Удостоверяют ли нотариусы предварительный договор

06.07.2018 Выкл. Автор admin

Кто составляет предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке?

Кто должен составлять Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке, нотариус или можно самим по образцу составить ?

Ответы юристов (1)

Добрый день, Бурлият.

Кто должен составлять Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке, нотариус или можно самим по образцу составить?

Предварительный договор купли-продажи не требуется удостоверять у нотариуса. Можете заказать такой договор, обратившись к юристу. Самостоятельно, по образца из интернета, делать не рекомендую — это очень не благоразумно. Качество интернет-договоров оставляет желать лучшего, да и к тому же договоры составляются индивидуально под ситуацию.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Нужно ли нотариально удостоверять соглашение о задатке, который покупатель передает продавцу в счет оплаты за объект недвижимости, в отношении которого стороны намерены в будущем заключить основной договор купли-продажи?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Действующее законодательство не требует нотариального удостоверения соглашения о задатке.

Обоснование вывода:

1. Статьей 429 ГК РФ определено, что форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к форме основного договора. При отсутствии таких требований к форме основного договора предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Возможность заключения предварительного договора в устной форме не допускается.

Как следует из ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора (смотрите решение Советского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 25.11.2015 по делу N 2-6753/2015, решение Кировского районного суда г. Курска Курской области (Извлечение), апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 11.09.2015 по делу N 33-2538/2015). Следовательно, и предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости должен заключаться в форме единого документа, подписанного сторонами.

Законодатель не обязывает стороны удостоверять такие договоры в нотариальном порядке, поскольку подобное удостоверение необходимо лишь в случаях, предусмотренных законом*(1) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ), а также когда стороны своим соглашением предусмотрели нотариальное удостоверение совершаемых ими сделок (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Таким образом, если стороны сговорились облечь основной договор купли-продажи недвижимого объекта в нотариальную форму, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.

2. В качестве способа обеспечения исполнения обязательств по договору участники сделки могут избрать задаток. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Из содержания приведенной нормы следует, что соглашение о задатке не требует нотариального удостоверения, достаточно соблюдения простой письменной формы сделки. Однако ничто не препятствует сторонам удостоверить данное соглашение у нотариуса. Так, согласно ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Однако при удостоверении сделок, не требующих в соответствии с законом нотариального удостоверения, в число которых входит и соглашение о задатке, закон не обязывает нотариуса истребовать и проверять документы, подтверждающие правомерность действий сторон. В указанном случае нотариус исходит из добросовестности участников гражданских правоотношений, разумность их действий предполагается (смотрите, к примеру, решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 27.02.2014 по делу N 2-5889/2013, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://sudact.ru/regular/doc/Bx30rWEKUfrN/?page, апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2016 г. по делу N 33-9119/2016, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://sudact.ru/regular/doc/eYtm5B07wlJS/?regular-txt).

Обратим внимание, что несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет недействительность устного соглашения, а только лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в доказательство совершения указанной сделки, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Пункт 3 ст. 380 ГК РФ устанавливает презумпцию, согласно которой в случае сомнения в назначении сумм, выплаченных по договору, эти суммы следует считать авансом, а не задатком. При нарушении формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, выплаченные суммы следует рассматривать в качестве аванса (смотрите, к примеру, решение Партизанского городского суда Приморского края от 07.09.2015 по делу N 2-1659/2015).

Соглашение о задатке может быть оформлено либо в виде отдельного документа, подписанного сторонами, либо включено в текст договора в качестве одного из его условий (смотрите, например, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 12.04.2016 по делу N 2-2626/2016, апелляционное определение Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу N 33-1211/2016). Суды признают в качестве соглашения о задатке и платежное поручение, подтверждающее перечисление задатка (постановление ФАС Центрального округа от 20.09.2013 N Ф10-2819/13 по делу N А64-9145/2012).

Таким образом, отсутствие нотариальной формы соглашения о задатке, если стороны специально не оговорили такое условие, не может являться основанием для признания его недействительным.

К сведению:

Отметим, что положения Гражданского кодекса РФ о задатке с 1 июня 2015 г. дополнены новым правилом, сформулированным в п. 4 ст. 380 ГК РФ: если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором*(2) (ст. 429 ГК РФ).

То есть с 1 июня 2015 года задатком может быть обеспечено не только денежное обязательство по уже заключенному основному договору, но и исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Но и в этом случае каких-либо особых требований к форме соглашения о задатке не предъявляется.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ответ прошел контроль качества

26 августа 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

*(1) Так, например, с 2 июня 2016 г. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество сторонним лицам, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), аналогичные требования установлены для договоров ренты во всех вариациях (ст. 584 ГК РФ).

*(2) Обратим внимание, что до этого времени условие о задатке, содержащееся в предварительном договоре, признавалось судами недействительным по причине формального противоречия положениям п. 1 ст. 380 ГК РФ, определяющим, что задатком может быть обеспечено лишь договорное денежное обязательство (смотрите, например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 26.06.2012 N 33-7743/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 14.12.2011 по делу N 33-1823, апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 29.05.2012 по делу N 33-3698/2012).

Действителен ли договор о партнёрском соглашении без заверения нотариуса?

действителен договор о партнёрском соглашении без заверения нотариуса?какие последствия.что подписать дополнительно?

