Отчуждение недвижимости без земельного участка

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Можно ли подарить 1/2 дома без земельного участка?

Здравствуйте. Мой муж собственник дома в 200 квадратов и земельного участка 12 соток., на котором стоит этот дом. Может ли от подарить мне 1/2 дома без земельного участка. Можно ли оспорить договор дарения? И сколько у меня есть времени на оформление этой части дома на себя после подписания договора дарения?

Ответы юристов (1)

Здравствуйте, Наталья. Могут отказать в регистрации сделки в регпалате.

Если дом расположен на земельном участке, участок оформлен на каком-либо праве, то ОДНОВРЕМЕННО с долей или частью продаваемого (даримого ) строения передаются права на соответствующую долю земельного участка. 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 25.5. Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество(введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.ГК РФСтатья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.ЗК РФСтатья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли продать 1/2 дома без земельного участка

Можно ли продать 1/2 часть дома без земельного участка. Земля по 1/2 с племянником. Я построила СЕБЕ дом, но Регпалата оформила мой дом не на меня а по 1/2 с племянником. Племянник согласен оформить на меня 1/2 дома. Но я хочу чтоб дом был оформлен на меня , а земля так и осталась по 1/2 . Дом расположен с краю участка ( на половине участка) . Можем ли мы оформить простой договор купли-продажи 1/2 дома без земельного участка?

Ответы юристов (6)

Марина, все сделки с недвижимостью оформляются через регистрационную палату, только в этом случае сделка будет иметь юридическую силу. Дом, или долю в праве собственности на дом, можно, в настоящее время, отчуждат и без земельного участка.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, не соглашусь с коллегой.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или
сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором
оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право
собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и
необходимый для его использования.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения,
сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному
лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих
случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке изъятом из оборота.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем
здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Обратите внимание: отчуждение доли в праве собственности на здание,
строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на
праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в
праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален
доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, произвести отчуждение 1/2 дома без соответствующей 1/2 доли земельного участка, на котором находится дом, в случае если оба объекта недвижимости принадлежат Вам, не возможно.

Уточнение клиента

Так ведь земля у нас по 1/2 и дом стоит на половине участка, как раз на той которую я себе и выбрала. А вторая половина участка свободна. Если племянник продаст мне 1/2 дома, то у него останется 1/2 участка земли где нет строений. А у меня будет в собственности мой дом и 1/2 участка на котором и стоит мой дом. Разве так нельзя?

08 Июня 2014, 11:40

Марина, так нельзя. У Вас единый земельный участок, не важно на какой половине стоит дом.

Кроме того в п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Марина, что Вы можете сделать:

1. Разделить Ваш большой земельный участок (участок 1) на два земельных
участка, в результате чего получится земельный участок под домом (участок 2) и
земельный участок без строений (участок 3). Оба новых земельных участка будут в
Вашей долевой собственности.

2. После этого Вы отчуждаете свою долю в новом участке без
строений (участок 3) племяннику, а он в свою очередь отчуждает Вам свою долю в доме
вместе с долей земельного участка под домом (участок 2).

После этого получается, что Вы являетесь собственником дома и земельного участка 2 под домом, а племянник — собственником земельного участка 3 без дома.

Единственное, что здесь необходимо знать:

— площадь большого земельного участка, чтобы установить возможность его раздела,

— фактическое расположение большого земельного участка, чтобы установить возможность фактического раздела.

Все это Вам могут подсказать кадастровые инженеры.

Но в любом случае советую обратиться к юристу, чтобы процедура раздела земельного участка и последующие сделки были совершены в соответствии с законом.

Уточнение клиента

У нас есть кадастровый паспорт на участок( который по 1/2 принадлежит нам) есть присвоенный адрес участку и дому на нем. Как можно быстро и по возможности просто разделить этот участок? Это стоит немалых денег и большого времени, а мы пока нигде не прописаны, так как дом в оформлении, и не можем из за этого устроиться на работу. Как упростить и ускорить процедуру раздела?

08 Июня 2014, 13:06

Марина, есть определенная процедура раздела земельного участка. Здесь я Вам просто не смогу этого всего объяснить подробно. Суть заключается в том, что между Вами составляется соглашение о разделе земельного участка, Вы заказываете техническую документацию о разделе, после этого осуществляется государственный кадастровый учет новых земельных участков и регистрация прав собственности на них. Да, действительно процесс не быстрый.

И это я только указал саму суть.

Повторюсь, советую обратиться к юристу, чтобы процедура раздела земельного участка и
последующие сделки были совершены в соответствии с законом.

Что касается оформления прав на дом, то не вижу препятствий тому, чтобы оформить права на дом. Кроме того, племянник сможет продать Вам 1/2 долю только после того как его права будут зарегистрированы.

