Переход вещного права на земельный участок

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Вещные права на землю: понятие и виды

Вещное право – право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица посредством воздействия на вещь, находящуюся в сфере его хозяйственного господства. Законодательно закреплены признаки вещного права:

  1. право следования (право следует за вещью);
  2. абсолютный характер защиты (защита вещных прав лица, не являющегося собственником, осуществляется любым лицом).

Кроме этого, к вещным правам можно отнести право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа, право залога недвижимости, право членов семьи собственника помещения на пользование этим помещением.

Действующее законодательство классификации вещных прав не дает.

Предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование возможно государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, полномочного на принятие таких решений. Земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются гражданам.

Новый Земельный кодекс не допускает приобретения земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения гражданами. Те граждане, которые имеют земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

Сервитут – право ограниченного пользования чужими земельными участками. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка; в некоторых случаях сервитут устанавливается судом. Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, если отпали основания установления сервитута.

Сервитутные права граждан – отдельные, строго определенные, закрепленные законом или договором с собственником права по использованию чужих земельных участков, ограниченные конкретными хозяйственными или потребительскими нуждами (проход или проезд через соседний земельный участок, обеспечение водоснабжения и др.). Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, пользующихся сервитутом, соразмерной платы за пользование участком. При прекращении оснований пользования сервитутом он может быть прекращен по требованию собственника участка. В случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется (ст. 275 ГК). Выделяют частные и публичные сервитуты.

Частный сервитут – сервитут, обеспечивающий интересы одного лица либо небольшой группы лиц (например, проход или проезд через соседний участок).

Публичный сервитут – сервитут, обеспечивающий интересы общества (например, прокладка линии электропередач). Публичный сервитутустанавливается законами или иными нормативно-правовыми актами РФ, субъектов РФ, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

5.4. Вещные права на землю

Как известно, в гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве — одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования им и сервитута.

Вещные права на землю были распространены в поземельных отношениях России и поначалу были узаконены после октябрьского переворота в стране. Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы:

1. Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда уже права собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

2. Вещные права обладают определенной зависимостью от правомочий собственника, без согласия которого не может осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на землю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на отдельные формы распоряжения земельным участком.

3. Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ).

Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений своей волей, в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимы (ч. 1 ст. 1 ГК) и подлежат судебной или административной защите (ст. 11 ГК). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

4. В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок.* Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой подход; располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др. В силу этого вещные права:

а) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и непредусмотренные законом отступления от них не допускаются;

б) распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретному лицу, обязаны соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т.п.

*См.: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г . № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости при приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240, а также Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г . № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» // СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740.

5. Вещные права можно классифицировать по различным основаниям:

а) по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основе вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значительную специфику по отношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;

б) по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обладают только граждане и иные физические лица, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наследственных правоотношений, за исключением случаев, определенных законом;

в) по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок, к примеру, предоставлен в своей определенной части для проезда автомашин, то такой сервитут следует считать публичным, поскольку он служит удовлетворению общественных потребностей; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназначенным для удовлетворения интересов конкретного субъекта правоотношений — соседнего землепользователя;

г) по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право пожизненного наследуемого владения землей может возникнуть из наследственного завещания прежнего владельца, то право сервитута устанавливается по соглашению сторон (соседствующих землепользователей), а при недостижении такого соглашения — решением суда по иску заинтересованной стороны.

6. Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. В силу этого возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежит такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственности на данный участок.

Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначальная и производная.

Теперь рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

1. Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч. 1 ст. 216) отличается от иных вещных прав следующими основными особенностями:

а) наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть временным, т.е. краткосрочным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в определении принадлежности земельного участка гарантируется к соблюдению принудительной силой государства, если наследник не отказался от наследства;

б) наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевладельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений собственника земельного участка возводить на земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное. Например, постоянный землепользователь приобретает право собственности на созданное им недвижимое имущество только в том случае, если эта недвижимость создана им для себя;

в) узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Поскольку наследователем может быть только гражданин или физическое лицо, субъектный состав данного вида правоотношений ограничивается именно этой категорией лиц. Право пользования земельным участком может принадлежать и организациям, т.е. более широкому кругу лиц;

г) наличием в правомочиях по владению земельным участком конституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержание и применение российского законодательства (ст. 2,18 Конституции РФ). В частности, права на свободное использование своих способностей и имущества для осуществления предпринимательской деятельности на земельном участке (ст. 34 Конституции).

