Приватизация федерального жилья

06.05.2018 Выкл. Автор admin

Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Информация об изменениях:

Законом РФ от 23 декабря 1992 г. N 4199-I в название настоящего Закона внесены изменения

Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 11 июня 2008 г., 16 октября 2012 г., 29 февраля 2016 г., 20 декабря 2017 г.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29 февраля 2016 г. N 33-ФЗ) бесплатная приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривалась с 1 марта 2017 г.

Федеральным законом от 22 февраля 2017 г. N 14-ФЗ названное положение признано утратившим силу

См. также: Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР, утвержденное постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г. N 7; Примерное положение о порядке проведения бесплатной приватизации жилья, утвержденное решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4; постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ в преамбулу настоящего Закона внесены изменения

Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.

Председатель Верховного Совета
РСФСР

Дом Советов РСФСР,

4 июля 1991 года

Закон о приватизации жилищного фонда устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Согласно закону, под приватизацией подразумевается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Установлено право граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность.

Определены категории жилых помещений, не подлежащих приватизации.

Установлен порядок передачи приватизируемых жилых помещений в собственность граждан.

Закон вводится в действие с момента его опубликования.

Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Настоящий Закон вводится в действие с момента его опубликования

Текст Закона опубликован в Ведомостях Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, в «Российской газете» от 10 января 1993 г. N 5

Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П статья 4 настоящего Закона признана не соответствующей Конституции РФ в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 20 декабря 2017 г. N 399-ФЗ

Изменения вступают в силу с 20 декабря 2017 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29 февраля 2016 г. N 33-ФЗ)

Изменения в части статей 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздела II настоящего Закона вступают в силу 1 марта 2017 г.

Федеральным законом от 22 февраля 2017 г. N 14-ФЗ названные изменения признаны утратившими силу

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28 февраля 2015 г. N 19-ФЗ) срок вступления в силу изменений в части статей 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздела II настоящего Закона был установлен — 1 марта 2016 г.

Федеральный закон от 16 октября 2012 г. N 170-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 25 февраля 2013 г. N 16-ФЗ) срок вступления в силу изменений в части статей 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздела II настоящего Закона был установлен — 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 1 февраля 2010 г. N 4-ФЗ) срок вступления в силу изменений в части статей 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздела II настоящего Закона был установлен — 1 марта 2013 г.

Федеральный закон от 11 июня 2008 г. N 84-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ) срок вступления в силу изменений в части статей 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздела II настоящего Закона был установлен — 1 марта 2010 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ

Изменения в части статей 3, 9, 10 и раздела III настоящего Закона, а также в части первой статьи 4

Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2005 г.

Федеральный закон от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 26 ноября 2002 г. N 153-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 1999 г. N 88-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 марта 1998 г. N 50-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4199-1

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2018. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Приватизация жилых помещений

25.02.2013 Срок окончания бесплатной приватизации жилых помещений продлен до 1 марта 2015 года

Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» было установлено, что возможность бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда прекращалась с 1 марта 2013 года, поскольку с этой даты утрачивают силу статьи 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздел II Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Продление срока бесплатной приватизации до 1 марта 2015 года будет способствовать реализации гарантии конституционных прав граждан на жилье, а также обеспечит равенство среди граждан, которые получают жилье в период, охватываемый после 1 марта 2013 года (в том числе и семьи военнослужащих, ветеранов боевых действий, сирот — выпускников детских домов и т.д.).

20.02.2013 Госдума одобрила закон о продлении до 1 марта 2015 г. бесплатной приватизации жилых помещений

19 февраля Госдума одобрила закон «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Его авторы предлагают продлить бесплатную приватизацию жилых помещений еще на два года, то есть до 1 марта 2015 г. Напомним, что согласно действующему законодательству бесплатная приватизация должна закончиться 1 марта текущего года.

Теперь закон должен рассмотреть Совет Федерации, ближайшее заседание которого назначено на 20 февраля.

06.02.2013 В Государственную Думу поступил очередной законопроект о продлении срока бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда — теперь до 1 марта 2016 года

С текстом законопроекта можно ознакомиться здесь.

