Образец договора на оказание посреднических услуг по продаже недвижимости

07.03.2019 Выкл. Автор admin

Договор на оказание посреднических услуг при продаже недвижимости

Существует ли какой-либо договор на оказание посреднических услуг при продаже земельного участка, да и вообще недвижимости в целом. (Например, агентства недвижимости работают с продавцом по договору или нет).

Законодательно не установлены ни тип, ни вид договора, заключаемого при продаже недвижимости между владельцем недвижимости /потенциальным покупателем и агентом-посредником. Согласно ч.1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской федерации Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Так как договор является разновидностью сделки, то в соответствии со статьей 161 ГК РФ в случае, если одной из сторон договора является юридическое лицо или сумма выплачиваемая по договору превышает не менее, чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, то для такого договора обязательна письменная форма. Применяемый в данном случае МРОТ составляет 100 рублей. Таким образом, учитывая размер вознаграждения агентам-посредникам, договор в любом случае необходимо заключать в письменно виде.

Каким может быть договор с агентством? Стороны могут выбрать любую из имеющихся в Гражданском кодексе разновидностей договора, а также придумать (если конечно такое им удастся, что маловероятно) свою. В основном применяются 5 видов договоров:

Деятельность агента (агентства), как правило, состоит из двух составляющих либо одной из них:

Рассмотрим каждый из договоров в связи с этими пунктами.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ). Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. Таким образом, этот договор абсолютно не подходит для первой составляющей деятельности агентства недвижимости (АН), но частично может подойти для второй, например, составление договора купли-продажи. Это форма договора практически не используется агентствами.

Договор возмездного оказания услуг

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Этот вид договора отличается от предыдущего тем, что здесь предусмотрен более широкий круг действий. Очень распространенный вид договора, применяемый агентствами недвижимости. Этим договором можно предусмотреть любую деятельность исполнителя, которую обычно осуществляют АН. Но нужно иметь в виду следующее. Исполнитель, осуществляя свою деятельность, действует без доверенности, то есть от своего имени, что лишает его возможности выполнить некоторые действия, обычно осуществляемые агентствами. Если же существо отношений предусматривает, что АН, его сотрудники действуют по доверенности, выданной заказчиком, тогда это будет Договор поручения или агентский договор.

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ). От оказания услуг отличается тем, что поверенный (в нашем случае агентство недвижимости):

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

При комиссии стороны сделки «не видят» друг друга, они ведут дела через агента. Так же как и в «комиссионке», где покупатель товара никогда не встречается с продавцом, а продавец с покупателем. Поэтому данная форма отношений редко применяется агентствами недвижимости, так как последние предпочитают сводить между собой стороны сделки, сами формально не участвуя в сделке. К тому же такое участие практически очень сложно осуществить, учитывая процедуру государственной регистрации сделок.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, что аналогично договору комиссии.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала, что аналогично договору поручения.

Агентский договор представляет из себя симбиоз договора комиссии и договора поручения.

Как какой же договор выбрать? Здесь стороны свободны в своем выборе. Однако необходимо учесть, что не название определяет вид договора, а его содержание. А от вида договора зависит правовое регулирование, то есть права и обязанности сторон.

Например, по договору возмездного оказания услуг Заказчик вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, даже если самим договором предусмотрены иные условии, например штрафные санкции. На деле это будет означать, что АН, выполнив 90 % предусмотренной договором деятельности, (например, агентство провело первичную регистрацию объекта недвижимости, составило и подало документы на продажу объекта, но не успело получить свидетельство о регистрации права и передать его заказчику) рискует как минимум остаться без прибыли. Вероятно, оно понесет убытки, ведь доказать размер фактически понесенные агентством расходов на практике почти не возможно. Таким образом, заказчик может легальным образом «кинуть» агентство, которое максимум, что может, так это не вернуть заказчику документов на недвижимость, но их заказчик легко может восстановить, за гораздо меньшие деньги, чем стоят услуги агентства. При этом само агентство, являясь исполнителем по договору возмездного оказания услуг, вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Очевидно, интересы агентства в данном случае менее защищены, чем его клиента.

В подобной ситуации по договору поручения его положения защищают обе стороны одинаково: каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в любое время (ст. 977 ГК РФ). Если договор поручения прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель не возмещает убытки поверенному (в нашем случае – АН), но обязан возместить ему понесенные при исполнении поручения издержки, а также уплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе. Это правило не применяется к исполнению поверенным поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения.

Отказ поверенного от исполнения поручения доверителя не является основанием для возмещения убытков, причиненных доверителю прекращением договора поручения, за исключением случаев отказа поверенного в условиях, когда доверитель лишен возможности иначе обеспечить свои интересы, а также отказа от исполнения договора, предусматривающего действия поверенного в качестве коммерческого представителя.

В случае, если агентство недвижимости выступает в качестве комиссионера по договору комиссии, Комитент вправе в любое время отказаться от исполнения договора комиссии, отменив данное комиссионеру поручение, а АН вправе требовать возмещения убытков, вызванных отменой поручения. В данном случае интересы агентства наиболее защищены, но и как было сказано выше, данная норма работает, если АН самостоятельно реализует или приобретает объект недвижимости клиента (для клиента). При этом само агентство не вправе, если иное не предусмотрено договором комиссии, отказаться от исполнения договора, за исключением случая, когда договор заключен без указания срока его действия.

Последствия досрочного расторжения агентского договора такие же, как при договоре поручения, если агент действует от имени принципала, либо как при договоре комиссии, если агент действует от своего имени.

При выборе вида договора необходимо учитывать, что по договору поручения, комиссии и агентскому договору кроме непосредственно вознаграждения лицо, пользующееся услугами АН, обязано возместить расходы агентства. Так как заранее клиент агентства в отличие от самого агентства не знает, каковы будут эти расходы, то рекомендуется прописывать в договоре следующее: «вознаграждение Агента (Комиссионера, Поверенного) по настоящему договору составляет ___ рублей и включает в себя все расходы последнего, связанные с исполнением настоящего договора». В противном случае клиент агентства рискует столкнуться с необходимостью оплачивать непомерные расходы сотрудников АН на такси, ксерокопии и т.п.

Если агент или комиссионер по соответствующему договору гарантирует исполнение обязательств контрагента своего клиента, например, гарантирует, что покупатель действительно в срок заплатит определенную сумму, то такую гарантию (она называется делькредере) необходимо прямо прописывать в договоре и, если договором не предусмотрено иное, такая гарантия подлежит отдельной оплате.

И последнее. Чтобы не избежать возможных споров между АН с клиентом необходимо фиксировать факт исполнения договора подписанием соответствующего документа: акт приемки оказанных услуг (выполненных работ), отчет комиссионера (агента, поверенного), утвержденный комитентов (принципалом, поверенным)

Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости

Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости является подвидом договора оказания услуг и частным случаем общего договора оказания риэлторских услуг. Договор закрепляет обязанности исполнителя (агентство недвижимости, частный риэлтор / маклер) по поиску покупателя на объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Заказчику. Приложением к договору описываются характеристики объекта недвижимости.

Предлагаемый договором способ оплаты — оплата по факту выполнения услуги, является классическим вариантом взаиморасчетов между сторонами.

Договор на посреднические услуги

ДОГОВОР
на посреднические услуги

г. _________________ «___» ____________200__г.

__________________________________________________________________,
(наименование предприятия, учреждения, организации, кооператива)

именуемое в дальнейшем Заказчик, в лице ______________________ (Ф.И.О., должность), действующего на основании _______________________ с одной стороны

и ____________________________________________________ (наименование организации), именуемое в дальнейшем Посредник, в лице ____________________ (Ф.И.О., должность), действующего на основании _______________ , с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

I. Предмет договора

1. Заказчик поручает, Посредник принимает на себя обязанность _______________________________________________________________________ (содержание посреднической услуги) на условиях, предусмотренных настоящим договором в сроки___

II. Обязанности заказчика

2. Оплатить услуги Посредника в размере и сроки, указанные в

3. Представлять Посреднику информацию, необходимую для оказания

услуг, согласно приложению №____.

4. Рассматривать предложения Посредника в ____ срок со дня их представления, давать по ним письменные заключения.

5. Выдавать Посреднику доверенности на проведение от лица Заказчика необходимых хозяйственных операций.

6. В случае отказа от заказанной услуги немедленно уведомить об этом Посредника с возмещением Посреднику фактически понесённых издержек и уплатой штрафа в размере_____________________________________________

III. Обязанности посредника

7. Выполнять услуги, предусмотренные настоящим договором, в указанные сроки.

8. В случае невозможности выполнения услуг уведомить об этом Заказчика в 3-х дневный срок, но не позднее. Уведомление о невозможности исполнения услуги равносильно прекращению действия договора и не несёт за собой материальной ответственности для его участников.

IV. Расчёты и порядок оплаты

9. За выполнение услуг, указанных в договоре, Заказчик выплачивает Посреднику ______ руб. или ___% от __________ (характер эффекта Заказчика: прибыль, стоимость продажи и т.д.)

10. Оплата производится не позднее ______ с _______ (момент реализации услуг) путём перечисления предусмотренных в п.9 суммы на расчётный счёт исполнителя.

V. Ответственность сторон

11. В случае нарушения сроков оказания услуги, предусмотренных настоящим договором, Посредник выплачивает Заказчику неустойку в размере _____ или ______ за каждые просроченные сутки.

12. В случае несвоевременной оплаты Заказчиком услуг Посредника Заказчик выплачивает пеню в размере _____% от суммы, подлежащей выплате Посреднику.

13. Уплата неустойки не освобождает Посредника от исполнения договорных обязанностей.

Юридические адреса сторон:

Настоящий договор принят к исполнению ____________________________

Домовия — агентство недвижимости Ярославля оказывает услуги: покупка, продажа, обмен квартир, комнат, домов; помощь в получении ипотечного кредита; сопровождение сделок недвижимости; оформление права собственности на недвижимость; аренда жилых помещений.

Риэлторские услуги

Вы всегда можете с нами связаться по скайпу

Наши контакты

Наши сотрудники

НовостиАрхив новостей

  • 17.04.2017 13 апреля 2017 г. в конференц-зале Севергазбанка прошел мастер класс по скоростным продажам. Присутствовало около 30 ведущих риэлторов и директоров агентств недвижимости Ярославля.
  • 28.02.2017 14 марта 2017 г. прошел семинар для собственников недвижимости «Как выгодно обменять свою квартиру»

Договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости

ООО «ДОМОВИЯ», в лице Ф. И. О. именуемое в дальнейшем «ИСПОЛНИТЕЛЬ», действующий на основании устава. с одной стороны, и гр. Фамилия Имя Отчество именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1. ЗАКАЗЧИК поручает, а ИСПОЛНИТЕЛЬ принимает на себя обязательства по оказанию услуг по продаже (отчуждению) принадлежащего Заказчику на праве личной собственности объекта недвижимости, именуемого в дальнейшем «НЕДВИЖИМОСТЬ», расположенного по адресу:

2.1. ЗАКАЗЧИК, при продаже НЕДВИЖИМОСТИ получает деньги в сумме ____________________ рублей.
2.2. ИСПОЛНИТЕЛЬ за свой счет производит все необходимые действия, связанные с продажей НЕДВИЖИМОСТИ.
2.3. ИСПОЛНИТЕЛЬ гарантирует ЗАКАЗЧИКУ правильное и своевременное оформление документов, подлинность денежных купюр, которыми будет производиться расчет, а так же проведение сделки по продаже недвижимости в соответствии с законом РФ, при соблюдении ЗАКАЗЧИКОМ условий настоящего договора.
2.4. При заключении настоящего Договора и на период его действия, ЗАКАЗЧИК подтверждает сле дующее:
-согласие всех совместно проживающих членов семьи ЗАКАЗЧИКА на отчуждение НЕДВИЖИМОСТИ имеется.
— к НЕДВИЖИМОСТИ не применены никакие государственные или иные санкции. НЕДВИЖИМОСТЬ не находится под арестом, не заложена и не обременена ни какими другими обязательствами, свободна от прав третьих лиц;
— ЗАКАЗЧИКУ не известны физические или юридические лица, (в том числе безвестно отсутствующие), которые смогут предъявить имущественные претензии на НЕДВИЖИМОСТЬ.
В случае несоответствия действительности любого из выше перечисленных положений, и вследствие этого причинения ущерба кому-либо, ЗАКАЗЧИК обязуется полностью возместить потерпевшей стороне нанесенный ущерб.
2.5. ЗАКАЗЧИК обязан предоставить ИСПОЛНИТЕЛЮ все документы необходимые для заключения Договора купли-продажи НЕДВИЖИМОСТИ, в том числе:

  • Копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
  • Копии паспорта собственника (ов).

2.6. ЗАКАЗЧИК обязуется освободить НЕДВИЖИМОСТЬ (вывезти имущество) в течении 14 дней после подписания договора купли-продажи. До подписания договора купли-продажи оплатить все долги за коммунальные услуги, электроэнергию, услуги телефонной связи по данной НЕДВИЖИМОСТИ.
2.7. ЗАКАЗЧИК обязуется снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в течении двух недель с момента подписания договора купли-продажи вышеуказанной НЕДВИЖИМОСТИ.
2.8. ЗАКАЗЧИК обязуется адресовать всех обратившихся к нему потенциальных покупателей, или их представителей к ИСПОЛНИТЕЛЮ. в период действия настоящего Договора.

3.3. В случае досрочного расторжения настоящего Договора, а также в случае отказа или уклонения ЗАКАЗЧИКА от совершения сделки отчуждения НЕДВИЖИМОСТИ с ПОКУПАТЕЛЕМ, найденным ИСПОЛНИТЕЛЕМ, ЗАКАЗЧИК обязуется уплатить ИСПОЛНИТЕЛЮ неустойку в размере 3 % от суммы п. 2.1., а также возместить ИСПОЛНИТЕЛЮ все фактически понесенные затраты по настоящему Договору.
3.4. Стороны обязуются проинформировать друг друга о форс-мажорных обстоятельствах в течение трех дней с момента их наступления.

4.1. Расчеты по настоящему Договору производятся в день подписания договора купли-продажи НЕДВИЖИМОСТИ в соответствии с законодательством РФ.
4.2. Форму и порядок расчетов стороны могут согласовать дополнительно.
4.3. ИСПОЛНИТЕЛЬ не получает вознаграждение за предоставление услуг по продаже недвижимости от ЗАКАЗЧИКА.

5.1. Все споры и разногласия, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут разрешаться по возможности путем переговоров.
5.2. В случае если стороны не придут к соглашению по спорным вопросам, споры будут рассматриваться в судебном порядке.

6.1. Досрочное прекращение действия Договора допускается в случае взаимного согласия Сторон или в соответствии с законодательством.
6.2. Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действителен до «___» _____ 20__ года.
6.3. При внесении авансовых или залоговых сумм за объект НЕДВИЖИМОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЮ потенциальным покупателем, и в случае невозможности завершения процесса продажи НЕДВИЖИМОСТИ в срок, указанный в п. 6.2. в силу объективных обстоятельств, связанных с оформлением документов, либо с решением вопросов прописки, выписки и получением паспор тов, Договор считается пролонгированным до завершения сделки купли-продажи НЕДВИЖИМОСТИ.

7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Гордостью нашего агентства являются отзывы наших клиентов о работе сотрудников компании.

Мы стали доверять риэлторам, хотя до этого думали, что лучше без посредников. А теперь знаем, что это профессионалы. . хорошее, человеческое отношение, профессионально, на высоком уровне. Стоит обращаться.

Образец (форма) договора об оказании риэлторских услуг по продаже земли

2.1.1. ИСПОЛНИТЕЛЬ начинает работу по оказанию услуг немедленно после подписания настоящего Договора.

2.1.2. ИСПОЛНИТЕЛЬ сообщает ЗАКАЗЧИКУ достоверную информацию о потенциальных покупателях объекта недвижимости.

2.1.3. ИСПОЛНИТЕЛЬ осуществляет сбор и подготовку необходимых документов, их правовую экспертизу.

2.1.4. ИСПОЛНИТЕЛЬ организует оформление сделки (сделок ) по продаже Объекта недвижимости и государственную регистрацию сделки, переход прав.

2.1.5. ИСПОЛНИТЕЛЬ обеспечивает выполнение, письменно согласованных участниками, процедурных условий подготовки и совершения сделки.

2.1.6. ИСПОЛНИТЕЛЬ извещает ЗАКАЗЧИКА о дате, времени и месте совершения сделки по продаже объекта недвижимости не позднее, чем за один день до назначенной даты.

2.1.7. ИСПОЛНИТЕЛЬ с согласия заказчика имеет право по своему усмотрению привлекать для оказания услуг по настоящему договору третьих лиц без выставления дополнительных расходов на заказчика.

2.1.8. Существенным условием сделки, в отношении которой осуществляется заказ, является цена продажи объекта недвижимости – не менее 28 000 000 (двадцать восемь миллионов) рублей 00 копеек.

2.2. Обязанности ЗАКАЗЧИКА

2.2.1. ЗАКАЗЧИК заявляет в письменной форме о существенных условиях подготовки и совершения сделки, в отношении которой осуществлен заказ на услуги ИСПОЛНИТЕЛЯ.

2.2.2. ЗАКАЗЧИК вправе в соответствии с действующим гражданским законодательством осуществлять права и исполнять обязанности по настоящему Договору, как лично, так и через своего представителя (по доверенности).

2.2.3. ЗАКАЗЧИК поддерживает постоянную связь с представителем ИСПОЛНИТЕЛЯ с целью получения обоюдно необходимой информации.

2.2.4. ЗАКАЗЧИК незамедлительно информирует ИСПОЛНИТЕЛЯ о возникших у него существенных проблемах, затрудняющих или препятствующих выполнению обязательств по настоящему договору.

2.2.5. ЗАКАЗЧИК обязуется в согласованное сторонами время прибыть для оформления сделки купли-продажи объекта недвижимости с документами удостоверяющими личность или обеспечить явку своего представителя с надлежаще оформленной доверенностью, а также обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке со стороны ЗАКАЗЧИКА.

Договор оказания посреднических услуг: образец и типичные ошибки

Проанализируйте, какой из образцов посреднического договора вам выгоднее заключить. Выплачивайте посреднику вознаграждение в виде процента от суммы сделки с покупателем. Детализируйте условия сделок посредника с покупателями.

В этой статье вы прочитаете:

  • Образец договора оказания посреднических услуг
  • Типичные ошибки договора предоставления посреднических услуг

Договор оказания посреднических услуг (образец во вложении) является довольно распространенным в мире коммерции. Чтобы реализовать товар, производственные компании нередко прибегают к помощи посредника — коммерческой организации, специализирующейся на сбыте. Например, это целесообразно, если компания не может найти подходящих покупателей либо не желает взаимодействовать с ними напрямую (из‑за отсутствия времени, опыта или квалифицированных работников). Тогда компания (клиент) поручает посреднику продать товар, то есть совершить с третьими лицами (покупателями) сделки, направленные на его реализацию.

Срочно проверьте своих партнеров!

Вы знаете, что налоговики при проверке могут цепляться к любому подозрительному факту о контрагенте? Поэтому очень важно проверять тех, с кем Вы работаете. Сегодня, Вы можете бесплатно получить информацию о прошедших проверках Вашего партнера, а главное получить перечень выявленных нарушений!

Оформить отношения с таким посредником следует при помощи одного из трех видов посреднических договоров — договора комиссии, агентирования или поручения.

Бизнесмены довольно часто используют посреднические соглашения. Однако, учитывая сложную гражданско-правовую конструкцию (посредник действует либо от своего имени, либо от имени клиента — компании-производителя, но в любом случае за счет компании-производителя), нужно особенно внимательно изучить условия договора.

Договор поручения, направленный на реализацию товара, иногда называют договором коммерческого представительства, ведь по такому договору посредник постоянно и самостоятельно совершает сделки от имени компании-производителя с целью получить прибыль от оказываемых услуг (п. 1 ст. 184 ГК РФ).

Не проанализировали, от чьего имени должен действовать посредник

От того, кто указан в договоре в качестве продавца — производственная компания или посредник, зависит, у кого из них возникают права и обязанности по сделке и кто из них несет ответственность по ней (таблица 1).

Последствия. Если вы не проверите, от чьего имени, согласно договору, действует посредник, то может получиться, что в роли продавца будет выступать именно ваша компания, а не посредник. А значит, впоследствии именно вы будете отвечать на возможные претензии покупателей и участвовать в судебных разбирательствах с ними. Если требования покупателей окажутся обоснованными, вам придется нести перед ними ответственность, например возмещать убытки.

При этом название договора вам не поможет, так как при рассмотрении дела суд будет исходить из содержания документа. Поэтому, если вы назовете соглашение «Агентский договор» или «Договор комиссии», но предусмотрите в нем обязанность посредника совершать сделки от вашего имени, суд применит к сложившимся отношениям правила о договоре поручения — а значит, покупатели будут вправе предъявлять требования именно вам, а не посреднику.

Как правильно. Чаще всего компания, желающая продать товар через посредника, указывает в договоре, что посредник действует от своего имени, то есть оформляет отношения с ним при помощи договора комиссии или агентского договора по модели договора комиссии. Это выгодно по трем причинам.

Во-первых, так вы обезопасите себя от возможных споров с покупателями: их будет обязан решать посредник, действующий в роли продавца. Правда, если выяснится, что посредник понес ответственность перед покупателями по вашей вине (например, вы передали на реализацию некачественный товар), он вправе требовать от вас возмещения убытков (п. 13 информационного письма президиума ВАС РФ от 17.11.2004 №85). Однако риск таких негативных последствий в этом случае все равно меньше, чем в ситуации, когда посредник действует от имени клиента. Ведь посредник, действующий от своего имени, может либо вовсе не предъявить вам требование (скажем, ему невыгодно портить отношения с постоянным клиентом), либо, потребовав возместить убытки, не выиграть спор в суде. Если же в роли продавца будете выступать вы (посредник будет действовать от вашего имени), возникнет риск споров непосредственно с покупателями, которые станут для вас совершенно новыми контрагентами, в отличие от известного вам посредника.

Во-вторых, вы будете считаться собственником денежных средств, получаемых от покупателей в качестве платы за товар (п. 1 ст. 996 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ); причем иногда вы сможете рассчитывать и на выручку в виде дополнительной выгоды или ее части (подробнее — в разделе «Ошибка 4»).

В-третьих, вы сможете самостоятельно защитить свои интересы, если покупатель нарушит обязательства по сделке с посредником, в частности вы будете вправе предъявить покупателю требования, вытекающие из договора купли-продажи (например, иск об оплате переданного товара). Единственное, что для этого нужно, — прежде чем предъявить то или иное требование покупателю, заключить с посредником соглашение об уступке требования (п. 2 ст. 993 ГК РФ).

Несмотря на это, в некоторых ситуациях лучше поручить посреднику действовать от имени клиента;для этого заключите с посредником договор поручения или агентский договор по модели договора поручения. Это целесообразно, когда реализуемый товар представляет собой недвижимое имущество. Если в роли продавца будет выступать посредник, действующий только от своего имени, он не сможет самостоятельно исполнить сделку ввиду специфики правового режима недвижимости (п. 23 информационного письма президиума ВАС РФ от 17.11.2004 №85). Такому посреднику не удастся обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку сделать это может лишь собственник (то есть клиент) или его представитель по нотариально удостоверенной доверенности (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Также нельзя использовать образцы посреднических агентских договоров на посреднические услуги по модели договора комиссии для оптовой торговли продовольственными товарами через торговую сеть (подпункт 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 28.12.2009 №381‑ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ»).

Не проверили, вправе ли посредник выполнить поставленную задачу

Для каждого из трех видов посреднических договоров закон устанавливает конкретный набор действий, которые может выполнять посредник (таблица 2).

Последствия. В случае спора суд может переквалифицировать договор, например посчитать, что стороны заключили не договор комиссии, а договор агентирования. Это возможно, если договор комиссии будет предусматривать обязанность посредника совершать не только сделки с покупателями, но и так называемые фактические действия (проводить маркетинговые исследования, осуществлять рекламу товара и прочее). А это не всегда будет соответствовать вашим интересам.

К примеру, при заключении договора комиссии на конкретный срок вы можете рассчитывать на то, что при необходимости вам удастся в одностороннем порядке отказаться от исполнения договорных обязательств (п. 1 ст. 1003 ГК РФ). Если же суд переквалифицирует такой договор в договор агентирования, односторонний отказ может оказаться затруднительным (ст. 1010 ГК РФ).

Как правильно. Проанализируйте, какую задачу вы собираетесь поставить посреднику: только реализовывать товар (заключать договоры купли-продажи с покупателями) или совершать комплекс действий — как юридических (включая совершение сделок с покупателями), так и фактических.

В первом случае лучше заключить с посредником договор комиссии (если вы хотите, чтобы посредник действовал от своего имени) или договор поручения (если вы намерены самостоятельно выступать в роли продавца); во втором случае — агентский договор. Риск того, что такой договор будет переквалифицирован, минимален: в настоящее время суды считают, что в предмет агентского договора могут входить практически любые действия агента, так или иначе связанные с реализацией товара.

Не конкретизировали реализуемый товар

Иногда стороны включают в посреднический договор только условие о том, что посредник обязуется совершить сделки по реализации товара, при этом ни в договоре, ни в приложениях к нему не уточняют, какой именно товар должен быть продан. Бывает и так, что договор содержит указание на наименование товара, но не предусматривает его количество и иные идентифицирующие признаки (сорт, марку, класс и прочие).

Последствия. Если вы не укажете наименование товара, то в случае спора суд может признать договор незаключенным по причине несогласованности его предмета (неясно, какой товар подлежит реализации, а значит, не согласованы и действия, которые должен совершить посредник).

Если же договор будет называть реализуемое имущество, но в нем не будут перечислены иные идентифицирующие признаки товара, возникнет следующий риск: посредник может совершить сделку, требующую передачи покупателю более качественного имущества (или имущества, обладающего иными характеристиками) по сравнению с тем товаром, который вы намеревались продать.

Как правильно. Максимально подробно опишите в договоре идентифицирующие признаки товара (рисунок, п. 1.2.2 договора). Если на момент заключения договора вы еще не знаете, какое именно имущество понадобится реализовать, укажите, что товар конкретизируется в отдельных документах (дополнительных соглашениях, приложениях, спецификациях), являющихся неотъемлемой частью договора. Главное — не забыть впоследствии подписать такие документы с посредником.

Сформулировали невыгодное для себя условие о вознаграждении посредника

В отношениях между коммерческими компаниями любой посреднический договор считается возмездным. Это значит, что вы должны выплатить посреднику вознаграждение (п. 1 ст. 972, п. 1 ст. 991, ст. 1006 ГК РФ).

На практике встречаются разные варианты выплаты вознаграждения — например, в твердой сумме, указанной в договоре (скажем, 100 тыс. руб.), в виде процента от суммы сделки, совершенной с покупателем в интересах клиента, или в виде разницы между фактической ценой реализованного товара и ценой, указанной в договоре.

Последствия. Если вы установите вознаграждение в твердом размере, то вряд ли сможете получить дополнительную прибыль от продажи товара. Другими словами, вы продадите товар только на ту сумму, которую указали в договоре в качестве минимальной цены (подробнее — в разделе «Ошибка 5»), потому что посредник, заранее зная размер своего вознаграждения, не будет заинтересован в продаже товара по более высокой цене.

Цена может оказаться выше лишь в том случае, если в договоре вы установите оптимальный для посредника порядок распределения дополнительной выгоды (то есть укажете, что в собственность посредника поступает вся выгода или бóльшая ее часть, например 90%). В то же время отдавать посреднику такую выгоду или ее часть — отнюдь не в ваших интересах, поэтому лучше выбрать иную формулировку условия о вознаграждении.

Как правильно. Установите вознаграждение в виде процента от суммы сделки с покупателем (рисунок, п. 3.1 договора) — в этом случае интересы обеих сторон посреднического договора будут совпадать. Посредник будет стараться совершить сделку на самых выгодных для вас условиях, чтобы получить наибольшее вознаграждение (чем выше сумма сделки, тем больше окажется доля, полагающаяся посреднику). Для вас же будет выгодно продать товар по более высокой цене, чтобы получить максимальную сумму оплаты.

Предусмотрите также условие о том, что вы считаетесь собственником суммы, составляющей разницу между ценой товара, указанной в договоре, и более высокой ценой, по которой посреднику, возможно, удастся реализовать товар (рисунок, п. 3.3 договора). Будьте готовы к тому, что посредник расценит такую сумму как дополнительную выгоду и попытается настоять на включении в договор условия, по которому выгода делится между сторонами пополам. Если посредник предложит сформулировать это условие, приведите следующие контраргументы. Во-первых, посреднику выгодно, что размер вознаграждения зависит от суммы совершаемой сделки: чем выше будет фактическая цена товара, тем больше будет сумма награды. Во-вторых, если стороны будут делить между собой еще и разницу между ценами, то посредник, по сути, получит двойную выгоду, что нарушит интересы клиента.

Не согласовали условия сделок, которые посредник должен совершить с покупателями

Иногда стороны не конкретизируют условия, на которых будет осуществляться продажа товара. Вместо этого в договоре указывают лишь обязанность посредника продать товар на наиболее выгодных для клиента условиях.

Последствия. Может оказаться, что условия сделок, совершенных с покупателями, будут противоречить вашим интересам: к примеру, вы посчитаете, что товар продан по заниженной цене. Впрочем, в такой ситуации у вас появится шанс доказать в суде, что посредник не выполнил поручение на выгодных для вас условиях, но выиграть этот спор будет непросто. Более того, уже сам факт спора с посредником можно расценить как негативное последствие.

Как правильно. Согласуйте условия, на которых вы намерены продать товар покупателям. Обратите особое внимание на три из них.

Условие о цене. Установите минимальную цену, по которой хотите реализовать товар. При продаже товара покупателям посредник будет не вправе предусмотреть более низкую стоимость товара.

Порядок расчетов с покупателями. Определите, кто будет получать деньги от покупателей — вы или посредник. Если расчеты будет вести посредник, установите срок, в течение которого он должен передавать вам полученные от покупателей денежные суммы (рисунок, п. 2.1.4 договора). Уточните, вправе ли посредник удерживать часть этих сумм (например, в счет вознаграждения по посредническому договору).

Порядок работы с товаром. Предусмотрите, кто будет передавать товар покупателям — вы или посредник. Во втором случае определите порядок и срок передачи товара от клиента посреднику, согласуйте условия хранения товара на складе посредника, а также установите порядок и срок передачи товара от посредника покупателям (рисунок, п. 1.2.5, 2.2.2, 2.2.5 договора).

Если на момент заключения посреднического договора вы еще не знаете, на каких именно условиях лучше реализовать товар, укажите, что такие условия стороны определяют в дополнительных соглашениях (приложениях) к договору. Впоследствии эти условия можно будет согласовать применительно к каждой совершаемой сделке. Если вы этого не сделаете, посредник, вероятнее всего, продаст товар на тех условиях, на которых обычно реализует аналогичные товары других своих клиентов. Такая реализация может оказаться для вас невыгодной.

Дополнительная выгода — сумма, которую может получить посредник, действующий от своего имени, если совершит с третьим лицом сделку на более выгодных условиях по сравнению с условиями посреднического договора. Например, если по договору комиссии комиссионер должен продать товар за 1 млн руб., а продаст его за 1,1 млн руб., то дополнительная выгода составит 100 тыс. руб. По общему правилу стороны договора делят дополнительную выгоду поровну (абзац 2 ст. 992 ГК РФ)

Такие разделы договора, как «Ответственность сторон», «Разрешение споров», «Заключительные положения» и «Адреса, реквизиты и подписи сторон», являются типовыми, поэтому здесь не приводятся.