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком имеет следующие отличительные специфические черты:

а) более широкий круг субъектов данного вида правоотношений, поскольку законом прямо указывается, что в круг этих субъектов могут входить не только граждане, но и организации, обладающие правами юридического лица (ч. 1 ст. 268 ГК);

б) более узкий круг оснований приобретения данного вещного права. В частности, таковым является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование (ч. 1 ст. 268 ГК). Право же пожизненного владения на этот участок может быть приобретено и на основании завещания прежнего владельца, сделанного в установленном законом порядке;

в) наличие производной связи между правом на земельный участок и правом на недвижимость, расположенную на данном участке. Так, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК). При прекращении же права пользования земельным участком, если стоимость недвижимости явно превышает стоимость участка, находившегося в пользовании собственника недвижимости, суд может установить условия пользования земельным участком на новый срок (ч. 2 ст. 272 ГК).

Такой производности не наблюдается в правоотношениях владения землей на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку возникновение права собственности на недвижимость не может повлечь за собой возникновение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено это строение;

г) относительно меньшая стабильность отношений землепользования. Во-первых, право постоянного землепользования может быть прекращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, — на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа, принятого в установленном законом порядке; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок. Например, предоставление временно неиспользуемых под строительство земель под посадку картофеля гражданам или под огороды.

В отношении права постоянного землепользования не предусмотрено возможности передачи данных правомочий по наследству.

3. Сервитуты (п. 1 ст. 216), выражающиеся в праве ограниченного пользования соседним земельным участком. Особенности данного вещного права следующие:

а) если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком является свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сервитута всегда является наличие соседнего используемого участка, интересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему землепользованию иным способом, кроме как через данный участок;

б) право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего земельного участка для проникновения на земли лица, требующего сервитута, без существенных затрат;

в) право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка. Например, если часть земельного участка выделена для прохода или проезда, то ее нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т. д.;

г) право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут;

д) право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута;

е) право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, прав на земельный участок, служащий для сервитута (ограниченного пользования им), поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на данный земельный участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);

ж) наконец, сервитут устанавливается, как правило, не на ограниченный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. С устранением данных причин необходимо и прекращение действия сервитута. Например, Федеральным законом о связи предусмотрено установление сервитута в виде возможности прохода или проезда к месту ЛЭП для устранения аварий и проведения ремонтных работ. Данный сервитут является бессрочным и действует до тех пор, пока не будет демонтирована ЛЭП или полностью прекращена ее деятельность.

Сервитут на земельный участок — право ограниченного пользования одним или несколькими соседними участками. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда.

Собственник земельного участка вправе требовать, в том числе в судебном порядке, предоставления сервитута для обслуживания своего земельного участка.

Сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя на земельном участке; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельном участке; временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ ремонтно-строительной полосы на земельном участке; возведения здания, строения, сооружения определенной высоты на соседнем земельном участке; создания на земельном участке защитных лесных насаждений и иных природоохранных объектов; иные сервитуты.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. За сервитуты, установленные в пользу сельских жителей и их объединений, плата не взимается.

Сервитут может устанавливаться на земельный участок на любом праве и может быть временным или постоянным. Сервитуты подлежат государственной регистрации. Сервитуты сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случае, если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Таким образом, вещные права на землю выражаются в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком; в праве постоянного бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком).

Вещные права являются производными от права собственности на земельный участок, обладая при этом определенной самостоятельностью и независимостью от права собственности.

Разнообразие вещных прав обусловлено их целевым назначением. В частности, пожизненное наследуемое владение преследует цель обеспечить реализацию конституционных прав граждан на свободное хозяйственное использование земель, сохранение преемственности в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства и т. д.

Вещные права на землю

Вернуться назад на Вещное право

Право собственности на землю является главенствующим в системе прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты (ст. ст. 216, 265, 268, 274, 277 ГК РФ).

Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы:

1. Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, а собственник не может дать этих вещных прав на землю больше того объема правомочий, которым он обладает, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда уже прав собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

2. Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ). Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений по своей воле и в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК РФ), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные интересы недопустимо (ч. 1 ст. 1 ГК РФ) и подлежит судебной или административной защите (ст. 11 ГК РФ). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

3. В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой проход (ч. 2 ст. 262 ГК РФ); располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др.

В силу этого вещные права:

а) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и не предусмотренные законом отступления от них не допускаются;
б) распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретному лицу, обязано соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т. п.

4. Вещные права можно классифицировать по различным основаниям:

а) по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основании вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значительную специфику по отношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;
б) по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обладают только граждане, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наследственных правоотношений, за исключением случаев, определенных законом;
в) по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок, к примеру, предоставлен для проезда автомашин, то такой сервитут следует считать публичным; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназначенным для удовлетворения интересов конкретного субъекта правоотношений — соседнего землепользователя;
г) по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право пожизненного наследуемого владения землей может возникнуть из наследственного завещания прежнего владельца, то право сервитута устанавливается по соглашению сторон, а при недостижении такого соглашения — решением суда по иску заинтересованной стороны (ч. 3 ст. 274 ГК РФ).

5. Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер и статус. В силу этого возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежит такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственности на данный участок.

Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначальная и производная.

