Возврат гарантированного платежа

05.01.2019 Выкл. Автор admin

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 июня 2014 г. N Ф05-5152/14 по делу N А40-106456/2013 (ключевые темы: односторонний порядок — отказ от исполнения договора — обеспечительный платеж — арендодатель — неустойка)

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Алексеева С.В.

судей Дунаевой Н.Ю., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца — Николаева К.В., дов. от 10.01.2014 N 103/2014

от ответчика — Кудряшов А.А., дов. от 24.05.2013

рассмотрев 03 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО «Инвестиции в развитие технологий»

на решение от 05 ноября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Мысак Н.Я.,

на постановление от 13 февраля 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., по иску открытого акционерного общества «Инвестиции в развитие технологий»

к обществу с ограниченной ответственностью «ДЦ ПЛЮС»

о взыскании штрафа

по встречному иску о взыскании части депозитного платежа и процентов

ОАО «Инвестиции в развитие технологий» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ДЦ ПЛЮС» о взыскании 85 050 руб. штрафа по договору аренды N А-Ст17-18/29-ИРТ от 19.01.2012.

Определением суда от 27.09.2013 к совместному рассмотрению принят встречный иск ООО «ДЦ ПЛЮС» о взыскании с ОАО «ИРТ» 90 720 руб. части депозитного платежа, уплаченного по договору аренды N А-Ст17-18/29-ИРТ от 19.01.2012 и 9 625,77 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.06.2012 по 16.09.2013.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.11.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2014 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ОАО «Инвестиции в развитие технологий» просит отменить принятые по делу судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судами нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ОАО «Инвестиции в развитие технологий» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ООО «ДЦ ПЛЮС» возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятые по делу решение и постановление законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых по делу судебных актов без изменения в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.01.2012 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды N А-Ст17-18/29-ИРТ, во исполнении которого последнему во временное владение и пользование на срок до 31.08.2012 были переданы нежилые помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. Бухвостова 1-я, д.12/11, корп.17-18, общей площадью 167,4 кв.м., (комнаты N343, 344), что подтверждается передаточным актом от 19.01.2012.

Положениями пункта 4.7 договора предусмотрено, что в срок до 25.02.2012 года арендатор вносит на расчетный счет арендодателя гарантийную сумму в размере арендной платы за один месяц «обеспечительный депозит»; арендодатель вправе использовать обеспечительный депозит для покрытия задолженностей по арендной плате и иным платежам, предусмотренным договором, и/или для компенсации расходов или убытков, понесенных арендодателем и документально подтвержденных в результате ненадлежащего выполнения арендатором каких-либо своих обязательств по договору; возврат обеспечительного платежа или его части осуществляется арендодателем при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора по настоящему договору в течение 20 календарных дней с момента возврата помещений и подписания акта приема-передачи.

По условиям сделки (пункты 6.4, 7.9 договора) в соответствии со ст.310 ГК РФ арендатор, уведомив арендодателя не позднее, чем за 45 дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; в случае, если арендатор отказывается от исполнения договора, не уведомив арендодателя за 45 дней в соответствии с п.6.4. договора, арендодатель вправе взыскать с арендатора штраф в размере эквивалентном сумме арендной платы за 1 месяц, установленной в п.4.1 договора.

Факт внесения арендатором арендной платы за период январь-март 2012 года подтверждается платежными поручениями и истцом не опровергается.

Факт перечисления арендатором обеспечительного платежа в размере 175 770 руб. подтверждается платежным поручением от 26.04.2012 N 362.

27.04.2012 года (исх.N АК-27-3) арендатор направил в адрес управляющей компании письмо, в котором предложил расторгнуть договор 15.04.2012 года и направить в его адрес соглашение о расторжении и сообщить дату и время после 15.05.2012 года подписания акта приема-передачи помещения уполномоченным представителем арендодателя которое зарегистрировано истцом 12.05.2012 года.

Факт возврата ответчиком помещений из аренды подтверждается двусторонним актом сдачи-приемки помещений от 15.05.2012 года.

01.08.2012 года в адрес ответчика истцом была направлена Претензия N 03-02-П-12/0100 с требованием уплатить штраф за нарушение п.6.4, в течение 7 (семи) календарных дней с даты получения настоящего требования; претензия была получена ответчиком 23.08.2012 г., однако в адрес истца ни возражений на претензию, ни оплаты штрафа так и не поступило.

