Предоплата за найм жилого помещения

06.07.2018 Выкл. Автор admin

Чьи требования правомерны в нашей сложившейся ситуации, по договору найма жилого помещения?

Я собственник, заключила долгосрочный договор найма жилого помещения с нанимателем, зарегистрировав в Ростреесте.

В разделе «Платежи и порядок расчетов» , указаны пункты : 1.установили ежемесячный размер платы на условиях 100% предоплаты в сумме (. рублей ) 2. указанный размер платы является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и в одностороннем порядке изменению не подлежит.

Оплата должна производится 19 числа каждого месяца за месячный срок найма, до 18 числа включительно.

В разделе «Права и обязанности сторон»

1. Наниматель имеет право вернуть кв до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за один месяц.

По истечению 3 х прожитых месяцев по договору, производив своевременно оплату, Наниматель сообщает по смс 15 -ого числа о выезде через месяц и оплатив сумму с 19 ого числа в виде предоплаты не за полный месяц (до 18), а произвел расчет по дням и посчитал с 19 по 15, ссылаясь на свое право в договоре.

Я в свою очередь настаиваю о полной оплате, т.к. сумма является п ежемесячной фиксированной предоплатой на весь срок и не имеет право уменьшаться. Намереваюсь, написать нанимателю уведомление о том, что вычту недоплаченную сумму из страхового депозита( залога).

Договоренности о дроблении ежемесячной суммы по дням не было, и о моменте выезда раньше установленного срока.

Так же мне требуется оплатить 13 % по условиям договора, где не предусмотрена суточная оплата. За последний месяц я должна отразить полную стоимость месячного договора.

Вопрос: Чьи требования правомерны?

Ответы юристов (9)

Я в свою очередь настаиваю о полной оплате, т.к. сумма является п ежемесячной фиксированной предоплатой на весь срок и не имеет право уменьшаться. Намереваюсь, написать нанимателю уведомление о том, что вычту недоплаченную сумму из страхового депозита( залога).

Здравствуйте. На самом деле, если мы имеем в виду, что установлена плата за месяц, то на мой взгляд Наниматель тут прав — он оплачивает только то, чем реально пользуется, а значит рассчитывает сумму платы на наем за последний месяц с учетом времени проживания. Остальное будет выглядеть как неосновательное обогащение.

Так же мне требуется оплатить 13 % по условиям договора, где не предусмотрена суточная оплата. За последний месяц я должна отразить полную стоимость месячного договора.

А вот эта часть вопроса не совсем понятна, поясните пожалуйста — это налог или что за 13%?

Уточнение клиента

13 % — НДФЛ, я должна уплатить в соответсвии условий договора найма жилого помещения.

20 Октября 2017, 22:37

Есть вопрос к юристу?

Наниматель сообщает по смс 15 -ого числа о выезде через месяц и оплатив сумму с 19 ого числа в виде предоплаты не за полный месяц (до 18), а произвел расчет по дням и посчитал с 19 по 15, ссылаясь на свое право в договоре.

Виктория, а где договор? В данном случае имеет значение только условие договора. Вы пишите об уведомлении по СМС. А этот способ уведомления согласован в договоре? Что вообще сказано о возможности досрочного расторжения договора?

Уточнение клиента

О досрочном расторжении говорится только в разделе «Права и обязанности»

подраздел «Наниматель, имеет право»

пункт «Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив»

20 Октября 2017, 22:44

Лучше конечно прочитать весь Ваш Договор. Можете прикрепить к вопросу?

По изложенному Вами могу сказать следующее.

Изначально Наниматель не прав, так как он не выполнил условие о внесение ежемесячной платы, внес ее не в полном объеме.

Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Однако, нужно смотреть как рассчитывается плата в случае досрочного расторжения Договора по его инициативе. Есть ли положение о перерасчете платы о возврате или о невозврате платы с учетом непрожитого периода.

Если дойдет дело до суда, то указанные средства за непрожитой им период могут быть им взысканы с Вас как неосновательное обогащение, если Договором не предусмотрено, что уплаченные за месяц средства при досрочном выезде перерасчету и возврату не подлежат.

