Покупка нежилого помещения у юридического лица

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Покупка нежилых помещений

Сегодня большинством случаев покупка нежилого помещения физическим лицом осуществляется в целях организации его под клады, хранилища, офисы и др. В случае нехватки денежных средств можно воспользоваться банковским кредитом на приобретение нежилой недвижимости, с условием, что оформляется оно на физическое лицо. Для этого необходимо представить документ, отображающий доходы заемщика. Возможно, что оборот фирмы большой, но учредители могут все доходы направлять на развитие бизнеса, следовательно, их доход может равняться их зарплатам, без дивидендов от бизнеса. Если доход фирмы мал то соответственно и кредит на него тоже будет невелик.

Покупка нежилого помещения физическим лицом

В общем, процедура покупки нежилого помещения физическим лицом по своей сути даже проще, чем для лица юридического, поскольку, первым нет необходимости документально подтверждать полномочия начальников фирмы, нет надобности в решениях учредителей, а также подтверждения право- и дееспособности лица. Для приобретения недвижимости данного рода требуется наличие паспорта и справки о присвоении идентификационного номера. Если покупатель состоит в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку, либо её/его личное присутствие при оформлении.

С момента подписания договора о купле-продаже, после того как он будет нотариально удостоверен и зарегистрирован обеими сторонами, покупатель может официально считаться собственником приобретенного им помещения. Все операции, связанные с арендой, продажей или покупкой нежилого помещения физическим лицом следует доверять исключительно профессионалам, во избежание неблагоприятных последствий.

Покупка коммерческой недвижимости.

Ирина Кузьмина

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Очень многое зависит от того, у кого Вы это помещение покупаете, кто продавец. (юр. или физ. лицо). В зависимости это этого момента и документы надо смотреть. С физ. лицом все просто и понятно, а вот с юридическим. Конечно в первую очередь необходимо изучить правоустанавливающие документы, основание возникновения права собственности, свидетельство о государственной регистрации права, данные, если таковые имеются, единого государственного реестра прав. Также необходимо ознакомится с учредительными документами юр. лица, удостоверится в правомочности лица им управляющего (директор, генеральный директор) подписывать соответствующие документы. В некоторых случаях учредительными документами организации права директора могут быть ограничены, а для принятия существенных решений требуется разрешение вышестоящего органа (учредители, акционеры).

Здравствуйте, Ирина!
В первую очередь, естественно, на правоустанавливающие документы.

Здравствуйте, Ирина! Внимательно изучаете правоустанавливающие документы, обращаете особое внимание на разрешенное использование. Если продает юр. лицо — изучаете устав, обращаете особое внимание на полномочия и условия согласования продажи.

Добрый день, Даниил Пятецкий практически все подсказал. Смотрите вид использования и договора на оказании коммуникационных услуг с разными организациями,( иногда самая большая проблема в них)
Удачи.

Добрый вечер Ирина! Помимо проверки правоустанавливающих, эксплуатационных документов и условий продажи рекомендую Вам обратить внимание на следующее:
1. Согласно п.4.10 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», в жилом здании не допускается размещать: кафе, бары более 50 посадочных мест, специализированные магазины — рыбные, автозапчастей, лако-красочных товаров, бактериологические лаборатории, рентгеновские кабинеты, прачечные и химчистки (кроме самообслуживания и пунктов приема заказов); все предприятия с режимом работы после 23.00 часов*.
2. Согласно СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», Приложению 4 «Перечень помещений общественных зданий, размещение которых допускается в подвальных и цокольных этажах», в подвалах жилых зданий запрещено размещение «Служебных и конторских помещений» (можно только в цокольных этажах). Также согласно данному СНиПу высота подвальных помещений от уровня пола до низа плиты перекрытия для общественных помещений должна быть не менее 2,5 м.
Всегда готов оказать Вам услугу по сопровождению приобретения нежилого помещения.
С уважением, Ильичев Сергей\ Александрович.

Продажа коммерческой недвижимости: сущность и нюансы процедуры

Для того, чтобы заниматься бизнесом и продажами, может потребоваться помещение или коммерческая недвижимость.

