Основания для предоставления служебного жилья

07.03.2019 Выкл. Автор admin

Содержание:

Основания для предоставления служебного жилья

Навигация по сайту

Реклама на сайте

3. Предоставление служебных жилых помещений

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).
Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых (служебных) отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений с государственным предприятием либо государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
В качестве служебных используются жилые дома, жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Включение жилых помещений в число служебных и исключение из их числа осуществляется на основании решения органа местного самоуправления. К категории служебных должны быть отнесены только свободные жилые помещения. Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры (ст. 92 ЖК РФ).
ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности включения жилого помещения в доме жилищно-строительного (жилищного) кооператива в число служебных (ранее это было возможно только с согласия общего собрания членов кооператива).
Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливается:
1) органом государственной власти Российской Федерации в жилищном фонде Российской Федерации;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
3) органом местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде (ст. 93 ЖК РФ).
В связи с принятием Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ с 1 января 2005 г. все военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей на время службы обеспечиваются служебными жилыми помещениями (а на первые пять лет службы военнослужащим, заключившим контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г., также могут предоставляться и общежития).

Предоставление служебного жилого помещения не преследует цели создания надлежащих жилищно-бытовых условий для выполнения трудовых или служебных обязанностей гражданами. В то же время военнослужащим, обеспечиваемым служебными жилыми помещениями на весь срок военной службы, они могут предоставляться и для улучшения их жилищных условий.
Таким образом, нормативно выделены юридические признаки служебного жилого помещения:
— назначение помещения;
— заселение определенным кругом лиц (в том числе военнослужащими);
— нахождение жилого помещения, как правило, в служебном здании, вблизи предприятия или организации (на территории военного городка или в непосредственной близости от него);
— включение помещения в число служебных решением местной администрации (органа местного самоуправления).
ЖК РФ определяет порядок предоставления служебных жилых помещений и пользования ими.
Служебное жилое помещение предоставляется гражданам, не обеспеченным жильем в данном населенном пункте. Жилое помещение, отнесенное к категории служебного, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Решение о предоставлении служебного жилого помещения является основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения (ст. 93 ЖК РФ).
Согласно ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.
Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1) органом государственной власти Российской Федерации — в жилищном фонде Российской Федерации;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
3) органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

В соответствии с ЖК РФ (в отличие от ЖК РСФСР) после вынесения решения о предоставлении служебного жилого помещения ордер на него не оформляется, т.е. не применяются нормы разд. VII Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335, регулировавших эти отношения.
С гражданином, которому предоставлено служебное жилое помещение, заключается договор найма. По договору найма служебного жилого помещения одна сторона — наймодатель (орган государственной власти либо орган местного самоуправления либо государственное унитарное предприятие, государственное или муниципальное учреждение, за которыми на праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплено служебное жилое помещение) обязуется передать другой стороне — нанимателю (гражданину) служебное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности. В договоре найма служебного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию служебным жилым помещением. В договор найма служебного жилого помещения включаются члены семьи нанимателя.
Размер, порядок и срок внесения платы за пользование служебным жилым помещением и коммунальные услуги в договоре найма служебного жилого помещения устанавливаются в соответствии с требованиями, предусмотренными для договора социального найма жилого помещения. Типовой договор найма служебного жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 94 ЖК РФ).
Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 95 ЖК РФ).
Законодательством установлены особые правила пользования служебными жилыми помещениями. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются лишь некоторые правила о договоре найма жилого помещения, установленные ЖК РФ и другими актами жилищного законодательства.
Вышесказанное означает, что правовое положение лиц, проживающих в служебных жилых помещениях, существенно отличается от положения лиц, пользующихся жилым помещением в соответствии с договором социального найма жилого помещения. Члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Их права являются производными от права лица, которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми отношениями. Они вправе пользоваться помещением наравне с последним до тех пор, пока работник не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей это помещение (кроме случаев, указанных в законе). Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, не обладают рядом правомочий, которые предоставлены гражданам, пользующимся помещением в домах государственного и общественного жилищных фондов по договору найма. Так, граждане, проживающие в служебных жилых помещениях, не вправе сдавать эти помещения в аренду, поднаем, обменивать (в том числе на служебные) (ст. 94 ЖК РФ), бронировать, изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежат разделу.
Согласно Закону РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. N 1541-I (с изменениями и дополнениями) гражданам, проживающим в служебных жилых помещениях, запрещено их приватизировать, за исключением служебных жилых помещений совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных (ст. 4).

