Расторжение договора купли-продажи ос по соглашению сторон

06.07.2018 Выкл. Автор admin

Расторжение договора купли-продажи автомобиля по соглашению

Я продал авто в 2016 году, сейчас покупательница обнаружила в нем недостатки в работе мотора и хочет расторгнуть договор. Я не против расторгнуть, забрать машину обратно и вернуть ей деньги.

1. Как максимально просто это сделать?

2. Если для этого нужно подписать соглашение о расторжении какие действия будет необходимо проделать в гаи, ведь авто нужно переоформить обратно на меня?

3. В связи с продажей авто я должен был уплатить налог, если мы сейчас подписываем соглашение о расторжении и возвращаю деньги (соответственно и не имею прибыли), то налог платить не придется?

4. Нужно ли указывать в 3ндфл за 2016 год продажу машины, если до момента подачи мной декларации мы успеем подписать соглашение о расторжении?

Ответы юристов (2)

Вы спрашиваете: «Расторжение договора кп по соглашению физ лиц . Как максимально просто это сделать?»

Если следовать букве закона, надо руководствоваться ст. 450 ГК РФ, позволяющей расторгнуть договор купли-продажи по соглашению сторон. Но мне представляется, что можно пойти более простым путем, если покупатель еще не поставил автомобиль на учет в ГИБДД — составить договор купли-продажи между Вами и Вы покупаете у него свое бывшее авто. Если же он поставил в ГИБДД на учет и налоговым органам уже известно о сделке, то он может не согласится на такой вариант, поскольку ему придется платить налог с продажи. Тогда придется исходить из требований указанной выше статьи ГК РФ. Для этого нужно составить соглашение о расторжении ДКП и с ним, а также документами на автомобиль обратиться в ГИБДД с просьбой снять авто с регистрации для возвращения Вам. Никаких налогов платить Вы не будете, поскольку сделка не состоялась.

Уточнение клиента

Да,авто уже поставили на регистрацию и налоговики в курсе. Скажите, сроки для расторжения по 450гк рф имеются какие либо? Авто было продано уже порядка полу года назад.

22 Апреля 2017, 10:31

Уточнение клиента

«Да, авто уже поставили на регистрацию и налоговики в курсе. Скажите, сроки для расторжения по 450гк рф имеются какие либо? Авто было продано уже порядка полу года назад».

Да, сроки существуют. Это общий срок исковой давности — три года с момента возникновения права на иск (ст.196 ГК РФ).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Здравствуйте! Очень нужна консультация.Купили квартиру, продав свое жилье. Выстроилась цепочка из продавцов -покупателей. За наше жилье рассчитывались частями и с участием мат. капитала. В итоге вчера был последний день расчета(должны были отдать оставшуюся часть денег), но покупатель не рассчитался с нами, мотивируя это тем, что с ним не рассчитались его покупатели, а с теми соответственно тоже. И в итоге мы не можем отдать своим продавцам последнюю сумму. Подскажите, что делать. Как аннулировать сделку купли продажи жилья и можно ли вообще. В договоре пункта о расторжении нет.

Уточнение клиента

Спасибо большое за ответы! Вчера написали заявление. А сегодня всё разрешилось. Позвонили покупатели и привезли окончательный расчет. СПАСИБО!

07 Ноября 2012, 20:17

Ответы юристов (4)

Здравствуйте! В сложившейся ситуации, если договор купли-продажи в Росреестре не прошел государственную регистрацию при подтверждении сторонами выполнения обязательств по передаче денег и передачи квартиры, то соответственно данная сделка не считается пока действительной, так как таковая будет действительной с момента гос. регистрации. Т.е. можно в таком случае вернуть полученное по предварительному договору и больше обязательств по сделке не исполнять. Если же договор уже был зарегистрирован в Росреестре, то при фактическом неисполнении обязательств покупателем по передаче всей суммы по договору, продавец может обратиться в суд с иском с требованием взыскания неоплаченной суммы с неустойкой или же расторжением данного договора.

Есть вопрос к юристу?

Если в вашем договоре установлено условие об оплате товара в рассрочку, то есть в нем указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей, то правила следующие (ст. 489 ГК):

— когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поэтому право на отказ зависит от размера данного платежа.

