Ввод объектов в эксплуатацию в россии

07.03.2019 Выкл. Автор admin

Содержание:

АСП — строительное проектирование, градостроительные согласования, монолитное строительство, внутренние отделочные работы, ввод в эксплуатацию, постановка на кадастровый учет, геодезические работы, перевод жилья в нежилой фонд, паспорт фасада.

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА. ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПОСЛЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА

Компания АСП профессионально осуществляет ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства. Ввод в эксплуатацию нежилого помещения. Ввод в эксплуатацию после реконструкции. Ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства. Ввод в эксплуатацию перепланировки.

Оказывает услуги по получению разрешения на ввод в эксплуатацию объекта или акта ввода в эксплуатацию.

За годы деятельности компании получены сотни актов ввода объекта в эксплуатацию после перепланировки, акты ввода в эксплуатацию объектов строительства, акты приемки отдельно стоящих нежилых помещений, акты приемки законченных строительством объектов и на ряд других объектов недвижимости.

Специалисты компании стараются учитывать все пожелания заказчиков, соотносить их с действующим законодательством и проводить экспертно-проверочные мероприятия за соответствием выполняемых работ требованиям проекта. Это позволяет оказывать услуги качественно, не выходя за установленные сроки, со 100% положительным результатом.

Наглядным примером профессионального подхода к решению вопроса в области ввода в эксплуатацию объектов строительства являются Объекты компании . Получают клиенты АСП и ряд других преимуществ от сотрудничества с АСП, подробная информация о которых представлена на странице Главная.

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Окончательным этапом архитектурно-строительного проектирования объекта и согласования проектной документации является ввод в эксплуатацию объекта . Соответствие объекта проектной документации — залог получения акта ввода в эксплуатацию объекта.

Порядок ввода объекта в эксплуатацию регламентируется Законом, а именно, Градостроительным Кодексом РФ — статьей 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Согласно ГК РФ Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — это документ, который подтверждает, что строительство и реконструкция объекта капитального строительства выполнены в соответствии с полученным разрешением на строительство, что объект капитального строительства построен или реконструирован в соответствии с градостроительным планом земельного участка, а в случае линейного объекта, в соответствии с проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также проектной документацией. Соответственно, ввод объекта в эксплуатацию возможен только в случае наличия разрешения на строительство, разрешения на перепланировку и т.д.

Для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обратиться с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства в уполномоченный орган.

Чтобы получить акт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства необходимо предоставить следующие документы:

1) Градостроительный план земельного участка и правоустанавливающие документы на него.

2) Разрешение на проведение строительных работ.

3) Акт приемки объекта капитального строительства.

4)Справки, подтверждающие соответствие вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, подписанный лицом, осуществляющим строительство. А также справки, подтверждающие соответствие объекта капитального строительства техническим условиям, подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

5) Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета.

6) Схемы расположения инженерных сетей и акты их приемки.

7) С хема расположения построенного, реконструированного объекта капитального строительства и планировочная организация земельного участка.

8) Заключение органа Государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

9) Д окумент, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на таком объекте.

Для получения акта ввода в эксплуатацию линейного объекта вместо градостроительного плана необходимо предоставить проект планировки территории и проект межевания территории. В свою очередь, схему расположения объекта предоставлять не нужно.

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

1) Отсутствие вышеобозначенных документов.

2) Несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или требованиям проекта планировки территории.

3) Несоответствие требованиям разрешения на строительство.

4) Несоответствие проектной документации. Исключение составляют объекты индивидуального жилищного строительства, на которых данное требование не распространяется.

Отказ о вводе в эксплуатацию объекта может быть обжалован в судебном порядке .

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПОСЛЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

После того, как проведены все работы по перепланировке или осуществлен перевод в нежилой фонд требуется выполнить процедуру сдачи помещения в эксплуатацию. Для ввода в эксплуатацию перепланировки необходимо предъявить межведомственной комиссии определенный перечень документов.