Теперь рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч. 1 ст. 216, ст. ст. 265—276 ГК РФ) отличается от иных вещных прав следующими основными особенностями:

1) наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть и временным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в определении принадлежности земельного участка гарантируется к соблюдению принудительной силой государства, если наследник не отказался от наследства;
2) наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевладельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений собственника земельного участка возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное (ч. 2 ст. 266 ГК РФ). Например, постоянный землепользователь приобретает право собственности на созданное им недвижимое имущество только в том случае, если эта недвижимость создана им для себя (ч. 2 ст. 269 ГК РФ);
3) узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения (только граждане, а не организации);
4) наличием в правомочиях по владению земельным участком конституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержание и применение российского законодательства (ст. ст. 2, 18 Конституции РФ). В частности, права на свободное использование своих способностей и имущества для осуществления предпринимательской деятельности на земельном участке (ст. 34 Конституции РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216, ст. ст. 268—273 ГК РФ) имеет следующие отличительные специфические черты:

1) более широкий круг субъектов данного вида правоотношений, поскольку законом прямо указывается, что в круг этих субъектов могут входить не только граждане, но и организации, обладающие правом юридического лица (ч. 1 ст. 268 ГК РФ);
2) более узкий круг оснований приобретения данного вещного права. В частности, таковым является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в постоянное пользование (ч. 1 ст. 268 ГК РФ);
3) наличие производной связи между правом на земельный участок и правом на недвижимость, расположенную на данном участке. Так, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ). При прекращении права пользования земельным участком, если стоимость недвижимости явно превышает стоимость участка, суд может установить условия пользования земельным участком на новый срок (ч. 2 ст. 272 ГК РФ);
4) относительно меньшая стабильность отношений землепользования. Во-первых, право постоянного землепользования может быть прекращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, — на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок.

В постоянное или временное пользование земля может предоставляться различным государственным, кооперативным, общественным предприятиям и учреждениям:

— для нужд обороны организациям, указанным в ст. 88 ЗК РФ;
— религиозным организациям (п. 5 ст. 57 ЗК РФ);
— совместным предприятиям, международным объединениям и организациям с участием отечественных и иностранных юридических лиц (ст. 57 ЗК РФ).

Граждане могут получать земельные участки во временное пользования для огородничества, сенокошения, выпаса скота из земель, находящихся в ведении местной администрации. Предприятия, учреждения и организации могут выделять участки для этих целей из земель, находящихся в их пользовании.

В соответствии со ст. ст. 85 и 86 ЗК РФ предприятия, учреждения и организации транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, связи, водного, рыбного, охотничьего хозяйства, а также других отраслей народного хозяйства из земель, находящихся в их пользовании, предоставляют отдельным категориям своих работников в пользование служебные наделы на срок их службы.

Временное пользование земельным участком оформляется договором, форма которого была утверждена постановлением Правительства РФ № 177.

Сервитуты (п. 1 ст. 216, ст. ст. 274—277 ГК РФ) выражаются в праве ограниченного пользования соседним земельным участком.

Особенности данного вещного права следующие:

1) если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком является свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сервитута всегда является наличие соседнего используемого участка, интересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему участку иным способом, кроме как через данный участок;
2) право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего участка для лица, требующего сервитута, без существенных затрат;
3) право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка. Например, если часть земельного участка выделена для прохода или проезда, то ее нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких- либо объектов и т. д.;
4) право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут;
5) право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута;
6) право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, прав на соседний участок, поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на этот участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);
7) сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута.

В литературе отмечается, что праву сервитута присущи следующие принципы:

— обременение сервитута ложится на недвижимое имущество, принадлежащее субъекту на праве собственности;
— собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению, при этом переход права собственности иному лицу не упраздняет сервитута;
— сервитут устанавливается не в интересах лица, а в интересах и в пользу недвижимого имущества, находящегося в собственности, владении или пользовании. Поэтому сервитут неотчуждаем. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога или иной сделки;
— на обремененные сервитутом здания и сооружения распространяются положения земельного сервитута.

Основаниями возникновения сервитута следует считать преимущественно договор и судебное решение. Право требовать ограниченного пользования земельным участком указывает на то, что сервитут может быть установлен и соглашением сторон, которым устанавливаются права и ограничения пользования, составляющего сервитут. Это соглашение в соответствии со ст. 274 ГК РФ подлежит регистрации наравне с иными правами на недвижимость, что говорит о вещном характере современного российского права сервитута.

В качестве объекта сервитута в российском праве упоминаются земельные участки, а также здания и сооружения, т. е. недвижимое имущество (гл. 17 ГК РФ).

Авторское право
Административное право
Гражданское право
Наследственное право
Обязательственное право
Публичное право

Назад | | Вверх

Сервитут как вещное право

Цуканов В.И.
Государственный университет по землеустройству

Пункт 1 статьи 274 ГК РФ устанавливает самостоятельный вид вещного права на земельный участок — право ограниченного пользования земельным участком — сервитут.

