Понятие договора мены и его особенности

06.07.2018 Выкл. Автор admin

ДОГОВОР МЕНЫ

1. Понятие договора мены содержится в ст. 567 ГК: «По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой».

По своей правовой природе договор мены, как самостоятельный вид гражданско-правового договора, близок договору купли-продажи.

Договоры купли-продажи и мены тесно связывает история их зарождения и развития. Старшим из них является договор мены, возникший на заре развития человеческого общества в период, когда денег как таковых во всех их формах проявления еще не существовало. Естественно, в тот период и сама мена не имела правового характера. В римском праве в течение длительного времени, включая классический период истории римского права, мена рассматривалась в качестве непоименованного реального контракта . Собственно говоря, и договор купли-продажи в римском праве, совершавшийся способом манипуляции, первоначально был, по существу, сделкой по обмену определенной вещи на соответствующее количество материала, в роли которого выступала медь. По мере развития торговли и появления чеканных металлических денег договор купли-продажи стал основным в системе договоров по передаче вещей в собственность. Договор мены во многих странах Европы получил в законодательстве статус поименованного договора лишь в позднее Средневековье. При этом законодательные акты посвящали договору мены незначительное число правовых норм, рассматривая его хотя и в качестве самостоятельного, но тем не менее вспомогательного (дочернего) договора по отношению к договору купли-продажи. Таковым, по существу, он продолжает оставаться и в современном гражданском законодательстве в промышленно развитых странах, включая Россию.

См.: Зомъ Рудольф. Институции. Учебник истории и системы римского гражданского права. С. 261.

Роль договора мены резко возрастает во время войн и иных кризисных ситуаций в странах в периоды обесценения денег.

Взаимосвязь и взаимозависимость договора мены и договора купли-продажи в российском законодательстве проявляются и в источниках правового регулирования договорных отношений в области мены товаров. Согласно п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК), если это не противоречит правилам гл. 31, посвященной договору мены, и существу мены. Таким образом, договорные отношения по мене товаров регулируются двумя видами нормативных источников: нормами о договоре купли-продажи (их подавляющее большинство) и специальными нормами о договоре мены, основанными на положениях гл. 31 ГК.

Так, к договору мены применяются правовые нормы о форме договора, качестве, комплектности (комплекте) товаров, их ассортименте, количестве товаров, определяемых родовыми признаками, месту и порядку передачи, ответственности за ненадлежащее качество и иные нарушения по исполнению обязательств, предусмотренные ГК для договора купли-продажи. Одним словом, применяются все нормы, не являющиеся специальными, созданными для договора мены, и не противоречащими правовой сущности данного договора.

Договор мены является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

2. Сторонами договора мены могут быть все без исключения субъекты гражданского права, в том числе физические и юридические лица, а также публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

Никаких ограничений по участию в качестве стороны договора мены для каких-либо субъектов гражданского права закон не содержит.

Поэтому невозможно признать основанным на законе мнение о невозможности выступления в гражданско-правовом договоре в качестве стороны государства . Обосновывается данное мнение тем, что якобы натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны. Во-первых, не ясно, о каких принципах бюджетного устройства страны идет в данном случае речь. Во-вторых, в практике нередко между Российской Федерацией и субъектами РФ заключаются договоры мены зданиями и сооружениями, предназначенными для управленческих, производственных, жилищно-бытовых и иных целей. Все такие договоры признаются действительными.

См.: Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. Т. 2. М., 2000. С. 108.

3. Предметом договора мены, как сказано в ГК, являются товары. При этом закон не определяет того, что следует понимать под товаром, употребляемым в широком смысле слова. Исходя из сущности договора мены, под предметом данного договора, во-первых, необходимо понимать имущество, используемое как в предпринимательских целях, так и для личного, семейного, домашнего и иного потребления, не связанного с предпринимательской деятельностью. В данном смысле слова понятие предмета договора мены идентично понятию предмета договора купли-продажи.

Работы и услуги, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты гражданских прав к предметам договора мены не относятся. На этом основании понятие бартерной сделки, употребляемое в п. 3 ст. 2 Федерального закона от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» , не имеет ничего общего с понятием договора мены, используемым в ГК.

СЗ РФ. 2003. N 50. Ст. 4850.

В соответствии с данным Законом внешнеторговая бартерная сделка, совершаемая при внешнеторговой деятельности и предусматривающая обмен товарами, работами, услугами, иной собственностью, — в том числе сделка, которая наряду с указанным обменом предусматривает использование денежных и (или) иных платежных средств.