Самое сложное – это решить вопрос: «Арендовать или купить помещение?».

Приобретаемый объект должен отвечать всем требованиям покупателя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Он должен быть максимально функциональный и недорогой. И главное – приносить достойную (ожидаемую) прибыль. Однако, если собственник желает продать объект, не редко возникают сомнения: как правильно и без проблем продать коммерческую недвижимость?

Как заключить договор купли-продажи коммерческой собственности? Ответ здесь.

Основные моменты

Продавать обыкновенную квартиру (жилые сооружения) значительно проще, нежели коммерческую недвижимость. Юридические тонкости хорошо разработаны при продаже жилой недвижимости. Продавая коммерческое помещение, вы окунетесь в массу юридических нюансов и особенностей.

Чтобы совершить сделку купли-продажи коммерческого помещения, необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • договор строительства;
  • решение суда;
  • регистрационное удостоверение на объект;
  • технический паспорт объекта ( он должен соответствовать текущему состоянию);
  • подтверждение юридической правоспособности продающего человека. Немного проще решается вопрос не с юридическими лицами, а с физическими;
  • письмо с отказом от администрации района. В письме указывается, что администрация района отказывается от приобретения коммерческой недвижимости за ту сумму, которая указана продающим лицом.

О данном документе знают лишь лица, которые специализируются на коммерческой недвижимости. Потенциальные продавцы не всегда в курсе всех требований к документам.

Если коммерческая недвижимость находится в долевой собственности, ко всем вышеперечисленным документам добавляется еще один документ – это «отказное» письмо от сособственников (совладельцев). А только после данного момента требуется обратиться за письмом от администрации района.

Если продаваемая коммерческая недвижимость располагается в бизнес-центре (имеющем более 100 помещений), то такая собственность не признана долевой. В данном случае владелец коммерческой недвижимости не обязан получать отказных писем от владельцев других объектов недвижимости.

Потребуется лишь письмо с отказом от администрации. Обычно администрация отказывается от приобретения коммерческой недвижимости. Особенно, если цена объекта немалая или он не представляет исторической ценности.

Некоторые люди опасаются того, что пока подписанный и оплаченный договор купли-продажи будет проходить регистрацию в агентстве по госрегистрации, продавец сможет еще раз продать коммерческую недвижимость.

Однако это ложное мнение в виду следующих фактов:

  1. Если договор по купле-продаже уже подписан, то можно обратиться в Хозяйственный суд. Но только в том случае, если возникли какие-либо неясности или проблемы.
  2. Пока сделка купли-продажи регистрируется, агентство забирает себе все право устанавливающие документы. А также технический паспорт объекта, договор и другие документы. Агенство устанавливает запрет на отчуждение коммерческой недвижимости. Самое важное – это вовремя подать все документы на регистрацию свершившейся сделки после подписания договора купли-продажи.

Узнайте, как оформить металлический гараж в частную собственность, из нашей статьи.

Где лучше это делать?

Коммерческую недвижимость можно продать и без посредников, и третьих лиц. Для этого нужно иметь:

  • доступ во всемирную сеть Интернет;
  • денежные средства на оплату рекламы в средствах массовой информации;
  • полный набор всех требуемых документов.

Если человек решает продать свою коммерческую недвижимость самостоятельно, на начальном этапе все-таки необходимо проконсультироваться со специалистами по недвижимому имуществу. Только профессионал сможет подсказать, реально ли продать коммерческую недвижимость за указанную сумму.

Специалист в данной сфере сможет указать возможные нюансы, которые могут значительно повлиять на стоимость объекта, проведет анализ современного рынка недвижимости.

Так, продавец сможет прицениться и продать коммерческое помещение по наиболее хорошей и выгодной для него стоимости.

Текст объявления о продаже нужно обдумать заблаговременно (написать его на бумаге, откорректировать). В объявлении лучше указать квадратные метры продаваемой площади.

Объявление можно разместить:

  • в сети интернета, на специально отведенных для этого ресурсах;
  • на специализированных досках объявлений;
  • на страницы в местные газеты;
  • на региональные сайты.