06.02.2013 Жилые помещения, предоставленные малоимущим гражданам по договорам социального найма, предлагается исключить из жилищного фонда, подлежащего приватизации

С текстом законопроекта можно ознакомиться здесь.

29.01.2013 Бесплатную приватизацию жилых помещений предлагается сохранить для нуждающихся в них граждан

28 января 2013 г. в Госдуму был внесен законопроект N 212688-6 «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — законопроект). Согласно законопроекту для определенной категории граждан предлагается отменить запрет на бесплатную приватизацию жилых помещений.

Напомним, что 1 марта 2013 г. в соответствии с ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» для граждан закончится бесплатная приватизация жилых помещений, поскольку утратят силу положения Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которые предоставляли такую возможность.

В законопроекте предлагается сохранить право на бесплатную приватизацию для тех граждан, которые до 1 марта 2013 г. будут признаны нуждающимися в жилых помещениях.

Отметим, что в соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК РФ нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются граждане, подпадающие хотя бы под один из критериев, определенных в этой норме. К нуждающимся в жилых помещениях относятся граждане, которые:

— не имеют собственного жилья;

— не являются членом семьи собственника либо нанимателя жилья по договору соцнайма;

— имеют жилье, но его площадь на одного члена семьи меньше учетной нормы;

— являются членом семьи собственника либо нанимателя жилья по договору соцнайма, и площадь такого жилья на одного члена семьи меньше учетной нормы;

— проживают в жилом помещении, не отвечающем установленным требованиям;

— проживают в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, а иное жилье отсутствует.

В настоящее время идет подготовка к рассмотрению законопроекта в первом чтении.

21.01.2013 С 1 марта 2013 года нельзя будет приватизировать жилые помещения

1 марта 2013 г. основная часть положений Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» утратит силу . Это означает, что будет завершена бесплатная приватизация жилых помещений, длившаяся более 20 лет.

———————————
Пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

После 1 марта 2013 г. перестанут действовать нормы специального закона о приватизации жилых помещений. При этом положения общего закона о приватизации (Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества») в соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 3 этого закона на отношения по отчуждению государственного и муниципального жилищного фонда не распространяются. Вместе с тем согласно ст. 217 ГК РФ приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только в порядке, установленном законом. Следовательно, в отношении жилых помещений возникнет ситуация, когда до внесения соответствующих изменений в законодательство невозможно будет осуществить приватизацию даже на возмездной основе.

Таким образом, после 1 марта 2013 г. россияне смогут приобрести право собственности на жилые помещения только по гражданско-правовым договорам с физическими или юридическими лицами (купля-продажа, дарение и др.), а также в порядке наследования.

Основные отличия права собственности на жилое помещение и права социального найма жилого помещения

Жилое помещение является объектом гражданских правоотношений, и распоряжаться им можно различными способами: сдавать в аренду, продавать и т.д.

Для функционального использования не имеет значения, на каком праве жилье находится у гражданина. Он может проживать в нем вместе с членами своей семьи независимо от того, снимает ли он его на основании договора социального найма или является собственником. Однако права по распоряжению жилым помещением могут быть различны в зависимости от того, на каком праве гражданин им владеет.

Распоряжение жилым помещением

Содержание права собственности раскрывается в Гражданском кодексе РФ. Собственник имущества может по своему усмотрению совершать любые законные действия с имуществом, если это не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ).

Применительно к жилым помещениям это означает, что гражданин имеет право совершать практически любые юридически значимые действия со своим жильем. Он может его продать, подарить, сдать в аренду, завещать, внести в уставный капитал хозяйственного общества или распорядиться еще каким-либо законным образом. Такие сделки в настоящее время крайне распространены, наиболее массовыми из них являются аренда и купля-продажа. Гражданин может самостоятельно выбирать контрагентов по договору, устанавливать стоимость аренды или продажи жилья, руководствуясь соответственно главами 30 и 35 ГК РФ.

Обратная сторона возможностей по распоряжению жилым помещением состоит в том, что на него может быть обращено взыскание по долгам собственника. По закону это недопустимо только в одном случае: когда жилое помещение является единственным пригодным для проживания собственника и членов его семьи (ст. 446 ГПК РФ).

Если основанием для пользования гражданина жилым помещением является договор социального найма, то на распоряжение им накладываются определенные ограничения.

