Передача в залог доли недвижимости

05.01.2019 Выкл. Автор admin

Передача в залог доли недвижимости

«Резиновые квартиры» могут окончательно уйти в прошлое, если будет принят законопроект, направленный на борьбу с особо предприимчивыми владельцами недвижимости.

05 июня 2018 года

Основная причина роста популярности у покупателей жилья в новостройках на этапе возведения этажей, по мнению аналитиков, это сокращение ценовой разницы по мере возведения корпусов.

01 июня 2018 года

В Подмосковье доля квартир, которые продаются на ранних стадиях строительства, в общем объёме предложения снизилась в 5,9 раза относительно первого квартала 2017 года и составила всего 16 процентов в общем объёме против 94 процентов — годом раньше.

22 мая 2018 года

Поможем осуществить ВСЕЛЕНИЕ НА ДОЛЮ В КВАРТИРЕ! Окажем помощь в быстром вселении в любое жилое помещение БЕЗ РЕШЕНИЯ СУДА. Всё в рамках закона и с участием адвоката! Не сравнимо быстрее судов и судебных приставов! Гарантируем результат. Звоните нам: (495) 790-84-39.

Займ под залог доли в квартире

В условиях экономического кризиса и девальвации рубля снижается объём кредитов, предоставляемых гражданам и организациям, а условия кредитов и выбора заёмщиков ужесточаются. И напротив, получает широкое распространение займ под залог доли в квартире. Газеты и Интернет пестрят рекламными объявлениями о возможности получения денежных средств под залог недвижимости в самые сжатые сроки и в неограниченном количестве.

Мы НЕ предоставляем займ под залог доли в квартире. Но по вопросу продажи доли в квартире Вы можете обратиться к нам. Также наши юристы могут помочь Вам в Вашей борьбе. Звоните по телефонам: (495) 790-84-39 .

Чем займ под залог доли квартиры привлекателен для граждан? Во-первых, он может быть предоставлен любыми физическими и юридическими лицами, а не только субъектами банковской деятельности. Для предоставления денег взаймы не требуется получение лицензий и разрешений.

Во-вторых, банки тщательно проверяют платёжеспособность будущих заемщиков, и те лица, которым не удалось получить банковский кредит (это, как правило, малообеспеченные граждане или лица, относящиеся к той или иной группе риска: пенсионеры, инвалиды и др.), вынуждены занимать деньги у частных лиц под залог недвижимости. В большинстве случаев займодавцы не интересуются платёжеспособностью заемщика, а страхуют себя его недвижимостью. В-третьих, на залог доли квартиры не требуется согласие остальных участников долевой собственности или жильцов квартиры.

Давайте разберемся насколько такой займ безопасен и стоит ли им воспользоваться?

Займ под залог доли квартиры – белая схема
Как правило Договор займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, заключается между знакомыми лицами и имеет своей целью именно предоставление денег взаймы, а не завладение недвижимым имуществом. В договоре предусматривается сумма займа, проценты за пользование им (или указывается, что займ беспроцентный), сроки возврата денег, описывается доля квартиры, которая предоставляется в залог. Стороны дополнительно заключают Договор об ипотеке доли квартиры (договор о залоге недвижимого имущества) в целях обеспечения возврата денежных средств. Договор залога подлежит обязательной государственной регистрации. Доля квартиры остается в пользовании у заёмщика.

Если Вы хотите продать долю в квартире, то звоните нам: (495) 790-84-39 .

Памятка заёмщику:

Оформляя займ под залог доли в квартире, предельно внимательно проанализируйте условия договоров, а еще лучше обратитесь за помощью к специалистам. Как правило передача денежных средств оформляется распиской, но если в самом договоре займа содержится условие, что денежные средства уже переданы до подписания договора и договор имеет силу акта приема-передачи денег, в суде заёмщик не сможет доказать, что фактически деньги не получал или получил их в меньшем размере. Также в договоре могут быть предусмотрены незначительные основания, дающие право заимодавцу предъявить требование о досрочном возврате долга и соответственно об обращении взыскания на предмет залога.

