Отмена сделки купли-продажи недвижимости после регистрации

06.07.2018 Выкл. Автор admin

Содержание:

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

  • соглашение сторон;
  • решение суда о расторжении договора;
  • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости — ст. 450.1. ГК РФ).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

Расторжение до регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец — покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант — это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ — как минимум 3 месяца (ст. 152).

Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после его регистрации?

Особенностью любого договора по купле-продаже недвижимого имущества является необходимость его обязательной регистрации в органах Росреестра. Фактически, при приобретении недвижимости происходит два процесса регистрации – сначала регистрируется сам договор, затем должен быть зарегистрирован переход права владения этим объектом к её приобретателю.

Именно это законодательное требование об обязательном осуществлении регистрационных действий серьёзно осложняет любые намерения по отмене договора покупки. Можно выделить два основных случая аннулирования договора в зависимости от того, в какой момент времени возникла эта необходимость:

  • расторжение договора после его регистрации, но до того, как зарегистрирован переход права владения недвижимостью;
  • расторжение договора после всех предусмотренных законом регистрационных действий.
  1. Расторгнуть договор о приобретении объекта недвижимости после его регистрации в отделении Росреестра можно, если обе стороны этого договора считают такое действие возможным. Соглашение об аннулировании договора купли-продажи составляется в письменной форме участниками и подаётся в отделение Росреестра, где на его основании будут проведены действия, прекращающие сделку.

В тексте соглашения должны быть прописаны данные участников полностью совпадающие с теми данными, которые указаны в тексте договора о приобретении недвижимости. Обязательно указание на тот факт, что решение о прекращении сделки является обоюдным и совершённым без какого бы то ни было принуждения. Естественно, что соглашение должно иметь собственноручные подписи участников.

Если желание аннулировать договор имеется только у одного из участников, то порядок действий будет следующий:

  • второму участнику договора должно быть направлено предложение об аннулировании сделки; предложение должно быть в письменной форме, и направлено заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • после получения официального ответа, содержащего отказ в аннулировании договора о купле-продаже объекта недвижимости, или при отсутствии ответа в течение 30 дней, следует подать иск в суд с просьбой расторгнуть договор.

Портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что подписанный и прошедший регистрацию договор купли-продажи объекта недвижимости имеет законную силу и его отмена без указания веских причин невозможна. То есть требовать расторжения соглашения о покупке потому, что одна из сторон поменяла своё решение, не имеет смысла – суд не примет такой иск к рассмотрению.

  1. Прекращение действия договора о приобретении недвижимости после прохождения полной процедуры регистрации на основании только соглашения между участниками сделки становится невозможным. Если обе стороны договора считают возможным и допустимым прекращение договора после осуществления всех регистрационных действий, то необходимо выполнить следующее. Оформить новый договор о продаже объекта недвижимости, по которому бывший владелец выкупает её обратно, зарегистрировать сначала договор, а потом и снова своё право собственности. В итоге собственность возвращается прежнему владельцу, а материальные средства – покупателю.

Но это возможно только в том случае если обе стороны договора согласны аннулировать его действие. В случае нежелания одной из сторон расторгать договор, сделать это возможно только по решению суда. Прежде чем обращаться в суд по поводу отмены действия договора следует проконсультироваться с юристами по поводу того, насколько обоснованы выдвигаемые требования. Вообще будет лучше, если ваши интересы будет представлять специалист, поскольку вопросы жилищного законодательства, как правило, представляют серьёзные сложности для обычных граждан.

Какие причины суд может посчитать достаточными для принятия решения о прекращении договора о покупке недвижимости:

  • продавец не оплатил (или оплатил не полностью) приобретаемый объект недвижимости; следует заранее продумать вопрос о том, каким образом будет происходить оплата, каким образом эта оплата будет подтверждена и так далее; специалисты юридического портала bukva-zakona.com рекомендуют в договоре указывать полную стоимость покупки и в любом случае сохранять подтверждающие эту покупку документы (банковские выписки, расписки и так далее);
  • одной из сторон договора являлся человек, не способный к самостоятельным поступкам и не способный отвечать за них; на стадии подписания договора следует узнать как можно больше информации о второй стороне, чтобы заранее оценить потенциальные риски;
  • в приобретаемом объекте недвижимости имеют право проживать другие люди; как правило, такие ситуации возникают, когда люди возвращаются после отбытия тюремного срока или длительной командировки; следует заранее узнать «историю» объекта недвижимости, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей;
  • на одного из участников договора оказывалось давление или к нему применялось физическое воздействие для оформления сделки;
  • существенно изменились обстоятельства; имеются в виду случаи, когда такие обстоятельства возникли внезапно, независимо от любой из сторон договора, когда они ухудшают положение одной или обеих сторон сделки.

