Возможна продажа за материнский капитал

06.05.2018 Выкл. Автор admin

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий. Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

  • Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
  • Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

  • доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
  • жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:

  1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
  2. орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.

Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. Составить соответствующее заявление о распоряжении;
  2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
  3. Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  4. Справка об оценочной стоимости жилья;
  5. Документы на квартиру;
  6. Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

  • Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
  • При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

  1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
  2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

  • Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
  • Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.

  • Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
  • Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.

2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:

  • соответствующее заявление;
  • справку о стоимости доли (без проведения оценки).

После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги. Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).

Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 26, 28 ГК и ст. 60 СК), это возможно только с согласия органов опеки. Например, несмотря на то, что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку (например, с пенсии по потере кормильца), нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.

3. Если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям также можно выделить в жилом помещении, принадлежащем родственникам — например, в квартире бабушки и дедушки.

При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:

  • выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
  • уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).

Процедура продажи жилья при покупке на маткапитал

На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся сделки по отчуждению жилья, оформленного за маткапитал:

  • продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
  • на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:

  • предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
  • можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита — первоначально нужно получить согласие банка. Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены — это не значит, что необходимости обращаться в ООиП нет!

  • Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по наделению детей долями, очень высок шанс оспаривания такой сделки.
  • К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
    • Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
    • Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи:

  • часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
  • по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
  • продавец погашает ипотеку, с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Заключение

Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Комментарии

У нас ситуация: в 2012 году взяли квартиру в ипотеку. Для частичного погашения кредита использовали мат.капитал. В настоящий момент застройщик задерживает сдачу дома почти на год. Мы расторгаем с ним договор в судебном порядке. Одна из причин, по которой он не хочет нам возвращать деньги — то, что мы использовали мат.капитал, и они теперь боятся (!) уголовного наказания за пособничество в обналичивании этих средств.

Судебное заседание в очередной раз переносится (застройщик каждый раз придумывает новые причины), а на следующее заседание хотят привлечь Пенсионный Фонд, как третье лицо. Из-за этого мы лишены возможности улучшить жилищные условия (действующий ипотечный кредит, отсутствие свободных денежных средств), а сроки сдачи дома отодвигаются на неопределённое время. Что нам делать? Ждать мы не можем.

Имеется две собственности 3-комнатная квартира и еще 1-комнатная, купленная на материнский капитал. Сейчас мы хотим продать однокомнатную. Скажите пожалуйста, возможна ли ее продажа без выделения долей в трешке, а просто чтобы открыть счет детям и чтобы эти деньги они направили на этот счет в банке. Кто-нибудь сталкивался с таким?

Анжела, здравствуйте. Вам дали ответ на ваш вопрос? У нас такая же ситуация. Спасибо)

Добрый день. Подскажите, возможно ли продать квартиру, купленную с использование материнского капитала, с условием выделением долей на детей в квартире, купленной на территории другого государства (Белоруссии)? При соблюдении условия увеличения площади.

Решили продать квартиру, купленную с использованием мат капитала, и купить другую. Доли детям не выделены, оформлена на двоих с мужем по 1/2. Обязательство конкретно на эту квартиру.

Есть ли возможность переоформить обязательство или открыть в банке расчетный счет детям или другое, чтобы не выделять доли в продаваемой квартире? Кроме трудоемкости, это еще и дорого — имеется ввиду услуги нотариуса и другое по мелочи.

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, решился ли ваш вопрос и как вы поступили с продажей собственности, на которой обязательство выделения долей детям? У нас аналогичная ситуация…

Здравствуйте. У нас аналогичная ситуация с вашей, хотим продать свою квартиру и купить другую. Подскажите, пожалуйста, чем у вас все это закончилось?

На какой закон опираться? Потому что банк и ООИП пинают нас, как мяч.

Есть дом, купленный на мат.капитал в долях, два несовершеннолетних ребенка. Можем ли мы снять детей с долей, предоставив им доли у бабушки?

Здравствуйте, подскажите пожалуйста. Купили квартиру в 2015 году, использовали мат капитал и наличку. Квартиру еще не получили — застройщик задерживает уже 2 года сдачу дома. Хотим приобрести другую квартиру по программе «аренда с выкупом». Сможем ли мы потом продать первую квартиру, как она достроится, если вторая квартира еще не будет до конца выплачена?

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста пошагово, как приобрести у продавца квартиру, купленную за материнский капитал? Причем мы также приобретаем за маткапитал + еще вносим дополнительную сумму. Где это оформляется? И основной вопрос — когда вносить эту дополнительную сумму, которая идет к мат. капиталу? В регистрационной палате, у нотариуса?

