Расторжение предварительного договора в одностороннем порядке

06.03.2018 Выкл. Автор admin

Содержание:

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Мне покупатель внес задаток на покупку недвижимости и составили предварительный

договор купли продажи с задатком где указан срок оформления договора купли-продажи не позднее 01.09.2014. Срок прошел уже более 2-х лет. Последняя частичная оплата(аванс) по договору был 3 месяца назад. Сейчас я нашёл другого покупателя, имею ли я расторгнуть этот договор в одностороннем порядке и как быть с задатком? (Авансы я ему все верну, когда объявится). Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.

Ответы юристов (9)

предварительный договор выложить можете, скрыв личное?

Уточнение клиента

29 Сентября 2016, 23:59

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Вы сам договор можете выложить? (личные данные можете затереть)

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2.Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Если вина покупателя, то задаток не подлежит возврату

Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.
Григорий

Уточните, а ранее вы направляли уведомления о заключении договора?

Уточнение клиента

Уточните, а ранее вы направляли уведомления о заключении договора? — В письменном виде не отправлял, только по телефону

29 Сентября 2016, 23:58

Уточнение клиента

30 Сентября 2016, 00:03

Считаю обязательства по вашему предварительному договору прекратились в силу части 6 ст. 429 ГК РФ, так как срок заключения основного договора истек.

Статья 429. Предварительный договор
Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Кроме того, так как ваше обязательство прекратилось, то вы обязаны возвратить уплаченный вам задаток в силу следующей статьи

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.
Григорий

Не обязательно, но если вы знаете его адрес, все же уведомите, так как вам нужно возвратить задаток, пишите, что ваши обязательства прекратились, и требуйте забрать сумму задатка во избежание начисление процентов по ст. 395 ГК РФ.

Сейчас я нашёл другого покупателя, имею ли я расторгнуть этот договор в одностороннем порядке
Григорий

Договор считается прекращенным, и вы имеете право заключить договор купли продажи с новым покупателем.

Уточнение клиента

То есть задаток покупателю нужно будет вернуть? А то, что он меня два года «завтраками кормил» это не считается? И что деньги за этот период времени обесценились почти в 2 раза?

30 Сентября 2016, 00:10

может и так, но не видя ПДКП по-моему Вы спешите, с учетом что покупатель вносил авансы.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи недвижимости

У меня такая проблема. 15 февраля я подписала предварительный договор на свою квартиру с покупателями.А 28 го я пришла в агенство недвижимости решать вопрос о его расторжении.Дело в том,что когда мы все подписывали его,покупатели были осведомлены,что у меня будет двойная сделка.Свою квартиру по дарственной я продаю и покупаю другую в другом нужном мне районе.Но никто не сказал мне,что купить квартиру по купле продажи я не смогу,так как нужно согласие мужа на покупку,он сейчас находится в рейсе в море.И дать мне такое согласие нотариально завереное просто в течении месяца не сможет.Я сразу оповестила об этом факте в агенстве и попросила,что сделку придется перенести на попозже из за таких не предвиденных обстоятельствах.Попросила подождать покупателей,если у них есть возможность.На что они просто начали запугивать меня судом и хамить,что 15 марта я должна выйти на сделку и не на какие уступки они не пойдут.У меня прописаны в квартире родители,мама инвалид 1 группы,в договоре это указано,но не указано,когда они должны быть выписаны.Я решила отказаться от такой сделки и отдала при всех и свидетелях задаток,который они ни в какую не хотели брать назад.Но я все таки вернула его просто при свидетелях.Начали запугивать и я ушла оттуда. Теперь каждый день ходят и звонят в дверь? Что мне препринять? И что можно сделать? Боюсь за родителей.

Ответы юристов (21)

А что значит не можете купить квартиру без согласия мужа?

Уточнение клиента

Я звонила в росреестр и мне сказали,что зарегистрировать купленную квартиру я не смогу.Так как нужно нотариально заверенное согласие мужа или его личное присутствие на покупку квартиры.

01 Марта 2013, 17:22

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте!
Важно знать мнение покупателей, поскольку от них многое зависит.