— в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено договором, на просроченную сумму подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

— если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (то есть в случае неисполнения обязательства со стороны покупателя — на проданную квартиру можно обратить взыскание и из вырученных средств удовлетворить свои требования)

при оплате покупателем более 50 % стоимости товара, при отсутствии в договоре особых условий о расторжении договора первоначально вы вправе направить покупателю требование об окончательной оплате товара и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами за период неисполнения обязательства по уплате периодического платежа. В случае отсутствия реакции вы вправе предъявить это требование в судебном порядке. Также вы вправе потребовать взыскания убытков, которые вы понесете в силу неисполнения обязательств перед теми, у кого вы приобрели квартиру.

Расторжение договора возможно:

— по соглашению сторон

— при существенном нарушении договора другой стороной (это нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) — в вашем случае длительное неисполнение обязательства по оплате при неоднократном предъявлении требований с вашей стороны.

Однако, при данных обстоятельствах я не думаю, что расторжение договора возможно в силу существенного нарушения.

Добрый день, Олеся!

Скажите, а договор купли-продажи, а также переход права собственности уже зарегистрированы в Росреестре или нет?

Дело в том, что в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) следует учитывать, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом и зарегистрировать его.

В случае, если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован, но не зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, то возможно заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит госуд.регистрации, зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

В случае, если договор купли-продажи жилого помещения не зарегистрирован в Росреестре, то он считается незаключенным. В этом случае Вы можете поставить в известность продавца о том, что не намерены покупать у него квартиру и потребовать вернуть все деньги, полученные им за квартиру, а договор уничтожить в его присутствии. В противном случае, на его стороне возникает неосновательное обогащение (с учетом того, что ни сделка, ни переход права собственности еще не зарегистрированы).

С уважением, Марина.

Уточнения к ответу по последнему абзацу: если речь идет о договоре — в котором Вы — продавец, и котрый не зарегистрирован, то при намерии отказаться от продажи Вашей квартиры, Вам необходимо поставить об этом в известность покупателя и вернуть все полученное по сделке, если не был заключен предварительный договор, который может содержать условия об ответственности продавца за отказ от заключения договора купли-продажи.

Да, что касается расторжения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, то на деле это очень не просто.

С уважением, Марина.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налоговые последствия при расторжении договора купли-продажи участка и возврате прав собственности продавцу

Заключен договор купли-продажи земельного участка. Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо.

По условиям договора:

«2. Земельный участок продан Продавцом Покупателю за 3’000’000,00 руб. (Три миллиона руб.), подлежащие уплате Покупателем Продавцу в срок до 01.03.2022 года. Продавец может потребовать досрочной уплаты Покупателем стоимости Земельного участка, а Покупатель в таком случае обязан выполнить требование Продавца в срок не более 15 (пятнадцати) дней со дня получения уведомления.

Стороны установили, что в соответствии со статьями 488, 489 ГК РФ, с момента передачи Земельного участка и до его полной оплаты, Земельный участок будет находится в залоге у Продавца.

3. В случае если Покупатель не выполнит обязательство по уплате Продавцу стоимости Земельного участка, в том числе не выполнит требование о досрочной оплате, настоящий договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу.

7. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял Земельный участок.

8. Переход права собственности на Земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

9. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

Право собственности на Земельный участок у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.»

Возникают ли какие-нибудь налоговые последствия у Продавца и/или Покупателя по данной сделке в случае не оплаты Покупателем Земельного участка, расторжения договора и возврата права собственности на Земельный участок Продавцу по Соглашению сторон согласно условиям Договора купли-продажи? (Не будет ли это расцениваться как обратная продажа с возникновением налоговых последствий?).

Продавец — Юридическое лицо применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «Доходы» (6%). Покупатель — Физическое лицо НЕ является Индивидуальным предпринимателем.

До заключения договора купли-продажи земельный участок числился на балансе юридического лица по стоимости 9’000’000,00 руб. (Девять миллионов руб.). В случае расторжения договора (в договоре стоимость 3’000’000,00 руб.) и возврате права собственности на земельный участок, по какой стоимости юридическое лицо должно принять его обратно на баланс?