Документы для ввода в эксплуатацию:

  1. результаты переобмера ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро);
  2. договора и акты на строительно-монтажные работы от лицензированной организации, производящей перепланировку помещения;
  3. правоустанавливающий документ на квартиру или дом;
  4. заключение органов государственного пожарного надзора, КУГИ, КГА, КГИОП, СЭС, Ленэнерго, ГАТИ о соответствии выполненных работ требованиям безопасности.

Подтверждением ввода в эксплуатацию объекта недвижимости Межведомственной комиссии, является Акт ввода в эксплуатацию, который выдает комиссия после технического обследования объекта. На основании акта приемки объекта в эксплуатацию оформляется новый кадастровый паспорт и вносятся изменения в ЕГРП.

Компания АСП осуществляет все виды кадастровых работ — от обмерных работ объекта до постановки на кадастровый учет. Обратившись в АСП клиент получает не только 100% гарантии положительного результата, но и исчерпывающий перечень работ в рамках услуги.

Сроки ввода объекта в эксплуатацию — от 30 дней.

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ

Порядок ввода в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения в Петербурге определен Территориальными строительными нормами.

Для того чтобы осуществить ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта его необходимо предъявить приемочной комиссии, которая принимает решение о соответствии данного объекта утвержденной документации и возможности его эксплуатации без вреда жизни и здоровью граждан. Комиссия составляет акт приемки объекта, который должен быть утвержден председателем приемочной комиссии.

Утвержденный акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта удостоверяет соответствие объекта предъявляемым к нему требованиям и предоставляет право его использования по назначению. Акт приемки законченного строительством объекта также подтверждает факт создания нового объекта недвижимости и является основанием для включения объекта в статистическую отчетность.

Основанием отрицательного решения приемочной комиссии может быть только установленный факт несоответствия объекта утвержденной проектной документации.

Относительно ввода в эксплуатацию жилых домов секционного типа (ввод части объекта в эксплуатацию), следует отметить, что жилые дома секционного типа могут приниматься в эксплуатацию посекционно, если окончаны строительно-монтажные работы (ремонт и строительство) и испытания инженерных систем, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность отдельной секции.

Специалисты компании АСП готовы помочь осуществить ввод в эксплуатацию объекта и получить акт приемки. Чтобы связаться с менеджером компании достаточно зайти в раздел Контакты , оставить заявку или позвонить по телефону.

Особенности ввода в эксплуатацию жилых помещений

Автор: Артем Ломакин

Задержка ввода в эксплуатацию в несколько месяцев считается на рынке нормальной и практически неизбежной, несмотря на то, что такая практика ущемляет интересы покупателя и нарушает установленные нормы законодательства.

Сегодня темпы строительства на рынке жилой недвижимости в России идут далеко впереди сроков ввода в эксплуатацию жилья, и это происходит при существенном отставании спроса от предложения. По данным Министерства регионального развития Российской Федерации (далее – Минрегион России), прогнозируется рост жилищного строительства: на 2013 год намечен ввод 71 миллиона квадратных метров жилья, на 2014-й – 79 миллионов кв. метров жилья, на 2015-й – 90 миллионов кв. метров жилья.

Вместе с тем, с вводом нового жилья происходит и высокий рост цен на него. По итогам второго квартала 2012 года, Россия стала четвертой (!) страной в мире по темпам роста стоимости жилья. А что касается столичного рынка жилой недвижимости, то Москва стала вторым (!) городом в мире по темпам роста цен на жилье. По мнению участников рынка недвижимости, чтобы строительство недвижимости стало более рентабельным, застройщикам нужно предоставить земельные участки на более льготных условиях.

При этом сегодня имеются достаточные основания, чтобы отметить спад ввода в строй жилой недвижимости в крупнейших по объему ввода жилья регионах, и в первую очередь – это Московская область, являющаяся лидером по этому показателю среди всех регионов РФ.

Задержка ввода жилого помещения в эксплуатацию может зачастую исходить из-за действий государственных органов, выдающих разрешение на строительство или разрешение о вводе дома в эксплуатацию, либо утверждающих акт приемки объекта строительства с несоблюдением установленных сроков, и порой это сопровождается нарушением действующих норм законодательства.

