Пользование земельным участком без договора аренды

05.09.2018 Выкл. Автор admin

Содержание:

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 декабря 2013 г. N 12790/13 Суд оставил без изменения решение нижестоящей судебной инстанции о взыскании с партнерства в пользу администрации неосновательного обогащения за пользование земельным участком, поскольку иск заявлен управомоченным лицом и плата за фактическое использование партнерством земельного участка подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения, что обусловлено невыполнением партнерством обязанности по надлежащему оформлению на этот участок прав собственности или аренды

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Абсалямова А.В.;

членов Президиума: Амосова С.М., Бациева В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Козырь О.М., Маковской А.А., Першутова А.Г., Разумова И.В., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.07.2013 по делу № А41-44318/12 Арбитражного суда Московской области.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (истца) — Белогуров Е.А., Игнатьков А.В., Марголин М.А.;

от партнерства с ограниченной ответственностью «ВОЛАНЕД ИНВЕСТ ЛЛП» (VOLANED INVEST LLP) (ответчика) — Беляев А.Н., Ямпольский В.Н.

Заслушав и обсудив доклад судьи Горячевой Ю.Ю., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Администрация муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к партнерству с ограниченной ответственностью «ВОЛАНЕД ИНВЕСТ ЛЛП» (далее — партнерство), зарегистрированному по законодательству Англии и Уэльса, о взыскании 60 879 101 рубля 70 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком под зданиями производственного назначения, принадлежащими партнерству на праве собственности, и 9 945 027 рублей 5 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.01.2013 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 решение от 21.01.2013 отменено: с партнерства в пользу администрации взыскано 49 155 526 рублей 71 копейка неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 28.09.2009 по 10.12.2012 и 6 581 008 рублей 86 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 16.07.2013 постановление от 25.04.2013 отменил, решение от 21.01.2013 оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции администрация просит его отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, постановление суда апелляционной инстанции просит оставить без изменения.

В отзыве на заявление партнерство просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, партнерство является собственником двух производственных зданий, которые изначально принадлежали производственному объединению «Завод им. Ухтомского» и при его приватизации в 1992 году вошли в уставный капитал акционерного общества открытого типа «Производственное объединение «Завод им. Ухтомского» (далее — акционерное общество).

Согласно свидетельству от 27.01.1993 № 156 акционерному обществу предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 33,53 гектара. Впоследствии этот земельный участок был поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный без определения границ с присвоением ему кадастрового номера 50:22:0010203:95. В 2003 году акционерное общество признано банкротом и в 2004 году исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с ликвидацией.

Право собственности партнерства на производственные здания, приобретенные им по договорам купли-продажи недвижимости от 10.12.2008, подтверждено свидетельствами о государственной регистрации от 10.03.2010, выданными взамен свидетельств от 22.01.2009.

Права на земельный участок партнерство не оформляло, однако после обращения администрации 28.09.2012 в арбитражный суд с настоящим иском самостоятельно исчислило и заплатило земельный налог за 2009-2012 годы с площади земельного участка, занятого принадлежащими ему зданиями, в сумме 8 960 682 рублей. При этом в государственном кадастре недвижимости обладателем права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок общей площадью 333 500 кв. метров значится Люберецкое производственное объединение «Завод им. Ухтомского».

Отказывая в иске, суд первой инстанции руководствовался статьями 269 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), статьей 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) и пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление № 11). Суд пришел к выводам о том, что партнерство является землевладельцем и землепользователем, осуществляющим права собственника, поскольку при приобретении зданий к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, занятой этими зданиями и необходимой для их использования. Правом требовать взыскания с партнерства неосновательного обогащения в размере арендной платы администрация не обладает, при этом не имеет правового значения факт уплаты партнерством земельного налога.