27.09.2013 года (исх.N 17/9) истец направил в адрес ответчика уведомление о зачете суммы штрафа в размере 90720 руб. из суммы обеспечительного депозита.

Полагая, что датой расторжения договора является 26.06.2012 года, а арендатор несвоевременно, в нарушение условий договора, уведомил арендодателя об отказе от исполнения договора, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании штрафных санкций.

Поскольку договор аренды был прекращен, полагая, что часть обеспечительного платежа в размере 90720 руб. неправомерно зачтена арендодателем в счет уплаты начисленного штрафа, ответчик обратился в арбитражный суд с встречным иском о взыскании суммы депозита в указанной части.

По смыслу п.1 ст.407, п.3 ст.450 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

По условиям сделки (пункты 6.4 договора) в соответствии со ст.310 ГК РФ арендатор, уведомив арендодателя не позднее, чем за 45 дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Поскольку у арендатора имелось право на односторонний отказ от исполнения договора и факт отказа арендатора от исполнения договора в одностороннем порядке подтвержден документально, то в силу упомянутых законодательных норм и условий достигнутого сторонами соглашения датой прекращения (расторжения) договора аренды в одностороннем порядке считается дата по истечении 45-дневного срока после получения арендодателем соответствующего уведомления.

Между тем, 12 мая 2012 г. в адрес ОАО «Галс-Девелопмент», которое оказывает услуги истцу в области управления объектом недвижимости, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Бухвостова 1-я, д. 12/11, корп.17-18, на основании договора N 238/12-ИРТ на оказание услуг по управлению операционной деятельностью организации от 01.01.2012 г., поступило от ответчика уведомление от 27.04.2012 г. N АК-27-3 о досрочном расторжении договора с 15.04.2012 и возврате помещения арендодателю — 15.05.2012.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон.

При таких обстоятельствах направление арендатором письменного уведомления с предложением считать договор расторгнутым 15.04.2012 и последующие фактические действия арендодателя по приемке арендуемого помещения путем подписания акта сдачи-приемки правильно квалифицированы судами как досрочное прекращение договора аренды по соглашению сторон.

Поскольку обязанность по предоставлению нежилого помещения во владение и пользование арендатору и по обеспечению доступа в него истец прекратил, подписав акт приемки-передачи помещения, то и де-факто с 15.05.2012 года прекратилась и встречная обязанность арендатора по внесению арендной платы за соответствующий, последующий период и возникла обязанность арендодателя по возврату обеспечительного платежа, либо его зачету в счет неисполненных обязательств арендатора, в ином случае, на стороне арендодателя возникает неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ).

Исходя из изложенного, суды обоснованно отказали истцу во взыскании с ответчика штрафа за нарушение срока уведомления об отказе от исполнения договора и взыскали с истца в пользу ответчика часть не подлежащего зачету в счет неустойки (штрафа) обеспечительного платежа в размере 90 720 руб.

По смыслу ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Следовательно, предусмотренный спорным договором аренды (пункт 4.7 договора) гарантийный взнос является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды, а обязанность по уплате гарантийного взноса является дополнительной (акцессорной) обязанностью арендатора.

По своей правовой природе установление в договоре штрафа в размере арендной платы за один месяц аренды за досрочное прекращение обязательства есть ничто иное, как неустойка, заранее исчисленные арендодателем убытки, направленные на покрытие возможных расходов, связанных с досрочным расторжением договора и необходимость поиска новых арендаторов; при этом кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Установление в договоре указанного штрафа, подлежащего взысканию с арендатора только (исключительно) за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.

Между тем, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст.14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст.12 ГК РФ).

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Кроме того, от ООО «ДЦ ПЛЮС» поступило ходатайство о распределении судебных расходов, в котором просит взыскать 20000 руб. за юридические услуги по представлению в суде кассационной инстанции.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 110 АПК РФ Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно ч. 5 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

В подтверждение указанных расходов ООО «ДЦ ПЛЮС» представлен акт оказания юридических услуг от 27.05.2014 подписанный ООО «ДЦ ПЛЮС» и ООО «АДК групп» и платежное поручение от 21.05.2014 N 613 на сумму 20000 руб.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что с ОАО «Инвестиции в развитие технологий» в пользу ООО «ДЦ ПЛЮС» подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2013 года по делу А40-106456/13-82-905 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с ОАО «Инвестиции в развитие технологий» в пользу ООО «ДЦ ПЛЮС» расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Обеспечительный платеж при УСН

Автор: Марина Карманова, главный бухгалтер компании «Консалтинговая группа «Экон-Профи»

Условия договора аренды определяют порядок учета обеспечительного платежа в расходах арендатора и доходах арендодателя, применяющих упрощенную систему налогообложения.

