редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года.

В остальных случаях субъект Российской Федерации вправе установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории этого субъекта, предоставленные в аренду для строительства нежилых объектов, которые не введены в эксплуатацию по истечении указанного периода с даты заключения договора.

Такое право субъектов Российской Федерации основано на положениях пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также на положениях подпункта «д» пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», согласно которому высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право управлять и распоряжаться собственностью субъекта Росс ийской Федерации.

Утратил силу с 1 марта 2015 года.

Данный вывод сделан в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2014 N 16-АПГ14-5, которым оставлено без изменения решение Волгоградского областного суда об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим пункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, установившего повышающий коэффициент при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства нежилых объектов, в случае нарушения сроков ввода таких объектов в эксплуатацию.

При рассмотрении дел N А13-12084/2013 и А13-13799/2013 по искам Комитета управления имуществом города Череповца о взыскании задолженности по арендной плате с арендаторов земельных участков, расположенных в городе Череповце и предоставленных в аренду для строительства нежилых объектов, суды трех инстанций исходили из следующих обстоятельств: спорные участки предоставлены для строительства нежилых объектов (бизнес-центра и автоцентра); доказательств того, что эти участки относятся к землям, указанным в пункте 3 Правил определения арендной платы, не представлено; поскольку нежилые объекты не введены в эксплуатацию по истечении пяти лет с момента предоставления участков в аренду для строительства, истец обоснованно применил при расчете арендной платы повышающий коэффициент 6, указанный в приложении к Постановлению правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 и установленный для земельных участков по истечении пяти лет с момента предоставления их для строительства.

Следует отметить, что установление указанных повышающих коэффициентов направлено на борьбу с так называемыми долгостроями, для того чтобы застройщики эффективно использовали публичные земли, предоставленные им для строительства.

Согласно подпункту «д» пункта 3 Правил определения арендной платы размер арендной платы за земельный участок, право аренды на который возникло в результате переоформления в соответствии с законодательством Российской Федерации, составляет 2% от кадастровой стоимости участка. При этом иной порядок определения арендной платы за указанные земли не может применяться.

В редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года.

Соответствие указанного подпункта пункта 3 Правил определения арендной платы законодательству, имеющему юридическую силу, а именно части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», было предметом рассмотрения ВАС РФ, который решением от 16.08.2013 N ВАС-3889/13 отказал в удовлетворении заявления общества о признании указанного подпункта недействующим. В обоснование своего заявления общество ссылалось на то, что оспариваемой нормой создано преимущество по размеру арендной платы для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, перед иными арендаторами, имеющими в пользовании земельные участки такой же категории и вида разрешенного использования. ВАС РФ указал, что подпункт «д» пункта 3 Правил определения арендной платы установлен на основании акта, имеющего юридическую силу, — пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому юридические лица, указанные в данной норме, обязаны переоформить право постоянного (б ессрочного) пользования земельным участком на право аренды, при этом годовой размер арендной платы не должен превышать 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

При рассмотрении по делу N А66-12863/2013 иска общества к Территориальному управлению Росимущества в Тверской области о признании недействительным приложения «Расчет арендной платы на 2012 год» к договору от 20.02.09 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и застроенного производственными объектами, суд первой инстанции отказал в признании недействительным указанного расчета, которым размер арендной платы определен исходя из рыночной стоимости земельного участка. Апелляционный суд, руководствуясь статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 65 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск по следующим основаниям. Поскольку спорный земельный участок был предоставлен правопредшественнику истца в аренду в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то в соответствии с подпунктом «д» пункта 3 Правил определени я арендной платы арендная плата за такой участок подлежит расчету в размере 2% от кадастровой стоимости, а не исходя из рыночной стоимости участка. Суд кассационной инстанции признал выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.

Аналогичные выводы, касающиеся порядка расчета арендной платы за земельные участки, право аренды в отношении которых возникло в результате переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования, сделаны при рассмотрении арбитражными судами трех инстанций дел N А05-1876/2013, А26-7955/2013 и А66-5723/2012.