Собственником жилья в данном случае является либо государство, либо муниципальное образование. Пока действует договор найма, собственник не вправе как бы то ни было распоряжаться жилым помещением. Перечень оснований для расторжения указанного договора установлен в ст. 83 ЖК РФ, в соответствии с которой прекращение его в одностороннем порядке по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке.

Гражданин, пользующийся жилым помещением, может им распоряжаться только в случаях, прямо установленных Жилищным кодексом РФ. Он имеет право:

— передать часть помещения в поднаем. Однако для этого необходимо получить письменное согласие наймодателя, а также членов семьи нанимателя. Кроме того, передать все помещение в поднаем гражданин может только при условии временного выезда (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ);

— совершить обмен жилыми помещениями с другим нанимателем (ст. 72 ЖК РФ), для чего также необходимо письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя (как проживающих, так и временно отсутствующих);

— разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (ст. 80 ЖК РФ). На это нужно получить согласие проживающих с нанимателем членов его семьи. Разрешение наймодателя не требуется, но его необходимо письменно уведомить о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов, если будет превышена учетная норма площади жилого помещения (для квартиры) либо норма предоставления (для коммунальной квартиры).

Наследование жилого помещения

Если жилое помещение принадлежит гражданину на праве собственности, то в случае смерти владельца оно попадает в наследственную массу. Наследники могут приобрести права на такое помещение либо на основании закона (гл. 63 ГК РФ), либо в соответствии с завещанием (гл. 62 ГК РФ). При этом собственник вправе завещать жилое помещение любому лицу (п. 1 ст. 1119 ГК РФ) при соблюдении ограничения в виде обязательной доли в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

В отношении жилого помещения, которое гражданин снимает по договору социального найма, действуют иные правила. Поскольку оно не является собственностью гражданина, оно не может переходить по наследству и не попадает в наследственную массу. Однако это не означает, что родственники такого гражданина автоматически теряют право на проживание в данном помещении.

В представленной ситуации дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных родственников и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). В Жилищном кодексе РФ установлено, что членом семьи нанимателя считаются проживающие с ним его супруг, дети и родители (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Важно отметить, что членами семьи признаются и другие родственники, если они вселены нанимателем в этом качестве и ведут с ним общее хозяйство.

Возможен единственный случай, когда в наследственную массу включается жилое помещение, переданное гражданину на основании договора социального найма. Это допустимо, если наниматель при жизни подал заявление о приватизации и необходимые для этого документы и умер до государственной регистрации права собственности (абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Оплата жилья

В соответствии с Гражданским кодексом РФ на собственника имущества возлагается бремя содержания этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Жилищный кодекс РФ конкретизирует содержание данной обязанности (ст. 30 ЖК РФ). Собственник должен, во-первых, поддерживать помещение в надлежащем состоянии, а во-вторых, содержать свое жилье, а также общее имущество собственников помещения в многоквартирном доме (если он является собственником комнаты в коммунальной квартире, то еще и общего имущества собственников комнат в такой квартире). Одним из аспектов содержания жилого помещения является внесение платы за него.

Отметим, что наличие права собственности на жилое помещение означает также и наличие доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (лестничные пролеты, лифты, мусоропровод, земельный участок, на котором расположен дом и т.п.) Полный перечень такого имущества закреплен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Собственник жилого помещения обязан оплачивать его содержание и ремонт, содержание и текущий ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома, осуществлять взносы на капитальный ремонт дома, а также оплачивать потребленные коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору соцнайма осуществляет такие же выплаты, за исключением взноса на капитальный ремонт дома, который производится за счет собственника жилищного фонда (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Продление бесплатной приватизации

Отметим, что срок отмены бесплатной приватизации менялся дважды. Первоначально ее планировалось завершить 1 января 2007 г., однако затем дата окончания была перенесена сначала на 1 марта 2010 г. , а впоследствии на 1 марта 2013 г. .

———————————
Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Федеральный закон от 01.02.2010 N 4-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

К настоящему времени на рассмотрении Госдумы находится два законопроекта по данному вопросу. Законопроект N 110040-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» был внесен в Госдуму в июле 2012 г. Авторы данного документа предлагают вовсе отменить срок окончания бесплатной приватизации.

