Неприватизированную квартиру можно продать

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Продажа неприватизированной квартиры

В последнее время очень редко мы видим объявления подобного рода, хотя раньше это встречалось сплошь и рядом. Как же можно продать то, что тебе не принадлежит? Ведь неприватизированное жилье, о котором идет речь в таких объявлениях, — муниципальная собственность. Что это? Очередная уловка мошенников или недобросовестных агентств? И как действовать в этом случае потенциальному покупателю, которому понравилась жилплощадь с подобным статусом?

Оказывается, можно на законных основаниях продать и купить «неприватку» (именно так на языке профессионалов называется неприватизированная квартира). Такая покупка на первый взгляд проще и, следовательно, привлекательней. Но не надо сбрасывать со счетов не снижающуюся активность квартирных мошенников, тем более учитывая малую осведомленность населения о законности и сути такого способа решения жилищных вопросов. ( Обновление : с вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и других законов данный вариант продажи невозможен )

Причины, по которым возникает необходимость продать именно неприватизированную жилплощадь, бывают разными. Это и нежелание утраты права на приватизацию, и отсутствие времени на «хождение по мукам» в процессе приватизации (ни для кого не секрет, что это долго и утомительно), и т. д. Предметом продажи может быть и квартира, и комната, но никак не доля в квартире, так как разделить доли в муниципальной квартире невозможно.

Но все сходится на том, что владельцу «неприватки» нужно каким-то образом решить свой жилищный вопрос. Обмен как таковой, каким его помнят люди старшего возраста, давно изжил себя, и подобных случаев сейчас практически нет. Что же делать владельцу неприватизированной комнаты или квартиры, если появились желание обменять ее и средства для обмена?
При решении этого вопроса используют следующую схему.

Первоначально все происходит так же, как в случае с обычной жилплощадью, находящейся в собственности. Объявления о продаже квартиры или комнаты так же подаются в СМИ или специализированные издания и базы. Покупатель так же вносит аванс за понравившееся ему неприватизированное жилье. А вот после этого происходит процедура, несколько отличающаяся от обычной продажи.

Так как неприватизированное жилье нельзя продать в обычном порядке, поскольку оно не принадлежит Продавцу, а используется по договору найма, — в дело вступает привычный обмен, но в не совсем привычном виде. Покупатель приобретает так называемую буферную площадь где-нибудь в дальнем Подмосковье или за пределами области. Раньше подобный «буфер» называли «подставой», еще и по той причине, что он существовал только как адрес, но в натуральном виде его могло и не быть. Сейчас положение исправлено и «буфер» на самом деле существует как жилплощадь и как объект права собственности. Обычно это квартира или дом, разделенный на несколько частей и таким образом приспособленный для нужд обмена. «Буфер» находится в резерве агентства, занимающегося проведением подобных операций.

После этого Покупатель и Продавец в обычном порядке, собрав все нужные справки (а куда же без них?), подают заявление на обмен в государственную организацию, занимающуюся проведением подобных сделок. Организация рассматривает заявление, проверяет возможность обмена и выдает разрешение на его проведение.

Продавец приобретает «буфер», а Покупатель — обменный ордер на неприватизированное жилое помещение. «Буфер» затем возвращается в резерв агентства. Вся процедура начиная с момента покупки «буфера» и заканчивая получением ордера Покупателем обычно занимает около недели, что значительно отличается от сроков покупки жилья, находящегося в частной собственности.

Плюсы и минусы

Вы спросите: в чем же здесь подвох? Если все так просто и так быстро, почему же купля-продажа неприватизированных квартир не развита так, как альтернативные продажи квартир, находящихся в частной собственности? Тем более разница между куплей-продажей приватизированного жилья и жилья, находящегося в муниципальной собственности, вроде бы только в оформлении.

Но статистика говорит об обратном: всего лишь около 5-7 % сделок на рынке недвижимости — сделки с неприватизированным жильем.

Учитывая, что схема подобной сделки во многом непонятна даже некоторым риелторам, человеку, имеющему совершенно другую специальность, разобраться в этом еще сложнее.

В качестве примера рассмотрим случай, подобных которому очень много.