Если заёмщик не возвращает деньги или делает это несвоевременно, то заимодавец вправе обратиться в суд с требованиями о взыскании основного долга, возмещении убытков, уплаты неустойки, процентов за пользование займом, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. Помимо этого заимодавец заявляет требование об обращении взыскания на предмет залога – долю квартиры, путем её продажи с публичных торгов и удовлетворении своих требований из стоимости заложенного имущества.

Памятка заимодавцу:

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенную долю в квартире, если допущенные должником нарушения крайне незначительны (сумма долга составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, период просрочки составляет менее трех месяцев).

Займ под залог доли в квартире – незаконный способ завладения жильем по заниженной стоимости

К сожалению, нередко предоставление денежных средств гражданам под залог недвижимого имущества, преследует цель последующего завладения этим имуществом. В этих случаях используются другие схемы юридического оформления передачи денежных средств и недвижимого имущества. Заимодавцы объясняют эти схемы тем, что оформлять ипотеку неудобно, так как возвращать свои деньги им придется черед суд. А доверчивые граждане, находящиеся в тяжелой жизненной ситуации, как правило не обращаются за помощью к юристам для проверки законности предлагаемой сделки.

Рассмотрим какие используются схемы, чтобы прикрыть займ под залог доли квартиры:

— передача заимодавцу права собственности на долю квартиры на время пользования займом. Конечно, любой юрист Вам скажет, что передать право собственности на время невозможно, но человека, не владеющего юридическими знаниями и остро нуждающегося в деньгах, можно легко ввести в заблуждение. В этом случае, обычно заключается договор купли-продажи доли квартиры, в котором указывается, что при возврате долга, покупатель обязуется вернуть продавцу долю квартиры, путем расторжения договора купли-продажи. Займ под залог доли в квартире может быть прикрыт также предварительным договором «обратной» купли-продажи, по которому собственность возвращается к заёмщику после возврата долга. Но поскольку такой договор не регистрируется в Росреестре, о нем заимодавец обычно забывает. Сами понимаете, что даже при своевременном возврате долга, недобросовестный заимодавец может не торопиться вернуть долю или еще хуже перепродать её посторонним лицам.

— подписание договора дарения доли квартиры (где даритель – заёмщик, а одаряемый — заимодавец). Возникает вопрос, как можно подарить долю квартиры фактически первому встречному? К сожалению, можно. Обещая предоставить займ под залог доли квартиры, заимодавец применяет различные ухищрения: вводит заемщика в заблуждение о подписании якобы договора залога; объясняет, что дарение позволит обойти требование закона о преимущественном праве покупки доли квартиры остальными сособственниками; обещает не регистрировать договор дарения доли квартиры при своевременном возврате долга. В последствии такие «одаряемые» всячески препятствуют возвращению долга и зарегистрируют договор в Росреестре.

Попав в сети таких недобросовестных заимодавцев, защищать свои права на жильё придется в судебном порядке, путем признания сделки недействительной (притворной) и применения последствий недействительной сделки в виде возврата права собственности на долю квартиры.

Доказательствами того, что купля-продажа или дарение могут прикрывать займ под залог доли в квартире, могут являться следующие обстоятельства: заниженная цена имущества; одновременное подписание договора займа денег и договора, направленного на отчуждение недвижимости; продолжение проживания заёмщиков в спорной квартире; отсутствие факта вселения новых владельцев в квартиру; расписки о получении денег взаймы или в качестве возврата долга.

Уважаемые граждане, пожалуйста, будьте внимательны и осмотрительны в отношении любых сделок, затрагивающих Ваше жильё, в том числе займа под залог доли в квартире. В какой бы тяжёлой жизненной ситуации Вы не находились, как срочно бы Вам не нужны были деньги, всегда помните о том, что доверчивость и безграмотность в отношении любых действий, касающихся Вашего жилья, может закончиться его потерей. Поэтому никому, ни при каких условиях не предавайте Ваше право собственности на жилье «на время», так как Вы можете потерять его навсегда!

Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна © МОКА «Правовая защита»

Мы НЕ предоставляем займ под залог доли в квартире. Если Вы хотите продать проблемную квартирную долю, то можете обратиться к нам. Также мы поможем в Вашей борьбе. Звоните нам по телефонам: (495) 790-84-39 .

