Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в россии

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Содержание:

Понятия ограничения и обременения в отношении недвижимости

Ограничение и обременение названы в законе в качестве объектов регистрации. Эти понятия нуждаются в отдельном рассмотрении по ряду причин. Во-первых, в законе отсутствуют определения указанных понятий. Во-вторых, в теории отсутствует единство взглядов на то, что понимается под ограничениями и обременениями вещных прав. В-третьих, будучи объектами регистрации, ограничения и обременения должны быть рассмотрены именно в этом качестве, поскольку указанные понятия применительно к регистрации прав на недвижимость (как объекты регистрации) могут иметь специфическое содержание.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях указанного закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, свидетельствует и определение, содержащееся в первой статье этого закона. Согласно этому определению «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)».

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое-либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона о регистрации приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека) либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).

Видимо, в целях исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации был включен абзац второй: «Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом» *(261). Но получилось не очень удачно. Несмотря на то что в данной статье и упоминается, что обременения могут иметь договорное происхождение, но более общее определение, данное в ст. 1, такого упоминания не содержит.

Во-вторых, как представляется, понятия ограничения и обременения не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба эти понятия.

Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако с учетом анализа употребления этих терминов в ГК РФ и установившейся практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.

Начнем с рассмотрения понятия ограничения. В русском языке под ограничением понимается грань, предел, рубеж; удержание в известных рамках, границах; правило, ограничивающее какие-либо действия; стеснение определенными условиями; лимитирование сферы деятельности, сужение возможностей; то, что стесняет, ставит кого-либо, что-либо в какие-либо границы, рамки и т.п. *(262)

А.В. Малько определяет правовое ограничение как «правовое сдерживание противозаконного деяния, создающее условия для удовлетворения интересов контрсубъекта и общественных интересов в охране и защите; это установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать; это исключение определенных возможностей в деятельности лиц» *(263). Такое общетеоретическое определение отражает содержание понятие ограничения в праве вообще. Нам же необходимо рассмотреть понятие ограничения в отношении к вещным правам и их государственной регистрации.

Рассматривая вопрос о понятии ограничения применительно к вещным правам, нужно исходить из ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В данной норме сформулированы общие исходные условия осуществления права собственности. Согласно этой формулировке действия собственника в отношении принадлежащего имущества всегда ограничиваются законом, иными правовыми актами, а также правами и охраняемыми законом интересами других лиц. При этом очевидно, что закон имеет в виду нормы общего характера, не определяющие режим конкретного объекта недвижимости, а также рассматривает в общем плане права и интересы граждан, которые должен соблюдать каждый собственник, а не собственник конкретного имущества по отношению к конкретным лицам. Эти рамки осуществления права собственности нельзя считать ограничениями в том смысле, в котором данное понятие используется в законодательстве, поскольку они составляют элемент режима собственности любого имущества. Ограничениями же являются любые отклонения от общих рамок осуществления права собственности. Так, например, элементом общего режима любого здания является запрещение его реконструкции без соответствующего разрешения. К общему режиму любого здания относится также обязанность собственника не осуществлять в этом здании каких-либо действий, которые наносили бы ущерб правам и законным интересам владельцев соседних объектов. Но если индивидуальным актом установлено запрещение проведения определенного рода реконструкции (например, запрещение надстройки здания), либо собственник здания по соглашению с собственником соседнего здания обязан представить последнему возможность пользования находящейся в здании электрической подстанцией или гаражом, то в этом случае речь идет об ограничении прав собственника конкретного объекта.

