С какого момента начинает действовать договор аренды нежилого помещения

06.03.2018 Выкл. Автор admin

Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2016. В договоре указано, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2016. Срок действия договора — до 31.12.2016. Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды для целей государственной регистрации: с даты его подписания или с даты фактического начала арендных отношений? Необходимо ли в данном случае регистрировать договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2016), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2016 до 31.12.2016, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).
Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.
Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами — с 01.03.2016, а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, «договор действует», «вступает в силу») с 01.01.2016.
Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 N Ф06-173/13 по делу N А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N Ф09-5294/13 по делу N А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 N Ф08-1369/13 по делу N А63-1116/2012).
Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года — 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кисленко Мария

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

31 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

С какого момента арендатор платит арендную плату арендодателю по договору аренды нежилого помещения: с момента государственной регистрации договора или с момента подписания передаточного акта?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента передачи ему нежилого помещения в пользование (владение и пользование) по передаточному акту при отсутствии создания препятствий к пользованию арендованным имуществом.

Обоснование вывода:
По договору аренды происходит встречное исполнение обязательств. Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, а обязанность арендатора — во внесении платы за пользование этим имуществом (ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ).
Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГК РФ, суды приходят к выводу, что в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы (смотрите, например, постановления Девятого ААС от 10.11.2010 N 09АП-20962/2010; Семнадцатого ААС от 27.06.2012 N 17АП-7472/11), а арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества. Сам по себе факт заключения договора аренды такого права арендодателю не дает (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату за период владения и пользования имуществом, начало которого определяется передачей имущества в пользование (во владение и пользование) арендатору.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.
Как следует из судебной практики, использование либо неиспользование предмета аренды по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2010 по делу N А75-4718/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2013 N Ф01-9813/13 и др.).
Однако в тех случаях, когда фактически предмет аренды передан арендатору, но в пределах срока договора по вине арендодателя арендатор лишается возможности использовать объект аренды в соответствии с назначением, предусмотренным в договоре аренды, суды освобождают арендатора от обязанности внесения арендной платы. Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 09.04.2013 N ВАС-13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Иными словами, арендатор не обязан вносить арендную плату за периоды, в течение которых не пользовался арендованным имуществом по не зависящим от него причинам, например, если арендодатель препятствует доступу к арендуемому имуществу (смотрите также определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735). Если препятствования в пользовании имуществом вызваны действиями третьих лиц, арендодатель не лишен возможности взыскать с них сумму неполученной арендной платы в качестве убытков (упущенной выгоды) (п. 2 ст. 15 ГК РФ, п. 4 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам» Обзора судебной практики ВС РФ N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015).
Таким образом, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для данного пользования — договора аренды, а также факта надлежащего исполнения этого договора со стороны арендодателя — передачи предмета договора аренды в пользование (владение и пользование) арендатору и нечинения препятствий к пользованию имуществом. Факт исполнения обязательств по передаче (как и по возврату) арендуемого недвижимого имущества подтверждается передаточным актом (ст. 655 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

3 февраля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

3. Начало течения срока действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении)

Зачастую стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его подписания. Впоследствии же возникают споры, в которых арендодатель настаивает на незаключенности договора, поскольку фактически его срок (срок, на который стороны распространили договор аренды, вместе со сроком с даты подписания до момента его прекращения) равен году или более, а госрегистрация отсутствует. В связи с этим возникает вопрос: с какого момента начинает течь срок договора аренды здания или сооружения в целях его государственной регистрации?

3.1. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) отсчитывается с момента его подписания. Распространение такого договора на отношения, предшествовавшие его заключению, не увеличивает срок действия договора для целей госрегистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 (“Форма и государственная регистрация договора аренды”), 651 ГК РФ (“Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения”), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

В приведенных далее Постановлениях стороны, заключая договор аренды, распространили его условия на отношения, которые предшествовали его заключению.

Суды указали на то, что период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания или сооружения, не должен включаться в срок аренды на основании п. 2 ст. 425 и ст. 433 ГК РФ. Таким образом, так как срок с даты подписания до момента прекращения договора составляет менее года, он не подлежит государственной регистрации.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

“…8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным…”

Аналогичная судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2008 по делу N А06-4970/07

“…По мнению подателя жалобы, срок аренды договора по 14.09.2001 составлял 1 год. Соответственно данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Поскольку договор не регистрировался в органах регистрации, то он является не заключенным.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений от 14.05.1999 N 6454, согласно которому в арендное пользование переданы нежилое помещение в кирпичном доме N 13 по ул. Тренева общей площадью 67,0 кв. м для использования под магазин.

Срок аренды определен с 01.05.1999 по 01.05.2000.

Срок аренды неоднократно сторонами продлевался.