Особенности ипотеки под залог доли в квартире

Ипотечный кредит под залог доли недвижимости банки дают неохотно. Доля квартиры – низколиквидное недвижимое имущество, продать которое довольно сложно.

Исключение составляет вариант, когда кредит оформляется на собственников всех долей. Таким образом, кредитно-финансовая организация получает в залог целый объект недвижимости, а все собственники становятся созаемщиками.

Важное уточнение – к соглашению, относительно передачи своих долей в залог, созаемщики должны прийти еще до подписания кредитного договора. Обязательным условием получения созаемщиками ипотечного займа под залог доли является составление закладной.

В каких еще случаях банк может пойти навстречу клиенту?

Если все доли в квартире, за исключением одной, принадлежат потенциальному заемщику и кредитование необходимо для выкупа последней доли, банк, скорее всего, дает ипотеку. В этом случае в залог идет не одна доля, а вся квартира, и поэтому такие гарантии устраивают финансовое учреждение.

Если заемщик предполагает выкупить одну или несколько долей в квартире, но полностью в его собственность жилье не перейдет, ипотеку будет получить сложнее.

Если клиент решил приобрести одну или несколько долей в квартире, но ни на одну из них у него нет права собственности, шансов практически нет.

Какие требования предъявляются к залоговой недвижимости

Если в качестве залога рассматривается дом, он должен быть в хорошем состоянии, пригодным для круглогодичного проживания, в нем должны быть все коммуникации. Если речь идет о квартире, находиться жилье должно в здании, не требующим капитального ремонта и не идущим под снос. Также в квартире не должно быть незапланированных перестроек.

Предпочтительнее, если жилье находится в черте города. Менее ликвидна недвижимость, расположенная в ближайшем пригороде.

Как рассчитывается процентная ставка

Проценты по ипотеке рассчитываются индивидуально. Принимается во внимание сумма займа (она может доходить до 50% от оценочной стоимости частного дома или до 60% от стоимости квартиры), срок кредитования, платежеспособность основного заемщика и т.д.

Оценивает предполагаемый объект залога независимая оценочная компания, согласованная банковским учреждением.

На несколько процентов ниже ставка при кредитовании в иностранных денежных знаках. Но в свете последних валютных скачков лучше не подвергать себя дополнительному риску и брать ипотечный кредит в национальной валюте – российских рублях.

Залог доли в уставном капитале ООО

Залог — один из самых популярных и эффективных способов обеспечения исполнения обязательств. Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, являясь ликвидным активом, зачастую служит предметом залога. Каковы особенности ее передачи в залог? Об этом пойдет речь в сегодняшнем материале.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, а также требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (в частности, об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ)).

Возможность залога доли в уставном капитале ООО предусмотрена ст. 22 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО). Участник общества вправе передать в залог принадлежащую ему долю (часть доли) другому участнику или, если не запрещено уставом, с согласия общего собрания — третьему лицу.

В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ «кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом».

Так как залог может повлечь отчуждение заложенной доли, что, в свою очередь, чревато перераспределением корпоративного контроля в обществе, Законом об ООО была предусмотрена конструкция согласия на залог доли или ее части третьему лицу. Решение о согласии принимается только общим собранием участников общества простым большинством голосов, если уставом не предусмотрено большее число голосов для принятия такого решения. При этом голос участника, который намерен передать в залог свою долю, не учитывается. Таким образом, при определенных обстоятельствах участники, владеющие ничтожно малыми долями, могут не допустить передачу доли мажоритария в залог третьему лицу.

обратите внимание

1. Кредитору необходимо внимательно изучить устав общества, доли в котором передаются ему в залог, — он может содержать запрет на залог доли третьим лицам.

2. Залог доли (части доли), совершаемый между участниками одного общества, осуществляется без каких-либо согласительных процедур.

Очевидно, что согласие на залог доли третьему лицу должно носить предварительный характер. Это следует из формулировки Закона об ООО: «. голос участника, который намерен передать в залог…» (п. 1 ст. 22).