В.П. Камышанский предлагает различать границу (предел) либо ограничение права. Требование закона к собственнику учитывать права третьих лиц, по его мнению, «есть граница (предел), если не предполагает возможности несобственника вторгаться в сферу юридического господства собственника» и «есть ограничение, если сужение возможностей собственника осуществлять правомочия обусловлено внешним воздействием, вторжением третьих лиц в сферу юридического господства собственника посредством предоставления им возможности осуществления отдельных правомочий собственника» *(264). Он же предлагает различать понятия «правовые ограничения» и «ограничения права». По его мнению, «под правовыми ограничениями необходимо понимать совокупность элементов механизма правового регулирования, направленных на установление пределов (границы) дозволенного поведения субъектов». Ограничения же права «позволяют в рамках собственных границ субъективного права очень гибко учитывать и обеспечивать наиболее важные права и законные интересы других лиц и общества в целом. Границы права призваны охранять свободу личности внутри обозначенных пределов. Ограничения права устанавливаются «в целях защиты» (п. 2 ст. 1 ГК РФ), т.е. для устранения нарушенных жизненно важных прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» *(265). При данном подходе на первое место поставлен критерий внутреннего (самим правом) или внешнего (со стороны третьих лиц) характера установления границ права.

Несколько иной критерий был предложен Г.Ф. Шершеневичем, который делил «право участия» на общее и частное. «Оно есть общее, — писал он, — когда участие в выгодах имущества устанавливается в пользу всех без изъятия; оно есть частное, когда участие устанавливается единственно и исключительно в пользу какого-либо постоянного лица» *(266).

Здесь на первом месте — круг субъектов, в пользу которых ограничено право. Нужно иметь в виду, что такое деление и различие между общим режимом имущества и его ограничениями не одно и то же. Ограничения, установленные в публичных интересах, не синоним ограничений, установленных законом. Поэтому, если в публичных интересах устанавливаются особые границы осуществления права на конкретный объект, то мы имеем дело с ограничениями, а не с элементом общего режима имущества.

Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.

Вполне очевидно, что ст. 131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.

Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. К примеру, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), такие, как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется, что перечисленные обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве ограничения, независимо от желания участников договора.

С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения (обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.

— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные.
— юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в …

6. Каждая запись о праве, его ограничении обременении и сделке с объектом недвижимости идентифицируется путем присвоения ей
3. В случаях, если права на недвижимое имущество оспариваются в судебном порядке, регистратор прав делает запись о том, что в отношении.

недвижимости. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной.
действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные.

Понятия «обременение» и «ограничение» в законодательстве о недвижимом имуществе

Понятия, указанные в названии данной статьи, достаточно широко используются в гражданском законодательстве, однако не имеют достаточно четких легальных определений. Отсутствие таких определений не может не оказывать негативного влияния на практику применения законодательства, определяющего правовой режим недвижимости. Цель статьи – анализ понятий «обременение» и «ограничение» с точки зрения гражданского законодательства и законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и выработка предложений по совершенствованию этого законодательства.

В соответствии со ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество.
В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях Закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, говорит и определение, содержащееся в первой статье Закона. Согласно этому определению «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других».

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое- либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека), либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).

Видимо, с целью исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации был включен абзац второй:«Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом»1. Но получилось не очень удачно. Хотя в данной статье и упоминается, что обременения могут иметь договорное происхождение, но более общее определение, содержащееся в ст. 1, такого упоминания не содержит.
Во-вторых, как представляется, понятия ограничение и обременение не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба этих понятия.

Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако с учетом анализа употребления этих терминов в Гражданском кодексе и установившейся практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.

Начнем с рассмотрения понятия ограничения.
Прежде всего, анализируя текст обеих частей Гражданского кодекса, можно однозначно определить, что термин«ограничение» в том смысле, который придает ему ст.131 ГК РФ и Закон о регистрации, в гражданском законодательстве всегда используется применительно к гражданским правам. Термин же «обременение» всегда относится к имуществу (см.ст.ст.274, 275, 460, 586, 704, 1019ГК РФ). При этом данный подход выдерживается весьма жестко — нигде в Гражданском кодексе не говорится об «обременении прав» или «ограничении имущества».
Рассматривая вопрос о понятии ограничения применительно к вещным правам, нужно проанализировать содержание п. 2 ст.209 ГК РФ. Согласно этой норме «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В рассматриваемой статье сформулированы общие исходные условия осуществления права собственности. Согласно этой формулировке действия собственника в отношении принадлежащего имущества всегда ограничиваются законом, иными правовыми актами, а также правами и охраняемыми законом интересами других лиц. При этом, очевидно, закон имеет в виду нормы общего характера, не определяющие режим конкретного объекта недвижимости, а также рассматривает в общем плане права и интересы граждан, которые должен соблюдать каждый собственник, а не собственник конкретного имущества по отношению к конкретным лицам. Эти рамки осуществления права собственности нельзя считать ограничениями в том смысле, в котором данное понятие используется в законодательстве, поскольку они составляют элемент режима собственности любого имущества. Ограничениями же являются любые отклонения от общих рамок осуществления права собственности. Так, например, элементом общего режима любого здания является запрещение его реконструкции без соответствующего разрешения. К общему режиму любого здания относится также обязанность собственника не осуществлять в этом здании каких-либо действий, которые наносили бы ущерб правам и законным интересам владельцев соседних объектов. Но если индивидуальным актом установлено запрещение проведения определенного рода реконструкции (например, запрещение надстройки здания), либо собственник здания по соглашению с собственником соседнего здания обязан представить последнему возможность пользования находящейся в здании электрической подстанцией или гаражом, то в этом случае речь идет об ограничении прав собственника конкретного объекта.

Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.

Вполне очевидно, что ст.131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.
Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. Так, например, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст.210 ГК РФ), такие как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется, что такие обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве обременения, независимо от желания участников договора.

С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения(обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника именно по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п.1 ст.587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.
Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо договором уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.

Теперь перейдем к понятию обременения.
Как уже указывалось, в Законе оно используется применительно к имуществу, а не к правам на него.
По мнению автора, такой подход законодателя не случаен. Специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника этого имущества. Так, например, ст.274 ГК РФ говорит об обременении земельного участка сервитутом, а п.1 ст.275 ГК РФ специально указывает, что «сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу». Относя ренту к обременениям, Гражданский кодекс в ст. 586 формулирует аналогичное правило: «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества».

Такое же правило сформулировано и в ст.617 ГК РФ применительно к аренде, хотя аренда и не названа обременением.
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и «обременение имущества», следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так в случае обременения имущества сервитутом права его собственника ограничены правами пользования собственника соседнего участка, при аренде — правами пользования арендатора и т.д. Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности «выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумме, либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (п.1 ст.583 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.
В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества определенных действий (ст.134 ГПК РСФСР, ст.76 АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является другое лицо.
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.

С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения:«Обременение имущества — ограничения вещных прав на имущество, а также специальные обязанности обладателей этих прав, установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя».
Представляется, что введение такого определения в общую часть гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный термин в законе используется, а определения не имеет.
При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости. Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с определением ограничения прав на недвижимость.

1 Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ)

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

Что такое обременение?

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

Бывает двух форм:

  • по воле собственника, добровольное;
  • помимо воли собственника, принудительное.

Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.

Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.

При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.

Виды обременений

  • Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
  • Арест: имущество арестовывают за долги;
  • Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
  • Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
  • Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.

Основания возникновения ограничения:

  • законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
  • решение суда;
  • договор, сделка, результатом которой является обременение;
  • акт, изданный государственными органами.

Право на использование недвижимости

Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:

  1. Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
  2. По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
    как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор;
  3. Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.

Доверительное управление

Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.

Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.

Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.

Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.

Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.

Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.

Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.

Обременение доли имущества

Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.

Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.

Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.

Шебекинский район

муниципального района «Шебекинский район и город Шебекино» Белгородской области

Обременение (ограничение) прав на недвижимое имущество

Обременения прав на недвижимое имущество — это ограничения, которые возникают на основании закона или договора, и ограничивают возможность владения, пользования или распоряжения этим имуществом. Некоторые обременения (ограничения) возникают по воле собственника (например, залог, аренда), другие не зависят от него (к примеру, арест, запрет). Наличие обременений в той или иной степени ограничивает свободу по совершению различных действий с недвижимым имуществом (заключение сделок, использование).

Обременения обычно неразрывно связаны с имуществом и чаще всего сохраняются при переходе прав на имущество к другому лицу. Тот, кто приобретает имущество, приобретает его вместе с соответствующими обременениями

Обременение (ограничение) прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, которые установлены федеральными законами.