Ирина О. решила купить квартиру и наконец-то накопила нужную сумму. Неделя за неделей проходило время в поисках нужного варианта, и так же быстро обесценивались с трудом заработанные деньги. Не единожды возникал подходящий вариант, но каждый раз что-то срывалось. И вот, когда Ира уже отчаялась решить свой жилищный вопрос, на горизонте замаячил просто супервариант! Квартира находилась в нужном районе; балкон, телефон, метраж — все в ней устраивало Ирину. Требовался небольшой ремонт, но Ирина и не хотела въезжать в совсем уж «чужую» квартиру.

И самое главное — эта квартира была свободна! А ведь предыдущие варианты срывались именно из-за того, что хозяева не могли освободить квартиру, так как не успевали найти для себя новую.

Но на этот раз все было просто замечательно, и не смутило даже то, что квартира была неприватизированной. Покупательница была рада этому варианту, тем более что в нюансах не разбиралась, а квартиру продавало очень солидное агентство, рекламу которого можно было увидеть на каждом шагу. Поэтому Ирина решила положиться во всем на милого риелтора Ольгу, которая обещала все уладить. Был выплачен аванс, собраны необходимые справки, и в один прекрасный день Ирина, Продавец и риелтор собрались в банке и положили деньги в ячейку. После этого заполнили и подписали необходимые заявления на обмен и сдали их в соответствующую организацию.

Через неделю счастливая Ирина должна была получить обменный ордер, поэтому сразу же начала готовиться к въезду в квартиру. Но обнаружилось «небольшое» препятствие. Как объяснила риелтор Ольга, квартира свободна пока только на словах, и Продавец еще только будет из нее выписываться и в то же время вывозить вещи. «Ладно, что стоит подождать недельку, тем более что квартира уже моя», — думала Ирина.

Еще через неделю обменный ордер был получен, и Ирина сразу же пошла в ЖЭК. Необходимо было отдать ордер и оформить прописку. Но не тут-то было! Паспортистки ЖЭКа отказались принимать ордер и, соответственно, прописывать женщину в квартиру — на основании того, что еще не выписан предыдущий жилец.

Несколько недель «счастливая обладательница» обменного ордера была вынуждена названивать Продавцу, Ирине даже пришлось продлять сроки действия ордера, каждый раз оплачивая продление. «Милая риелторша» тем временем вообще пропала из поля зрения. Юристы, c которыми советовалась Ира, все как один рекомендовали обратиться в суд с тем, чтобы обмен был признан недействительным. Но предупреждали, что шансов вернуть деньги, уплаченные за него, у Ирины нет. Документально он был оформлен как обмен без доплаты, деньги Продавец забрал из ячейки после получения обменного ордера и имеет все основания их не возвращать.

Однако в этом случае все, слава Богу, закончилось сравнительно благополучно: через месяц Продавец все-таки выписался из квартиры, и Ирина наконец-то получила собственное жилье.

Какие же объективные минусы и плюсы покупки неприватизированного жилья можно увидеть в этой истории, да и не только в ней? Давайте рассмотрим их.

Отрицательные моменты для будущего владельца неприватизированного жилья таковы:

  • покупатель не становится собственником неприватизированной квартиры, а всего лишь приобретает право пользования и проживания на данной жилплощади;
  • если покупатель ранее реализовал свое право на приватизацию, то изменить статус купленной «неприватки» он уже не сможет, и продавать ее придется тем же способом, каким она была куплена;
  • передачу обменного ордера в паспортный стол и прописку на его основании в «купленную» квартиру осуществляют только после того, как из нее выпишется предыдущий владелец;
  • никоим образом нельзя законно оформить произведенные при «покупке» квартиры расчеты (например, взять у Продавца расписку в получении денег);
  • никаких налоговых вычетов за сделанную «покупку», соответственно, не производится;
  • на покупку неприватизированной квартиры невозможно получить ипотечный кредит, ссуду в банке или в ЖСК;
  • лица, не являющиеся гражданами России, не могут приобрести неприватизированную квартиру.

Положительные стороны тоже есть, но их несколько меньше:

  • оформление сделки занимает всего неделю;
  • вероятность проведения каких-либо противозаконных и сомнительных операций с неприватизированным жильем стремится к нулю, так как квартира, находящаяся в муниципальной собственности, не могла быть объектом сделок по отчуждению, то есть она обладает «юридической чистотой»;
  • разрешение на обмен выдает государственное учреждение с большим опытом работы в этой сфере, поэтому ошибки при оформлении практически исключены;
  • оснований для признания обмена недействительным объективно меньше, чем при обычной сделке купли-про-дажи;
  • как правило, цена неприватизированной квартиры ниже цены аналогичного жилья, находящегося в частной собственности, примерно на $1500-2000;
  • при продаже неприватизированной жилплощади согласия соседей или их отказа от покупки не требуется (в отличие от продажи приватизированных комнат);
  • на неприватизированную квартиру не может быть наложен арест, следовательно, сделка не сорвется в последний момент.