Руководствуясь этими же нормами и разъяснениями, а также положениями статей 131, 1102, 1107 Гражданского кодекса, статей 35, 36, 65 Земельного кодекса, статьи 288 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Налоговый кодекс), постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее — постановление № 54) и основываясь на правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 8251/11, суд апелляционной инстанции частично удовлетворил иск, сделав противоположные правовые выводы. Суд указал, что земельный налог взимается с зарегистрированных обладателей вещных прав. Партнерство зарегистрированным вещным правом на земельный участок не обладает, право постоянного (бессрочного) пользования землей в силу закона иметь не может и должно было по своему выбору выкупить земельный участок или приобрести его в аренду, что им сделано не было. Поскольку пользование землей является платным, администрация правомерно потребовала с партнерства неосновательное обогащение за фактическое пользование землей, расположенной под его объектами недвижимости.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции исходил из того, что право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка перешло к партнерству, плательщиком земельного налога оно не является, однако при оплате им пользования землей в форме земельного налога оснований для взыскания неосновательного обогащения не имеется, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 11401/09. Отвергая довод партнерства об отсутствии у администрации права на обращение с иском о взыскании неосновательного обогащения как не заявлявшийся в судах нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции тем не менее сделал вывод об отсутствии доказательств принадлежности земельного участка, на котором расположены принадлежащие партнерству объекты недвижимости, к неразграниченной государственной собственности.

Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ) отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения такими земельными участками. По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В юридически значимый для рассмотрения настоящего дела временной период основания и порядок разграничения государственной собственности на землю регулировались с 20.12.2001 по 01.07.2006 — Федеральным законом от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (далее — Закон № 101-ФЗ), с 01.07.2006 по настоящее время — статьей 3.1 Закона № 137-ФЗ.

В силу статьи 2 Закона № 101-ФЗ право собственности на земельные участки возникало у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований с момента его государственной регистрации, основанием которой являлись акты Правительства Российской Федерации об утверждении соответствующих перечней земельных участков и судебные решения по спорам о разграничении государственной собственности на землю.

Статьи 3-5 Закона № 101-ФЗ устанавливали основания внесения земельных участков в перечни разграничиваемых в пользу Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Находящиеся в государственной собственности земельные участки под приватизированными объектами недвижимости из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, а также природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, водного фонда подлежали разграничению исходя из того, в чьей публичной собственности находилось соответствующее недвижимое имущество до его приватизации.

Статьей 3.1 Закона № 137-ФЗ изменены критерии разграничения государственной собственности на землю и порядок ее разграничения.

Ранее действовавший порядок разграничения путем утверждения перечней упразднен, участки считаются разграниченными и находящимися в той публичной собственности, к которой они отнесены непосредственно законом, на что обращено внимание в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2011 № 2178/11. При этом земельные участки, разграниченные посредством утверждения перечней по актам Правительства Российской Федерации, изданным до 01.07.2006, подлежат государственной регистрации в соответствии с этими актами.

Такое основание разграничения находящихся в государственной собственности земельных участков, как принадлежность расположенного на них недвижимого имущества до его приватизации к определенному уровню публичной собственности, из критериев разграничения исключено.

В этой связи такие земельные участки, как не подпадающие под критерии разграничения, предусмотренные непосредственно Законом № 137-ФЗ, если они не были разграничены изданными до вступления в силу Закона № 137-ФЗ актами Правительства Российской Федерации, остались в неразграниченной государственной собственности, право распоряжения которой за установленными законом изъятиями предоставлено органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (статьи 3 и 3.1 Закона № 137-ФЗ).

Согласно статье 17 Земельного кодекса в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Поскольку на момент введения в действие с 01.07.2006 статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010203:95 не был разграничен в порядке, установленном Законом № 101-ФЗ по утвержденным актами Правительства Российской Федерации перечням, и был занят исключительно приватизированным (частным) недвижимым имуществом, то независимо от принадлежности такого имущества до приватизации названный земельный участок относится к тем, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ распоряжение этим земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, уполномочена осуществлять администрация.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

С момента государственной регистрации права собственности партнерства на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010203:95, к нему на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса перешло имевшееся у правопредшественников право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка, занятую этими объектами и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 11401/09, от 11.05.2010 № 82/09, от 21.05.2013 № 16448/12).

Исходя из содержания статьи 20 Земельного кодекса партнерство не относится к лицам, которым на таком вещном праве могут предоставляться земельные участки, поэтому оно было обязано оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи, что разъяснено в пункте 13 постановления № 11.

Партнерство не приобрело соответствующий земельный участок ни в собственность, ни в аренду.

Плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования, которое зарегистрировано или возникло до введения требования о государственной регистрации вещных прав либо приобретено в порядке универсального правопреемства. Данный подход, основанный на положениях статьи 388 Налогового кодекса, статьи 131 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сформулирован в постановлении № 54.

Имеющееся у партнерства право постоянного (бессрочного) пользования не было зарегистрировано, не является ранее возникшим и приобретено не в порядке универсального правопреемства.

