Соглашение о передаче прав и обязанностей на земельный участок

06.05.2018 Выкл. Автор admin

Соглашение о передаче прав и обязанностей на земельный участок

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Составить договор? Звоните: (921) 779-45-01

Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

С О Г Л А Ш Е Н И Е

Город Санкт-Петербург.
Девятнадцатое сентября две тысячи семнадцатого года.

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации:
СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ (пол мужской), родившийся 28 января 1950 года в городе Ленинграде, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006),
и КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА (пол женский), родившаяся 13 марта 1960 года в городе Ленинграде, проживающая в Санкт-Петербурге, Комендантский проспект, дом 38, квартира 17, имеющая паспорт 40 05 347418, выданный 44 отделом милиции Приморского района Санкт-Петербурга 02 апреля 2005 года (код подразделения 782-044),
заключаем настоящее соглашение о нижеследующем:

1. СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ передаёт КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0202008:7 площадью 1200 (одна тысяча двести) квадратных метров, находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Васкелово, улица Зелёная, участок № 12 (двенадцать).

КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА указанные права и обязанности арендатора принимает.

2. Вышеназванный земельный участок отнесён к категории земель населенных пунктов, предназначен для индивидуального жилищного строительства и принадлежит СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08, заключённого с администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее — договор аренды от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08), и акта приема-передачи земельного участка в аренду от 02 июня 2008 года.

Договор аренды от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, о чём сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 июля 2008 года № 47-78-13/023/2008-124.

Установленный договором аренды от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08 срок аренды: с 01 марта 2007 года по 28 февраля 2027 года.

Строения на земельном участке отсутствуют.

3. До совершения настоящего соглашения земельный участок и права на него никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, обременений, кроме обусловленных договором аренды от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08, не имеют. СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на имущество, являющееся предметом настоящего соглашения.

4. Передача земельного участка СМИРНОВЫМ ВАЛЕРИЕМ СЕРГЕЕВИЧЕМ и принятие его КРОТОВОЙ ЕЛЕНОЙ ВИКТОРОВНОЙ на момент подписания настоящего соглашения осуществлены. Стороны претензий друг к другу не имеют. Настоящее соглашение одновременно является передаточным актом.

5. Стороны обязуются в течение тридцати дней со дня подписания настоящего соглашения подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее — орган регистрации) заявления о государственной регистрации соглашения.

6. Соглашение считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации. С указанного момента ответственным по договору аренды от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08 перед арендодателем становится КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА.

7. Настоящее соглашение составлено в трёх подлинных экземплярах, первый из которых остаётся в делах органа регистрации, второй выдаётся после государственной регистрации соглашения КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ, а третий — СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ.

Возможна ли повторная переуступка прав аренды на участок?

Земля ЛПХ категория земли населенных пунктов

Договор аренды от 2008г. на 25 лет

Я взял в аренду по переуступке прав в 2015

Хочу переуступить далее.

пошагово что делать

какие документы необходимы

какие «подводные камни» для меня и для следующего арендатора.

30 Сентября 2017, 10:40 Сергей, г. Калуга

Ответы юристов (1)

Все зависит от формулировок указанных в договоре аренды земельного участка. Если указано, что право аренды может быть передано только с согласия арендодателя, то потребуется согласие. Если нет то достаточно только уведомления арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору.

ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Обращайтесь в чат помогу проанализировать договор и составить необходимые документы.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

О начислении ндс по договору от передачи прав и обязанностей и договору инвестирования

организация «А» заключила соглашение о передачи прав и обязанностей аренды земельного участка для строительства жилого дома с организацией «Б». Цена за передачу прав фиксированная.Облагается ли эта передача НДС ?

Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?

Ответы юристов (6)

Если же в качестве арендодателя выступает организация или физическое лицо, арендная плата за землю подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях (разумеется, если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость). Такие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 15 января 2010 г. № 03-07-11/05, ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.

Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?
Татьяна

Не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 39]
4) передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов);

Есть вопрос к юристу?

Да, облагается, основание В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

Статья 146. Объект налогообложения
1. Объектом налогообложения признаются следующие операции:
1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

нет, НДС не нужен, основание — п.п. 4 п. 3 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ, где

п… п. 4 пункт 3 ст. 39 РК РФ

3. Не признается реализацией товаров, работ или услуг:

4) передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов);

В соответствии с п. 1 ст. 146 гл. 21
«Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской
Федерации (далее — Кодекс) передача имущественных прав является объектом
налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Согласно п. 1 ст. 153
Кодекса при передаче имущественных прав налоговая база по налогу на добавленную
стоимость определяется с учетом особенностей, установленных данной главой
Кодекса.

Особенности
определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены ст. 155
Кодекса. При этом данной статьей
Кодекса особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые
помещения не установлены.