Ранее, до вступления в силу нового Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), вопросы ввода объекта в эксплуатацию не были должным образом урегулированы, и регламентировались лишь региональными подзаконными нормативными актами.

С течением времени Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) г. Москвы была преобразована в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, в котором и был создан отдел службы «одного окна», занимающийся выдачей разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Срок рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или аргументированного отказа в выдаче такого разрешения составляет 10 дней со дня сдачи документов.

На интернет-сайте Комитета государственного строительного надзора г. Москвы можно в открытом доступе ознакомиться с бланком заявления на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, рекомендациями по оформлению заявления, а также перечнем документов необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Новый ГрК РФ изменил порядок ввода объекта в эксплуатацию, исключив приемку объектов государственными приемочными комиссиями и предусмотрев единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов.

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 г. № 698 была утверждена форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Далее, приказом Минрегиона России от 19.10.2006 г. № 121 была утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Касаемо существующих правовых норм по рассматриваемой тематике нашей статьи, хотелось бы привести следующий пример актуальной судебной практики.
Суд удовлетворил заявленные исковые требования компании и признал незаконным отказ местной городской администрации в выдаче разрешения на ввод построенного жилого дома в эксплуатацию.

Как было установлено судом, отвод земельного участка под строительство многоэтажного шестисекционного жилого дома произведен на основании договора аренды земельного участка. Отведенный участок земли использовался обществом строго по целевому назначению с соблюдением границ плана отвода земельного участка и договора аренды. Также обществом добросовестно уплачивалась арендная плата.

В целях подготовки проектной документации строительная компания получила согласование и разрешение соответствующих служб и организаций.

Администрацией города было впоследствии отказано компании в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку заявителем не были представлены документы, касающиеся вопроса выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в частности, документы, свидетельствующие о выполнении технических условий на водоснабжение, канализацию и газификацию, пояснительной записки, схемы, отображающей архитектурные решения, проектная документация, исходно-разрешительная и проектная документация на нежилую пристройку.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения поселения отнесено выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений.

Исследовав представленные в материалах дела документы, суд пришел к выводу, что администрацией города не представлено безусловных доказательств, объективно свидетельствующих о законности и обоснованности оспариваемого отказа.

В статье 55 ГрК РФ установлено понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой удостоверение выполнения строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Установлено, что заявителем, в соответствии с ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, были представлены все документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, в том числе:

правоустанавливающие документы на земельный участокдоговор аренды земельного участка, зарегистрированный в территориальном отделе Росреестра;
разрешение на строительство жилого дома;
акт приемки объекта капитального строительства;
акт о соответствии параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации;
акт о соответствии работ, выполненных на строительстве;
справка о выполнении технических условий по водоснабжению;
справка о выполнении технических условий в части прокладки канализационного коллектора;
справки из электроснабжающих и электропродающих организаций о выполнении технических условий по электроснабжению;
заключение Главного управления государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и распоряжение о его утверждении;
акт итоговой проверки Главного управления государственного строительного надзора о соответствии выполненных работ требованиям технических регламентов и проектной документации.

В части документов, свидетельствующих о выполнении технических условий на водоснабжение, канализацию, судом установлено, что соответствующей справкой компания подтвердила выполнение заявителем в полном объеме технических условий, касающихся водоотведения (канализация).

Также судом установлено, что технические условия на газификацию практически выполнены заявителем, что подтверждается представленными заявителем доказательствами, кроме пункта, которым установлено, что пуск газа производится после государственной регистрации права собственности на принятый в эксплуатацию объект газового хозяйства. Вместе с тем, выполнение данного условия без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможным, поскольку разными субъектами установлены взаимно исключающие требования, что признается судом обстоятельством, не обеспечивающим сбалансированный учет экологического, экономического, социального и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, что априори противоречит основным ее принципам, установленным в ст. 2 ГрК РФ.

