Право общей долевой собственности на жилое помещение

06.07.2018 Выкл. Автор admin

Право общей долевой собственности на жилое помещение

В силу ряда причин у нескольких граждан может возникнуть право общей собственности на одно и то же жилое помещение.

Такое право может возникнуть у спургуов (право общей совместной собствености), у граждан, совместно приватизироваших жилое помещение (право общей долевой собственности), у посторонних друг другу граждан, если право на квартиру перешло к ним в порядке наследования (общая долевая собственность).

Совместное владение собственностью имеет ряд нюансов.

1) Распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть продать, обменять, сдать в аренду такое жилье можно только с общего согласия.

2) Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественной покупке:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Если имущество является не долевым, а совместным, то предварительно (прежде чем продавать, например), придется определить доли в этом праве. Если между участниками совместной собственности нет соглашения о долях, то доли признаются равными. Если участники совместной собственности не желают делить его, то доли можно определить через суд.

Вопрос общей собственности на жилое помещение и распоряжения этой собственностью является достаточно острым. Не рекомендуется самостоятельно пытаться разрешить эту проблему, лучше обратиться к адвокату по жилищным вопросам.

Право общей долевой собственности на жилое помещение и жилищное законодательство (Суслова С.И.)

Дата размещения статьи: 16.02.2017

Проблем в отношении правового регулирования права общей долевой собственности на жилое помещение накопилось много. Однако до сих пор законодатель отдельные вопросы не решает в принципе, оставляя это на усмотрение судебной практики, либо пытается урегулировать, но используя исключительно гражданско-правовой инструментарий. Жилищное законодательство и его потенциал совершенно не задействованы для разрешения проблем, имеющих явный «жилищный окрас», а Жилищный кодекс в последнее время превращается, по точному высказыванию Б.М. Гонгало, в «Коммунальный кодекс», который в большей степени закрепляет и описывает административно-правовые процедуры, а не формулирует права и обязанности участников жилищных отношений и способы разрешения возникающих между ними конфликтов.
Еще несколько лет назад становилось очевидным, что проблема долевых собственников на жилые помещения скоро станет для России взрывоопасной. Дробление права собственности на жилое помещение в порядке наследования, приватизации, а также при исполнении требований публичных органов (в частности, при расходовании средств материнского капитала и обязательности передачи долей в собственность детей и членов семьи) с одновременным отсутствием особого правового регулирования в этой сфере не могло не вызвать огромного количества судебных споров, которые, в свою очередь, разрешались противоречиво, в том числе на уровне позиций высших судебных инстанций.
Даже не погружаясь в детальный анализ существующих в этой области проблем, представляем, что основными шагами, которые должен предпринять законодатель в данной сфере, должны быть следующие. Во-первых, это создание барьеров для дробления права собственности на жилые помещения. Общие тенденции такого подхода можно наблюдать в проекте Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — проект ГК РФ), где установлено следующее: «Доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением». Во-вторых, это признание того обстоятельства, что гражданское законодательство не способно учесть специфику жилищных отношений, а потому вопросы, связанные с разрешением спорных ситуаций между участниками общей долевой собственности на жилые помещения, должны разрешаться путем задействования инструментария жилищного законодательства, базирующегося на отличных от гражданского законодательства основных началах. Прямо или косвенно об этом уже неоднократно упоминалось в юридической литературе .
———————————
Принят ГД ФС РФ в I чтении 27 апреля 2012 г. // СПС «КонсультантПлюс».
Тарасова А.Е. Зависимость правового регулирования отношений собственности на жилые помещения от требований жилищного законодательства // Юрист. 2011. N 18.