Таким образом, при
передаче указанных прав налоговая база, определяется в порядке, предусмотренном
п. 2 ст. 153
Кодекса, согласно которому при определении налоговой базы по налогу на
добавленную стоимость выручка от передачи имущественных прав исчисляется исходя
из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате
имущественных прав.

Данную позицию выразил Минфин России в письме от 07.02.2013 N
03-07-11/2927) .

Что касается инвестирования, то согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров, работ или услуг. При этом пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ предусматривает, что операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ, не признаются объектом налогообложения по НДС. То есть передача денежных средств от инвестора заказчику-застройщику в рамках договора инвестирования не признается объектом налогообложения по НДС.

а какая система налогообложения у организации А?

Татьяна, добрый день.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина
РФ от 1 февраля 2011 г. N 03-07-11/21 О применении НДС в отношении платы
за право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности

17 февраля 2011
Справка
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше
письмо о применении налога на добавленную стоимость в отношении платы за право на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, и сообщает следующее.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) передача имущественных прав
признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
При этом пунктом 2 статьи 146 и статьей 149 Кодекса установлены перечни
операций, соответственно не признаваемых объектом налогообложения и
освобождаемых от налогообложения налогом на добавленную стоимость.
В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Кодекса от
налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены операции по реализации услуг, оказываемых государственными органами, органами
местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам прав, за которые взимаются пошлины и сборы, в том числе платежи в бюджет за право пользования природными ресурсами. В связи с этим арендные платежи за право пользования земельными участками налогом на добавленную стоимость не облагаются.
Что касается прав на заключение договора аренды земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, то данные
права вышеуказанными перечнями не предусмотрены. Поэтому плата за
предоставление данных прав включается в налоговую базу по налогу на
добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Пунктом 3 статьи 161 Кодекса установлены особенности уплаты налога на
добавленную стоимость при предоставлении на территории Российской
Федерации органами государственной власти и управления и органами
местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества
субъектов Российской Федерации и муниципального имущества, а также при
реализации (передаче) на территории Российской Федерации имущества, не
закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями,
составляющего казну. В указанных случаях налог на добавленную стоимость в
бюджет уплачивают арендаторы и покупатели (получатели) указанного
имущества.
При реализации прав на заключение договора аренды земельных участков,
находящихся в государственной и муниципальной собственности,
особенностей уплаты налога на добавленную стоимость Кодексом не
установлено.
Пунктом 2 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации
установлено, что в качестве продавца права на заключение договора аренды
земельного участка выступает исполнительный орган государственной
власти или орган самоуправления.
Учитывая изложенное, при осуществлении вышеуказанных операций
исполнительные органы государственной власти или органы местного
самоуправления, по нашему мнению, должны уплачивать налог на добавленную стоимость в бюджет.
На основании вышеизложенных норм статьей 146 и 149 Кодекса при
передаче арендатором прав по указанному договору аренды третьему лицу
также исчисляется налог на добавленную стоимость. При этом согласно
пункту 5 статьи 155 Кодекса при передаче прав, связанных с правом
заключения договора, и арендных прав налоговая база по налогу на
добавленную стоимость определяется в порядке, предусмотренном статьей
154 Кодекса.
Одновременно сообщаем, что направляемое мнение имеет
информационно-разъяснительный характер и не препятствует
руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в
понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
Н.А. Комова

Причем исчислить налог и перечислить его в бюджет должна организация Б, удерживая его из платы за предоставление права аренды.

Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?
Татьяна

По второму вопросу, в связи с выходом Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», некоторое время были сомнения, как будут трактовать инвестиционные договора налоговые органы, но вышло письмо Минфин по этому вопросу, что все таки НДС платить не нужно.

ПИСЬМО
от 15 августа 2012 г. N 03-03-06/1/411

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения операций, возникающих в связи с исполнением инвестиционного договора, и сообщает следующее.
Согласно п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 1 ст. 1043 ГК РФ установлено, что имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной
деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не
предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа
обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и применительно к ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.
Если объект недвижимости возведен на земельном участке, оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, на основании ст. 219 ГК РФ, может возникнуть у товарища с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).Если объект недвижимости возведен на земельном
участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в
аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право
собственности на вновь созданное недвижимое имущество, на основании ст.
219 ГК РФ, может возникнуть у товарища, имеющего права на названный
земельный участок. Право собственности на вновь созданное недвижимое
имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть у иных товарищей с
момента государственной регистрации этого права в ЕГРП, в том числе на
основании судебного акта об удовлетворении требования о признании права
собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение
которого являлось общей целью договора простого товарищества.
На основании п. 3 ст. 39 Налогового кодекса Российской Федерации не признается реализацией товаров, работ или услуг: передача
имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в
частности, вклады по договору простого товарищества (договору о
совместной деятельности)); передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
15.08.2012

