Предварительный договор строительство образец

05.09.2018 Выкл. Автор admin

Предварительный договор строительство образец

Предварительный договор
строительного подряда N ___

г. _____________
«__»___________ ____ г.

_______________________, именуем___ в дальнейшем «Заказчик», в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с одной стороны, и _______________________, именуем___ в дальнейшем «Подрядчик», в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключили настоящий Предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. В соответствии с настоящим Предварительным договором Стороны обязуются заключить договор строительного подряда на строительство _____________________ (именуемый в дальнейшем «Основной договор») на условиях, установленных настоящим Предварительным договором.
1.2. Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее «__»___________ ____ г.

2. Существенные условия Основного договора

2.1. Предмет Основного договора.
Подрядчик обязуется по заданию Заказчика выполнить своими силами и средствами строительство ________________________________ на земельном участке общей площадью ____ кв. м, расположенном по адресу: ____________________________________ (далее — Объект), а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения указанных работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.
2.2. Земельный участок, на котором будет осуществляться строительство Объекта, кадастровый номер ______________________, категория земель ____________________, назначение _________________, принадлежит Заказчику на праве ________________________, что подтверждается _________________________, выданным ____________________________________.
2.3. ___________________________________ .
2.4. ____________________________________ .

3. Ответственность Сторон и форс-мажорные обстоятельства

3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.
3.4. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
3.5. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
3.6. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Предварительному договору.
3.7. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Предварительному договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
3.8. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 3.4 настоящего Предварительного договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Предварительного договора.

4. Разрешение споров

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Предварительного договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
4.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. В случае возникновения разногласий Сторон относительно условий Основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

5. Срок действия Договора. Порядок изменения
и расторжения Договора

5.1. Настоящий Предварительный договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действует до момента заключения Сторонами Основного договора.
5.2. Условия настоящего Предварительного договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.
5.3. Обязательства, предусмотренные настоящим Предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, указанного в п. 1.2 настоящего Предварительного договора, Основной договор не будет заключен либо одна из Сторон не направит другой Стороне предложение заключить Основной договор.

6. Заключительные положения

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему Предварительному договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
6.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.
6.3. Настоящий Предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
6.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Предварительному договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
6.5. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7. Подписи Сторон

_________ «_______________________» _________ «_______________________»
Юридический/почтовый адрес: _______ Юридический/почтовый адрес: _______
___________________________________ ___________________________________
ИНН/КПП ___________________________ ИНН/КПП ___________________________
ОГРН ______________________________ ОГРН ______________________________
Расчетный счет ____________________ Расчетный счет ____________________
в _________________ банке в ________________ банке
К/с _______________________________ К/с _______________________________
БИК _______________________________ БИК _______________________________
Телефон: __________________________ Телефон: __________________________
Факс: _____________________________ Факс: _____________________________
Адрес электронной почты: Адрес электронной почты:
____________________________________ ___________________________________

_________________ _________________ ________________ _________________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

———————————
Информация для сведения:
Предварительный договор должен содержать условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор в строительстве

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985 ) 763 90 66; + 7 (495 ) 776 13 39

Предварительный договор в строительстве

В статье рассматривается возможность применения конструкции предварительного договора в строительстве. Основная идея заключается в том, что применению общей нормы о предварительном договоре в строительстве препятствуют сложности определения существенных условий основного договора, форма предварительного договора, а также обязательные требования, связанные с предпосылками установления хозяйственных связей.

Развитие рыночных отношений в сфере строительства сегодня заставляет задуматься об эффективности частноправовых конструкций, которые пытаются применить хозяйствующие субъекты, выстраивая модели своего поведения. Проблема в том, что гражданское законодательство не успевает за динамично изменяющимися отношениями, обладая своего рода консерватизмом. Применение гражданско-правовых норм в регулировании имущественных отношений, где усматривается влияние публичного начала, также, безусловно, накладывает ряд ограничений на свободу договора и диспозитивность, которой обладают участники рынка. В качестве примера можно обратить внимание на пока не получившую широкого применения в строительстве конструкцию предварительного договора, которая закреплена в ст. 429 ГК РФ.