Данный институт в Российской Федерации в настоящее время не является столь востребованным как в иностранных государствах, таких как Польша, Италия, Венгрия. Арбитражная практика указывает на то, что суды предпочитают отказывать в иске об установлении сервитута, так как институт сервитута в российском законодательстве регулируется крайне скудно и пробелы в таком регулировании очевидны каждому, кто хотя бы единожды задумался о сущности сервитута и его задачах.

Действительно, что же такое сервитут? Нельзя ли обойтись без него, тем более что ранее, до 1994 года такого понятия в российском гражданском законодательстве не было, а других инструментов регулирования гражданско-правовых и земельно-правовых отношений существует достаточно? Быть может, сервитут стоит признать «умирающим» правом, наряду с правом пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, ведь есть такие незыблемые права на землю как право собственности или право аренды?

Такие вопросы часто встречаются в различных работах, но в последнее время наметилась и положительная тенденция к пониманию необходимости не только существования, но и развития института сервитута.

Необходимо отметить, что во многом успех развития законодательства зависит от изучения правовой природы того или иного института. Такое исследование, как правило, приводит к возникновению диаметрально противоположных точек зрения. Является ли сервитут правом вещным или же он по своим признакам больше соответствует обязательственному праву? Нельзя ли поставить знак равенства между понятиями «ограничение» и «обременение»? Могут ли существовать сервитуты, обязывающие собственника служащего участка совершать какие-то положительные действия? В настоящей статье не ставится задача дать ответы на все эти вопросы, достаточно фундаментальные и непростые. Коснемся лишь вопроса о вещной или обязательственной природе сервитута.

Одной из основных особенностей сервитута является то, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способам лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого сервитут установлен (п.2 ст. 275 ГК РФ). Возникает закономерный вопрос, не является ли сервитут как право, столь тесно связанное с правом собственности на господствующую вещь принадлежностью этой вещи, частью господствующего земельного участка как имущественного комплекса, если в отрыве от права собственности он существовать не может? При переходе права собственности на господствующий земельный участок к другому лицу, думается, что сервитут сохраняется. ГК РФ говорит лишь о сохранении обременения служащего земельного участка в случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу. Но поскольку сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком привязан не к собственнику господствующего земельного участка, а к самому господствующему земельному участку, то логичным является вывод, что при переходе права собственности на господствующий земельный участок другому лицу сервитут сохраняется, поскольку в связи с таким переходом прав необходимость в ограниченном пользовании чужим земельным участком автоматически не отпадает, а именно отпадение оснований обременения является, в соответствии со ст. 276 ГК, одним из оснований прекращения сервитута. Переход же права собственности на господствующий земельный участок в качестве основания прекращения сервитута не называется, тем более что по сделке собственник передает на тот объем прав относительно передаваемой вещи, каким обладает сам. Право ограниченного пользования чужим земельным участком может быть предоставлено, как указывалось, субъекту права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, но в данном случае не приходится говорить о переходе указанных прав каким-либо образом, кроме наследования по закону (в случае пожизненного наследуемого владения). Таким образом, запрет на совершение сделок по отчуждению сервитута, т. е. то, что он не может быть самостоятельным предметом какой-либо сделки означает, что нельзя передать право пользования чужим земельным участком, не совершив сделку по отчуждению самого господствующего земельного участка также как невозможно оставить «при себе» сервитут, отчуждая данный земельный участок. В связи с этим нельзя не задаться вопросом, не является ли сервитут по своей сути принадлежностью господствующего земельного участка, имуществом или составной частью господствующего земельного участка? Ведь, например, по гражданскому законодательству Польши земельный сервитут является составной частью господствующей недвижимости, т.е. господствующего земельного участка.

Является ли сервитут «классическим» вещным правом или же он, несмотря на всю схожесть с вещными правами резко выделяется на их фоне? Ведь не зря вопрос об отнесении сервитута к вещным или же обязательственным правам ставится российскими и зарубежными цивилистами не реже, чем ставится подобный вопрос относительно залога или права аренды — эта острая дискуссия разворачивается при наличии множества авторитетных сторонников и у одной, и у другой точек зрения, и эти сторонники обращаются за доказательствами своих позиций к самым основополагающим началам теории права вообще и цивилистики в частности.