Поэтому партнерство не может уплачивать добровольно и с него нельзя взыскать принудительно ни земельный налог, ни арендную плату.

В подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10 и от 15.11.2011 № 8251/11.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств.

Правом требовать плату за землю в виде неосновательного обогащения с лиц, неосновательно пользующихся земельными участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности, наделены органы, которым право распоряжения такими участками предоставлено законом.

В данном случае таким органом является администрация, обратившаяся в арбитражный суд в пределах своей компетенции с настоящим иском.

Вывод суда кассационной инстанции о том, что уплата партнерством в бюджет города Люберцы денежных средств, названных им земельным налогом, освобождает партнерство от уплаты администрации неосновательного обогащения исходя из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 11401/09, является неверным.

В ситуации, рассмотренной в упомянутом постановлении, во взыскании неосновательного обогащения с приобретателя земельного участка было отказано в целях предотвращения неосновательного обогащения муниципального образования, в бюджет которого и по зависящим от него же причинам произвел уплату земельного налога за короткий период переоформления прав продавец участка, являвшийся ранее плательщиком этого налога как зарегистрированный правообладатель.

В настоящем деле подобных обстоятельств судами не выявлено. Партнерство заплатило так называемый земельный налог за себя, за четыре года пользования, после обращения администрации с иском, не в ее бюджет и суммы, несопоставимые с предъявленным к взысканию неосновательным обогащением (8 960 682 рубля так называемого налога против 49 155 526 рублей 71 копейки неосновательного обогащения и 6 581 008 рублей 86 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами).

Пункт 1 статьи 3 Налогового кодекса закрепляет правило о том, что каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы.

На основании статьи 15 Налогового кодекса, статьи 61 Бюджетного кодекса земельный налог относится к местным налогам и полностью зачисляется как налоговый доход в бюджеты соответствующих поселений.

В силу статьи 17 Налогового кодекса налог считается установленным, если определены налогоплательщики и такие элементы налогообложения, как объект налогообложения, налоговая база, налоговый период, налоговая ставка, порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога.

Партнерство плательщиком земельного налога не является, заплатило не за объект налогообложения в виде земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010203:95, а за произвольно определенную часть его площади, в отсутствие ее кадастровой стоимости, то есть налоговой базы. Статья 45 Налогового кодекса не предусматривает исполнение обязанности по уплате налога лицами, у которых такая обязанность отсутствует, а статья 78 Налогового кодекса определяет правила возврата излишне уплаченных сумм налога по письменному заявлению налогоплательщика, поданному в течение трех лет с момента уплаты в качестве налога излишней суммы. В этой связи уплаченные партнерством суммы не устраняют его неосновательное обогащение. Кроме того, у партнерства имеется возможность потребовать их возврата, тогда как администрация пропустит срок исковой давности на взыскание, даже если докажет нетождественность исков.

Установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер.

Земельный налог подлежит зачислению в бюджет соответствующего поселения, а не муниципального района, контроль за его уплатой осуществляют налоговые органы, которые обладают полномочиями по принудительному взысканию неуплаченного налога обладателями зарегистрированных, ранее возникших и перешедших в порядке универсального правопреемства вещных прав на землю (статьи 10, 61 Бюджетного кодекса, статьи 30, 31 Налогового кодекса).

Арендная плата за земельные участки уплачивается в бюджет того публичного образования, от имени которого компетентным органом заключен договор аренды. Соответственно, неуплаченная арендная плата взыскивается с неисправных арендаторов арендодателями как представителями собственника. Такая арендная плата представляет собой доход от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, относится к неналоговым доходам бюджетов, причем каждое муниципальное образование, в том числе муниципальный район и городское поселение, имеет свой бюджет (статьи 15, 20, 41 Бюджетного кодекса).

Неосновательное обогащение за пользование без надлежащего оформления прав земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, взыскивается в судебном порядке по искам органов, уполномоченных от имени собственника распоряжаться соответствующими землями на основании земельного законодательства. Поэтому суммы присужденного неосновательного обогащения направляются в бюджет того публичного образования, которое уполномочено на распоряжение землей.

В настоящем деле администрация просила взыскать с партнерства неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате, и только за расположенную под его зданиями землю, хотя при заключении договора аренды его предмет предусматривал бы участок большей площади — вокруг зданий, как необходимый для их использования.