организация «А» заключила соглашение о передачи прав и обязанностей аренды земельного участка для строительства жилого дома с организацией «Б». Цена за передачу прав фиксированная.Облагается ли эта передача НДС?
Татьяна

Фактически у Вас произошла уступка прав требования.
Уступка не указана в ст. 149 НК РФ в качестве операции, не облагаемой НДС.
Следовательно, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка жилого дома облагается НДС.
При этом налоговая база определяется по особому. Способ раскрыт в ст. 155 НК РФ.
Аналогичное мнение содержится в Письме ФНС России от 01.08.2011 № ЕД-4-3/[email protected]

Эта же организация «А» заключила договор об инвестировании строительства сетей с организацией «Б». Облагается ли сумма НДС по этому договору?
Татьяна

Татьяна, к сожалению, не совсем понятно сформулирован Ваш вопрос. Кто Инвестор, кто застройщик, кто заказчик, кто подрядчик?

Как происходит по факту:
Организация А (как я понимаю Инвестор) заключает договор об инвестировании строительства сетей с организацией Б (как я понимаю Заказчик).
Далее организация либо сама строит сети, либо привлекает подрядчика (ов).
Как правильно указали коллеги, передача Инвестору от Заказчика построенных сетей не облагается НДС. Однако есть много нюансов:
1) Чаще всего в договоре выделяется сумма вознаграждения Заказчику. Эта сумма облагается НДС.
2) Чаще всего Заказчик не сам осуществляет строительство, а в качестве девелоперской организации привлекает подрядчика. Это делается для того, чтобы Инвестор смог принять НДС к вычету. Ведь схема Инвестор-Заказчик не выгодна тем, что ни Заказчик, ни Инвестор не может принять НДС к вычету по материалам, работам, приобретенным Заказчиком в ходе строительства с НДС.
То есть самой распространенной в РФ схемой является Инвестор-Заказчик-Ген.подрядчик-Подрядчики.
В итоге ген. подрядчик выставляет счета-фактуры на выполненные строительные работы с НДС в адрес Заказчика. Далее Заказчик перевыставляет счета-фактуры на Инвестора и составляет сводный счет-фактуру в адрес Инвестора. А уже Инвестор принимает НДС к вычету на основании счетов-фактур от ген. подрядчика и Инвестора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

Здравствуйте дайте пожалуйста консультацию на вопрос.

ООО Ликвидируется на общем собрании назначен ликвидатор бывший директор ООО, может ли он передать право аренды на земельный участок арендованный на 20 лет заключением СОГЛАШЕНИЕ

О ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ АРЕНДАТОРА

ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

и регистрацией в регистрационной палате.

1. Какие документы нужны для регистрации в палате от ООО

2. Нужно ли уведомлять собственника участка.

23 Марта 2015, 18:55 Женя, г. Киров

Ответы юристов (1)

Согласно нормам ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу,… в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, если договором аренды не запрещена передача прав, участок не в залоге и участок не относится к особым экономич. зонам, то передавайте

Уточнение клиента

Спасибо Вам большое очень грамотный и понятный ответ.

23 Марта 2015, 19:06

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переуступка права аренды земельного участка

Я столкнулась с такой ситуацией: юридическое лицо использует на основании договора краткосрочной аренды (от 15.09.2015), заключенного на 11 месяцев (в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды возобновлен на неопределенный срок) два нежилых здания. На земельный участок, в границах которого расположены здания, заключен долгосрочный договор аренды.

В настоящее время юридическое лицо прорабатывает вопрос о передаче арендуемых зданий в субаренду и переуступке прав по договору аренды земельного участка субарендатору.

Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?

Ответы юристов (14)

Здравствуйте, субаренда возможна. если иное не предусмотрено договором аренды вашим, надо его смотреть и разбираться. Вопрос также, в чьей он собственности? И вопрос по срокам аренды. Для субаренды также нужен договор.

ЗК РФ, Статья 22. Аренда земельных участков 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

Есть вопрос к юристу?

Но если юридическое лицо сдает имущество в субаренду, то при этом оно остается его арендатором. Разве можно переуступить право аренды по договору аренды земли? Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?
Екатерина

Да считаю, что возможно но с согласия собственника такого участка, если такое предусмотрено договором, либо уведомления о передачи участка в субаренду третьему лицу:

ст. 22 ЗК РФ: 6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Может необходимо так же как и на злания заключать договор субаренды земельного участка?
Екатерина

Участок находится в муниципальной собственности? Также следует учитывать, что в данном случае договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит государственной регистрации, как и договор субаренды.