Несомненно, и это будет рассмотрено и обосновано ниже, частный сервитут, несмотря на свою платность, увеличивает стоимость господствующего земельного участка, поскольку решает проблему «затруднения в использовании» или же добавляет господствующему участку полезные свойства. Таким образом, несмотря на запрет самостоятельного отчуждения сервитута он, обладая определенной стоимостью, переносит ее на господствующий земельный участок и подлежит оценке. Но Алоиз Бринц отмечал, что не все, что подлежит оценке, должно быть отнесено к имуществу. Данную мысль Бринц афористично выражает следующим образом: «В имуществе нет ничего, что не стоило бы денег, но не все, что стоит денег, входит в имущество» 1 . По мнению Г.Дернбурга, имущество есть совокупность благ, принадлежащих конкретному лицу и имеющих денежную стоимость. Составные части имущества могут изменяться, имущество может уменьшаться или увеличиваться. Однако через отношение к своему обладателю имущество остается тождественным самому себе. Входящие в состав имущества элементы, по Дернбургу, это либо телесные вещи (res corporales), либо бестелесные вещи (res incorporales). Телесные вещи представляют собой расположенные в пространстве имущественные объекты, каковыми являются земельные участки и движимости. Только телесные предметы могут быть в собственном смысле слова объектами владения, передачи, давностного владения, права собственности. Бестелесными вещами являются права, например, сервитуты, обязательственные права требования, притязания на наследство, и это тоже элемент имущества 2 . Можно сделать вывод, что, во-первых, Г.Дернбург причисляет сервитут к имуществу в качестве бестелесной вещи и в качестве составной части имущества. Во-вторых, ставя его в один ряд с обязательственными правами требования, не аналогизирует ли он сервитут с такими правами и если да, то почему?

В соответствии с п.1 ст. 216 ГК РФ сервитут отнесен законодателем к вещным правам на имущество лиц, не являющихся собственниками этого имущества. Будучи отнесеным к вещным правам, сервитут должен содержать определенную совокупность признаков, присущих вещному праву и отличающих его от обязательственных и иных видов прав. В литературе, посвященной исследованиям вещных прав, высказывается достаточно сходный набор их признаков, в числе которых чаще всего указываются: бессрочный характер; вещь, как объект права; право преимущественного удовлетворения по сравнению с требованиями, вытекающими из обязательственных прав, право следования и абсолютная защита вещных прав.

Л.Ю.Михеева 3 дополняет указанный перечень такими признаками как возможность правообладателя воздействовать на вещь без чьего-либо содействия, удовлетворяя свои потребности, и указание закона, определяющего указанное право как вещное. Впрочем, как обоснованно указывает Ю.К.Толстой 4 , целый ряд из перечисленных признаков не может претендовать на роль общих для всех без исключения вещных прав.

Вместе с тем следует отметить, что даже общий взгляд на вещные права, перечисленные в п.1 ст.216 ГК показывает, что сервитут «выпадает» из указанного перечня.

1. Причиной этого является жесткая связь сервитута с наличием у его субъекта вещного права на другое имущество (господствующую вещь), чего не наблюдается в иных правовых связях между субъектом вещного права и вещью, на которую оно распространяется, например, для того, чтобы обладать правом хозяйственного ведения на одну вещь, субъекту совсем не обязательно обладать правом собственности на другую.

Права хозяйственного ведения или оперативного управления, являясь вещными правами на имущество, могут возникать лишь у определенного законом круга лиц (ГУПы, МУПы, казенные предприятия), но в данном случае законодатель лишь сужает круг возможных субъектов данных прав за счет включения в законодательство требования их специальной правоспособности (организационно-правовой формы). Возможность же быть носителем сервитутного права связывается законодателем, как уже указывалось выше, с наличием у него вещного права на другую вещь, а ни какой-либо правоспособностью или организационно-правовой формой.

2. Кроме того, следует отметить, что переход вещного права от одного субъекта к другому сопровождается передачей самой вещи или хотя бы возможностью передачи этой вещи в будущем. Переход же сервитута не влечет за собой передачи вещи, на которую он распространяется. Любое вещное право из перечня прав, признаваемых законодателем в качестве вещных (в данном случае не рассматриваются такие спорные с точки зрения классификации в качестве вещных прав права как право залогодержателя на вещь или право доверительного управляющего на передаваемое в управление имущество), предполагает наличие у субъекта указанных прав правомочия владения, т.е. фактического обладания, господства над вещью, что выражается в возможности удерживать вещь за собой и ограничивать доступ к вещи со стороны третьих лиц.

3. Такой подвид сервитута как срочный сервитут, который устанавливается на определенный срок, не отвечает такому признаку вещного права как бессрочность, поскольку существование вещного права (срок его существования) не может быть определено точной датой его прекращения в будущем. Например, право собственности не определено сроком существования кроме срока существования самой вещи и этот срок никак не может быть определен, сторонами, к примеру, в договоре купли-продажи.

4. В отличие от права обязательственного объектом права вещного не могут служить действия других лиц, в силу того, что его объектом является определенная вещь. Объектом сервитутного правоотношения как права пользования являются определенные полезные качества чужой вещи, которые выражаются в определенной выгоде (имуществе), которая извлекается обладателем сервитута в результате использования этой вещи. Таким образом, сервитут имеет своим объектом не саму вещь, а производное имущество (в том числе и другие вещи), получаемые в результате воздействия обладателя сервитута на исходную чужую вещь.