Как видим, покупка неприватизированного жилья имеет и положительные и отрицательные стороны. Тем более что и в том и в другом перечне есть пункты, имеющие значение лишь при осуществлении каких-то определенных сделок. Если же вы все-таки решились на покупку неприватизированной квартиры, обратите внимание на следующие советы, которые, возможно, избавят вас от ненужных проблем и хлопот:

1. В процессе подготовки к покупке неприватизированной квартиры необходимо добиться от владельца четкого, желательно подтвержденного документально, ответа, куда он будет выписываться. Например, если предполагается, что человек уедет на Украину или пропишется в квартиру к троюродной тетке, — проблемы со сроками да и вообще с осуществлением выписки возникнут неизбежно.

2. Выплата аванса или внесение задатка за неприватизированную квартиру на самом деле не имеет никакой юридической силы (как уже говорилось выше, нельзя продать то, чем не имеешь права распоряжаться). Поэтому ни один нотариус не станет заверять подобный документ. Решать этот вопрос напрямую с Продавцом опасно — в случае невыполнения обязательств вернуть отданную частному лицу сумму будет достаточно трудно. По этим причинам вопрос о покупке неприватизированного жилого помещения (а следовательно, и вопрос о выплате аванса) лучше решать с агентством — так вам будет спокойнее.

3. Не забудьте проверить, не состоит ли Продавец на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Хотя эти справки и не свидетельствуют о дееспособности или недееспособности, однако в случае, если Продавец поставлен на учет, у вас будут основания задуматься о необходимости покупать именно эту квартиру.

4. Выясните, почему Продавец не хочет заниматься приватизацией, и если окажется, что у него просто нет времени, по возможности помогите ему все же сделать это и затем купите уже приватизированную квартиру.

5. Обязательно договоритесь о сроках выписки и освобождения квартиры от мебели предыдущего владельца (самое главное правило — все договоренности должны быть оформлены письменно).

6. Передавайте деньги за «купленную» квартиру только через банковскую ячейку. Не забудьте оговорить, что условием выплаты денег Продавцу является получение обменного ордера и выписка предыдущего владельца. Иначе может получиться так же, как в рассказанной выше истории.

7. Если вы все же решите покупать неприватизированную квартиру, помните, что наилучшим вариантом будет покупка квартиры, освобождающейся после получения обменного ордера. Желательно не ввязываться в альтернативные варианты, когда вместо неприватизированного жилья, приобретаемого вами, Продавец одновременно покупает себе другое жилье.

8. Существенный факт — общая приведенная (то есть приходящаяся на жилую площадь комнаты) площадь «продаваемого» жилья должна быть не менее 15 кв. м.

9. При осуществлении обмена количество лиц, въезжающих в квартиру, обязательно должно соответствовать количеству выезжающих из нее.

Сергей Вишняков, отредактировано, дата первоначальной публикации 15.03.2004

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают граждане юристам. Казалось бы, по закону диалог должен быть таким: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» — «Нет, нельзя». Однако на самом деле есть несколько вариантов такой сделки — не слишком очевидных на первый взгляд, но вполне осуществимых.

Статус неприватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

  1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
  2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Как подстраховаться?

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

  • если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
  • в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
  • при получении любых сумм выписывайте расписки.

Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

Продажа неприватизированной квартиры: алгоритм прост

«Неприват» — так на риэлторском жаргоне именуется жилье, которое не является частной собственностью, а его обитатели называются нанимателями. Неприватизированные квартиры составляют почти половину от общего объема жилья, правда, меньшую – ряды частников растут. Казалось бы, сделок с «неприватом» можно придумать немного – разве что воспользоваться старым добрым обменом. Однако наш народ умудряется их покупать и продавать. Что это за сделки такие – разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Из истории эволюции известно, что с появлением чего-то нового старое отнюдь не спешит удалиться на свалку истории. На земле уже существует человек («венец творения», как с присущей им скромностью люди себя величают), но при этом вовсе не исчезли всякие бактерии и амебы. Или, например, даже в наши дни имеются племена, живущие натуральным хозяйством – совсем как в первобытные времена. Их немного, но они есть.