Смысл такого договора сводится к тому, что хозяйствующие субъекты приходят к соглашению, по которому добровольно возлагают на себя обязанности в будущем заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работы или оказании услуги. При этом законодатель определяет ряд обязательных критериев предварительного договора, которые обусловлены элементами основного договора: зависимость по форме заключения и содержанию. Так, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора, а если форма не установлена, то в письменной форме ( в противном случае предварительный договор признается недействительным). В предварительном договоре должны быть отражены все существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не определен, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Возможность и преимущества заключения предварительного договора в строительстве при оценке представленных положений закона на первый взгляд могут вызывать сомнения. Необходимо обратить внимание, что договоры, связанные с процессом строительства, как правило, по своей природе относятся к консенсуальным договорам, которые считаются заключенными с того момента, как стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Соответственно, может возникнуть вопрос: зачем заключать предварительный договор, если стороны уже определили все существенные условия основного договора? Это справедливо было замечено в юридической литературе в ситуации, когда заказчику на момент заключения договора еще не был выделен земельный участок. Далее достаточно убедительно было показано отличие основного договора от предварительного по последствиям нарушения обязательства в ограничении убытков и компенсации интереса.

Полагаем, что полностью исключать по основанию согласованности всех существенных условий конструкцию предварительного договора все же нецелесообразно. Предложенная законодателем правовая форма предварительного договора может представлять интерес как для потребителей строительной продукции, так и для лиц, непосредственно осуществляющих строительство. Это обусловлено тем, что предварительный договор дает гарантии установления будущих хозяйственных связей, поскольку обеспечивается принудительной силой исполнения. В частности, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, возможно применение п. 4 ст. 445 ГК РФ, допускающего обращение заинтересованной стороны в суд с требованием о понуждении заключения основного договора.

Например, в заключении предварительного договора может быть заинтересовано как лицо, вкладывающее денежные средства в долевое строительство жилья, так и застройщик. Застройщик получает гарантию будущего инвестирования строительства, а также на основе такой гарантии возможность осуществить необходимые действия, связанные с организацией строительных работ. Для дольщика конструкция предварительного договора может выглядеть также достаточно привлекательной в связи с тем, что будет определена цена будущего основного договора как необходимое существенное условие, которое нельзя в последующем изменить застройщику в одностороннем порядке. В то же время цена объекта долевого строительства на момент начала строительства значительно ниже, чем цена, которую застройщик будет предлагать в последующем.

В заключении предварительного договора могут быть заинтересованы также стороны будущего договора строительного подряда. Это обусловлено тем, что до возникновения основных прав и обязанностей заказчика и подрядчика появляется возможность совершения так называемых организационных действий, сопутствующих в последующем надлежащему исполнению обязательства строительного подряда ( разработка проекта строительства и согласование технических условий подключения объекта к ресурсным сетям, решение вопроса с предоставлением земельного участка и т.д.). При этом у сторон после заключения предварительного договора появляется уверенность в том, что организационные действия были проведены не напрасно. Необоснованный отказ в заключении основного договора строительного подряда позволяет не только заявить требование о понуждении к заключению, но и требование о возмещении убытков, которые понесла сторона в связи с подготовкой строительства.

В связи с этим становится очевидным, что применение конструкции предварительного договора в строительстве дает основным участникам строительного рынка преимущества, главное из которых — возможность установления предварительных хозяйственных связей, в которых взаимно учтены интересы сторон. Здесь следует согласиться с мнением одного из специалистов о том, что предварительный договор позволяет улучшить координацию экономических связей и поставить на надежную правовую основу планирование хозяйственной деятельности. В этом смысле предварительный договор в строительстве можно рассматривать как аналог существовавшей ранее в условиях плановой экономики модели хозяйственного договора, основанного на плановом административном акте. Однако в отличие от хозяйственного договора, ориентированного на централизованное управление экономикой и регулирование отношений, включая сферу строительства, предварительный договор, основанный на свободе выбора хозяйствующих субъектов, при минимальном вмешательстве государства в процесс регулирования имеет, несомненно, больший эффект воздействия. Тогда логично возникает вопрос: почему при таких значительных положительных моментах конструкция предварительного договора в строительстве не нашла широкого применения?

