Ремонт квартиры до сдачи дома в эксплуатацию

07.03.2019 Выкл. Автор admin

Как начать ремонт в еще не сданном в эксплутацию жилье?

Александр Юрчук в 2008 году купил просторную квартиру в киевской новостройке по ул. Павла Тычины, 18-б. Строительство этой высотки началось в 2006 г. К 2011 году дом был уже полностью построен. Однако по сей день никто из жильцов так и не получил права собственности на новые квартиры. Ведь застройщик затягивает подключение дома к постоянным коммуникациям. По словам Александра, многие жильцы не стали дожидаться начала заселения и поспешили начать ремонт. Сегодня работы идут полным ходом уже в 40 квартирах, а в одной из них даже поселились люди. «Чтобы получить ключи от своей квартиры и начать работы, мы должны были подписать акт приема-передачи квартиры с замечаниями для строителей, то есть что не устраивает. Мы не рассчитывали на то, что строители поспешат исправлять свои огрехи. И подписывали бумагу, невзирая на недоделки. Лишь бы поскорее начать ремонт», — говорит Александр. Кстати, инвесторов, которые начали работы в квартирах, обязали заключить договор с застройщиком об оплате электроэнергии по промышленным тарифам (в 3 раза дороже, чем в сданных в эксплуатацию жилых домах). Начавшие ремонты жильцы с ужасом ожидают осенних холодов — ведь если дом так и не будет сдан в эксплуатацию, застройщик может не включить отопление. А значит, новый ремонт пойдет насмарку.

Берите, что дают

Получить заветные ключи и начать ремонт практически невозможно без подписания с застройщиком акта приема-передачи квартиры. К этому моменту застройщик обязан за свой счет устранить все недоделки, выявленные будущим собственником жилья. Как правило, обещания застройщика выдать ключи сразу после подписания акта заставляет инвесторов на многое закрывать глаза. Поэтому акт часто подписывают при первой же возможности, а огрехи строителей устраняют самостоятельно. Многие, не дожидаясь особого приглашения, добиваются от застройщика первоочередного подписания документа.

«Нам пришлось стучать во все двери и самим настаивать на подписании акта. К счастью, удалось договориться о встрече с сотрудником компании, посмотреть квартиру и на месте подписать акт», — говорит инвестор новостройки на Борщаговке в Киеве Инна Петрик. После этого супруги Петрик получили карточки для входа в дом, ключи от квартиры и раньше других инвесторов смогли приступить к ремонту. Но так везет не всем.

В другом столичном ЖК инвесторам пообещали подготовить к подписанию акты и выдать ключи еще 15 мая. Но обещание застройщик не выполнил. Теперь компания собирается осчастливить покупателей 1 сентября. Юристы предостерегают инвесторов от поспешного подписания акта. «Пока право собственности на жилье не оформлено, инвестор не может требовать компенсации ущерба, нанесенного квартире, — объясняет юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус. — Если квартира с явными дефектами принята без претензий к застройщику, инвестор лишается правовых оснований требовать возмещения».

А ведь редко какая квартира в новостройке сдается действительно без строительных огрехов. «Когда мы уже подписали акт, то пригласили знакомого прораба для консультации и выяснили, что в санузле у нас строители зачем-то выход к канализации залили бетоном! Кроме того, стены кривые, а окна поставлены косо. Пришлось наемной бригаде исправлять все, а расходы на ремонт были огромными», — рассказала «Деньгам» инвестор Марина Дорошенко.

Почему застройщик злой

Подписание акта далеко не всегда открывает зеленую улицу ремонту. От инвестора могут также потребовать расплатиться за увеличившуюся в процессе строительства жилплощадь, подписать договор с ЖЭКом, причем, как это было сделано в одной из столичных новостроек, без указания даты и прочих деталей.

Некоторые застройщики и вовсе стараются не выдавать акты до окончательной сдачи дома, ссылаясь на отрицательный опыт. В одной из киевских строительных компаний пожаловались на отдельных инвесторов первой очереди ЖК, которые, получив ключи и начав ремонт, стали затягивать оформление документов и проведение доплат. В итоге всем инвесторам новой очереди ключи от квартир стали отдавать только после полного погашения облигаций, окончательного расчета по договору (после получения технических паспортов), подписания акта приема-передачи квартиры, а также договоров о предоставлении коммунальных услуг.
Кроме того, застройщик не склонен превращать несданный объект в проходной двор. «Застройщик может ограничить круг лиц, допущенных на стройплощадку, навязать инвестору своих рабочих или даже проведение индивидуальной планировки и дизайнерского ремонта», — уточняет старший юрист международной юридической фирмы Integrites Ярослав Абрамов.

