Выделение долей в квартире налог

06.07.2018 Выкл. Автор admin

Налог при продаже квартиры после выделения доли детям по обязательству

Добрый день! в 2010 году была приобретена квартира в ипотеку. Я единоличный собственник. Ипотека погашена с использованием средств МСК. Сейчас по обязательству выделяю доли детям и планирую продать квартиру. Будет ли с меня взыматься налог при продаже?

Ответы юристов (3)

Здравствуйте Светлана. Так квартира приобретена больше пяти лет назад в 2010 году то налог взиматься не будет.

Так согласно закону о материнскому капитале квартира, приобретенная за счёт средства материнского капитала уже фактически находится в общей собственности всех члены семьи, соответственно, отсчёт надо производить не с даты распределения долей а с даты приобретения квартиры.

Если у вас остались вопросы задавайте с радостью отвечу.

Уточнение клиента

Алексей, перечисление средств МСК было в апреле 2015 года, т.е. менее трех лет

16 Сентября 2017, 10:47

Есть вопрос к юристу?

За сколько вы продали квартиру, Какая её кадастровая стоимость, и за сколько вы хотите её продать?

Уточнение клиента

Куплена за 2350, кадастровая 2419, продаю за 2200

16 Сентября 2017, 12:39

Исходя из того, что квартиры была приобретена в браке, то она уже у вас была в совместной собственности, соответственно, на вас с женой обязанность по уплате налога отпадает. Далее вы выделяете доли в праве на детей, исходя из потраченное суммы материнского капитала. Я так понимаю, что не по 1/4 а меньше — такая обычная практика в таких случаях. Соответственно, обязанность по уплате налога, связанного с продажей возникнет у вас равных доле, пропорционально продаваемых долей детей.

Есть некоторые варианты которые можно применить в вашем случае при соблюдении ряда условий.

Если у вас остались вопросы задавайте с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию по вашему вопросу.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Одна часть квартиры в собственности менее 3-х лет, а другая часть более 3-х лет

У клиентов юридических консультаций и риэлтерских агентств и так возникает много вопросов по поводу уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, так еще и сложные случаи встречаются. Например, если разные части жилья находятся в собственности разный период времени.

Если же срок владения недвижимостью составляет менее трех лет, то придется уплатить налог по ставке 13% от налоговой базы (то есть суммы, за которую продали недвижимость). При этом можно снизить размер налоговой базы одним из двух способов:

  • уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов (то есть на сумму, которая была уплачена ранее при покупке квартиры),
  • применить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Получается такая поблажка всем налогоплательщикам от государства. Если квартира стоит, например, 2 600 000 рублей, то НДФЛ составляет 13% от 1 600 000.

Как быть, если части недвижимости приобретены в разное время?

Возможны две ситуации:

  • части квартиры с разным сроком владения находятся в собственности разных лиц
  • части квартиры с разным сроком владения находятся в собственности одного лица.

Эта разница имеет значение для налоговых последствий при продаже такой квартиры.

«Разные» части в собственности разных лиц

Пример. Имеется квартира. Два собственника – брат и сестра. Брат владеет своей ½ доли более трех лет, сестра получила свою долю от матери менее трех лет назад. Квартира будет продаваться за 2 400 000 рублей. Кто и сколько заплатит?

На долю каждого собственника придется по 1 200 000 рублей дохода. Брат под уплату НДФЛ не подпадает в любом случае. Сестра должна уплатить налог со своей доли. Но сколько? Как мы говорили, продавцу предоставляется налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей. То есть сестра заплатит налог с 200 000 рублей. Так? Не так. Налоговый кодекс предусмотрел эту ситуацию и установил что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (ст. 220, п. 2, подп. 3).

Значит, сестра может воспользоваться только половиной вычета, то есть суммой 500 000 рублей. Налог придется платить с суммы 700 000 рублей.

Иначе говоря, налоговый вычет рассчитывается не для собственника, а для объекта недвижимости. Если у квартиры 5 собственников, по 1/5 у каждого, то каждый из них может уменьшить налогооблагаемую базу на 200 000 рублей. Если 2 собственника по ¾ и ¼ – то на 750 000 и 250 000 тысяч соответственно.

Есть ли способы снизить сумму налога в этом случае?

Специалисты рекомендуют каждому из собственников продавать свою долю по отдельному договору вместо того, чтобы оформлять один договор купли-продажи всей квартиры. Основан этот совет на письме ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/[email protected] Иногда даже предлагают оформлять эти отдельные договоры разными датами.

В нашем примере, если бы сестра продала свою долю как самостоятельный объект купли-продажи, то смогла бы использовать весь миллион рублей в качестве налогового вычета.