С уважением! Г.А. Кураев

Ваши действия правомерны, так как в Вашем договоре четко прописано:

1.установили ежемесячный размер платы на условиях 100% предоплаты в сумме (… рублей )
2. указанный размер платы является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и в одностороннем порядке изменению не подлежит.

На какое свое право в договоре ссылается Ваш наниматель? Может Вы не отразили в вопросе этот пункт. Выезд досрочно нанимателя не является уважительной причиной для изменения платы за жилье.

Я собственник, заключила долгосрочный договор найма жилого помещения с нанимателем, зарегистрировав в Ростреесте.

Небольшая поправка. Если договор долгосрочный, т.е. свыше года, то действительно регистрируется обременение (не договор). При этом согласно п.1 ст.687 ГК РФ

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

То есть, норма то императивная и не может быть изменена договором.

Вы вправе взыскать с нанимателя плату за все три месяца.

То есть, норма то императивная и не может быть изменена договором.Вы вправе взыскать с нанимателя плату за все три месяца.

Позволю не согласиться с данным утверждением.

Стороны согласовали данное условие Договора добровольно, Наймодателя данное условие устраивало, то есть он согласился, что ему достаточно 1 месяца чтобы найти других нанимателей на эту квартиру.

Суд может применить нормы о свободе договора и отказать во взыскании платы за 3 месяца, в том числе и ввиду запрета на злоупотребление правом, поскольку оно может быть здесь усмотрено. Так как сначала данное условие было включено в Договор, а затем Наймодатель взыскивает с Нанимателя плату еще за 2 месяца.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

14 марта 2014 г.

О свободе договора и ее пределах

2. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. В частности, суд может признать, что данный запрет не допускает установление сторонами только условий, ущемляющих охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена.

3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т. д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Поэтому вряд ли суд взыщет плату за 3 месяца.

Другое дело, если придраться до формы уведомления о расторжении Договора.

Если Договором не предусмотрена форма уведомления, то применяется норма закона о письменном уведомлении.

Поэтому Вы можете использовать этот аргумент в споре с Нанимателем и потребовать с него доплату.

Если откажется, то Вы считаетесь не уведомленным о расторжении Договора и можете не принимать у него квартиру. Требовать плату до момента ее сдачи Вам в установленном порядке, с письменным предупреждением за 1 месяц.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

С уважением! Г.А. Кураев

13 % — НДФЛ, я должна уплатить в соответсвии условий договора найма жилого помещения.

Налог уплачивается не по условиям договора, а с дохода. Договор лишь подтверждает, что наймодатель получает доход, а подтверждается он распиской или выпиской из банковского счета.

В декларации 3 НДФЛ Вы указываете реальный полученный доход, а не тот, который могли бы получить.

О досрочном расторжении говорится только в разделе «Права и обязанности» подраздел «Наниматель, имеет право» пункт «Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив»

Спасибо, я уже понял. В долгосрочный договор лучше не включать такие условия. Тогда будет действовать закон, а именно положения ГК РФ о найме жилого помещения.

Тем не менее раз письменного предупреждения не поступало, а лишь смс, которое не является письменной формой, то на этом можно сыграть в свою пользу. Попробуйте использовать этот вариант.

О досрочном расторжении говорится только в разделе «Права и обязанности» подраздел «Наниматель, имеет право» пункт «Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив»

Значит Нанимателем не выполнено условие Договора о его досрочном расторжении, Вы можете сказать ему об этом и предложить разойтись миром, чтобы он уплатил Вам требуемую Вами сумму за 4 дня, либо Вы сможете взыскивать с него плату до расторжения в установленном порядке.

Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

То есть, если он письменно не направит Вам уведомление, Вы вправе не принимать у него квартиру и взыскивать с него плату через суд.

С уважением! Г.А. Кураев

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Наем жилого помещения: можно ли оплатить за неполный последний месяц?

Уважаемые эксперты, подскажите, как я могу поступить в следующей ситуации:

— договор найма жилого помещения у другого физ. лица, заключен с 15 июня 2017 г. по 14 июля 2018 г. со стоимостью аренды 50 тыс. руб. в месяц, договор официально зарегистрирован

— в договоре указано, что арендатель имеет право расторгнуть договор, предупредив за один месяц

— 5 октября 2017 г. я предупреждаю владельца, что с 5 ноября планирую расторгнуть договор

— 14 октября я оплачиваю владельцу квартиры сумму за 15 октября — 5 ноября — 33 871 руб.