Законопроект N 206892-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» внесен в Госдуму 16 января 2013 г. Его разработчики предлагают отложить срок окончания бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2018 г.

К настоящему моменту ни один из законопроектов еще не прошел первое чтение.

Приватизация федерального жилья

1 марта 2015 года заканчивается бесплатная приватизация жилья. По словам юристов, многие их клиенты в связи с этим интересуются приватизацией квартир, предоставленных во время работы в государственных организациях, ведомствах, на предприятиях, а также во время службы в вооруженных силах. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») рассказал проекту «Недвижимость Mail.ru», можно ли приватизировать служебное жилье.

Что такое служебное жилье?

Служебное жилье — это квартиры, которые принадлежат конкретной организации или государственному учреждению и предоставляются сотрудникам для временного проживания на период выполнения трудовых или служебных обязанностей.

Оформить собственность на жилье, имеющее статус служебного, нельзя – в законе о приватизации прописано, что служебная недвижимость входит в перечень объектов, которые не подлежат приватизации.

Но можно приватизировать служебные квартиры, если они переведены в муниципальную собственность и перестали быть служебными.

Доказательство «социальности» найма

По закону приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма, – это как раз и есть муниципальные квартиры.

Если служебное жилье, которое ранее находилось на балансе государственного или муниципального предприятия или учреждения, было передано органам местного управления в рамках процесса ликвидации или реорганизации, то гражданин может доказать, что пользуется квартирой по договору социального найма и имеет право на приватизацию.

«Известны случаи, когда граждане въезжали в ведомственные квартиры не на основании договоров служебного найма, а по договорам социального найма либо вообще без оформления документов. В этом случае шансы получить разрешение на приватизацию жилища в судебном порядке существенно возрастают», — пояснил Олег Сухов.

Хозяин — барин

Если квартира все-таки имеет статус служебной, ее может «отпустить на волю» сам собственник – учреждение или предприятие, за которым это жилье числится. По закону организации могут сами принимать решения о приватизации квартир. Решение о приватизации служебного жилого помещения является исключительным правом собственников, и чаще всего они расстаются с недвижимостью крайне неохотно.

Но попробовать можно. Сначала нужно написать руководству предприятия-владельца заявление, а затем ждать его решения. Если оно будет положительным, то квартиру нужно перевести в муниципальную собственность — руководство компании может обратиться в местную администрацию с просьбой взять квартиру на баланс. После этого жилье можно арендовать на условиях социального найма, а затем оформить право собственности.

Нередко формальным основанием для отказа является отсутствие на муниципальном и региональном уровне документов, регламентирующих порядок приватизации служебного жилья. Больше всего спорных вопросов возникает, когда военнослужащие хотят получить в собственность служебную квартиру. Дело в том, жилой фонд зачастую находится в ведении квартирно-эксплуатационных управлений и частей Минобороны, которые не уполномочены заключать договоры на передачу жилья в собственность граждан.

«Согласно статье 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, — рассказал Олег Сухов. – Если права гражданина при решении вопросов оформления квартиры в собственность будут нарушены, он вправе обратиться в суд.

Проверьте «служебный» статус

Правовые основания для переоформления служебной квартиры в собственность могут возникнуть в том случае, если недвижимость по тем или иным причинам не имеет статуса служебного помещения либо исключена из специализированного жилого фонда.

Как показывает практика, чаще всего основанием для оспаривания «служебного» статуса жилья могут быть нарушения, допущенные при передаче квартир от государственных предприятий или учреждений муниципалитетам, реорганизации ГУП в коммерческие предприятия и пр.

Прежде чем обращаться в суд с требованием о приватизации служебного жилья, заинтересованному в этом лицу нужно выяснить текущий статус жилого помещения (его принадлежность), а также изучить документы, на основании которых производилось вселение в квартиру. Для этого следует направить запрос работодателю, который предоставил жилье, в местную администрацию, поднять соответствующие документы в архиве.