5. В отличие от иных вещных прав, правомочие пользования объектами которых может быть осуществлено их субъектами без какого-либо вмешательства (какого-либо вмешательства со стороны третьих лиц), то в случае с сервитутным правоотношением «требование о невмешательстве» адресовано, прежде всего, собственнику служащего земельного участка. В данном случае требуется содействие собственника служащего участка в осуществлении права пользования принадлежащей ему вещью, например, неустановка ограждения на пути для прохода или проезда.

Таким образом, сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком не совсем соответствует признакам вещного права, что не может не вызвать вопроса о классификации сервитута, исходя из его правовой природы.

По сути, основным признаком сервитута как вещного права являются указание на его вещную природу в законе и вещно-правовая защита, которой наделяется его обладатель.

Возникает вопрос о возможности отнесения сервитута к «пограничным» обязательственным правам, таким как право залога и право доверительного управления.

Обязательственное право возникает исключительно из договора и существует лишь в течение срока действия, определенного договором, или срока действия договора. Частный сервитут возникает из договора и существует до момента, определенного договором либо до момента расторжения договора. Статья 274 ГК РФ говорит о том, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае основанием возникновения сервитутного правоотношения опять же является договор, заключаемый в порядке и на условиях, определенных решением суда.

Объектом обязательственного права является определенное поведение обязанного лица, т.е. совершение лицом определенных действий или воздержание от их совершения. По большому счету объектом обязательного права являются не сами по себе действия обязанного лица, а тот результат, который достигается в итоге указанных действий. Не может быть объектом обязательственного права такое поведение обязанного лица, которое не даст обладателю обязательственного права возможности извлечения какой-либо выгоды из этого поведения. Например, нелогичным кажется право требования от обязанного лица совершения пеших прогулок по десять минут в день в трех разных направлениях, т.к. это не влечет достижения какого-то выгодного результата для лица, обладающего таким правом требования.

В этом плане есть некая схожесть сервитута с правом требования, возникающим из обязательственного правоотношения, а именно — объектом является та же выгода, которая достигается за счет воздержания собственника служащего участка от совершения действий, препятствующих реализации сервитута.

Несколько отклоняясь от темы настоящего исследования, хотелось бы отметить спорность утверждений о наличии объекта у права требования. Как представляется, оперировать категорией «объект» можно лишь рассматривая правоотношение, из которого возникает данное конкретное право. Логичным выглядит построение следующей системы: объектом правоотношения являются определенные права и обязанности его субъектов, предметом — материальные объекты (вещи) или иное имущество, на которые они направлены. Таким образом, право, будучи направленным на предмет, как явствует из изложенной системы, не может иметь объекта в силу того, что оно само является объектом правоотношения.

Еще одним признаком обязательственного права является отнесение права требования к категории имущества (ст.129 ГК РФ), которое является объектом гражданских прав.

Возникает вопрос о том, что же представляют собой имущественные права как объекты гражданских прав. В литературе даются различные определения института имущественных прав: «Имущественные права представляют собой благо, на которое направлены субъективные права и юридические обязанности» 5 или под имущественными правами понимается «…благо, по поводу которого кредитор приобретает право на чужие действия…» 6 . Следует также отметить, что отнесение имущественных прав к объектам гражданских прав в обязательственных отношениях затрагивает сложный теоретический вопрос о понятии объекта обязательства. Этот вопрос возникает в связи с тем, что норма ст. 128 ГК РФ, а также п.4 ст. 454, п.2 ст. 567, п. 1 ст. 572 ГК РФ свидетельствуют о понимании законодателем имущественных прав в качестве разновидности имущества. Указанный выше вопрос, как справедливо отмечают В.А. Белов 7 и В.Порошков 8 сводится к следующему: составляют ли субъективные права (а также обязанности) содержание правоотношения, являются его предметом или объектом. Отнесение субъективных прав и юридических обязанностей к содержанию правоотношения приводит к выводу о самостоятельности категорий «субъективное право» и «юридическая обязанность» и отсутствии их логической подчиненности более общим юридическим категориям. В этом случае субъективные права и юридические обязанности сами по себе не могут быть объектами иных субъективных прав и обязанностей, а значит, не могут быть предметом гражданского оборота. Отнесение же субъективных прав и юридических обязанностей к категории объектов правоотношения, как замечает В.А. Белов 9 , приведет к признанию категорий «право на право» и «право на обязанность» 10 . Интересной представляется критика В.А. Беловым понимания имущественных прав как объектов обязательства, т.е. объектов иных субъективных прав и обязанностей, основные моменты которой заключаются в следующем:

1. Права и обязанности не могут существовать сами по себе, т.е. отдельно от их субъектов. Передача же права предполагает определенный момент, когда право оказывается в «подвешенном состоянии» т.е. передано одним субъектом, но еще не принято другим.