Подпунктом «г» пункта 3 Правил определения арендной платы установлено, что в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, арендная плата устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

В редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года.

В пункте 5 статьи 27 ЗК РФ приведен перечень земельных участков, ограниченных в обороте. К таким землям относятся в числе прочих земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров (подпункт 7 ).

В редакции, действовавшей до 22 июля 2014 года.

В пункте 5 Правил определения арендной платы указано, что арендная плата в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (далее — Минэкономразвития).

Между тем Минэкономразвития утвердило ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных (занятых) для размещения аэродромов и аэропортов, только Приказом от 26.10.2011 N 597.

Суды трех инстанций при рассмотрении дела N А56-1709/2013 по иску предприятия к Территориальному управлению Росимущества в Санкт-Петербурге о признании недействительным условия договора о расчете арендной платы за земельный участок, предоставленный для размещения объектов недвижимости, входящих в единую систему организации воздушного движения, пришли к следующим выводам: арендная плата за земли, переданные в аренду для размещения аэродромов и аэропортов, за период до утверждения ставок Минэкономразвития подлежала исчислению на основании подпункта «г» пункта 3 Правил определения арендной платы, то есть в размере 1,5% от кадастровой стоимости с учетом положений пункта 9 названных Правил. Поскольку расчет арендной платы был осуществлен ответчиком с нарушением названного нормативно-правового акта, суды признали требования истца обоснованными.

В Российской Федерации имеется значительное количество земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены трубопроводы нефти, газа и нефтепродуктов. В практике арбитражных судов не было единства по вопросу о том, к какой категории земель относятся указанные земельные участки, ограничены ли они в обороте как земли транспорта и каким образом рассчитывать за эти участки арендную плату: в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения арендной платы как для участков, ограниченных в обороте, в размере 1,5% кадастровой стоимости или в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ как для участков, занятых линейными объектами, в размере 2% кадастровой стоимости.

При рассмотрении споров по делам N А13-18181/2011 и А13-18184/2011 между обществом и Территориальным управлением Росимущества в Вологодской области о внесении изменений в договоры аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков, предоставленных для размещения линейных объектов по транспортировке газа, арбитражный суд первой инстанции решениями от 28.09.2012, оставленными без изменения Постановлениями апелляционного суда от 23.11.2012 и от 19.11.2012, признал неправильными как довод общества о том, что арендованный участок относится к землям транспорта и ограничен в обороте, поэтому арендная плата подлежит расчету в размере 1,5% от кадастровой стоимости, так и довод Территориального управления Росимущества в Вологодской области о том, что поскольку право аренды на спорный участок, не ограниченный в обороте, возникло не в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, то расчет арендной платы должен быть определен исходя из рыночной стоимости учас тка. Определяя размер арендной платы по спорным договорам, суды пришли к выводу о том, что земли, занятые объектами трубопроводного транспорта, не относятся к ограниченным в обороте; арендная плата за использование таких участков установлена пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не может превышать 2% кадастровой стоимости этих участков независимо от того, заключен ли договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования или нет. Кассационная инстанция оставила указанные судебные акты первой и апелляционной инстанций без изменения.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.04.2013 N 14902/12 со схожими обстоятельствами подтверждена правомерность приведенных выводов.

Президиум ВАС РФ сформировал следующую правовую позицию.

Согласно подпункту 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ к числу ограниченных в обороте земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, относятся земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта. Между тем собственники трубопроводов нефти, газа и нефтепродуктов являются организациями топливно-энергетического комплекса, а не организациями транспорта. Следовательно, земли, на которых расположены такие трубопроводы, не подпадают под действие подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ и не признаются ограниченными в обороте. Арендная плата за использование земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), установлена пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, то есть непосредственно федеральным законом, и не может превышать 2% кадастровой стоимости этих участков.

Постановлением N 582 предусмотрено, что арендная плата за публичные земли может быть определена на основании кадастровой стоимости земельных участков. Во многих субъектах Российской Федерации в нормативных правовых актах, регламентирующих порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов, и за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, установлен механизм (формула) расчета арендной платы с использованием размера кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости. Изменение арендной платы в таких договорах возможно в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются нормативно-правовым актом уполномоченного органа субъекта Российской Федерации. В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета вносит сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган в установленном Законом порядке документов, в том числе на основании нормативн ого правового акта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель.