«Разные» части в собственности одного лица

Пример. Супруги владели квартирой в равных долях с 2007 года. После смерти жены в 2013 году ее доля перешла по наследству мужу. Получается, ½ квартиры находится в его собственности более 3 лет, а ½ – менее. Как и положено по закону, в 2013 году супруг получил новое свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру. Если мужчина продает квартиру в 2014 году, будет ли он уплачивать НДФЛ? Со всей квартиры или только половины?

На самом деле, по этому вопросу не было единого мнения даже у налоговых органов до тех пор, пока не вышли соответствующие разъяснения, а именно Письмо Минфина № 03-04-05/7-444 от 27.06.2011, а также Письмо ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/[email protected]

Эти письма ссылаются на ст. 235 ГК РФ («изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество») и ст. 131 ГК РФ («изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения»).

Применим эти мудреные формулировки к нашему примеру: раз часть жилья принадлежала мужу с 2008 года, то для исчисления налога будет считаться, что вся квартира принадлежала ему с этого времени, независимо от смены состава собственников и размеров их долей. Муж мог изначально владеть не половиной, а даже хоть 1/20 доли. И не важно, что в свидетельстве о праве собственности указана другая дата. Короче, налог ему платить вообще не нужно.

Другой пример. Супруги владеют по ½ доли в квартире, вот только доля мужа в собственности более 3 лет, а жена приобрела свою половину недавно (может, у свекрови выкупила). Теперь семья хочет продать квартиру. Как сделать так, чтобы жена не платила НДФЛ? А пусть подарит свою долю мужу. Тогда в глазах налоговых органов вся квартира принадлежит мужу более трех лет. Сделки дарения между близкими родственниками налогом не облагаются. Надо только сопоставить сумму затрат на оформление сделки дарения с суммой сэкономленного налога.

С 1 января 2016 года, увеличен срок владения недвижимостью после которого освободят от уплаты налога с 3-х лет до 5 лет. Но это относится лишь к квартирам, собственники которых приобрели ее по договору купли-продажи. Во всех остальных случаях, действуют старые правила, то есть если недвижимость вам досталась по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, для вас действуют старые правила, то есть что бы продать квартиру и не платить налог, вам нужно ждать 3 года. Во всех остальных случаях придется ждать 5 лет, но очень важно понимать, что закон обратной силы не имеет, то есть, ко всем сделкам совершенным до 1 января 2016 года применяются старые правила, то есть, если вы купили квартира 30 декабря 2015 года, вам необходимо подождать 3 года, и после вы сможете продать квартиру и не платить при этом налог.

Прошу подтвердить ответ специалиста, т.к. вопрос непростой, спорная ситуация

Купили кв с женой кв в ипотеку в 2013 г. Гасили ипотеку мат.капиталом в 2014 гг. Выделил доли детям в 2016гг в декабре и в декабре 2016 года продали. Какие налоги платить? и вообще платить ли? до 2016 года не платили, т.к. в собственности родителей более 3 лет. Какие документы подавать в налоговую? Мандрикова Марина / ответ от 30 апреля 2017 г. 0 Добрый день Если Вы приобретали квартиру ранее декабря 2013 года, налог Вам платить не придется. 3 года отсчитываются с даты приобретения прав собственности. С доли детей придется заплатить налог, т.к. их доли находились в собственности менее 3 лет. Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу по налогу вычетом в сумме 250 000 руб. Т.е. если стоимость доли одного ребенка составляет 400 000 руб, налог рассчитывается следующим образом: 400 000-250 000=150 000 150 000 х 13% = 19500 руб — сумма налога к уплате в бюджет с доли одного ребенка. Вам так же необходимо до 02.05.2017 года подать декларацию по форме 3 ндфл для отражения этой операции Мандрикова Марина / ответ от 30 апреля 2017 г. 0 Добрый день Если Вы приобретали квартиру ранее декабря 2013 года, налог Вам платить не придется. 3 года отсчитываются с даты приобретения прав собственности. С доли детей придется заплатить налог, т.к. их доли находились в собственности менее 3 лет. Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу по налогу вычетом в сумме 250 000 руб. Т.е. если стоимость доли одного ребенка составляет 400 000 руб, налог рассчитывается следующим образом: 400 000-250 000=150 000 150 000 х 13% = 19500 руб — сумма налога к уплате в бюджет с доли одного ребенка. Вам так же необходимо до 02.05.2017 года подать декларацию по форме 3 ндфл для отражения этой операции Спросить консультанта Вернуть налог онлайн 7k ООО «НДФЛКА.РУ» Краснодар, ул. Красная, 74 +7(499)705-78-93 [email protected] Политика оказания услуг Информация о проекте . Подробнее: https://ndflka.ru/question/937147-nalogooblnesov_letnihpriprodaje_i_kuple_kvv_sobstv_bolee_3_let_vyidelenie_doley_za_mes_do_prodaj В связи с этим ответом специалиста прошу прокомментировать нежеописанную подобную ситуацию. В чем отличия от моей, ВОПРОС СЛОЖНЫЙ. Вопрос: С 2008 г. семья проживала в однокомнатной квартире, взятой в ипотеку. В 2011 г. после рождения второго ребенка с помощью материнского капитала оплачен кредит в банке, а за счет уменьшения доли супруга детям выделены доли в праве собственности на квартиру. Далее однокомнатную квартиру продали и взяли в ипотеку трехкомнатную квартиру. Учитывая, что квартира находилась в собственности детей менее трех лет, следует ли уплатить НДФЛ при продаже однокомнатной квартиры? Ответ: Из обращения следует, что семья проживала в однокомнатной квартире с 2008 г. В 2011 г. за счет уменьшения доли супруга в праве собственности на квартиру были выделены доли несовершеннолетним детям в праве собственности на данную квартиру. Далее однокомнатная квартира была продана и приобретена трехкомнатная квартира. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку доли в праве собственности на квартиру подарены несовершеннолетним детям в 2011 г., то при продаже квартиры ранее 2014 г. данные доли будут находиться в собственности несовершеннолетних детей менее трех лет. В соответствии с абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Таким образом, при продаже квартиры в 2013 г. каждый из несовершеннолетних детей вправе получить имущественный налоговый вычет в размере, пропорциональном их доле от 1 000 000 руб. Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на д
оходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов. Что касается продажи доли в праве собственности супруга, то согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества и размера их долей предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Учитывая изложенное, поскольку право собственности на квартиру принадлежало супругу (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные им от продажи квартиры, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Добрый день В приведенном Вами примере налог так же взимается с доли несовершеннолетних детей, а с долей родителей налог не платится.