Ответы юристов (1)

В России нотариусы оказывают такие услуги, как:

удостоверение различных сделок;
освидетельствование подлинности документов, их перевод, копирование и хранение;
удостоверение фактов;
обеспечение доказательств;
услуги в сфере денежных отношений
Удостоверение нотариусом документов регламентировано Гражданским кодексом РФ:
Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
в случаях, указанных в законе;
в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Помимо случаев обязательного удостоверения нотариусом сделок любой желающий может обратиться к этому специалисту в добровольном порядке, даже если договорные отношения допускаются «по соглашению сторон», и нотариус должен заверить вашу сделку.
Какие договора необходимо удостоверять у нотариуса в обязательном порядке:
договор пожизненного содержания с иждивением;
соглашение об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора;
договор ренты;
брачный договор (контракт);
договор о переводе долга по нотариально удостоверенной сделке;
договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;
соглашение об уплате алиментов;
завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение;
доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
доверенность, выдаваемая в порядке передоверия.
предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключен в нотариальной форме;
соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение;
договор об ипотеке;
продажа недвижимости, которая находится в долевой собственности или принадлежит двум супругам (заверяется согласие);
перевод документов и договоров с другого языка.
Сделки, подлежащие государственной регистрации
(ст. 131 Гражданского кодекса РФ)
право собственности;
право хозяйственного ведения;
право оперативного управления;
право пожизненного наследуемого владения;
право постоянного пользования;
ипотека;
сервитуты;
иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Сделки с недвижимостью, которые обязательно заверяются у нотариуса
купли-продажи жилых помещений;
дарения недвижимости;
Сделки, не подлежащие государственной регистрации
договор купли-продажи объектов нежилого назначения ( гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения)
договор мены объектов нежилого назначения.
предварительный договор.
договор найма жилого помещения
договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года;
инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве.договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды);
брачный договор
Сделки с недвижимостью, не требующие нотариального удостоверения, но требующие государственной регистрации
купли-продажи;
мены;
дарения недвижимости гражданами

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Имеет ли право нотариус отставить у себя покупательский экземпляр ДКП на квартиру?

Здравствуйте. Вопрос: имеет ли право нотариус отставить у себя экземпляр договора купли-продажи покупателя? Ситуация следующая: купили квартиру через агенство, договор с которым заключил продавец. Подписали предварительный договор, вышли на договор купли-продажи. После подписания нотариус отдал экземпляры договора продавцам (матери и сыну), а экземпляр покупателя о предложил оставить у себя для проверки или сверки и сказал, что отдаст, когда совершится переход прав на собственность.

Ответы юристов (1)

​В соответствии со ст. 44.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариально удостоверяемые договоры выдаются участникам договора в количестве экземпляров, соответствующем числу его участников. Нотариально удостоверенные односторонние сделки, а также нотариальные свидетельства выдаются в одном экземпляре.

Нотариусы при совершении нотариального действия оставляют в делах нотариальной конторы один экземпляр нотариально удостоверенных завещаний, договоров, нотариальных свидетельств и исполнительных надписей. По усмотрению нотариуса может быть оставлен в делах нотариальной конторы один экземпляр других нотариально удостоверяемых сделок.

Так что нотариус вправе оставить у себя экземпляр договора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Предварительный договор мены для органов опеки должен составлять только нотариус?

Предварительный договор мены для органов опеки (для получения разрешения на сделку) должен составлять только нотариус или можно самим это сделать?

Ответы юристов (2)

Вы спрашиваете:«Предварительный договор мены для органов опеки должен составлять только нотариус?»

Не могли бы Вы изложить свой вопрос более понятными словами? «Предварительный договор мены для органов опеки . « — пишете Вы. Мены чего, автомобиля, жилья или наручных часов . Можно лишь предположить, что речь идет об обмене жилья.

Нет, не обязательно, чтобы такой договор составлялся именно нотариусом или его помощником. Можете составить сами, если сумеете. А вот нотариальное удостоверение предварительного договора об обмене жилья необходим. Иначе органы опеки и попечительства согласия на обмен не дадут. Надо полагать, что с Вами проживают несовершеннолетние дети. Иначе согласие органа опеки и попечительства не требуется.

Уточнение клиента

Разумеется, речь шла о жилье — наручными часами и прочей ерундой органы опеки не занимаются. Это, во-первых. А во-вторых, предварительный договор мены для органов опеки заверять у нотариуса не нужно. Договор составили сами, это нетрудно, пакет документов успешно сдан. Вам, Владимир, на будущее: если не компетентны в каком-то вопросе, советов по этому вопросу лучше не давайте.

16 Марта 2017, 22:29

Не научившись формулировать простой вопрос, беретесь судить об уровне компетентности того, кому задаете вопрос. Это есть нехорошо! Нотариальное удостоверение предварительного договора — это право сторон договора. Но практика у во многих органах опеки такова, что они требуют нотариальное удостоверение такого договора для уверенности в своих действиях. Если они приняли договор в таком виде, значит, Вам поверили.

Уточнение клиента

Что значит «Вам поверили»?! Органы опеки это не церковь, они опираются только на документы, а предварительный договор-купли или мены носит ознакомительный (информационный) характер, потому удостоверять у нотариуса его не нужно.

Владимир, не обижайтесь! Вопрос был сформулирован предельно четко и понятно. Просто вы в данном направлении не совсем компетентны, дали совет и попали впросак. Послушай я вас — потерял бы кучу денег. Хорошо, что я человек сомневающийся. Я вот, например, не разбираюсь в приготовлении тортов, и потому никогда не буду давать советов кому-то по этому вопросу. И вам того же желаю.

19 Марта 2017, 16:04

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.