Формально, даже если общество состоит из единственного участника, а устав содержит запрет на передачу доли в залог третьим лицам, этот участник не может осуществить данную сделку до принятия им самим решения о согласии на залог.

Все по форме

К форме договора залога доли (части доли) в уставном капитале ООО предусмотрены специальные требования. Так, в соответствии с п. 2 ст. 22 Закона об ООО этот договор подлежит нотариальному удостоверению.

Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении влечет недействительность договора залога (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 22 Закона об ООО.

Решением правления Московской городской нотариальной палаты 24 июля 2009 г. утверждены Методические рекомендации по нотариальному удостоверению сделок, направленных на отчуждение, залог доли (части доли) в уставном капитале ООО, содержащие в том числе алгоритм действий нотариуса при удостоверении таких договоров.

С моментом нотариального удостоверения договора связано возникновение права залога доли или части доли (п. 1 ст. 341 ГК РФ). В качестве залогодателя может выступать должник (участник общества) или третье лицо (участник, не являющийся должником по основному обязательству) (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Залогодержателем может являться как другой участник общества, так и третье лицо.

обратите внимание

Представляется, что общество не может быть залогодержателем доли в своем уставном капитале, так как в этом случае оно, являясь корпоративным должником перед участником, будет также выступать кредитором по договору залога. Таким образом, в данной ситуации можно говорить о совпадении должника и кредитора в одном лице, что является основанием прекращения обязательства (ст. 413 ГК РФ). Исходя из этого удовлетворение обществом за участника требований залогодержателя невозможно, поскольку в этом случае к обществу должно перейти право залога доли в его уставном капитале (ст. 27 Федерального закона от 29.05.92 № 2872-1 «О залоге», далее — Закон о залоге). Также неправомерен перевод долга участника обществу с одновременным переходом к последнему прав залогодержателя.

Залог обществом долей, перешедших к нему в обеспечение обязательств самого общества или третьих лиц, недопустим, поскольку п. 2 ст. 24 Закона об ООО установлены только два вида сделок с такими долями: распределение между участниками и приобретение участниками и (или) третьими лицами, если это не запрещено уставом. Несмотря на то что Закон об ООО не запрещает такие сделки, в силу п. 1 ст. 22 право на залог доли принадлежит только участнику, а общество не является участником самого себя.

Залогодателем доли может также выступать лицо, обладающее в ее отношении правом хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Существенные условия

Существенными условиями договора о залоге доли (части доли) в уставном капитале ООО являются:

    предмет залога. Необходимо указать размер и номинальную стоимость доли (части доли), полное фирменное наименование и регистрационные данные ООО, доля или часть доли в уставном капитале которого передается в залог. Также следует указать, полностью оплачена заложенная доля или частично. Это влияет на возможность ее реализации, поскольку Закон об ООО не запрещает залог не полностью оплаченной доли. При реализации доли существенное значение будет иметь величина ее оплаты не к моменту заключения договора о залоге, а к моменту реализации;

По общему правилу залогодатель или залогодержатель — в зависимости от того, у кого находится заложенное имущество — обязан (если иное не предусмотрено законом или договором) застраховать его за счет залогодателя в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, — на сумму не ниже размера требования (п. 1 ст 343 ГК РФ).

обратите внимание

Целесообразно вписать в договор фразу об отсутствии обязанности залогодателя или залогодержателя страховать заложенную долю. В противном случае по умолчанию это будет обязанностью участника ООО (п. 1 ст. 343 ГК РФ). Однако с позиции залогодержателя такое страхование разумно, тем более что осуществляется оно за счет залогодателя.

Судьба права голоса и права на участие в распределении прибыли

Представляется, что право голоса, а также право на получение дивидендов и иные права участника ООО в случае залога доли всегда принадлежат участнику и не могут быть переданы залогодержателю. Это следует из буквального прочтения следующих норм:

Полученные участником (залогодателем) от общества «дивиденды» не подлежат передаче залогодержателю. Это обусловлено следующим:

Едва ли такие положения могут быть внесены в договор о залоге, так как «дивиденды» в ООО (в отличие от акционерных компаний) могут выплачиваться только деньгами, а деньги, по мнению высших судебных инстанций, предметом залога быть не могут (постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.96 № 7965/95);

Залогодержатель несет риски, связанные с принятием общим собранием участников решений, которые могут повлечь снижение рыночной стоимости доли (например, о совершении крупных сделок, в результате которых стоимость доли может существенно снизиться). При этом в договор недопустимо включать положения о согласовании с залогодержателем вариантов голосования на общем собрании (в этом случае можно предложить продажу части доли кредитору-залогодержателю. Между кредитором и залогодателем может быть заключен договор об осуществлении прав участников, в соответствии с которым стороны будут согласовывать варианты голосования по жизненно важным вопросам общества).