На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Налоговый учет.

Если в договоре прописано условие возврата обеспечительного платежа после истечения срока аренды, то у арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении базы по «упрощенному» налогу. Такой вывод можно сделать из положений Налогового кодекса (подп. 2 п. 1 ст. 251, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/[email protected]).

Бухгалтерский учет.

Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.

Пример

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Расчеты с арендатором 1:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 10 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.

Расчеты с арендатором 2:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 15 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»
— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
— 15 000 руб. — полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.

Обеспечительный платеж в учете арендатора

Налоговый учет.

Вопрос налогового учета обеспечительного платежа является актуальным для арендатора, который применяет объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Обеспечительный платеж

Внесение при заключении договора аренды определенной суммы, является, по сути, залогом добросовестного исполнения контракта обоими партнерами. Но чтобы такой «гарантийный взнос» не обеспечил компании дополнительных хлопот, при формулировке условий соглашения, которые будут «отвечать» за его судьбу, необходимо учесть некоторые тонкости.

Довольно часто в договорах аренды можно увидеть примерно такое условие: «Арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере двухмесячной арендной платы, что составляет 80 000 (Восемьдесят тысяч) рублей. Вышеуказанная сумма выплачивается арендодателю арендатором не позднее следующего рабочего дня, следующего за заключением настоящего Договора». Иногда стороны арендного соглашения договариваются, что обеспечительный платеж перечисляется арендодателю одновременно с первым арендным платежом (при формулировке данного условия учитывайте ст. 190–194 ГК РФ, а также ст. 421 ГК РФ). Если же условие о сроке внесения обеспечительного платежа не согласовано, Арендатор обязан перечислить обеспечительный платеж в разумный срок с момента предъявления соответствующего требования арендодателем (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Это означает, что партнеры изначально договорились о единовременной выплате некой суммы, которая будет выполнять роль залога добросовестного исполнения договора. Обратите внимание, в законе не определено названние такого платежа, поэтому его часто называют и залог, и страховой платеж, и гарантийный взнос и разного рода депозит (см., например, постановления ФАС Московского округа от 09.02.2015 г. № Ф05- 16990/2014 по делу № А40-36564/14, от 12.01.2010 г. № КГ-А40/13999-09 и от 27.07.2011 г. № КГ-А40/7474-11, а также постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2011 г. по делу № А27-6102/2010). При этом именно его название не будет определять его содержание и цели. Более того, «судьба» денег может складываться по-разному в зависимости от договоренности партнеров: они могут остаться у арендодателя навсегда вне зависимости о того, насколько прилежно арендатор исполнял соглашение, могут быть «разделены» и засчитаны как первый и последний арендные платежи, а могут служить своего рода «буфером», из которого арендодатель вправе удерживать суммы штрафов, если арендодатель нарушит договор. Но я рассмотрю тот случай, когда оставшаяся часть денег по окончании арендных отношений должна быть возвращена нанимателю помещения.

«Грустная» статистика

«К сожалению, практика неумолимо свидетельствует о том, что именно на этапе возвращения обеспечительного платежа у арендаторов чаще всего возникают проблемы. Например, арендодатель отказывается возвращать деньги, мотивируя это вдруг вспомнившимися ему нарушениями условий договора аренды, за которые предусмотрены штрафные санкции. И чтобы избежать подобных ситуаций, хочу посоветовать включить в договор одно очень полезное условие, связанное с «использованием» обеспечительного платежа, – делится московский адвокат Сергей Воронин. – Если в контракте указано, что арендодатель вправе удерживать некоторые суммы из гарантийного взноса, если, по его мнению, арендатор нарушил то или иное условие договора (просрочил арендный платеж, сделал несогласованный ремонт и т. п.), то пусть о каждом таком удержании он письменно уведомляет арендатора. А в конце каждого месяца стороны могут составлять и подписывать некий акт, в котором должно указываться, какие именно отчисления арендодатель сделал из обеспечительного платежа (если не было никаких – это тоже надо написать!) и сколько денег осталось в обеспечение по состоянию на дату составления акта. При этом в договоре нужно четко указать, что случае отсутствия специального извещения или записи в акте любое «изъятие» денег из обеспечительной суммы является своевольным и незаконным! Такие несложные «бумажные» манипуляции помогут избежать неприятных сюрпризов при возврате суммы обеспечения».