Период выкупа по льготной цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческими организациями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности и не относящихся к линейным объектам, закончился 01.07.2012 (статьи 1, 2, пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, иск по настоящему делу заявлен управомоченным лицом, и плата за фактическое использование партнерством земельного участка подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения, что обусловлено невыполнением партнерством обязанности по надлежащему оформлению на этот участок прав собственности или аренды.

При названных обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.07.2013 по делу № А41-44318/12 Арбитражного суда Московской области отменить.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 по названному делу оставить без изменения.

Обзор документа

Администрация муниципального района предъявила иск к собственнику зданий. Она просила взыскать, в частности, плату за использование земельного участка под ними как неосновательное обогащение.

Президиум ВАС РФ не нашел оснований для отказа в иске.

Земельный участок под зданиями относится к тем, госсобственность на которые не разграничена. Распоряжаться им уполномочена администрация муниципального образования.

С момента госрегистрации за ответчиком права собственности на здания к нему перешло имевшееся у его правопредшественников право постоянного (бессрочного) пользования на часть участка, занятую этими объектами и необходимую для их использования. Ответчик не относится к лицам, которым на таком праве могут предоставляться земельные участки. Поэтому он должен был оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи, но не сделал этого. Имеющееся у ответчика право постоянного (бессрочного) пользования не было зарегистрировано, не является ранее возникшим и приобретено не в порядке универсального правопреемства. Поэтому он не может уплачивать добровольно и с него нельзя взыскать принудительно ни земельный налог, ни арендную плату. В подобных случаях плата за землю взыскивается с фактического пользователя земельного участка как неосновательное обогащение.

То, что ответчик внес денежные средства, названные им земельным налогом, не освобождает его от уплаты администрации неосновательного обогащения. Уплаченная сумма несопоставимо мала по сравнению с предъявленной ко взысканию. Денежные средства внесены не в бюджет муниципального района. Ответчик не является плательщиком земельного налога. Он заплатил за произвольно определенную часть площади участка, в отсутствие ее кадастровой стоимости. НК РФ не предусматривает уплату налога лицами, у которых такая обязанность отсутствует. Ответчик может потребовать вернуть внесенную сумму, тогда как администрация пропустит срок исковой давности на взыскание, даже если докажет нетождественность исков.

Землепользователь не может по своему усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), кому и в каком размере.

Таким образом, иск заявлен управомоченным лицом. Плата за фактическое использование участка подлежит взысканию как неосновательное обогащение, что обусловлено невыполнением ответчиком обязанности по надлежащему оформлению права собственности или аренды.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Проблемы взыскания арендной платы за фактическое пользование земельным участком под зданием при отсутствии договора аренды

Согласно договору аренды земельного участка арендатор платит аренду в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, при этом во внимание берется 100% площади земельного участка. Однако договор может ограничиваться частью земельного участка. Однако не всегда для необходимого пользования нужен весь зе мельный участок.

style=»display:inline-block;width:240px;height:400px»
data-ad-client=»ca-pub-4472270966127159″
data-ad-slot=»1061076221″>

Например, участок составляет 30 соток земли, на углу земельного участка расположено здание, занимающее 1 сотку. Но в итоге собственник здания расположился на земельного участке и вынужден арендовать весь земельный участок. Есть альтернатива – выделять долю земельного участка – межевать, согласовывать кадаст ровый план, согласовывать выдел и много других работ.

В конечном счете (в идеальном варианте) появится новый участок, конкретно под зданием, занимающий, допустим 2 сотки. И после утверждения ново го участка собственник здания сможет платить арендную плату толь ко за этот участок при заключении договора аренды. Арендная плата будет пересчитана лишь с даты утверждения нового земельного участка. А договор аренды, ранее заключенный будет распространятся на весь земельный участок. При таких условиях собственник здания не захочет заключать договор аренды земельного участка – не выгод но. В данном случае, положения земельного кодекса встают на сторо ны владельцев недвижимости и дают право платить пропорционально площади занимаемого земельного участка. В нашем случае, собствен ник здания даже в судебном порядке должен будет заплатить аренду за 1 сотку земельного участка.