Например, на одну из столичных новостроек инвесторы могли попасть только в рабочее время по именным карточкам. Кроме того, там было необходимо предоставить застройщику копии паспортов рабочих, занятых на ремонте. А ночлег ремонтной бригады непосредственно в квартире был запрещен — ночью объект ставили на охрану.

Риски высоки

Решившись на ремонт в еще не сданном доме, покупатель может оказаться в сложных условиях. Частенько построенные дома надолго «зависают» без подключения к постоянным коммуникациям: без отопления, горячей и холодной воды, газа. Поэтому воду в квартиру порой приходится доставлять вместе со стройматериалами. А за каждый подъем груженого лифта платить в среднем по 30-50 грн. Инвесторы, посещающие стройку от случая к случаю, могут столкнуться с воровством завезенных стройматериалов и бытовой техники.

Оплата энергии со стройплощадки по промышленным тарифам (0,86—1,2 грн./кВт) становится дополнительным «бонусом». «Договор о предоставлении услуг ЖКХ может оформляться с фирмой-посредником, которая предоставляет услуги застройщику, — объясняет Ярослав Абрамов. — Если в жилом комплексе уже сдана в эксплуатацию частьквартир и создано ОСМД, которое заключило договоры о предоставлении коммунальных услуг, инвестор может попробовать договориться с ОСМД либо стать его членом, несмотря на фактическое отсутствие права собственности на квартиру. В этом случае можно добиться применения тарифов ниже коммерческих». Однако на практике такое случается редко: обычно ОСМД создается гораздо позже, после заселения большинства жителей дома.

Увы, риски проведения ремонтных работ до сдачи дома в эксплуатацию очень высоки. Квартира может быть затопленной по вине соседей или строителей, обворована, пострадать от огня или холода. Инвестор и сам может залить жильца снизу, который на днях уже наклеил обои и положил дубовую паркетную доску.

Поэтому до начала ремонта, возможно, стоит задуматься о страховке. Обычный полис имущественного страхования, который используется для введенного в эксплуатацию жилья, в этом случае не поможет. «В период ремонта нужно приобретать полис строймонтажа (CAR) и рассмотреть покупку полиса TPL, который покрывает риски, связанные с гражданской ответственностью перед третьими лицами», — рекомендует директор компании «Страховой брокер «Дедал» Ибрагим Габидулин.

А еще существует риск усадки дома, которая может проявиться через 1-2 года после завершения строительства. Если усадка будет значительной, ремонт придется делать заново. Впрочем, если дом в возведенном состоянии уже пережил одну-две зимы, риски усадки существенно снижаются.

Сергей Петришин, покупатель квартиры в киевской новостройке: «У нас к застройщику море претензий»

Я приобрел квартиру в новостройке на пр-те Леся Курбаса, 7-Б. Изначально застройщик обещал сдать дом в эксплуатацию 31 декабря 2009 г., а передачу под заселение — 28 января 2010 г. Но эти сроки дважды переносились. И сейчас в эксплуатацию дом не введен. Отсутствует горячая вода, лифты работают с перебоями. Не обеспечивается нормальный вывоз мусора. Первые ремонты в доме начались еще в январе 2011 г. Около 10-15% жителей даже заселились. Чтобы получить ключи и начать ремонт до сдачи дома, инвесторы должны были подписать акты приема-передачи квартир без претензий к выполненным работам. Хотя на самом деле претензий было «хоть пруд пруди». После подписания оставалось рассчитаться с банком «Аркада» и в принудительном порядке заключить договор на обслуживание с ЖЭКом. Пока лифты не передали ЖЭКу, за один подъем приходилось платить по 200 грн. И это при том, что в среднем по Киеву в таких случаях платят 50 грн. К дополнительным расходам привело затопление, которое произошло накануне начала ремонтов. Из-за этого нам пришлось закупать и применять антигрибковые растворы. Вообще у жильцов нашего дома к застройщику остается море претензий.

Делаем ремонт в доме, который не сдан в эксплуатацию

1. Выясняем у застройщика как, когда и на каких условиях можно начать ремонт.

2. Если для получения ключей и начала ремонта необходимо подписать акт приема-передачи объекта:

  • Выясняем сроки подготовки актов для подписания
  • Если присутствуют сложные обстоятельства (например необходимость съезжать со съемной квартиры и т. п.), обращаемся к застройщику с просьбой подписания акта в первоочередном порядке или ожидаем приглашения от застройщика
  • Договариваемся о встрече с уполномоченным лицом застройщика для осмотра квартиры
  • Подписываем акт приема-передачи без претензий к застройщику, так как устранение выявленных недостатков откладывает выдачу ключей и начало ремонта на неопределенный срок. В случае значительных недоделок указываем замечания застройщику, ждем исправления и затем подписываем акт

3. Проводим окончательный расчет по договору об участии в строительстве

4. Выясняем у застройщика особенности оплаты электроэнергии и других коммунальных услуг на период, предшествующий сдаче дома в эксплуатацию, и при необходимости подписываем один из видов дополнительного договора:

  • Договор с застройщиком о поддержании объекта до сдачи в эксплуатацию с установленной платой в размере расходов на коммунальные услуги
  • Соглашение с застройщиком об оплате расхода воды и электричества по счетчикам на период проведения отделочных работ
  • Договор на обслуживания с ЖЭКом, без указания даты и т. п.