В судебной практике возник следующий вопрос: в случае утверждения региональным нормативно-правовым актом новой величины кадастровой стоимости земельных участков с какого момента арендаторы по договорам аренды земельных участков, в которых регулируемая арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельных участков, должны вносить арендную плату в новом размере — с момента вступления в силу нормативного правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель; с момента внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости или с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (пункт 9 Правил определения арендной платы)?

Арбитражные суды по-разному подходили к решению приведенной проблемы.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.02.2014 N 15534/13 сформулировал следующую правовую позицию.

На основании пункта 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При изменении одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного изменения.

Таким образом, при исчислении арендной платы за участки, находящиеся в публичной собственности, новый показатель кадастровой стоимости применяется с момента вступления в силу нормативного правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель, и арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере еще до внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Суды трех инстанций рассмотрели несколько дел по искам администрации города Вологды (далее — администрация) к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за 2013 год по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, предоставленных для жилищного строительства (дела N А13-9457/2013, А13-9459/2013, А13-9460/2013, А13-9462/2013 и А13-9465/2013). Арендная плата по этим договорам рассчитывалась по ставке, определенной нормативным правовым актом правительства Вологодской области исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Администрация с января 2013 года рассчитала арендную плату в соответствии с условиями договоров с учетом ставки арендной платы за пользование земельным участком, установленной Постановлением правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 «Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2013 год», исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной постановлением правительства Вологодской области от 30.12.2009 N 2154 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области» и Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 N 206 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель на селенных пунктов Вологодской области». Общество, возражая против заявленных требований, полагало, что поскольку нормативно-правовой акт, которым утверждены результаты новой кадастровой оценки земель, вступил в действие 18 января 2013 года, то по аналогии с нормами налогового законодательства новая кадастровая стоимость должна применяться при расчете арендной платы только с 1 января 2014 года.

Арбитражные суды признали доводы общества несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права и взыскали долг по арендной плате в размере, рассчитанном администрацией. Суды, руководствуясь статьей 65 ЗК РФ, статьей 424 ГК РФ, а также разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, исходили из того, что размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды; арендодатель по договору вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без внесения изменений в договор; новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При этом суды указали, что в данном случае размер арендной платы по заключенным сторонами договорам рассчитывался исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициентов. В связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков арендодатель правомерно при расчете арендной платы применил новую кадастровую стоимость с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, который определяется датой опубликования этого нормативного акта.

Следует отметить, что определениями Верховного Суда Российской Федерации обществу отказано в передаче кассационных жалоб по указанным делам для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Арбитражные суды Поволжского и Уральского округов также придерживаются вышеприведенной позиции.

В практике арбитражных судов длительное время не было единства по следующему вопросу: если арендатор находящегося в публичной собственности земельного участка заключил договор купли-продажи этого участка и уплатил выкупную цену публичному собственнику (арендодателю), должен ли покупатель, несмотря на прекращение договора аренды, вносить арендную плату до момента государственной регистрации его права собственности на участок?

Ряд арбитражных судов, в том числе и Федеральные арбитражные суды Волго-Вятского, Северо-Западного, Северо-Кавказского, Центрального округов, придерживались позиции, согласно которой в силу статьи 414 ГК РФ после заключения договора купли-продажи арендуемого участка и полной оплаты выкупной цены изменяются основания владения и пользования этим участком, прекращаются как договор аренды этого участка, так и обязанность покупателя перечислять арендную плату.

Приведенная проблема была разрешена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11 и в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 73.