Следует отметить, что поиск ответа на поставленный вопрос имеет значение не только для хозяйствующих субъектов строительного рынка, которые должны надлежащим образом избирать модели своего поведения, но и представляет интерес для науки гражданского права. Предварительный договор в строительстве является юридическим фактом или основанием возникновения организационного правоотношения, определяемого в науке как правоотношение, построенное на началах координации и направленное на упорядочение действий участников. Следовательно, если будут найдены аргументы, что заключение предварительного договора в строительстве все же невозможно по причине влияния на складывающиеся отношения публичного элемента, то последует вывод о невозможности возникновения организационного правоотношения и дальнейшей необходимости его изучения.

В основу исследования конструкции предварительного договора в строительстве должен быть положен тезис о том, нормы о предварительном договоре являются общими и должны применяться к любым договорам без каких-либо ограничений, если иное не установлено соглашением сторон или не следует из требований закона. Это обусловлено тем, что гражданский закон отражает систему гражданского права, которая построена по пандектному принципу с выделением общих и специальных норм. Общие нормы сегодня закреплены в первой части Гражданского кодекса РФ, что позволяет применять их в регулировании любых имущественных и личных неимущественных отношений, если специальными нормами не устанавливаются иные правила поведения. Учитывая выделенную зависимость нормативно установленных критериев предварительного договора от элементов основного договора, попытаемся спроецировать их к договорам, которые наиболее часто заключают в сфере строительства.

Первый критерий — форма заключения предварительного договора должна быть такая же, как и форма основного договора. Большая часть основных договоров в сфере строительства заключается в простой письменной форме, и в этой части составление предварительного договора не должно вызывать определенные сложности. Сложности могут возникнуть применительно к договору, который требует обязательной государственной регистрации. В частности, необходимо обратить внимание на форму договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик в целях жилищного строительства привлекает денежные средства физических и юридических лиц. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее — Закон о долевом строительстве) такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Буквальное толкование п. 2 ст. 429 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что предварительный договор участия в долевом строительстве также подлежит обязательной государственной регистрации.

Если проанализировать нормы Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», можно обратить внимание, что особых норм о регистрации договора участия в долевом строительстве этот Закон не содержит. В связи с этим вопрос о государственной регистрации предварительного договора здесь, по сути, остается открытым.

В свое время Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснял, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, для которого предусмотрена обязательная государственная регистрация, не подлежит государственной регистрации. В основу такого подхода был положен аргумент о том, что условие об обязательной государственной регистрации не является элементом формы основного договора, а сам предварительный договор не относится к сделкам с недвижимостью. Предложенный аргумент вызывает серьезные сомнения, несмотря на то что в юридической литературе не оспаривается и находит поддержку со стороны специалистов.

Во-первых, если исходить из того, что форма договора есть способ выражения волеизъявления сторон, действительность которого поставлена в зависимость от административного акта регистрации под угрозой невозникновения прав и обязанностей, то остается неясным, почему суд фактически справедливо обратил внимание на элементы и способ выражения волеизъявления сторон, но не дал оценку самой зависимости этого способа от административного акта. Без такой оценки волеизъявление теряет смысл, поскольку не связано с правовыми последствиями в виде возникновения субъективных прав и обязанностей. Во-вторых, действительно, предварительный договор не относится к сделке с недвижимостью, для которой предусмотрена обязательная регистрация, но этот договор есть основание возникновения организационного правоотношения, которое предшествуют заключению сделки. При осуществлении прав в таком правоотношении формируются хозяйственные связи. Отсюда зависимость формы предварительного договора от формы основного договора обеспечивает надежную правовую связанность хозяйствующих субъектов, образующую содержание хозяйственных связей, в которых должна получить надлежащим образом защита интересов сторон, а также третьих лиц, от действия которых может зависеть возникновение основного обязательства в строительстве.