В приведенном понятии бартерной сделки речь идет, по существу, о новой разновидности гражданско-правовой сделки, близкой к договору мены, но не идентичной ему.

Во-вторых, под предметом договора мены следует понимать вещи. Имущественные права не могут быть предметом договора мены по причинам, изложенным при определении предмета договора купли-продажи. Наше мнение совпадает с мнением В.В. Витрянского и подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в информационном письме его Президиума от 24 сентября 2002 г.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — М.: Издательство «Статут», 2002 (издание 4-е, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 265.

ВВАС РФ. 2003. N 1.

В-третьих, предметом договора мены могут быть любые вещи, движимые и недвижимые, в любом их сочетании. В рамках действия договора способны обмениваться недвижимые вещи с недвижимыми и движимыми, движимые вещи с движимыми и недвижимыми. По предмету договора — единичному (а не всеобщему) товару никакого отличия договора мены от договора купли-продажи не существует. Отличие в другом: такому единичному товару противостоит другой единичный товар (договор мены) или всеобщий товар — деньги (договор купли-продажи).

В-четвертых, в одном-единственном случае предметами договора мены, по нашему мнению, могут быть только деньги, но различной валютной принадлежности. Речь идет о договорах по обмену российских рублей на доллары США или евро, или иностранной валюты на российские рубли. В данном случае обмену подлежат неодинаковые в количественном выражении содержащихся в них денежных единиц валюты, приравниваемые к одному знаменателю на день заключения договора мены. Таким знаменателем является их рыночная цена, определяемая курсом обмена, ориентированного на равноценную потребительскую стоимость приобретаемых на них товаров. Распространение действия договора мены на сделки по обмену валют подчеркивает наиболее важную сущностную характеристику договора мены — равноценность обмениваемых в отношении друг к другу однопорядковых товаров, в данном случае денег различной валютной принадлежности.

4. Содержание договора мены подвержено главным образом воздействию специальных правовых норм.

Прежде всего это относится к цене договора и расходам, которые должны нести стороны в процессе исполнения лежащих на них обязанностей (ст. 568 ГК). Наиболее распространенный тип договора мены характеризуется равноценностью стоимости товаров, передаваемых сторонами друг другу при исполнении договора. Как следствие этого, вопрос об использовании сторонами денег в качестве дополнительной оплаты товаров при их обмене между сторонами не возникает. Деньги в договоре мены используются лишь в качестве оплаты расходов по взаимной передаче и принятию товаров. Данные расходы обычно связаны с доставкой товаров одной стороной другой, составляя иногда при транспортировке товара на длительное расстояние и оплате экспертизы при приемке товара по количеству и качеству весьма солидную сумму. Такие расходы осуществляет, как правило, сторона, которая несет соответствующие обязанности по договору.

Однако в некоторых договорах мены обмениваемые товары неравноценны. В этих случаях сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, может быть вынуждена оплатить разницу в ценах до или после передачи товара, если иной порядок не предусмотрен договором. Данная обязанность по оплате разницы, исходя из судебной практики, возникает, когда неравноценность обмениваемых товаров признана сторонами в самом договоре мены или, во всяком случае, вытекает из согласованного волеизъявления сторон.

Так, при рассмотрении одного дела кассационный суд в своем постановлении записал, что содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров . Правильная оценка сложившихся между сторонами отношений может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу. Суд исходил из того, что в ст. 568 ГК содержится лишь презумпция равноценности товаров в договоре мены. Высший Арбитражный Суд РФ, по существу, поддержал подобного рода толкование ст. 568 ГК. Нельзя вместе с тем забывать, что указанная презумпция, как и все другие презумпции толкования законов, опровержима. В конечном счете все зависит от обстоятельств каждого конкретного дела, рассматриваемого судом.

ВВАС РФ. 2003. N 1.

При обмене товарами обязанности сторон договора мены по времени исполнения нередко совпадают. В случае же, когда по договору подобного рода совпадение в исполнении указанных обязанностей сторонами отсутствует, применяются положения о встречном исполнении обязательств, предусмотренные ст. 328 ГК. В соответствии с данными правилами сторона, на которой лежит встречное исполнение, при неисполнении другой стороной обязанности по договору вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от него и потребовать возмещения убытков.