Я так понимаю Вы имеете ввиду что для совершения крупной сделки требуется согласие супруга для приобретения новой квартиры? Оформите соглашение к договору предварительному об увеличении сроков, Вы ведь не отказываетесь от оформления в дальнейшем сделки ?

Уточнение клиента

Я то не отказываюсь!Но они поставили ультиматум,что только до 15 марта и все.У них ипотека,которая еще действительна до мая,но люди не пошли на мою просьбу.

01 Марта 2013, 17:25

Если ВЫ хотите прекратить звонки то заявите об угрозах в Ваш адрес в отдел полиции. А продавцам посоветуйте решать все вопросы в суде

В любом случае из практики применения, аванс Вы вернули соответственно приняв его требовать регистрации сделки по продаже Вашей квартиры уже сложно, а по поводу звонков и угроз — полиция. А по части суда — соглашайтесь — пусть подают.

.Свою квартиру по дарственной я продаю и покупаю другую в другом нужном мне районе

То есть Вы брали задаток при оформлении предварительного договора дарения?

Или у Вас был договор купли-продажи?

Если у Вас был договор дарения, то он считается заключенным только в момент передачи подарка, до этого момента Вы вправе не обращать внимание на договор и никто Вас принудить не может (ч.1 ст.572 ГК РФ)

Хорошо, что деньги Вы отдали при свидетелях, которые, при необходимости подтвердят это в суде, если с Вас захотят взыскать эту сумму, как неосновательное обогащение.

Если у Вас был предварительный договор купли-продажи, то порядок его жизнидеятельности регулируется ст.429 ГК РФ, в частности:

в силу ч. 6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, если до момента, указанного в договоре, Ваши продавцы не направят Вам ценного письма с описью вложения, то предварительный договор становится «недействительным»

Я согласен с коллегой в части того, что необходимо всех отправлять в суд, пусть там решают, другой вопрос что в будет основание предъявлять.

Основополагающие правила по расторжению договора и последствиях такого расторжения, предусмотрены в ГК.
Статья 450 ГК РФ предусматривает основания изменения и расторжения договора:
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Так что пусть доказывают! Если что пишите [email protected]

В дальнейшем рекомендую слово «задаток» вообще не употреблять — вы вернули «аванс» данный Вам в счет приобретаемой квартиры, приняв данный аванс обратно покупатели согласились с неисполнением договора, в судебном порядке Вас могло ожидать два варианта решения либо вернуть аванс (в большинстве случаев) или вернуть «задаток» но в двойном размере (крайней редко), так как «аванс» Вы уже вернули, то рекомендуйте им обращаться в суд если они того желают.

Соглашение о задатке должно быть письменным. Если его нет, то надо говорить об авансе

Причем не просто письменным, а отдельно составленным. Я один раз проиграл на попытке вылезти с просто упоминанием «внесения задатка» в тексте договора.

В соответствии со статьёй 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В вашем договоре указан срок в течении, которого вы обязаны заключить основной договор.

Уточнение клиента

Я не могу выйти на 1 сделку,так как продав сейчас свою квартиру,я могу остаться на улице,так как купить другую сразу не получится,по выше указанным обстоятельствам.Я предложила подождать,когда придет с рейса муж,на что люди отказались.Но не я выдумала такие законы,что купить квартиру я сама не могу! И думаю,в данной ситуации я не должна подписывать основной договор.

01 Марта 2013, 17:57

Добавлю, в связи с тем, что у Вас предварительный договор купли-продажи, то Ваши отношения с покупателем регулируются ст.429 ГК РФ, в частности:

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу ч.4 си.445 ГК РФ

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами
заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона,необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой
стороне причиненные этим убытки.

Но, как я уже писал, если они документально не зафиксируют своё желание заключить договор, то предварительный договор автоматически прекращает свое действие.

Касательно задатка
Если соглашение о задатке было заключено в письменном виде, то

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2.… Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, у Вас есть риск того, что покупатели могут обратиться в суд и либо потребовать заключение договора купли-продажи (но к этому времени у Вас уже вернется муж), либо потребовать возврат задатка в двойном размере.
Вместе с этим,

ч.3 ст.380 ГК РФ,в случае сомнения в отношении
того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по
договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения
правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается
уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, говорите, что это аванс. Бремя доказывания, что это был задаток лежит на Истце (в Вашем случае, покупателе)

В данной ситуации у Вас по сути расторгнут предварительный (вернули аванс), ни о каком основном и речи быть не может.