Когда мы говорим о рынке недвижимости, то подразумеваем обычно объекты, находящиеся в собственности – они были либо в свое время приватизированы, либо куплены. Но рядом с этими квартирами существует огромный пласт неприватизированного (оно же государственное, оно же муниципальное) жилья. Согласно официальным данным, его количество составляет около 40% всего жилищного фонда Москвы. При этом доля, естественно, разнится в зависимости от класса – максимальное число неприватизированных квартир «внизу». В «бизнесе» и «элите», говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», их нет в принципе: эти квартиры изначально строились для продажи.

«Типа нельзя», но если очень хочется…
Теоретически приватизированные и неприватизированные квартиры – это такие «параллельные миры», которые не должны пересекаться. Недвижимость в собственности – это, извините за тавтологию, собственность, с которой владелец может распорядиться по своему усмотрению – продать, подарить, пропить, наконец.

«Неприват» — это имущество, вам не принадлежащее (хотя люди и говорят по привычке «моя квартира»), которое собственник (государство, в Москве это чаще всего городская администрация) предоставил вам в пользование. Соответственно, ни о каких сделках с одновременным участием обоих видов быть не должно. Не случайно даже законы на этот счет разные.

Распоряжению «приватом» посвящены многочисленные статьи Гражданского кодекса, а об обмене неприватизированными площадями – ст. 72-75 уже другого кодекса, Жилищного. И нигде ни полслова о том, как быть, если эти две формы встретятся.

В реальной жизни, конечно, все иначе. И квартиры в одних сделках участвуют, и даже продавать и покупать неприватизированную собственность удается. Характеризуя подобную ситуацию, моя дочка (13 лет) обычно говорит, что так делать «как бы типа нельзя». То есть на самом деле можно. Как именно – мы сейчас расскажем.

«Неприват» на «неприват»
Этот вариант по существу повторяет тот обмен, который существовал в социалистические времена. Наниматели квартир обращаются в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (именно в его структуру вошел «Мосжилсервис», который в прежние годы назывался «Бюро по обмену жилой площади») с соответствующим заявлением. К нему прилагаются практически те же документы, которые нужны для продажи приватизированных квартир:

— подлинник договора найма жилого помещения (ордер) – в данном случае это аналог правоустанавливающих документов;
— копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги;

Кроме того, если обстоятельства сделки требуют, нужно представить документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей, а также согласие органа опеки и попечительства – если в обмене участвуют несовершеннолетние.

Все, как видим, очень похоже на операции с квартирами, находящимися в собственности. Но есть и существенные отличия. Например, запрещены обмены квартир в зданиях, признанных аварийными, в сносимых домах. Или если помещение признано непригодным для проживания. Продавать приватизированные квартиры в такой ситуации можно – государство считает, что если это наша собственность, то и делать с ней можно что угодно. А вот когда социальный наем – тут патерналистское желание водить за ручку нас, неразумных, оказывается сильнее…

«Приват» на «неприват»
Такие сделки проводились до вступления в силу ЖК – т.е. до 1 марта 2005 года. Жилищный кодекс, говорит Светлана Федянина, специалист по операциям с недвижимостью отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», сделал обмен неприватизированного жилья на приватизированное невозможным.

Но ненадолго – уже 23 июня 2005 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы издал распоряжение № 275 «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве», фактически восстановившее прежнее положение вещей. Суть порядка сводится к тому, что здесь производится взаимная передача прав и обязанностей участников сделки (людей), а объекты недвижимости остаются в своем прежнем статусе. Иными словами, приватизированная квартира остается приватизированной, а «неприватка» — неприватизированной. А вот бывший собственник превращается в нанимателя, а наниматель – в собственника.

В уже упоминавшемся временном положении сказано (п. 4.2), что «материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением».

Единственный запрет, который обозначен четко, сводится к тому, что «не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством». Оно и понятно: зачем государству очередников плодить?!

Купить? Легко!
В свете сказанного выше понятна и технология сделки, позволяющая купить неприватизированное жилье. Она известна давно – еще с 90-х. Здесь используется т.н. «буфер» — некое жилье. Причем его параметры значения не имеют – главное, чтобы этот объект существовал юридически и был в собственности. На практике для этой цели используются комнаты или загородные дома – как самые дешевые из существующих на рынке объектов.