Таким образом, судом было установлено, и материалами дела подтверждено, что компания выполнила все условия, установленные действующим законодательством для получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 ГрК РФ основаниями для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются:
отсутствие документов, указанных в части 3 данной статьи;
несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.

Доказательств наличия оснований, предусмотренных ч. 6 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод жилого дома, судом не установлено, в связи с чем заявление истца подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд отмечает, что сторонами в судебном заседании не оспаривался тот факт, что в период осуществления строительных работ жилого дома каких-либо замечаний от уполномоченных органов в области государственного архитектурно-строительного надзора в адрес компании по вопросу несоответствия строительства разрешительной документации, градостроительным регламентам, строительным нормам и правилам, не поступало.

Кроме административных барьеров, присутствуют также и соответствующие риски, которые могут сопровождать застройщиков с момента получения разрешения на строительство и до ввода жилого дома в эксплуатацию. В период строительства объекта возможно, например, повышение рыночной стоимости строительных материалов, что может повлечь за собой необходимость дополнительного финансирования, а соответственно и возможное приостановление работ по строительству объекта.

Ситуация, когда происходит смена инвестора, является еще одним существенным моментом для приостановления установленных сроков строительства. Такая ситуация может произойти в любое время, и тогда строящийся объект продается по причинам недостатка финансовых средств, при заключении нового инвестиционного контракта и др.

Различные форс-мажорные обстоятельства также могут помешать при проведении расчета точных сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Одним из основных нормативно-правовых актов в области правоотношений участников сделок с жилыми помещениями, стал Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ 214).

Согласно данному закону, в договоре застройщик обязан указать точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию. В случае невыполнения своих обязательств перед участником долевого строительства, застройщик обязуется уплатить всю сумму, внесенную гражданином, а также выплатить соответствующую неустойку.

Отметим, что принятый ФЗ 214 был неплохой мерой запретить застройщикам использовать так называемые вексельные схемы, предварительные договоры как способы привлечения денег граждан. Согласно этому акту, привлечение средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Также законом предусматривается обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что было сделано в целях предупреждение двойных продаж квартир.

В целях предотвращения утраты дольщиками прав на объект, в который были вложены деньги, в 2011 году был принят Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве). «», содержащий особый порядок банкротства застройщика.

Как один из вариантов разрешения проблемы, довольно эффективным путем видится осуществление соответствующих антикризисных мероприятий по каждому проблемному объекту. В случае невозможности дальнейшего строительства объекта, арбитражный управляющий должен разрешить задачи по преодолению различных кризисов. Видится целесообразным специальная подготовка и повышение роли и статуса арбитражного управляющего, деятельность которого должна быть направлена на финансовое оздоровление и восстановление инвестиционного потенциала объекта строительства.

Случались ситуации, когда в регионах обманутым дольщикам властью выделялось жилье за счет местных бюджетов, тогда как эти местные бюджеты просто-напросто не предусматривали подобных статей расходов, что, увы, не решало проблем граждан. Но ведь инициативы властей приветствуются, когда они эффективны и полезны для общества.

Например, в 2012 году на интернет-сайте Правительства Московской области был опубликован список жилых объектов по долевому строительству, подготовленный Комитетом Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, и включающий в себя реестр проблемных застройщиков, который по состоянию на 29 декабря 2012 года насчитывает 67 юридических лиц.

Данный реестр публикуется в соответствии с требованиями закона Московской области от 01 июля 2010 года № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области».

Реестр проблемных застройщиков будет обновляться на сайте Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью не позднее 30 числа каждого месяца.

Как писала «Российская газета» в декабре 2012 года (федеральный выпуск № 5969 (296)), генеральной прокуратурой была проведена соответствующая проверка по вопросу соблюдения в России действующего законодательства при строительстве жилых домов. Выводы надзорного ведомства были неутешительны, т. к. по всей стране постоянно выявляются многочисленные нарушения закона, большинство из которых связаны с областью долевого строительства.

Только за последние полгода в прокуратуру поступило около 112 тысяч жалоб на нарушения жилищного законодательства, причем каждая четвертая из них признана обоснованной. Всего за последние два года прокуроры выявили более 4,5 тысяч нарушений в сфере долевого строительства, и свыше 1,2 тысяч должностных лиц привлечены к дисциплинарной ответственности.