2. Категория «права на право», возникающая в указанном выше случае носит абсурдный характер т.к. объем правомочия, которым обладает, скажем, собственник одинаков с объемом, которым обладает «лицо, имеющее право собственности на право собственности».

3. Имущественные права не могут и не должны относится к разряду имущества, куда их причисляет ст. 128 ГК РФ т.к. выделять имущественные права в особую группу объектов гражданских прав бессмысленно, ибо все правомочия, которые могут образовать состав «права на право», всегда входят в субъективное право.

В результате В.А. Белов делает вывод о том, что «…имущественные права вообще не являются объектами гражданских прав, а, следовательно, не обладают таким важным качеством как оборотоспособность, т.е. раз возникнув, не могут переходить от одного правообладателя к другому» 11 . Можно сделать вывод, что указанное понимание природы имущественного права является ошибочным, потому что В.А.Белов рассматривает имущественное право, которое является как бы «идеализацией мира вещей», границей которого является возможность применения экономической категории стоимости к тому или иному объекту, в качестве «абстрактного» права — инструмента, созданного юридической наукой для описания отношений между субъектами (личные неимущественные права), а также между субъектами и объектами материального мира (вещные права). Вместе с тем граница, отделяющая имущественные права от «абстрактных» прав, являющихся, как указывалось, лишь инструментами, способами описания отношений между объектами и субъектами представляется очевидной и может быть сформулирована следующим образом: право, которое обладает стоимостью (меновой, потребительской) является имущественным и является, в свою очередь, имуществом. В качестве обоснования такой точки зрения можно привести распространенную в настоящее время практику заключения между хозяйствующими субъектами договоров купли-продажи имущественных прав.

Вместе с тем закономерно ли отнесение сервитута к обязательственным правам?

Обязательственное право отнесено законодателем к категории имущества в силу того, что оно обладает основным признаком имущество, которым является стоимость, что позволяет поставить знак равенства между имущественным правом, обладающим определенной меновой стоимостью и вещью, обладающей такой же меновой стоимостью.

В отличие от обязательственного права само по себе право пользования чужой вещью стоимостью не обладает. Например, в случае приобретения каким-либо лицом вещи (работа, услуги, информация), которая в соответствии с условиями договора существует в единственном или ограниченном количестве или обладает уникальными свойствами, стоимость приобретаемой вещи увеличивается на порядок. Установление сервитута увеличивает стоимость господствующего земельного участка, в чем наблюдается некоторое сходство с обязательственным правом.

Вместе с тем обязательственное право само по себе обладает стоимостью, как, например, стоимость права требования из договора займа равна сумме, которую обязан выплатить заемщик (при отсутствии влияния других факторов). Сервитут же сам по себе, в отличие от обязательственного права, стоимостью не обладает, т.к. увеличивает стоимость господствующей вещи.

В принципе, стоимость сервитута может быть определена в разнице стоимости господствующего участка после установления сервитута и стоимости данного земельного участка до того как этот сервитут был установлен. Но в данном случае сервитут переносит свою стоимость на вещь, а право требования в случае требования активного поведения обладает ценностью само по себе и с какой-либо вещью не связано.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что стоимостью обладает лишь право требования активного поведения субъекта, а право требования воздержаться от каких-либо действий переносит свою стоимость на вещь, в чем и состоит сходство последнего с сервитутом.

Представляется, что наиболее верным является понимание сервитута как улучшения господствующего участка, переносящего свою стоимость на вещь и влекущую, в связи с этим, увеличение стоимости господствующего участка и являющегося частью имущественного комплекса, которым является земельный участок как сложная вещь.

Для обоснования данной концепции можно использовать «правовую аксиому» И.Иеринга о том, что право представляет собой охраняемый законом интерес его субъекта. Таким образом, вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что «интересом» субъекта сервитута является не сама возможность использования чужого участка, возможность извлечения дополнительной прибыли, посредством реализации правомочия пользования своим земельным участком посредством использования чужого (служащего) земельного участка.

Сервитут является улучшением господствующего земельного участка, поскольку он добавляет этому участку полезные свойства. Данные полезные свойства выражаются в получении прибыли собственником или владельцем господствующего участка через пользование принадлежащим ему земельным участком и через пользование чужой вещью. Продолжая анализ права сервитута нельзя не задаться вопросом о том, что же составляет содержание данного права. Содержанием иных вещных прав является помимо возможности пользования вещью и извлечения из нее полезных качеств, наличие правомочия владения и распоряжения вещью, а сервитут как правомочие пользования имеет своим содержанием определенную имущественную выгоду (имущество), извлекаемую при его осуществлении. Имущество, создаваемое в результате реализации права пользования чужой вещью, переходит в собственность обладателя сервитута, из чего можно сделать вывод, что содержание сервитута составляет отношение обладателя сервитута к получаемому в результате его осуществления имуществу, т.е. право собственности на это имущество.