Уточнение клиента

Мне очень тяжело пришлось,чтобы вернуть его.Со всех сторон меня просто прессовали,скажу так.И агенство и покупатели.Сумма задатка была 10000 рублей,я вернула ее.Но когда покупатель взял ее и пересчитал,положил в карман,агент тут же запричитала,что вы делаете,верните ей его назад!Вы же значит соглашаетесь с ней.Покупатель схватил бумаги и скорей начал доставать деньги назад,на что мне пришлось просто выбежать из агенства и сказать,что вы приняли деньги.От всего я была просто в шоке!Я никогда не сталкивалась с таким ужасом.

01 Марта 2013, 18:08

Еще раз советую Вам самой ничего никому не платить, не объяснять, и вообще никаких действий не совершать. Если Ваши контрагенты что либо хотят, то пусть обращаются в суд.

К счастью Вы это уже пережили, аванс вернули, так что б сказал беспокоиться с точки зрения юридической не о чем, а сейчас при всех контактах отсылайте в суд их и всё.

Я никогда не сталкивалась с таким ужасом.

В Вашем случае, забейте на них до тех пор пока они сами не захотят пойти в суд, что может и не случиться — мало кому нравиться судиться.

что вы делаете, верните ей его назад

Получается, что Ваш «свидетель» это реэлтор?((((. Если он скажет, что деньги Вы не возвращали, то с Вас могут попытаться взыскать 10 000, в связи с тем, что документов, подтверждающих возврат денег у Вас нет. Но в любом случае, сами ничего не предпринимайте, а если захотят взыскать несуществующий долг — обращайтесь в полицию по факту мошенничества.

Уточнение клиента

Нет,не риэлтор.Я взяла с собой жену своего брата,и еще родственника.Один снимал все на камеру,правда запись не очень получилась.Покупатель требовал убрать ее.

01 Марта 2013, 18:17

Тем более не вижу поводов беспокоиться в дальнейшем.

Уточнение клиента

Спасибо вам за оперативные ответы.Я от стресса не могу отойти второй день.Всем спасибо.

01 Марта 2013, 18:20

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется (при условии выполнения требования ч.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор) от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ

А положения ч.4 ст.445 ГК РФ, говорят, что покупатель вправе обратиться в суд за понуждением заключить основной договор + взыскать убытки.

Но это из серии возможного.

Нет, не риэлтор.Я взяла с собой жену своего брата, и еще родственника.Один
снимал все на камеру, правда запись не очень получилась.Покупатель
требовал убрать ее.

Да нормально все будет, ничего страшного не произошло.

В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ

. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

То есть.поскольку Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, то для совершения сделки Вам требуется нотариально согласие мужа.

ЕСли Ваш муж находится в рейсе в море, то пердать Вам мсвео нотариальное согласие на совершение сделки у енго возможности нет.

СОгласно ст. 416 ГК РФ Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

То есть, Ваше обязательство по Предварительному Договору ( если он был заключен) может считаться прекращенным.

В силу ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

То есть, если ВЫ вернули задаток, а сторона не предоставила доказательств своих убытков, то Вы не обязаны выплачивать ей дополнительные суммы.

Таким образом, оснований для предъявления к вам претензий Покупателем не имеется.