Здравствуйте! В какой момент отдается сумма денег?

Здравствуйте! Хочу продать квартиру под материнский капитал, но проживаю в другом городе. Переведут ли мне (продавцу) деньги с материнского капитала? Слышал, что не переводят.

Здравствуйте. Приобрели 3 года назад 1-ую квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала. Сейчас хотим продать Долевая собственность с женой поровну. У нас двое детей и мы знаем, что нужно выделить доли в квартире, одному выделил в другой квартире.

Вопрос в следующем: возможно ли выделить долю второму сыну в другой квартире, собственником которой являюсь я и мой старший сын? Квартира большая, 3-комнатная.

Здравствуйте! Куплена квартира в ипотеку, часть долга погашена мат капиталом. Ипотека еще не закрыта, остался небольшой долг. Хотим продать эту квартиру и купить больше площадью. Можно ли без выделения долей в этой квартире продать ее и выделить доли во вновь покупаемой? Там часть средств тоже будет ипотекой идти.

Здравствуйте! Купили квартиру, где продавец использовал материнский капитал (частичное погашение ипотеке), но доли детям не выделил. Сейчас эту квартиру продать не можем, т.к. доли не были выделены. Как теперь выделить доли детям?

Добрый день. Хочу продать квартиру, купленную за материнский капитал. Доли в этой квартире детям выделены. Есть возможность выделить доли в бабушкиной квартире, но органы опеки ответили отказом, т.к. договор дарения или купля-продажа у ближайших родственников недействительна. Что делать?

Попробуйте оспорить отказ в суде, есть положительные решения.

Здравствуйте. Квартира куплена по ипотеке в Краснодаре. Площадь 86 м 2 . Часть ипотеки погасили мат.капиталом.

Сейчас переехали в Крым, хотим остаться там. Как лучше продать квартиру в Краснодаре и купить в Крыму? Разница в цене за м 2 в Краснодаре 45000, а в Крыму от 65000 руб. Т.е. купить большей площади не реально, тем более купить в Крыму сразу без ипотеки или продажи существующей…

Могу ли я купить 1-ку в Краснодаре за меньшую цену, чем 3-ка, выделить квадратные метры в ней, а на разницу покупать в Крыму в кредит? Ипотека пока не погашена и детям не выделена собственность. Детей 3, но мат капитал давался за 2. Т.е. я должен выделить кв. метры только 2 детям? Или всем 3?

А если семья переезжает в область?

Судя по отсутствию ответов на вопросы читателей, авторы статьи просто «забили» на эту тему. Очень жаль, что все хорошие начинания заканчиваются в духе «получилось как всегда».

Комментарии, прежде всего, предназначены для того, чтобы читатели общались между собой и выражали свое мнение по поводу информации, написанной в статье. Вы, конечно, можете в комментариях задавать свои вопросы, но ответа никто не гарантирует.

К сожалению, вопросов ежедневно поступает очень много, и на большинство из них ответить без должной юридической практики не представляется возможным. По наиболее острым темам мы стараемся привлекать для ответа на вопросы практикующих юристов.

Гораздо больше шансов получить ответ на свой вопрос, если задавать его в закрепленную под комментариями форму юридической консультации. Спасибо за понимание.

Квартиру, которую я продаю, была куплена на мат.капитал. Сейчас хочу купить классную квартиру, но по документам она числится как НЕЖИЛАЯ. Возможно мне будет ее купить, а уже потом оформить как жилую? На оформление сейчас у продавца нет времени.

Хочу продать квартиру, купленную на мат.капитал, но нет возможность приобрести другую, чтоб прописать детей!

Подскажите, пожалуйста, квартира 93 кв. метра оформлена на папу и маму в равных долях, куплена с использованием материнского капитала в частичном погашении ипотеки. Дом сдаётся в 3 квартале 2018 года.

Также уже куплена в декабре 2017 года квартира 120 кв. метров, оформлена на маму детей. Эта квартира уже построена. Можем ли мы продать первую квартиру (на 93 кв. метров) по переуступке без выделения долей? А выделить эти доли потом в любой нужный момент в новой, имеющийся уже квартире 120 кв. метров? Она без обременения приобретена!