ВАС РФ, проанализировав положения подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, в соответствии с которыми любое использование земли осуществляется за плату в виде арендной платы и земельного налога, пришел к выводу о том, что за покупателем — бывшим арендатором, который до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога, сохраняется обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды, а следовательно, стороны ввиду платности землепользования не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Арбитражный суд при рассмотрении дела N А56-28814/2013, руководствуясь статьей 65 ЗК РФ, статьями 309, 310, 614 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, удовлетворил иск администрации муниципального образования и взыскал с индивидуального предпринимателя арендную плату за пользование земельным участком в период после заключения договора купли-продажи арендованного ответчиком участка до государственной регистрации права собственности покупателя на этот участок. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда первой инстанции без изменения.

По делу N А66-5135/2012 арбитражные суды трех инстанций при аналогичных обстоятельствах также взыскали в пользу Территориального управления Росимущества в Тверской области с общества плату за пользование земельным участком, поскольку обязательство ответчика по внесению арендной платы прекратилось только с момента государственной регистрации его права собственности на участок. Тот факт, что между сторонами имелся спор, касающийся выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка, не может служить основанием для освобождения общества от обязанности платить за аренду.

В том случае, если какое-либо лицо без правовых оснований пользовалось земельным участком, находящимся в публичной собственности, в силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ оно обязано уплатить за пользование этим участком. Длительное время не было однозначного ответа на вопросы, в каком виде и размере должна быть осуществлена плата за такое пользование, освобождается ли лицо, неосновательно пользующееся земельным участком, от уплаты собственнику земельного участка неосновательного обогащения в размере арендной платы, если оно уплатило в соответствующий бюджет денежные средства, названные таким лицом земельным налогом.

Особенно часто данные вопросы возникают в случаях, когда собственники зданий, строений и сооружений не оформляют прав на земельные участки под принадлежащими им объектами недвижимости.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12790/13 сформулирована правовая позиция о том, что в подобных случаях имеет место фактическое пользование земельным участком, поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статьи 35, 36 и 65 ЗК РФ. В названном Постановлении указано следующее: установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер; в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельного участка и не владеющие им на праве постоянного (бессрочного) пользования, не относятся к пл ательщикам земельного налога; неосновательное обогащение за пользование без надлежащего оформления прав земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, взыскивается в судебном порядке по искам органов, уполномоченных от имени собственника распоряжаться соответствующими землями на основании земельного законодательства.

Таким образом, с лица, пользующегося без правовых оснований публичным земельным участком, по иску уполномоченного на распоряжение таким участком государственного или муниципального органа подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере арендных платежей, установленных в период пользования нормативными правовыми актами уполномоченных органов, регулирующих порядок исчисления арендной платы за пользование земельными участками, с учетом положений Постановления N 582. При этом для удовлетворения такого иска не имеет правового значения факт перечисления ответчиком в какой-либо бюджет денежных средств, именуемых им земельным налогом.

Арбитражный суд Северо-Западного округа при рассмотрении кассационной жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (далее — министерство) на решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда по делу N А66-16077/2013 об отказе министерству в иске к обществу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположено здание ответчика, руководствуясь вышеприведенной правовой позицией ВАС РФ, отменил названные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции признал неверными, не соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права выводы судов о том, что к обществу, которое приобрело у компании по договору купли-продажи от 04.06.2003 здание, расположенное на спорном участке, перешло право постоянного (бессрочного) пользования участком и что, несмотря на отсутствие государственной регистрации такого права, общество должно платить земельный налог. Суд кассационной инстанции указал, что общество не относится к лицам, которым в силу статьи 20 ЗК РФ земельные участки могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право не было зарегистрировано за обществом, не является ранее возникшим и не приобретено им в порядке универсального правопреемства. Общество, как собственник объекта недвижимости, вправе пользоваться земельным участком на основании договора аренды или приватизировать его по правилам статьи 36 ЗК РФ. Поскольку общество не оформило право пользования земельным участком, министерство вправе заявить в суд требование о взыскании с ответчика неосновательно сбереженных денежных средств за фактическое пользование землей по правилам статьи 1102 ГК РФ в размере арендной платы, установленной соответствующими нормативно-правовыми актами уполномоченных органов Тверской области. Ввиду того что суды первой и апелляционной инстанций не проверяли представленный истцом расчет неосновательного обогащения, кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение.