Таким образом, нормативно выделены юридические признаки служебного жилого помещения:
— назначение помещения;
— заселение определенным кругом лиц (определенными категориями военнослужащих);
— нахождение жилого помещения в служебном здании, вблизи предприятия или организации (на территории военного городка или в непосредственной близости от него);
— включение помещения в число служебных решением местной администрации (органа местного самоуправления).
ЖК РФ определяет порядок предоставления служебных жилых помещений и пользования ими.

Как предоставляются служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях являются специализированными жилыми помещениями и предоставляются на основании решений собственников таких помещений (государственных или местных органов власти) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ).

Порядок предоставления служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях регламентируется нормативными актами соответствующих органов власти или локальными актами образовательных организаций (п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.10.2012 N 1103; п. 4 Положения, утв. Приказом Минкомсвязи России от 10.07.2014 N 198; п. 7 Порядка, утв. Приказом МИД России от 13.04.2011 N 5104; п. 5 Порядка, утв. Приказом Росимущества от 02.09.2015 N 346; п. 3 Порядка, утв. Приказом Минфина России от 28.06.2013 N 64н; п. 1 Инструкции, утв. Приказом МВД России от 06.05.2012 N 490; ст. 39 Закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ).

Таким образом, в зависимости от характера трудовых отношений граждан с соответствующими органами власти или организациями порядок предоставления жилых помещений различен.

Порядок предоставления служебных жилых помещений

Служебные жилые помещения предоставляются в виде жилого дома или отдельной квартиры на период работы в органах государственной власти, местного самоуправления, государственных и муниципальных предприятиях или учреждениях или на период прохождения службы (ст. ст. 93, 104 ЖК РФ; п. 5 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 N 42, п. 7 Порядка, утв. Приказом Росимущества от 02.09.2015 N 346).

Для предоставления служебного жилья могут потребоваться следующие документы (п. 10 Порядка, утв. Приказом МИД России от 13.04.2011 N 5104; п. 22 Порядка, утв. Приказом Росимущества от 02.09.2015 N 346; п. 8 Инструкции, утв. Приказом МВД России от 06.05.2012 N 490; п. 7 Положения, утв. Приказом Минкомсвязи России от 10.07.2014 N 198):

  • личное заявление;
  • копия трудовой книжки;
  • справка из кадровой службы, содержащая сведения о составе семьи работника и сроке заключения контракта о прохождении государственной гражданской службы;
  • документы, подтверждающие семейное положение заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
  • копии паспортов работника (служащего) и членов его семьи;
  • ходатайство от работодателя или вышестоящего должностного лица;
  • документы, подтверждающие отсутствие жилья в собственности (пользовании) работника (служащего) и членов его семьи (в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости);
  • выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.

Примечание. Указанный перечень документов не является исчерпывающим, и в зависимости от условий предоставления жилого помещения могут потребоваться иные документы.

Копии указанных выше документов должны быть заверены надлежащим образом или представлены с предъявлением подлинников документов (п. 9 Инструкции, утв. Приказом МВД России от 06.05.2012 N 490).

Данные документы представляются в жилищную комиссию или иной орган, уполномоченный рассматривать вопросы о предоставлении специализированного служебного помещения (п. 6 Инструкции, утв. Приказом МВД России от 06.05.2012 N 490).

Решение о предоставлении служебного жилого помещения оформляется приказом или постановлением, после чего заключается договор найма служебного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ). До заключения договора может выдаваться смотровой ордер (п. 11 Порядка, утв. Приказом МИД России от 13.04.2011 N 5104).

Само жилое помещение, как правило, передается нанимателю на основании акта приема-передачи и технического состояния жилого помещения, а принимается от него на основании данного акта и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (п. 34 Порядка, утв. Приказом Росимущества от 02.09.2015 N 346; п. 9 Положения, утв. Приказом Минкомсвязи России от 10.07.2014 N 198).

В нормативных актах, регламентирующих порядок предоставления служебных жилых помещений, как правило, предусмотрено, что служебное жилье не подлежит отчуждению, приватизации, обмену, сдаче в поднаем, переустройству и перепланировке (п. 11 Положения, утв. Приказом Минкомсвязи России от 10.07.2014 N 198; п. 20 Порядка предоставления служебных жилых помещений, утв. Приказом Минфина России от 28.06.2013 N 64н).

Приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность само по себе не является основанием для расторжения договора найма и не влечет утраты права пользования служебным жилым помещением (п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Порядок предоставления жилых помещений в общежитиях

Жилые помещения в общежитиях предоставляются на период работы, службы или обучения из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. ст. 94, 105 ЖК РФ; п. 9 Порядка, утв. Приказом МИД России от 13.04.2011 N 5104).

Перечень необходимых документов для предоставления жилого помещения в общежитии примерно соответствует тому, который может потребоваться при предоставлении служебного жилого помещения.

После рассмотрения пакета документов заключается договор найма жилого помещения в общежитии.

Гражданам при вселении в общежитие может выдаваться мебель и другой инвентарь (ч. 3 ст. 94 ЖК РФ).

Самостоятельное распоряжение жилыми помещениями в общежитиях также, как правило, не допускается.

Предоставление служебного жилья

Договор найма служебного жилья предусматривает определенный перечень условий, которые должны соблюдаться при выделе квартиры в связи с выполнением профессионального долга.

На сегодняшний день жилищным законодательством РФ предусматривается возможность предоставления нуждающимся категориям граждан служебного жилья. Правила подобного выдела четко регламентированы ст. 104 ЖК РФ. В большинстве случаев под эту категорию выделяются жилые помещения в домах многоквартирного типа. При этом чаще всего данный вид жилья располагается на первом этаже сооружения. Подобные недвижимые объекты имеют ограниченный правовой режим пользования, так как причисляются к категории специализированного жилищного фонда.

Условия предоставления служебного жилого помещения

Итак, предоставление служебных жилых помещений – один из самых новейших правовых механизмов на территории РФ. Он позволяет некоторым трудящимся гражданам выделить комфортабельные квартиры, что необходимо для исполнения профессионального долга. Иными словами, квартиры предоставляются не для того, чтобы удовлетворить нужды определенных субъектов правоотношений, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищно-бытовых условий, а чтобы лица могли осуществлять свой служебный и профессиональный долг.

Предоставление служебного жилья помимо ЖК РФ регламентируется и иными нормативно-правовыми актами, действие которых распространяется на территории российского государства. В частности, федеральными законами и НПА субъектов России, а также решениями и постановлениями, принятыми на местном уровне. В частности, эти законодательные акты касаются установления определенной категории граждан, которые имеют правомочия на получение квартиры.

Договор найма служебного жилого помещения предусматривает определенный перечень условий, которые должны соблюдаться при выделе недвижимого имущества в связи с выполнением профессионального долга.

В частности, под специализированное жилье подходят только обособленные квартиры, что регламентировано ст. 104 ЖК РФ. Служащим не могут быть выделены, например, комнаты в коммунальных квартирах, остальные жилые помещения которых заняты гражданами на основании права собственности.

Кроме того, квартиры служебного предназначения должны отвечать всем требованиям, прописанным в жилищном законодательстве РФ, которые касаются как комфортабельности помещений, так и их удобства и техобеспечения. Только при соблюдении всех технических и санитарных норм заключается договор о найме с профессиональными работниками.

Особенности договора найма служебного жилого помещения

Договор найма квартиры служебного предназначения имеет несколько ключевых отличий от привычного контракта о соцнайме жилья:

  • наймодателями по договору могут выступать только органы государственной или же муниципальной власти, которые в частности, могут считаться работодателями нанимателя.
  • Нанимателями, с которыми заключается контракт, могут быть все физические лица. Однако в отличие от договора о соцнайме выдел жилья возможен как гражданам РФ, так и резидентам иных стран и лицам без гражданства, которые находятся на территории России с целью выполнения профессионального долга.
  • Порядок предоставления служебных жилых помещений подразумевает определенный срок, на который заключается контракт между наймодателем и нанимателем. В большинстве случаев временной период эксплуатации квартиры равняется сроку действия трудового договора или контракта, подписанного на выполнение конкретных профессиональных задач.
  • В отличие от договора социального найма, контракт о выделе специализированного жилья не подразумевает возникновение правомочия со стороны нанимателя приватизировать недвижимое имущество. Это связано также и с уникальным правовым режимом пользования таковыми постройками.