Здравствуйте. Купили квартиру в 2014 году в ипотеку. По договору заёмщик я. Использовали мат капитал. Плюс пару рас досрочно гасили. И сейчас досрочно закрываем весь долг и ипотеку. И снимаем с квартиры обременение. Так получилось, что с женой разводимся, и она планирует уехать в другой регион. Там и хотим купить ей и детям квартиру в счёт продажи этой квартиры.

Я по своей инициативе отказываюсь от своей доли в ее пользу. Как лучше сделать? Чтоб не вписывать детей в доли продаваемой квартиры и проще было провести продажу, а вписать их уже в купленную квартиру в другом регионе? Как вариант есть квартиры у бабушек, куда можно вписать в доли детей.

Прошу вас проконсультировать, как нам лучше поступить, чтобы нервы поберечь в этой бюрократии?
Спасибо заранее.

Обратитесь в органы опеки по месту регистрации детей, только там Вы получите ответ по своей ситуации.

Здравствуйте. В этом году получен мат. капитал, хотим приобрести небольшую квартиру-студию с добавлением наличных. Сыновья проживают и прописаны в квартире, где сейчас проживаем. Когда и как мы сможем продать студию, если вдруг решим? Спасибо.

Как продать квартиру с использование материнского капитала, да ещё и находящуюся в ипотеке? Хочу купить квартиру больше и где есть садики и школы, так как там, где я купила квартиру, нет места в садике, а возить детей придется за 15 км от дома. И школы тоже нет. Как быть? И на новую квартиру нет денег, чтоб купить за наличку. А если дать доли детям в маленькой квартире, значить при продаже надо дать доли в другой квартире — но новая квартира тоже в ипотеке…

Добрый день! Собираемся продавать трехкомнатную квартиру, где есть трое несовершеннолетних собственников. Квартира куплена с использованием мат капитала. Квартиру покупать не собираемся, но дедушка выделяет долю в частном доме. Площадь коттеджа 200 м 2 . Возможно ли выделение только доли? Фамилии у детей и дедушки одинаковые. Вот думаем, разрешит нам опека или нет. Или все же нужно оформить коттедж полностью на семью сына?

Обратитесь в органы опеки, предоставив документы. Никто на просторах интернета Вам однозначно не ответит.

Добрый день! Мы еще в 2007 году взяли ипотеку, и в 2009 году маленькую часть ее закрыли материнским капиталом. Сейчас мы хотим продать квартиру и закрыть ипотеку, но по закону не можем, пока не погасим кредит и не выделим долю ребенку в этой квартире. Мы готовы выделить взамен долю в другой, лучшей квартире, но по словам работников опеки и Пенсионного фонда закон это не позволяет. Теперь из-за материнского капитала я не могу продать квартиру и закрыть ипотеку. Что нам делать?

Здравствуйте! Мы купили квартиру с использованием мат капитала и ипотеки. Ипотеку погасили, доли детям еще не выделили. Планируем продать эту квартиру и взять в ипотеку дом. Так как банки неохотно выдают ипотеку с условием выделения долей в приобретаемом жилье несовершеннолетним, опека разрешила взамен долей в продаваемой квартире выделить доли в квартире бабушки, где у матери детей есть долевая собственность через дарение. Необходимо ли выделять доли детям в продаваемой квартире, или сразу можно выделить доли в квартире бабушки?

Покупаем дом в ипотеку, уже одобрена. Есть квартира по мат. капиталу, собираемся ее продать. Хотели выделить доли в доме, но банк не работает с квартирами по мат. капиталу. Есть возможность выделить доли детям в квартире родного брата мужа, там никто не проживает, и она больше по площади, чем наша. Как правильно всё оформить?

Здравствуйте. Иммигрируем всей семьей в другую страну. Что нужно сделать, чтобы продать однокомнатную квартиру, купленную в ипотеку? Также использовался мат. капитал для частичного погашения ипотеки. Спасибо заранее за ответ.

Если вы погасили ипотеку, но не оформили доли по обязательству (6 месяцев), у вас будут сложности с опекой (почему не оформили и т. д.). Но самое плохое, что опека в праве вам отказать по причине отсутствия возможности проверки условий проживания детей в новом жилье за границей. Думаю, что продать не реально, но есть возможность «вернуть» капитал, то есть открыть счет и положить сумму капитала до совершеннолетия детей. Деталей я не знаю, лучше проконсультируйтесь с опекой. Но советую вам с ними не ссориться, бесполезно, только все усложните.