Человек, желающий купить неприватизированную квартиру, первым делом «покупает» у агентства недвижимости этот самый буфер. Кавычки используются не случайно – фактически никакой продажи нет, покупатель часто даже в глаза не видел свое новое «жилье», находящееся в глухой деревне на окраине Московской области. Просто на него оформляется собственность.

Вторым этапом проводится обмен этого «буфера» на покупаемую квартиру. Третий этап – бывший владелец (фактически продавец) неприватизированного жилья «продает» «буфер» агентству недвижимости.

…Тут вспоминается один забавный эпизод. Года четыре назад один коллега, работавший в солидном общеполитическом СМИ и поэтому не очень хорошо разбиравшийся в недвижимости, решил сделать что-то вроде «Книги рекордов Гиннеса» московской real estate. Собрав, как водится, самые большие и самые маленькие квартиры, он заинтересовался номинацией «объект, более всего переходивший из рук в руки». И обнаружил комнату, перепродававшуюся около 600 раз. Изумлению коллеги не было предела – пришлось объяснять, что это за комната…

Про приватизацию и прописку
Сделок с неприватизированными квартирами проводится очень немного – по оценке Ольги Казариной, управляющего «ХИРШ — операционные системы», не более 5% всего рынка. Видимо, здесь сказывается тот факт, что народ в целом законопослушен, в различные мутные схемы старается не влезать – во всяком случае, без крайней на то необходимости. Если есть квартира и существует необходимость ее реализовать – лучше сначала проведем приватизацию, благо занимает она сегодня 2-3 месяца и стоит не дорого. Потом квартиру и продадим – абсолютно законно, без всяких хитростей. Бесплатная приватизация будет разрешена до 2010 года (это если «дедлайн», уже много раз откладывавшийся, не перенесут снова), так что особой нужды суетиться тут нет.

Для тех же, кто по каким-то причинам решил связаться с неприватизированным жильем, напоминаем, что непременным условием владения им является регистрация по месту жительства («прописка»). И тут очень важно покупателю подстраховаться, то есть позаботиться о том, чтобы предыдущие наниматели «выписались» из квартиры. Ведь покупатель теперь тоже превратился в квартиросъемщика, и прописанные в его квартире посторонние граждане ему ни к чему.

И еще тема, связанная с пропиской. Тем, кто хотел бы передать потом эту муниципальную квартиру своим потомкам, надо регистрировать их на свою площадь заблаговременно. Что чревато новыми проблемами – возрастает квартплата. Но это уже отдельный разговор…

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Довольно часто у наших сограждан возникает вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?». Действующее законодательство Российской Федерации дает на этот вопрос простой и, как кажется, однозначный ответ – «Нельзя».

Но как же быть в случае, если ваша квартира не приватизирована, а ее необходимо срочно продать? Неужели из данной ситуации нет выхода, и единственным вариантом является первоначальное оформление приватизации, которое позволит в последствие выставить квартиру на продажу?

Как и во многих других случаях, в нашем законодательстве существует ряд лазеек, которые позволяют обойти запрет на продажу неприватизированных квартир. Давайте подробнее их рассмотрим.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как продать неприватизированную квартиру

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, владелец объекта жилой недвижимости обладает полным правом распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Он может продать принадлежащий ему на праве собственности объект жилой недвижимости или подарить его, также его можно разделить на доли.

Но если квартира не приватизирована, то граждане, проживающие в ней, не являются ее полноправными владельцами. Как же им поступить, что бы продать данную квартиру?

Способы обхода законодательства

Как уже говорилось выше, в действующем законодательстве существует ряд брешей, воспользовавшись которыми вы сможете продать даже неприватизированную квартиру.

Хотя случаи работы с неприватизированными объектами жилой недвижимости достаточно редки, они все же случаются.

Из практики риэлтерских компаний, можно выделить два варианта действий с такой недвижимостью:

  • оформлять приватизацию совместно с покупателем вашей квартиры;
  • вместо сделки купли-продажи провести сделку обмена.

Единственной альтернативой этих двух вариантов является самостоятельное оформление приватизации с последующим выставлением квартиры на продажу.

Приватизация с покупателем

Давайте вначале рассмотрим более сложный вариант – оформление приватизации продаваемой квартиры совместно с ее покупателем.

Как разменять неприватизированную квартиру?

Могут ли выселить из неприватизированной квартиры за долги, читайте тут.