Справедливости ради стоит отметить, что обеспечительный платеж способен сослужить добрую службу не только владельцу метров, но и арендатору, когда в договоре сказано, что арендодатель вправе «брать» из этой суммы платежи, если последние не поступят к нему вовремя.

Справедливости ради стоит отметить, что обеспечительный платеж способен сослужить добрую службу не только владельцу метров, но и арендатору. Ведь если в договоре сказано, что арендодатель вправе «брать» из этой суммы платежи, если последние не поступят к нему вовремя. То есть если у арендатора вдруг сложится чрезвычайная ситуация и он какое-то время на сможет регулярно перечислять партнеру деньги, «в дело пойдет» уже внесенная им обеспечительная сумма.

Разделяй и удерживай

Как уже было сказано, в данной статье мы будем рассматривать ситуацию, когда, по условию контракта, арендодатель вправе удерживать из обеспечительного платежа просроченные платежи или штрафные санкции, а остаток денег должен будет возвратить.

Начнем с условия в контракте, оно может выглядеть примерно так: «Арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа любую задолженность арендатора по настоящему Договору, в том числе задолженность по внесению арендной платы, а также санкции за ее несвоевременную уплату, а также иные платежи, обязанность по уплате которых возложена на арендатора по настоящему договору и не выполнена в установленные сроки. В случае, если сумма обеспечительного платежа будет израсходована не полностью, ее остаток возвращается арендатору в течение пяти рабочих дней после окончания настоящего Договора»

Однако, решив вычитать суммы санкций из обеспечительного взноса, стороны арендного соглашения должны помнить такую вещь. Если в договоре имеется условие, согласно которому обеспечение вообще не возвращается или если арендатор нарушит условие контракта (например, опоздает с перечислением арендной платы), то съемщик помещения, несмотря на удержание обеспечения, должен будет сам отдельно погасить всю задолженность по арендной плате и уплатить договорную неустойку. Внимание, при этом он будет не вправе требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение! А вот если обеспечительная сумма (или ее оставшаяся часть) должны будут после окончания договора вернуться к арендатору, а течение срока действия контракта владелец метров вправе брать из нее суммы на погашение санкций и просрочек, то требовать их отдельного перечисления после завершения контракта владелец помещения будет не вправе.

Если же арендатор погасит все штрафы самостоятельно, то собственник помещения должен быть возвратить ему обеспечительные деньги без вычета уже перечисленных сумм. Поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена.

Именно несоблюдение этого правила совсем недавно привело в арбитраж двух партнеров – фирму и предпринимателя, предметом разбирательства в котором как раз и стала попытка владельца помещений дважды получить суммы штрафа и восстановительного ремонта – непосредственно от арендатора, в том числе и удерживая их из обеспечительного платежа.

Виновный не платит дважды

Итак, фирма и предприниматель заключили между собой договор аренды нежилого помещения. Одним из пунктов соглашения предусмотрено, что арендатор должен уплатить арендодателю гарантийный платеж, составляющий сумму в рублях, эквивалентную 6660 долларам США, из которого арендодатель вправе получить удовлетворение своим требованиям к арендатору (если таковые будут иметь место). Оставшуюся же сумму владелец метров должен по окончании договора возвратить. Удержание предполагалось за проведение перепланировки помещений. Если арендатор к окончанию срока действия контракта приведет помещения в первоначальный вид и самостоятельно заплатит штраф, то демонтаж уже не будет являться основанием для удержания гарантийного платежа в части, касающейся этого нарушения. Таковы были условия соглашения.

Через некоторое время худшие предположения арендодателя свершились – арендатор все-таки сделал перепланировку помещения. Перестроенными метрами съемщик с удовольствием пользовался, иногда, правда, запаздывая с перечислением арендной платы. А когда пришло время окончания контракта, арендатор сам честно уплатил штраф за перепланировку, а также вернул все стены на прежние места, так что снятые помещение полностью приобрели свой первоначальный вид. Соответственно, памятуя об условиях договора, он ожидал получить гарантийный платеж лишь за вычетом арендных платежей и неустойки за просрочку их внесения.