Так как залогодержателю право голоса не переходит, договор о залоге не подвергается антимонопольному контролю.

Регистрация изменений

Не позднее трех дней с момента нотариального удостоверения договора залога нотариус, удостоверивший сделку, передает в регистрационный орган заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), подписанное участником общества — залогодателем, с указанием вида обременения (залога) доли (части доли) и срока, в течение которого оно будет действовать (либо порядок установления такого срока).

Закон об ООО предоставляет альтернативный порядок передачи указанного заявления:

В силу п. 3 ст. 22 Закона об ООО заявление может быть передано также с использованием факсимильной связи, компьютерных сетей и иных технических средств, если порядок такой передачи заявления установлен федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Однако в настоящее время такой порядок передачи заявления не установлен.

Если по условиям сделки отчуждаемая доля (часть доли) переходит к приобретателю с одновременным установлением залога или иных обременений, в заявлении о внесении изменений в ЕГРЮЛ, подписываемом участником, отчуждающим долю, указываются соответствующие обременения (абз. 2 п. 14 ст. 21 Закона об ООО). Способ передачи данного заявления может быть определен в договоре о залоге.

Закон не предусматривает изготовление экземпляров договора залога для представления в налоговый орган и ООО.

Заявление передается в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.93 № 4462-1.

В течение трех дней с момента получения заявления орган, осуществляющий госрегистрацию юридических лиц, вносит запись в ЕГРЮЛ об обременении залогом доли (части доли) в уставном капитале общества с указанием срока, в течение которого действует обременение.

Общество не обязано уведомлять налоговый орган о состоявшемся залоге доли.

За несвоевременную передачу налоговому органу заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРЮЛ предусмотрена административная ответственность (п. 3 ст. 14.25 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Действия общества

Не позднее трех дней с момента нотариального удостоверения договора залога нотариус обязан передать обществу, доля или часть доли в уставном капитале которого заложены, копии указанного заявления с приложением копии договора залога (абз. 2 п. 3 ст. 22 Закона об ООО).

Как следует из данной нормы, необязательно, чтобы копии передаваемых обществу заявления и договора о залоге были заверены нотариусом. Однако, как показывает практика, нотариально заверенные копии указанных документов все-таки надежнее передать в общество.

Закон об ООО не содержит прямых норм, обязывающих вносить в список участников сведения о залоге доли. Однако это следует из правила о том, что «лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа, общества, если иной орган не предусмотрен уставом общества, обеспечивает соответствие сведений об участниках общества и о принадлежащих им долях или частях долей в уставном капитале общества… сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц», а ЕГРЮЛ должен содержать сведения о залоге.

Заявление передается в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате и вышеуказанными Методическими рекомендациями Московской городской нотариальной палаты.

Санкции за пропуск срока передачи обществу копий заявления и договора о залоге не установлены. Думается, что, если срок пропущен по вине нотариуса, следует требовать возмещения убытков в судебном порядке.

Сделки с заложенными долями

Участник ООО может совершать с принадлежащей ему долей следующие сделки:

Отчуждение предмета залога или распоряжение им иным образом осуществляется только с согласия залогодержателя — иное правило может быть предусмотрено законом, договором или вытекать из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). В отношении перечисленных случаев Законом об ООО иное не предусмотрено и не вытекает из существа залога доли.

Норма п. 2 ст. 346 ГК РФ является специальной по отношению к общей норме о праве участника на выход из общества, праве требовать приобретения обществом доли, праве на отчуждение доли и соответственно имеет приоритет.

Таким образом, участник (залогодатель) не вправе совершать указанные сделки с заложенными долями без согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное.

