П1 ст 292 гк рф

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Статья 292 ГК РФ. Права членов семьи собственников жилого помещения

Новая редакция Ст. 292 ГК РФ

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Комментарий к Ст. 292 ГК РФ

1. Понятие «члены семьи» в жилищных правоотношениях традиционно специфическое. В соответствии со ст. 31 ЖК членами семьи собственника признаются:

— во-первых, супруг, дети и родители собственника, проживающие совместно с собственником в данном жилом помещении;

— во-вторых, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы собственника, а в исключительных случаях — иные граждане, если они вселены собственником в жилое помещение в качестве членов семьи собственника.

2. Конкретизация прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения содержится в ст. ст. 31, 35 ЖК.

3. В комментируемой статье речь идет только о тех членах семьи, которые не являются сособственниками жилых помещений (гл. 16 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Понятие члена семьи дано в комментарии к ст. 288 ГК.

Право пользования жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения является по своей сути вещным.

В п. 1 комментируемой статьи отмечается, что у члена семьи есть право пользования жилым помещением или, другими словами, право проживать в данном жилом помещении на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, к которому относятся Жилищный кодекс, подзаконные акты, регулирующие жилищные правоотношения, а также право требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника.

На дееспособных членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему помещении, возлагается обязанность нести солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (о дееспособности граждан см. комментарий к ст. 21; о солидарной ответственности — комментарий к ст. 322).

Вывод о вещном характере права на пользование жилым помещением члена семьи собственника можно также сделать из сопоставления названия гл. 18 ГК («Право собственности и другие вещные права на жилые помещения») и ее содержания. Кроме права собственности, гл. 18 рассматривает только право пользования членов семьи собственника жилого помещения. Таким образом, именно право пользования жилым помещением членами семьи собственника ГК называет другим вещным правом. О вещном характере права членов семьи собственника жилого помещения свидетельствуют также нормы п. 3 ст. 292 ГК, в соответствии с которым рассматриваемое право защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника. В ст. 305 ГК, в которой говорится о защите прав владельца, не являющегося собственником, есть нормы, аналогичные п. 3 ст. 292 ГК.

Необходимо отметить, что в п. 2 ст. 292 ГК говорится о жилом доме и о квартире как об объекте права пользования членов семьи собственника. Представляется оправданным его расширительное толкование и распространение на все виды жилых помещений, предусмотренных жилищным законодательством.

Указанное выше право возникает у членов семьи, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым членом семьи. К такого рода соглашениям может быть отнесен и брачный договор, заключаемый супругами в соответствии со ст. 42 СК в порядке урегулирования их имущественных отношений. В нем могут быть оговорены права супругов на жилую площадь друг друга. У членов семьи нанимателя в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, члена жилищно-строительного кооператива это право возникает одновременно с приобретением права собственности на квартиру нанимателем в порядке приватизации (членами его семьи) и членом кооператива после выплаты пая.

Статья 292 ГК, говоря о правах членов семьи собственника, отсылает к жилищному законодательству, где отношения собственника жилого помещения с членами его семьи в настоящее время регулируются ст. 31 ЖК РФ. Следует отметить, что новый Жилищный кодекс существенно изменил характер взаимоотношений собственника жилого помещения с членами его семьи, а также изменил само понятие члена семьи. Так, согласно ранее действовавшему законодательству (ст. 53 ЖК РСФСР), состав членов семьи собственника жилого помещения определялся аналогично составу членов семьи нанимателя жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. К членам семьи собственника жилого помещения относились супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи собственника, если они проживали совместно с ним и вели с ним общее хозяйство.

Для приобретения права пользования жилым помещением по смыслу указанной статьи супруг, дети, родители собственника должны были проживать в этом жилом помещении, при этом не имело правового значения, проживал ли в нем сам собственник.

Иначе обстояло дело с другими родственниками, нетрудоспособными иждивенцами и иными лицами. Для них факт совместного проживания с собственником и ведения с ним общего хозяйства оставался решающим, поскольку только в этом случае они могли быть признаны членами семьи собственника.