Проанализируем лишь один из аспектов столь широкой проблематики: определение порядка пользования жилым помещением между сособственниками. Споры по данной категории дел разнообразны, а анализ принимаемых решений демонстрирует отсутствие единого подхода. Продемонстрируем сказанное несколькими примерами.
1. Возможно ли при определении данного порядка предоставлять в пользование неизолированное жилое помещение?
Чаще суды при ответе на данный вопрос руководствуются разъяснением, данным еще в 1980 г. в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» , в котором указывается: «Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям». На основе данного разъяснения аналогичные комментарии присутствуют и в юридической литературе. В частности, отмечается: «Таким образом, при определении порядка владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, возможность предоставления каждому из сособственников изолированной комнаты не имеет решающего значения» .
———————————
Сборники постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. М.: Юридическая литература, 1997.
Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение. URL: http://www.askrealtor.ru.

Одновременно с этим суды должны учитывать позицию, изложенную п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» , в котором отмечается, что необходимо учитывать нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Именно поэтому в положительных решениях судов часто указывается, что «при этом площадь жилого дома, а также количество и размер жилых комнат позволяет обеспечить для всех сособственников надлежащие жилищные условия» .
———————————
Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1996. N 9.
Дело N 2-12/14 г. Истра 28.01.2014. Истринский городской суд Московской области. URL: https://rospravosudie.com.

Таким образом, все чаще судебная практика последних лет начинает склоняться к отрицательному ответу на обозначенный вопрос и отказывает в удовлетворении исков об определении порядка пользования, руководствуясь следующими утверждениями: «Таким образом, из материалов дела усматривается, что реальной возможности выделить истцу и несовершеннолетним детям отдельное жилое помещение, соответствующее их долям в праве общей собственности на квартиру, не имеется, а предложенный истцом порядок нарушает права остальных сособственников» или «на принадлежащую ей долю в праве общей собственности на квартиру (1/40) приходится 0,5 кв. м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отношений. отсутствует реальная возможность использовать для проживания приходящуюся на долю истца жилую площадь в квартире» . При этом в отсутствие четких разъяснений и доктринальных исследований в данной области суды усиливают свою аргументацию и ссылкой на ст. 10 ГК РФ, расценивая требования о вселении и определении порядка пользования как злоупотребление правом (что, безусловно, не является правильным), и указанием на изолированность как признак жилого помещения, содержащийся в легальном определении ст. 15 ЖК РФ (что нивелируется ст. 16 ЖК РФ, в которой объектом жилищных прав признается часть квартиры и дома).
———————————
Мировой судья Каменского судебного района судебного участка N 2 г. Каменск-Шахтинского Ростовской области. 16.01.2014. URL: https://rospravosudie.com.
Определение N 4-КГ13-32 // Бюллетень ВС. 2014. N 8. С. 5 — 7.

2. Возможно ли удовлетворять требование об определении порядка пользования, если один из сособственников в жилом помещении не проживает?
Очевидная логика подсказывает, что данный иск возможен только в том случае, если правомочие пользования находится в стадии осуществления и сособственники его реализуют. Вместе с тем опять же в отсутствие ответов на этот вопрос в законодательстве судами принимаются разные решения в схожих ситуациях. Так, в одном из решений суд установил, что «квартирой на момент судебного разбирательства пользуется только ответчик, который одну из комнат закрывает на замок, при этом какого-либо соглашения между сторонами о порядке пользования квартирой не достигнуто», и принял следующее решение: «. учитывая размер жилой площади, приходящейся на доли каждой из сторон, мировой судья считает необходимым в судебном порядке определить порядок пользования указанным в иске жилым помещением согласно предложенному истицей варианту» . В другом деле областной суд указал: «Судом также не учтено, что в определении порядка пользования стороны фактически не нуждаются, так как по объяснениям Гончаровой Д.В. в спорной квартире она не проживает, о намерении вселиться в жилое помещение в судебном заседании не заявляла, спор относительно пользования комнатами в жилом помещении между нею и истцом отсутствует, иск в данной части заявлен Гончаровым А.В. с целью распределения между сторонами расходов по содержанию жилья. Таким образом, предусмотренных приведенными выше нормами оснований для определения порядка пользования жилым помещением по данному делу у суда не имелось» .
———————————
Решение от 25 сентября 2014 г. по гражданскому делу N 2-1 202/14 и.о. мирового судьи судебного участка N 3 Ленинского района г. Барнаула Алтайского края. URL: https://rospravosudie.com.
Апелляционное определение 24 апреля 2013 г. г. Иркутск. Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда по делу N 33-3067/13. URL: https://rospravosudie.com.