Добрый день, Эльвира. Хотел у вас узнать, как вы решили свой вопрос по продаже квартиры. У нас такая же ситуация. Квартира с материнским капиталом. Мы уже живем в другой стране, куплена недвижимость, ходим в школу. А как продать квартиру не знаем, юристы начинают нести бред. Точно никто не знает. Вот и хотелось у вас узнать, что и как. Спасибо. Виталий.

Здравствуйте. Ранее была приобретена квартира с использованием средств маткапитала, дом достроен, ипотека погашена, обременение пока ещё не снято, ключи не получены. В связи с переездом в другой город планируем купить квартиру большей квадратуры также в ипотеку с продажей прежней квартиры. Прошу проинформировать о порядке действий и выделении детских долей.

Здравствуйте! Куплена однокомнатная квартира с частью маткапитала, доли выделены. Сейчас купили трехкомнатную квартиру в ипотеку, также с использованием маткапитала, есть обязательство после погашения кредита выделить доли. Как нам продать первую квартиру, чтобы погасить ипотеку за вторую?

Добрый день. У нас квартира куплена с использованием маткапитала. Собственниками являются все члены семьи, один из которых несовершеннолетний. Сейчас хотим купить дом, но одновременно провести две сделки (покупки и продажи) не получается, так как быстро продать квартиру не удастся. Можно ли будет продать её после покупки дома, если дети будут так же являться собственниками в доме?

Добрый вечер. Мы купили квартиру в ипотеку, в долевой собственности с мужем у нас по 1/2, на погашение ипотеки использовали средства маткапитала. В данный момент занимаемся переоформлением собственности с выделением долей на детей. Мы хотим купить квартиру большей площади в ипотеку.

Можем ли мы сначала купить новую квартиру, дав обязательство о выделении долей детям после погашения кредита, а потом продать старую квартиру и за счет нее погасить кредит? То есть не одновременная сделка. Дадут ли органы опеки согласие на продажу, если новая квартира куплена и есть обязательство о выделении долей? Стоит ли сейчас заниматься перераспределением долей на детей, если в ближайшие полгода планируем покупку новой квартиры?

Всем доброго времени суток! На данном сайте написано, что после погашения ипотеки маткапиталом в течении 6 месяцев после снятия обременения с квартиры можно продать квартиру без выделения долей детям и купить квартиру такую же или большей площади, а в ней уже выделить доли детям. Я пошла в опеку за разъяснением этого вопроса, но они даже слушать не хотят про это и как заведенные отвечают, что я обязана выделить доли именно в этой квартире. Может кто-нибудь знает нормативные документы, где прописано, что можно так сделать, поделитесь пожалуйста.

При чем самое интересное, что если я буду действовать по закону и выделю доли детям, мало того, что я буду кучу бумажек собирать и отдам кучу денег нотариусам, а еще мои малолетние детишки и налог с продажи квартиры будут платить (в размере половины этого маткапитала), так как они новые собственники! Это меня возмущает до предела. И как мне поступить однозначного ответа никто дать не может. Получается, мы теперь привязаны к этой квартире? Государство со своими законами и «благотворительностью» с названием маткапитал просто выкручивает людям руки.

Продать квартиру без выделения доли можно, но это незаконно, легальных схем нет. Настраивайтесь на долгий по времени и затратный по деньгам процесс. У меня была ипотечная квартира, часть погашено капиталом, а также есть жилой дом. Нашелся покупатель (ипотечник), мы подали документы в банк на оформление сделки, банк отказал, так как в квартире был капитал, а доли не оформлены. Мы начали оформление долей (по 1/10 на 3-х детей + супруга) в квартире (нотариальный договор, регистрация, выписки из ЕГРН), это заняло полтора месяца и 20 тыс. рублей. Далее пошли за разрешением в опеку (куча справок, документов на дом, выписок, получение разрешения), это заняло еще полтора месяца. После пошли опять в банк и нас заставили заключать нотариальный договор купли-продажи, так как в квартире несколько собственников, еще пара недель и 20 тыс. рублей. После сделки деньги нам банк не отдал до тех пор, пока мы на наделили долями детей в доме (нотариальный договор), еще месяц и 25 тыс. рублей.

В общем, все заняло около 5-ти месяцев и стоило примерно 65-70 тысяч рублей.

Здравствуйте. У меня есть квартира, купленная на материнский капитал. Недавно я купила другую квартиру в ипотеку и сразу выделила доли детям. Могу ли я продать квартиру, которая куплена за маткапитал, и с этих денег, например, купить автомобиль?