Важная специальная норма о переходе права собственности на обмениваемые товары установлена в ст. 570 ГК. В отличие от ст. 223 ГК, предусматривающей в качестве общего правила переход права собственности на вещь по договору с момента ее передачи, право собственности на товары по договору мены переходит к сторонам после одновременной передачи соответствующих товаров обеими сторонами. Это означает, что в договоре, предусматривающем неодновременный обмен товарами, право собственности переходит к сторонам после передачи товара стороной, исполняющей свою обязанность последней. Данное положение не применяется к договору мены, предметом которого является недвижимая вещь: право собственности на нее переходит от одной стороны к другой в момент государственной регистрации. Специфику имеет и правовая норма, содержащаяся в ст. 571 ГК. В отличие от ст. 461 ГК, на которую содержится ссылка в ст. 571, сторона, у которой третьим лицом изъят приобретенный по договору мены товар, вправе потребовать от другой стороны не только возмещения убытков, но и возврата товара, полученного в обмен.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — М.: Издательство «Статут», 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. Гл. 9.

Анохин В., Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хозяйство и право. 2002. N 10 (С. 120 — 128) и N 11 (С. 115 — 125).

Понятие договора мены, его характеристика и особенности

Одним из древнейших гражданско-правовых договоров является договор мены, возникший задолго до появления денежного эквивалента в товарном обмене, и в связи с необходимостью приобретения тех или иных вещей.

М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, анализируя историю развития договора мены, подчеркивают, несмотря на то, что, исторически, договор мены является предшественником договора купли-продажи, свое место в законодательстве он приобрел в качестве самостоятельного договора значительно позже.

В Германском гражданском Уложении договор мены выделен в отдельный подраздел. Новые гражданские кодексы Квебека (Канада), Нидерландов, Российской Федерации представляют договор мены, как самостоятельный договор, несмотря на незначительное количество норм, имеющих прямое регулирование (одна- две).

В соответствии со ст. 715 ГК Украины, по договору мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Поэтому, исходя из понятия сущности мены (бартера), видно, что договор мены имеет много сходств и, в тоже время, различий с договором купли-продажи, дающих возможность и необходимость выделить его в особый вид договора, но в соответствии с ГК Украины в пределах главы 54, регламентирующей куплю-продажу. Таким образом, мена представлена как отдельный вид купли-продажи с характерными для нее особенностями.

По договору мены, как в целом по купле-продаже, имущество переходит в собственность от одной стороны договора к другой. Договор мены может заключаться как в устной, так и письменной форме.

Предметом договора мены, как и купли-продажи могут быть вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен. Договор мены является также возмездным, взаимным и консенсуальным.

Основными особенностями мены являются следующие:

— каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает; т.е стороны по договору мены одновременно выступают как покупателями, так и продавцами;

— договор мены – товарная сделка, предусматривающая эквивалентный обмен товарами, неопосредованный движением денежных средств. Только в том случае, если обмениваемое имущество (товар) не является по стоимости равноценным, то в договор может быть включено условие о денежной доплате стороне, имущество которой стоит дороже;

— право собственности на обмениваемое имущество переходит к сторонам одновременно после выполнения обязательств обеими сторонами по передаче имущества;

Таким образом, учитывая особенности и сходства с куплей-продажей, ст. 716 ГК Украины предусматривает, что к договору мены применяются общие положения о купле-продаже, а также положения о поставке, контрактации, других договоров, элементы которых содержаться в договоре мены, если это не противоречит сути обязательства.

Предмет и стороны договора мены. Предметом договора мены, как уже отмечалось, является имущество как движимое, так и недвижимое. Под имуществом понимаются вещи и индивидуально-определенные и родовые, в том числе ценные бумаги, деньги.

При необходимости, целесообразности договором может быть установлен обмен имущества на работы (услуги), поэтому предметом могут выступать и услуги, и работы.

Деньги выступают в качестве предмета мены в соответствии с законодательством. Если речь идет об обмене банковских и казначейских билетов на другие купюры, либо обмене национальной валюты на иностранную и наоборот.

Не является меной сдача в торговое предприятие приобретенной вещи с целью замены ее на другой товар – наилучшего качества, другого ассортимента, необходимой комплектности и т.д. В данном случае не заключается самостоятельный договор мены, а речь идет о реализации прав покупателей и выполнение обязательств продавцом в отношении купли-продажи, предусмотренных законодательством.

Необходимо учитывать и то, что предмет договора мены непосредственно влияет на форму договора, которая может быть как устной, так и письменной, нотариально удостоверенной, а если предметом договора мены является объект недвижимого имущества (земельные участки, а также расположенные на них здания, сооружения и т.д., перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения, назначения, использования), то согласно Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничение 9 от 01.07.2004г.), такой договор мены подлежит и обязательной государственной регистрации.

По дореволюционному гражданскому законодательству предметом договора мены могли быть любые движимые вещи. Закон запрещал мену недвижимости, предусматривая четыре исключения, когда такая мена допускалась: 1) для доставления удобства выгона посадам и городам было дозволено менять казенные земли на частные; 2) для приобретения выгона в случае обращения селений в города; 3) для миролюбивого развода общих чресполосных дач по правилам, изложенных в межевых законах; 4) для отвода наделов крестьянам[4].

Общий запрет на мену недвижимого имущества вызвал однозначное возражение у русских правоведов, объясняющих его наличие только казенными, фискальными, необоснованными, интересами. Такую позицию представляли цивилисты Д.И. Майер, Г.Ф. Шершеневич, И.М. Тютрюмов и др., выводы, сделанные ими о необходимости аннулирования запрета мены недвижимости, как фактора, отрицательно влияющего на экономические интересы, противоречащие обычаю и зарубежному праву, легли в основу проекта Гражданского уложения.

Кроме того, многие специалисты – правоведы того времени считали, что в круг объектов мены могли входить не только вещи, но и имущественные права, включая права требования. Это позиция интересна и актуальна и сегодня и требует дополнительного исследования, анализа, обоснования.

Сторонами договора мены могут выступать физические лица, юридические лица, (резиденты, нерезиденты), государство, АРК, как коммерческие, так и некоммерческие организации любой организационно-правовой формы, обладающие данным правом в соответствии с законодательством.

Современное законодательство упразднило существующие в период СССР ограничения по субъективному элементу в отношениях мены. Либерализация правового регулирования многих общественных отношений, в том числе и в сфере мены, обеспечивает защиту прав и интересов всех субъектов гражданско-правовых отношений, предусмотренных Конституцией Украины, Законами Украины «О собственности», положениями Хозяйственного кодекса, Гражданского и Жилищного кодексов Украины и т.д.

Исходя из конкретного договора мены, учитывая субъективный и объективный элементы, необходимо руководствоваться и нормами специального законодательства, устанавливающего права и обязанности сторон, порядок отчуждения и приобретения имущества, момент перехода права собственности, ответственность за нарушение условий договора о качестве, количестве и т.д., условия действительности договора, основания и порядок расторжения и др.

Договор мены: понятие, содержание, особенности.

Любые студенческие работы — ДОРОГО!

100 р бонус за первый заказ

Регулирует обмен товарами без применения денег — бартерные сделки.

Договор мены – такой договор, по которому каждая сторона обязуется передать другой стороне в собственность определенный товар в обмен на другой товар.

Регулирует товарный обмен без использования денег – экономическое назначение.

Субъекты договора мены: каждый субъект должен быть собственником или действовать от имени собственника.

Предмет: имущество, не изъятое из оборота.

Некоторые авторы считают, что предмет договора мены – только материальные вещи – товар, но предметом этого договора могут быть и ценные бумаги, и имущественные права.

Особенности содержания договора мены:

ГК регулирует только специфические особенности договора мены, а все остальное урегулировано нормами о ДКП.

Каждая сторона обязуется передать другой стороне товар в собственность, Право собственности возникает с момента получения товара и передачи своего.

Но если одна сторона сейчас отдаст товар, а другая – через неделю то, если последняя не выполнит свое обязательство, то у нее не возникло право собственности, так как в таком случае право собственности у сторон возникает с момента исполнения обязательства оставшейся стороной.

В идеале стоимость (цена) товаров по договору мены должна быть одинакова, но все зависит от договора сторон, т.е. если договорились об обмене неравноценного товара, то это незаконно.

Если заранее известно, что цены товаров сильно расходятся, то стороны могут указать на это в договоре, и сторона, которая получила более дорогой товар, согласно договору, доплачивает другой стороне разницу, но если это не указано в договоре, то никакие претензии после не принимаются.

Некачественный товар – те же последствия, что и в ДКП. Если передан товар, который не принадлежал на праве собственности, то договор мены прекращается после удовлетворения виндикационного иска и товар возвращается (возвращается его стоимость).

Договор мены

Одной из самых распространенных сделок между гражданами — физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Мена и обмен

Договор мены это первая форма сделки, которую осуществляли еще первобытные люди, не знавшие денег, письменности и даже речи.

Он был столь простым и естественным, что после возникновения письменного права поначалу не нуждался даже в законодательном оформлении.

В дальнейшем наибольшую распространённость получила купля-продажа, вещи стали товарами, сделки мены приобрели подчиненный характер. Современное законодательство ставит целью приспособить такие соглашения к товарно-денежным отношениям рыночной экономики.

В этой статье поговорим о том, что такое договор мены имущества, стороны договора и его особенности. Также будет представлен образец договора мены недвижимого имущества.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что сказано в законе?

А что говорит о договоре мены ГК РФ в чем заключается правовое регулирование договора мены?

Договору мены посвящены статьи 567, 568, 569, 570, 571 ГК из гл. 31.

Современные теоретики права считают, мена — разновидность бартерной сделки, осуществляемой по ст. 410-й ГК.

Это вытекает ст. 567-й ГК. К нему применяются те пункты ст. 31-й ГК, которые не противоречат существу сделки.

Понятие договора мены: каждая сторона выступает продавцом и покупателем одновременно, а суть соглашения мены заключается в прекращении взаимных денежных обязательств зачётом.

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен
  1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
  2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

С этой точкой зрения можно согласиться с той поправкой, что при сделке мены не обязательно указывать денежную оценку обмениваемых объектов – при отсутствии указаний на противное их стоимость считается равной.

Такая оценка представляется обязательной также, когда в мене участвуют юр. лица, если сделка будет учтена в налоговых, иных имущественных обязательствах сторон, при расчёте льгот и компенсаций.

Без указания цены сложно в дальнейшем будет предъявить претензии к партнёру, если в объекте обмена обнаружится изъян, одна из сторон решит отменить сделку, а вторая к этому моменту уже распорядится объектом.

Подробнее про составление договора мены можно прочесть здесь.

Право собственности переходит одновременно после государственной регистрации договора мены.

Если объекты обмена — объекты, расположенные на земле, они обмениваются вместе с землёй под ними, закреплёнными за объектами участками.

Такие сделки регулируются также статьями ЗК.

Регистрируется мена по ст. 164-й, ст.131-й ГК. Пошлины платится по статье НК 333.33 п. 27 (200 рублей). Если документы на землю под объектом у собственника дома не оформлены, в регистрации сделки могут отказать.

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Что касается договора мены и налогообложения. Налоги при договоре мены недвижимости платятся в соответствии со ст. 41-й, п. 17.1 ст. 217-й НК, льготы – в соответствии с письмом Минфина от 23 апреля 2012 № 03-04-05/7-545. Сумму доплаты по сделке мены жилья ее получатель указывает в налоговой декларации.

  1. В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» настоящего Кодекса.
  2. В целях настоящего Кодекса не признается доходом (экономической выгодой) получение имущества его фактическим владельцем от номинального владельца, если такое имущество и его номинальный владелец указаны в специальной декларации, представленной в соответствии с Федеральным законом «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Договор мены недвижимого имущества регистрируется в местном филиале Росреестра в присутствии участников сделки (их представителей) по предъявлении ими удостоверений личности. В срок до десяти дней с этого момента регистратор вносит необходимые изменения в Росреестр.

Стороны договора мены и объекты

Сторонами договора мены или субъектами договора мены могут являться любые лица, кроме случаев, когда это запрещено законом.

Объект мены в гражданском кодексе определен как «товар» без уточнения, что может быть таким товаром.

Такие товары как «услуги», «работа» не могут быть объектами мены, но по ст. 410 ГК сделку с ними вполне можно оформить.

Согласно введенным 08.03.2015 N 42-ФЗ поправкам в ГК, зачётом требований прекращаются обязательства, срок которых:

  • наступил;
  • определён датой востребования;
  • не указан;
  • в случаях, определённых законом – ещё не наступил.

В более общем случае, согласно ГК, граждане вправе заключить любое соглашение об обмене любого объекта права собственности на любой другой объект, если сделка прямо не запрещена законом.

Подобные соглашения регулируются общими положениями ГК о договоре, так же как и определение момента исполнения договора мены сторонами. Однако любые специальные законы обладают большей силой, чем статьи ГК, статьи ГК о видах сделок – большей силой, чем общие положения ГК.

Международные акты обладают большей силой, чем Законы РФ, а Конституция РФ с 2015 года – большей, чем международные законы и любые акты внутри страны. Акты Правительства, ведомств, региональных и муниципальных органов уточняют и дополняют вышеперечисленные акты, но не могут им противоречить.

По договору мены могут передаваться любые объекты права собственности, за некоторым исключением. Объектами сделок мены, бартера не может быть муниципальное жильё. Его обмен регулируется статьями 72, 73, 74, 75 ЖК. Жилищный кодекс также запрещает с 2005 года раздел лицевых счетов, сделки по обмену жилья, занимаемого по договорам соцнайма на объекты, находящиеся в собственности.

Сделки обмена приватизированного жилья на неприватизированное прямо запрещены Мосгорсудом в 2010 году. Для совершения подобной сделки либо должна приватизировать жильё одна из сторон, либо другая сторона его расприватизировать. Если объектом сделки является дом, он обменивается вместе с участком земли под ним и закреплённым за ним.

Виды и характеристика

Договор мены является договором, который не подразделяется ГК РФ на виды.

В отношении сделок мены недвижимости такое разделение логично сделать по типам недвижимости.

Все объекты, которые ст. 130 ГК относит к недвижимости, можно обменивать друг на друга или на любое движимое материальное имущество по договору мены, если они являются товарами, то есть находятся в собственности конкретных лиц, которые вправе ими распоряжаться без ограничений.

    К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

  • Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
  • Участники договора мены получают нужный потребителю результат непосредственно. Мена недвижимости исключает риск для собственника — возможность остаться без жилья — из-за финансового кризиса, дефолта, мошенничества и других хорошо знакомых россиянам негативных ситуаций.

    От судебных исполнителей и кредиторов участников сделки защищает статья 446-я ГК. Договор мены между родственниками – идеальный способ урегулирования отношений.

    1. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
    2. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

    Какой из документов выбрать для оформления?

    При выборе вида гражданской сделки стороны обыкновенно учитывают два фактора: выгодность и безопасность.

    Фактический обмен имущества можно оформить договором мены, зачетом требований в комплекте с договорами взаимной купли продажи; любым из подходящих к случаю гражданских договоров другого типа: пожизненной ренты, взаимного дарения.

    Отличия договоров разных типов подробно описаны в этой статье.

    Здесь надо учесть следующие соображения:

    По удобству

    Сделки купли продажи дают широкий выбор вариантов, тогда как сделка мены его сужает.

    Во втором случае подходящего варианта приходится ждать годами.

    При сделке мены стороны сразу получают то, что им требовалось.

    При купле продаже, когда она не взаимная, поиск варианта может занять определенное время, в которое придётся либо снимать жилье, либо оговаривать при заключении сделки отсрочку выезда.

    При сделке ренты рентополучатель продолжает проживать в своём жилище. Плательщик ренты сможет воспользоваться недвижимостью только после его смерти.

    По налогам

    При встречной сделке купли продажи сторона, которая продаёт квартиру, купленную 3 и более года назад, уплатит НДФЛ 13% со всей суммы цены квартиры. Граждане, которые покупают жильё впервые в жизни, получают вычет из базы НДФЛ в сумме стоимости приобретённой квартиры.

    При встречном дарении стороны освобождаются от налогов, если они близкие родственники. В этот круг входят: родители, дети, супруги, усыновлённые, усыновители, внуки, бабушки, дедушки. В прочих случаях подарок облагается НДФЛ 13%.

    По договору ренты с передаваемого плательщику имущества в виде налог не платится, но он платится с ренты (НДФЛ 13%).

    При сделке мены НДФЛ 13% уплачивается только с суммы доплаты, если проданная квартира была куплена продавцом менее, чем 3 года назад.

    Встречные соглашения купли продажи заключаются и регистрируются последовательно.

    Есть риск, что одна из сторон, получив своё, откажется заключать встречную сделку, нанеся убыток второй стороне.

    Он особенно велик, если реально деньги не передаются, а договор взаимозачета по будущим обязательствам стороны не оформили.

    То же касается сделки встречного дарения: бывают случаи обмана и между близкими родственниками.

    При сделке ренты жилье остается в залоге у рентополучателя, который вправе через суд расторгнуть договор, а плательщик ренты получит полные права на недвижимость только после его смерти. По наследству права ренты не передаются. То есть, плательщик ренты заинтересован в сокращении срока жизни рентополучателя, что создаёт почву для криминальной ситуации.

    Договор мены предполагает двойную регистрацию (договора и перехода собственности) — это основные признаки договора мены. Одна из сторон может не довести регистрацию до конца, сорвав в итоге сделку или причинив партнёру убытки в виде расходов на судебное принуждение к ее завершению.

    Особенности сделки

    Между юридическими лицами

    При заключении юрлицом договора с физически лицом закон рассматривает физ. лицо как более слабую сторону (статьи 461-я, 835-я ГК).

    1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
    2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

    Требования бухгалтерского и налогового учёта обязывают в договоре мены между юридическими лицами указывать стоимость передаваемых иным лицам товаров, в том числе недвижимости. Вместе с доплатой она должна соответствовать балансовой.

    Если стороны договорились о другой цене, изменение балансовой стоимости должно быть документально оформлено до совершения сделки.

    Физическими

    Если гражданин находится в браке, на мену необходимо нотариально заверенное согласие супруга или доказательства, что лицо вправе распоряжаться квартирой без такого согласия.

    Если обе стороны — физические лица, стороны вправе указать любую стоимость обмениваемых товаров и сумму доплаты. Однако в дальнейшем претензии суд будет рассматривать исходя и проставленной в тексте суммы.

    При сделке мены с юридическим лицом физическому лицу необходимо заказать оценку недвижимости лицом, имеющим лицензию на оценочную деятельность, либо руководствоваться правилами оценки, установленными партнёром.

    Содержание и образец

    Требования к форме

    Письменная форма договора мены обязательна. По желанию сторон договор заверяется нотариально. После заключения обязательна регистрация в филиале Росреестре по месту жительства одного из участников самого договора, перехода собственности – по адресам объектов.

    Существенные условия договора мены

    Предмет договора мены: адреса, индивидуальные и технические характеристики недвижимости.

    Размер доплаты (если есть).

    Права и обязанности сторон договора мены

    Стороны обязаны:

    1. Передать и принять объекты:
      • именно те, что в договоре указаны;
      • на которые третьи лица не имеют прав;
      • с полным комплектом документов;
      • с остеклёнными окнами, дверью, ключами;
      • в укомплектованности и с качеством, предусмотренными договором.
    2. В разумный срок уведомить партнёра о выявленных нарушениях договора.
    3. Принять недвижимость.

    Варианты договоров

    Отличия и нюансы в оформлении договора с несовершеннолетним:

    Регистраторам предъявляется разрешение органа попечительства, опеки (ст. 292-я ГК).

      Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

    Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

  • Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
  • Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
  • Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
  • Мены долей, частей:

    При обмене долей, частей квартиры преимущественное право их покупки имеет совладелец недвижимости (ст. 250 ГК).

    Особенности заключения документа, если собственник – несовершеннолетний:

    Если в числе собственников недвижимости есть лица до 18 лет, на регистрацию договора мены нужно разрешение органа попечительства, опеки.

    За несовершеннолетнего до 14 лет договор подписывает его родитель с согласия второго родителя или опекун.

    Несовершеннолетний от 14 до 18 лет договор подписывает сам с согласия родителей (попечителя).

    Признание договора недействительным

    Признание договора мены недействительным возможно, если:

    • при его заключении не были соблюдены в полной мере требования законодательства РФ;
    • одна из сторон допустила мошеннические действия в отношении второй стороны или регистратора.

    Как расторгнуть?

    Срок оспаривания договора мены составляет три года. То есть, три года после регистрации договора любой из участников мены вправе его расторгнуть через суд, доказав правомерность своих претензий к другой стороне.

    Для этого участнику сделки надо:

    • собрать доказательства недобросовестных действий партнёра, выявленных им не оговоренных договором изъянов объекта;
    • подать заявление в суд;
    • выиграть его.

    Вправе требовать возврата переданной при мене недвижимости также сторона, у которой она изъята третьей стороной. В обоих случаях истцы вправе требовать возмещения прямых убытков, морального ущерба.

    Существует определенная судебная практика по договорам мены. Ознакомиться с ней можно по этой ссылке.

    Сделка мены относится к категории рисковых. При заключении целесообразно принять меры к предотвращению рисков, продумать все за и против, нюансы. Условия договора и порядок исполнения договора мены регламентируются действующим законодательством РФ, так же как и права и обязанности сторон по договору мены.