С уважением Ф, Тамара

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Аннулирование предварительного договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке

ДД! 8.08.2017 я продавец заключила предварительный договор купли-продажи квартиры и договор о задатке 30000 с покупателем, где указано, что срок действия договора с 08.08.2017-08.09.2017, то есть пол года уже прошло. Так как нотариус выявила неточность в моих документах на право собственности мне пришлось обращаться в суд и доказывать свое право собственности. Решение суда в мою пользу. Но в силу таких обстоятельств, что я была намерена продать квартиру и покупать новую продавцы с другой стороны не стали ждать пока я продам свою квартиру и та квартира, что я хотела купить уже продана. То есть я пока не могу продать свою квартиру, так как не нашла еще подходящий вариант. Мои покупатели все ждали пока я найду себе вариант , но вчера позвонили и сказали, что не намерены больше ждать и хотят вернуть задаток в двойном размере, так и прописано в договоре. Сегодня я вернула им всю сумму задатка 30000 под расписку что они получили деньги, но они собрались подавать иск в суд о том чтобы еще 30000 им заплатила и процент за пользования деньгами. Я хочу расторгнуть договор в одностороннем порядке, так как по соглашению сторон это не возможно сделать . Могу ли я подать иск о расторжение договора, надо ли мне покупателям писать уведомление какое-нибудь? Или что делать в таких случаях?

Ответы юристов (1)

Я хочу расторгнуть договор в одностороннем порядке, так как по соглашению сторон это не возможно сделать. Могу ли я подать иск о расторжение договора, надо ли мне покупателям писать уведомление какое-нибудь? Или что делать в таких случаях?

Ознакомьтесь с содержание ст. 381 ГК РФ и поймёте, кто из вас прав. Всё будет зависеть от того, по чьей вине не были исполнены условия договора.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Если Вы намерены расторгнуть договор, то согласно ст. 452 ГК РФ Вам нужно им написать соответствующее обоснованное предложение. В случае отказа от Вашего предложения Вы вправе обратиться в суд. Но с учётом Вашей проблемы продумайте сами над этим.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор заключается для урегулирования расходов необходимых для заключения договора, а также чтобы обязать продавца продать объект недвижимости конкретному покупателю, а покупателя – приобрести объект недвижимости у конкретного продавца. Поэтому основанием для расторжения такого договора может быть либо нежелание сторон заключать основной договор, либо несоблюдение одной из сторон установленных сроков для заключения основного договора.

Расторжения предварительно договора купли-продажи недвижимости, без внесения существенной предоплаты

При расторжении договора по соглашению сторон средства потраченные средства на расходы возвращению не подлежат, если стороны не договорятся о другом.

Такое соглашение заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению, только в том случае если сам предварительный договор был заверен нотариально, что не обязательно.

А в случае расторжения из-за несоблюдения стороной установленных сроков, сторона инициатор расторжения может потребовать возмещения неустойки, а также может через суд потребовать принудить другую сторону заключить основной договор.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости, с внесением существенной предоплаты

Если по условиям такого договора покупатель обязан авансом оплатить существенную часть стоимости объекта недвижимости, или полную стоимость, такой договор считается полноценным договором купли-продажи недвижимости, вследствие чего расторгается аналогично такому договору.

Таким образом, в случае, если предварительный договор расторгается из-за несоблюдения сторонами установленных сроков, такой договор расторгается по условиям расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с несоблюдением условий договора. В таком случае покупатель может потребовать возмещения оплаченной суммы.

В то же время в одностороннем порядке такой договор может быть расторгнут только в суде, потому, что порядок расторжения предварительного договора не может применяться к основному. При этом у продавца всегда будет выбор: вернуть уплаченные деньги, либо выполнить свои обязательства по договору.

Поэтому перед тем, как заключать предварительный договор, чтобы не возникало проблем с его правовой интерпретацией и расторжением нужно убедиться, что :

  • в договоре прописан порядок одностороннего расторжения;
  • предусмотрен порядок возврата уплаченного аванса (если по договору уплачивается существенная часть);
  • в договоре установлен срок заключения основного договора
  • в договоре чётко прописан порядок инициации заключения основного договора

При таких условиях, в случае возникновения разногласий договор можно будет расторгнуть с наименьшими потерями для сторон. Конечно, лучше чтобы заключение и расторжение таких договоров сопровождал профессиональный юрист.

Порядок расторжения предварительного договора купли — продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости оформляется для того, чтобы урегулировать расходы, требуемые для составления основного контракта. Помимо этого представленный документ обязывает продавца продать недвижимость именно тому гражданину, с которым был заключен предварительный договор купли-продажи, а также обязывает покупателя приобрести обозначенную в документе собственность у конкретного продавца.