Это достаточно трудоемкая и более сложная, в сравнении с обменом, процедура. Сложности ей может добавить и то обстоятельство, что приватизация некоторых объектов жилой недвижимости вообще не допускается.

В процессе оформления приватизации, совершите следующие действия:

  • Уточните, возможно ли в принципе оформить приватизацию того объекта жилой недвижимости, в котором вы проживаете. Действующим законодательством РФ установлен полный запрет на приватизацию целого ряда жилых помещений. В случае если на вашу жилплощадь данный запрет не распространяется, смело начинайте проводить процедуру приватизации;
  • Подайте заявление о проведении процедуры приватизации объекта жилой недвижимости. Данное заявление отдайте в орган, который уполномочен заниматься вопросами приватизации на территории вашего муниципального образования. К заявлению приложите пакет необходимых документов. О том, какие документы должны входить в этот пакет, вы узнаете ниже;
  • Процедура оформления приватизации может занять порядка месяца. По ее завершении, вам на руки будет выдан договор о приватизации квартиры;
  • Далее гражданин, который намеревается приобрести данную квартиру, передает вам аванс для оформления всех процедур по приватизации и регистрации имущества;
  • После получения аванса, оплатите государственную пошлину и проведите процедуру регистрации вашей приватизированной квартиры в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по завершении которой вы станете ее полноправным владельцем. Теперь вы можете оформить сделку купли-продажи.

Самым сложным и долгим в этой процедуре будет сбор документов, необходимых для проведения процедуры приватизации, и сама ее процедура. Вам стоит запастись терпением, и тогда вы сможете воплотить в жизнь задуманное.

Обмен

В сравнении с предыдущим вариантом, вариант с обменом осуществить гораздо проще. Он потребует от вас значительно меньших усилий. Но осуществить такой вариант возможно лишь в том случае, когда вы доверите его проведение надежному риэлтерскому агентству.

Давайте подробно разберем, как будет происходить данный процесс:

  • Прежде всего, разместите объявление о том, что хотите обменять свою квартиру. Вы можете поручить совершение данного действия риэлтерскому агентству, либо сделать все самостоятельно;
  • Гражданин, решивший купить вашу неприватизированную квартиру, должен будет вначале приобрести у занимающегося данной процедурой риэлтерского агентства квартиру, которую называют «буфером». Именно этот «буфер» вы получите в обмен на свою квартиру;
  • Когда вышеописанные процедуры будут завершены, вы обратитесь в соответствующие органы, направив в них заявление с просьбой разрешить обмен;
  • Когда разрешение будет получено, риэлтерское агентство оформит процедуру обмена, в результате которого вы получите в собственность «буфер», а покупатель въезжает в вашу квартиру;
  • После этого вы оформляете продажу «буфера» риэлтерскому агентству и получаете свои деньги.

Однако вышеописанная схема несет в себе целый ряд существенных рисков и может вызвать законные подозрения у правоохранительных органов. Именно поэтому в последнее время данную процедуру используют крайне редко.

Гораздо проще сначала приватизировать свою квартиру, и только после этого осуществлять сделку по ее продаже. Хотя процесс приватизации достаточно долог, вы можете не терять время зря, а подыскивать потенциальных покупателей.

Как приватизировать квартиру

Для того чтобы приватизировать квартиру, в которой вы проживаете, соберите следующие документы:

  • Документ, который устанавливает ваше право на проживание конкретно в этой квартире. Это может быть ордер на вселение в данную квартиру, либо договор ее социального найма;
  • Технический паспорт квартиры. Данный документ предоставляется органами БТИ и содержит в себе схематическое изображение вашей квартиры, а также различную техническую информацию о ней, такую как общая и жилая площадь, материал стен и перекрытий и так далее;
  • Кадастровый паспорт на квартиру. Данный документ предоставляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
  • Если у вас ведется домовая книга, то потребуется предоставить выписку из нее. В данной выписке должна быть представлена полная информация о том, кто прописан в квартире, которую вы хотите приватизировать;
  • Справка из единого государственного реестра недвижимости. Данный документ выдается территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
  • Если вы состоите в браке, то потребуется предоставить свидетельство о его заключении;
  • Выписку из лицевого счета квартиры, планируемой к приватизации. Данная выписка должна подтвердить факт отсутствия у вас задолженности по квартплате. В противном случае, вам могут отказать в праве на приватизацию данной квартиры;
  • Документ, удостоверяющий вашу личность, а также личности всех прописанных в квартире граждан. Под такими документами, чаще всего, понимается общегражданский паспорт, а для малолетних детей — свидетельство об их рождении;
  • Финансовый документ, который подтвердит факт оплаты вами соответствующих государственных пошлин.