3. Можно ли применять ч. 2 ст. 247 ГК РФ (взыскивать плату за превышение доли в праве собственности), если порядок пользования был определен в суде?
Статья 247 ГК РФ содержит общее и никак не конкретизированное указание на то, что при невозможности предоставления в пользование части общего имущества участник долевой собственности вправе потребовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Нарушение «права на предоставление в пользование части общего имущества» и «невозможность его осуществления» можно толковать как широко, так и узко. Под невозможностью предоставления можно понимать любые жизненные обстоятельства, препятствующие осуществлению права владения и пользования общим имуществом. Но, скорее всего, законодатель говорит о ситуации наличия желания собственника пользоваться жилым помещением, но которое не может быть осуществлено. Однако и в этом случае возможны как минимум следующие ситуации. Сособственник может препятствовать пользованию общим имуществом, суд отказал в удовлетворении иска об определении порядка пользования, суд определил порядок пользования, распределив имущество непропорционально размеру долей.
Кажется, что нет сомнений, что в первом и втором случае ст. 247 ГК РФ должна несомненно применяться исходя из ее буквального толкования: собственник не имеет возможности владеть и пользоваться своей долей в праве собственности, а потому имеет право на денежную компенсацию. Однако представляется, что здесь требуется обязательное уточнение: обращался ли сособственник к другим сособственникам или в суд с требованием реализовать свое право на владение и пользование и было ли ему в этом отказано. В противном случае нельзя считать, что собственник не реализовал имеющиеся у него правомочия. Отсутствие желания осуществлять свое право — это отражение принципов свободы и автономии воли участников частных отношений, а потому волевое и сознательное неосуществление субъективного права является выбором варианта поведения и никак не отражается на способности права быть осуществленным. Именно этот акцент исследования позволил М.М. Агаркову указать, что «в тех случаях, когда закон предоставляет субъекту воспользоваться правом, неиспользование права также будет его осуществлением» .
———————————
Агарков М.М. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве // Вестник АН СССР. 1946. N 6. С. 425.

Более сложная ситуация для толкования возникает тогда, когда суд в принудительном порядке посчитал возможным определить порядок пользования таким образом, что предоставляемая в личное пользование часть общего имущества полностью не соответствует доле в праве собственности. Ответить на этот вопрос однозначно, учитывая имеющуюся законодательную базу, не представляется возможным. Основываясь исключительно на гражданско-правовых принципах, можно приводить аргументы в пользу положительного ответа на этот вопрос: 1) сособственник не имеет возможности в полном объеме пользоваться той «частью права собственности», которая ему принадлежит; 2) подобной возможности его лишил суд, императивно определив порядок пользования именно таким образом; 3) подобное требование базируется на основополагающих принципах гражданского законодательства: признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечении восстановления нарушенных прав. Именно такой подход можно встретить во многих судебных решениях, базирующихся исключительно на нормах гражданского законодательства, в которых суды удовлетворяют требования о взыскании платы за превышение доли в праве собственности. По сути, фиксируя принудительный для собственника коммерческий наем в отношении площади жилого помещения, предоставленной в пользование по решению суда. При этом взыскиваемая плата определяется по рыночным нормам исходя из сложившейся платы за пользование жилым помещением на рынке недвижимости .
———————————
См., например: решение мирового судьи судебного участка N 9 Орджоникидзевского судебного района г. Екатеринбурга Свердловской области от 28 августа 2014 г. по делу N 2-484/2014. URL: https://rospravosudie.com.