В соответствии с положениями ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом РФ, федеральными законами, в том числе, такие ограничения прав на землю как особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

В силу п. 5 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны или территории, подлежат внесению в кадастр недвижимости как дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Таким образом, отчуждение земельного участка, в отношении которого в кадастре недвижимости установлена охранная зона, возможно при условии указания в договоре имеющегося обременения земельного участка. Данное правило также применимо в отношении объектов капитального строительства при наличии в кадастре недвижимости сведений об ограничении данного объекта.Отсутствие в договоре (купли-продажи, аренды, ипотеки и др.) сведений о наличии обременений (ограничений) является основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Представляя документы на государственную регистрацию прав, заявители порой бывают поражены известием о наличии обременений (ограничений) на объект недвижимого имущества, мешающих осуществлению государственной регистрации прав.

В связи с этим во избежание подобных инцидентов, потенциальному покупателю до заключения сделки необходимо получить полную информацию об имеющихся обременениях (ограничениях) имущества.

Информацию о вхождении земельных участков в зону с особыми условиями использования территории, об ограничении использования земельных участков в границах такой зоны, можно получить на официальном сайте Федеральной кадастровой палаты www.kadastr.ru, выбрав из списка «Электронные услуги и сервисы» вкладку «Узнать об ограничениях на земельный участок», указав кадастровый номер земельного участка. Сведения, полученные с помощью этого сервиса, несут справочный характер, и предназначены исключительно для некоммерческого использования.

Кроме того, данные сведения можно получить за плату, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости посредством личного обращения через многофункциональный центр, а также в электронной форме через интернет-портал ведомства.

О государственной регистрации обременений прав на недвижимое имущество Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Швабауэр Анна Викторовна

Статья посвящена исследованию вопросов о понятии обременений прав на недвижимость, анализу согласованности норм, регулирующих государственную регистрацию обременений . Автор приходит к выводу о целесообразности отмены регистрации не только сделок, но и обременений прав на недвижимость в связи с достаточностью регистрации прав для обеспечения интересов участников оборота.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Швабауэр Анна Викторовна,

On the state registration of encumbrances of rights to real property

Th e article analyses the notion of encumbrances of rights to real property as well as compatibility of rules regulating state registration of encumbrances. Th e author concludes that it is desirable to abolish registration not only of transactions but also of encumbrances of rights to real property because the registration of rights is enough to ensure the interests of market participants.

Текст научной работы на тему «О государственной регистрации обременений прав на недвижимое имущество»

Вестник СПбГУ. Сер. 14. 2012. Вып. 2

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Согласно ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ)1 «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)».

Как видно, Закон о регистрации не проводит различия между «ограничениями» и «обременениями» права. Такое отождествление можно встретить и в юридической литературе.2 Однако не имеется никаких оснований для использования различных терминов при обозначении одного и того же правового явления. Более корректной считаем позицию авторов, предлагающих разграничивать обременения и ограничения.3 Вопрос о содержании этих понятий должен быть решен на законодательном уровне, поскольку иначе грань установить достаточно сложно в силу близости лексических значений. Согласно словарю Д. Н. Ушакова обременить — значит «отяготить, затруднить, доставить неудобства, неприятности»;4 ограничить — значит «стеснить известными пределами, условиями, поставить в какие-нибудь рамки, границы».5 Как видно, значения похожи. Вероятно поэтому даже при разграничении указанных понятий правоведы нередко определяют обременение через ограничение. Так, В. А. Белов рассматривает обременения как «ограничения субъективных прав, установленные в пользу определенных частных лиц», отмечая, что ограничения (в собственном смысле этого слова) в отличие от обременений устанавливаются в пользу неопределенного круга лиц.6 В определении об-ременений термин «ограничение» использует и В. А. Алексеев: «Обременение имущества — это установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами

* Швабауэр Анна Викторовна — соискатель кафедры гражданского права юридического факультета СПбГУ.

© А. В. Швабауэр, 2012

1 Далее — Закон о регистрации.

2 Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. № 10. Размещено в СПС «КонсультантПлюс»; Сидоренко А. Ю. Актуальные проблемы правового регулирования ограничений (обременений) в земельном праве // Юрист. 2000. № 11. Размещено в СПС «Консультант-Плюс».