Иногда обстоятельства складываются таким образом, что может возникнуть надобность расторгнуть ранее заключенный предварительный договор о купле-продаже недвижимости. Подобная ситуация не является редкостью по причине того, что приобретение собственности является ответственным и длительным процессом. За конкретный период времени у покупателя или продавца могут возникнуть некоторые трудности, которые послужат основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости. Осуществить обозначенную процедуру они могут по инициативе одного из участников, либо по соглашению сторон, заключив при этом специальный документ.

Это особенно актуально в случаях, когда объектом сделки является земельный участок. Он со временем не дешевеет, и клиент не все может выполнить условия заключенного ранее предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком.

Подписание предварительного договора купли — продажи недвижимости не является подтверждением того, что сделка в дальнейшем пройдет успешно и без разногласий. Исходя из этого требуется в первую очередь ознакомиться с правилами оформления предварительной договоренности, с условиями, которые обязательно должны быть отмечены в тексте соглашения, и нюансами расторжения документа.

Возможно ли расторжение предварительного договора купли — продажи недвижимости?

Процесс расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости регулируется первым пунктом статьи под номером 452 ГК Российской Федерации. Необходимо отметить, что для аннулирования соглашения одного лишь желания недостаточно, требуются законные основания. Наличие причины для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости требуется в особенности, если процесс аннулирования документа происходит в суде.

Основания для аннулирования предварительного договора купли-продажи собственности:

  • Покупателю не хватает времени для того, чтобы собрать денежные средства, необходимые для полного выкупа недвижимости. В представленной ситуации по истечении года происходит автоматическое расторжение контракта или аннулирование происходит раньше, по инициативе одного из участников или посредством оформления соглашения. Но если покупатель все же желает купить недвижимость, есть способ приостановить процедуру расторжения. Для этого следует направить второму участнику сделки письменное извещение, в котором обозначить просьбу и свое желание не прекращать контрактные обязательства. Если гражданин согласен, предварительный договор купли-продажи собственности остается неизменным и актуальным;
  • Происходит расторжение первоначального контракта купли-продажи недвижимости по согласию покупателя и продавца. В качестве примера можно рассмотреть подобный случай: продавец желает в сокращенные сроки осуществить продажу своей собственности, а у потенциального клиента возникли сложности с получением кредита и следует подождать определенное время, чего продавец не желает делать. В представленном случае происходит расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон, но с одним условием — продавец обязан перечислить покупателю денежные средства, размер которых равняется сумме двух задатков;
  • После того, как предварительный договор купли-продажи собственности был подписан, покупатель обнаружил в продаваемой недвижимости существенные недостатки, о которых не было сказано при заключении документа. В конкретном случае клиент имеет право отказаться от исполнения своих обязанностей и осуществить процесс досрочного расторжения соглашения. Также, необходимо отметить, что в обозначенной ситуации продавец обязан перечислить покупателю задаток. При отказе лица клиент имеет полное право направить в судебное учреждение исковое заявление.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Процедура расторжения первоначального контракта купли-продажи напрямую зависит от варианта прекращения договорных отношений, а также от того, был ли уплачен авансовый платеж. Поэтому перед тем, как приступить к осуществлению намеченной цели, следует выбрать способ расторжения договора: по обоюдному согласию продавца и покупателя или по инициативе одной из сторон.

Порядок расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости следующий:

  • Для начала рекомендуется тщательно ознакомиться с положениями соглашения, как правило, документ содержит сведения о том, в каких случаях, как и на каких условиях происходит расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Из вышеуказанного следует, что подписывая обозначенное соглашение, участники сделки соглашаются на данную процедуру;
  • После того, как положения первоначального договора купли-продажи недвижимости были изучены, необходимо убедиться, что все его условия были исполнены. Если же положения были нарушены, то этот факт является веским основанием для того, чтобы признать сделку недействительной, что приведет в расторжению предварительного договора купли-продажи;
  • Помимо этого следует проверить, если документ был правильно оформлен, а именно, если правильно обозначены инициалы участников сделки, их паспортные сведения, так как неверно составленное соглашение будет признано недействительными и автоматически утратит законную силу;
  • После того как причина была определена, инициатор расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости должен направить второй стороне сделки уведомление, в котором следует выразить намерение прекратить деловые отношения. Если инициатор расторжения получил от второго участника отказ в урегулировании разногласия путем составления мирного соглашения, он имеет право передать в судебную инстанцию исковое заявление.