Однако стоит усомниться в том, что подобный подход отвечает основным началам жилищного законодательства, требованиям гуманности и разумности. Практически невозможно представить себе ситуацию, при которой суд смог бы определить порядок пользования, не нарушив на несколько квадратных метров в ту или иную сторону соотношение доли в праве собственности и реально предоставляемые в пользование помещения. Учитывая конкретный сложившийся порядок пользования, отношения между сособственниками и иные заслуживающие внимание обстоятельства, суд, согласно позиции законодателя, принудительно определяет порядок пользования жилым помещением. Вина сособственника в том, что ему предоставлено помещение, превышающее его долю, отсутствует; никаких убытков другой сособственник от этого не несет; часто сам заявляет требование о таком определении порядка пользования. Все вышеуказанное, как представляется, дает основание согласиться с теми решениями судов, в которых истцу отказывается в требовании о выплате денежных средств за превышение доли в праве собственности, которое произошло на основании принудительного решения суда . Возражения вызывает и сам подход судебных инстанций, определяющий плату за пользование исходя из рыночных цен за коммерческий наем в аналогичных жилых помещениях. Ведь механическое деление суммы месячных платежей за коммерческий наем не учитывает, что речь идет о доле в праве собственности, которая не может быть сдана по таким образом определяемой цене. Другими словами, если плата за двухкомнатную квартиру составляет 18 тыс. рублей в месяц, то это совершенно не означает, что 1/3 доли в праве собственности можно было бы передать по договору найма за 6 тыс. рублей в месяц. Это связано со значительным снижением экономической привлекательности доли в гражданском обороте по сравнению с «целым» жилым помещением.
———————————
Решение мирового судьи судебного участка N 61 Октябрьского судебного района г. Кирова по делу N 2-369/61/2015. URL: rospravosudie.com/court-sudebny-uchastok-61-oktyabrskogo-rajona-s/act-225659987/.

Все вышесказанное позволяет сформулировать несколько исходных тезисов, необходимых для разрешения данной ситуации и формирования единообразной судебной практики:
— определять порядок пользования жилым помещением в судебном порядке возможно только в том случае, если количество изолированных комнат в квартире или доме не меньше количества сособственников, между которыми определяется порядок пользования;
— непроживание сособственника-истца или отсутствие заявленного им требования о вселении в жилое помещение является одним из оснований отказа в определении порядка пользования жилым помещением в судебном порядке;
— ст. 247 в части права сособственника требовать компенсации при невозможности предоставления в пользование части общего имущества не должна применяться к случаям определения порядка пользования в судебном порядке. Исключение можно предусмотреть только для тех ситуаций, когда предоставляемая часть жилого помещения существенным образом расходится с размером доли в праве собственности. Представляется, что подобный запрет применения ст. 247 возможен и в том случае, если сособственники заключили соглашение об определении порядка пользования, не зафиксировав там обязанности уплаты соответствующей компенсации.
В завершение следует отметить, что многие спорные вопросы, связанные с общей долевой собственностью на жилое помещение, не могут быть разрешены без учета специфики жилищного права. В рамках данной работы был затронут лишь один из аспектов данной обширной проблематики, касающийся определения порядка пользования жилым помещением между сособственниками. Однако очевидно, что требуется анализ вопросов о продаже доли в праве собственности на жилое помещение, а также о прекращении права собственности на долю путем выплаты компенсации на основании ст. 252 ГК РФ в ракурсе выявления направлений задействования инструментария жилищного законодательства. Вместе с тем высказанная в начале работы мысль о необходимости создания барьеров для дробления права собственности на жилые помещения и устранения дисбалансов между экономической и социальной функциями жилого помещения может быть дополнена следующими практическими соображениями.
— Установить недопустимость дробления долей в праве собственности на жилое помещение на основании решения публичных органов (расходование средств материнского капитала и др.), а также путем заключения договоров, направленных на переход права собственности (купля-продажа, дарение и др.).
— Установить преимущественное право проживающего наследника любой очереди на оформление жилого помещения в его единоличную собственность с выплатой иным наследникам денежных сумм за причитающуюся им долю.
— Закрепить запрет дарения долей в праве собственности на жилое помещение лицам, не относящимся к членам семьи дарителя.

Право общей собственности на жилое помещение

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким — на праве общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без собственность возможна, но только в случаях, когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению.