В результате собственник мне говорит, что нужно оплатить на 33 871 руб., а все 50 000 руб. — т.к. договор найма не посуточный. Несмотря на то, что я предупредил за месяц.

В договоре ничто про возможность / отсутствие возможности оплачивать последний месяц по факту прожитого не сказано.

На что я могу сослаться (статьи кодексов, судебную практику), чтобы подтвердить правомочность оплаты 33 871 руб.?

И бонусный мини вопрос — может ли моя жена (в квартире НЕ проживала, в договоре найма не указана) по доверенности (какой тип доверенности нужен?) расторгнуть договор и сдать квартиру хозяйке? На основании каких статей?

Заранее большое спасибо!

Уточнение клиента

«Бонусный» вопрос, считаем, закрыт.

По основному вопросу очень нужна ссылка на статьи кодексов/законов или (что более вероятно) судебную практику. Без этого у нас диалог с владельцем идет по кругу:

— Ты должен заплатить за месяц, потому что договор аренды не посуточный.

— Я должен только за фактически прожитый период, т.к. предупредил за месяц.

— Ты должен заплатить за месяц, потому что договор аренды не посуточный.

— Я должен только за фактически прожитый период, т.к. предупредил за месяц.

17 Октября 2017, 09:45

Уточнение клиента

Поскольку некоторые из экспертов попросили привести формулировки из договора:

3.1.Настоящим договором, стороны установили ежемесячной размер платы за наём Жилого помещения в сумме 50 000 руб..

3.1.1. Указанный размер платы является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и в одностороннем порядке изменению не подлежит.

3.1.2. В дальнейшем оплата за наём Жилого помещения производится ежемесячно не позднее «_____»____________20___г.,перечисляя на р/счет Наймодателя либо наличными.

3.2. Отдельно Наниматель оплачивает счета коммунальных услуг : ЖСК, газ, интернет, электроэнергию, через Наймодателя.

2.2. Наниматель имеет право :

2.2.1.Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за один месяц.

17 Октября 2017, 10:05

Ответы юристов (15)

Здравствуйте. Сразу ответ на бонусный вопрос. Да, по доверенности может, нотариальной, в которой и будет прописано что она может эту квартиру за Вас сдать.

На основной вопрос уточните — оплата конкретно как прописана в договоре? Есть ли условие о том что оплата идёт только за 1 мес или только в сумме 50 000?

Уточнение клиента

Александр, указано, что «стоимость 50 000 руб. в месяц».

17 Октября 2017, 09:42

Есть вопрос к юристу?

В результате собственник мне говорит, что нужно оплатить на 33 871 руб., а все 50 000 руб. — т.к. договор найма не посуточный. Несмотря на то, что я предупредил за месяц.

оплатить вы должны фактический период пользования

да, договор может быть не посуточный — но допустим вы пользовались 2 недели а не месяц — почему при этом нужно оплачивать все 50.000 — не ясно

уведомили вы за месяц — если это соответствует договору то все верно — оплатить должны так же этот месяц пользования что у вас и получилось

при расторжении договора обязательно подпишите акт передачи помещения от вас к наймодателю ну и в рег. органе придется тоже делать расторжение досрочное, возможно подписав доп соглашение

На что я могу сослаться (статьи кодексов, судебную практику), чтобы подтвердить правомочность оплаты 33 871 руб.?

дело не в статьях а в том что если каких то штрафов за досрочное расторжение не предусмотрено договором то у наймодателя получается неосновательное обогащение- ст 1102 гк

И бонусный мини вопрос — может ли моя жена (в квартире НЕ проживала, в договоре найма не указана) по доверенности (какой тип доверенности нужен?) расторгнуть договор и сдать квартиру хозяйке? На основании каких статей?