Подать иск об аннулировании сделки с недвижимостью можно в течение 3 лет после её регистрации.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями?

Практически любое приобретение недвижимости сопровождается договором о купле-продаже.

Такой договор считается основополагающим документом, который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.

Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его. Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия?

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Расторжение договора купли-продажи квартиры — это юридическое действие, производимое с участием двух сторон сделки на основании условий, прописанных в соответствующем документе, и норм действующего законодательства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).

Российским Гражданским Кодексом определены условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после его регистрации в Росреестре. Согласно ст.450 ГК РФ расторгнуть данный вид договора возможно:

  • по мирному соглашению сторон-участников;
  • по судебному решению при подаче иска.

По обоюдному согласию договор разрешено расторгнуть в любое время. Для этого требуется составление соглашения о расторжении, заверение его участниками сделки и регистрации там же где регистрировался сам договор.

Главным условием составления соглашения о расторжении является указание в нем следующих нюансов:

  • каков порядок и срок возвращения денежных средств покупателю продавцом;
  • должен ли покупатель возместить убытки продавца, и в каком размере;
  • прочие значимые условия.

Если договор купли-продажи еще не прошел государственной регистрации, то для его расторжения по обоюдному согласию достаточно заключить письменное соглашение о расторжении без последующей регистрации.

Расторжение по инициативе одной из сторон сделки

При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования. То есть нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период.

Условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по следующим основаниям:

  • отказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора (ст.416, п.1);
  • отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения (ст.417);
  • несоответствие качества предмета сделки, если недостатки не были оговорены в договоре (ст.428);
  • при неполной передаче стороной-продавцом предмета сделки (ст.433);
  • при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность (ст.443);
  • при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи предмета сделки (ст.464, п.4).

По инициативе продавца заключенный договор купли-продажи может расторгаться если:

  • сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);
  • покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);
  • покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);
  • неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).

Негативные последствия расторжения сделки для сторон

П.4 ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна из сторон не может потребовать возврата того, что уже выполнено согласно обязательствам до момента расторжения договора, если другое не определено законом или совместным решением сторон.

Может возникнуть ситуация, когда покупатель уплатил сумму по договору, но продавец не отдает ему квартиру. Покупатель может потребовать расторжения договора. Тем не менее, продавец не обязан отдавать ему деньги, так как обязательство по выплате выполнено до расторжения договора.

Возможна и другая ситуация. Договор купли-продажи подписан обеими сторонами, покупатель получил квартиру, зарегистрировал права собственности на нее и оформил прописку.

В то же время продавец не получил оговоренной суммы в указанный срок. По закону он имеет право требовать расторжения договора.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи надо предусмотреть все возможные ситуации. В частности прописать обязанность продавца вернуть полученные средства при расторжении договора и обязанность покупателя о возврате квартиры продавцу.

Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.

Можно ли оспорить расторжение договора?

Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.

Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами. При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.

Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.

Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор. Если же все условия договора соблюдены и выполнены, сделка считается состоявшейся и расторгнуть ее невозможно. В этом случае возможно оспорить расторжение недействующего договора.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры процесс возможный, хотя и сложноватый, ведь доказать нарушения законов может быть нелегко.

Видео: Сделка купли-продажи квартиры — какие риски?

В видеосюжете рассказывается о том, как обезопасить себя от мошенников при заключении сделок купли-продажи недвижимости.

Даются советы, куда обратиться, чтобы юридически грамотно составить договор купли-продажи и объективно проверить чистоту совершаемой сделки, как добиться справедливости по жилищному спору в суде.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

  • соглашение сторон;
  • решение суда о расторжении договора;
  • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости — ст. 450.1. ГК РФ).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

Расторжение до регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец — покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант — это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ — как минимум 3 месяца (ст. 152).

Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2018 году

Расторгаемый договор завершает и свое действие. Возвращается все реализованное сторонами. Но не все так элементарно в операциях с недвижимыми объектами.

Как расторгать договор после регистрации права на недвижимость? Теоретически реально расторжение практически любого договора.

Но нормы общепринятого характера касательно сделок с разной недвижимостью таковы, что одностороннее расторжение неосуществимо. Тем более, когда осуществлена регистрация полученного права собственником.

Хотя допустимы и особые ситуации. Какова процедура расторжения договора при покупке или продаже недвижимости после регистрации собственником своих прав?