Вызывает также сомнения подход, в рамках которого предварительный договор по природе рассматривается лишь как необходимый инструмент для заключения основного договора, тем самым обосновывается отсутствие необходимости обязательной государственной регистрации предварительного договора. Предварительный договор следует рассматривать как самостоятельный юридический факт, который приводит к правоотношению особого рода. Объектом такого правоотношения являются действия сторон, направленные на заключение основного договора через определенное время. В этой части справедливо утверждение о том, что отличительной особенностью обязательства, которое возникает при заключении предварительного договора, следует считать отсутствие закрепления в правах и обязанностях встречной противоположности интересов сторон. Отсюда возникновение правовых последствий в виде правоотношения особого рода уже не позволяет рассматривать предварительный договор как обычный правовой инструмент понуждения и, соответственно, принять за основу рассуждения о его обязательной государственной регистрации.

Серьезное влияние на возможность заключения предварительного договора в строительстве могут оказать организационно-правовые предпосылки возникновения хозяйственных связей сторон. Такими предпосылками следует считать правовой статус лиц, осуществляющих строительство и получение разрешения на строительство.

Обращает на себя внимание то, что деятельность в строительстве может объединять лиц по профессиональному признаку, для которых устанавливаются законом обязательные требования. Речь идет о саморегулировании в строительстве, которое пришло на смену институту лицензирования. Градостроительным кодексом РФ предусмотрена обязанность лиц, осуществляющих строительство, инженерные изыскания, проектирование, быть членом саморегулируемой организации и иметь допуск к работам, если они оказывают влияние на безопасность объекта строительства ( ст. 55.8). С одной стороны, заключение предварительного договора в строительстве прямо не связано с тем, имеет ли сторона статус члена саморегулируемой организации для вступления в отношения, оформляемые предварительным договором, достаточно наличия субъекта, обладающего гражданской правосубъектностью. Однако заключение предварительного договора в строительстве с лицом, которое в последующем при исполнении основного договора должно быть обязательно членом саморегулируемой организации, но не является таковым на момент возникновения организационных отношений, оформляемых предварительным договором, ставит под угрозу саму возможность заключения и исполнения основного договора. В этом случае получается, что, подписав предварительный договор в строительстве с лицом, которое не стало членом саморегулируемой организации до заключения основного договора, сторона не может воспользоваться правом заявить требование о понуждении к заключению основного договора, так как необходимо доказать факт уклонения контрагента от заключения. Тогда заключение предварительного договора в строительстве с лицом, не имеющим статуса члена саморегулируемой организации, теряет всякий смысл, поскольку, если стороны и заключат такой договор, то в последующем он может прекратиться в связи с невозможностью исполнения ( ст. 416 ГК РФ).

Аналогичный подход можно наблюдать и при решении вопроса, связанного с получением разрешения на строительство. Например, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство застройщик также представляет материалы проектной документации, правоустанавливающие документы на земельный участок, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и иные документы. Разрешение на строительство выдается, как правило, органом местного самоуправления. Если застройщик представил пакет документов с заявлением на получение разрешения, это еще не гарантирует, что разрешение будет получено в предполагаемые сроки. Следовательно, заключение предварительного договора в строительстве до получения от органов местного самоуправления разрешения на строительство ставит под угрозу возможность исполнения обязанности заключить через обусловленный срок основной договор. Когда заключается предварительный договор, то возможность исполнения обязанности зависит от стороны. В данном случае исполнение обязанности по предварительному договору ставится в зависимость от наступления условия ( получение разрешения), на которое стороны повлиять не могут.