При составлении договора арендатору нужно позаботиться о том, чтобы в нем содержалось условие, согласно которому о каждом удержании денег из общей суммы обеспечительного платежа собственник помещения обязан письменно его уведомить.

Однако арендодатель вообще не собирался возвращать партнеру обеспечительную сумму. А объяснил он это тем, что фирма неоднократно нарушала условия соглашения, за что, собственно, и должна быть лишена залогового платежа (не в зачет задолженности по арендным платежам, а просто «в наказание»). Более того, арендодатель заявил о том, что съемщик помещений остался ему должен сумму тех платежей, которые он своевременно не перечислил, и санкций за просрочку.

Так и не придя к согласию путем мирных переговоров, арендодатель обратился в арбитраж с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, начисленной в связи с нарушением срока их внесения.

Судьи первой инстанции сделали вывод о правомерности всех требований истца (решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2014 г.). А вот апелляционные арбитры усомнились в законности части заявленных владельцем метров требований. Они обратили внимание на то, что их коллеги не учли внесенный арендатором-ответчиком обеспечительный платеж, который после возвращения арендодателю помещения так и не был возвращен или хотя бы зачтен в счет погашения арендной платы. Поэтому требуемую компенсацию судьи решили уменьшить ровно на сумму присвоенного истцом обеспечительного платежа (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 г.).

Недовольный таким решением, арендодатель обратился в кассацию.

И, подавая жалобу, он заявил, что ответчик самовольно, без письменного согласия арендодателя, произвел ремонт в помещении, демонтировал в нем имущество, в том числе потолок, плинтусы, тем самым нанеся вред имуществу истца. Кроме того, условиями договора не предусмотрен зачет гарантийного платежа в счет арендной платы, поскольку он является способом обеспечения исполнения обязательства. Между тем другими пунктами соглашения установлены случаи удержания (невозврата) арендодателем гарантийного платежа, и поскольку ответчиком задолженность по арендной плате не погашена и пени не выплачены, у истца-заявителя нет оснований для возврата гарантийного платежа.

Однако кассационные арбитры сочли доводы жалобы несостоятельными. Они сразу отметили, что доводы владельца помещения о том, что гарантийный платеж в данном случае не подлежит возврату, потому что арендатор нарушил условия контракта (несколько раз не перечислил вовремя арендную плату, а также самовольно перестроил сданные ему помещения), являются несостоятельными.

А после этого арбитры напомнили, что стороны четко прописали в соглашении, что внесенный арендатором гарантийный платеж должен быть возвращен за исключением возможных отчислений после исполнения обязательств по договору.

Между тем, ответчик по окончании аренды добровольно уплатил штраф за причиненные помещению повреждения (в результате самовольного ремонта), а также устранил нарушения, связанные с перепланировкой, поскольку произвел восстановительный ремонт за счет своих средств. Таким образом, право истца как арендодателя, нарушенное ответчиком в результате незаконной перепланировки, было восстановлено в полном объеме. Поэтому попытка истца удержать в свою пользу еще и обеспечительный платеж в данном случае является, по мнению арбитров, абсолютно незаконной (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 г. и ФАС Московского округа по делу № А40-36564/14) (практически аналогичное решение: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 г. № 09АП-17792/2011-ГК).

Анна Мишина, для журнала «Расчет»

Профессиональная пресса для бухгалтера

Для тех, кто не может отказать себе в удовольствии полистать свежий журнал, почитать проверенные экспертами качественно сверстанные статьи. Выбрать журнал >>

Возврат гарантированного платежа

Год назад взял кредит почти 300000. Кредит под 24% не рассматривал вообще. Интересовался кредитом под минимальный процент, на тот момент 16-17%, точно не помню. Но менеджер разъяснил, что такой процент возможен только с услугой «Гарантированная ставка», которая служит защитой банка от недобросовестных и злостных неплательщиков и является платной. Смысл ее заключался в том, что если клиент не является злостным неплательщиком, и в течение года погашает кредит добросовестно, то ему возвращается разница процентов.