Следует отметить, что если применительно к пользованию жилой площадью в домах государственного и общественного жилищных фондов и фонда жилищно-строительных кооперативов определение состава семьи таким образом было в какой-то степени приемлемым, то сохранение этого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, приводит к некоторому несоответствию между правомочием собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению и правом на пользование этой площадью дополнительно широкого круга лиц, признаваемых жилищным законодательством членами семьи. Представляется поэтому, что круг членов семьи в данном случае должен был быть сужен до круга близких родственников собственника — его супруга и детей (в том числе усыновленных), а само право пользования жилой площадью членов семьи в законодательстве должно быть подкреплено определенными гарантиями, направленными прежде всего на придание данному праву устойчивого характера.

Эта задача в определенной степени была решена в новом Жилищном кодексе РФ. Так, согласно п. 1 ст. 31 ЖК к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его дети, родители и супруг. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — иные граждане, могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Таким образом, решающим фактором признания лица членом семьи собственника жилого помещения признается не наличие родственных или семейных связей или другие обстоятельства, а формальная фиксация вселения в качестве члена семьи.

2. В п. 2 комментируемой статьи законодатель отказался от ранее существовавших гарантий членов семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение. Эти гарантии заключались в том, что при смене собственника они сохраняли право пользования жилым помещением. Наличие подобных изменений обусловлено в первую очередь потребностями оборота жилых помещений.

Переход права собственности на жилое помещение может осуществляться в результате различных гражданско-правовых сделок, а также в результате наследования.

3. Установленное в п. 3 комментируемой статьи право члена семьи собственника жилого помещения требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника, свидетельствует о том, что по своей сути это право вещное. Однако оно включает только правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Таким образом, член семьи собственника имеет право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения (см. комментарий к ст. 301), а также требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения (см. комментарий к ст. 304).

4. В п. 4 комментируемой статьи говорится о дополнительных гарантиях членов семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой (несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные в установленном порядке недееспособными — ст. 32 ГК РФ), попечительством (несовершеннолетние от 14 до 18 лет и лица ограниченные судом в дееспособности — ст. 33 ГК РФ), а также несовершеннолетних членов семьи собственника, оставшихся без родительского попечения (ст. 121 СК).

Эти гарантии заключаются в том, что отчуждение жилых помещений, в которых проживают указанные категории лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законные интересы (это оценочное понятие).

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Комментарий к Ст. 292 ГК РФ

1. В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище.

В соответствии с комментируемой статьей члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. ГК РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, которые имели некоторое законодательное отражение в ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР 1983 г., пошел вперед, предусмотрев комментируемую норму, которая оставалась и, по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии, причем не только среди представителей юридического сообщества.

Дело в том, что первоначально переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Более того, члены семьи собственника жилого помещения продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствовало об установлении для членов семьи собственника абсолютного вещного права, которому соответствовала обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. Развивая данное положение, в литературе указывали на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц либо собственника жилого помещения пользователи могут требовать устранения нарушений их прав.

Не известное в таком виде как зарубежной, так и (до недавнего времени) отечественной правовой системе рассматриваемое право, по выражению Е.А. Суханова, «как бы «обременяло» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближало его с вещными правами» . Нельзя не обратить внимание на то, что ст. 216 ГК РФ, перечисляющая вещные права, не упоминает такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Вместе с тем названная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадало под признаки вещного права, изложенные в п. п. 3 и 4 указанной статьи (право следования и абсолютная защита).

———————————
Комментарий части первой Гражданской кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Правовая культура, 1995. С. 262.

Причина введения такого вещного права именно в данном виде, полагаем, состояла из трех взаимосвязанных аспектов: социального, экономического и правового.

С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между гражданином — собственником жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание в подавляющем большинстве случаев не вызывало и не вызывает никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо «порче» личных отношений отсутствие правового регулирования может привести к весьма отрицательным последствиям, причем в рассматриваемом случае — к потере единственного жилища.

Как следует из части первой ГК РФ, законодатель первоначально воспринял концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения всегда имел самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последствиями. С принятием в 2004 г. ЖК РФ были внесены поправки и в комментируемую статью, изменяющие ее содержание применительно к праву собственников жилых помещений и праву членов семьи собственников жилых помещений.