Заключение предварительного договора в строительстве может поставить вопрос о замене стороны. Например, достаточно часто происходит замена застройщика по причине передачи права на земельный участок в пределах срока действия договора аренды третьему лицу. В связи с этим, если застройщик уже успел заключить предварительный договор на строительство здания ( сооружения), нуждается в правовой оценке допустимость правопреемства по такому договору. Полагаем, что в этом случае необходимо обратиться к анализу того правоотношения, которое возникает при заключении предварительного договора. Если исходить из того, что у сторон возникает обязанность через некоторое время заключить основной договор через совершение активных действий, то налицо признаки правоотношения, в котором обе стороны по отношению друг к другу обладают одновременно взаимными обязанностями заключить основной договор и взаимными правами требования заключения основного договора. При этом существующие права и обязанности охватываются совершением одного действия контрагента и не могут быть разделены. Фактически это означает, что должно допускаться универсальное правопреемство, последствием которого является появление обязанности и одновременно право требования у нового застройщика заключения основного договора. Здесь важно обратить внимание, что возникающее правоотношение при заключении предварительного договора является организационным и не может быть сведено к обычному обязательству, поскольку усматриваются разные предметы исполнения. В связи с этим вряд ли следует считать обоснованным применение норм о перемене лиц в обязательстве в части согласия или несогласия кредитора и др.

Предварительный договор в строительстве следует отличать от широко применяемого на практике соглашения о намерениях, когда хозяйствующие субъекты обмениваются письмами, в которых предлагают свои условия при заключении основного договора, а затем определяют своим волеизъявлением намерение заключить через некоторое время основной договор на устраивающих обе стороны условиях. Отличие здесь усматривается в последствиях такого соглашения и его содержании. Соглашение о намерениях не позволяет стороне применить правовой механизм понуждения к заключению основного договора и инициировать преддоговорные споры. По содержанию соглашение о намерениях, в отличие от предварительного договора в строительстве, не должно отражать все существенные условия будущего основного договора.

Рассмотрим второй критерий, которому должен соответствовать предварительный договор в строительстве, — наличие на момент заключения существенных условий основного договора. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных нормативных актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Последняя группа условий достаточно часто именуется случайными условиями. Полагаем, если стороны при заключении предварительного договора в строительстве сделают закрепление случайных условий будущего основного договора, то отказаться от их исполнения они уже не вправе.

Основная проблема, которая возникает на момент заключения предварительного договора в строительства, заключается в том, что определить все существенные условия основного договора не всегда представляется возможным. Например, в соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве стороны в основном договоре обязаны согласовать следующие существенные условия: определить в соответствии с проектной документацией объект долевого строительства; срок его передачи застройщиком; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в объекте недвижимости, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. При заключении предварительного договора установить точные характеристики объекта долевого строительства не представляется возможным, поскольку нельзя четко определить его границы. Можно лишь вести речь о границах, которые графически отражены в проектной документации. Окончательные границы объекта долевого строительства устанавливаются только после окончания строительства. Это означает, что стороны на момент подписания предварительного договора не смогут определить цену объекта долевого строительства, окончательная цена может быть установлена только после завершения всего объема строительных работ.

Есть вопросы и по определению объекта долевого строительства. Необходимо учитывать, что в процессе выполнения строительных работ могут быть выявлены ошибки проекта, которые в последующем будут исправлены. В связи с этим, если застройщик и дольщик заключили предварительный договор, то на момент корректировки проекта характеристики объекта долевого строительства могут быть изменены. Аналогичная ситуация может складываться, когда на момент заключения предварительного договора участия в долевом строительстве застройщик еще утвердил в установленном градостроительным законодательством порядке проектную документацию. При государственной экспертизе такой документации может быть получено отрицательное заключение, на основании которого будут в последующем внесены изменения. Следовательно, требования закона о включении всех существенных условий будущего договора участия в долевом строительстве на момент подписания предварительного уже не могут быть выполнены в полном объеме.

Сложности в определении существенных условий будущего основного договора участия в долевом строительстве подтолкнули хозяйствующих субъектов найти альтернативное решение. В частности, застройщики стали широко применять в обход обязательных требований Закона о долевом строительстве конструкцию предварительного договора купли-продажи жилого помещения, что неверно. Если рассматривать договор участия в долевом строительстве как предварительный договор купли-продажи недвижимости в будущем, то возникают трудности с определением предмета такого договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости необходимо указать данные, индивидуализирующие объект. К таким данным относится расположение недвижимости на земельном участке, общая и полезная площадь, другие показатели.