Как продать дом или квартиру, купленную за материнский капитал

Материнский капитал может помочь улучшить жилищные условия. Но достаточно часто возникают ситуации, в которых приобретенное жильё приходится продать: переезд в другой город, смена района, предложение лучшего варианта, не поравились условия проживания.

Многие думают, что такой возможности у них нет. На самом деле продать дом или квартиру, купленную за материнский капитал можно, если выполнить определенные условия, о которых мы и расскажем в этой статье.

Кому и как можно продать жильё, купленное за счет материнского капитала

Продать жильё, купленное за средства материнского капитала (даже если они были только частью всех уплаченных денег) или дом, построенный за эти средства, можно в любое время, но только с соблюдением ряда требований.

Сложность заключается в том, что хотя материнский капитал выделяется кому-то из родителей или опекунов, само жильё становится собственностью всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних. Поэтому такие сделки тщательно контролируются и проверяются органами опеки.

Задача опеки – следить за соблюдением прав несовершеннолетних. Нельзя, чтобы после того, как семья поменяет место жительства, условия жизни ребенка ухудшились, принадлежащая ему доля уменьшилась или, тем более, чтобы он потерял право собственности. Поэтому обязательным условием сделки становится разрешение органов опеки на продажу.

Продавцам купленных на материнский капитал квартир необходимо доказать, что условия проживания детей в новом жилье не будут хуже, чем в продаваемом, а несовершеннолетним будет выделена доля не меньше той, которая была до этого.

Естественно, это требование относится только к тем семьям, в которых дети не достигли 18 лет. Если в семье нет несовершеннолетних, недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала, продается на общих основаниях.

Способы продажи квартиры или дома

Существует несколько способов продажи жилья, приобретённого за счёт материнского капитала:

  • продажа существующего жилья с одновременной покупкой другого;
  • обмен квартиры или дома на другой;
  • продажа с переездом в жильё, уже принадлежащее семье.

Просто так продать квартиру, чтобы, к примеру, арендовать другое или переехать в жильё, принадлежащее другим людям (даже близким родственникам), не получится. Продажа такой недвижимости допускается только тогда, когда новые условия проживания будут лучше, а площадь – больше или, как минимум, такая же, как в продаваемой квартире.

Контролирующие органы должны убедиться в том, что продажа совершается не для получения денег, а для того, чтобы улучшить жилищные условия, на что и предоставлялись деньги материнского капитала.

В исключительных ситуациях, о которых мы расскажем ниже, возможно выделение несовершеннолетним денежной компенсации.

Как получить разрешение опеки на продажу квартиры или дома

Когда все собственники жилья достигли возраста 18 лет, для продажи достаточно их письменного соглашения. Если же в семье есть несовершеннолетние, потребуется соглашение опеки. Для этого родители должны доказать, что права детей не будут ущемляться:

  • взамен существующих долей квартиры или дома они получат новые доли;
  • размер площади этих долей жилья не уменьшится.

Для этого необходим заранее подготовить технические планы помещения и предварительный договор купли-продажи. В органы опеки предоставляется заявление, написанное родителями, к которому прилагаются документы на обе квартиры, справки об их оценочной стоимости, справки о том, что нет задолженности по коммунальным услугам. Кроме того, члены семьи, которым не исполнилось 18, но уже есть 14 лет, предоставляют письменное согласие с тем, чтобы их доля была продана.

Разрешение от опеки действует в течение 3 месяцев и за это время сделка должна быть завершена. Если продажа не состоялась, придутся проходить процедуру получения разрешения заново.

Можно ли выделить долю ребенку уже после продажи жилья

Когда материнский капитал выделяется на покупку жилья по договору ипотеки, родители должны в течение шести месяцев после того, как будет снято обременение с квартиры (полностью погашен долг), выделить долю всем членам семьи.

Если ипотечное жильё продается до этого срока, необходимо представить в отдел опеки доказательство того, что доли будут выделены в покупаемом взамен жилье, либо в квартире, уже имеющейся в собственности родителей. В этом случае доля несовершеннолетнему выделяется после покупки нового жилья.

Когда возможна продажа жилья, оплаченного материнским капиталом

Закон не ограничивает срок, через который можно продать недвижимость, в покупку которой были вложены средства материнского капитала. Главный критерий, на котором основываются органы опеки при выдаче разрешения – жильё, в котором будут жить дети, не должно быть хуже.