2. Для анализа отношений, закрепленных в комментируемой статье, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме и именуемых «члены семьи собственника жилого помещения». В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Полагаем, что пользователей жилых помещений, вселившихся и проживающих на основании комментируемой статьи, условно можно разделить на четыре группы лиц.

Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.

В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья.

3. Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, в соответствии с ч. 2 ст. 31 ЖК РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Согласно п. 3 комментируемой статьи члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК).

В ЖК РФ права членов семьи собственника получили достаточно полное регулирование, в то же время (при наличии в ГК РФ соответствующих норм) права указанных граждан обрели необходимую определенность и защищенность при одновременной защите прав и интересов собственников.

4. Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения по общему правилу прекращаются. В соответствии с ч. ч. 4 — 5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В тех случаях, когда у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Специальное правило установлено для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения. На основании ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.

Безусловно, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они в свое время договорились о приватизации жилого помещения на одного из членов семьи, а впоследствии утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища.

5. Относительно членов семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и бывших членов семьи бывшего собственника, следует указать на то, что в конце 2004 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон, существенным образом изменяющий правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. На основании новой редакции п. 2 комментируемой статьи переход права собственника на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

6. Отдельно следует пояснить ситуацию, сложившуюся после принятия ЖК РФ и поправок к комментируемой статье ГК РФ, — ситуацию, связанную с детьми собственника жилого помещения.

Зачастую непонимание нового закона приводит к непонятным даже для здравого смысла вещам. На практике раз за разом суды стали признавать детей бывшими членами семьи и соответственно выселять из жилых помещений, где один из родителей является собственником. Проблема была усугублена разъяснением Верховного Суда РФ, опубликованным в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года (ответ на вопрос 18) .

———————————
Бюллетень ВС РФ. 2006. N 3.

Тема обсуждалась практически во всех средствах массовой информации, в Государственной Думе, Общественной палате, в юридической литературе и т.д. В июле 2007 г. на заседании Организационного комитета по проведению в 2008 г. в Российской Федерации Года семьи председатель Оргкомитета Д.А. Медведев по данной теме заявил следующее: «Существует масса проблем в правоприменительной практике. Одну из них, такую «кричащую» я назову. Вы знаете, что требует разрешения ситуация, когда на основании Жилищного кодекса при разводе родителей ребенок, причем по решению суда, признается бывшим членом семьи собственника жилого помещения. Бред какой-то, понятно, что ребенок бывшим быть не может. Тем не менее такая правоприменительная практика есть, она устоялась, и это факт нашей жизни. Вы понимаете, что это используется, как правило, бывшим супругом для того, чтобы оставить несовершеннолетнего без жилья. Масса приходит на эту тему, кстати, обращений, в том числе и ко мне. Это один из примеров, но очень красноречивый, показательный, он доказывает, что даже самое идеальное законодательство требует совершенствования, и еще более внимательно нужно относиться к правоприменительной практике» .

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2005.

Полагаем уместным изложить здесь позицию Б.М. Гонгало: «Семейные отношения могут прекратиться по разным причинам. Прежде всего, конечно, вследствие расторжения брака собственника жилого помещения с супругом. Но в связи с многочисленными «комментариями» ст. 31 ЖК, извращающими суть изложенных в ней правил, необходимо подчеркнуть, что не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака (бывшая) жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали» // Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2006. С. 177.

Стенографическая запись заседания Организационного комитета по проведению в 2008 году в Российской Федерации Года семьи от 26 июля 2007 г. // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 14.

7 ноября 2007 г. Верховный Суд РФ изменил редакцию ответа на вопрос, связанный с детьми и бывшими членами семьи собственника жилого помещения. В настоящее время он изложен следующим образом:

«Согласно части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (пункт 1 статьи 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (пункт 1 статьи 63 Кодекса).

Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.

Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей — собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.

Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

Ответ на вопрос, опубликованный в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года под номером 18, признан утратившим силу» .

———————————
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 года // Бюллетень ВС РФ. 2008. N 2.