Уточнение клиента

В понедельник-вторник уже будут готовы свидетельства о собственность на дом по 1/2 на каждого а свидетельства на землю по 1/2 у нас уже давно на руках. Племянник молодой ему 24 года и я немогу рисковать СВОИМИ 1/2 дома, который я построила на свои деньги. Как еще я могу себя обезопасить от того что он сможет с этой 1/2 дома чтото сделать?

08 Июня 2014, 13:23

Марина, понимаете, племянник на настоящий момент собственник 1/2 доли дома и земельного участка. Это факт. И как собственник он имеет такие же права на этот дом как и Вы.

В таких случаях как правило составляют соглашения о порядке пользования имуществом в котором все определяют.

Если Вы переживаете, что он может продать свою 1/2 долю без Вашего ведома, то не переживайте, поскольку действует правило в соответствии с которым Вы имеете преимущественное право покупки этой доли. Он обязан будет сначала предложить Вам купить его долю, а если уже Вы не согласитесь, то продать ее третьему лицу.

Уточнение клиента

Но его доля стоит как минимум 800 тысяч по кадастровой стоимости, а я все деньги потратила на строительство дома и еще и в кредиты залезла(((( а у него есть дом в котором он жил раньше, где мама и папа живут. У племянника куча кредитов, которые он платить неможет и я боюсь что эта 1/2 доли уйдут через суд в счет погашений задолженности в банках. И даже если он надумает продавать и предложит мне выкупить эту половину, то я не смогу этого сделать, так как денег таких у меня нет и уже не будет, мне 53 года

08 Июня 2014, 13:58

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможно ли отчуждение части домовладения без земли?

В апреле месяце я уже обращался с вопросом касательно истории с разделом дома. Я получил полные ответы, по которым составил подробную «дорожную карту» (модное сейчас выражение!). Однако. не задалось. Прошло время, поменялись обстоятельства, намерения, запросы и участники.

В новом варианте суть дела состоит в следующем: поскольку землю мы (в связи с вновь открывшимися обстоятельствами) отдавать не намерены, племянник жены просит отдать ему в собственность полдома без земли. Т.е. только жилые помещения (около 30 кв.м). Отдельный вход в ту часть дома имеется. Обещает, что никаких доп. требований и претензий по поводу земли более предъявлять не будет.

Дом, земля (6 соток) в собственности. ИЖС.

Вопрос: возможно ли такое? Возможно ли отчуждение части домовладения без земли под ним и прилегающей территории? Долевая собственность при этом исключается. Имеется ввиду только полное отчуждение, как говорится, в натуре.

Если да, то каковы последствия подобного отчуждения? Какие здесь кроются подводные камни? Какие неудобства, неприятности может это принести нам в будущем?

08 Декабря 2016, 23:54 Василий, г. Сочи

Ответы юристов (11)

Если будет продана часть дома, то собственник этой части дома приобретет и право на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его обслуживания (метр от здания).

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Уточнение клиента

Может ли он в дальнейшем претендовать, получив полдома, на половину земельного участка?

Либо на ту территорию, которая должна обеспечивать ему проход или проезд к той части дома?

09 Декабря 2016, 00:18

Есть вопрос к юристу?

Если продаваться будет не доля в праве, а самостоятельный объект, то нет. Но, опять же как Вы планируете выделить долю в натуре, если придется делить и участок до норматива?

Уточнение клиента

Вы имеете ввиду, что, если произвести отчуждение части домовладения, т.е. при выделении доли в натуре, потребуется и деление участка до норматива (у нас норматив 3 сотки)? Я правильно понимаю?

09 Декабря 2016, 00:51

В каждом муниципальном образовании есть предельно допустимые минимальные и максимальные размеры земельных участков, на которых может быть расположено жилое строение. При выделе доли в отдельный объект придется выделить и часть земельного участка до минимально допустимого согласно нормативного правового акта муниципального образования.

В общем то что Вы задумали не осуществимо.

Уточнение клиента

Выходит, что единственный вариант это только долевая собственность?

Больше вариантов нет?

09 Декабря 2016, 00:54

Да, долевая, если продать или подарить ему небольшую долю, а затем определить порядок пользования домом и земельным участком.

Но, при этом необходимо соблюдать правила п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Здравствуйте, Василий. не во всем согласна со своим коллегой.

действительно, если земельный участок и здание на нем принадлежат одному лицу, не допускается отчуждение строения без земельного участка. в соответствии с ч.4 чт.35 ЗК

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

и продавая часть дома вы должны продать и часть земельного участка, на котором этот дом стоит.

но вот с тем, что долю в праве на дом нельзя выделить в натуре не согласна.

исходя именно из своей практики могу посоветовать следующее:

продайте долю в доме (ну или подарите, как уж вы там собираетесь это делать) и долю в земельном участке, но определите продаваемую долю на землю не как 1/2 а соразмерно площади участка занятой его половиной дома и

… ту территорию, которая должна обеспечивать ему проход или проезд к той части дома?
Василий

в общем как минимум, который ему необходим чтобы пользоваться домом.