но только при наличии доверенности заверенной нотариально

(копию нотариально заверенную этой доверенности лучше ей иметь при себе и оригинал на руках не отдавать никому)

Статья 185. Общие положения о доверенности
1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Статья 185.1. Удостоверение доверенности
(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

И бонусный мини вопрос — может ли моя жена (в квартире НЕ проживала, в договоре найма не указана) по доверенности (какой тип доверенности нужен?) расторгнуть договор и сдать квартиру хозяйке? На основании каких статей?

Да, может. Делайте доверенность у нотариуса и оформляйте. Ст.182 ГК РФ:

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Что касается основного вопроса, если нет условия об оплате только суммы 50 000, то да, Вы можете пропорционально прожитому времени оплатить.

Практика взыскания по дням есть и её много, например вот — https://rospravosudie.com/cour.

Если нужно поищу еще, был у меня клиент наймодатель который судился постоянно и постоянно ему взыскивали именно по прожитому времени.

Уточнение клиента

Александр, здесь вроде бы за ровные месяцы взыскали: 12.11.2014г. по 12.12.2016г.

Или я неверно читаю?

Если поможете с документом, где взыскали за фактические дни при указании в договоре найма месячной платы — будет то, что нужно.

17 Октября 2017, 09:47

Александр, указано, что «стоимость 50 000 руб. в месяц».

Ну значит никаких жестких условий нет и можно будет платить по прожитому времени. Если что то наймодателю не нравится, пусть идёт в суд.

И бонусный мини вопрос — может ли моя жена (в квартире НЕ проживала, в договоре найма не указана) по доверенности (какой тип доверенности нужен?) расторгнуть договор и сдать квартиру хозяйке? На основании каких статей?

Конечно может, доверенность должна быть нотариально заверена с указанием полномочий

ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.
3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.

На что я могу сослаться (статьи кодексов, судебную практику), чтобы подтвердить правомочность оплаты 33 871 руб.?

Зависит от условий договора, что в нем сказано? Можете его выложить?

Вы можете оплатить 50 000 руб, но при досрочном расторжении, остаток суммы, на которую вы не дожили, арендодатель в любом случае должен будет вернуть

Александр, здесь вроде бы за ровные месяцы взыскали: 12.11.2014г. по 12.12.2016г. Или я неверно читаю?

Да, наверное не совсем удачный пример, хотя смысл тот же.

Если поможете с документом, где взыскали за фактические дни при указании в договоре найма месячной платы — будет то, что нужно.

Арендодатель неверно понимает нормы материального права. Арендатор не обязан оплачивать полный месяц. Он обязан оплатить лишь фактическое время пользования жилым помещением.

На что я могу сослаться (статьи кодексов, судебную практику), чтобы подтвердить правомочность оплаты 33 871 руб.?

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

И бонусный мини вопрос — может ли моя жена (в квартире НЕ проживала, в договоре найма не указана) по доверенности (какой тип доверенности нужен?) расторгнуть договор и сдать квартиру хозяйке? На основании каких статей?

Да может, нужна нотариальная доверенность. ст.182, 185 ГК РФ.

Добрый день!
Если в договоре нет фразы о том, что расчетный период составляет один месяц и иным образом также не оговорено, что плата вносится в твердой сумме ежемесячно, то Вы вправе рассчитать арендную плату пропорционально количеству дней, которые Вы занимали квартиру до расторжения договора аренды.
Это обычная практика при сравнимых обстоятельствах, которая нашла отражение в нормативных правовых актах.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Приказ ГП РФ от 22 сентября 2016 года N 53-10 «О порядке и размерах выплаты прокурорам компенсации расходов, связанных с наймом (поднаймом) жилых помещений»

5. Выплату денежной компенсации за неполный месяц, в том числе в случаях изменения семейного положения прокурора (увеличение или уменьшение состава семьи), осуществлять пропорционально времени действия права на её получение.

2.2. Наниматель имеет право: 2.2.1.Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за один месяц.

А за возврат средств что — то сказано. за не прожитый период времени?

Если нет. то исходя из условий, платите 50 и далее он возвращает Вам разницу, по другому быть не моет (не вернуть разницу он не может)

Свою практику скинул Вам. Плюс вот еще

Исходя из представленного расчета истцом, сумма за непрожитые дни составляет 11 032 рубля 68 копеек. Расчет судом проверен, он является арифметически верным, стороной ответчика не оспорен.