«Практика прокурорского надзора показывает, что при масштабных темпах возведения жилых домов состояние законности в этой области остается неудовлетворительным», – заявил Генеральный прокурор России Юрий Чайка на коллегии, посвященной вопросам соблюдения законодательства в жилищной сфере. – «Наиболее сложная обстановка складывается в Москве (52 объекта) и Московской области (109 объектов), Пермском крае (42), Новосибирской (57) и Самарской (64) областях».

По его словам, в настоящее время в стране насчитывается почти 750 так называемых «проблемных объектов» с неясной перспективой, при строительстве которых ущемлены права свыше 75,6 тысяч человек.

Всего в 2012 году в сфере долевого строительства было зарегистрировано около 1 тысячи сообщений о преступлениях, возбуждено более 670 уголовных дел. Лидируют по делам об обманутых дольщиках Башкортостан, Краснодарский край, Воронежская, Тюменская и Московская области. За это же время судами рассмотрено 58 уголовных дел, из которых по 56 вынесены обвинительные приговоры.

Генпрокурор отметил, что нарушения законов вскрываются проверками на всех этапах строительства – от выделения земельных участков до ввода объектов в эксплуатацию. Практически во всех регионах прокуроры выявили случаи строительства жилых домов без получения разрешительных документов и с нарушением требований земельного законодательства. Кроме того, застройщики даже где-то занимались хищением и нецелевым использованием денег дольщиков, а также выделяемых для завершения строительства домов бюджетных денег. Среди других распространенных нарушений – необоснованно прекращение строительных работ, низкое качество их выполнения, нарушение сроков строительства и ввода жилых домов в эксплуатацию, а также сдача жилья, фактически непригодного для проживания.

В связи со значительным числом нарушений законодательства, допускаемых строительными организациями, следует пресекать факты строительства жилых домов без получения разрешительных документов, отметил генпрокурор. По его словам, также нужно устранять случаи, когда государственные власти и органы местного самоуправления искусственно создают административные барьеры при получении застройщиками соответствующих разрешений.

Касаемо соблюдения превентивных мер по защите законных прав и имущественных интересов сторон при осуществлении сделок с недвижимостью, то гражданам, прежде всего, необходимо выбирать довольно известного застройщика или крепкую и стабильную компанию, уже зарекомендовавшую себя на рынке недвижимости, если они не хотят идти на риск.

Для юридических лиц, как-то: застройщиков, важным пунктом является открытость информации о компании, предоставление сведений обо всех этапах строительства объекта, возможность просмотра фотографий объекта, ссылки на предыдущие проекты застройщика и пр. И, конечно же, компания должна иметь весь соответствующий комплект разрешительных документов, в полном соответствии с ФЗ-214: разрешение на строительство, проектная декларация, права собственности на земельный участок или договор аренды этого участка и т. д.

В случае, если компания нарушает свои обязательства в отношении согласованных сроков передачи квартиры, отказываясь при этом выплачивать неустойку, гражданин имеет законное право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков, где кроме данной неустойки за срыв сроков, можно будет взыскать еще и убытки за нарушение обязательств, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, мы видим, что добросовестным компаниям в своей деятельности на российском рынке недвижимости необходимо придерживаться установленного законом порядка в области градостроительного права, в особенности, в вопросах ввода в эксплуатацию жилого фонда, сохраняя при этом свою репутацию и денежные средства в целости и сохранности.

Раздел 10. Порядок выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

10. Порядок выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

10.1. Общие положения

Основные требования к порядку получения разрешения ввод объекта в эксплуатацию на предусмотрены ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

10.2. Документы, необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления предоставленных документов, провести осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В ходе осмотра объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство. В случае, если при строительстве объекта капитального строительства осуществлялся государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

10.3. Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1) отсутствие документов, указанных выше и необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

5) невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

10.4. Выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию на строительство в Ростовской области.

10.4.1. Общие положения.