Расторжение подобных договорных отношений необходимо осуществлять в письменной форме, оформляя другой документ, где указываются все обязательства, которые обозначались в предварительном договоре.

Если не был оплачен существенный задаток

Первоначальный договор купли-продажи недвижимости, заключенный без условия выплаты аванса, расторгается по обоюдному согласию участников сделки. В представленной ситуации, расходы по составлению обозначенного документа возврату не подлежат, если другое не предусмотрено контрактом.

Если предварительное соглашение о купли-продаже недвижимости было заверено в нотариальной конторе, документ, при помощи которого будет происходить его расторжение, также должен быть официально заверен у нотариуса. В случае прекращения действия предварительного договора по причине несоблюдения условия контракта, инициатор расторжения имеет право потребовать у другой стороны сделки возместить ему неустойку.

В случае внесения существенного задатка

Если при оформлении предварительного контракта купли-продажи недвижимости покупатель предоставил продавцу существенную предоплату, то в случае расторжения обозначенного акта, сторона, получившая денежные средства в виде задатка, обязана вернуть их.

Если при подписании предварительного договора купли-продажи была внесена предоплата, то аннулировать соглашение возможно в следующих случаях:

  • Если после того как покупатель предоставляет продавцу предоплату, они составили соответствующую расписку, которая подтверждает факт перечисления денежных средств. Важно правильно оформить расписку, так как именно по представленному документу будет осуществляться возврат денежных средств. Она должна содержать сведения о том, что в случае отказа в продолжении деловых отношений, продавец обязан вернуть деньги. Помимо этого расписка будет служить доказательством передачи денежных средств, в случае обращения покупателя в судебную инстанцию;
  • Если при расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости продавец не желает возвращать клиенту денежные средства, переданные ему в виде предоплаты, то покупатель имеет полное право передать в судебную инстанцию исковое заявление. Иск направляется в суд по месту регистрации продавца. К заявлению следует прикрепить дубликат расписки, которая подтверждает, что денежные средства были переданы продавцу;
  • Если расписка о предоставлении денег в виде задатка не была оформлена, покупатель также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию. Доказательной базой в представленном случае может являться выписка из банка или показания свидетелей, которые оформлены в письменном виде.

Особенности процедуры расторжения

Если одна из сторон соглашения, не имея на это весомых оснований, отказывается выполнять свои обязательства, которые обозначены в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, то потерпевший участник имеет право потребовать у другой стороны сделки возместить понесенные им расходы, предоплату и компенсацию за моральный ущерб. Во избежание возможных разногласий и рисков, рекомендуется изучить порядок и правила расторжения предварительного договора купли-продажи.

Особенности, которые связаны с процессом расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости:

  • Если юридическое или физическое лицо, которое является потенциальным покупателем недвижимости, не может собрать необходимую сумму денежных средств в указанное время для ее оплаты, клиент обязан известить об этом продавца заранее. Рекомендуется направить уведомление, в котором обозначить просьбу об установлении новых временных рамок. К письму следует приложить перечень сопутствующих документов;
  • Как уже было обозначено ранее, существует возможность вернуть предоплату, если ее размер является существенным. Делается это посредством обращения в судебное учреждение. Однако необходимо отметить, что даже при наличии первоначального договора купли-продажи имущества, судебная инстанция не имеет право принудить продавца продать свою собственность и передать права собственности иному лицу. Судебное учреждение имеет право обязать перечислить пострадавшей стороне денежную компенсацию;
  • Для возврата уплаченных средств участник сделки, который заинтересован в аннулировании предварительного договора купли-продажи недвижимости, должен предоставить доказательства законности своих оснований. Например, после того как документ был подписан, покупатель обнаружил существенные недостатки в покупаемой собственности, в связи с чем он принял решение отказаться от приобретения данного имущества.