Если поможете с документом, где взыскали за фактические дни при указании в договоре найма месячной платы — будет то, что нужно.

Именем Российской Федерации

01 марта 2012 года мировой судья судебного участка № 97 Хостинского района г. Сочи Мамишева Л.К., при секретаре Паутовой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савицкого А.Н. к Бабиновой Т.И. о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств,

Савицкий А.Н. обратился к мировому судье с иском к Бабиновой Т.И. о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств.

В судебном заседании Савицкий А.Н., настаивая на исковых требованиях, пояснил, что 06.10.2011 года между ним и Бабиновой Т.И.был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. . ул. . д…… В данном домовладении он проживал со своей семьей: супругой Савицкой Е.Н… и дочерью …., …. года рождения.

В соответствии с п. 2.1 Договора наймодатель обязан передать нанимателю имущество в состоянии, соответствующим условиям настоящего договора, назначению и пригодности имущества для проживания.

Однако, как указывает истец, в первую неделю проживания выяснилось, что жилое помещение не соответствует санитарным нормам, так как были обнаружены большие тараканы, мыши и крысы. В связи с этим истцом были расставлены «ловушки», но они не принесли желаемого результата.

Поскольку малолетний ребенок и его супруга боятся указанных насекомых и животных, истцом было принято решение расторгнуть договор найма и сменить жилое помещение.

Учитывая требования п. 7.3 Договора истец позвонил ответчику 23.10.2011 года и сообщил, что намерен выехать вместе с семьей 30.10.11 года, указав причины. В тот момент ответчик находилась в Ульяновске. Поскольку оплата за проживание была произведена за два месяца в размере 56 000 рублей, истец просил вернуть ему деньги в размере 28 000 рублей и прибыть в Сочи 06. 11.11 года.

Ответчица приехала 07.11.11. года с ней встретилась его супруга, так как он был на работе. Ответчица предложила супруге в качестве возврата 21 тысячу рублей с вычетом сумм за коммунальные услуги, после того как супруга отказалась их брать она предложила 26 000 рублей, но и эту сумму денег они не стали забирать, поскольку, как считает истец, сумма возврата должна составлять 28 000 рублей.

Истец пояснил, что размер наемной платы за проживание в месяц составлял 28 000 рублей, как и указано в договоре. Оплата была произведена за 2 месяца в размере 56 000 рублей и в указанную сумму входила и оплата по коммунальным услугам.

Учитывая, что истец со своей семьей прожил в указанном домовладении не полный месяц,он считает, что фактически затраченные денежные средства составляют 21 677, 42 рубля. 28000 (оплата за месяц) — 21 677,42 = 6 322,58 рублей. Сумму в размере 6 322, 58 копеек истец не просит взыскать, оставляя ее на оплату за коммунальные услуги за время проживания. Ответчица не представила квитанции, и он не знает точную сумму оплаты за коммунальные услуги. (56000-21 677,42= 34 322,58 рублей).

Таким образом, истец просит взыскать с ответчика сумму в размере 34 322, 58 рублей, а также компенсацию морального вреда в сумме 40 000 рублей. Данное требование мотивировано тем, что ему и его семье были созданы неблагоприятные условия для проживания, кроме того, он намерен был проживать в доме длительный срок, а пришлось переезжать, на что было потрачено много денежных средств.

Ответчица Бабинова Т.И. в судебное заседание не явилась, представила возражения на иск, из которых следует, что она с иском не согласна.

Как следует из представленных возражений, ей позвонил истец в Ульяновск и сообщил, что съезжает с квартиры и ждет ее 6 ноября 2011 года с деньгами в размере 28 000 рублей. Так как на указанный день поезда не было, ей пришлось автобусом добираться до Сызрани, далее поездом до Сочи. 6 ноября 2011 года истец за деньгами не приехал, позвонил, что приедет 7 ноября.