Переход права собственности. Правоприменительные аспекты пункта 2 статьи 292 ГК РФ

Автор: Карпухин Д.В.

Правоприменительные аспекты пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ

Д.В. Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права

В России в течение последних двух десятилетий активно формируется рынок жилья. Дома, квартиры, комнаты, доли на жилые помещения являются объектом гражданско-правовых сделок: покупаются, продаются, дарятся, наследуются, являются предметом ипотеки и т.д. Одним из главных вопросов, который возникает в процессе осуществления сделки, является наличие лиц, проживающих на законных основаниях в продаваемом жилом помещении и их дальнейшая судьба в части сохранения правомочия пользования. Анализ судебных решений показывает, что перечень данных категорий лиц шире, чем указанный в законе.

С целью защиты прав покупателей жилых помещений в случае наличия указанных автором лиц либо их дальнейшего появления (если они проживают в ином жилом помещении), необходимо иметь в виду следующее. Статья 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Согласно п.1 статьи 15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Учитывая изложенное, в договор купли-продажи жилого помещения целесообразно включить пункт об ответственности продавца в случае нарушения прав покупателя в связи с правами на жилое помещение третьих лиц, в том числе и бывших членов его семьи (о которых покупатель не был предупрежден), установив размер подлежащего уплате возмещения. Это представляется целесообразным еще и в связи с тем, что указанная в договоре цена жилого помещения может быть занижена. Следовательно, в случае расторжения договора покупателем он может получить от продавца денежные средства в размере меньшем, чем они в действительности были переданы продавцу.

В силу пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом .

Бланкетный характер гипотезы указанной нормы заставляет риэлторов, юристов, адвокатов, потенциальных продавцов и покупателей обращаться к нормам закона для определения категорий лиц, сохраняющих право постоянного пользования жилым помещением при переходе права собственности на него.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором .
Положения части 2 статьи 292 ГК РФ предусматривают, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность .

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 г. отметил, что в соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность . Суд в толковании обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отметил, что оно исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Часть 1 статьи 558 ГК РФ предусматривает, что при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома существенным условием совершения сделки является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в которых эти лица проживают. Несоблюдение данного требования влечет невозможность заключения договора, так как не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как следует из ч.1 ст.558 ГК РФ, ее нормы распространяются только на проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника. Следовательно, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не пользующиеся жилым помещением, в данный договор могут быть и не включены.

Таким образом, права покупателя жилого помещения могут быть ущемлены в результате «появления» (и предъявления претензий в течение срока исковой давности) бывшего члена семьи собственника жилого помещения, не проживающего в переданном по договору купли-продажи жилом помещении и не зарегистрированного в нем.

Тем более это возможно в связи с тем, что из правоустанавливающих документов на квартиру нельзя установить наличие или отсутствие права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника. При этом паспорт с данными о семейном положении продавца не следует рассматривать в качестве документа, гарантирующего отсутствие прав бывшего члена семьи собственника на жилое помещение.

Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 полностью подтверждена ранее изложенная позиция высшей судебной инстанции России и разъяснено, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование) .

Таким образом, Верховный Суд РФ разъяснил, что данная категория лиц сохраняет право постоянного пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение.

Право постоянного пользования жилым помещением сохраняется и у бывшего члена семьи собственника, который фактически не пользуется жилым помещением, и, более того, проживает и зарегистрирован в другом жилом помещении. Это связано с тем, что согласно п.2 ст.9 ГК РФ «отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». В настоящее время действующее законодательство прямо не устанавливает такое основание прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника как проживание в ином жилом помещении, а также определение своего места жительства в ином жилом помещении как постоянное (снятие с регистрации).

Более того в ответе на вопрос №37 (Ответы на вопросы, утверждены Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006 г.) сделан вывод о том, что «право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Бывший член семьи собственника не может быть выселен при наличии условий, предусмотренных статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ». Таким образом, право пользования сохраняется и в случае проживания бывшего члена семьи в ином жилом помещении.

Данное толкование в стало возможным благодаря четкой формулировке статьи 19 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», гарантирующей соответствующее право лицам, отказавшимся от приватизации в пользу одного из членов семьи.