Здравствуйте. Вообще, я бы рекомендовал не заключать отдельный договор субаренды земельного участка. Достаточно в договоре субаренды зданий указать, что субарендатор пользуется земельным участком, на котором расположены здания в целях, требующихся для эксплуатации зданий. Кроме того предусмотреть в договоре возмещение затрат арендатора на арендную плату за землю. На мой взгляд это будет проще и не потребует отдельного договора субаренды на земельный участок, заключение которого может быть осложнено ввиду принадлежности участка муниципалитету.

Вы вправе передать свои права и обязанности по договору аренду как на здания (на неопределенный срок), так и на земельный участок под ними в пределах срока договора аренды ЗУ.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Статья 22. Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

С уважением! Г.А. Кураев

Уважаемая Екатерина! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

а что Вас смущает?

Согласно ст. 652 ГК РФ

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Далее, согласно ч.2 ст.615 ГК РФ

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

По уму, конечно, надо видеть документы. Может вопросы и есть, а может и нет.

Уточнение клиента

Меня смущает, что если заключается договор субаренды, то у арендатора перед собственником остаются все права и обязанности, и единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижмости никто не отменял

23 Мая 2017, 09:53

Как уже отметил уважаемый коллега Григорьев Михаил, заключать отдельный договор аренды (или субаренды) на земельный участок по общему правилу не требуется.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Уважаемая Екатерина! В дополнение: верно, но все должно и делаться одновременно. Решаться вопрос о передаче зданий в субаренду с одновременной передачей ЗУ в субаренду или передаче прав и обязанностей по договору аренды ЗУ.

Документы надо смотреть.

Екатерина, здравствуйте. У Вас вообще интересная ситуация. Могу предположить, что арендатором по долгосрочному договору аренды земельного участка является собственник зданий. Иначе чем можно объяснить несовпадение сроков аренды земли и зданий? Таким образом, договор аренды заключен на собственника, он долгосрочный, соответственно, был зарегистрирован. А договор аренды зданий заключен собственником с юр. лицом на 11 месяцев, впоследствии возобновлен на неопределенный срок, т.е. не подлежит гос. регистрации. Правильно ли я понимаю, что договор субаренды зданий Вы будете заключать с арендатором, а договор по земле с собственником? Уступка прав по договору аренды предусматривает переход прав и обязанностей по договору в полном объеме. При наличии здания на земельном участке договор уступки прав по договору аренды з.у. обычно заключается одновременно с переходом права собственности на здание. У Вас перехода права собственности на здание нет, соответственно, такой договор не может быть заключен. Что касается договора субаренды земельного участка, то в принципе, и его необязательно заключать. Согласно ст.652 ГК РФ

1.По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

При этом согласно п.2 ст.654 ГК РФ

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уточнение клиента

Собственником и зданий, и земельного участка является администрация муниципального района.

Юридическое лицо является арендатором зданий и арендатором земельного участка (сроки договоров аренды были установлены собственником, и чем собственник руководствовался не могу ответить).

А сейчас арендатор имущества рассматривает возможность передачи имущества новому арендатору по вышеописанной схеме.

23 Мая 2017, 10:04

Здания ведь тоже, как и участки будут переданы по договору субаренды. Считаю, что ответственность по договору субаренды будет нести как раз субарендатор, т. е. это возможно предусмотреть в договоре аренды:

ст. 616 ГК РФ: Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Так как к договорам субаренды применяются правила как к договорам аренды.

Можно передать и одновременно, надо знакомиться с документами в данном случае, чтобы все точно определить.

Так пусть передает. Если в договорах указано на необходимость получения согласия от собственника зданий и участка, то его нужно получить, если нет, то считаю, что возможно обойтись уведомлением собственника.

Екатерина, а право на субаренду у арендатора имеется?

Уточнение клиента

Договором предусмотрена возможность передачи имущества в субаренду с разрешения собственника

Но в данный момент меня интересует принципиальная возможность передачи земельного участка и имущества, расположенного на нем, разными способами.

Необходимость передачи имущества в субаренду обусловлена в необходимостью переуступки права по договору аренды земельного участка.

23 Мая 2017, 10:15

Уважаемая Екатерина! В дополнение: риски в том, что надо торги или нет или что?

Если по зданиям вопрос решается проще (субаренда разрешена — вопросов нет), то по земле срабатывает «обратный принцип», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст.1 ЗК РФ).

Это очень странно и выглядит не вполне законно. Основания и порядок предоставления земельного участка в аренду установлены ЗК РФ. Установлено, что собственник здания имеет исключительное право на предоставление в аренду земельного участка под ним. При этом заключается долгосрочный договор аренды з.у. для эксплуатации здания. На каком основании при заключении договора аренды здания на 11 месяцев был заключен долгосрочный договор аренды земли — непонятно. Советовала бы повнимательнее изучить этот вопрос. В соответствии с п.2 ст.618 ГК РФ

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В любом случае, договора уступки прав здесь быть не может. Либо договор субаренды земельного участка, либо вообще обойтись без него на основании ст.652 ГК РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.