Расторжение договора найма спецжилья также предусмотрено ЖК РФ. Все основания, чтобы расторжение было признано легитимным, прописаны в 101 статье указанного Кодекса. Кроме того, необходимо отметить, что расторжение контракта может осуществляться как на добровольных, так и на принудительных началах. В первом случае речь идет о тех ситуациях, когда выходит срок действия трудового договора, во втором – о судебных разбирательствах.

Основания предоставления служебного жилья

Если обратиться к теории юридической науки в жилищной сфере, то основанием для предоставления комфортабельного жилья служебного предназначения признаются такие жизненные ситуации, которые обуславливают собой возникновение определенных прав и обязанностей со стороны участников правоотношений. Иными словами, это обстоятельства, которые детерминируют собой возникновение, пролонгацию, прекращение или же расторжение субъектных правоотношений.

Если обратиться к ст. 10 ЖК РФ, то можно прийти к выводу о том, что главным основанием, чтобы произошло возникновение, прекращение или же расторжение правоотношений, признаются государственные акты – решения.

Только после официального опубликования постановления госоргана о том, что произошло возникновение, расторжение или прекращение правоотношений может быть заключен договор о найме спецжилья.

Но при этом следует помнить о том, что лишь наличие двух обстоятельств, то есть решения и договора о найме спецжилья недостаточно, чтобы было осуществлено возникновение, расторжение или прекращение правоотношений. Другими словами, основаниями для подобных действий выступает целый набор причин и детерминант, которые предусмотрены законодателем. В частности, прекращение, расторжение или наоборот возникновение правоотношений возможно в том случае, если:

  • присутствует сам субъект правоотношений, которым могут выступать как непосредственно наниматели, так и члены его семьи, с которыми может произойти как подписание, так и расторжение контракта о наделении их жильем.
  • Имеется волеизъявление со стороны работника, которое заключено в строго определенной юридической форме. Документ подтверждает собой наличие у конкретного лица права на выдел служебного помещения. При этом заявление должно быть составлено по типовому образцу, что не повлечет за собой расторжение договора в судебном порядке.
  • Отсутствуют причины и обстоятельства, которые могут препятствовать выделу специализированного жилья для работников по трудовому контракту.
  • В специализированном жилищном фонде муниципалитета или государства имеется недвижимое имущество, которое отвечает всем законодательным требованиям по его оборудованию и комфортабельности.
  • Квартира, предоставляемая в качестве служебной, должна отвечать законным требованиям по жилой площади, приходящейся на каждого члена семьи работника.

Таким образом, основания для предоставления служебного помещения четко регламентированы законодателем в нормативно-правовых актах, которые распространяются на жилищную сферу. Все это делает договор о найме специализированных помещений уникальным и не имеющим аналогов в правовом поле.

Статья 104 ЖК РФ. Предоставление служебных жилых помещений

Новая редакция Ст. 104 ЖК РФ

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.

2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации — в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.

3. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Комментарий к Статье 104 ЖК РФ

1. При предоставлении служебных жилых помещений норма предоставления площади жилого помещения (см. ст. 50 Кодекса) определяется с учетом вида жилого помещения, указанного в ч. 1 ст. 104 Кодекса — в любом случае предоставляется либо жилой дом, либо отдельная квартира. Возможность предоставления в качестве служебного жилого помещения комнаты в коммунальной квартире и тем более нежилого помещения исключена в силу императивного характера данной правовой нормы.

Служебными могут быть признаны все квартиры многоквартирного дома, что ограничивает возможность нахождения в одном доме (одной квартире) жилых помещений, подчиненных общему и специальному режимам пользования. На практике под служебное жилье выделяются свободные жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже .
———————————
См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 215.

Основанием для предоставления лицу служебного жилого помещения и заключения с ним договора найма служебного жилого помещения является решение соответствующего работодателя, указанного в ст. 99 Кодекса. Для сравнения напомним, что ЖК РФ 1983 г. предусматривал такое решение только в качестве основания выдачи ордера на служебное жилое помещение, а не в качестве основания заключения договора (ст. ст. 105, 106). Как уже отмечалось, Кодекс вообще не упоминает о таком административном акте, как ордер на жилое помещение, и усиливает роль договоров в регулировании жилищных отношений.

Как и любое другое жилое помещение, предоставляемое гражданину служебное жилое помещение должно быть предназначенным для проживания и отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

2 — 3. Служебные жилые помещения предоставляются не любым гражданам, состоящим в трудовых отношениях с работодателями, указанными в ст. 99 Кодекса, и не обеспеченным жильем в том населенном пункте, где находится их место работы. Как и прежде, право на служебное жилое помещение принадлежит только определенным в законодательстве категориям граждан.