Если объявление размещено в интернете, то можно каждый день его просматривать и оценивать количество просмотров другими людьми. Таким образом возможно узнать, пользуется ли объявление популярностью, интересно ли оно людям. Необходимо отвечать на все задаваемые вопросы, проявлять интерес к покупателям.

Как только выявился потенциальный активный покупатель, требуется:

  • продемонстрировать ему продаваемое коммерческое помещение (заранее помещение следует проветрить и прибрать);
  • заблаговременно обсудить моменты оплаты, задаток и т.д.;
  • к периоду оформления сделки купли-продажи, нужно иметь все требуемые документы на руках.

Продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи, разъясняющий все важные пункты.

Как оформить куплю-продажу дачи? Ответ в нашей статье.

Договор купли-продажи

Важные моменты в договоре купли-продажи:

  1. Договор должен содержать полное описание продаваемого объекта. В договор включена стоимость коммерческой недвижимости в рублевом эквиваленте, способ оплаты.
  2. В договоре должно указываться, на основании каких документов продающее лицо имеет права на продажу коммерческой недвижимости.
  3. В договоре должно учитываться, что помещение не подвергалось реконструкции и перепланировки.
  4. Перед тем, как подписать договор купли-продажи, нужно заключить предварительный договор. Благодаря предварительному договору можно убедиться в юридической чистоте сделки.
  5. Договор купли-продажи заключается между продающей и приобретающей стороной в письменной форме. Заключается акт передачи. Договор скрепляется подписями.
  6. Договор купли-продажи коммерческой недвижимости регистрируется в Росреестре. После процедуры регистрации покупатель сможет вступить в права владения нежилой недвижимостью.

На налогообложение влияют несколько факторов:

  • является ли налогоплательщик физическим лицом или это организация;
  • является ли налогоплательщик резидентом Российской Федерации.

Следует помнить, что физические лица платят налоги со своей коммерческой недвижимости.

А если объект собственности продается, то владельцу придется уплатить дополнительный налог на доходы.

При продаже помещения требуется уплатить налог, который напрямую зависит от того, за сколько продан коммерческий объект. Обычно сумма налога составляет 13 процентов для физических лиц.

Продавая коммерческую недвижимость, потребуется запастись всеми необходимыми документами, а, возможно, и воспользоваться услугами оценщика имущества. К продаже необходимо подходить с вниманием и осторожностью. Чтобы как можно быстрее и выгоднее продать коммерческую недвижимость, можно прибегнуть к услугам специальных проверенных агенств.

Приватизация земли: с чего начать? Ответ здесь.

Покупка коммерческой недвижимости: как избежать рисков?

Процесс приобретения коммерческой недвижимости имеет свои особенности: зная о них, можно застраховать себя практически от всех рисков, связанных с покупкой таких объектов. Как грамотно оформить договор, расскажет эксперт — нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Для начала разберемся в терминологии. По действующему законодательству, объекты коммерческого назначения – это, в первую очередь, капитальное сооружение. Согласно 10-й статье Градостроительного кодекса РФ, к таковым относятся здания, строения, либо — объекты незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений).

Коммерческие помещения и здания не имеют жилого статуса – соответствующие сведения отражены в их кадастровых паспортах и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Правила покупки коммерческой недвижимости

Владеть коммерческой недвижимостью могут как физические, так и юридические лица. Приобрести объект можно двумя способами – заключить договор купли-продажи, либо, если здание или помещение принадлежит юрлицу – приобрести доли в его уставном капитале. Таким образом, покупатель получит и права на принадлежащий компании объект.

По действующему законодательству, договор купли-продажи недвижимости (в том числе – коммерческой) не обязательно оформлять у нотариуса. Другими словами, сделку можно провести в простой письменной форме. Правда, как показывает практика, такие соглашения впоследствии можно оспорить. Бывают случаи, когда уже после заключения сделки бывшие владельцы коммерческих объектов обращаются в суд и пытаются доказать, что не хотели продавать свою недвижимость – но были вынуждены подписать договор под влиянием угроз со стороны покупателя. Причем часто им удается убедить суд в своей правоте — в результате сделку признают недействительной.