Правовой анализ судебной практики показывает, что, несмотря на то что гипотеза правового предписания пункта 2 статьи 292 ГК РФ содержит отсылку на нормы закона, исключающие возможность признания утраты права пользования жилым помещением и выселения отдельных категорий лиц, отдельные категории таких граждан указаны в актах казуального толкования права, принятых Верховным Судом РФ.

В этом отношении интересным представляется Определение от 07.09.2010 г. № 86-В10-4, которое позволяет выявить дополнительные основания, при которых применение пункта 2 статьи 292 ГК РФ не представляется возможным .

Суть дела заключалась в следующем. Двое собственников многоквартирного дома, состоящего из пяти квартир, обратились в суд с иском к пяти пользователям жилыми помещениями о прекращении права пользования жилыми помещениями и выселении, указав, что согласно договору купли продажи от 03.07.2006 г., заключенному с ООО «Центр «Идеал», они являются сособственниками 854/1000 долей жилого дома, при этом одному из собственников принадлежит на праве общей долевой собственности 174/1000 доли, другому — 340/1000 долей. Другому сособственнику принадлежит 146/1000 долей и трем оставшимся сособственникам, получившим наследство, — 340/1000 долей.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что право пользования жилыми помещениями у ответчиков прекращено в связи со сменой собственника части дома, в которой расположены спорные жилые помещения. Эти жилые помещения необходимы истцам для проживания, однако ответчики препятствуют в осуществлении их прав собственников. Кроме того, истцы указали, что ответчики отказались заключить договоры найма на занимаемые жилые помещения, оплату коммунальных услуг в настоящее время не производят, бремя расходов по содержанию в надлежащем состоянии занимаемых жилых помещений не несут.

Один из ответчиков с иском не согласился и предъявил встречный иск к истцам о признании права на проживание в квартире, внесении сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части обременения, касающегося жилищных прав жителей дома, возложении обязанности выдать домовую книгу дома.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что проживает в жилом помещении, расположенном в указанном доме, с 1957 года, зарегистрирован в этом жилом помещении, что подтверждено отметкой органа милиции в паспорте, внесен в домовую книгу как житель дома. Данный дом ранее находился в оперативном управлении Сбербанка РСФСР, затем при акционировании Сбербанка РСФСР дом в числе другого имущества был внесен в его уставный капитал и 10 ноября 1993 года продан Сберегательным банком Российской Федерации ТОО «Нормаль» (в настоящее время ООО «Центр «Идеал»). Последний 3 июля 2006 года продал 854/1000 доли дома истцам и одному из сособственников, после смерти которого принадлежащая ему доля перешла трем наследникам. Собственники дома, воспользовавшись несоответствием нумерации квартир в паспортах жильцов дома и поэтажном плане, завели новую домовую книгу, в которой прежние жильцы дома не зарегистрированы. По мнению ответчика, его право пользования занимаемым жилым помещением не могло быть прекращено в связи со сменой собственника дома.

Решением суда первой инстанции г. Владимира от 21.09.2009 г. исковые требования истцов были удовлетворены, ответчики выселены из спорных жилых помещений. В удовлетворении встречного иска одного из ответчиков отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 17.12.2009 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений как незаконных.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нашла жалобу подлежащей удовлетворению.
Суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования со ссылкой на пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, указал, что ответчики по первоначальному иску сохраняли право на проживание в спорном жилом доме до 3 июля 2006 года, т.е. до момента прекращения права собственности на него прежнего собственника — ТОО «Центр «Идеал» .

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ признал вынесенные судебные постановления незаконными и определил отменить решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Высшая судебная инстанция РФ установила, что ответчик проживает в квартире дома с 1957 года и постоянно зарегистрирован в нем. Данное обстоятельство не оспаривалось истцами по первоначальному иску.

Установлено также, что на основании договора купли-продажи от 03.07.2006 г. истцы стали сособственниками 854/1000 долей вышеуказанного дома, в котором расположены жилые помещения, занимаемые ответчиком и другими соответчиками.