Согласно частям 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ [1], по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без со гласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает пра во пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по до говору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда до говором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса Россий ской Федерации [2], любое использование земли в Российской Феде рации осуществляется за плату.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Согласно пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому ли цу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и не обходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объ еме, что и прежний их собственник. Пунктами 13 – 14 Постановления Пленума Высшего Арбитраж ного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О не которых вопросах, связанных с применением земельного законода тельства» предусмотрено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принад лежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с этими стандартами покупатель здания, струк туры или структуры имеет право потребовать регистрации соответ ствующих прав на земельный участок, занимаемый недвижимостью и необходимый для его использования, на тех же условиях и в той же сумме как предыдущий владелец недвижимости, с момента государ ственной регистрации передачи права собственности на здание, структуру, структуру.

При рассмотрении споров, связанных с приме нением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Рос сийской Федерации и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, не принадлежащем Продавцу на основании права собствен ности, следует учитывать следующее. Покупатель здания, структуры, структуры, расположенной на зе мельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации передачи права собственности на такую недвижимость при обретает право на использование земельного участка, занятого зданием, Структуру, структуру и необходимые для их использования в аренду, независимо от того, был ли в установленном порядке договор аренды между покупателем имущества и владельцем земельного участка. В соответствии с пунктом 2 ст. 35 ЗК РФ, максимальные разме ры площади земельного участка, занимаемого зданием, структура, структура и необходимые для их использования, определяются в со ответствии с п. 33 ЗК РФ, исходя из норм распределения земли, утвержденных для конкретных видов деятельности или правил земле пользования и разработки, землеустройства, градостроительной и проектной документации, утвержденной в установленном порядке.

Таким образом, действующее законодательство не связывает размер земельного участка, необходимого для использования здания, здания, только с площадью самого здания, структурой, структурой. Основываясь на названных принципах, Правительство Россий ской Федерации в Постановлении N 582 определило предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Эти ставки яв ляются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок аренд ной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных ситу ациях всеми публичными образованиями, за исключением случаев, ко гда иные ставки установлены федеральными законами. На данное об стоятельство указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 и от 02.04.2013 N 14902/12. В пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сро ков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582 (далее Правила определения арендной платы), установлены четыре способа определения размера арендной платы за федеральные земли: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам тор гов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной пла ты либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценоч ной деятельности.

Если согласно названным Правилам арендная плата за земельный участок подлежит определению в соответствии с одним из указанных способов, то другие способы при расчете арендной платы применяться не могут, даже если стороны при заключении договора аренды публичных земель согласовали иной механизм определения арендной платы. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы (арендной платы или неосновательного обогащения) за пользо вание земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, арбитражные суды проверяют возра жения арендаторов и землепользователей, касающиеся вопроса соот ветствия установленных федеральным, государственным или муници пальным органом размеров платы за землю основным принципам и предельным ставкам, определенным в Постановлении N 582, либо ставкам, предусмотренным соответствующими законами.

В том случае, если при рассмотрении спора о взыскании платы за пользование зе мельным участком или спора, касающегося правомерности расчета арендной платы, направленного арендатору, суды установят, что опре деленный федеральным органом, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципальным органом размер ставки арендной платы не соответствует основным принципам и пре дельным ставкам за аналогичные земли, указанным в Постановлении N 582, плата подлежит взысканию в размере, установленном данным По становлением или федеральным законом, если таковой имеется для определенной категории земель или землепользователей.

Так, при рас смотрении дела N А66-3960/2013 по иску общества арендатора зе мельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного для жилищного строительства, о признании недей ствительными расчетов арендной платы на 2011 и 2012 годы, опреде ленных арендодателем Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее Роси мущество) в Тверской области на основании отчетов о рыночной стои мости годовой арендной платы и направленных истцу, арбитражные суды трех инстанций удовлетворили иск, исходя из следующего. Уста новленный Постановлением N 582 принцип экономической обоснован ности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разре шенного использования и предоставленных лицам, занимающимся од ним видом деятельности, арендной платы выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Подпунктом «д» пункта 3 Пра вил определения арендной платы предусмотрено, что при предоставле нии земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном ЗК РФ, арендная плата не может превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Так как жилищное строительство относится к со циально значимым видам деятельности, то при аренде земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, арендная плата за такие участки не может превышать размеров, установленных в подпунктах «г» и «д» пункта 3 Правил определения арендной платы, то есть 2% от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом поло жений пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в отношении сроков строи тельства).

Поскольку материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок был предоставлен под жилищное строительство по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, на участке ведется строительство жилого дома, суды пришли к выводу о том, что установление после введения в действие Постановления N 582 арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям ЗК РФ, Закона N 137-ФЗ и Постановлению N 582. Однако, недобросовестные собственники земельных участков, включая департаменты муниципальной и федеральной собственности зачастую выставляют счета на арендую платы за весь земельный уча сток. Неграмотные граждане оплачивают выставленные счета, не зная своих прав.