У меня появилась возможность погасить кредит досрочно в полном объеме. Для того чтобы вернуть разницу с перерасчетом кредита по минимальной ставке я должен был проплатить его не менее года, поэтому я не стал гасить его полностью, оставил остаток примерно 25000 и потихоньку добросовестно гасил его, планируя по истечении года полностью его погасить и вернуть разницу в процентах, которая составляет примерно 12-13 тыс. руб. На 12 месяц оплаты в последний день платежа из-за сбоев мобильного приложения деньги на счет погашения кредита не поступили, правда узнал об этом я только с утра на следующий день и сразу же с утра пополнил счет снова и успокоился на этом, предполагая погасить кредит полностью в следующий платеж и что мне будет сделан перерасчет с возвратом разницы процентов.

Спустя какое-то время, пошел в офис банка для подачи заявления о полном досрочном погашении кредита. В офисе узнал, что я оказывается просрочил оплату кредита, с меня списан штраф 750 руб. и перерасчет мне сделан не будет, т.е. свои 13000 я не получу, а стоимость кредита мне вышла в 24 или 25%, т.к. услуга «Гарантированная ставка» не действует! Менеджер пояснила сразу, что я «пролетел» с перерасчетом процентов по кредиту, и посоветовала написать заявление в банк о том, чтобы не считать несвоевременное погашение очередного платежа из-за сбоев в мобильном приложении просрочкой, о восстановлении услуги «Гарантированная ставка» и перерасчете процентной ставки при полном погашении кредита. Что я и сделал. Так же написал сразу же заявление о полном досрочном погашении кредита, деньги на счет внес. В заявлении поставил отметку о том, чтобы ответ дали по телефону.

С тех пор прошел месяц, через три дня срок списания денег в счет полного погашения кредита. Мне так никто и не позвонил, как-то по-другому тоже не связались. Информацию по телефону не предоставляют. Складывается впечатление, что банк пользуясь случаем сбоя своего же приложения, решил «кинуть» меня на 13000 используя факт несвоевременной оплаты очередного ежемесячного платежа в сумме 750 руб., который произошел не по моей вине.

Не верьте в развод по Гарантированной ставке! Да и вообще этому банку. Я всегда и все платил своевременно, но банк нашел способ содрать с меня 13000 как с недобросовестного плательщика! Да еще и «забил» на мои обращения, типа, попался — не дергайся, твоя просрочка стоит 13000 рублей. Ведь очевидно же, что доказать сбои мобильного приложения банка я не смогу, почему бы не банку на этом не заработать?!

Банк отстойный, как и его приложение и его клиентоориентированность. Этот случай оставил такое ощущение, что меня просто развели на деньги обманом. Не ожидал, что с этим банком возникнут проблемы. Обращаться в этот банк сам не буду и никому не советую. Разведут.

Ошибочный платеж. Возврат ошибочно перечисленных средств, допущенный при оформлении перевода « с карты на карту»

При оформлении перевода «с карты на карту» через банкомат, информационно-платежные терминалы, систему «ОнЛ@йн» или Мобильный банк отправителю перевода необходимо знать точный номер карты получателя. При этом встречается два вида ошибочных платежей:

  1. Отправитель допустил ошибку при наборе номера счета получателя;
  2. Перевод банком зачислен не на тот счет, который указал отправитель (спорная операция).

Ошибку допустил отправитель перевода с карты на карту

Как только вскрылась ошибка, надо немедленно звонить в службу поддержки банка, затем писать заявление банку о возврате средств и ждать результатов проверки банка. Действовать надо максимально быстро, так как возврат ошибочно перечисленных средств может осуществляться банком только до момента зачисления перевода на счет получателя. А, попав на карточный счет неизвестного «получателя», деньги автоматически становятся его средствами, и уже без согласия хозяина карточного счета списанию не подлежат.

В каждом банке существует гарантированный срок зачисления денежных средств на счёт банковской карты, поэтому проверку правильности проведения операции и возврат средств желательно успеть сделать до истечения этого срока. Так, например, гарантированный срок зачисления денежных средств на счёт банковской карты:

  • по системе Сбербанка составляет 1 сутки с момента совершения операции;
  • с карточного счета Альфа-Банка на любой карточный счет в другом банке составляет от 2 до 5 дней.

Если же перевод уже зачислен на счет «получателя» и тот его добровольно не вернул по звонку банка, то банк предложит вам самим урегулировать вопрос по возврату перевода с получателем средств. А при ошибке указания номера счета получателя, деньги могут оказаться зачисленными на неизвестный вам карточный счет неизвестного вам физического лица, чей номер совпал с набранными вами цифрами. Как быть в таком случае?