Отказ ответчиков заключить договоры найма с ТОО «Нормаль» обусловлен тем, что последний не поддерживал жилой дом в надлежащем состоянии и не исполнял решение суда первой инстанции г. Владимира от 28.03.2000 г., которым на ТОО «Нормаль» была возложена обязанность произвести капитальный ремонт дома с восстановлением всех коммуникаций (водопровода, канализации, электроэнергии).

В силу пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно статье 16 ЖК Российской Федерации жилой дом и квартира являются видами жилых помещений. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, под жилым домом по смыслу статьи 292 ГК Российской Федерации в ее системной взаимосвязи со статьей 16 ЖК Российской Федерации понимается одноквартирный жилой дом.

По сути, Верховный Суд РФ дал расширенное толкование понятия жилой дом как объекта жилищных прав, определив его как одноквартирный дом, что в итоге привело к принятию решения в пользу ответчиков.

Как следует из материалов дела, дом, в котором проживают ответчик и другие ответчики, имеет 5 квартир, то есть является многоквартирным жилым домом.

В этой связи ссылка суда первой инстанции на положения статьи 292 ГК Российской Федерации является ошибочной, поскольку данная правовая норма, регулирующая правоотношения, возникающие между новым собственником одноквартирного жилого дома или квартиры и членами семьи прежнего собственника такого дома или квартиры, на правоотношения между собственниками части многоквартирного жилого дома и проживающими в нем лицами не распространяется.

Таким образом, данное толкование Верховного Суда РФ, хотя и является казуальным, расширило перечень категорий лиц, сохраняющих право постоянного проживания в жилом помещении при отчуждении последнего, так как логика принятия решения может использоваться при рассмотрении аналогичных дел. К числу таковых могут быть отнесены граждане, проживающие в многоквартирном доме по отношению к собственникам, владеющим полностью или частью этого дома.

Верховный Суд РФ разъяснил, что статья 35 (часть 1) ЖК Российской Федерации регулирует выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.
Согласно указанной статье в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Что касается вывода суда о том, что ответчик утратил право на проживание в жилом доме и подлежит выселению из него, поскольку он и другие жильцы дома не предоставили договоры найма, заключенные с собственниками жилого дома, то он также не основан на законе.

Указанные лица, как установлено судом, вселились и проживали в данном жилом доме с согласия его собственников — Сбербанка Российской Федерации и ТОО «Нормаль». Согласно статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.

На основании статьи 3 (часть 4) ЖК Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, выселение лица по основаниям, не предусмотренным законом, является произвольным. Поскольку сам по себе отказ от заключения договора найма жилого помещения в качестве основания для выселения гражданина действующим законодательством не предусмотрен, постольку выселение лица по указанному основанию является произвольным.
Данное разъяснение Верховного Суда РФ также является актуальным, так как четко указывает на возможность признания утратившими право пользования жилым помещением и выселением из него определенных категорий граждан только по основаниям, прямо предусмотренным законом.

В этой связи, как отметила высшая судебная инстанция, отказ в удовлетворении встречного искового требования ответчика о признании права на проживание в квартире дома, возложении на истцов обязанности передать ему домовую книгу дома, обусловленный тем, что он утратил право на проживание в данном жилом доме, является неправомерным.

Кроме того, Верховный Суд РФ разъяснил, что статья 35 ЖК РФ находится в разделе II указанного Кодекса о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, действие данной статьи распространяется на граждан, имевших право пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и не являвшихся собственниками этих жилых помещений. К ним относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа. Ни к одной из перечисленных выше категорий ответчик не относится.

Несомненно, разъяснения Верховного Суда РФ о том, что положения статьи 35 ЖК РФ могут применяться только по отношению к категориям лиц, указанным в разделе II ЖК РФ, являются актуальными, так как исключают возможность применения соответствующего предписания к категориям лиц, не указанным в ней. Однако проблематичным представляется указание Верховного Суда РФ на возможность применения положений данной статьи в отношении отказополучателей по завещательному отказу.

Сущность завещательного отказа в соответствии с пунктом 1 статьи 1137 заключается в возложении на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности .

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 указанной статьи на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, пользование жилым помещением отказополучателем по завещательному отказу может приобретать характер постоянного (бессрочного) пользования, если срок пользования жильем определен периодом жизни этого лица. В случае предоставления права пользования жилым помещением отказополучателю на определенное количество лет (период жизни отказополучателя) право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением не возникает. В соответствии с пунктом 1 статьи 33 ЖК РФ по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. В изложенной норме содержится фундаментальный правовой признак ограниченного вещного права — следование юридической судьбе имущества при переходе права собственности от одного субъекта к другому.

Таким образом, позиция Верховного Суда РФ о возможности применения положений статьи 35 ЖК РФ к отказополучателям по завещательному отказу противоречит положениям пункта 3 части 2 статьи 1137 ГК РФ в случае, если срок пользования жилым помещением отказополучателя обусловлен продолжительностью жизни последнего.

Таким образом, на основании вышеизложенного материала можно сделать следующие выводы:

  1. При определении категорий лиц, не подлежащих выселению на основании части 2 статьи 292 ГК РФ, важно учитывать не только нормы закона, но и казуальные и нормативные разъяснения Верховного Суда РФ, которые расширяют перечень категорий граждан, на которых не распространяются положения пункта 2 статьи 292 ГК РФ.
  2. Анализ последних определений Верховного Суда РФ по конкретным случаям позволяет отнести к указанным категориям граждан, проживающих в многоквартирном доме (состоящем из более чем одной квартиры) в случаях, если истцами по делам о выселении выступает(ют) собственник(и), владеющий(ие) полностью или частью (несколькими квартирами) этого дома, так как в соответствии с разъяснениями высшей судебной инстанции жилой домэто одноквартирный жилой дом. Следовательно, к многоквартирным домам не могут быть применены положения пункта 2 статьи 292 ГК РФ об утрате права пользования жилым помещением, так как многоквартирный дом не является объектом жилищных прав.
  3. Позиция Верховного Суда РФ о возможности применения положений части 1 статьи 35 ЖК РФ к отказополучателям по завещательному отказу является проблематичной, так как вступает в противоречие с положениями пункта 3 части 2 статьи 1137 ГК РФ о сохранении этого права за отказополучателем при переходе права собственности на жилое помещение.
  4. Важно отметить, что основания утраты права на проживание в жилом помещении должны быть четко указаны в законе. Не допускается применение каких-либо иных оснований, дающих возможность судебным инстанциям принимать решения о признании лица утратившим право пользования жилым помещением.

Дайджест:
Под жилым домом по смыслу статьи 292 ГК Российской Федерации в ее системной взаимосвязи со статьей 16 ЖК Российской Федерации понимается одноквартирный жилой дом

Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189 «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007 г.) // «Парламентская газета» № 7–8, 15.01.2005; РГ, 31.12.2006; СЗ РФ, 2007, № 1, ст. 14, № 49, ст. 6071.

Закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 29.12.2004 г., с изм. 15.06.2006 г., с изм. и доп. вступившими в силу 01.03.2007 г., с изм. 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, № 28, ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 2, ст. 67; Собрание законодательства РФ, 1994, № 16, ст. 1864; 1998, № 13, ст. 1472; 2001, № 21, ст. 2063; 2002, № 21, ст. 1918; 2004, № 27, ст. 2711; «Парламентская газета» № 7–8, 15.01.2005; РГ, 29.12.2005; РГ, 18.06.2008.

«Бюллетень Верховного Суда РФ», 2006. № 5.

«Российская газета». 08.07.2009. № 123.

Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2010 г. № 86-В10-4 // Текст определения опубликован не был. Правовая система «Консультант».

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188–ФЗ (ред. от 27.07.2010 г.) // «Собрание законодательства РФ», 2005, № 1, Ст. 14.

Гражданский Кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 30.06.2008 г.) // СЗ РФ, 2001, № 49, ст. 4552; 2004, № 49, ст. 4855; 2006, № 23, ст. 2380, № 52 (ч.1), ст. 5497; 2007, № 1 (ч.1), ст. 21, № 49, ст. 6042; 2008, № 18, ст. 1939, № 27, ст. 3123.