В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делятся в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выделяющийся собственник должен получать денежную компенсацию. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами — оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.

Содержание права собственности на жилое помещение

Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др. Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом. Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами.

Отчуждение может производиться посредством следующих сделок с жилым помещением:

—передача жилья по наследству.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе (ст. 209 ГК РФ):

1)отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (например, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также по завещанию и др.);

2)передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жилое помещение в найм, аренду);

3)отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Однако при этом собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан. Подобное ограничение прав собственника жилого помещения установлено гражданским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения не вправе нарушать права и интересы других лиц. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения и, если это квартира, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Если это комната в коммунальной квартире, то ее собственник несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

—помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

—крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

—механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

—земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вопросы для повторения

1. Какие основные права собственников жилого помещения предусмотрены ЖК РФ?

2. Как определяются понятия: «владение», «пользование», «распоряжение»?

3. Каковы пределы использования жилого помещения, установленные ЖК РФ?

4. Каковы обязанности собственника жилого помещения?

5. Каковы права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением?

6. Как определяется понятие «члены семьи собственника жилого помещения»?

7. Какова ответственность членов семьи собственника жилого помещения за использование ими этого помещения?

8. Каковы последствия исполнения солидарной обязанности полностью одним из должников — членов семьи собственника жилого помещения?

9. Каковы правила, регулирующие прекращение права пользование жилым помещением членов семьи собственника?

10. В каких случаях право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда?

11. Как определяется понятие «завещательный отказ»?

12. Что является предметом завещательного отказа?

13. Каковы права отказополучателя по завещательному отказу?

14. Как осуществляется выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено или нарушающих правила пользования им?

15. Что является признаком многоквартирного дома?

16. Какое имущество является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме?

17. В соответствии с какими нормативными правовыми актами определяются границы и размер земельного участка, на котором расположен данный дом?

18. В каком случае возможно уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме?

19. Какие виды общей собственности различает ГК РФ?

20. В соответствии с какими нормативными правовыми актами определяется размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме?

21. Как определяется понятие «общая площадь жилого помещения»?

22. Какие действия не вправе совершать собственник помещения в многоквартирном доме?

23. В каком порядке участники долевой собственности вправе распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход?

24. Как определяется доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире? Являются ли доли собственников комнат в такой квартире равными?

25. Что означает понятие «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (коммунальной квартире) собственника жилого помещения в данном доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение»?

Дата добавления: 2015-08-05 ; просмотров: 13 ; Нарушение авторских прав

Общая долевая собственность

Зачастую нам приходится слышать такие выражения, как «доля в праве собственности на квартиру» или «долевая собственность на квартиру». ООО «Центр Недвижимости и Права» предлагает разобраться в терминах и выяснить в чем отличия общей долевой собственности на квартиру , от частной собственности, от собственности на комнату в квартире или от общей совместной собственности на квартиру ?

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 Гражданского кодекса РФ). Причем имущество может находиться как с определением доли каждого из собственников в праве собственности, так и без определения долей. В первом случае речь идет об общей долевой собственности, во втором – об общей совместной собственности.

Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением — для личного проживания, проживания членов его семьи (статья 288 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения:
а. Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности жильем в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые определены настоящим Кодексом.
б. Собственник может предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на другом законном основании, а также юр. лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, определенных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Всем собственникам квартиры, находящимся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право личного проживания в помещении и право на вселение членов семьи.

Сдача же квартиры в аренду, продажа доли или вселение в квартиру других лиц собственником имеет ряд ограничений. Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, происходит по соглашению всех ее участников, т.е. требует согласования собственников других долей на это жилье.

В частности, продажа доли в праве общей собственности возможна с соблюдением ограничений, указанных в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Общая собственность появляется при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть распределено без изменения его назначения или не подлежит разделу в соответствии с законодательством ( ч.4 статья 244 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности возможно на жилые помещения в Российской Федерации следующего вида:

  1. жилой дом или часть жилого дома;
  2. квартира или часть квартиры;
  3. комната.