Вот что об этом говориться в статье 27 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 N 395-1: «Взыскание на денежные средства и иные ценности физических и юридических лиц, находящиеся на счетах и во вкладах или на хранении в кредитной организации, может быть обращено только на основании исполнительных документов в соответствии с законодательством Российской Федерации» .

Тогда, при отказе получателя от добровольного возврата средств по звонку банка, возврат средств может затянуться во времени. Ну а для того, чтобы решить вопрос с получателем ошибочного перевода о добровольном возврате средств, получателя средств надо еще найти. Только по номеру банковской карты Ф.И.О держателя банковской карты, его телефон или адрес узнать нельзя.
И в банке информацию о держателе карты тоже не получить, так как статья 26 (Банковская тайна) Федерального закона «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 N 395-1 банкирам предписывает следующее:

  • «Все служащие кредитной организации обязаны хранить тайну об операциях, счетах и вкладах ее клиентов и корреспондентов, а также об иных сведениях, устанавливаемых кредитной организацией, если это не противоречит федеральному закону»
  • «Справки по счетам и вкладам физических лиц выдаются кредитной организацией им самим, судам, органам принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, организации, осуществляющей функции по обязательному страхованию вкладов, при наступлении страховых случаев, предусмотренных федеральным законом о страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации, а при наличии согласия руководителя следственного органа — органам предварительного следствия по делам, находящимся в их производстве»

Поэтому то Банки во взаимоотношения между клиентами не вмешиваются. Так, например, все держатели банковских карт Сбербанка России при оформлении карточного счета подписываются под таким пунктом, изложенным в «Условиях использования банковских карт ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»: В случаях необоснованного или ошибочного перечисления Держателем средств получателям через «Сбербанк ОнЛ@йн» Держатель самостоятельно урегулирует вопрос возврата средств с их получателями.
Итак, возврат ошибочного платежа, зачисленного по распоряжению клиента на указанный им же самим счет «получателя» получается возможным только по решению суда. Ну, а судебные тяжбы, сами понимаете, дело длительное и неоднозначное.

Спорная операция — перевод зачислен не на тот счет, который указал отправитель

Банк допустил техническую ошибку, и перевод не дошел до адресата — такая проводка банка относится к спорной операции, и после проверки по заявлению клиента банк сделает исправительную проводку и зачислит перевод по назначению или вернет средства отправителю.

Для этого, после истечения нормативного срока зачисления перевода «с карты на карту» необходимо осуществить следующие действия:

  1. Созвониться с получателем и проверить точность передачи номера карточного счета;
  2. Проверить номер карты получателя средств, пробитой в квитанции (чеке), и еще раз убедиться, что в наборе карточного счета ошибок не допущено.
  3. И если ошибок нет, то позвонить в службу поддержки банка и попросить проверить причины задержки перевода, и ждать результата проверки банка.
  4. Если же решение проблемы задерживается, то в банк подается письменное заявление о спорной транзакции на стандартном бланке банка. В заявлении указывается номер вашей карты, ваши Ф.И.О. и контактный телефон, а также дату и время проведения операции, переводимая сумма и вид перевода – через банкомат, информационно-платежный терминал, систему «ОнЛ@йн» или Мобильный банк. При оформлении перевода через банкомат, указываются дополнительно месторасположение банкомата банка (город, адрес или ближайший ориентир – вокзал, аэропорт и т.п). К заявлению прикладывается копия чека/квитанции, имеющей отношение к данной операции.

Так, например, в Условиях использования банковских карт Сбербанка России ОАО, утвержденных Постановлением Правления Сбербанка России № 376 §13а от 09.12.2009г., говорится следующее: Клиент имеет право предъявить претензию в Банк по спорной операции в течение 30 календарных дней с даты «отчета», либо в течение 60 календарных дней с даты «совершения операции». Неполучение Банком от Держателя претензии в указанный срок означает согласие Держателя с операциями.
Получается, что если отправитель просрочит с предъявлением претензии на ошибочный платеж, то потеряет свои деньги.

Итак, чтобы не иметь головной боли по возврату ошибочно перечисленных средств будьте внимательны при наборе счета получателя в момент оформления перевода « с карты на карту», и не забывайте вовремя проверять прохождение платежа через банк. Удачных вам переводов.

Комментариев пока нет. Коментирование отключено