Ответы юристов (13)

У покупателя никаких налоговых последствий не возникает по причине отстуствия получения экономической выгоды от сделки, подлежащей налогообложению.

Согласно п.10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации»

Признание сделки по продаже имущества недействительной или ее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась, а вырученные по сделке средства по общему правилу возвращаются другой стороне. В такой ситуации экономическую выгоду от реализации имущества гражданином следует признать утраченной, что в соответствии со статьями 41, 209 НК РФ свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения.

Что касается продавца то здесь сложнее, так как при ОСНО имеется реализация (при переходе права собственности) и обратная соответственно реализация.

Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий. Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.

Практики подобной не нашел, возможно стоит сделать запрос в ФНС для получения разъяснений.

Уточнение клиента

Большое спасибо за Ваш ответ! Можно кое-что уточнить?

1. «Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий.»

С этим понятно — нет денег, нет дохода.

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо).

Если да, то Покупатель остается должен Продавцу, Продавец становится должен Покупателю. Если взаимная задолженность погашается зачетом, у Юлица возникает доход (при УСН, не смотря на кассовый метод), и налог 6% от 3 млн.руб. Если задолженность не погашается, кредиторская задолженность через три года списывается в доходы, и все равно платится налог.

Физлицо, получается, реализует имущество до истечения 5 лет и должен заплатить НДФЛ 13% с базы: за что продал минус за что купил (но он ведь ничего не оплачивал) = (3 мл. руб. — 0 руб.) * 13%. Или 3 мл.руб. — вычет 1 млн. руб = 2 млн. руб. * 13%.

То есть, обратная это реализация или нет? Это самый главный вопрос?

Если нет. Имущество возвращается Физиком Юрику. Юрик приходует участок на 41 счет (он у нас товар):

41 / 62 — 3000000,00 руб — имущество оприходовано, задолженность Покупателя закрыта. Никаких реализаций: ни прямых ни обратных, следовательно никаких доходов и налогов.

2. «Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.»

А что делать с убытком 6.000.000,00 руб от передачи участка Покупателю.

62 / 90 — 3.000.000,00 Участок передан Покупателю

90 / 41 — 6.000.000,00 Списана себестоимость участка

99 / 90 — 6.000.000,00 Убыток от операции

41 / 62 — 3.000.000,00 Оприходован участок, погашена задолженность Покупателя

В учете остается убыток 6.000.000,00, который теперь, получается, возник из воздуха (если бы применялась ОСНО, это уменьшало бы базу по налогу на прибыль). Его надо как-то убрать. Я вижу, пока, один способ: восстановить первоначальную себестоимость участка: 90 / 41 — (минус) 6.000.000,00 — убытки сторнируются, себестоимость участка увеличивается до первоначальной, т. е. все возвращается к первоначальному состоянию (ведь договор расторгнут).

Заранее спасибо за Ваше мнение!

29 Марта 2017, 14:52

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Светлана Анатольевна!

Так как по условиям «договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу.», а также учитывая то, что покупатель не выполнил своих обязательств по договору, то данную сделку можно считать не состоявшейся. В такой ситуации стороны с точки зрения налогообложения должны остаться при своих первоначальных условиях.

То есть организация не отражает доход от продажи участка в соответствующем налоговом периоде, а все данные бухгалтерского учета отражаются так, как если бы сделки не существовало.

Здесь можно привести в качестве аналогии разъяснения официальных органов о возврате некачественного товара (Письма Минфина России от 16.06.2011 N 03-03-06/1/351, от 02.06.2010 N 03-03-06/1/370, от 03.06.2010 N 03-03-06/1/378 и УФНС России по г. Москве от 23.12.2011 N 16-15/[email protected]). Так как возврат некачественного товара также не рассматривается как обратная реализация из-за того, что поставщик не выполнил своих обязательств по договору. А в нашем случае обязательств не выполнил покупатель.

Только вот здесь могут быть проблемы по возврату налога, если расторжение произойдет через три года после регистрации прав на участок, так как налог в данном случае налоговые органы точно не вернут на основании ст.78 НК РФ.

Впрочем, признаю, что все это очень спорный вопрос и налоговые органы скорее всего будут рассматривать все это как обратную реализацию.

Доброго времени суток, Светлана Анатольевна!