Но стоит учитывать, что если жильё, которое было куплено за эти средства, находилось в собственности семьи меньше, чем 3 года (а если покупка совершалась после 1 января 2016 года, то меньше, чем 5 лет), то с суммы, полученной при продаже, придется заплатить подоходный налог. Сберечь эти деньги можно, если до этого не использовалось право налогового вычета. В этом случае возможно воспользоваться этим правом при одновременной продаже и покупке квартиры или дома.

Еще один фактор, который может повлиять на срок продажи – разрешение банка, если недвижимость покупалась в ипотеку. В этом случае, кроме разрешения от опеки, необходимо, чтобы банк согласился с тем, что оставшиеся обязательства были переведены на покупателя.

Процедура продажи жилья, купленного за материнский капитал

Так как основным условием для законности продажи недвижимости становится получение разрешения от опеки, требуется, чтобы жилищные условия несовершеннолетних членов семьи не ухудшились.

Обе сделки — по продаже и по покупке, лучше проводить одновременно, а детей желательно указать в договоре покупки жилья в качестве новых собственников.

В случаях, когда для покупки требуется получение кредита, жильё может быть оформлено на родителей (банки не всегда соглашаются подписать договор, где в числе собственников выступают дети), но предоставляется нотариально заверенное обязательство, удостоверяющее, что детям будет выделена доля, сразу погашения займа.

Для получения разрешения в отдел опеки нужно предоставить заявление с просьбой о получении разрешения на сделку, к которому надо приложить следующий пакет документов:

  • документы, удостоверяющие личность всех членов семьи (паспорта родителей и детей, которым уже исполнилось 14 лет, свидетельства детей, которые младше 14-ти лет);
  • письменное согласие на продажу их доли от детей старше 14 лет;
  • свидетельство о браке (если родители в разводе – соответствующее свидетельство);
  • правоустанавливающие документы о собственности на жильё, которое продается и которое покупается;
  • справки, подтверждающие оценочную стоимость обеих квартир;
  • предварительные договоры купли-продажи;
  • справки об отсутствии коммунальных платежей;
  • согласие банка о передаче обязательств по кредиту на нового покупателя (если продаваемая квартира приобреталась по ипотеке);
  • документы, подтверждающие площадь продаваемого и покупаемого объектов;
  • обязательства о выделении доли несовершеннолетним в покупаемом жилье, если их невозможно оформить как собственников сразу же (когда покупаемая квартира берется в ипотеку).

Желательно, чтобы в договорах не было пунктов, в которых обговариваются штрафные санкции.

Основная задача — показать представителям опеки, что условия по выделению доли и улучшении условий жизни детей будут соблюдены. Для этого потребуется подобрать соответствующее жильё и одновременно заключить оба предварительных договора: на продажу и на покупку.

Даты подписания договора продажи и договора покупки нового жилья лучше указать одинаковые. Это подтвердит одновременное совершение обеих сделок.

Если семья продает квартиру, на которую был затрачен материнский капитал, но переезжает не в покупаемое жильё, а в то, которое уже находится в собственности, договора покупки не требуется, но обязательно, чтобы новое жильё было не меньше и не хуже продаваемого.

Увеличение доли несовершеннолетних необязательно, но должны быть другие критерии, которые улучшат уровень их проживания: недвижимость лучшего качества, лучшая инфраструктура района и т.д.

Если приобретаемая квартира имеет меньшую жилую площадь, доля, принадлежащая детям должна быть увеличена так, чтобы она была не меньше, чем в продаваемой квартире. Это делается за счет родительской доли.

Бывают случаи, в которых доля детей может быть даже уменьшена, но тогда они должны получить денежную компенсацию — средства зачисляются на банковский счет, открытый непосредственно на каждого ребенка. Отдельно стоят случаи, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении и продажа жилья требуется для покрытия этих расходов.

После того, как все соответствующие документы будут собраны и поданы в органы опеки, его сотрудники проводят их тщательное изучение и приглашают всех членов семьи, включая детей, которым уже исполнилось 14 лет, на собеседование.

Проверяющие также могут провести проверку на месте – выехать на место предполагаемого будущего места проживания семьи. Это делается для того, чтобы воочию убедиться в качестве приобретаемой недвижимости. Такие действия часто проводятся для того, чтобы не допустить покупки ветхого жилья и обычного обналичивания средств, выделенных в качестве материнского капитала.

Если представители органов опеки не будут удовлетворены новыми условиями или посчитают, что права несовершеннолетних членов семьи могут быть нарушены, разрешение на продажу недвижимости, купленной за материнский капитал, выдано не будет и сделка не состоится.