В Ростовской области согласно ст. 31 «Выдача разрешений на строительство и выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию» Областного Закона Ростовской области от 14.01.2008 № 853-ЗС «О градостроительной деятельности в Ростовской области»:

-выдача разрешений на строительство и выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

-строительство, реконструкция объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

-разрешения на строительство в Ростовской области выдаются в соответствии с требованиями, установленными законодательством о градостроительной деятельности, в пределах своей компетенции:

1) федеральным органом исполнительной власти;

2) уполномоченными органами исполнительной власти Ростовской области;

3) уполномоченными органами поселений, городских округов, муниципальных районов в сфере градостроительной деятельности.

Уполномоченные органы исполнительной власти Ростовской области выдают разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых осуществлялся на основании ранее выданных ими разрешений на строительство.

10.4.2. Органы, осуществляющие выдачу разрешений

на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выдаются уполномоченными органами исполнительной власти Ростовской области в пределах их компетенции в соответствии с требованиями, установленными ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ.

Уполномоченными органами исполнительной власти Ростовской области выдаются разрешения на строительство для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства регионального значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

К таким объектам относятся:

объекты энергетических систем регионального значения;

объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

линейные объекты регионального значения, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, линии связи, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги и другие подобные сооружения;

объекты, строительство которых предусматривается целевыми программами Ростовской области в соответствии с градостроительной документацией, в том числе в связи с реконструкцией территорий городских и сельских поселений, созданием градоформирующих комплексов, строительством объектов государственного заказа, инженерных коммуникаций и сооружений.

10.4.3. Оформление разрешений на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию оформляются по формам, установленным Правительством Российской Федерации, в двух экземплярах.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию оформляются на листе бумаги формата А4 машинописным текстом. Текст в бланке разрешения должен быть написан без исправлений и сокращений, для юридических лиц — с указанием полного наименования и их местонахождения, для физических лиц — с указанием фамилии, имени и отчества, паспортных данных и адреса их места жительства.

Один экземпляр разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику, второй экземпляр хранится у органа, выдавшего разрешение. Копия разрешения на строительство, заверенная выдавшим его органом, хранится у исполнителя (подрядчика) работ на участке строительства.

Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подписываются должностным лицом, которое в установленном порядке наделено такими полномочиями.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию хранится в течение гарантийного срока, но не менее 5 лет после ввода объекта в эксплуатацию.

Вторые экземпляры разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вместе с заявлением на его получение и прилагаемыми к нему документами хранятся в органе исполнительной власти Ростовской области, выдавшем указанные разрешения.

Срок хранения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — в течение 5 лет. Передача указанных документов на долговременное хранение в соответствующие архивы осуществляется в соответствии с законодательством об архивном деле.

10.4.4. Ведение региональной базы данных объектов

капитального строительства

На основе сведений о разрешениях на строительство и разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию, выданных на территории Ростовской области, формируется региональная база данных объектов капитального строительства.

Ведение региональной базы данных объектов капитального строительства осуществляется министерством строительства, архитектуры и территориального развития области.

10.4.5. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 и приведена ниже:

10.4.6. Блок-схема действий по выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: как с его помощью защитить интересы компании

Статьи по теме

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, без которого невозможно закончить строительство или реконструкцию. Как его оформить и что грозит компании, которая попробует обойти требование закона.

Рассмотрим наиболее важные вопросы о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию:

  • для чего оно нужно,
  • кто выдает документ и в течение какого времени,
  • где и как его получить.

Статьи о строительном подряде в Системе Юрист

Что такое разрешение на ввод в эксплуатацию и где его получить

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это документ, задача которого удостоверять выполнение строительства. Его определение и признаки содержит Градостроительный кодекс (ст. 55 ГрК РФ).

  • выполнение строительства,
  • реконструкцию объекта капитального строительства,
  • соответствие документации и др.