Важные моменты

Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.

Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.

И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.

Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.

Когда позволительно расторгать заключенный договор при покупке или продаже недвижимости? Бланк такого соглашения можно скачать здесь.

Для окончательного прекращения свершенной сделки по согласию сторон потребуется соблюсти тот же порядок, что и при оформлении изначального документа.

Участники заключают соглашение о расторжении. Но обоюдного и добровольного согласия может быть мало.

Причины в нюансах покупки недвижимости, право собственности на каковую подлежит госрегистрации.

Для расторжения ДКП относительно недвижимости после завершенной регистрации собственником своего права надобно наличие весомых оснований.

Например:

  • значительные нарушения сделки;
  • не выполнение обязательств;
  • изменившиеся обстоятельства и т.д.

Основные понятия

Расторжение сторонами договора считается частным случаем завершения договорных отношений.

При этом по ГК преждевременное окончание действительности договора выражаться может разными определениями — «расторжение договора» либо «отказ от выполнения договора».

Зачастую эти понятия анализируются как синонимы, но меж ними есть существенные различия.

Когда договор досрочно расторгается, то обязательства по нему прекращаются на период будущий. Следственно, расторжение вероятно лишь для договора еще действующего.

По этому признаку отличается процесс расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.

По ГК договор, касающийся продажи недвижимости признается заключенным только после осуществления госрегистрации.

По ст.558 ГК РФ с 1.03.2013 регистрировать непосредственно договор сейчас не нужно. Но подлежит обязательной госрегистрации передача права собственности (п.1 ст.551 ГК).

Пока в ЕГРП не появится запись о переходе права к иному собственнику, недвижимый объект продолжается числиться за прежним владельцем.

Можно в одностороннем порядке расторгать договор и до регистрации. Но для этого должны наличествовать основательные нарушения наличествующих договорных условий.

Например, покупатель отказывается оплачивать стоимость по договору или продавец не передает недвижимость. Если стороны не могут сговориться, то надобно обращение в суд.

Если одна из участвовавших сторон решает расторгнуть подписанный договор уже после завершенной регистрации, то без судебного урегулирования не обойтись.

И здесь важен такой момент, что уже исполненное по содержанию договора не возвращается. То есть, судья расторгнуть договор имеет право, но переданные деньги или имущество не подлежат возвращению.

Велик риск остаться и без денег, и без недвижимости. Единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным.

Можно, конечно, подать иск о возвращении исполненного, но не факт что исковое требование будет удовлетворено.

Заключение соглашения

Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после. Различается порядок действий.

До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).

Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.

Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.

Заключение соглашения начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.

Вторая сторона в тридцатидневный срок (если иной период не предусмотрен договором) должна дать ответ. При отсутствии такового или при отказе можно обращаться в суд.

Если регистрация уже осуществлена, потребуется обратная сделка, когда продавец станет покупателем, а покупатель наоборот продавцом.

В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.

Нормативное регулирование

Расторжение договора при купле-продаже относительно недвижимости регламентировано в гл.29 ГК РФ:

Согласно настоящему законодательству для расторжения договора о купле-продаже недвижимости бытует период давности по искам.

Правомерность сделки может оспариваться в трехлетний срок после регистрации в установленном порядке перехода права собственности.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Когда покупателем получено полное право собственности на объект договора, отменить сделку возможно лишь в ситуациях, строго предопределенных договором либо положениями законодательства.

Гражданский Кодекс указывает, что договор может аннулироваться исключительно в течение своего действия.

Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя. И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью.

Как записать ребенка в детский сад в СПб, читайте здесь.

Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.

Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки.

По соглашению сторон

Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.

Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.

Но тут надо учитывать и факт регистрации права собственности. Например, стороны по совместному решению расторгают ДКП до госрегистрации собственности и проблем обычно не возникает.

В соглашении оговаривается, что покупатель возвращает объект, а продавец деньги, если имела место передача таковых. На этом сделка считается расторгнутой.

Другое дело, когда регистрация уже совершена. Даже при наличии соглашения и согласия покупателя на возврат имущества у продавца нет оснований переоформить регистрацию права собственности на себя.

К тому же стороны при расторжении договора и не обязаны возвращать уже полученное. Оптимальный вариант в таком случае заключение обратного договора купли-продажи.

На основании его покупатель, ранее бывший продавцом, может перерегистрировать право собственности на себя.

В одностороннем порядке

Желая расторгнуть договор относительно объекта недвижимости в одностороннем порядке, следует постараться добиться досудебного соглашения с иной стороной.