3 Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Авто-реф. дис. . д-ра юрид. наук. М., 2008. С. 15; Савельев А. А. Ограничения и обременения права собственности: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 8.

4 Толковый словарь Д. Н. Ушакова // http://dic.academic.ru/dic.nsf/ushakov/894682.

5 Там же // http://dic.academic.ru/dic.nsf/ushakov/898386.

6 Белов В. А. Гражданское право. Общая часть. Т. I. Введение в гражданское право. М., 2011. С. 340.

уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав» (курсив наш. — А. Ш.).7 При этом под ограничениями автор предлагает понимать «установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно».8 Во избежание путаницы и для обеспечения реального разграничения понятий следует исключать такое словоупотребление.

При определении ограничений и обременений необходимо, на наш взгляд, учитывать историческую традицию: дореволюционные правоведы под ограничениями понимали такие условия для осуществления права собственником, которые не связаны с существованием чужого субъективного права. Как отмечал Г. Ф. Шершеневич, «ограничения права собственности имеют в виду только стеснение собственника из-за посторонних лиц в осуществлении его права, но не доставление посторонним лицам прав на чужую вещь. Последней цели служат главным образом сервитуты. ».9 Да и действующий Гражданский кодекс РФ оперирует термином «обременение» в случаях, когда речь идет об установлении права третьего лица по инициативе собственника (ст. 209, 460 ГК и др.). Так, согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ «собственник вправе. отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.». Обременениями ГК РФ именует сервитут (п. 2 ст. 274), залог (п. 4 ст. 342), ренту (ст. 586) и др.

Кроме того, для исключения удвоения терминологии важно при определении ограничений и обременений не допускать их смешение с иными понятиями гражданского права, например, с субъективными гражданскими правами или обязанностями собственника, как это иногда делается.10

Правильным представляется подход, согласно которому обременения обусловлены определенным субъективным правом другого лица (например, правом залогодержателя), а ограничения обусловлены актом государственных органов (например, арест).11

Мы разделяем мнение о том, что некорректны позиции о возможности обременения объектов или субъектов права (А. А. Хореев, А. Ю. Сидоренко, В. Ф. Спиридонов и др.): обременению подлежит именно субъективное право.12 Выражение «обременение вещи» появилось, по-видимому, в связи со следованием обременения «за вещью» при смене ее правообладателя. Однако стеснению (обременению) подлежат на самом деле возможности собственника вещи, а не вещь, поэтому об обременении вещи можно говорить лишь условно.

7 Здесь и далее курсив наш. — А. Ш.

8 Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Ав-тореф. дис. . д-ра юрид. наук. С. 15; Савельев А. А. Ограничения и обременения права собственности: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. С. 15.

9 Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 230. — Аналогичные рассуждения — у В. И. Синайского, Д. И. Мейера (см.: Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 208 и сл.; Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2003. С. 346 и сл.).

10 Белов В. А. Гражданское право. Общая часть. Т. I. Введение в гражданское право. С. 347; Лужина А. Н. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и Франции: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006. С. 10; Микрюков В. А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007. С. 48, 78.

11 Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 17.

12 См., напр.: Савельев А. А. Ограничения и обременения права собственности: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. С. 16.

А. А. Савельев предлагает определять ограничение права собственности как «правило, установленное в предусмотренных законом целях и пределах, стесняющее независимо от воли собственника осуществление права собственности необходимостью воздерживаться от собственных действий и допускать не связанные с реализацией имущественных прав действия третьих лиц».13 Под обременением права собственности указанный автор понимает «правило, установленное в предусмотренных законом либо сделкой пределах, стесняющее осуществление права собственности необходимостью воздерживаться от собственных действий, допускать действия управомоченных собственником лиц и понуждающее к совершению определенных действий вследствие и в целях обеспечения возможности реализации прав указанных лиц на имущество собственника».14 На наш взгляд, указанные определения близки к истине. Однако представляется спорным использование слова «правило». Согласно словарю С. И. Ожегова «правило» — это «положение, в котором отражена закономерность, постоянное соотношение каких-нибудь явлений; постановление, предписание, устанавливающее порядок чего-нибудь».15 Термин «правило» по своему значению близок к понятию «нормы», некоего постоянного и общего для всех установления. Вместе с тем обременения всегда индивидуальны, ибо обусловлены существованием конкретного субъективного права, и ограничения могут быть индивидуальны (например, арест). В связи с изложенным, на наш взгляд, обременения более точно определять как условия, стесняющие собственника в осуществлении права собственности, связанные (обусловленные) с существованием чужого субъективного права, а ограничения — как условия, стесняющие собственника в осуществлении права собственности, не связанные с существованием чужого субъективного права.