ГК РФ допускает последующий залог имущества, находящегося в залоге (п. 1 ст. 342). Представляется, что на последующий залог доли в уставном капитале ООО должны распространяться правила о залоге доли и соответственно о последующем залоге.

Полагаем, что без согласия залогодержателя доли могут переходить к иным лицам:

обратите внимание

Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно (абз. 2 п. 2 ст. 346 ГК РФ).

В случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Прекращение залога

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК РФ;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ;

4) при реализации (продаже) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если реализация оказалась невозможной.

В силу п. 3 ст. 22 Закона об ООО запись в ЕГРЮЛ об обременении залогом доли (части доли) погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Законодательством не установлен срок для обращения в налоговый орган с заявлением о внесении в ЕГРЮЛ записи о прекращении залога. В силу этого залогодатель как заинтересованное в снятии залога лицо может требовать от залогодержателя осуществления всех необходимых мероприятий. В договоре о залоге необходимо предусмотреть порядок действий сторон по прекращению залога и срок их выполнения, в частности срок исполнения обязанности сторон по подготовке совместного заявления и передаче его в ИФНС.

При отсутствии таких положений в договоре подлежит применению п. 2 ст. 314 ГК РФ, в соответствии с которым, если обязательство не предусматривает срок исполнения и не содержит условий, позволяющих определить данный срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. Обязательство, не исполненное в разумный срок, равно как и обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в течение семи дней с момента предъявления кредитором требования об исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий или существа обязательства, обычаев делового оборота.

Особенным случаем прекращения залога доли является реорганизация общества.

При формах реорганизации, предполагающих прекращение деятельности ООО (слияние, присоединение к другому обществу, разделение и преобразование), доля как предмет залога выбывает из гражданского оборота — аннулируется (погашается).

Примечательно, что при реорганизации общества в форме выделения формально доля как предмет залога может не изменяться, однако существенно теряет в стоимости.

При реорганизации вовсе не обязательно, что в залог должны быть переданы доли или акции вновь созданных хозяйственных обществ, на которые осуществлен обмен заложенной доли. В ГК РФ (п. 2 ст. 345) указано, что участник реорганизованного ООО (залогодатель) обязан заменить заложенную долю «другим равноценным имуществом».

Обращение взыскания на заложенную долю

Взыскание на заложенную долю или часть доли для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

По общему правилу требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Следует обратить внимание на три разные ситуации, при которых доля передается в залог:

1) участнику общества;

2) третьему лицу участником — юридическим лицом;

3) третьему лицу участником — физическим лицом.

В первом и во втором случаях удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем (п. 2 ст. 349 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 349 ГК РФ соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть:

Если залогодатель — физическое лицо, то соглашение заключается при наличии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество (п. 4 ст. 349 ГК РФ).

В третьем случае, так как при залоге доли третьему лицу участником — физическим лицом необходимо получить согласие общего собрания, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда (подп. 1 п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Реализация заложенной доли

Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 350 ГК РФ).

Закон о залоге предусматривает различный порядок реализации заложенного движимого имущества при обращении взыскания:

Таким образом, заложенное имущество реализуется путем продажи либо с публичных торгов, либо по договору комиссии.

В первом случае права и обязанности участника общества переходят с согласия остальных участников (п. 9 ст. 21 Закона об ООО).

Уместно привести высказывание А.В. Габова: «Интересны корреспондирующие нормы п. 6 ст. 23 и п. 9 ст. 21 Закона. В соответствии с последней из них при продаже доли или части доли в уставном капитале общества с публичных торгов права и обязанности участника общества по приобретенным доле или ее части переходят с согласия участников. Первая же указывает, что, если такого согласия не получено, доля „переходит“ к обществу. По логике Закона получается, что на публичных торгах лицо приобретает в собственность долю, которая не дает ему никаких прав (поскольку никаких прав, кроме прав участника, она не закрепляет). И если согласие получено не будет, доля перейдет в собственность самого общества и тоже, кстати, никаких прав предоставлять не будет» .