Для этого отправляется письменное предложение с соответственной просьбой. При отказе или отсутствия ответа в положенный срок инициируется исковое производство.

Но одного желания для одностороннего расторжения недостаточно. Немаловажно присутствие основательных причин – нарушение значимых договорных условий или иные случаи, определяемые судом.

Существенными обстоятельствами для расторжения договора посчитаться могут:

  • отсутствие оплаты или уплата неполной стоимости;
  • обременение в виде жильцов прописанных в на приобретенной жилплощади;
  • заключение сделки с недееспособным субъектом;
  • свершение сделки по принуждению.

В соответствии с действующим законодательством всякому покупателю надлежит оплатить покупаемый товар.

Оплата подтверждается документально, а именно:

Если плата по сделке не поступила, то продавец может потребовать расторжения договора. При этом имущество останется у продавца.

Но если имущество уже было отдано, то суд вправе:

Расторгаться сделка по купле-продаже недвижимых объектов может и вследствие выявленного обременения.

Например, после покупки квартиры обнаруживается, что в ней прописано лицо, располагающее правом пользования жильем.

Видео: расторжение договора купли продажи — неоплата

Когда со времени сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник может потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

При подаче иска о расторжении договора важно учесть один значимый нюанс.

Если в заявлении заявлено требование о расторжении, то суд может требование удовлетворить, но дальнейшую судьбу имущества решать не вправе.

Расторжение ДКП по решению суда как таковое не является основанием для прекращения полномочий покупателя на распоряжение имуществом.

Когда нужно вернуть имущество или деньги, то об этом надлежит упомянуть в иске. Иначе придется подавать еще один иск, уже о возвращении исполненного по договору.

Признание документа недействительным

Расторжение заключенного договора и признание его недействительности различается правовыми последствиями. Когда договор недействителен, то и исполнение его незаконно.

Стороны должны возвратить все полученное в рамках сделки, а иногда и компенсировать нанесенный ущерб (ст.167 ГК).

Недействительным ДКП недвижимости может признаваться когда:

  • документ нарушает законодательные нормы;
  • одна из сторон недееспособна или ограниченно дееспособна;
  • договор подписан в момент помутнения рассудка или в состоянии аффекта, то есть человек может быть дееспособным, но по какой-то причине не мог проконтролировать собственные действия;
  • сделка заключена с лицом несовершеннолетним;
  • договор подписан с применением угроз, насилия, обмана и т.д.;
  • сделка являемся мнимой (отсутствуют юридические последствия) или притворной (прикрывает иные правоотношения);
  • иные случаи.

Нужно упомянуть и факт, когда договор расторгается по причине существенного изменения обстоятельств. Например, возникает ситуация, зная о которой заранее стороны отказались бы от заключения договора.

При этом в отношении такой ситуации должны иметь место следующие условия:

  • неожиданность возникновения;
  • непреодолимость;
  • значительный ущерб для стороны;
  • воздействие на интересы обеих сторон.

Существенными изменения считаются, когда все четыре признака наличествуют одновременно.

Возникающие сложности

Как выше упоминалось, для возврата квартиры продавцу надлежит заявить в исковом заявлении соответствующее требование.

Избегнуть лишней судебной волокиты можно, если заблаговременно вписать в договор пункт о порядке возвращения имущества при расторжении договора.

Еще один важный момент касается оплаты. В типовом договоре о купле-продаже имеется пункт, по какому покупатель отдает деньги после регистрации в Росреестре.

И продавец сталкиваться может с неуплатой. Договор можно расторгнуть и потребовать возврата имущества. Но на это уйдет немало времени и порой средств.

В исковом требовании можно заявить просьбу не о расторжении договора, а о привлечении покупателя к оплате.

По ст.395 ГК возможно получить не только плату, но и компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Во избежание спорных ситуациях желательно прописать в ДКП конкретные условия, при каких договор прекращает свое действие.

Благодаря этому при необходимости можно договор расторгнуть хоть и через суд, но достаточно быстро. Имеют значения и формулировки договора.

Например, в документе говорится, что продавец обязан передать объект в «разумные сроки». Но в ГК РФ такая «разумность» точно не определена, лучше прописать конкретные даты.

Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102).

Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон. Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец.

Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, читайте здесь.

Как проводится поверка счетчиков воды на дому без снятия в СПб, смотрите здесь.

Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя.

Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка. Значимым условием является и стоимость недвижимости.

Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Предусмотреть все нюансы обычному человеку сложно, но учесть основные моменты вполне возможно.

И лучше потратить время на изучение договора и его дополнение, чем на судебные тяжбы при расторжении заключенного договора.