Эксперты рынка коммерческой недвижимости советуют проводить сделку у нотариуса. Он удостоверяет договор купли-продажи, является гарантом его юридической чистоты. Если продавец решит попытаться оспорить сделку в суде, нотариус будет свидетельствовать в пользу покупателя: докажет, что в момент совершения сделки стороны осознавали последствия своих действий.

Если же продавцом выступает не физическое лицо, а компания, нотариус проверяет юридическую чистоту всех необходимых для проведения сделки документов – как самой фирмы, так и принадлежащего ей объекта.

Как проверить чистоту сделки при покупке коммерческой недвижимости

Проверить полномочия представителя юридического лица, который подписывает договор купли-продажи, согласие всех участников общества на реализацию имущества – непростая задача, которая под силу лишь высококвалифицированному юристу. Практика показывает, что уже после проведения сделки представители юрлица часто пытаются ее оспорить – заявляют о том, что представитель компании не имел права подписывать договор купли-продажи. Либо — что сделка не была одобрена владельцами компании. В свою очередь, нотариальная форма договора позволяет обеспечить полную законность проведения операции. Ведь нотариус несет ответственность за ее последствия – и отвечает перед покупателем личным имуществом, если окажется, что сделка была совершена с нарушениями.

Кстати, в отличие от договора купли-продажи объектов недвижимости, соглашения о реализации долей уставного капитала подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. Соответствующую норму ввели еще в 2009 году – с тех пор число мошенничеств при продаже долей капитала юрлиц сократилось на 70%.

Автор: Комаров Алексей, нотариус Санкт-Петербурга

Как правильно купить нежилое помещение?

Опытные люди говорят, что найти коммерческую недвижимость еще сложнее, чем купить. Кроме того, покупая нежилые помещения, покупатель сталкивается с большим количеством рисков.

Основные риски при покупки нежилого помещения

  • Во-первых, часто встречаются объекты с довольно неопределенным юридическим прошлым — это решаемо, если прибегнуть к помощи опытного и подкованного в этих вопросах посредника.
  • Второй момент связан с экономической стороной дела. Не всегда инвестору правильно удается подсчитать потенциальную прибыль.
  • В-третьих, имеет место человеческий фактор — некоторые аферисты прекрасно себя чувствуют на рынке недвижимости.

Намного проще купить нежилое помещение в Москве, как физическое лицо, потому, как юридическим лицам дополнительно придется подтверждать полномочия представителей компании, получить разрешение учредителей и т.д. Тогда как физическому лицу для оформления пригодится только идентификационный код, паспорт и, если данное лицо состоит в браке, то письменное заверенное нотариально соглашение второго супруга.

Какие документы нужны при покупке нежилого помещения

Далее подписывается договор купли-продажи, он заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию. Но для успешного исхода сделки продавец должен подготовить стандартный пакет документов, в составе которого находятся:

  • Подтверждение права собственности на выбранный объект.
  • Выписка из БТИ (из реестра прав собственности).
  • Разрешение одного из супругов на отчуждение имущества, если продавец – физлицо, состоящее в браке.

Способы оплаты

Обычно подобные сделки проводятся по наличному или безналичному расчету с полной оплатой стоимости недвижимого имущества в момент подписания договора. Намного реже в таких случаях люди обращаются за кредитом в банк. Дело в том, что все дальнейшие действия касательно нежилого помещения, купленного под взятые в заем средства, должны согласовываться с кредитором и это не всегда удобно.

В кредит можно купить магазины, складские помещения и офисы, причем продавцом может выступать как физическое лицо или компания, так и ФГИ — Фонд государственного имущества. В каждом из случаев документы могут быть разными. Так, ФГИ имеет право потребовать сохранение целевого использования объекта. Налоги выплачиваются такие же, как и в случае покупки квартиры или дома.

Если все оформлено правильно, то вскоре нежилое помещение можно будет сдавать в аренду, чтобы вернуть потраченные на него средства, или же найти ему применения в рамках собственного бизнеса — это уже по усмотрению нового хозяина.