Конструкция «согласие участников общества» не означает необходимость проведения общего собрания с соответствующим вопросом повестки дня, а предполагает непосредственное выражение воли участниками. Согласие считается полученным при следующих условиях (п. 10 ст. 21 Закона об ООО):

Как быть, если согласие участников общества не получено?

Согласно п. 5 ст. 23 Закона об ООО доля или часть доли переходит к обществу в день, следующий за датой истечения срока, установленного Законом об ООО или уставом общества для получения согласия участников.

В соответствии с п. 7 ст. 23 Закона об ООО доля или часть доли переходит к обществу с даты получения от любого участника отказа от дачи согласия на ее переход к лицу, которое приобрело долю или часть доли на публичных торгах. При этом общество обязано выплатить лицу, которое приобрело долю или часть доли в уставном капитале на публичных торгах, ее действительную стоимость, определенную на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню приобретения доли на публичных торгах, либо с его согласия выдать в натуре имущество такой же стоимости.

обратите внимание

«Действительная стоимость доли» практически всегда будет ниже цены, по которой доля приобретена на публичных торгах. Таким образом, приобретение доли (части доли) на публичных торгах имеет смысл лишь тогда, когда согласие участников гарантированно будет получено или не последует отказа.

Реализовать долю по договору комиссии, на наш взгляд, проблематично. Во многом это объясняется спецификой правового режима доли — ее залогодатель всегда числится в ЕГРЮЛ.

В силу п. 1 ст. 990 ГК РФ комиссионер обязуется по поручению комитента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, комиссионер приобретает права и становится обязанным, хотя комитент был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по ее исполнению. Комиссионер по определению не сможет от своего имени совершить сделку по продаже доли или части доли в уставном капитале ООО, в том числе выступить заявителем при внесении в ЕГРЮЛ сведений о ее залоге.

Займ под залог доли в квартире без согласия других собственников

При современной экономической нестабильности в РФ, да и во всем цивилизованном мире, получить заем, тем более в крупных размерах, становится все труднее с каждым годом.

Одним из немногих методов воздействия на положительное решение займодателя, выступает передача недвижимости в качестве залогового имущества.

Финансовые учреждения государственной и частной формы собственности с большим желанием предоставляют кредиты, в частности для собственников квартир и частных домов, а с целью обеспечения возврата данной суммы, оформляют залог.

При условии, что собственник у объекта недвижимости единственный, то какие-либо проблемы с ипотекой отсутствуют. Но стоит отметить, что, как правило, у квартиры или дома есть несколько владельцев, неспособных прийти к согласованию какого-либо материального вопроса средней степени сложности. И как поступить при таких обстоятельствах?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Можно ли взять кредит под залог доли квартиры

У долевого собственника жилплощади имеется особый статус, права такого гражданина имеют распространение на возмездные операции с частью недвижимости:

  • Реализацию доли;
  • Оформление мены;
  • Передачу своей доли в залог;

В данном случае, пригодится согласие второго сособственника, и никак иначе.

Кредит под залог доли в банке.

Об ипотеке под залог недвижимости читайте тут.

Но как поступать в ситуации, при которой один из совладельцев должен отдать жилплощадь в качестве залога, а другой совладелец категорически против такого поворота событий? Оптимальным решением будет обсуждение данного вопроса за столом переговоров, поскольку всегда можно найти компромисс среди цивилизованных людей.

При условии, что собственник другой части квартиры не соглашается на залог квартиры, то подобное обеспечение ставится под сомнение, так как финансовые учреждения, с репутацией и авторитетом, просто могут его не принять.

Однако представим, что возможно нашлась та коммерческая организация, согласившаяся на выдачу кредита под залог части недвижимого имущества (квартиры) без соответствующего согласия других совладельцев квартиры.

Стоит учесть, что размер комиссии в таком займе будет просто сумасшедшим, поскольку будет непосредственная прямая зависимость от величины рисков по нелегитимной сделке.

Не стоит принимать скоропалительных решений в самостоятельном порядке. Советуем обратиться к профессионалу в данной сфере.

Обсудим, так называемый, «белый» вариант компромисса среди совладельцев.