5. Выясняем правила допуска на объект для инвесторов и ремонтной бригады

6. Получаем пропуска, карточки, ключи

7. Предоставляем застройщику копии документов людей, допущенных на стройку

8. Выясняем правила использования и оплаты лифта для подъема стройматериалов

Можно ли делать ремонт до сдачи дома в эксплуатацию

Добрый вечер. У меня такая ситуация: подписан договор продажи моей квартиры и куплен договор участия в долевом строительстве (переуступка прав). По истечении 2-х месяцев мне нужно освободить квартиру. Застройщик, где куплена квартира, говорит, что идет Передача (сдача) дома в эксплуатацию (уже две недели как). Вопрос такой, могу ли я уже сейчас начать делать ремонт и перевезти вещи, т.к. у меня времени 2 месяца (согласно договору). Спасибо.

Ответы юристов (2)

Елена, здравствуйте.
Вам необходимо изучить условия Вашего договора долевого участия.
С позиции закона — пока квартира Вам не передана по акту приёма-передачи, она не является Вашей и допустить к проведению ремонтных работ может только застройщик.
Если в тексте договора не будет соответствующего условия — обратитесь с письменным заявлением к застройщику с просьбой разрешить провести отделочные работы, не являющиеся переустройством помещения.
С уважением.

Елена, по закону вы не можете осуществлять до оформления в собственность квартиры ее переустройство или перепланировку, все остальное — по согласованию с застройщиком, но насколько мне известно по практики ввозить вещи и делать ремонт можно только после того, как вы подпишите акт приема-передачи квартиры, ранее подписания такого акта застройщик не впустит вас в квартиру, т.к. все риски лежат на нем (в т.ч. риск утраты квартиры).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оплата ЖКХ в новостройке до подписания акта приема-сдачи дома

Я купил квартиру в новостройке в долевом строительстве.

Сейчас дом формально достроен, но в нем идет «доведение до ума», тоесть пускают газ, налаживают систему отопления, устраняют недоработки по жалобам покупателей.

У меня сейчас есть только договор об участии в Долевом строительстве.

Не права собственности, не акта приема-сдачи квартиры пока не сделано и не подписано.

При этом мне пришел счет от ЖКХ за 2 месяца пользования коммунальными услугами, среди которых «содержание и ремонт общего имущества» и «вывоз ТБО».

Повторюсь, дом еще не достроен, права собственности еще нету, акт приема-сдачи еще не подписан.

Правомерны ли эти начисления, и обязан ли я платить это?

Заранее спасибо, уважаемые юристы!

Ответы юристов (2)

Денис, добрый день!

Обязанность по оплате коммунальных услуг до подписания акта несет застройщик, поэтому выставленные Вам квитанции неправомерны.

ЖК РФ, Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги


2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Доброго времени суток! Обязанность по оплате коммунальных платежей возлагается на вас Жильщным кодексом РФ только с даты подписания передаточного акта по договору участия в долевом строительстве. Есть практика включения застройщиками пункта в ДДУ о возмещении затрат застройщика на содержание общего имущества дома и вашей квартиры с момента ввода дома в эксплуатацию. Данный пункт возможно оспорить через суд. В любом случае, счета от управляющей организации не правомерны.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли заселиться в квартиру, если дом еще не введен в эксплуатацию?

Добрый день.Ситуация следующая: строительство многоэтажного дома полностью завершено, так же подключено теплоснабжение, электросети,канализация. Застройщик прострочил срок сдачи дома более чем на год и месяц назад выдал дольщикам ключи от квартир по предварительным актам. Можно ли жить в такой квартире?Чем это грозит?

Ответы юристов (4)

До введения вновь возведенного (построенного) многоквартирного дома в в эксплуатацию в установленном порядке и оформления всех необходимых документов права собственности на него ни проживать, ни зарегистрироваться (по месту жительства или по месту пребывания) в таком доме нельзя.

Как минимум, грозит штрафами со стороны назначенной по открытому конкурсу управляющей компании, оспаривать которые придется в судебном порядке.

При этом Вы не можете в таком доме рассчитывать на меры социальной поддержки со стороны государства.