Согласно описанной Вами ситуации

Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо.
Светлана Анатольевна

Для определения налогообложения под реализацией товаров нужно понимать передачу права собственности на них (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поскольку в результате фактического расторжения купли-продажи сделки по соглашению право собственности на недвижимость к покупателю не перешло, ее реализация не состоялась. Поэтому продавец должен исключить из состава доходов полученную от покупателя выручку, а из состава расходов — учтенные при реализации недвижимости расходы. Так как период происходящего Вами не указан возникает вопрос: в каком периоде нужно произвести корректировку, как принять объект на баланс юр лица?

Вот здесь если учитывать позицию из обзора приведённого коллегой

Признание сделки по продаже имущества недействительной илиее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась,
Казаков Илья

то для судов не имеет значение что послужило причиной не реализации имущества признание сделки недействительной или её расторжение суды понимают данные факты как тождественные и последствия в том числе налоговые наступают одни. В связи с этим считаю возможным привести следующее обоснование:

для продавца

письмо ФНС России от 17.08.2011 № АС-4-3/13421
Федеральная налоговая служба в связи с обращением ОАО сообщает следующее.В запросе ОАО речь идет о порядке учета для целей исчисления налога на прибыль и налога на добавленную стоимость случая, когда совершенная ранее сделка, по которой продавцом были признаны соответствующие доходы от реализации, была признана арбитражным судом недействительной с возвратом всего полученного по
сделке.
Применительно к запросу, в таком случае налогоплательщик должен представить уточненные расчеты по налогу на прибыль за соответствующие периоды 2008 года.

т. е. продавцу необходимо подать уточненные декларации по налогу на прибыль за соответствующие перио­ды года, в котором произошла реализация, но это позиция ФНС.

Судебные акты говорят о следующем:

в случае признания сделки недействительной продавец имеет право отразить возврат реализованного ранее имущества или уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль только после фактической реституции и только в том периоде, в котором будут осуществлены операции по возврату (Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965, постановление АС Уральского округа от 26.11.2014 № Ф09-7148/14)

В частности Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965

реализация товаров (работ, услуг) должна отражаться в том налоговом периоде, в котором она была осуществлена на основании соответствующих первичных до­кумен­тов. Все последующие изменения стоимости или количества (объемов) реализованных товаров (работ, услуг), в том числе в виде возврата товара, непринятия час­ти работ (услуг) или оспаривания сделки, на основании которой была произведена хозяйственная операция, подлежат учету налогоплательщиком как новые факты (события) хозяйственной жизни в налоговом (отчетном) периоде их возникновения (периоде возврата товара, уменьшения его цены, реституции в связи с признанием сделки недействительной).

везде идет ссылка на позицию ВАС РФ, изложенную в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации».

Согласно ей по смыслу п. 1 ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые во исполнение этих сделок финансово-хозяйственные операции. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируе­мый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде финансово-хозяйственных операций.

т.е., корректировку налоговой базы по налогу на прибыль продавец должен осуществить в периоде возврата недвижимости.

само недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогооб­ложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ) При реализации недвижимости она была исключена продавцом из состава основных средств, и плательщиком налога на имущество по ней стал покупатель.

в письме Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148. Как уже говорилось, по смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде названных операций. Передав в проверяемом налоговом периоде во исполнение договора купли-продажи спорные объекты недвижимости покупателю, продавец отразил соответст­вующие операции в бухгалтерском учете, исключив переданное имущество из своих активов. В свою очередь, покупатель оприходовал приобретенное в собственность имущество, отразил его на балансе и использовал в хозяйственной деятельности.
Признание договора купли-продажи недействительным не может повлечь возникновения у продавца и покупателя обязанности исказить в бухгалтерском учете реальные факты их хозяйственной деятельности.

В случае фактического осуществления реституции, то есть возврата продавцу спорных объектов недвижимого имущества, он будет обязан отразить данные финансово-хозяйственные операции на дату их совершения и с этого момента вновь станет плательщиком налога на имущество организаций в отношении указанных объектов.

Таким образом, ни покупателю, ни продавцу корректировать свои налоговые обязательства по налогу на имущество в связи с признанием сделки купли-продажи недвижимости недействительной не нужно.