Вместе с тем в договоре участия в долевом строительстве точно обозначить объект долевого строительства не представляется возможным, поскольку объекта недвижимости еще нет в натуре. Например, до окончания строительства нельзя точно указать площадь помещений, поскольку эти данные могут быть получены только после технического обмера сотрудниками бюро технической инвентаризации. Более того, договор участия в долевом строительстве имеет свой предмет — создание объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения и его передачу дольщику, что не соответствует предварительному договору купли-продажи недвижимости. Отсюда совершенно очевидно, что конструкция предварительного договора купли-продажи недвижимости используется недобросовестными застройщиками и может рассматриваться как притворная сделка.

Обратим внимание на возможность заключения предварительного договора строительного подряда. Обязательным существенным условием основных договоров данного вида является условие о цене, которая определяется сметой. Смета рассматривается как основной документ, включающий все затраты и вознаграждение подрядчика. Проблема в том, что затраты подрядчика на строительство определяются объемом выполняемых работ. Составляется своего рода калькуляция, которая отражает вид работы, единичную расценку и общую сумму по объекту. При этом следует учитывать, что в строительстве применяются три вида смет: локальная ( на отдельные виды работ), объектная ( по объекту строительства в целом) и сводный сметный расчет ( включает затраты не только на строительство объекта, но и вспомогательные расходы). При определении цены договора учитываются данные по сводному сметному расчету. Однако технология строительства такова, что на момент разработки сметы определить точный объем всех выполняемых работ невозможно, здесь всегда будут так называемые неучтенные ( брассовые) работы. Следовательно, на момент заключения как предварительного, так и основного договора строительного подряда точная цена не может быть установлена, что позволяет сделать вывод о невозможности согласования существенного условия договора.

Очевидно, что установленная законом обязанность согласовывать все существенные условия основного договора в строительстве на момент заключения предварительного является негибким подходом, что снижает возможность широкого применения конструкции предварительного договора для хозяйствующих субъектов строительного рынка. Здесь может быть учтен зарубежный опыт, когда на законодательном уровне предусмотрены несколько видов предварительного договора. В частности, могут представлять интерес предварительные соглашения с открытыми условиями, по которым стороны определяют некоторые существенные условия будущего договора, но имеют право продолжать переговоры. Поэтому может быть поставлен на обсуждение вопрос о введении подобных правовых механизмов и в отечественное гражданское законодательство.

И наконец, третий критерий предварительного договора — указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Практика пошла по такому пути, что при разработке условий предварительного договора хозяйствующие субъекты указывают на то, что основной договор в строительстве будет заключен с того момента, когда будет получено в установленном законом порядке разрешение на строительство. Поскольку определить точную дату выдачи такого разрешения вряд ли возможно по причине отсутствия какого-либо влияния со стороны заявителя на выносимое решение, то в предварительном договоре в качестве определения срока исполнения избирается способ указания на событие ( ст. 190 ГК РФ). Такой подход следует признать недопустимым по следующим основаниям. Указание срока в договоре или привязка прав и обязанностей к событию ( внешнему явлению по отношению к контрагентам) возможно только в том случае, если событие неизбежно должно наступить. Подача документов и заявления на получение разрешения на строительство еще не указывает на то, что решение будет обязательно получено, следовательно, налицо элемент вероятности, исключающий требуемую законом неизбежность. В связи с этим, если предварительный договор в строительстве все же будет заключен, то определение условия о сроке его действия в зависимости от времени получения разрешения на строительство должно признаваться недействительным. В этом случае стороны должны руководствоваться годичным сроком, который предусмотрен п. 4 ст. 429 ГК РФ. Однако необходимо учитывать, что по своей природе это пресекательный срок, с его истечением при отсутствии требований о понуждении у сторон прекращается право на заключение основного договора.