Определять такие категории граждан, согласно ч. 2 ст. 104 Кодекса, управомочены органы, представляющие интересы собственников соответственно жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъекта Федерации, муниципального жилищного фонда.

Договор найма служебного жилого помещения регламентирован общими и специальными нормами Кодекса (ст. ст. 100 — 102, ч. 3 ст. 104) значительно подробнее, чем это было в ЖК РФ 1983 г., где такому договору посвящалась только одна статья, имевшая в основном отсылочный характер.

Наймодателями по указанному договору могут быть только государственные и муниципальные органы, действующие от имени собственников жилых помещений или уполномоченные им лица, перечисленные в ч. 1 ст. 100 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Нанимателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть граждане (физические лица). Необходимо обратить внимание на то, что в отличие от договора социального найма, в договоре найма служебного жилого помещения нанимателями могут быть не только граждане Российской Федерации, но также иностранные граждане и лица без гражданства (см. также ч. 5 ст. 49 Кодекса и комментарий к указанной статье).

Срок договора найма служебного жилого помещения определяется продолжительностью трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности (см. ч. 3 ст. 104 Кодекса).

Права и обязанности сторон договора найма служебного жилого помещения совпадают с правами и обязанностями наймодателя и нанимателя по договору социального найма, предусмотренными в ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса. Права, обязанности и ответственность членов семьи лица, которому предоставлено служебное жилое помещение, совпадают с правами и обязанностями граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении, указанными в ч. ч. 2 — 4 ст. 31 Кодекса (см. ч. 5 ст. 100 Кодекса).

Прекращение договора найма служебного жилого помещения регулируют общие правила ст. ст. 101, 102 и специальная норма ч. 3 ст. 104 Кодекса.

При этом следует учитывать, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждане, указанные в ч. 2 ст. 103 Кодекса.

При заключении договоров найма служебных жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором найма служебного жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Другой комментарий к Ст. 104 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан:

имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти (органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением);

в связи с прохождением службы;

в связи с назначением на государственную должность (федеральную или субъекта РФ);

в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность (см. комментарий к ст. 93).

Согласно комментируемой статье служебное жилье предоставляется на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.

Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).

2. Служебное жилое помещение предоставляется на основании:

решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц (ст. 99 ЖК РФ). В качестве уполномоченных может выступать администрация предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;

договора найма служебного жилого помещения, заключенного в соответствии с решением о предоставлении (юридический состав). При этом предметом договора может быть только отдельная квартира.

3. К пользованию служебным жилым помещением применяются общие правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 Жилищного кодекса РФ для договоров социального найма (см. комментарий к ст. 100).

В отношении членов семьи нанимателя служебного жилья законодатель предусматривает действие правил ч. 2 — 4 ст. 31 ЖК («Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении»).

Так, ч. 2 ст. 31 предусматривает возможность установления для членов семьи собственника (по соглашению) определенных ограничений по пользованию его жильем. Согласно ч. 3 этой статьи дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования служебной квартирой, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

4. Договор найма служебной квартиры подлежит расторжению в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК (см. комментарий к ст. 101).

Этот договор может быть расторгнут и в случае досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок, и в случае расторжения трудового договора, заключенного без определения срока, а также в случае досрочного увольнения со службы и т.д.

5. Помимо общих норм прекращения договора найма в ч. 2 ст. 102 ЖК особо оговариваются случаи, когда служебное жилье сохраняется за нанимателем.

Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилья (ч. 2 ст. 102 Жилищного кодекса РФ).

Под переходом права собственности при этом следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (см. ст. 58 ГК РФ). Иное не согласуется со ст. 92, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению и которой установлено, что в качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищных фондов (см. комментарий к этой статье).

6. В случаях расторжения или прекращения договора найма служебного жилья граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

С предоставлением другого жилья (ч. 2 ст. 103) выселяются граждане, если они:

не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору;

состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК и гражданин имеет право получить жилье по договору социального найма (см. комментарий к ст. 57). Однако необходимо отметить, что состоящим на учете жилье предоставляется в порядке очередности, т.е. исходя из времени принятия граждан на учет.

Категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений, определены п. 1 — 4 ч. 2 ст. 103.