Т.е. право пользования чужой вещью (право пользования чужим земельным участком), не ценное само по себе, приводит к приобретению носителем сервитута определенного имущества, получаемого в процессе извлечения полезных свойств из чужой вещи (чужого земельного участка, обремененного сервитутом).

Таким образом, если сервитут как право ограниченного пользования чужой вещью не отвечает вышеперечисленным признакам вещного права, то им вполне отвечает концепция сервитута как права собственности на доходы (имущество), получаемые в ходе реализации права пользования своим земельным участком через право пользования чужим земельным участком. Вместе с тем следует отметить, что сервитут, в отличие от «активного» обязательственного права, сам по себе не обладает стоимостью, стоимостью обладает имущество, извлекаемое субъектом сервитута при его реализации права пользования своим участком через право пользования чужим земельным участком.

Обосновывая тезис о том, что сервитут является улучшением господствующего земельного участка, следует отметить, что целью производства улучшений земельного участка является придание улучшаемому объекту дополнительных полезных свойств и, как следствие, увеличение объема прибыли, получаемой в результате его использования.

Наличие сервитута, позволяющего собственнику господствующего земельного участка извлекать дополнительную прибыль от использования своего участка, и позволяет классифицировать сервитут как улучшение имущества, которым является господствующий земельный участок.

Данное улучшение является неотделимым и не может иметь самостоятельной юридической судьбы, т.е. переходить другим субъектам отдельно от земельного участка.

В соответствии со ст.128 ГК имущественные права отнесены законодателем к категории имущества, которое в соответствии со ст.130 ГК РФ разделяется на движимое и недвижимое. Перечень недвижимого имущества, приведенный в п.1 ст.130 ГК РФ не содержит указания на права как на один из видов недвижимого имущества. Пунктом 2 ст.275 ГК РФ установлен запрет на совершение сделок по отчуждению сервитута отдельно от земельного участка, в пользу которого он установлен. Указанное правило позволяет сделать вывод о том, что законодатели рассматривают сервитут в качестве составной части сложной вещи, которой является земельный участок.

Таким образом, изложенное выше позволяет сделать вывод о том, что земельный участок как объект гражданских прав включает в себя материальную и правовую составляющую, которые образуют единую сложную вещь.

Представляется, что публичные сервитуты, установленные государством в пользу собственника земельного участка, являются необходимыми условиями, при отсутствии которых использование земельного участка собственником стало бы невозможным, а собственность на земельный участок — юридической фикцией, что подтверждается наличием классической правовой схемы, нашедшей свое отражение в зарубежном законодательстве, согласно которой права собственника земельного участка распространяются на «конус, вершина которого находится в центре земли, а основание — в верхних слоях атмосферы» 12 .

Частные сервитуты, как представляется, следует рассматривать как улучшение господствующего земельного участка, повышающее его стоимость, и базирующееся на публичных сервитутах, установленных государством. В качестве примера можно привести право пользования источником воды (колодцем), находящимся на соседнем земельном участке и принадлежащем собственнику служащего участка. В данном случае сама возможность существования колодца основана на предоставленном государством праве использования первого водоносного слоя для забора воды (ст.19 Закона РФ «О недрах»), что, как было указано выше, представляет собой публичный сервитут.

1 Цитата по соч.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. С.-П., 2002, стр. 247..
2 Цитата по указ.соч., стр. 248.
3 Л.Ю.Михеева. «Доверительное управление имуществом. Комментарий законодательства»//СПС «Консультантплюс».
4 Гражданское право. Учебник для ВУЗов под ред. Ю.К.Толстого и А.П.Сергеева, М., 1999.
5 Матузов Н.И., Малько А.В. «Теория государства и права», БЕК, М., 1997г. стр. 493
6 Мейер Д.И. указ. соч. стр. 125
7 В.А. Белов «Правопреемство в связи с законодательной концепцией квалификации имущественных прав как объектов гражданских прав»// СПС «Гарант»
8 В. Порошков «Специфика имущественных прав»// СПС «Гарант»
9 Указ. соч. стр. 18 и далее.
10 Это затруднительно также в связи с отсутствием единообразного понимания объекта обязательства в литературе: О.С. Иоффе понимает под объектом обязательства действия; С.С. Алексеев — любые блага, кроме действий и лиц, О.А. Красавчиков и И.Б., Новицкий — то, по поводу чего возникает правоотношения.
11 В.А. Белов указ. соч. стр. 21
12 Методические рекомендации по формированию законодательства для развивающихся стран ООН и Еврокомиссии. Женева — Нью-Йорк 1996 г.; Швейцарское гражданское уложение и законодательство стран британского Содружества наций.