Где и как приватизировать муниципальную квартиру?

Когда все необходимые документы будут у вас на руках, обратитесь в орган, который был уполномочен муниципальными властями на оформление приватизации жилых помещений.

Сотрудники данного органа проведут тщательное изучение тех документов, которые вы им подадите. Если все документы будут поданы верно, и придраться будет не к чему, то по итогам их рассмотрения, вас пригласят для подписания договора на приватизацию вашей квартиры.

Отдельно отметим, что подписав и получив на руки договор о приватизации квартиры, вы еще не стали ее полноправным собственником.

Для завершения оформления процесса приватизации, проведите процедуру регистрации договора приватизации в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для этого подайте в Росреестр заявление о регистрации вашего права собственности, приложив к нему договор приватизации и ряд иных документов. Процедур регистрации займет 30 дней. В общем, процесс приватизации квартиры занимает порядка 3 месяцев.

Подчеркнем, что действующее законодательство РФ закрепило за всеми гражданами, за исключением граждан, ранее участвовавших в приватизации жилья, проживающих в муниципальном жилье, право на его приватизацию.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Можно ли продать неприватизированную квартиру

У людей, которые когда то получили жилье, либо ситуация, когда из поколения в поколение в ней прописываются близкие родственники возникает вопрос о том, есть ли шанс продать квартиру, которая не является собственность и если такой вариант возможен, то каким образом это можно сделать.

В законодательстве четко прописано, что продавать муниципальное жилье нельзя и это положение распространяется на физических лиц. Если в то время, когда можно было приватизировать свое жилье человек по каким-либо причинам, не пожелал этого сделать, то сейчас единственным способом получить данное право — это выкуп.

Продажа через обмен

Любой человек, у которого есть неприватизированная квартира, возможно часть в коммунальной квартире, по договору обмена может найти человека, которому данное жилье подойдет. Сделка обмена неприватизированного жилья законна и ее процедура четко прописана в законодательстве. Сейчас есть ряд организаций, которые занимаются именно такой деятельностью. У них, как правило, есть «запасное» жилье, при помощи которого и происходит данный обмен.

Суть схемы в следующем:

  1. Человек, который желает приобрести неприватизированную квартиру, покупает у агентства подставное жилье. Разумеется, покупка проходит исключительно по документам. Будущий «владелец» того жилья, как правило, его даже не видит.
  2. Подставную квартиру обменивают на неприватизированную. Эта сделка совершенно законна.
  3. У покупателя в собственности неприватизированная квартира, а у ее бывшего владельца — подставная. Он продает подставную квартиру обратно агентству и получает деньги.

После того, как обмен будет произведен, новый владелец жилья может смело прописываться в квартире.

Но, к сожалению, не все так гладко. Мнения о правомерности совершаемых сделок разделились, и многие люди считают данную сделку незаконной. С точки зрения продавца, это очень удобно. Он получает финансовую выгоду от того жилья, которое не является его. Отрицательным в данной сделке будет то, что факт передачи денег, либо установленной стоимости не будет нигде прописан.

Соответственно, для того, чтобы не стать в данной ситуации пострадавшей стороной от рук мошенников, необходимо прибегать к помощи фирм, которые на рынке недвижимости уже давно.

О чем нужно помнить:

  1. при совершении сделок с недвижимостью не нужно забывать об осторожности. При подписании документов необходимо с ними внимательно ознакомиться и лучше если ознакомление будет проводить профессиональный независимый юрист.
  2. договор, заключенный в данном случае — договор обмена. Его недействительность можно объявить в течение года с момента совершения сделки.

Если перед нами встанет вопрос о законности продажи неприватизированной квартиры, то здесь можно поступить абсолютно законным способом. После того, как решено, продать подобного рода жилье, необходимо подыскать человека, который у вас его купит. Человек, желающий это сделать должен выяснить возможность совершения сделки по приватизации, а затем уже соглашаться на заключение договора.

Приватизация, потом продажа

Есть более простой способ: приватизация, и только потом — продажа. Уже без повышенного риска.

Приватизации не подлежать квартиры, которые находятся на территории военного городках, квартиры, которые имеют статус социальных.