Прежде всего, надо выяснить, кем принято решение о включении жилья в разряд служебного. Присвоение такого статуса производится только уполномоченными на то органами, управляющими государственным, муниципальным или ведомственным жилищным фондом. Необходимо уточнить, когда квартира стала служебной. Такое решение может быть принято только до предоставления ее жильцу. Соответствующая запись о статусе должна иметься в Росреестре.

«Верховным Судом РФ было дано четкое разъяснение: запрет на приватизацию служебных жилых помещений действителен только в том случае, если квартира зарегистрирована в органах государственной регистрации именно как служебное жилое помещение, — пояснил адвокат. – В противном случае граждане могут реализовать свое право на приватизацию жилья независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось ему в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном учреждении».

Приватизация служебного жилья является одной из самых актуальных и острых проблем, так как получить его в собственность практически невозможно. Несмотря на запреты, установленные законодательством, при некоторых условиях это все же реально. В судебном порядке, как правило, истцу удается добиться права приватизировать жилье.

Служебное жилье это жилые дома или квартиры, которые принадлежат конкретной организации или государственному учреждению и предоставляются сотрудникам для временного проживания. С работником заключается договор найма служебного жилого помещения, который не может превышать срок службы сотрудника, указанный в контракте или трудовом договоре.

Таким образом, ведомственное жилье — временное решение проблемы и не дает уверенности, что завтра работника не уволят и не попросят освободить помещение. Более того, служебные квартиры привязывают работника к рабочему месту в конкретной организации в конкретном регионе и ставят человека в полную зависимость от работодателя.

В Жилищном кодексе Российской Федерации не предусмотрена процедура приватизации служебного жилья, а в части 1 статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[1] закреплено, что служебные квартиры входят в перечень объектов, не подлежащих приватизации. Однако, несмотря на общее правило о запрете приватизации служебного жилья, законодательство Российской Федерации все же допускает определенную свободу действий в этой сфере.

Варианты решения проблемы:

  1. В Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» есть лазейка, а именно: в соответствии с пунктом 2 статьи 4 собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, с согласия собственников могут принять решение о приватизации по собственной инициативе.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 N 9-П[2] вышеуказанная норма признана не противоречащей Конституции РФ и, соответственно, дает право собственнику муниципального жилищного фонда при реализации своего права по основаниям, на условиях и в порядке, которые установлены федеральным законодательством, издавать нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений. Но при условии, что такие решения принимаются в порядке исключения и позволяют сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению.

Так, одним из вариантов решения проблемы приватизации служебного жилья является издание собственником муниципального жилищного фонда нормативного правового акта, касающегося принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений. Основанием для издания такого правового акта является заявление нанимателя служебного жилого помещения либо инициатива собственника муниципального жилищного фонда.

Например, Решение Совета депутатов городского поселения Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 25.10.2012 N 7/39 (ред. от 30.04.2015) «Об утверждении Положения о порядке приватизации служебных жилых помещений, находящихся в собственности городского поселения Наро-Фоминск»[3]; Решение Совета депутатов муниципального образования «Городское поселение Воскресенск» Воскресенского муниципального района Московской области от 28.03.2013 N 453/66 (ред. от 13.02.2015) «Об утверждении Положения о порядке приватизации служебных жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения Воскресенск»[4]; Решение Совета депутатов городского округа Королев Московской области от 15.07.2015 N 134/22 «Об утверждении Положения о приватизации служебных жилых помещений, находящихся в собственности городского округа Королев Московской области»[5].

Однако, положительное решение о приватизации служебного жилья — право, а не обязанность собственников помещений и является скорее исключением, чем правилом.

  1. Можно приватизировать служебное жилое помещение, которое было добровольно передано органам местного управления государственным или муниципальным предприятием, учреждением, например, в связи с ликвидацией или реорганизацией муниципальных унитарных предприятий, государственных унитарных предприятий, либо в связи с отсутствием возможности нести расходы на содержание помещений.

В таком случае жилое помещение утрачивает статус «служебное» и подлежит приватизации как жилье, предоставленное по договору социального найма.

Аналогичной позиции придерживается Верховный Суд РФ: в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года[6] факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления в муниципальную собственность, предполагает изменение статуса жилого помещения.