Обременение права собственности, обусловленное субъективным правом другого лица, связано с этим правом, однако право другого лица лишь влечет обременение, и само обременением не является.16 По сути об этом же говорит п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации17 от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»: «.регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации.».

Итак, понятия субъективного права и обременения не тождественны. Однако они тесно взаимосвязаны. Вероятно, поэтому законодательство имеет много недоработок, касающихся регулирования регистрации обременений. С одной стороны, ст. 131 ГК РФ, ст. 1, 2 Закона о регистрации требуют регистрации и прав, и обременений. С другой стороны, закон содержит нормы, провоцирующие отождествление регистрации права и обременения, равно как и нормы, провоцирующие отождествление регистрации договора и обременения.18

15 Ожегов С. И. Словарь русского языка. М., 1990. С. 574.

16 См. также: Камышанский В. П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 161.

17 Далее — ВАС РФ.

18 Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. С. 25.

Никакой последовательности в подходе законодателя усмотреть невозможно, поскольку объекты регистрации иногда различаются, иногда смешиваются.

Например, аренда, сервитут, ипотека признаны обременениями, подлежащими внесению в качестве таковых в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним19 (п. 1 ст. 4, абз. 6 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации). Однако они могут быть оценены и как права, подлежащие регистрации: согласно ст. 131 ГК РФ регистрируются все вещные права; сказано также, что регистрации подлежат «ипотека, сервитуты, а также иные права». Вместе с тем, исходя из Правил ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (в ред. от 22 ноября 2006 г.),20 аренда и ипотека регистрируются как обременения и как сделки (п. 8, 44), а сервитут вносится в ЕГРП как обременение и как вещное право (п. 38, 44). В отношении ипотеки такой подход соответствует абз. 2 п. 3 ст. 11 ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ),21 которая говорит об отсутствии необходимости регистрации прав залогодержателя, однако не согласуется с текстом ст. 131 ГК РФ. В отношении аренды игнорирование ее регистрации в качестве права может быть обосновано ее обязательственно-правовой природой, однако с этим согласны далеко не все правоведы.22 Причисление же аренды к вещным правам требует отдельной регистрации права (в силу ст. 131 ГК).

Запутана ситуация и с концессионными соглашениями. Согласно ч. 15 ст. 3 ФЗ РФ от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (в ред. от 2 июля 2010 г. № 152-ФЗ)23 регистрации подлежат «права владения и пользования концессионера недвижимым имуществом». При этом далее идет оговорка, что регистрируются эти права «в качестве обременения права собственности». Вместе с тем согласно ст. 1, абз. 6 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации «концессионные соглашения» регистрируются в качестве об-ременений. Исходя из изложенного, можно заключить, что объектом регистрации выступают и права концессионера, и соглашение с ним, но информация о правах или о соглашении (однозначно сказать невозможно) вносится в раздел ЕГРП об обременениях. Большую путаницу сложно представить!

Интересно также и то, что в ст. 14 Закона о регистрации, регулирующей вопросы удостоверения произведенной регистрации, форма такого удостоверения установлена только для регистрации сделок и прав. Об обременениях указанная статья вообще не упоминает.

Итак, с одной стороны, при соответствующем толковании норм можно сделать вывод о необходимости регистрации аренды, ипотеки, прав концессионера в качестве и обременений, и прав, что обозначает некорректность их внесения лишь в раздел ЕГРП об обременениях. С другой стороны, нецелесообразным представляется проведение самостоятельной регистрации одного и того же правового явления и в качестве права, и в качестве обременения, что сейчас делается в отношении сервитута.