С Уважением, В. Г. Бровченко

Уточнение клиента

Большое спасибо за Ваш ответ! Можно кое-что уточнить?

СРАЗУ ХОЧУ УТОЧНИТЬ:

МЫ НЕ ПЛАТИМ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ И НДС, МЫ ПРИМЕНЯЕМ УПРОЩЕННУЮ СИСТЕМУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ С БАЗОЙ — ДОХОДЫ (6%). ПРИ УСН ИСПОЛЬЗУЕТСЯ КАССОВЫЙ МЕТОД, Т.Е. НАЛОГАМИ ОБЛАГАЮТСЯ: ОПЛАТА ОТ ПОКУПАТЕЛЯ (ЕЕ НЕ БЫЛО), ИЛИ ЗАЧЕТ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ПЕРЕШЛО К ПОКУПАТЕЛЮ И ДАЖЕ БЫЛО ЗАРЕГИСТРИРОВАНО, Т.К. ИМУЩЕСТВО — ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. ПОСЛЕ ЭТОГО БЫЛО РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА И ВОЗВРАТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо).

Если да, то Покупатель остается должен Продавцу, Продавец становится должен Покупателю. Если взаимная задолженность погашается зачетом, у Юлица возникает доход (при УСН, не смотря на кассовый метод), и налог 6% от 3 млн.руб. Если задолженность не погашается, кредиторская задолженность через три года списывается в доходы, и все равно платится налог.

Физлицо, получается, реализует имущество до истечения 5 лет и должен заплатить НДФЛ 13% с базы: за что продал минус за что купил (но он ведь ничего не оплачивал) = (3 мл. руб. — 0 руб.) * 13%. Или 3 мл.руб. — вычет 1 млн. руб = 2 млн. руб. * 13%.

То есть, обратная это реализация или нет? Это самый главный вопрос?

Если нет. Имущество возвращается Физиком Юрику. Юрик приходует участок на 41 счет (он у нас товар):

41 / 62 — 3000000,00 руб — имущество оприходовано, задолженность Покупателя закрыта. Никаких реализаций: ни прямых ни обратных, следовательно никаких доходов и налогов.

Заранее спасибо за Ваше мнение!

29 Марта 2017, 15:23

Добрый день Светлана Анатольевна!

так как сделка будет признана несостоявшейся я вам советую заключить соглашение о расторжении договора, при котором право на участок переходит обратно на юрлицо исходя из «старых данных» — то есть по той же балансовой стоимости

Уточнение клиента

Большое спасибо за Ваш ответ! Можно кое-что уточнить?

А что касается главного?

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо).

Если да, то Покупатель остается должен Продавцу, Продавец становится должен Покупателю. Если взаимная задолженность погашается зачетом, у Юрлица возникает доход (при УСН, не смотря на кассовый метод), и налог 6% от 3 млн.руб. Если задолженность не погашается, кредиторская задолженность через три года списывается в доходы, и все равно платится налог.

Физлицо, получается, реализует имущество до истечения 5 лет и должен заплатить НДФЛ 13% с базы: за что продал минус за что купил (но он ведь ничего не оплачивал) = (3 мл. руб. — 0 руб.) * 13%. Или 3 мл.руб. — вычет 1 млн. руб = 2 млн. руб. * 13%.

То есть, обратная это реализация или нет? Это самый главный вопрос?

Если нет. Имущество возвращается Физиком Юрику. Юрик приходует участок на 41 счет (он у нас товар):

41 / 62 — 3000000,00 руб — имущество оприходовано, задолженность Покупателя закрыта. Никаких реализаций: ни прямых ни обратных, следовательно никаких доходов и налогов.

Заранее спасибо за Ваше мнение!

29 Марта 2017, 14:59

Да это будет обратная реализация.

Покупатель становится продавцом а продавец покупателем.

Таким образом, в данном случае сумму НДС по возвращенным товарам вы
принимаете к вычету на основании счета-фактуры бывшего покупателя. Иначе
при отсутствии надлежаще оформленного счета-фактуры в вычете вам
откажут (см. Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4327/09-С2).