Перед тем, как направить в судебное учреждение исковое заявление о расторжении первоначального контракта купли-продажи недвижимости, рекомендуется тщательно изучить и рассмотреть все возможные риски. Сделать это следует, так как правовая ответственность может наступить в отношении обеих сторон соглашения, независимо от того, кто подал иск.

Правила составления уведомления

Письменно оформленное уведомление о расторжении предварительного контракта купли-продажи недвижимости является документом, при помощи которого происходит процесс досрочного аннулирования соглашения в одностороннем порядке. Положения законодательных актов Российской федерации не предусматривают унифицированную форму представленного извещения. По обозначенной причине уведомление составляется в свободной форме. Однако несмотря на это, при его оформлении следует придерживаться делового стиля.

Уведомление о расторжении обозначенного соглашения должно содержать следующую информацию:

  • Полное название и дату оформления извещения;
  • Фамилия, имя и отчество покупателя, а также его контактные сведения;
  • Фамилия, имя и отчество продавца, а также его контактные данные;
  • Реквизиты предварительного договора купли-продажи, который сторона желает аннулировать;
  • Ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, согласно которым происходит расторжение предварительного контракта купли-продажи недвижимости;
  • Если расторжение соглашения происходит по причине нарушения условий контракта, то необходимо все подробно описать и предоставить документы, которые смогут подтвердить слова инициатора;
  • В завершении ставится подпись заявителя.

Важным моментом при направлении представленного уведомления является фиксация факта и времени получения извещения. Делается это по причине того, что именно обозначенные сведения будут являться главным доказательством, если участник сделки направит исковое заявление в судебную инстанцию.

Образец соглашения

Инициатору расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости выгоднее убедить другого участника сделки соучастника прекратить договорные отношения посредством заключения соглашения сторон.

Осуществить расторжение по обозначенному способу возможно в следующих ситуациях:

  • Если инициатор расторжения выявит мошеннические действия второго участника сделки;
  • Если были подделаны документы;
  • Гражданин, который имеет право собственности на имущество, вернулся с места лишения свободы;
  • Если были обнаружены серьезные нарушения, которые относятся к процедуре приватизации;
  • Появился наследник, который имеет право собственности на продаваемое имущество;
  • Арест недвижимости;
  • Если была произведена незаконная реконструкция.

Соглашение о расторжении предварительного контракта купли-продажи недвижимости должно содержать следующие сведения:

  • В вводной части соглашения требуется обозначить личные и контактные данные продавца и покупателя. Сведения участников сделки указываются согласно тем, которые представлены в предварительном договоре, а именно: Фамилия, имя и отчество, а также контактные сведения представителей договора. Помимо этого, если одним из участников сделки является юридическое лицо, то указывается название организации и ее адрес;
  • После требуется написать реквизиты предварительного договора, который подлежит расторжению, а именно: дата и место оформления, идентификационный номер;
  • Помимо этого необходимо указать город, в котором находится продаваемое имущество;
  • Далее следует указать дату, после которой предварительный договор купли-продажи недвижимости прекращает свое действие. Рекомендуется использовать при этом следующую фразу: « с момента подписания покупателем и продавцом соглашения…»;
  • Если условия контракта были полностью исполнены покупателем и продавцом и у них отсутствуют претензии друг к другу, то это требуется обозначить в соглашении. Если же у сторон сделки остались претензии, то это в обязательном порядке требуется указать при оформлении соглашения об аннулировании предварительного договора купли-продажи недвижимости. Помимо этого необходимо указать период и порядок решения разногласий;
  • Далее указывается количество оформляемых экземпляров соглашения, которые предоставляются каждой из сторон;
  • В завершении оформления соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости требуется обозначить дату и место его составления, а также необходимо поставить подписи покупателя и продавца.

Следует отметить, что указанные рекомендации являются общими. В зависимости от сложности случая, в тексте соглашения возможно обозначить дополнительные условия. Рекомендуется как можно подробнее описать данные условия. Делается это для того, чтобы у ответчика была возможность доказать свою невиновность, если другой участник сделки подаст исковое заявление в судебную инстанцию для взыскания денежных средств.