Ответчица указывает, что с заявлением истца, что жилое помещение не соответствует санитарным нормам она не согласна и очень расстроилась, когда об этом ей сообщил истец, указав это причиной расторжения договора. Она сама прожила в доме с середины сентября 2011 года до 06 ноября 2011 года и не видела ни одного таракана, мыши или крысы. После его заявления, она осмотрела дом, забиралась на чердак, но никаких следов животных не обнаружила, также расспросила об этом прежнего хозяина дома. В настоящее время в доме проживает ее супруг, с его слов никаких животных в доме нет.

Согласно договора найма от 06.11.2011 года п. 4.5 оплата электроэнергии, газа, воды производится нанимателем согласно показаний приборов учета. Согласно показаниям необходимо было оплатить 2 127 рублей. Она приготовила истцу отдать 25 873 рубля (28 000 -2 127= 25 873р.). 07 ноября за деньгами приехала его супруга, но забирать деньги она отказалась, так как не хочет оплачивать коммунальные услуги. Она трижды обращалась к истцу решить вопрос мирным путем и согласна ему вернуть 26 000 рублей.

В настоящее время ответчица находится в г. Ульяновске по уходу за своей больной мамой.

Суд, выслушав истца, ознакомившись с возражениями ответчика, свидетеля Балеу И.С., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании 06.10.11 года между Бабиновой Т.И. и Савицким А.Н. был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по ул. ….,… г. ….

Согласно п. 4 подп.4.1 договора, размер наемной платы составляет 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей в месяц, не включая оплату за электроэнергию. Наниматель, истец по делу, согласно п.4 подп.4.2 договора внес ответчику предоплату за 2 месяца в размере 56000 (пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Однако, как указывает истец, после заселения в жилое помещение выяснилось, что оно не соответствует санитарным нормам, в помещении были обнаружены тараканы, мыши и крысы, так как с истцом проживала маленькая дочь, было не возможным проводить профилактические работы по их вытравлению. За 2 недели как указано в п. 7.3 договора истец позвонил в Ульяновск и сообщил, что съезжает с квартиры и ждет ее 6 ноября 2011 года с деньгами в размере 28 000 рублей. 6 ноября 2011 года жена поехала забирать деньги к ответчице, однако Бабинова Т.И. предложила ей забрать сумму в размере 25 873 рубля, а после 26 000 рублей, на что они не согласились.

Основания досрочного расторжения договора по требованию нанимателя не оговорены в договоре аренды (имущественного нгайма), однако, законодатель защищает интересы арендатора, устанавливая основания досрочного расторжения договора аренды по его требованию. Этими основаниями являются следующие существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:

1) нарушение арендодателем обязанности предоставить имущество в пользование арендатору. В соответствии с требованиями ст. 611 ГК арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество передано, но арендодатель создает препятствия к пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением имущества, то это также является основанием для досрочного расторжения договора. В частности, если имущество передано без принадлежностей или относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.). Могут быть и иные препятствия, обусловленные действиями или бездействием арендодателя;

2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков, препятствующих его использованию по назначению. Кодекс устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в ст. 612 ГК, включив в нее право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. В ст. 620 ГК РФ указываются только на недостатки, в целом препятствующие использованию арендованного имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В ст. 612 ГК РФ предполагается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

Согласно требованиям ст. 612 ГК РФ неосведомленность арендодателя о скрытых недостатках объекта аренды не является основанием, освобождающим его от ответственности, и не лишает арендатора права на расторжение договора.

В соответствие со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Суд считает, что наличие в домовладении животных ( тараканов, крыс и мышей) создают антисанитарные условия и может являться основанием для досрочного расторжения договора.

Присутствие указанных животных в домовладении подтвердил допрошенный в судебном заседании свидетель …. который пояснил, что он с семьей оставался на ночь у истца и ночью были слышны, как мыши и крысы бегали по потолку.

При таких обстоятельствах суд считает возможным досрочное расторжение договора.

Также обоснованно требование истца в части возврата части суммы предоплаты в размере 34 322, 58 рублей. Установлено, что истцом в качестве предоплаты было внесено 56 000 рублей, время проживания составило 21 день, что составляет 21 677, 42 рубля. 28000 (оплата за месяц) — 21 677,42 = 6 322,58 рублей. Сумму в размере 6 322, 58 копеек истец не просит взыскать, оставляя ее на оплату за коммунальные услуги за время проживания. Таким образом: 56000 (предоплата за 2 месяца) – 21 677,42( сумма за 24 сутки) = 34 322,58 рублей (сумма подлежащая возврату).