При этом законная неустойка (проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ) начисляются также в зависимости от полного размера земельного участка. Литература и источники: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. № 238-239. 08.12.1994. 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Российская газета», N 211-212, 30.10.2001

ВС: требовать неосновательное обогащение в виде арендной платы за земельный участок может только собственник

Новости по теме

В Верховном суде РФ рассматривался спор о правомерности взыскания владельцем участка на праве бессрочного пользования неосновательного обогащения за использование участка индивидуальным предпринимателем.

Госучреждение требовало в судебном порядке взыскать с индивидуального предпринимателя неосновательное обогащение за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов –– предприниматель установил на участке аттракционы и взимал за них плату с посетителей. При этом договорные отношения по поводу земельного участка под аттракционами предприниматель не оформил, плату за пользование участком не вносил.

Три инстанции встали на сторону учреждения. Но Верховный суд РФ отменил судебные акты и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что необходимые условия возникновения обязательства из неосновательного обогащения – приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, сделке. В данном споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим участком, а под неосновательным обогащением — деньги, которые исходя из принципа платности землепользования должно выплачивать лицо, которое пользуется землей.

Тем самым у лица, которое фактически использовало земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование собственнику земельного участка. А учреждение, владеющее участком на праве бессрочного пользования, может требовать неосновательное обогащение с предпринимателя только в том объеме, в котором предприниматель неосновательно обогатился за счет учреждения.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 января 2015 г. N Ф03-5895/14 по делу N А51-5427/2014 (ключевые темы: плата за пользование — часть земельного участка — арендная плата — владение и пользование — муниципальная собственность)

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.Ю. Лесненко, С.Н. Новиковой

от истца: УМС городского округа ЗАТО г. Фокино — Арутюнян Л.А., представитель по доверенности от 14.04.2014 N 18-ДОВ

от ответчика: КГУП «Примтеплоэнерго» — Ихьяева Н.М., ведущий юрисконсульт по доверенности от 12.01.2015 N 23/15

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу краевого государственного унитарного предприятия «Примтеплоэнерго» на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу N А51-5427/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.К. Калягин, в апелляционном суде — судьи С.М. Синицына, А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебов

по иску Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино

к краевому государственному унитарному предприятию «Примтеплоэнерго»

о взыскании 1 835 434 руб. 98 коп., обязании заключить договор

Управление муниципальной собственности городского округа ЗАТО город Фокино (ОГРН 1062503010173, ИНН 2512302657, адрес (место нахождения): 692880, Приморский край, г. Фокино, ул. Постникова, 9, далее — УМС ЗАТО г. Фокино, управление) на основании статей 395, 651, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к краевому государственному унитарному предприятию «Примтеплоэнерго» (ОГРН 1022501284970, ИНН 2536112729, адрес (место нахождения): 690089, Приморский край, г. Владивосток, ул. Героев Варяга, 12, далее — КГУП «Примтеплоэнерго», предприятие) о взыскании 2 016 480 руб. 64 коп. неосновательного обогащения за период с 11.11.2011 по 30.04.2014, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 200 357 руб. 88 коп., начисленных за период с 02.11.2011 по 25.06.2014, а также об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды земельных участков (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее — АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2014 в иске отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 (с учетом вынесенного в порядке статьи 179 АПК РФ определения от 16.09.2014) указанное решение изменено: с предприятия в пользу управления взыскано 2 016 480 руб. 64 коп. неосновательного обогащения, 200 357 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части иска отказано.

КГУП «Примтеплоэнерго», не согласившись с названным постановлением апелляционного суда, подало в Арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит его отменить в связи с нарушением норм материального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на статью 652 ГК РФ, пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление от 24.03.2005 N 11), а также пункт 2.5. договора аренды от 11.11.2011 N 8 указал, что в рассматриваемом случае ни законом, ни договором не предусмотрена обязанность предприятия по внесению арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество. В состав арендных платежей, по мнению заявителя, входит плата за спорные земельные участки, поэтому у ответчика отсутствуют обязательства по уплате арендных платежей за эти участки.