Изменением N 4 от 17.08.2004 к договору N 6454 от 14.05.1999 срок аренды определен с 01.09.2004 по 21.08.2005.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” рекомендовано исходить из следующего: если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

При таких обстоятельствах, срок исчисления периода аренды по договору N 6454 от 14.05.1999 начинается с момента его подписания, то есть с 14.05.1999, составляет менее года и в силу закона государственной регистрации не подлежит.

При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.01.2011 по делу N А56-31740/2009

“…В дальнейшем Учреждение (арендодатель) и Савашинская М.А. (арендатор) заключили договор от 01.07.2008 N 157 аренды указанного помещения. Договор аренды согласован с Российской академией наук и Управлением.

В соответствии с пунктом 3.9 договора ответчик обязался уплатить 661 819 руб. за фактическое пользование помещением за период с 01.03.2008 по 30.06.2008 в срок до 30.09.2008.

Пунктом 1.3 договора аренды установлено, что он вступает в силу с 01.07.2008 и действует до 27.06.2009.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия; момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не включается в срок аренды, поэтому спорный договор следует считать заключенным на срок менее года.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК такой договор не подлежит государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.04.2008 по делу N А66-2934/2007

“…Как усматривается из материалов дела, 21.07.2005 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 163-05 аренды нежилого помещения общей площадью 89,5 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, город Вышний Волочек, ул. 9 Января, д. 69. Срок действия договора со дня подписания передаточного акта с 01.07.2005 по 30.06.2006.

Удовлетворяя требование об освобождении помещения, суды исходили из того, что спорный договор аренды заключен сроком на один год, в силу статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, однако в связи с отсутствием таковой является незаключенным.

Между тем данные выводы основаны на неправильном применении норм гражданского законодательства.

Статьей 651 ГК РФ установлены требования к договору аренды здания или сооружения.

Определяя срок действия договора от 21.07.2005 и необходимость в зависимости от этого его государственной регистрации, суды ошибочно посчитали, что договор от 21.07.2005 заключен на срок один год, поскольку согласно пункту 1.3 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие со дня подписания передаточного акта – с 01.07.2005. Однако в силу пункта 2 статьи 425 и статьи 433 ГК РФ указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, и для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды. Следовательно, срок аренды земельного участка по договору от 21.07.2005 не мог начинаться ранее 21.07.2005 и заканчивался в момент, указанный в договоре, – 30.06.2006, составляя, таким образом, период менее одного года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.07.2006 по делу N А13-12959/2005-04

“…Как следует из материалов дела, 14.04.2005, учитывая протокол согласования разногласий, между ООО “Харовсклеспром” (арендодатель) и ЗАО “Геро СЗ Заря” (арендатор) заключен договор аренды железнодорожного пути необщего пользования. Согласно условиям договора размер арендной платы определяется приложением N 2 к договору. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в течение 10 дней с момента выставления счета путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя. Датой выставления счета является дата, указанная в счете-фактуре. Согласно пункту 5.1 договора “срок аренды имущества начинает течь с 24.05.2004 и заканчивается 24.05.2005″.

Суд первой инстанции, истолковав пункт 5.1 договора, пришел к выводу о том, что фактически договор аренды заключен сроком на один год, а поскольку договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным, в иске отказал.

Данный вывод основан на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

На этом основании для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды недвижимого имущества, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды следует считать заключенным на срок с 14.04.2005 по 24.05.2005. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

При таком положении вывод суда о незаключенности договора сделан с нарушением норм материального права…”

Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2010 N Ф09-4458/10-С3 по делу N А47-9713/2009

“…Как следует из материалов дела, 01.09.2008 между комитетом и кооперативом с участием третьего лица заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 2-692а-9293.

Пунктом 1.3 договора определено, что срок действия договора аренды устанавливается на одиннадцать месяцев двадцать девять дней.

В п. 1.4 договора установлено, что договор действует с 01.07.2008 по 29.08.2009 и, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.07.2008.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что названный договор аренды следует считать незаключенным, поскольку не выполнено условие о его государственной регистрации в установленном законом порядке. Судом первой инстанции сделан вывод о том, что договор подписан на срок более одного года, следовательно, он в соответствии со ст. 130, 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд апелляционной инстанции решение суда отменил, в удовлетворении исковых требований отказал, так как установил, что договор аренды заключен на срок менее одного года и его государственной регистрации не требуется.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в случае, когда стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Из содержания п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно признал договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.09.2008 N 2-692А-9293 заключенным на срок, указанный в договоре, на одиннадцать месяцев и двадцать девять дней, то есть с 01.09.2007 по 29.08.2008…”

3.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента исчисляется срок действия договора аренды, в котором стороны определили дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, существует две позиции судов.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 609 (“Форма и государственная регистрация договора аренды”), 651 ГК РФ (“Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения”), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключены ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.

Разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В этом проекте указано, что судам при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, необходимо учитывать следующее. В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Позиция 1. Если стороны определили в договоре дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, то срок действия договора для целей государственной регистрации исчисляется с начала срока аренды.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2009 по делу N А26-424/2009

“…Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор от 22.10.2007 заключен на срок не менее года, поскольку подписан сторонами 22.10.2007 и в силу статей 434, 435, 442 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) считается заключенным в этот день, а срок его действия установлен до 30.10.2008.

Такой вывод суда первой инстанции нельзя признать правомерным.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором аренды.

В пункте 14.1 договора от 22.10.2007 стороны определили срок аренды с 01.11.2007 до 30.10.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Суд первой инстанции необоснованно включил в срок аренды период от даты подписания договора – 22.10.2007, в то время как момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями и специальными нормами об аренде Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому договор субаренды от 22.10.2007 следует считать заключенным на срок, указанный в пункте 14.1 договора, то есть менее года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным…”

Аналогичная судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 11.07.2011 N КГ-А40/6891-11 по делу N А40-96171/10-91-835

“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.06.2010 г. между ООО “Кэпитал Хаус” (Арендодатель) и ООО “ЭкспоСтрой” (Арендатор) заключен договор аренды N КХ-14/10-0106 по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату помещения общей площадью 1 318,70 кв. м, указанные в Плане помещения (Приложение N 1) и расположенные по адресу: г. Москва, ул. Летниковская, д. 11/10, стр. 14.

Суды пришли к выводу, что содержание договора аренды N КХ-14/10-0106 от 01.06.2010 г. однозначно позволяет установить, что начало срока аренды устанавливается с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Таким образом, суды правомерно указали, что договор N КХ-14/10-0106 от 01.06.2010 г. заключен на срок 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения до 31.05.2011 г. включительно, что не противоречит требованиям Главы 34 ГК РФ…”

Позиция 2. Если стороны определили в договоре дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, то срок действия договора для целей государственной регистрации исчисляется с даты его подписания.

Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2013 по делу N А40-23049/12-64-209

“…Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 18.06.2010 N 20/07-2010 сроком действия с 18.07.2010 по 17.06.2011.

Объектом аренды является нежилое помещение площадью 650 кв. м по адресу: Владимирская обл., г. Александров, ул. Стрелецкая-Набережная, д. 1, являющееся частью производственного здания промплощадки N 2.

Факт передачи указанного объекта недвижимости в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи от 18.07.2010.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Названный договор процедуру государственной регистрации не прошел, следовательно, он является незаключенным…”

Долгосрочный договор аренды земельного участка вступает в силу

Вопрос-ответ по теме

Долгосрочный договор аренды земельного участка вступает в силу с момента подписания или гос регистрации?

Сообщаем следующее: По общему правилу, долгосрочный договор аренды вступает в силу с момента регистрации (ст.164 ГК РФ) – см. также «Когда требуется регистрация договора».

Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.

«В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.

Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.

Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов.*

Договоры, которые подлежат государственной регистрации

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:

  • договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
  • договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
  • несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).

Долгосрочный договор аренды недвижимости заключен 2 марта 2013 года, но не был зарегистрирован. Арендодатель утверждает, что такой договор не подлежит регистрации. Стоит ли арендатору все же настоять на регистрации договора и как это сделать

Да, арендатору имеет смысл настоять на том, чтобы зарегистрировать договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.

Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ) отменил необходимость регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.

Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно статье 3Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.

Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.

С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.

Если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок. А переход права собственности на предмет договора аренды к третьему лицу может стать основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды (при условии что новый собственник не знал о наличии такого договора и не выразил согласия на продолжение отношений).

В то же время отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору. В отличие от отношений с третьими лицам обязательства между сторонами такого договора будут считаться возникшими. Это значит, что арендатор не сможет сослаться на незаключенность договора, например, чтобы отказаться платить неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.

Такие разъяснения содержатся в пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98), а также в пунктах 3 и 4информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, арендатору безопаснее зарегистрировать договор аренды. А чтобы обосновать необходимость этого, в своих возражениях он может сослаться на упомянутые выше разъяснения Пленума и Президиума ВАС РФ.

При этом зарегистрировать договор аренды можно даже без согласия арендодателя. Договор аренды вполне может быть зарегистрирован по заявлению любой из сторон договора. Подробнее об этом см.Порядок государственной регистрации договора аренды.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.

1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок с 1 января по 31 декабря того же года

Да, нужно, поскольку в этом случае срок договора признается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

В то же время договор аренды, заключенный на срок с 1 января по 30 декабря либо до 31 декабря, регистрации не подлежит, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. по делу № А05-3441/2010).

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»; далее – информационное письмо № 59).

Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно

Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.

Суды отклонили доводы арендатора, указав на то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

  • устанавливать срок его действия;
  • указанный срок должен быть не менее одного года.

Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия (п. 10 информационного письма № 59).

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2011 г. № Ф03-9460/2010 по делу № А59-1124/2010). В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в пункте 11 информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.

Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным».