Оформление ипотечной квартиры в долевую собственность

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Собственность на двоих в ипотеку?

Как приобрести в собственность квартиру на двоих с сестрой в ипотеку на 10 лет, чтобы было все оформлено документально?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

очень просто: оформить кредитный договор и договор купли-продажи на двоих

кредит где вы оба созаемщики и договор купли-продажи на двоих( либо совместная, либо долевая собственность — это от банка зависит, но в вашем случаее долевая подойдет больше)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

совместная собственность может быть только у супругов

Антонина есть банки которые заемщик один а оформит могут на дочь или сына.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина, есть конечно) но речь же идет о совместной/долевой собственности.
Совместная собственность может быть только у супругов

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Совместная собственность возможна не только между супругами.Так же в результате приватизации — где в совместную собственность квартиру могут оформить все имеющие право на это — и не всегда они являются родственниками.Регистрационные органы не имеют права в этом случае отказывать в регистрации именно совместной собственности — они могут только предложить оформить собственность долевую.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

А при наследовании несколькими наследниками?Тоже совместная собственность появляется.А с детьми несовершеннолетними?Так что не только у супругов совместная нажитая(на возмездной основе) собственность появляется.Особых случаев для возникновения совместно нажитой собственности хватает.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

МИЛМАН, Вы заблуждаетесь! Совместная собственность, предусмотренная Гражданским кодексом РФ – это совместная собственность супругов (ст. 256 ГК). – это имущество, которое одновременно принадлежит двум людям, и оно между ними не разделено. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке. В этом случае недвижимость не делится на доли, а считается полностью общей.Совместная собственность возникает в случае приватизации и покупке жилого помещения мужем и женой. В прочих случаях, если это не супруги собственность может быть лишь долевой. А супруги могут воспользоваться правом оформления как долевой так и совместной собственности.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Уважаемая Татьяна Михайловна!Что такое долевая и совместная мне не надо объяснять. У супругов она по закону совместно нажитая(и то не вся) — и здесь никто не спорит и не ЗАБЛУЖДАЕТСЯ. Я писала о ДРУГИХ МОМЕНТАХ ее возникновения, кроме приватизации до внесения поправок, между далеко не родственниками(и в случае приватизации до внесения поправок тоже далеко не супругами без определения долей на данный момент существует не мало квартир в совместной собственности, как я написала выше). С наследством по завещанию никогда не сталкивались?Когда в завещании указываются только сами наследники(далеко не супруги, а могут и посторонние люди), но не сказано — сколько конкретно причитается каждому.И вот прежде чем его разделить — его надо принять.И принять как совместную собственность.Аналогично бывает с дарением.И по поводу детей(я говорю не о праве пользования)-когда они имеют свои доходы(не массовые случаи , конечно) и претендуют на жилье родителей как совместно нажитое(не массовые случаи , конечно). И здесь уже совместная собственность — это имущество,которое одновременно принадлежит двум и БОЛЕЕ людям( кстати так и сказано в законе).Ну крестьянское и фермерское хозяйство не будем рассматривать.Вообще это все уже вышло за рамки вопроса и лишнее.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Статья 244 ГК РФ — совместная собственность и ГК РФ Статья 256. Общая собственность супругов.
Это разные вещи, разные статьи и собственность может быть совместной не только у супругов. Собственность может быть совместной, но не не совместно нажитой и это тоже разные вещи.

Порядок оформления квартиры в собственность в ипотеке в 2018 году

Приобретая недвижимость в ипотеку, заемщик сразу становится ее собственником. Но до полного погашения займа за объектом сохраняется обременение.

Как в 2018 году правильно оформить в собственность ипотечную квартиру? Оформить право собственности на ипотечное жилье нужно точно также как и в отношении иной приобретаемой недвижимости.

Отличие от стандартной процедуры лишь в наличии обременения, снимаемого после погашения долга. Как происходит оформление прав собственности на квартиру в ипотеке в 2018 году?

Общие аспекты

Приобретаемая при помощи ипотека сразу переходит в собственность заемщика. Этим ипотечные займы отличаются от иных способов разрешения жилищной проблемы, в частности от жилищно-накопительных кооперативов.

Участие в последних предполагает, что жилье остается собственностью предприятия до полной выплаты стоимости имущества.