Так, согласно ст. 103 ЖК члены семьи работника, которому была предоставлена служебная квартира и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья по правилам этой статьи (см. п. 3 ч. 2).

Жилищный кодекс РФ о служебных жилых помещениях: что нужно знать кадровику

Статьи по теме

Не так давно был принят новый Жилищный кодекс РФ, которым внесены серьезные изменения в порядок предоставления работникам служебных жилых помещений. В связи с этим кадровикам следует обратить внимание на ряд вопросов в отношении предоставления работникам служебного жилья (конечно, это касается тех организаций, где существует такая практика). О назначении служебных жилых помещений, о составлении договора найма, о правах и обязанностях сторон идет речь в предлагаемой статье.

Служебные жилые помещения Жилищным кодексом (ЖК) РФ включены в состав специализированного жилищного фонда (ст. 92).

В ЖК РФ специализированному жилищному фонду посвящен самостоятельный раздел (IV), положениями которого определено назначение каждого вида специализированного жилья. Пользование специализированными жилыми помещениями зависит от предназначения такого жилья, а также от необходимости решения определенных социальных задач.

Служебные жилые помещения предназначаются для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений; прохождением службы; назначением на государственную должность; избранием на выборные должности.

Таким образом, служебные жилые помещения предоставляются главным образом не в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т. п. ).

Цитируем документ

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в

связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Назначение служебных жилых помещений

Статьей 101 ЖК РСФСР предусматривалось, что служебные жилые помещения предназначены для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него (см. Закон РФ от 18.04.91 № 1026-1 “О милиции”; постановление Совета Министров РСФСР от 18.10.62 № 1390 “О повышении ответственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда” (подп. “в” п. 2); постановление Совета Министров РСФСР от 13.10.69 № 586 “О выделении в столицах автономных республик, краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов” и т. п. ).

Под характером трудовых отношений, дающих право на получение служебного жилья, следовало понимать выполнение работником таких трудовых обязанностей, когда его рабочий день разбит на несколько частей неопределенной длительности либо когда необходимость вызова его на производство может возникнуть в любое время суток (см. письмо Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 02.09.68 № 01-03-151 “О правовом режиме служебной жилой площади”).

Жилищный кодекс РФ не содержит такого положения (такого ограничения) и тем самым, как представляется, расширяет основания предоставления служебного жилья. Любые трудовые отношения обладают определенным “характером” (см. ст. 93).

Согласно ст. 104 ЖК РФ категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: федеральным законодательством (в жилищном фонде РФ); законодательством субъектов РФ (в жилищном фонде субъектов РФ); решениями органов местного самоуправления (в муниципальном жилищном фонде).

Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры (ч. 1 ст. 104 ЖК РФ). Следовательно, не допускается выделение под служебное жилое помещение комнаты в квартире, где прочие комнаты заселены гражданами, занимающими их на иных основаниях (по договорам жилищного найма, по праву собственности).

ЖК РФ не дает характеристики служебного жилого помещения. Руководствуясь ст. 15 этого Кодекса, следует считать, что предоставляемое служебное жилое помещение должно быть пригодным для проживания – отвечать санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Служебное жилое помещение также должно быть благоустроенным (применительно к условиям данного населенного пункта).

Постановлением Правительства РФ от 26.01.06 № 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений

В качестве служебных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве служебного допускается только после отнесения такого помещения к служебным жилым помещениям в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).

Служебные жилые помещения имеют целевое назначение. Законодателем определено использование такого жилья для органов государственной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений. Статьей 92 ЖК РФ установлено, что специализированные жилые помещения, а следовательно, и служебные помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, в наем, за исключением передачи по договору найма специализированного жилого помещения.

Договор найма служебного жилого помещения; обязанности нанимателя

Договор найма служебного жилого помещения заключается лицом, которому предоставлено служебное жилое помещение (являющимся нанимателем), с предприятем, учреждением, командованием воинской части и пр. (являющимся наймодателем), предоставившим служебное жилое помещение.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период: нахождения на государственной службе; пребывания на выборной должности; прохождения службы (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ). Такой договор заключается в письменной форме (ч. 7 ст. 100 ЖК РФ).

Договор найма служебного жилого помещения является основанием для вселения в жилое помещение, возникновения и осуществления прав и обязанностей по пользованию жильем.