Вместе с тем, суд считает, что исковые требования о взыскании в пользу истица с ответчика компенсации морального вреда удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 151 ГКРФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации причиненного вреда.

Таким образом, безусловно, обязанность денежной компенсации морального вреда, возникает только в случаях совершения в отношении гражданина действий, нарушающих его личные неимущественные права либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага. В остальных случаях, то есть в случае нанесения гражданину материального ущерба моральный вред при этом возмещается только в случае прямо указанном в законе.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, истцу причинен материальный ущерб, в связи с чем им был подан иск о взыскании материального ущерба. Следовательно, действиями ответчицы Бабиновой Т.И. были нарушены его имущественные права, доказательств нарушения ее личных неимущественных прав истцом суду не предоставлено.

Кроме того, в соответствие с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а именно государственную пошлину, оплаченную истцом при подаче иска в размере 1 650 рублей.

Также суд считает необходимым отметить, что в своих возражениях ответчица просила взыскать с Савицкого А.Н. компенсацию морального вреда в сумме 40 000 рублей и 4 200 рублей за досрочное расторжение договора, указывая их как встречные исковые требования.

Однако, данные требования в настоящем судебном заседании не могут быть рассмотрены, поскольку ответчику необходимо оформить исковое заявление в соответствии с требованиями ст. 131, 132 ГПК РФ, оплатив при этом государственную пошлину.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-235ГПК РФ, мировой судья,

Исковые требования Савицкого А.Н. к Бабиновой Т.И. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. …, д. … заключенный между Бабиновой Т.И. и Савицким А.Н. 06 октября 2011 года.

Взыскать с Бабиновой Т.И. в пользу Савицкого А.Н. плату, внесенную за аренду дома в размере 34 322, 58 рублей и государственную пошлину, оплаченную при подаче иска в размере 1 650 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Хостинского районного суда г. Сочи в течение месяца с момента изготовления мотивированной части решения, то есть с 06 марта 2012 года.

Мировой судья Л.К. Мамишева

И вот это: 2.2. Наниматель имеет право: 2.2.1.Вернуть квартиру Наймодателю до истечения срока найма, письменно предупредив Наймодателя об этом за один месяц.

Этот пункт нужно толковать в совокупности с п.3.1.1. Договора

3.1.1. Указанный размер платы является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и в одностороннем порядке изменению не подлежит. 3.1.2. В дальнейшем оплата за наём Жилого помещения производится ежемесячно не позднее «_____»____________20___г., перечисляя на р/счет Наймодателя либо наличными.

То есть, наниматель вносит плату за месяц вперед. 14 сентября плата внесена до 15 октября. 05 октября наниматель письменно предупреждает наймодателя о досрочном расторжении договора найма за один месяц. Поскольку в условиях договора не сказано, что досрочное расторжение договора возможно только после найма квартиры в расчетный период (месяц с 15 числа по 15 число следующего месяца), то соответственно наниматель вправе предупредить о расторжении договора в любое время.

Таким образом, после предупреждения о расторжении договора появляется новый расчетный период, а именно один месяц с момента предупреждения о расторжении договора. К этому периоду применяется и п.3.1.1. Договора.

Здесь суд применяет ст.431 ГК РФ

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из представленного расчета истцом, сумма за непрожитые дни составляет 11 032 рубля 68 копеек. Расчет судом проверен, он является арифметически верным, стороной ответчика не оспорен.

да и логично это

иначе получается неосновательное обогащение у наймодателя

получил деньги не ясно за что

тут даже ст гк как таковые не требуются но можете указать выше приведенную ст 614 гк по аренд плате

В пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11. 01. 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой.

Таким образом, Вам сейчас надо предпринять соответствующие действия по расторжению договора. При этом просто можете сослаться на ст. 614 ГК РФ, ну и посмотреть президиум ВАС РФ данный. Суть просто там такая же. Оплата только за период пользования помещением.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.