Если верить практике, то возможно найти согласие в таких точках соприкосновения:

  • другой собственник (собственники) дает свое согласие на займ;
  • вместо квартиры покупаются две отдельных жилплощади;
  • лицо, заинтересованное в получении займа, пользуется своим правом преимущественной покупки доли, оба совладельца получают желаемый результат: кто-то неприкосновенный объект недвижимости, а кто-то – денежные средства.

Есть еще ряд компромиссов, а подсказать их может специалист с достаточным уровнем опыта в данных вопросах.

Это важно! Не советуем идти в обход интересов второго совладельца, поскольку вы оба можете остаться без жилья.

Каким образом можно получить кредит под залог части недвижимости?

Не имея согласия (разрешения) со стороны совладельцев других долей жилплощади, очевидно, невозможно получить необходимый денежный заем, но пути выхода есть в любой ситуации.

В непростых ситуациях, лучше посетить специалиста по займам, который предложит оптимальные методы разрешения сложной ситуации, пояснит, какая документация потребуется, даст ответы на все интересующие вопросы.

Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников срочно

Со стороны действующего законодательства РФ, не регламентируются какие-либо ограничения в данном плане. При условии, что вы являетесь собственником части квартиры, вы имеете право на распоряжение своим имуществом, согласно вашему убеждению и желанию.

Вы имеете право на использование своей доли в качестве залога в банковском учреждении, при этом вам не понадобится разрешения остальных сособственников объекта недвижимости.

Когда мы говорим, например, о «двушке», в которой имеется два собственника, вы имеете право, в принципе, не уведомлять другого дольщика о своих намерениях относительно своей части квартиры.

Порядок и правила по оформлению

Данный кредитный договор ничем особо не отличается от залога целой квартиры. Финансовое учреждение потребует базовый пакет документации, который может дополняться некоторыми дополнительными справками.

Однако есть один важный момент – ваша доля в праве собственности на квартиру должна быть выражена в натуре, а также обладать кадастровым планом.

Иными словами, общая собственность предусматривает в обязательном порядке согласование со всеми другими собственниками во время оформления залога.

Когда доли сособственников по квартире имеют четкое разграничение в порядке документов, то какие-либо препятствия отсутствуют. Вы можете на полных правах делать с вашей долей, что пожелаете.

Перечислим стандартный, запрашиваемый банками, пакет документации:

  • документы, которые подтверждают ваше право собственности на вашу долю;
  • кадастровый план;
  • выписки из ЕГРП;
  • выписка из БТИ (может и не потребоваться);
  • данные касательно зарегистрированных жильцов в квартире;
  • справки о доходах (налоговая инспекция, место работы).

Какие случаи предполагают возможность взять кредит в банке под долю в квартире?

Велика вероятность по оформлению такого договора, при условии, что доля соответствует отдельному помещению в квартире, что находит свое отображение в документации. Помимо этого, шансы могут значительно возрасти, когда кредит предполагается для выкупа второй доли в той же недвижимости.

Отметим тот факт, что для банков не очень приемлемо, когда в залоговой квартире прописаны несовершеннолетние граждане. Наилучший вариант – тот, при котором заемщик и его супруг выступают собственниками квартиры или дома, однако, в качестве залога выступает только 1/2 часть недвижимости, при всем этом, супруг выражает свое одобрение на кредит и ставит свою подпись на договоре поручительства.

Где оформить кредит под залог доли недвижимого имущества?

Какой-то отдельной программы по кредитам на рынке подобных услуг нет, однако, есть возможность оформления кредита на подобных условиях, согласно другим ипотечным программам, и не исключением будет выдача наличных денежных средств под залог недвижимого имущества.

Главное, чтобы по результатам проверок всей предоставленной документации, ваша доля в квартире призналась в достаточной мере ликвидной с беспроблемным обеспечением. При таких обстоятельствах, вы получите кредит с необходимыми условиями и сроками.

При оформлении кредита, будет важным наличие страхования, как личного, так и титульного/имущественного.

Обязательным условием выступит подтверждение в документальном выражении вашего дохода, а также факт поручительства лиц в брачном союзе.

По результатам оформления такого рода займов, вы получите нужную сумму денежных средств, которую сможете потратить согласно своим потребностям.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!