Порядок выделения долей собственности по материнскому капиталу

Добрый день! Вопрос про выделение доли по материнскому капиталу : Купили 2 к кв ру в Москве в ипотеку c использованием материнского капитала в общую совместную собственность супругов в начале 2015 года, дали обязательство в пенсионный фонд о выделении равных долей двум детям в этой квартире в течении 6 месяцев после выплаты ипотеки, ипотечный кредит был взят на 15 лет, в 2016 году полностью погасили кредит.Купили 3 к кв ру в Москве в ипотеку в этом же банке в начале 2017 года в общую совместную собственность супругов. До сих пор не наделили детей по обязательству пенсионного фонда долями в первой квартире.Сейчас хотим продать первую квартиру чтобы в том числе погасить долг за вторую квартиру. После этого хотим сразу наделить равными долями детей во второй квартире.Вторая квартира в два раза дороже и больше.Вопрос : Пожалуйста подскажите что делать ? Если подарить детям по обязательству доли в первой квартире и продать ее будит налог на доли детей большой , есть ли возможность выйти из положения ?

Ответы юристов (5)

Добрый день! Обратитесь в ПФ, если они будут согласны — переоформите обязательство о выделении долей детям у нотариуса на вторую квартиру, а первую спокойно продавайте. Такое практикуется, думаю, сложностей возникнуть не должно. ​

Уточнение клиента

Обращались в пенсионный фонд.

Они не согласны менять обязательство по мат капиталу

18 Декабря 2017, 09:46

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Андрей! Вы обязаны выполнить обязательство по выделению долей детей и супругов в первой квартире, к этому Вас обязывает закон, неудивительно, что Пенсионный фонд отказал. Только после этого Вы будете иметь право продать эту квартиру и выделить в дальнейшем доли в новой квартире для детей. Доли детей в новой квартире должны быть как минимум равноценными, к этом обяжет Вас орган опеки и попечительства согласно положениям закона.

Что касается налога по первой квартире, если она в собственности не будет находится 5 лет, то НДФЛ от продажи квартиры надо будет уплатить. Налогооблагаемой базой будет являться разница между покупной стоимостью квартиры и продажной (то есть если купили, например, по цене 3 млн. руб., продали за 4 млн. руб., то налог составит 13% * (4-3) млн. руб. = 130 тыс. руб. Другим вариантом является использование налогового вычета в 1 млн. руб., но он подходит только если стоимость квартиры будет чуть более этой суммы, поэтому Вам приемлем первый вариант (при незначительной разнице в цене покупки и продажи). Кроме того, Вы можете воспользоваться налоговыми вычетами при покупке квартиры, а также по ипотечным процентам в размере 2 млн. руб. и 3 млн. соответственно (ст.220 НК РФ).