При оформлении ипотеки собственником становится заемщик, погашающий кредит.

За счет этого обеспечивается защита от всевозможных посягательств и неблагонадежности организации, выдавшей ссуду. На этом фоне нужно отметить псевдоипотечные продукты.

Их схемы предусматривают, что право собственности заемщик получает не сразу, а только через определенный период, оговоренный в договоре.

Но, несмотря на право собственности на ипотечное жилье, заемщик все же несколько ограничен в своих действиях.

До полного расчета по кредиту сохраняется обременение на объект, обусловленное договором обеспечения займа. Квартира выступает залогом по ипотеке.

Собственник ипотечной квартиры имеет право на ее использование для проживания. Однако для выполнения других операций с объектом необходимо получить согласие кредитора.

Разрешение банка понадобится для оформления прописки посторонних лиц, не являющихся созаемщиками или совладельцами.

Банк решает о допустимости сдачи жилья в аренду, проведения перепланировки и ремонта и прочих действий. Отдельного внимания заслуживает ипотека с целью покупки квартиры в строящемся доме.

В этой ситуации право собственности можно оформить только после завершения строительства. Как же правильно оформить право собственности на квартиру по ипотеке?

Необходимые термины

Ипотекой именуется кредит, при котором займ выдается под залог имущества.

Чаще всего обеспечением становится приобретаемый объект, но может использоваться для залога и уже имеющаяся недвижимость.

Рассматривая ипотеку с точки зрения права собственности, надлежит понимать сам механизм сделки. Оформляя ипотечный займ на квартиру, заемщик получает необходимые средства для покупки.

Между заемщиком/покупателем и продавцом/хозяином квартиры заключается договор купли-продажи.

Банк на этом этапе прямого участия в сделке не принимает, за исключением предоставления нужной суммы.

После подписания ДКП ипотечный заемщик заключает договор залога с банком-кредитором. Приобретенная квартира становится обеспечением займа.

Договор купли-продажи является основанием для оформления права собственности на приобретенное имущество.

Это обеспечивает новому собственнику право пользования, владения и распоряжения квартирой.

Договор залога накладывает ограничение на приобретенное право собственности. То есть у собственника остается только право владения и пользования жильем.

Распоряжаться залоговой квартирой по своему усмотрению нельзя. Любая сделка с недвижимостью требует разрешения от непосредственного кредитора.

Для чего это нужно

Сочетание договора купли-продажи и договора залога при ипотеке становится гарантией для обеих сторон. С одной стороны заемщик уверен в своем праве на приобретенное жилье.

Без его согласия не допустимо отчуждение имущества, при условии, что он исполняет свои обязательства по кредиту.

С другой стороны и банк уверен в обеспечении займа. До снятия обременения заемщик не сможет продать, обменять, подарить квартиру.

Но резонно возникает вопрос, для чего заемщику право собственности, если распоряжаться квартирой он все равно не может.

Ситуации, когда требуется подтверждение права собственности, могут быть разными. Например:

  • оформление прописки;
  • проведение планировки (для получения разрешения в соответствующих инстанциях);
  • получение права голоса на общем собрании собственников МКД;
  • оформление налогового вычета;
  • использование материнского капитала (при оплате ипотеки);
  • защита прав при банкротстве застройщика (при участии в долевом строительстве).

Согласно законодательству РФ об ипотеке квартира или иное жилое помещение сразу же оформляется в собственность залогодателя.

Госрегистрации подлежат:

  • договор ипотеки;
  • договор купли-продажи предмета ипотеки;
  • договор залога объекта ипотеки.

Процедура оформления ипотечного жилья в собственность может несколько отличаться, в зависимости от вида жилья.

Но в любом случае выбирать следует программы, в которых заемщик сразу становится собственником приобретенного объекта. Это максимально защитит от недобросовестности кредитора.

Законные основания

В ст.8 и ст.35 Конституции РФ закреплено право гражданина быть собственником недвижимости, в том числе отчуждать его, получать в наследство, обменивать и т.д.

Но обладание жильем должно быть оформлено официально. Юридическое оформление необходимой документации прежде регламентировалось ФЗ № 302 от 30.12.2012.

Согласно упомянутому акту подтверждением права на имущество выступает регистрация, осуществляемая государственными органами в лице Росреестра. Факт фиксации права удостоверяется записью в ЕГРП.

В 2018 году право собственности на квартиру оформляется в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015, вступившим в силу со 2.01.2017.

Этот норматив сохранил те же принципы госрегистрации права. По-прежнему доказательством наличия права выступает существование соответствующей записи в госреестре.

При этом недействительными становятся выдаваемые ранее свидетельства о праве собственности. Еще одно изменение касается наименования реестра прав.

Теперь запись о возникновении, изменении права собственности вносится в ЕГРН. Право на недвижимость, зафиксированное в ЕГРН, может быть оспорено исключительно в судебном порядке.

Собственнику нет необходимости получать свидетельство о наличии права на объект, достаточно присутствия подобающей записи в реестре прав.

Для подтверждения своего права собственник в любое время может получить выписку из ЕГРН.

Процедура оформления квартиры в собственность по ипотеке

Нужно понимать, что существуют права владения квартирой и право собственности, возникающие при купле-продаже недвижимости.

Право собственности необходимо в обязательном порядке регистрировать в госреестре. Но при этом даже при отсутствии такой регистрации договор о купле-продаже признается действительным.

Документ является подтверждением права владения квартирой. Наличие ДКП делает покупателя законным владельцем.

Он получает право на защиту своей собственности. Однако законно распоряжаться этим имуществом он не может.

Поэтому после приобретения недвижимости нужно осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Сразу после того как все документы с банком подписаны, нужно обратиться в Росреестр по месту жительства.

Далее право собственности регистрируется в соответствии с установленным порядком:

  • принимаются необходимые документы;
  • проверяется подлинность документации;
  • выявляются обстоятельства, препятствующие регистрации права;
  • принимается решение о внесении записи в реестр или отказе в процедуре;
  • в ЕГРН вносится запись, подтверждающая право собственности.

Процесс регистрации в среднем занимает примерно пять-десять рабочих дней от момента приема документов.

Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2018 году, читайте здесь.

В некоторых случаях срок может увеличиваться по причине загруженности регистрирующих органов или необходимости предоставления дополнительных документов.

Список документов, которые понадобятся

Для регистрации права собственности на ипотечную квартиру потребуется следующий пакет документов:

  • паспорта участников сделки (продавца и покупателя);
  • заявления от участников. Подписывать таковые желательно в присутствии регистратора;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности;
  • договор купли-продажи;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости, представленные продавцом;
  • договор залога, заключенный с банком, по которому регистрируется обременение на недвижимость;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности по коммуслугам в отношении регистрируемой квартиры;
  • письменное согласие органов опеки, если в число собственников отчуждаемой квартиры входит несовершеннолетний ребенок;
  • нотариальное согласие второго супруга, если квартира является совместной собственностью.

Приведенный перечень исчерпывающим не является. В зависимости от обстоятельств могут потребоваться и иные документы.

До обращения за регистрацией права желательно уточнить у регистратора, какие документы необходимы.

Пошаговая инструкция

Алгоритм действий при оформлении права собственности на квартиру в ипотеке выглядит так:

Новостройка

Оформление права собственности на ипотечную квартиру в новостройке отличается тем, что вместо договора купли-продажи заключается договор участия в долевом строительстве.

Поэтому право собственности можно оформить только после завершения строительства.

При этом у участника долевого строительства есть два варианта – воспользоваться услугами застройщика или оформить все самостоятельно.

Когда оформлением занимается застройщик, то он сам подает в Росреестр необходимые документы и по истечении положенного на регистрацию времени дольщик становится законным собственником.

Минус данного способа в затягивании сроков, поскольку дольщиков много, а документы подаются в массовом порядке.

Решением может стать включение в договор пункта о неустойке при несоблюдении сроков.

Если покупатель жилья в новостройке решил заняться оформлением своего права самостоятельно, то ему потребуется получить у застройщика следующие документы:

  • протокол о распределении жилого пространства и коммерческой зоны на территории постройки;
  • технический паспорт на дом, оформленный в БТИ;
  • разрешение от муниципалитета на ввод дома в эксплуатацию;
  • подписанный передаточный акт из государственной архитектурно-строительной организации;
  • кадастровый паспорт дома;
  • документ о присвоении дому почтового адреса и индекса.

При обращении в Росреестр предъявляются документы, полученные от застройщика и заключенный договор долевого участия (инвестирования, соинвестирования и т.д.).

Вторичное жилье

Регистрация права собственности на вторичное жилье осуществляется намного проще, поскольку у жилья уже есть собственность.

В этом случае процесс регистрации мало отличается от стандартной процедуры. Единственное отличие заключается в наличии закладной (договора залога).

Для регистрации права собственности на вторичное жилье подается в Росреестр обычный пакет документов и к нему прилагается договор залога.

В ЕГРН вносится запись о переходе права собственности и одновременно проставляется отметка о наличии обременения в виде залога.

С этого момента ипотечный заемщик является собственником с ограниченным правом распоряжения. Как происходит оформление квартиры в собственность после погашения ипотеки?

Для снятия обременения после полного погашения ипотеки заемщик предоставляет в Росреестр:

  • паспорт;
  • заявление с просьбой о снятии обременения;
  • договор залога, свидетельствующий о полной выплате долга;
  • оригинал кредитного договора;
  • правоподтверждающий документ (выписку из ЕГРН);
  • заявление от банка-кредитора (по необходимости).

Если на момент снятия обременения банк прекратил свое существование, предоставляется соответствующая выписка из ЕГРЮЛ или обременение снимается в судебном порядке.

Если по военной

При военной ипотеке приобретаемая квартира также сразу становится собственностью военнослужащего.

Право собственности оформляется по обычной схеме с внесением записи в госреестр. Продавец получает деньги только после регистрации права на квартиру.

Видео: государственная регистрация ипотечных сделок

Но в отличие от обычной ипотеки программа кредитования военных предполагает, что квартира находится в залоге не только у банка, но и государства в лице Министерства обороны.

После выплаты ипотеки обременение полностью снимается. Если военнослужащий досрочно увольняется со службы, то жилье отходит государству, которое погашает долг перед банком-залогодержателем.

Но если военный-заемщик может самостоятельно погашать кредит, то обременение в пользу государства снимается и сохраняется только залог в пользу банка.

После полного погашения долга обременение снимается, и квартира переходит в полное распоряжение заемщика.

В какие сроки

ФЗ № 218 устанавливает четкие сроки оформления квартиры в собственность с момента подачи полного пакета документов:

Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми

Покупка квартиры в долевую собственность вызывает сейчас много вопросов.
В соответствии с поправками в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»от 02.06.2016 года, отчуждение недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, требует удостоверения договора купли-продажи у нотариуса.
Эти изменения закреплены в новом законе ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.02.2017 г.

А покупка в долевую собственность нуждается в нотариальном удостоверении?

Статья дополнена 27.09.2018 г Читайте об изменениях ниже.

Стоит различать формы зарегистрированного права на недвижимость:

  • единоличная собственность — регистрируется на одного владельца. При этом если этот собственник состоит в браке, имущество признается совместно нажитым.
  • общая совместная собственность — регистрируется на законных супругов
  • общая долевая собственность — на двух или более собственников не являющихся супругами, а так же если супруги имеют брачный договор с особым режимом собственности на совместно нажитое имущество

Покупка квартиры в общую долевую собственность

  1. Покупка квартиры в общую долевую собственность не требует удостоверения у нотариуса при условии, если:
  • Продавец единолично владеет квартирой и полностью дееспособен. Если эта квартира куплена в браке потребуется нотариальное согласие другого супруга на сделку.
  • Продавцы -супруги владеют квартирой на праве общей совместной собственностью и полностью дееспособны

При этом покупатели не являются законными супругами или имеют брачный договор с описанием особого режима собственности на недвижимость, купленную во время брака.

Содержание статьи подробное:

Покупка квартиры на двоих

Покупка квартиры в долевую собственность, для людей не являющихся супругами допустима как в равных, так и не равных долях.

Например: 8\10 и 2\10 части в праве общей долевой собственности.

Обратите внимание! Не части квартиры, а доли в праве.

То есть это не означает, что в квартире площадью 100 м.кв одному будет принадлежать 20 м.кв., а другому 80.0 м.кв.

Выделение доли в натуре, если это вообще возможно, допустимо по соглашению собственников или решению суда. Но эта тема отдельной статьи.

Итак, если Вы покупаете квартиру в общую долевую собственность, а оформление такого права допустимо хоть на 10 или 20 человек, ваша сделка не требует удостоверения у нотариуса, если условия соответствуют соответствуют вышеперечисленным в п.1

Чаще всего в долевую собственность оформляется недвижимость на нескольких детей.

До последнего времени и супруги оформляли такое право.

Пока не вмешались нотариусы 🙂

Покупка квартиры супругами

Согласно Семейному кодексу РФ, законным режимом собственности супругов, является — совместная собственность.

Долевая собственность возможна при оформлении брачного договора.

  • Общая совместная собственность. При этом предоставление в Росреестр Свидетельства о браке обязательно( нужна копия, которая будет сличена с оригиналом специалистом приема документов и заверена им и вашей подписью, подтверждающей достоверность копии.
  • Долевая собственность оформляется на супругов при наличии брачного договора, копию которого необходимо подать в Росреестр с другими необходимыми документами.

ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ.

Теперь можно зарегистрировать общую совместную собственность на долю в праве.

Например, 2\3 доли в праве зарегистрировать на супругов в совместную собственность и 1\3 доли в праве на ребенка.

Внесены изменения в Порядок ведения ЕГРН

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

Читайте дополнительные статьи:

Покупка жилья для семьи с детьми с использованием государственных сертификатов

Покупка жилого помещения для семьи с применением Материнского капитала или других форм государственной поддержки семьи требует оформления общей долевой собственности.

И вот здесь возникают дополнительные расходы на услуги нотариуса:

  • Требуется составление брачного договора, если недвижимость сразу оформляется в долевую собственность, а родители состоят в законном браке.
    Но похоже единого правила регистрации таких сделок в Росреестре нет.

18.07.2018
Наконец-то внесены изменения в правила ведения ЕГРН.
Теперь можно регистрировать долю в праве на супругов в общую совместную собственность и не составлять брачный договор !

Истории из практики

Сделка за сентябрь 2017 года:
Покупка квартиры за собственные средства плюс материнский капитал. В договоре купли-продажи фигурируют все члены семьи- законные супруги и двое несовершеннолетних детей. Право собственности зарегистрировали и брачный договор не затребовали. Сразу супруги его не составляли и в Росреестр не передавали.
Что это? Ошибка регистратора или регистратор действовал на основании внутреннего документа.
Поэтому в такой сделке может и не стоит торопиться с брачным договором, просто если будет приостановка его донести.
Сами решайте.
Требуется нотариальное обязательство о наделении всех членов семьи долями в праве долевой собственности при оформлении в единоличную собственность.
В течении 6 месяцев — необходимо доли выделить или, при покупке в ипотеку, после погашения ипотеки. ( например через 15 лет)

Истории из практики

Сделка за сентябрь 2017 г.
Условия сделки: Семья из четырех человек, законные супруги и дети. Покупают квартиру с использованием собственных средств ( взятых у родителей жены) и маткапитаала.
Супруга в договор не включаем, таково условие родителей, давших на покупку 2 000 000.0 рублей)
Регистратор сделку приостанавливает и запрашивает нотариальный отказ супруга от участия в сделке или нотариальное обязательство о наделении его долями.
Обзвонили всех нотариусов — все отказались делать отказ, со смешной отговоркой «типа им на учебе сказали такой документ не делать».
Пришлось сделать обязательство, сроки поджимали, продавец нервничал.
Вот так!

Составить предварительный договор с учетом нескольких участников со стороны Продавца или со стороны Покупателя легко с помощью Конструктора договоров

Как оформить собственность на квартиру на двоих?

Молодая пара не находясь в браке приобрела квартиру в ипотеку. Первоначальный взнос и все ежемесячные платежи делают оба, однако, единственным собственником по договору долевого участия является один человек. Квартира поступила на кадастровый учет и теперь можно получать право собственности, при этом пара планирует свадьбу через полгода.

Если оформить право собственности на квартиру после свадьбы, будет ли это являться совместно нажитым имуществом или нет? Каким образом можно оформить долевое право собственности?

Ответы юристов (21)

Конечно, после регистрации брака ипотечная квартира будет входить в режим совместной собственности супругов, поскольку денежные средства на погашение кредита будут изыматься из совместного бюджета.

Я не понимаю, зачем при оформлении квартиры в собственность в договоре был указан только один человек. Ведь участие до сделки было равным? Собственные средства внесены в равных долях.

Далее, собственник является таковым полгода. Это тот период, когда квартира не будет совместным имуществом.

По документам собственником будет тот, кто есть сейчас. И всё это будет до тех пор, пока оба не пожелают восстановить имущественную справедливость и поделить доли в соответствии с личным участием каждого до вступления в брак и совместного — после. Здесь нужно будет применить математические знания для расчёта долей каждого из супругов.

Обычно имущественные вопросы решаются по обоюдному согласию либо через брачный договор (если имущество будет считаться собственностью кого-то из супругов), либо посредством дарения доли второму супругу. Это без споров самое оптимальное.

Если же супругам не удаётся договориться (а как правило, это происходит уже на стадии развода), то квартира будет делиться в судебном порядке.

И кредитные обязательства — тоже.

Сейчас прогнозировать я Вам ничего не могу (в каких долях и кому достанется) — потому как надеюсь, что молодые решат этот вопрос полюбовно.

Есть вопрос к юристу?

Первоначальный взнос и все ежемесячные платежи делают оба, однако, единственным собственником по договору долевого участия является один человек.

Если оформить право собственности на квартиру после свадьбы, будет ли это являться совместно нажитым имуществом или нет

Даже если квартира будет записана на одного из супругов- она все равно будет считаться совместной собственностью.

Каким образом можно оформить долевое право собственности?

Пойти в Росреестр и подать заявление и договор дарения половины доли в квартире.на супругу.

Сам факт получения свидетельства о праве собственности одним из супругов после заключения брака не делает имущество совместно нажитым. Т.к. главное — на чьи денежные средства была приобретена квартира, одного из супругов или обоих. Второму супругу придется доказывать, а это не просто, что он тоже участвовал во внесении первоначального взноса и выплатах по ипотеке до заключения брака и что его вклад в приобретение имущества — половина. Т.к. до заключения брака нормы семейного кодекса о равных долях супругов не действуют, а действуют нормы ГК РФ о долевой собственности

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

В данной ситуации наилучший выход при заключении брака составить брачный договор, в котором прописать, что квартира будет являться совместной собственностью полностью, в том числе и с учетом первоначального взноса и выплат по ипотеке до брака.

При разделе имущества и при определении долей в квартире будут учитыватьсядоказанный размер внесенных платежей до брака.

Здравствуйте, нет так как квартира приобретается вне брака, то она является собственностью того, на кого она оформлена. На данный момент квартира находится в залоге у банка, то есть является собственностью банка.

однако, единственным собственником по договору долевого участия является один человек.

Вам нужно либо переделывать договор долевого участия переписывать его на двоих человек соответственно, сейчас это будет сложно сделать.

Либо потом нужно будет доказывать в суде, что деньги вносились по ипотеке с обеих сторон, чтобы это доказать соответственно нужно перечислять деньги именно со счета того, ко будет это соответственно потом доказывать. Самый эффективный способ — это перечисление денег по ипотеке с банковской карты ( с зарплатной карты). Это в случае, если дело дойдет до суда.

С уважением, Олег

Для регистрации долей прикладывайте следующие документы:

2. договор дарения доли

3. кадастровый паспорт помещения

4. свидетельство о праве собственности супруга

5. квитанцию об уплате гос пошлины- 1000 р.

Некоторые коллеги пишут о совместно нажитом имуществе и о каком-то браке непонятно каком его еще нет. Поэтому сейчас квартира является собственностью того на кого она оформлена.

Соответственно после регистрации брака уже нужно будет прописать в брачном договоре к примеру, о долях на квартиру.

Согласен полностью с коллегой Натальей. Ну это при нормальном развитии событий, в случае, если супруг будет против, то уже нужно будет отстаивать права в суде и доказывать, что денежные средства вносили совместно, То есть как я писал выше, лучше вносить из с карточки собственной в случае чего для подтверждения.

Ну думаю дело до этого не дойдет.

Уточнение клиента

Супруг не против, свадьба у нас через пару месяцев, мы сами ищем пути разделения квартиры, чтобы в будущем, не дай Бог, не возникло проблем.

19 Августа 2014, 14:44

Если оформить право собственности на квартиру после свадьбы, будет ли это являться совместно нажитым имуществом или нет? Каким образом можно оформить долевое право собственности?

Право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации в росреестре. Все имущество, приобретенное в браке является совместно нажитым имуществом (за исключением безвозмездных сделок и наследования) независимо от того на кого оно оформлено.

В случае расторжения брака такую квартиру можно будет разделить и не совсем понятно зачем ее регистрировать в долевую собственность (лишняя трата времени и средств).

Даже в случае если брак не будет зарегистрирован, вы сможете в судебном порядке разделить квартиру или потребовать компенсации пропорционально внесенному платежу. Если, конечно, у вас имеются документы, подтверждающие, что именно вами обоими вносились первоначальные вклады и погашаются текущие платежи по ипотеке.

Здравствуйте! Нет, если зарегистрировать право собственности в браке, то квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом.

По договору долевого участия право собственности возникает на основании передаточного акта подписанного сторонами и договора.

Согласно договора выступает один человек, передаточный акт подписан одним человеком. Право собственности регистрируется за ним.

При этом регистрация в браке не порождает совместной собственности на данное имущество. Это нужно будет доказывать в суде.

Однако, если кредит не выплачен, то один из будущих супругов может претендовать на долю в квартире пропорционально половине выплаченной суммы опять же в судебном порядке.

Если есть такая возможность нужно заключить договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве и зарегистрировать его в Росреестре.

Но, ситуация осложняется тем, что есть заемные средства, а банк может отказать.

Остаётся дарение 1/2 доли после выплаты ипотеки.

Я не могу полностью согласиться с мнением коллег, что после заключения брака и при получении св-ва о госрегистрации права собственности на квартиру она станет совместным имуществом полностью. Тут главное, что квартира по договору купли-продажи приобретена до брака и какая сумма уже внесена в покупку — первоначальный взнос и взносы по ипотеке, а вдруг это уже половина стоимости квартиры. Тогда при заключении брака совместным имуществом будет только вторая половина не выплаченной квартиры, т.к. при совместном проживании оставшийся кредит за вторую половину стоимости квартиры будет уже погашатся из совместных семейных денежных средств.

Здравствуйте! Нет, если зарегистрировать право собственности в браке, то квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом.

Абсолютно верно. Не понимаю почему коллеги делают такие выводы.

То есть получается взял квартиру в ипотеку платил платил сам, к примеру, потом к концу последнего платежа зарегистрировал брак и квартира общая? Это неверно.

Однако, если кредит не выплачен, то один из будущих супругов может претендовать на долю в квартире пропорционально половине выплаченной суммы опять же в судебном порядке.

Придется доказывать это только через суд.

Либо дарение, это уже надо будет договариваться.

С уважением, Олег

Даже если вы оттянете момент получения свидетельства о праве собственности на дату после регистрации брака это не установит автоматически режим совместной собственности супругов на квартиру. В вашей ситуации существенным является основание возникновения права собственности на квартиру. А это договор долевого участия, по которому денежные средства вносили два лица (если, конечно, тому есть доказательства: банковские выписки о переводе с личного счета каждого).

Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ, вероятно поздно, если дом уже ввели в эксплуатацию, то его просто не зарегистрируют в Росреестре.

Заключайте договор дарения доли (раз кадастровый номер квартиры уже известен) и подавайте его вместе с пакетом документов и еще одним заявлением в Росреестр. Если Росреестр откажет в одновременной регистрации, то можно сделать это в два этапа. Главное сохраняйте доказательств платежей по ДДУ (даже после получения свидетльства, на случай судебного оспаривания).

Уточнение клиента

К сожалению, доказательств внесения моих денежных средств у меня нет, т.к. на протяжении нескольких лет у нас совместный бюджет. Т.е. единственным выходом является оформления дарственной на половину квартиры после заключения брака и полностью выплаченной ипотеке? или брачный договор на половину квартиры в случае развода?

19 Августа 2014, 14:50

Супруг не против, свадьба у нас через пару месяцев, мы сами ищем пути разделения квартиры, чтобы в будущем, не дай Бог, не возникло проблем.

Тогда после заключения брака можете оформить договор дарения доли в квартире, налог как супруги платить не будете. Или же составьте брачный договор у нотариуса о совместном режиме квартиры и определеите доли пополам.

Да, абсолютно верно или дарение или брачный договор.