Ваш застройщик является недобросовестным застройщиком. Подобные действия с его стороны являются злоупотреблением правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Есть вопрос к юристу?

Можно ли жить в такой квартире?
Константин

В таком акте указаны недостатки?

Уточнение клиента

Квартира соответствует заявленным требованиям,дом тоже — недостатков нет.

28 Ноября 2016, 11:05

Пока у вас не будет документов подтверждающих право собственности, ресурсоснабжающие организации могут отказать в поставке ресурсов.

Также у вас нет управляющей организации по обслуживанию дома, поскольку дома ещё нет, так как он не введен в эксплуатацию.

Уточнение клиента

Я звонил в УК, которой дом будет передан после ввода в эксплуатацию с вопросом:можем ли мы пользоваться светом,водой,канализацией во время ремонта?

Мне сообщили,что в квартирах установлены опломбированные счетчики с нулевыми показаниями и я могу пользоваться всеми необходимыми ресурсами «в долг», который после ввода дома в эксплуатацию и передачи его на балан УК, должен буду погасить.

28 Ноября 2016, 12:22

Спросите у УК про общедомовые нужды и на каком основании УК будет поставлять ресурсы и по какой цене.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Что будет если подписать акт приема-передачи до акта ввода в эксплуатацию?

Есть договор долевого участия (по 214 фз). Дом построен. Застройщик приглашает осматривать квартиры, подписывать акт приема-передачи (при отсутствие замечаний) и получать ключи.

Проблема в том, что нет акта ввода в эксплуатацию и непонятно когда будет.

Глядя на 214 ФЗ (статья 8, пункт 2), я понимаю, что не совсем законно выдавать ключи от квартиры в такой ситуации. Но тем не менее ключи получить очень хочется.

Чем в худшем случае грозит подписание акта приема квартиры без акта ввода в эксплуатацию?

Кстати, по ДДУ, срок сдачи только через полгода. А разрешение на строительство закончилось месяц назад и, судя по всему, застройщик не стал его продлевать.

Ответы юристов (5)

Проблема в том, что нет акта ввода в эксплуатацию и непонятно когда будет.

— Я бы на Вашем месте не подписывал, поскольку никаких актов без ввода в эксплуатацию быть не может!

Чем в худшем случае грозит подписание акта приема квартиры без акта ввода в эксплуатацию?

— Вы лишаетесь, как минимум, возможности взыскать неустойку за нарушения сроков строительства.

Есть вопрос к юристу?

Передача участникам долевого строительства квартир в многоквартирном доме, не введённом в эксплуатацию, является прямым нарушением Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

В соответствии с частью 2 статьи 8 указанного закона, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поэтому вам стоит отказаться от подписания акта приема-передачи.

Как указано в части 2 статьи 6 Закона №214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом у вас есть все основания для взыскания указанной неустойки с застройщика.

Добрый день, Михаил!

Вы правильно указываете на п. 2 ст. 8 Закона 214-ФЗ.

Запрещено передавать квартиры до того как получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Только это разрешение подтверждает, что объект построен.

Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

А значит пока разрешения нет, то нет и объекта законченного строительством, то есть им нельзя пользоваться.

Получение квартиры в таком виде грозит следующим.

Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Закона. Данное действие застройщика квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства.

А в этом случае Вы вправе будете требовать выплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта.

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей).

Кроме того без разрешения невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Есть риск признания такого акта ничтожным.

Уточнение клиента

Как я уже писал выше, в ДДУ срок передачи ключей только через полгода. Соответственно о какой-то неустойке речь может идти только когда закончится этот срок. Правильно?

19 Июля 2013, 11:20

Кроме того будут проблемы с эксплуатацией здания и проживания в нем.

Управлять зданием некому. Энергоснабжающие компании просто не будут отпускать ресурсы и т.д.

— Соответственно о какой-то неустойке речь может идти только когда закончится этот срок. Правильно?

Правильно. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача его до получения разрешения, не является его надлежащей передачей.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Ввод дома в эксплуатацию и ремонт

Куда катится мир. Наверное, к моим ногам.

09.06.09 10:35 Ответ на сообщение Ввод дома в эксплуатацию и ремонт пользователя Barbie

09.06.09 10:42 Ответ на сообщение Ввод дома в эксплуатацию и ремонт пользователя Barbie

09.06.09 17:16 Ответ на сообщение Re: Ввод дома в эксплуатацию и ремонт пользователя 9058887

Куда катится мир. Наверное, к моим ногам.

09.06.09 18:35 Ответ на сообщение Re: Ввод дома в эксплуатацию и ремонт пользователя Barbie

Миллионеры не используют астрологию, астрологию используют миллиардеры.