Если нужна более подробная консультация, можете обратиться ко мне в чат.

Уточнение клиента

Мы купили квартиру в 2015 году в договоре купли продажи указана 6.5 млн

Планируем продавать тоже указывать 6.5 млн в дкп, но сейчас будим наделять двух детей , дарить им доли по обязательству по мат капиталу, получается что продавать часть квартиры будут дети и с этой части наверное будит браться налог полностью 13 % , то есть если мы дарим детям половину квартиры получается их доля по дкп 3.25 млн и потом налоговая заставит заплатить налог 3250000 * 0.13 = 422500 рублей так как не прошло 3 года. Правильно я понимаю? С уважением

18 Декабря 2017, 12:47

Поскольку Вы приобрели первую квартиру в 2015 году, т.е. до 1.01.2016 года, то действительно, срок, по истечении которого не будет необходимости платить налог при продаже, составляет 3 года.

Что касается выдела доли по обязательству, то закон не устанавливает обязательного размера долей, предоставляя родителям право решить вопрос по соглашению. Согласно разъяснению Верховного Суда РФ минимальная доля детей в квартире определяется пропорционально сумме маткапитала, поделенного на всех представителей семьи. Т.е. вовсе необязательно делить квартиру на 4 части (родители и двое детей), можно условно разделить сумму материнского капитала на 4 части и соответственно этой сумме и будет доля ребенка в квартире (но, как правило, исходя из санитарных норм, для ребенка нужно выделять хотя бы 6 кв. м.), соответственно налог за доли детей Вы уплатите в меньшем объеме. Этот вариант будет выгоден, если продажу осуществите в 2018 году по истечении трехлетнего срока владения, тогда при продаже супружеских долей налог оплачивать не потребуется.

Потом нужно учесть, что квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно продать как единый объект, так и каждую долю в отдельности. В первом случае вычет будет в целом 1 млн. руб. и распределяется между всеми собственниками соразмерно их долям, во втором — этот вычет предоставляется каждому в отдельности, т.е. в целом вычет может составлять 4 млн. руб. исходя из 4 членов Вашей семьи, сособственников, на этот счет есть разъяснения МинФина РФ.

Добрый День! Для начала Вам необходимо выделить доля детям в старой квартире. Далее, обращаетесь в Пенсионный Фонд с объяснением ситуации и что детям в дальнейшем также будет выделена не меньшая доля. И лишь после одобрения на это ПФ можете продать старую и купить новую квартиру, в которой также Вам будет необходимо выделить долю детям. Для решения Ваших задач обращайтесь к юристам нашей компании

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Должна ли я платить налог при продаже квартиры?

Ольга, добрый день.

Вы будете платить налог, потому что вы продали жилье за сумму 1 750 000 / 2, а вот сумма вычета, которая уменьшает вашу налоговую базу будет равна 500 000 рублей.

875 000 — 500 000 = 350 000

Сумма налога = 13% от 350 000 = 113 750 рублей.

Но, вы не написали, когда вы купили новое жилье. Если после 1 января 2014 года, тогда вы сможете воспользоваться правом на вычет на новую квартиру (если ранее таким правом не пользовались). Пусть собственником является ваш супруг, а вы находитесь в законном браке, тогда ваше имущество является общей совместной собственностью.

Посмотрите наш пример расчета налога в ситуации, когда в одном году и продается квартира, и покупается новая.

Ольга, укажите пожалуйста год в котором были совершены данные сделки. В 2014 или ранее?

Ольга, так как вы продали и купили квартиру в одном году, вы можете воспользоваться и вычетом с продажи квартиры и вычетом при покупке одновременно. То есть 875.000 уменьшаем на вычет 500.000, 375.000*13%=48750, это налог с продажи квартиры.

В то же время вы также можете получить имущественный вычет с покупки другой квартиры в размере 260.000 (за мужа и несовершеннолетнюю дочь), но так как часть квартиры была оплачена за счет средств материнского капитала, необходимо сумму материнского капитала вычесть из размера имущественного вычета.

Рекомендую посмотреть наши разъяснения о покупке и продаже недвижимости в одном году. Заполнить декларацию 3-НДФЛ можно на нашем сайте (самостоятельно или с помощью консультантов).

Если вы не работаете, то получить вычет вы не сможете, но вы можете применить взаимозачет налогов от продажи и покупки, т.к. у вас обе сделки прошли в одном году. Ранее мои коллеги привели вам расчет.

Отчитываться о доход и платить налог с продаж — это обязанность налогоплательщика при продаже имущества, которым он владел более 3-х лет. (Основание: Налоговый кодекс РФ)