Советую изучить справку консульттант+

Нет, последствия другие, после расторжения Покупатель передает имущество Продавцу (не реализует с получением дохода), а возвращает.Доход на УСН это всегда экономическая выгода -это получение дохода, в данном случае нет дохода нет налога. Даже на ОСНО все эти обратные реализации на выходе образуют ноль дохода, а сами по себе необходимы для проведения бухгалтерских проводок и «выпрямления» налогов.

По поводу возврата стоимости, основанием для перехода права собсвенности обратно будет соглашение о расторжении договора (а не первоначальный договор, на основании которого вы покупали когда то), а в этом соглашении стоимость 3 000 000 рублей. Убытки для УСН 6% никакого значения не имеют. У вас изначально они возникают, если вы имущество за 9 млн. продали за 3. Теперь просто возврат.

Уточнение клиента

А можно в соглашении о расторжении указать, что право собственности возвращается по стоимости 9.000.000,00 руб.? (Кто-то из Ваших коллег посоветовал)

29 Марта 2017, 16:13

То есть физическое лицо — покупатель в данном случае должен выставить счет-фактуру организации?

Какое основание платежа стояла в платежных поручениях? как проведено движение ден средств по данной сделке вообще от Вас покупателю и от него к Вам.

тогда это уже не расторжение а новая купля продажа. Либо пропишите что это штрафные санкции. Это к вопросу о 9000000

Юридически это не имеет смысла. Если только сначала дополнительное соглашение об изменении суммы договора, а потом расторжение. Но зачем это необходимо, если ни на что не влияет?

Уточнение клиента

Влияет. Это довольно важно. В дальнейшем Юрлицо будет строить на этом участке МЖД (многоквартирный жилой дом) по договорам долевого участия. И в стоимости строительства можно будет учесть либо 9.000.000,00, либо 3.000.000,00 руб. Разница в налоге 9 — 3 = 6 * 6% = 360.000,00 руб.

И все равно не понимаю: почему нельзя обратно оприходовать за 9.000.000,00. Вы сами сказали: сделка расторгнута, реализация имущества НЕ СОСТОЯЛАСЬ. Значит все можно вернуть в первоначальное состояние. И потом, как быть с достоверностью бухгалтерской отчетности. Убытки необосновано завышены на 6.000.000,00 руб. Могут быть недовольны учредители. Кроме того, Застройщики, работающие с Дольщиками, обязаны иметь аудиторское заключение о достоверности бух.отчетности.

29 Марта 2017, 16:42

Так сделаете рыночную оценку хоть на 20 млн., и поставите по ней.

И все равно не понимаю: почему нельзя обратно оприходовать за 9.000.000,00. Вы сами сказали: сделка расторгнута, реализация имущества НЕ СОСТОЯЛАСЬ. Значит все можно вернуть в первоначальное состояние. И потом, как быть с достоверностью бухгалтерской отчетности. Убытки необосновано завышены на 6.000.000,00 руб. Могут быть недовольны учредители. Кроме того, Застройщики, работающие с Дольщиками, обязаны иметь аудиторское заключение о достоверности бух.отчетности.
Светлана Анатольевна

Тут проблема в регистрации перехода права собственности. У вас основание для обратной постановки на учет-это соглашение о расторжении, а там 3 млн.

Что касается недовольства учредителей, они могли быть недовольны при продаже имущества, а сейчас возврат и убыток чисто бухгалтерский. Если бы не регистация права собственности, я бы вообще не заморачивался. Ну сделайте дополнительное соглашение датой чуть позже заключения договора на 9 млн., потом согглашение о расторжении уже с этой суммой.

В принципе сами эти соглашения не регистрируются, регистрируется переход права собственности, так что они будут действительны.

Уточнение клиента

Большое Вам спасибо.

Так стоит делать запрос в ФНС или уже не надо?

29 Марта 2017, 18:03

Можете сделать, хуже не будет, как я понимаю время позволяет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

  • соглашение сторон;
  • судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

  • судьбы уже выплаченного задатка;
  • оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

  • существенное нарушение условий договора одной из сторон;
  • прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

  • противоречия положений договора нормам законодательства;
  • недееспособности одной из сторон сделки;
  • заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
  • несоблюдения прав третьих лиц.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

  • Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
  • Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

  • о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
  • прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
  • отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

  • Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
  • Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
  • Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.