Правомерность вышеприведенной позиции подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 14.11.2014 N 305-ЭС14-442.

Уполномоченный орган государственной власти или орган муниципального управления, обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельными участками, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) должен доказать, что ответчик приобрел или сберег за счет истца на сумму, указанную в иске, а именно: представить доказательства того, что ответчик пользуется земельным участком той площади, за которую начислено неосновательное обогащение, а также обосновать расчет со ссылкой на нормативно-правовые акты, которыми регулируется арендная плата за землю в соответствующем регионе.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда по делу N А44-4011/2013, которыми удовлетворен иск Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (далее — департамент) о взыскании с общества неосновательного обогащения в размере арендной платы, возникшего на стороне ответчика в связи с использованием без правовых оснований земельного участка площадью 21549 кв. м, находящегося в собственности Новгородской области. Суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованными как довод департамента о том, что общество должно заплатить за пользование всем указанным участком, на котором расположены объекты недвижимости, арендуемые обществом, так и расчет неосновательного обогащения, в котором применен коэффициент использования, равный 50, установленный решением Думы Боровичского муниципального района Новгородской области от 24.11.2011 N 102 «Об утверждении коэфф ициентов, устанавливаемых в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, определяемых для различных видов функционального использования земельных участков на 2012 год».

Суд кассационной инстанции, отменяя принятые судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее: по смыслу статей 1102 и 1105 ГК РФ истец обязан доказать размер неосновательного обогащения, указанный в иске; между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что общество использует весь спорный земельный участок и что этот участок сформирован исключительно под объектами недвижимости, арендованными обществом, с учетом площади, необходимой для их использования; суды не проверили довод общества о том, что этими объектами и с учетом площади, необходимой для их использования, занята только четвертая часть участка, а также довод о том, что в нарушение Основных принципов и Правил определения арендной платы при аренде публичных земельных участков, утвержденных Постановлением N 582, размер платы за пользование участком, рассчитанный с применением коэффициента, равного 50, составляет 50% от кадастровой стоимости участка, что значительно выше, чем аре ндная плата за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и имеющие те же категории и вид разрешенного использования. Суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дать оценку приведенным доводам ответчика и установить, за какую площадь ответчик должен уплатить неосновательное обогащение и в каком размере.

Собственники объектов недвижимости, лица, имеющие в безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не оформившие надлежащим образом права на землю, по спорам о взыскании с них платы за пользование земельными участками, возражая против удовлетворения требований, часто ссылаются на то, что они должны платить только за ту часть участка, которая занята их объектами по обрезу фундамента, поскольку права на землю не оформлены.

Приведенный довод является необоснованным и противоречит положениям статей 33, 35 и 36 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Утратила силу с 1 марта 2015 года.

Из пункта 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Утратил силу с 1 марта 2015 года.

Таким образом, лицо, имеющее в собственности, в безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в публичной собственности, должно заплатить за пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, с учетом площади, необходимой для его использования.

Приведенный вывод сделан судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела N А66-10056/2012, судами трех инстанций при рассмотрении дела N А56-22275/2012, по которым с собственников объектов недвижимости была взыскана плата за пользование публичными землями, на которых эти объекты расположены.

В практике арбитражных судов Северо-Западного округа достаточно много дел, в которых уполномоченные государственные органы или органы местного самоуправления просили взыскать неосновательное обогащение с лиц, фактически использовавших публичные земельные участки в какой-либо деятельности не для размещения объектов недвижимости (например, для размещения автостоянки, временных торговых павильонов и т.п.).

При рассмотрении таких дел суды часто отказывали во взыскании неосновательного обогащения, поскольку истцы в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представляли надлежащих доказательств того, что именно ответчик использует участок, указанный в иске.

Так, суды трех инстанций отказали Комитету управления городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) во взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположена автостоянка с ограждением (дело N А56-67299/2013). Суды указали, что представленные КУГИ акты обследования участка, составленные без привлечения ответчика и без его уведомления, не могут служить надлежащим доказательством того, что именно названное общество установило во внутридворовой территории ворота и ограждение и что только общество использует огражденную территорию для стоянки автотранспорта.