Понятия «регистрация договора» и «регистрация обременения» также нередко отождествляются. В литературе распространено мнение о том, что «в силу прямого

20 Далее — Правила ведения ЕГРП.

21 Далее — Закон об ипотеке.

22 См., напр.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А. П. Сергеева. М., 2008. С. 603 (автор главы — Н. Н. Аверченко).

23 Далее — Закон о концессионных соглашениях.

указания закона регистрация целого ряда договоров, предметом которых является недвижимость, должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права на недвижимость».24

В нормативных актах такое смешение имеет место на каждом шагу. Так, согласно п. 43 Правил ведения ЕГРП источником для формирования подраздела III, содержащего записи об обременениях, служат подлежащие регистрации договоры. Регистрация аренды как обременения происходит путем регистрации договора (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). То же самое можно сказать об ипотеке (п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке). В абз. 4 п. 28 Правил ведения ЕГРП сказано: «.при государственной регистрации договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие.».

Можно ли в связи с этим заключить, что регистрация обременений охватывает по смыслу регистрацию договоров?

Момент регистрации сделки является, как правило, моментом возникновения прав из сделки и одновременно моментом возникновения обременения. Обременения не может быть, если нет чьего-либо субъективного права, стесняющего собственника. Учитывая, что п. 44 Правил ведения ЕГРП установлена регистрация сделок в подразделе об обременениях, начинает казаться допустимым отождествление регистрации обременения, основанного на договоре, и регистрации договора. Наверно, подобными аргументами руководствовался и ВАС РФ, когда указывал, что «при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения» (п. 9 Информационного письма ВАС РФ № 59). Из этого ВАС РФ делает вывод о необходимости регистрации по указанной причине изменений к договору аренды.

Однако, представляется, здесь все-таки произошло смешение разных понятий. Тот факт, что права и обязанности сторон возникают при регистрации договора, как правило, одновременно с возникновением обременения, не означает ничего кроме этой одновременности. Связанность обременения с существованием чужого субъективного права не означает ничего кроме этой связанности.

Тот факт, что договоры регистрируются в том же разделе ЕГРП, что и обременения, только вводит в заблуждение; характерен пример регистрации договора ипотеки, которая не означает возникновения обременения, если основное обязательство не возникло (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке). Отождествление регистрации «обременения (ограничения)» (не различаемых в Законе о регистрации) и договора невозможно и по той причине, что ограничения возникают не только на основании договоров, но и на основании административных и судебных актов.

Конечно, не является правильным то, что закон требует фактически тройной регистрации одного и того же обстоятельства. Правоприменительная практика ищет выход: обременение регистрируется путем регистрации договора. Но ситуация должна быть изменена на уровне закона.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации25 правильно сказано о необходимости устранить смешение различных систем регистрации

24 Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000. С. 163.

25 Далее — Концепция 2009 г.

и «перейти на подлинную систему регистрации прав».26 Однако при этом в Концепции фактически сохраняется регистрация обременений. Например, прямо предлагается «регистрировать залоговое право как обременение недвижимого имущества».21

Тесная взаимосвязь обременения и ограниченных вещных прав породила мнение об идентичности понятий и безразличное отношение к вопросу о том, в какой раздел ЕГРП должна вноситься запись: в раздел об обременениях или в раздел о вещных пра-вах.28

Такое безразличие, возможно, было бы допустимо при общем согласии по поводу вопроса о понятиях обременения и субъективных прав. Однако никакого согласия не наблюдается. В связи с этим законодатель должен быть более точен в формулировках.

С юридической точки зрения регистрация соответствующего права третьего лица, действительно, порождает обременения для правообладателя в том смысле, о котором мы сказали выше. Поэтому выделение обременения как самостоятельного объекта регистрации нецелесообразно.

Показательно, что в Германском гражданском уложении29 мы обнаруживаем некоторую произвольность формулировок в отношении объектов регистрации, которая тем не менее позволяет выявить позицию законодателя о необходимости регистрации именно прав. Так, согласно § 892 (1) ГГУ «содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее соответствующее право. ». Как указано в § 876 ГГУ, «если право на земельный участок обременено правом третьего лица, то для прекращения обремененного права необходимо согласие этого третьего лица». При этом § 873 (1) ГГУ гласит, что «для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и внесение изменений в поземельную книгу.».