Но даже при такой четкой регламентации органы местного самоуправления не всегда идут навстречу гражданам, и дело приходится решать в суде. Судебная практика в данном случае выступает на стороне граждан.

В судебной практике судов общей юрисдикции также отмечается сравнительное единообразие позиций по этому вопросу:

— Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2013 по делу N 11-29762[7];

— Апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2013 по делу N 11-27888[8];

— Апелляционное определение Самарского областного суда от 17.06.2013 по делу N 33-5438[9];

— Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 05.06.2013 по делу N 33-1472[10];

— Определение Калужского областного суда от 29.04.2013 по делу N 33-983/2013[11];

— Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.05.2013 N 5-КГ13-18[12].

Сходные выводы также встречаются в практике арбитражных судов (см., к примеру, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 N 18АП-5458/2011 по делу N А76-1542/2010[13]).

Следует отметить: если государственное унитарное предприятие или муниципальное унитарное предприятие было акционировано или другим способом реорганизовано в коммерческое общество, но свой жилищный фонд по каким-либо причинам не передало муниципалитету либо органы местного самоуправления не приняли его на баланс, проживающие в таком помещении имеют право требовать заключить с ними договор социального найма и в дальнейшем участвовать в приватизации.

Перевод служебного жилья в муниципальную собственность можно осуществить по согласованию с предприятием — собственником служебного помещения, в результате чего собственник подает в органы муниципалитета ходатайство с просьбой взять жилье на баланс в местную администрацию. Такая практика применяется в основном с жилищным фондом, принадлежащим МВД, Минобороны, МЧС и другим силовым структурам.

  1. Даже если служебное жилье не передано в муниципальную собственность, не следует терять надежду. Необходимо проверить законность присвоения статуса служебного жилья, так как наличие штампа в ордере еще не говорит, что квартира является служебной и есть ряд условий, при которых присвоение статуса служебного жилья будет считаться законным.

Условия, необходимые для присвоения помещению статуса «служебное»

Решение о включении квартиры в число служебных должно приниматься уполномоченными органами, осуществляющими управление государственным и муниципальным жилищным фондом, с соблюдением установленных требований и в порядке, который установлен Правительством Российской Федерации (пункт 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду.

Из содержания пункта 3 Постановления Правительства РФ N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»[14] следует, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма.

Использовать жилое помещение в качестве служебного можно только после его отнесения к специализированному жилищному фонду.

Решение об отнесении квартиры к числу служебных может быть принято только до предоставления квартиры жильцам.

После принятия решения о присвоении жилому помещению статуса «служебное» данное жилье должно быть зарегистрировано как служебное в установленном порядке в органах государственной регистрации недвижимости.

Следует иметь в виду: ордер с отметкой о том, что данная квартира является служебной, или указание на это в вашем договоре найма не являются доказательством того, что квартира отнесена к служебному жилью.

До 1 марта 2005 года полномочиями по отнесению жилых помещений к служебным были наделены исполкомы районных и городских советов народных депутатов (статья 101 Жилищного кодекса РСФСР[15]; статья 1 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ[16]).

С 1 марта 2005 года полномочиями по включению жилых помещений в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду и по исключению жилых помещений из указанного фонда наделены органы, управляющие государственным или муниципальным жилищным фондом (часть 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации; статья 1 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ; пункт 12 Правил[17]; пункт 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 25.03.2010 N 179[18]).

В связи с этим следует запросить у собственника архивных документов соответствующее решение и ознакомиться с ним.

Кроме того, можно сделать запрос в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестра)[19] и получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение об отнесении квартиры к служебному жилью должно было быть направлено в отделение Росреестра в течение трех дней со дня его принятия (пункт 14 Правил[20]). Данное сообщение носит уведомительный характер и не является юридически значимым для целей придания или непридания квартире статуса служебной, поэтому отсутствие в ЕГРП сведений о присвоении квартире статуса служебного жилого помещения не может свидетельствовать о недействительности его присвоения.

Если в территориальном подразделении Росреестра необходимая информация отсутствует или право собственности на квартиру возникло до 31 января 1998 года и не было впоследствии зарегистрировано в Управлении Росреестра, необходимо обратиться в Департамент городского имущества или — в территориальное подразделение бюро технической инвентаризации.