а затем заключите соглашение о выделе долей в праве на дом в натуре и определении порядка пользования землей. если в его половину будет отдельный вход, то есть если технически это возможно — то делите дом соглашением на две квартиры. именно так я всегда и делала (или через суд, если соглашение не достигнуто). и на дом у вас долевая собственность прекратится. останется только на земельный участок.

Галина, я такого не говорил. Я пояснил, что нереально выделить долю в доме без земли.

племянник жены просит отдать ему в собственность полдома без земли.
Василий

Уточнение клиента

Собственно, это мало что меняет. Поскольку, выходит так, что в любом случае затрагивается земля, чего совсем не хочется. Причина в том, что в любой момент можно потребовать выделения доли земельного участка в натуре с доведением его площади «до минимально допустимого согласно нормативного правового акта муниципального образования», т.е в нашем случае до 3-х соток.

09 Декабря 2016, 18:55

Все правильно, вполне может потребовать и будет прав.

каким образом? если его доля будет соразмерна к примеру 50 кв.м., на каком основании он сможет потребовать выделить ему в натуре участок площадью 300 кв.м.?

в такой ситуации возможно только сохранение долевой собственности на землю с определение порядка пользования участком. именно так всегда на практике и происходит.

Уточнение клиента

Земельный участок в 50 кв.м оформят отдельной кадастровой единицей? Оформят на него кадастровый паспорт и право собственности?

09 Декабря 2016, 21:55

Галина, причем тут доля?

Долевая собственность при этом исключается.
Василий Земельный участок в 50 кв.м оформят отдельной кадастровой единицей?
Василий

Уточнение клиента

Если следовать логике, то мне кажется, данный ответ ближе к реальности.

09 Декабря 2016, 22:12

При выделе доли в натуре собственник вправе вовсе прекратить право собственности путем сноса части дома и построить отдельный дом, а для этого необходим земельный участок согласно предельного размера (3 сотки у вас). Поэтому выделяя долю в натуре под ИЖС эти нормы необходимо соблюсти.

Уточнение клиента

Спасибо. Уже более понятно.

09 Декабря 2016, 22:57

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дарение дома, без земельного участка.

Доброго времени суток.

Статья 1 ЗК РФ и статья 552 ГК РФ устанавливают принцип неразрывности судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Поэтому вместе с правами на дом вам придется передать права на земельный участок, на котором расположен дом (в пределах фундамента), а так же земельный участок, необходимый для использования дома.

С уважением,
Михаил Соколов.

Анатолий , если проще, то дом не отделим от земельного участка. Такая сделка не пройдет регистрации.Вот если вы поделите участок, прилегающий к дому — дочери, а остальное себе, то все возможно. Но это процедура затратная и по времени занимает достаточно .

нет сделка не пройдет , дом и землю продавать, дарить только вместе .

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Совершить задуманное невозможно. Отчуждать дом и землю необходимо одновременно.
Согласно закрепленному Земельном кодексе РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Продажа здания без земельного участка

Вопрос-ответ по теме

На земельном участке расположено несколько объектов недвижимости ( производственная база) принадлежащая одному лицу. Покупатель хочет приобретать имущество по очереди , т. е. не все сразу. Но загвоздка в том , что нежилое здание нельзя продать без земельного участка. Можно ли как-то все-таки , продать одно из зданий без разделения земельного участка?

Согласно сложившейся судебной практике , сделки , согласно которым производится отчуждение здания ( строения , сооружения) без соответствующего земельного участка или участка без находящихся на нем объектов недвижимости , если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу , являются ничтожными ( Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Рекомендуем рассмотреть возможность продажи зданий как частей единого имущественного комплекса — предприятия ( в состав которого входят все продаваемые объекты), в таком случае вместе со зданием продавец вправе передать долю в праве собственности на земельный участок ( соответствующую доле здания во всем имущественном комплексе).

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ст. 552 ГК РФ , ст. 35 ЗК РФ.

Статья 552 ГК РФ не указывает на последствия заключения договора купли-продажи недвижимости без передачи покупателю права собственности на земельный участок и договора купли-продажи такого участка без находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания ( строения , сооружения) в случае , если они принадлежат одному лицу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист».

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11

« 11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания , строения , сооружения , находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу , за исключением указанных в нем случаев , проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания , строения , сооружения , в случае если они принадлежат одному лицу , не допускается*.

Поэтому сделки , воля сторон по которым направлена на отчуждение здания , строения , сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости , если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу , являются ничтожными*.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции , конфискации здания , строения , сооружения , обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника ( статьи 242, 243, 237 ГК РФ)».