Основания возникновения права общей долевой собственности :

  1. Сделки с жилыми помещениями с участием граждан или организаций (дарение, купля-продажа, мена, рента);
  2. Переход права собственности на долю по наследству (наследство по завещанию, наследство по закону);
  3. Безвозмездная передача в частные руки жилого помещения, принадлежащего государству, т.е. приватизация жилья;
  4. Признание права собственности на помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.

Стоит отметить, что право собственности, в вышеперечисленных случаях, может перейти и на все жилое помещение, и только на долю в праве собственности.

Участники совместной долевой собственности или участники общей долевой собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща обладают, пользуются общим имуществом (статья 253 Гражданского кодекса РФ).
Но распоряжение общей долевой собственностью имеет ряд отличий. Например, участник общей долевой собственности на квартиру может продать свою долю в квартире, уведомив о своем намерении других собственников долей, тогда как участники общей совместной собственности на квартиру могут действовать только сообща, т. е. могут продать не долю в праве собственности на жильё, а квартиру в целом.

Чтобы избежать сложностей, возникающих при распоряжении общей совместной собственностью на квартиру (ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком), участники общей совместной собственности могут заключить соответствующее соглашение об определении долей и, тем самым, назначить свои доли. Тем не менее, и с установлением долей в праве общей собственности на квартиру дела обстоят не так просто. Так как сделка с недвижимым имуществом, подлежит обязательной гос. регистрации в Федеральной регистрационной службе, то соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должно соответствовать определенным требованиям (статья 164 Гражданского кодекса РФ). В свою очередь требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, вытекают из ч. 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится о равенстве долей всех участников общей совместной собственности.
Например, если квартира оформляется в собственность двух граждан, то будет зарегистрировано соглашение об определении долей в такой квартире таким образом, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет зафиксировано право собственности на 1/2 доли.

Владельцы квартир в многоквартирном доме и собственники долей в праве собственности на квартиры в доме имеют общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме, т.е. обладают правом долевой собственности на места общего пользования в многоквартирном доме.
Собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на правах общей долевой собственности следующие помещения (Статья 36 Жилищного кодекса РФ):

  • межквартирные лестничные площадки, лестницы;
  • лифты, лифтовые и иные шахты;
  • коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
  • ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания;
  • механическое, электрическое и другое оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее различные помещения;
  • земля, на которой построен многоквартирный дом, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке.

От владельцев квартир на праве частной собственности, необходимо отличать собственников комнат в коммунальных квартирах — здесь гражданин может быть хозяином отдельно взятого жилого помещения (комнаты), которое находится в составе жилого помещения (квартиры) на праве частной собственности или долевой.

Владельцы комнат в коммунальных квартирах обладают также правом общей долевой собственности на места общего пользования в этих квартирах — на коридор, кухню, туалет и др. (статья 41-42 Жилищного кодекса РФ).

Владельцы долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Так как хозяевам комнат в коммунальной квартире принадлежит и доля в праве собственности на места общего пользования, то продажа комнаты, сдача в аренду и прочее, возможны только с ведома или письменного согласия собственников прочих комнат квартиры.

Владельцы долей в отдельной квартире имеют право распоряжаться долями от всего жилья, тогда как владельцы комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжаться конкретными комнатами. При совершении сделок с жилой недвижимостью, владельцы долей в отдельной квартире могут продать только свою долю, тогда как хозяева комнат могут продать значительно дороже комнату в коммунальной квартире.