Комнаты в общежитии, закрепленные за организацией (например, за заводом), тоже не приватизируются и право их выкупа отсутствует.

Какие документы требуются для приватизации

После того, как выяснили, что жилье можно приватизировать, необходимо приступить к сбору документов:

  • требуются паспорта всех проживающих и зарегистрированных в данной квартире жильцов;
  • справка о составе семьи и о жилом помещении. Их можно получить в ТСЖ обслуживающем ваш дом;
  • справка о начислениях за жилье;
  • если детям, проживающим по данному адресу нет 18 лет, то необходимо предоставить свидетельства о рождении.

После того, как документы собраны, необходимо обратиться в администрацию, обслуживающую ваш дом, и сделать это нужно в полном составе семьи. После чего подается заявление о возможности приватизации и подписывается оно также всеми членами семьи.

Исключение — только дети, не достигшие совершеннолетия, так как в этот период вся ответственность лежит на родителях. Сроки рассмотрения данного заявления около месяца. После того, как оно рассмотрено, в присутствии нотариуса составляется договор о законной приватизации. Затем необходимо дождаться признания договора действительным, квартира становится приватизированной и ее можно спокойно продадть.

Безопасность покупателя

При продаже жилья, которое не имеет статус приватизированного, во избежание мошеннических действий, покупателя нужно об этом проинформировать. Если потенциальный покупатель принял решение брать именно эту квартиру, то он должен внести задаток, сумму которого необходимо обговорить и прийти к единогласному решению.

Просто так вносить задаток нельзя. Помните, что все сделки, совершаемые в отношении недвижимости должны сопровождаться нотариально. Без подписи документов не нужно отдавать деньги.

Как только от покупателя получен задаток, продавец получает возможность продать свое жилье.

Договор социального найма

В случае, если первые два варианта вас не устроили по каким-либо причинам, то можно воспользоваться договором социального найма. Оформление в этом случае производится на покупателя. Если покупатель согласен, то по договору социального найма вы прописываете его на территории своей квартиры, производите взаиморасчет, а дальше продавец выписывается из квартиры.

Таким образом, квартира переходит в собственность покупателя. Как только покупатель становится полноправным жильцом данной квартиры, он может договор социального найма переоформить на себя и затем жилье приватизировать.

Разделение неприватизированной квартиры

Представьте такую ситуацию, семья прописана в одной квартире, после смерти старшего поколение в ней остаются два «владельца», но жилье им все равно не принадлежит. Законодательством запрещено делить квартиру, которая не находится в собственности. Также в этом случае запрещено производить разделение лицевых счетов, для произведения оплаты за услуги каждым за себя.

При возникновении такой ситуации, жилье можно разменять, но статус у вашего нового жилья тоже будет неприватизированный.

Часто при возникновении необходимости воспользоваться услугами приобретения жилья, нас пугает ситуация перепродажи квартиры из одних рук в другие. В российском законодательстве практикуется составление предварительного договора. Делается это с той целью, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя от обмана. Имея на руках предварительный договор, каждый из участников данной сделки может проверить его корректность у надежного юриста.

Заключив договор, покупатель может быть уверен в том, что стоимость жилья на момент покупки не изменится.

Раздел при разводе

В случае если квартира приватизирована, то вопросов по разделу жилья возникать не может. Так как все имущество, купленное в браке, делится пополам. А вот если квартира не приватизированная, то в случае развода речи о разделе имущества быть не может.

Ответ на данный вопрос однозначный – нет. Связано это с тем, что квартира не является собственностью супругов и делить ее нельзя. Но здесь есть выход из ситуации:

  1. первый выход — необходимо приватизировать квартиру до развода в равных долях, соответственно после развода жилье будет разделено пополам.
  2. второй выход — уточнить у наймодателя о возможности переписать договор социального найма на каждого по отдельности.

Продажа неприватизированной квартиры с долгами

Законодательство Российской федерации не ограничивает продажу жилья с долгами. В данном случае, долг оплачивает покупатель и квартиру по договору купли – продаже переходит к нему. Вопрос в продаже неприватизированной квартиры, не зависимо с долгами она или нет, однозначно получит отрицательный ответ. То есть продать неприватизированную квартиру, с долгами или без них нельзя.

О законности схем по продаже неприватизированного жилья рассказывает специалист

На видео ниже генеральный директор риэлторской компании разъясняет четко и ясно, можно ли продавать неприватизированное жилье.