Было предложено устанавливать в предварительном договоре четкую дату заключения основного договора, которая будет рассчитываться с учетом максимально необходимого времени для получения разрешения на строительство. При таком подходе будут дополнительным образом защищены интересы дольщика в ситуации, когда застройщик, не выполнив необходимые для заключения основного договора условия, имеет возможность заключения аналогичного договора с иным лицом. Полагаем, такое предложение рассчитано на повышение гарантий защиты дольщика как « слабой стороны», но в настоящее время является нерациональным. Гарантии защиты в данном случае обеспечиваются учетной регистрацией всех договоров участия в долевом строительстве.

Таким образом, некоторый анализ конструкции предварительного договора в строительстве позволяет сделать ряд обобщающих выводов. В целом применение конструкции предварительного договора в строительстве допустимо, поскольку это в условиях рыночной экономики способствует установлению хозяйственных связей. Вместе с тем применение общей нормы ст. 429 ГК РФ в отношениях по строительству вызывает сложности. Не разрешен окончательно вопрос о форме предварительного договора, если основной договор в строительстве подлежит государственной регистрации. Требования по обязательному согласованию существенных условий будущего основного договора в строительстве на момент заключения дополнительного применительно к отдельным договорам в строительстве не могут быть выполнены в полном объеме в связи с особенностями складывающихся отношений, обусловленными спецификой строительства. Применение конструкции предварительного договора в строительстве также может ограничиваться публичным элементом при формировании организационно-правовых предпосылок установления хозяйственных связей.

Автор статьи: О.Г. Ершов

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны.

П о вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985 ) 763 90 66;

+ 7 (495 ) 776 13 39,

+ 7 (985 ) 776 13 39 или по e-mail: [email protected]

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Договор участия в долевом строительстве, договор строительного подряда, договор подряда, Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Государственная регистрация, Застройщик, Защита прав потребителей, Нежилое помещение, Право собственности, Предварительный договор, признание права собственности, Разрешение на строительство, Регистрация договора, регистрация права собственности, Срок передачи застройщиком объекта, Сроки, Условия договора, долевое строительство

Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец

Предварительный договор аренды нежилого помещения образец этого документа пытаются найти многие. Этот вариант удобен для хозяйствующих субъектов в ситуациях, когда заключение основного договора в настоящий момент невозможно. Законом предусмотрены особые правила составления предварительного договора, при нарушении которых соответствующий механизм не будет функционировать.

Образец предварительного договора аренды нежилого помещения.doc

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:

  • понуждение к заключению основного договора через суд;
  • возмещение убытков.

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

  • ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;
  • ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012, напротив, признал предварительный договор не заключенным по причине отсутствия в нем точных параметров помещений, их номеров, графических изображений, хотя адрес здания и ориентировочная площадь помещения были указаны.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.

Определение срока заключения основного договора

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.

ВАЖНО: недопустимо ставить момент заключения основного договора в зависимость от действий стороны (определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), даты окончания строительства (постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрации прав потенциального арендодателя и иных аналогичных событий, поскольку они обусловлены волей субъектов и не носят характера неизбежности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Позиция ВАС РФ была изложена в постановлении Президиума от 19.01.10 № 13331/09 и основывалась на понимании задатка как меры обеспечения, подлежащей применению исключительно к денежным обязательствам, предварительный же договор не предусматривает расчетов и порождает единственное обязательство по заключению основного соглашения, поэтому такое условие в нем ничтожно.

ВС РФ, напротив, отмечал допустимость использования задатка с целью обеспечения исполнения указанных договоров, рассматривая его в качестве обеспечения денежного обязательства одной из сторон по будущему договору, в зачет которого была бы уплачена эта сумма при заключении основной сделки (определение от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора таким способом.

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет – заключаться в письменной форме.

ВАЖНО: если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают

  • условия, позволяющие определить его предмет, то есть существенные условия будущего договора аренды;
  • те условия, достижения соглашения по которым на данном этапе требовала одна из сторон.

Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.

Образец предварительного договора аренды можно скачать по ссылке.

Предварительный договор аренды – удобная конструкция, способствующая быстрому развитию гражданского оборота и минимизации рисков предпринимательства. При составлении такого документа необходимо максимально точно формулировать его условия, в частности, правильно определять срок заключения основного договора и предмет соглашения.