С уважением, Олег

Супруг не против, свадьба у нас через пару месяцев, мы сами ищем пути разделения квартиры, чтобы в будущем, не дай Бог, не возникло проблем.

Тогда, если все согласны пусть подарит 1/2 долю. Это самый простой вариант.

Плюс договора дарения доли — только расходы по его оформлению. Плюс брачного договора — в нем можно прописать и про другое имущество, долги и обязательства, которые могут появится в будущем, особенно если есть свое дело (ИП, ООО)

Супруг не против, свадьба у нас через пару месяцев, мы сами ищем пути разделения квартиры, чтобы в будущем, не дай Бог, не возникло проблем

Ну тогда супруг может подарить долю и зарегистрировать доли в Росреестре.

без доказательств платежей плохо; тогда, как уже и указали коллеги, договор дарения доли. После регистрации дарения у вас на руках будет свидетльство на 1/2 в праве собственности на квартиру. На мой взгляд это лучше, чем экземпляр брачного договора, а свидетлсьтво о собственности все равно будет на супруга.

Уточнение клиента

Но ведь дарственную можно оформить только после погашения ипотеки? а это случится не раньше чем через 8 лет

19 Августа 2014, 15:17

Оформите брачный договор у нотариуса. Дешевле и проблем с регистрацией в ФРС не будет.

Про дарение, тоже вариант, но придется платить налоги + расходы по его регистрации.

Ну мы же не в курсе конкретно ваших условий по ипотечному договору.

Нет. Обычно выдается свидетельство на право собственности на физ. лицо и указывается в качестве обременения залог. С согласия банка он может оформить дарение. Но банк будет настаивать, скорей всего, на включении вас в договор ипотеки в порядке цессии/уступки прав и обязанностей.

Если банк не согласится на дарение и уступку прав, то останется только вариант с брачным договором.

Раз у вас ипотека еще на 8 лет, и вы оплачиваете половину за счет собственных средств, то имеет смысл вам переводить эти деньги со своего собственного именного счета с пометкой в назначении платежа » по договору . (реквизиты договора ипотеки)». И сохранять банковские выписки.

Любые сделки с ипотечной квартирой возможны только с согласия банка. После заключения брака попробуйте обратиться в банк для того, чтобы вас включили в договор займа как созаемщика, обычно супруга всегда берут как созаемщика. Тогда банк может дать согласие на дарение вам доли супругом. Если же переговоры зайдут в тупик, то тогда брачный договор до выплаты ипотеки.

В соответствии со ст. 34 СК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их
совместной собственностью.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные
коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака
имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на
имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

То есть, если Вы приобретете жилье во время
брака- погасите ипотеку на Ваше имя, то оно является общим имуществом.

Статьей 36 СК РФ

установлено, что имущество, принадлежавшее каждому из
супругов до вступления в брак, атакже имущество, полученное одним из
супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным
сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

То есть, если Вы унаследовали жилье, то оно считается
Вашим личным имуществом.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 «О применении
судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» (в редакции
от 06.02.2007)1

5. Общей совместной собственностью супругов, подлежащей
разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака
движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2
ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от
того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные
средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого
имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам,
установленным ст. ст. 38, 39 СК РФи ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества,
подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.
Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной
собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов
необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь
в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме
совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне
неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права
собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть
признаны судом недействительными по требованию этого супруга.
В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов,
имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих
лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39
СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи.
В соответствии с п. 2 ст. 8 и ст. 16 Закона N 214-ФЗ

передача объекта долевого строительства осуществляется не
ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Право собственности участника долевого
строительства на
объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке,
предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним») и настоящим Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права
собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства
являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение
на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и
передаточный
акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства или его наследники
вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации
права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный)
за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии
с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства
или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта
долевого строительства.

То есть, после подписания Акта приема-передачи
объекта строительства, Вы имеете право подать документы на
оформление права собственности самостоятельно.

До оформления права собственности объект недвижимости
юридически еще не существует и который с точки зрения классификации объектов
гражданского права никак не может быть отнесен к категории вещей.

Объект недвижимости, как самостоятельный объект гражданских
прав, возникнет, причем впервые — как вновь созданный, уже после расторжения
брака, и с формальной точки зрения приобретение Вами данного объекта
недвижимости произойдет после расторжения брака.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.