Обладатели долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую не запрещенную законом сделку – продавать, дарить, завещать и др.
Однако и здесь есть свои нюансы. Если владелец доли собирается сдать квартиру в аренду, то от владельцев остальных долей в этой квартире необходимо получить согласие в письменном виде или в виде документа (в котором фигурирует: (собственник, ФИО, не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину, ФИО, на условиях…), или в виде пометки о согласовании договора аренды квартиры с остальными владельцами жилья на тексте договора, с подписями и расшифровкой.
Если владелец доли собирается продать долю в праве собственности на квартиру какому-либо лицу, то он обязан реализовать преимущественное право покупки этой доли остальными собственниками квартиры (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Владелец доли, в этом случае, обязан за месяц до продажи своей доли письменно известить о намерении остальных собственников жилья, указав цену, по которой он намеревается её продавать. Остальные собственники недвижимости должны будут в течение месяца дать ответ продавцу или письменным согласием на покупку его доли по заявленной цене, или письменным отказом от сделки. Если хозяева остальных долей квартиры ответят отказом от выкупа доли по заявленной цене или в течение месяца с момента направления извещения не дадут ответа, то продавец доли сможет продать ее другим лицам. Только цена договора купли-продажи обязательно должна соответствовать цене, заявленной в извещении. Но, если цена в договоре купли-продажи доли будет отличаться от цены, которая была в извещении, или продавец доли не оповестит остальных владельцев жилья о своем намерении продажи доли, то прочие собственники квартиры вправе подать в суд исковое заявление.

Среди владельцев долей в жилом помещении могут возникать конфликты. Например, родственники не разрешают пользоваться комнатой или не желают вселять зарегистрированных в квартире членов семьи одного из собственников квартиры.
Обычно подобные ситуации разрешаются следующим образом:

  • Определение порядка пользования жильем;
  • Продажа доли;
  • Выдел доли в натуре.

При продаже доли новый владелец доли рискует встретиться с теми же проблемами, которые были и у продавца доли. И, как правило, покупатель доли изначально догадывается о возможных предстоящих проблемах. Как следствие, доля продается значительно дешевле, чем могла бы стоить, если бы был определен порядок пользования жильем или совершен выдел доли в натуре.

Стоит заметить, что собственник доли вправе просить выдела своей доли из общего имущества (ч.2 статья 252 Гражданского кодекса РФ). Выдел доли в натуре – это признание права частной собственности на изолированное отдельное помещение:

Например, собственник доли в 3-комнатной квартире после выдела доли в натуре может стать собственником отдельной изолированной комнаты в данной квартире.
И все-таки не во всех жилых помещениях возможно принудительно осуществить выдел доли в натуре.

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, принадлежащей ему доли возможен, если существует техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений — коридора, кухни, туалета, отдельного входа и прочего. Если такой возможности не имеется, то суд вправе по просьбе истца установить порядок пользования жилым помещением (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08. 93 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 21 декабря 1993 г.)).

Получается, что выдел доли в натуре в принудительном порядке возможен только в отдельно стоящих жилых домах — сельских домах, коттеджах, в которых можно сделать отдельный вход или перегородку и превратить этот жилой дом, фактически, в многоквартирный дом, с отдельными и изолированными квартирами.
У жильцов квартир имеется выбор: либо осуществить выдел доли в натуре — зафиксировать право собственности на отдельные изолированные комнаты, заключением с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке соответствующего соглашения, либо в судебном порядке установить порядок пользования этим жилым помещением.
Владение и, соответственно, пользование имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а если согласие не достигнуто, то в порядке, устанавливаемом судом (статья 247 Гражданского кодекса РФ).

Как определяется порядок пользования квартирой в суде?
Важное условие – комнаты в квартире должны быть не смежными, а изолированными. В данном случае суд решает, кому из владельцев квартиры право пользования какой изолированной комнатой принадлежит.

Например, за истцом Петровым суд может признать право пользования комнатой A, а за ответчиками – право пользования комнатами Б и С.
В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Петров получает право частной собственности на комнату А, а в городской квартире — получает право пользования или проживания в комнате А.
В одном случае Петров может продать жилое помещение, а в другом – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в суде решении правом пользования отдельной комнатой.
Таким образом, есть как общие черты, так и различия общей долевой собственности, общей совместной собственности и частной собственности на жилье в РФ.

Все вопросы по общей долевой собственност Вы можете задать нашим юристам по телефонам: 29-89-709; 255-66-17; 255-17-66; 263-18-78.