УМС ЗАТО г. Фокино в отзыве на кассационную жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, просило обжалуемое постановление от 15.09.2014 оставить без изменения как законное и обоснованное, а жалобу — без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон, поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Проверив законность принятого постановления от 31.10.2014 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 11.11.2011 между УМС ЗАТО г. Фокино (арендодатель) и КГУП «Примтеплоэнерго» (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества (сети) N 8, согласно которому арендатору предоставляется во временное владение и пользование движимое и недвижимое имущество, предназначенное для выполнения функций теплоснабжения и горячего водоснабжения.

Срок договора аренды определен сторонами с 11.11.2011 по 25.05.2026 (пункт 8.1. договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 11.11.2011.

Данное имущество расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 25:35:050101:230, 25:35:050201:80, 25:35:050201:81, 25:35:050301:39, 25:35:050201:78, 25:35:050301:38, 25:35:050201:79, 25:35:050301:40, 25:35:080201:19, 25:35:080201:18, 25:35:090101:14, 25:35:050301:41.

12.12.2011, 28.02.2012, 31.05.2012 управление направляло в адрес предприятия письма (N N 504, 83, 213, соответственно) для согласования и подписания проекта договора аренды земельных участков N 125 под объектами теплоснабжения, расположенными на территории городского округа ЗАТО г. Фокино.

Претензией от 14.11.2012 N 578 УМС ЗАТО г. Фокино, ссылаясь на неподписание вышеуказанного договора, а также на наличие задолженности за фактическое использование земельных участков, уведомило КГУП «Примтеплоэнерго» о намерении взыскать неосновательное обогащение в судебном порядке.

Указанное письмо ответчиком оставлено без ответа.

Считая, что предприятие использует вышеперечисленные земельные участки без правовых оснований и имеет задолженность за их фактическое использование, управление предъявило в арбитражный суд настоящий иск.

При рассмотрении дела суд первой инстанции, установив, что в соответствии с пунктом 2.5. договора одновременно с передачей имущества арендатору передаются на праве аренды земельные участки, которые заняты этой недвижимостью и необходимы для ее использования, руководствуясь статьями 652, 654 ГК РФ, констатировал, что плата за владение и пользование данными земельными участками включена в арендную плату за пользование имуществом по договору аренды от 11.11.2011 N 8.

В этой связи суд сделал вывод о том, что в результате недоказанности обстоятельств владения и пользования КГУП «Примтеплоэнерго» спорными земельными участками без правовых оснований, требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежат удовлетворению.

При этом, основываясь на положениях статьи 445 ГК РФ, суд указал на то, что ни действующее законодательство, ни условия договора аренды муниципального имущества не содержат требования, которые могли бы быть истолкованы как возлагающие на арендатора обязанность заключить отдельный договор аренды земельных участков под этими объектами недвижимости. В результате чего отказал в иске управлению об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды N 125 указанных выше земельных участков.

В соответствии со статьей 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, при этом, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления от 24.03.2005 N 11 предусмотрено, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за пользование зданием. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм является арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (абзац 2 пункта 3 статьи 65 ЗК РФ).

Плата за использование земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности относится к категории регулируемых цен, порядок определения которых устанавливается соответствующими органами власти.

Апелляционным судом указано, что решением Думы городского округа ЗАТО г. Фокино от 23.03.2007 N 94, действовавшим на момент заключения спорного договора, утверждена Методика расчета арендной платы для объектов, находящихся в собственности ГО ЗАТО г. Фокино, определяющая, в частности перечень исходных величин, по которым производится расчет арендой платы за объекты недвижимости, при этом арендная плата за землю в формулу расчета не включена.

Апелляционный суд, установив, что из условий договора (пункт 1.1.) не следует, что вместе с имуществом по акту арендатору передавались земельные участки, однако, учитывая, что в расчет арендной платы по договору от 11.11.2011 N 8 не включена плата за земельные участки под объектами теплоснабжения, определяемая на основании муниципальных правовых актов, руководствуясь пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения в заявленном размере и процентов за пользование чужими денежными средствами согласно статье 1107 ГК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отказе в иске в части обязания ответчика заключить с истцом договор аренды указанных земельных участков по приведенному основанию.

Доводы заявителя кассационной жалобы, направленные на несогласие с выводами апелляционной инстанции, основаны на неверном толковании вышеприведенных норм материального права, в результате чего подлежат отклонению.

При рассмотрении дела апелляционным судом нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2014 по делу N А51-5427/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.