Статья 55 ГрК раскрывает, что это за документ и как его получить. За получение несет ответственность федеральный орган исполнительной власти. Кто конкретно выдает разрешение, можно найти в нормативных актах в зависимости от статуса застройщика. Например:

  1. Государственная корпорация по атомной энергии предоставляет услугу по выдаче разрешений учреждениям Госкорпорации «Росатом» (приказ от 12.07.2016 № 1/16-НПА).
  2. Оформлением разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (приказ Минстроя России от 23.05.2016 № 343/пр).

В общем случае документы выдает мэрия (ст. 8 ГрК, Федеральный закон от 06.10.2003 № 131).

Разрешение подтверждает обстоятельства

Документ покажет нарушение обязательств, если сроки выдачи не совпадают с договорными обязательствами.

Например, заказчик взыскал убытки. Исполнитель сдал объект на полгода позже назначенного срока. Заказчик доказал спорные обстоятельства при помощи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: сроки получения документа не соответствовали договорным. Из-за просрочки исполнителя заказчик понес убытки. Участники ДДУ, физлица, предъявляли иски и взыскивали неустойку, моральный вред и штраф. Расходы возникали по вине исполнителя работ, а нес их заказчик (постановление АС Московского округа от 16.08.2017 № Ф05-11394/2017 по делу № А41-81613/2016).

Как разрешение поможет доказать позицию по делу

Документ не только подтверждает соответствие объекта градостроительным нормам. Он может представлять разные возможности различным участникам процесса даже в неожиданных ситуациях.

Документ поможет застройщику снизить неустойку, если исполнитель работ неверно считает просрочку оплаты. Встречаются ситуации, когда объект используется до сдачи. Например, для важных мероприятий. Разрешения нет, но требуется провести собрание, праздник или иное действие. Заказчик на свой риск открывает объект досрочно, например, размещает гостей на время, а потом заканчивает подготовку к сдаче. Подрядчик укажет на это событие как на доказательство выполнения работ надлежащим образом. Его логика проста: объект соответствовал нормам, его эксплуатировали, значит, срок оплаты наступил. Если разрешение на ввод в эксплуатацию застройщик получил позже, можно снизить неустойку за просрочку оплаты. Успех дела зависит в том числе от того, как стороны сформулировали условие в договоре. Если обязанность оплатить наступила после ввода в эксплуатацию, то подрядчику предстоит пересчитать неустойку с этого момента. Фактическую эксплуатацию суд может не принять во внимание.

Разрешение поможет доказать выполнение работ. Документ полезен подрядчику, который подтверждает выполнение.

Например, субподрядчик выполнял скрытые работы, которые трудно доказать. Он предоставил среди прочих документов акт комиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Объект приняли, значит, работы выполнены. Разрешение необходимо предоставлять вместе с другими документами. Само по себе оно не поможет доказать выполнение (определение ВС от 02.02.2018 № 309-ЭС17-22550 по делу № А76-17965/2014).

Можно отметить и другие значения разрешения. Когда застройщик допускает незначительную просрочку сдачи, важно вести работу с участниками ДДУ. Они не пойдут в суд, если с ними ведется работа. Информация о том, что застройщик получил разрешение, поможет избежать исков и взысканий неустойки. Участники ДДУ могут согласиться подождать, если видят, что работа ведется.

Статьи о строительном подряде в журнале «Юрист компании»

Как получить разрешение

Чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно обратиться в орган исполнительной власти с документами (ч. 3 ст. 55 ГрК). Застройщик предоставляет:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план участка;
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства (для строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
  • документ, который подтверждает соответствие построенного, реконструированного объекта требованиям регламентов;
  • документ о соответствии параметров построенного проектной документации (требованиям энергетической эффективности, оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов), техническим условиям;
  • схему, которая отображает объект в границах участка;
  • заключение органа государственного строительного надзора (государственного строительного надзора) о соответствии техническим регламентам и проектной документации;
  • документ, который подтверждает заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта;
  • акт приемки выполненных работ (когда речь идет о сохранении объекта культурного наследия);
  • технический план объекта капитального строительства;
  • текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны в электронной форме, если требуется ввести в эксплуатацию объектом электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры.