Статьей 100 ЖК РФ предусматривается применение к служебному жилому помещению правил ст. 67 ЖК РФ в части обязанностей нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Наниматель служебного жилого помещения обязан: использовать жилое помещение по назначению; обеспечивать его сохранность; поддерживать в надлежащем состоянии; производить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма служебного жилого помещения (ст. 153 ЖК РФ). Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК РФ (см. также п. 1 ч. 4 ст. 83 – ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).

Часть 4 ст. 67 ЖК РФ определяет, что наниматель жилого помещения по договору социального найма, помимо указанных в ч. 3 этой статьи, несет иные обязанности, предусмотренные Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. Согласно ст. 100 ЖК РФ к служебным жилым помещениям подлежат применению правила, предусмотренные ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.

НА №4’2006 Следовательно, обязанности нанимателя служебного жилого помещения не ограничиваются вышеприведенными. Наниматель такого помещения также обязан: переселяться на время капитального ремонта дома, если ремонт не может быть произведен без выселения (ст. 88 ЖК РФ); допускать в занимаемое жилое помещение в заранее согласованное время представителей наймодателя (см. Типовой договор найма служебного жилого помещения, утв. постановлением Правительства РФ от 26.01.06 № 42); при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. “к” п. 4 Типового договора социального найма).

Постановлением Правительства РФ от 21.01.06 № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями

Наниматель служебного жилого помещения осуществляет пользование этим помещением в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических правил, экономических и иных требований законодательства (ст. 17 ЖК РФ).

Наниматель служебного жилого помещения может нести иные обязанности, предусмотренные законодательством, а также договором найма служебного жилого помещения.

Права нанимателя

Наниматель служебного жилого помещения имеет определенные права, связанные с пользованием жилым помещением. Так, наниматель имеет право: на пользование общим имуществом в многоквартирном доме; на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения; на расторжение в любое время договора найма; на сохранение права пользования жилым помещением в случаях, предусмотренных ст. 102 ЖК РФ; на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК РФ.

Наниматель служебного помещения может иметь и иные права, предусмотренные законодательством или договором найма служебного жилого помещения.

Следует отметить, что решению задачи надлежащего использования служебных жилых помещений способствует закрепление апробированных прежним законодательством правил, характеризующих правовой режим таких жилых помещений.

Служебное жилое помещение не подлежит обмену, сдаче в поднаем, замене на жилое помещение меньшего размера; не предусматривается изменение договора найма служебного жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя и пр.

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения должны быть указаны в договоре найма (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Они имеют право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, если иное не установлено соглашением между нанимателем и членами его семьи (см. ч. 5 ст. 100, ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ).

Цитируем документ

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие помещения указанные

граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 настоящего Кодекса и ч. 2 настоящей статьи.

Обязанности наймодателя

Наймодатель служебного жилого помещения обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, где находится сданное в наем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ч. 2 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

Кроме того, наймодатель обязан: предоставить нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта или реконструкции дома, где находится служебное жилое помещение, маневренный фонд; принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях и т. п. (подп. “г” и “е” п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения, ч. 3 ст. 65 и ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

Статья 103 ЖК РФ предусматривает случаи и условия выселения из служебного жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения

Наймодатель служебного жилого помещения имеет право: требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ); требовать расторжения договора в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, условий договора найма служебного жилого помещения (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).

Наймодатель служебного жилого помещения может иметь иные права, предусмотренные законодательством, а также договором найма служебного жилого помещения.

Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной или выборной должности, увольнение со службы влечет прекращение правоотношений по договору найма служебного жилого помещения.

Цитируем документ

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или

пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Договор найма служебного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого помещения, переходом права собственности на жилое помещение, передачей его в хозяйственное ведение другому юридическому лицу и т. д. (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ), а также в связи со смертью нанимателя.

Порядок расторжения договора найма

Договор найма служебного жилого помещения подлежит расторжению по основаниям и в порядке, предусмотренным ст. 101 ЖК РФ.

В числе оснований расторжения договора найма служебного жилого помещения нужно отметить досрочное расторжение трудового договора (заключенного на определенный срок) или расторжение трудового договора, заключенного без определения срока.

Следует обратить внимание на судебную практику по применению ЖК РФ в вопросах выселения из служебного жилого помещения. Так, в частности, разрешая споры о выселении из служебного помещения, суды должны проверять, включено ли оно в установленном порядке в число служебных, а также относится ли гражданин к категории работников, которым может быть предоставлено служебное жилое помещение.