В рамках дел N А56-66006/2013 и А56-20888/2014 рассмотрены аналогичные споры.

Большое количество споров, касающихся платы за пользование публичными земельными участками в Санкт-Петербурге, с участием КУГИ, который распоряжается такими землями и является арендодателем, ежегодно рассматривается Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области и соответственно судами апелляционной и кассационной инстанций.

Арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определяется на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее — Закон N 608-119) и Постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга» (далее — Постановление N 1379).

Законом N 608-119 определена формула, по которой рассчитывается арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, и участки, расположенные в Санкт-Петербурге, право государственной собственности на которые не разграничено. Согласно данной формуле годовой размер арендной платы рассчитывается путем перемножения значений базовой ставки арендной платы и нескольких коэффициентов, в том числе коэффициента функционального использования (Кф), применяемого в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка).

Правительство Санкт-Петербурга Постановлением N 1379 утвердило Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее — Положение).

Пунктом 2.3 Положения предусмотрено, что Кф определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных этим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Кн определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Согласно пунктам 2.7 и 2.8 Положения арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн, равного 18,0 (базовая функция, любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке), понижающие коэффициенты устанавливаются равными 1,0. Иные коды функционального назначения, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее — ГУИОН), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Следует отметить, что размер арендной платы с применением Кн, равного 18,0, является максимальным, поскольку исключает использован ие понижающих коэффициентов.

Таким образом, определение Кф при расчете платы за пользование земельными участками, в отношении которых в установленном порядке заключены договоры аренды, осуществляется на основании ведомости ГУИОН и по правилам пунктов 2.7 и 2.8 Положения и не вызывает затруднений в правоприменительной практике.

Представляет определенную сложность вопрос о том, каким образом рассчитывать размер платы (неосновательного обогащения) за пользование земельными участками, которые используются без оформления прав на них.

КУГИ при обращении с исками в арбитражный суд о взыскании платы за земельные участки, используемые без правоустанавливающих документов, рассчитывает размер платы на основании Закона N 608-119 и Постановления 1379 и, как правило, с применением Кн, равного 18,0.

Арбитражные суды сформировали следующий подход к рассмотрению таких споров: если КУГИ предъявляет требования к землепользователю — собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, то размер платы за участок, занятый объектом с учетом площади, необходимой для его использования, определяется с применением Кн, установленного по фактическому использованию такого объекта, подтвержденному надлежащими доказательствами; если иск предъявлен к лицу, самовольно занявшему пустующий земельный участок, функциональное использование которого не определено в установленном порядке и который может быть использован под любые виды деятельности, размер платы за такое пользование определяется с применением Кн, равного 18,0.

Так, при рассмотрении по делу N А56-80125/2013 иска КУГИ о взыскании с индивидуального предпринимателя неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание, суды трех инстанций посчитали, что иск КУГИ подлежит удовлетворению частично. Суды исходили из следующего: поскольку представленными в материалы дела документами подтверждено, что принадлежащее ответчику нежилое помещение в указанном здании используется под размещение сауны и истец не представил доказательств использования земельного участка под иные цели, при расчете неосновательного обогащения надлежит применить Кн, равный 2.1, установленный пунктом 7 приложения 4 к Положению для территорий, используемых под бытовое обслуживание населения в капитальных зданиях.

При рассмотрении иска КУГИ по делу N А56-56057/2013 о взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование самовольно занятым земельным участком и выселении ответчика с этого участка суды трех инстанций посчитали требования КУГИ законными и обоснованными. Суды, установив, что ответчик без законных оснований использует спорный земельный участок, удовлетворили заявленные требования, исходя из представленного истцом расчета неосновательного обогащения, размер которого определен КУГИ в соответствии с Законом N 608-119 и Постановлением N 1379 с применением Кн, равного 18,0, предусмотренного для земельных участков, на которых осуществляются любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке. Суды отклонили довод ответчика о необходимости применения при расчете задолженности Кн, равного 8.1, для функции «отдых», поскольку договорные отношения между сторонами по поводу предоставления и использования спорной территории отсутствуют; земельный участок не прошел кадастровый учет, а для расчета платы за такие земельные участки пунктом 4.2.2 Постановления N 1379 предусмотрено применение коэффициента местоположения, равного коэффициенту функционального использования территории для базовой функции (пункт 56 приложения 4 к Положению); надлежащих доказательств использования занимаемой территории в спорный период в целях, соответствующих Кн, равному 8.1, ответчик не представил.