Орган вправе отказать, если компания предоставила неполный перечень документов (ч. 6 ст. 55 ГрК). Отказ можно оспорить (ч. 8 ст. 55 ГрК).

Разрешение на ввод объекта понадобится после оформления документов. Причины бывают разные. Например, его можно предъявить по требованиям проверяющим органам, когда процесс возведения до конца не завершен. Так происходит, поскольку после ввода могут выполняться отдельные виды работ (послестроительная уборка, озеленение и т.д.).

Сроки получения разрешения на ввод в эксплуатацию зависят от правильности документов на объект

Государственная услуга по предоставлению документа определяется регламентом (приказ Минприроды России от 14.12.2017 № 670, далее – регламент). Раньше застройщик получал документ в течение 10 дней. Минстрой разработал поправки. Порядок изменился, теперь получить ответ можно в течение 7 дней. Точка отсчета – день регистрации заявления (п. 17 регламента). Орган направляет ответ. Он выдает разрешение или отказывает в предоставлении. Если документ содержит технические ошибки, срок исправления составляет 5 дней (п. 90 регламента).

ГрК закрепил, что с 1 января 2017 года можно подавать документы на разрешение в электронном виде. Такой порядок исключает очереди и экономит время.

Какую ответственность несет компания, если у нее нет разрешения на ввод в эксплуатацию

Если компания не получила разрешение, она несет убытки. Без документов оформить объекты нельзя. Как правило, здания возводятся с целью дальнейшей перепродажи. Например, застройщик, который не сдал дом, не может получить оплату за работы. Компания, которая реализует квартиры по ДДУ, без разрешения не может выдать ключи собственникам. Отсутствие документов оборачивается исками, неустойками.

Компании также грозят штрафы контролирующих органов (ст. 9.5 КоАП). При серьезном характере нарушения возможна приостановка деятельности (постановление АС Волго-Вятского округа от 01.02.2018 № Ф01-6505/2017 по делу № А43-22163/2017).

Ответственность наступает также для органов, которые незаконно выдали разрешение. Их редко штрафуют, поскольку органы обладают знаниями о том, как правильно выдавать документы. Заинтересованные лица могут обратиться в суд, если считают, что орган местного самоуправления незаконно выдал разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Как правило, такие заявления остаются без удовлетворения (постановление АС Поволжского округа от 09.03.2017 № Ф06-18347/2017 по делу № А65-12364/2016, решение Приморского краевого суда от 02.10.2014 по делу № 21-934/2014).

Если речь идет о генподрядчике, который несет ответственность за объект до приемки, у него появляются дополнительные расходы. Бремя по содержанию объекта он не снимет с себя, пока не исполнит обязательства.

Если не получить разрешение, суд может признать объект самовольной постройкой

Если компания не оформила строительство должным образом, она рискует потерять объект. Зарегистрировать право не получится, если нет разрешения на ввод в эксплуатацию.

Когда компания обладает комплексом объектов, она может попробовать зарегистрировать дополнительные сооружения. Так не получится, если на спорные строения не оформлялись документы.

Например, компания стремилась оформить право на сети водоснабжения как самостоятельные объекты недвижимого имущества. Суд отказал в требовании. Он изучил документы на перечень объектов. В них спорные сети не значились, в актах о вводе объектов недвижимости, которые предъявила компания, не было информации о вводе отдельно сетей водоснабжения. Суд посчитал, что требование неправомерно (постановление АС Поволжского округа от 05.10.2017 № Ф06-24348/2017 по делу № А55-27121/2016).

Формальное обращение не поможет признать право на объект. Суд не удовлетворит иск, если заявитель получит отказ в выдаче разрешения по своей вине. Например, суд вернул заявление истцу. Заявитель не обращался за разрешением на строительство и ввод объектов недвижимости в эксплуатацию в установленном порядке в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Отдел муниципального строительного контроля отказал заявителю в выдаче документов, поскольку получил неполный пакет документов (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 80-В09-23, апелляционное определение Нижегородского областного суда от 07.06.2018 по делу № 33а-6224/2018).