Указанные нормы позволяют понять, что объектом регистрации являются вещные права,30 при этом внесение записей о правах в поземельную книгу приводит одновременно к возникновению обременения (стеснения прав собственника). Как пишет немецкий исследователь Я. Шапп, «собственник обосновывает свое ограниченное вещное право в пользу другого лица и тем самым обременяет свою собственность этим ограниченным вещным правом»;31 «обременение земельного участка ограниченным вещным правом осуществляется. посредством соглашения собственника и другой стороны о том, что должно возникнуть ограниченное вещное право, и последующей регистрацией ограниченного вещного права в соответствующей поземельной книге».32

Понимание того, что благодаря регистрации прав, осуществляемой на основании соответствующих вещных соглашений о передаче прав, возникают обременения, позволяет в Инструкции по ведению поземельной книги (Verordnung zur Durchführung

26 Яковлев В. Ф. О Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 11. С. 16. — См. аналогичное мнение: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 273.

27 Яковлев В. Ф. О Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 59.

28 Микрюков В. А. Ограничения и обременения гражданских прав. С. 157.

30 См. также: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. С. 316.

31 Шапп Я. Система германского гражданского права. М., 2006. С. 104.

32 Там же. С. 105.

der Grundbuchordnung от 8 августа 1935 г.) указать, что обременения (Belastungen) отражаются в разделе 2 поземельной книги. При этом буквальный анализ даже этой Инструкции приводит к выводу о том, что речь идет о регистрации прав, в результате которой возникает обременение: согласно § 10 Инструкции в раздел 2 поземельной книги вносятся данные об обременениях «за исключением ипотеки, долга, подлежащего выплате из стоимости земельного участка, и рентного долга», а в соответствии с § 11 Инструкции последние три, включая возражения, «связанные с этими правами», отражаются в разделе 3 Поземельной книги.

В современной юридической литературе справедливо указывается на необходимость отмены регистрации сделок, необоснованно усложняющей оборот. Но о такой же потребности в отношении регистрации обременений не пишут, несмотря на то что последняя, как и самостоятельная регистрация сделок, представляет собой по существу дублирование регистрации прав.

По поводу Концепции 2009 г., предлагающей ввести регистрацию именно прав, отметим, что, во-первых, противоречия в ее реализации могут быть порождены сохранением регистрации обременений, во-вторых, несколько изумляет предложение ввести «регистрацию изменений договоров, подлежащих регистрации»33 наряду с предложением отмены регистрации сделок.34 Переход к системе регистрации прав должен выражаться в регистрации возникновения, изменения, прекращения лишь прав.

При этом мы не оспариваем необходимости сохранения регистрации ограничений, не являющихся правами, но имеющих юридическое значение для осуществления субъективных прав (например, арест).35

Итак, из закона необходимо исключить нормы о регистрации не только сделок, но и обременений прав, сохранив регистрацию прав.

Для этого в нормы о конкретных видах договоров (порождающих обременения и подлежащих сегодня регистрации) необходимо включить правила, требующие регистрации соответствующих прав. Например, в отношении договора аренды правило может быть следующим: «Регистрации подлежит право аренды из договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Правоотношения из договора аренды возникают с момента регистрации в ЕГРП права аренды».

Внесение в реестр информации о правах в отношении недвижимой вещи (их возникновении, изменениях, ограничениях, прекращениях) будет необходимым и достаточным условием для защиты прав хозяйствующих субъектов, решит те задачи, которые оборот ставит перед регистрационной системой, а требование о самостоятельной регистрации обременений прав должно быть отменено.

33 Яковлев В. Ф. Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 19.

35 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 74. — Рациональной представляется позиция, согласно которой регистрации должны подлежать ограничения лишь ненормативного характера, устанавливаемые актами уполномоченных органов в предусмотренном законом порядке (см.: Савельев А. А. Ограничения и обременения права собственности: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. С. 24-25). Только такие ограничения являются информацией об индивидуальных особенностях юридического положения объекта.