В судебной практике возник вопрос о том, каким образом рассчитывать арендную плату за государственные земельные участки в Санкт-Петербурге, на которых расположены объекты, не завершенные строительством. Ответ на данный вопрос зависит от того, в каком порядке земельный участок предоставлен арендатору, в чьей собственности находится расположенный на участке объект незавершенного строительства.

Пунктом 3.1.1 приложения 1 к Постановлению N 1379 регламентирован порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости. В данном пункте предусмотрено определение арендной платы по кодам (Кн) 10.1 и 10.2 с применением понижающих коэффициентов на срок проведения проектно-изыскательских работ и на срок строительства (реконструкции) и без применения таких коэффициентов по истечении установленных соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга сроков.

Таким образом, пункт 3.1.1 применим только для случаев предоставления земельных участков для целей строительства, завершения строительства (реконструкции) на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства.

Арендная плата за земельные участки, которые предоставлены в аренду в порядке статьи 36 ЗК РФ собственникам расположенных на участках объектов незавершенного строительства, подлежит определению в соответствии с пунктом 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379. Данным пунктом предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по кодам 10.1 и 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс; по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды земельного участка под таким объектом при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1 и 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение арбитражного суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда по делу N А56-72014/2012, в котором рассматривался иск КУГИ о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору от 12.07.2011 аренды земельного участка и пеней за период с 01.07.2012 по 31.12.2012. Суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела пришли к выводу о том, что, поскольку на спорном участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, арендная плата за земельный участок подлежит расчету на основании пункта 3.1.1 без применения повышающего коэффициента К6. Так как арендную плату, рассчитанную на основании данного пункта, общество к моменту рассмотрения данного дела внесло в полном размере, суды взыскали с ответчика только неустойку за просрочку платежей.

Кассационная инстанция признала приведенные выводы неверными, основанными на неправильном толковании норм материального и процессуального права, отменила решение и Постановление и направила дело на новое рассмотрение, указав на следующее. Согласно материалам дела спорный участок предоставлен в аренду обществу не для целей строительства или завершения строительства на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства, а в порядке статьи 36 ЗК РФ в связи с тем, что общество с 2004 года является собственником объекта незавершенного строительства, и для размещения данного объекта, поэтому при расчете арендной платы необходимо применять пункт 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379, а не пункт 3.1.1. На необходимость применения правил пункта 3.1.2 при расчете арендной платы за спорный земельный участок указано в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.05.2013 по делу N А56-7976/2012, в котором КУГИ за явил иск о взыскании с общества арендной платы по тому же договору за период с 17.03.2011 по 30.06.2011. Поскольку в рамках рассматриваемого дела КУГИ заявил требование о взыскании арендной платы большей частью за период после истечения 12-месячного срока со дня заключения договора аренды и разрешение на строительство в указанный период общество не получило, судам надлежало установить, имеется ли у общества долг по арендной плате, рассчитанной по правилам пункта 3.1.2 приложения к Постановлению N 1379, с учетом тех платежей, которые общество осуществило в названный период.

В настоящей статье приведены примеры сложившегося в течение нескольких лет подхода кассационной инстанции при проверке законности судебных актов первой и апелляционной инстанций по вопросам платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности. Некоторые вопросы, например, касающиеся: права арендодателей — публичных органов изменять арендную плату несколько раз в течение года в связи с неоднократным изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения платы; порядка изменения механизма расчета арендной платы за федеральные земли, указанные в договорах аренды, заключенных до принятия Правительством Российской Федерации Постановления N 582, на способы, предусмотренные данным Постановлением, — нуждаются в дополнительном изучении и обсуждении на очередном заседании Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Северо-Западного округа.