Если все указанные выше условия соблюдены, можно говорить о том, что квартира законно отнесена к категории служебного жилья.

В случае, если нет возможности приватизировать служебное жилье можно обратиться к положениям части 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации, закрепляющим перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений. При условии, что данные лица не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящими на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семей военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Приватизация служебной квартиры, несмотря на запреты, установленные законодательством, все же реальна. И в судебном порядке, как правило, удается добиться права приватизировать жилье, если не доказано, что жилое помещение предоставлено нанимателю именно как служебное, а не по договору социального найма.

[1] Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

[2] Постановление Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 N 9-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования «Звениговский муниципальный район» Республики Марий Эл» // СПС КонсультантПлюс.

[3] Решение Совета депутатов городского поселения Наро-Фоминск Наро-Фоминского муниципального района МО от 25.10.2012 N 7/39 (ред. от 30.04.2015) «Об утверждении Положения о порядке приватизации служебных жилых помещений, находящихся в собственности городского поселения Наро-Фоминск» // СПС КонсультантПлюс.

[4] Решение Совета депутатов муниципального образования «Городское поселение Воскресенск» Воскресенского муниципального района МО от 28.03.2013 N 453/66 (ред. от 13.02.2015) «Об утверждении Положения о порядке приватизации служебных жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения Воскресенск» // СПС КонсультантПлюс.

[5] Решение Совета депутатов городского округа Королев МО от 15.07.2015 N 134/22 «Об утверждении Положения о приватизации служебных жилых помещений, находящихся в собственности городского округа Королев Московской области»// СПС КонсультантПлюс.

[6] Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07.06.2006, 14.06.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года» // СПС КонсультантПлюс.

[7] Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2013 по делу N 11-29762 При передаче в муниципальную собственность жилых помещений они утрачивают статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и, следовательно, данные жилые помещения могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации. // СПС КонсультантПлюс.

[8] Апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2013 по делу N 11-27888 Иск о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации удовлетворен правомерно, так как при передаче в муниципальную собственность спорные жилые помещения утрачивают статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. // СПС КонсультантПлюс.

[9] Апелляционное определение Самарского областного суда от 17.06.2013 по делу N 33-5438 Иск о признании права общей долевой собственности на жилое помещение в порядке приватизации удовлетворен, поскольку после передачи спорного жилого помещения в муниципальную собственность, оно утратило статус служебного и к нему применяется правовой режим помещений, предоставляемых по договору социального найма. // СПС КонсультантПлюс.

[10] Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 05.06.2013 по делу N 33-1472 Иск о признании права собственности на жилое помещение удовлетворен правомерно, так как занимаемая истцами квартира была передана в муниципальную собственность, в связи с чем она утратила статус служебного жилого помещения, к которому подлежит применению правовой режим, установленный для жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. // СПС КонсультантПлюс.

[11] Определение Калужского областного суда от 29.04.2013 по делу N 33-983/2013 Иск о возложении обязанности по передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации удовлетворен правомерно, поскольку при передаче в муниципальную собственность спорная квартира утратила статус служебной, в связи с этим истец имеет право на приватизацию жилого помещения. // СПС КонсультантПлюс.

[12]Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2013 N 5-КГ13-18 Отсутствие решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления уполномоченными органами этого документа. // СПС КонсультантПлюс.

[13] Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 N 18АП-5458/2011 по делу N А76-1542/2010 По делу о признании недействительным распоряжения администрации о приватизации служебной квартиры. // СПС КонсультантПлюс.

[14] Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»// СПС КонсультантПлюс.

[15] «Жилищный кодекс РСФСР» (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. от 20.07.2004) (Утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 29.02.2016) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») // СПС КонсультантПлюс.

[16] Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 29.02.2016) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»// СПС КонсультантПлюс.

[17] Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»// СПС КонсультантПлюс.

[18] Постановление Правительства РФ от 25.03.2010 N 179 (ред. от 07.11.2014) «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации»// СПС КонсультантПлюс.

[19] Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 29.12.2015) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»)// СПС КонсультантПлюс.

[20] Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»// СПС КонсультантПлюс.