Можно ли продать квартиру в залоге у банка

07.03.2019 Выкл. Автор admin

Содержание:

Новости недвижимости

Можно ли продать залоговую квартиру?

В сфере кредитования все чаще можно встретить случаи, когда в связи со сложившимися жизненными ситуациями (для улучшения условий жизни, потеря работы, либо болезни и т.д.) люди решают продать свои квартиры, которые к тому же пребывают в залоге банка.
На этом этапе возникает два ключевых вопроса: как продать недвижимость в залоге не нарушая законов, если возможно, то каким способом?
Специалисты по кредитованию в свою очередь дают утвердительный ответ, уверяя, что если своевременно проинформировать банк о своих планах тогда продать квартиру можно по нескольким выгодным схемам.

Традиционный вариант продажи залоговой квартиры

Продажа залоговой недвижимости (не только ипотечной), может быть вызвана различными причинами. Довольно часто встречаются ситуации, когда человек в процессе ежемесячного погашения кредита становится неплатежеспособным (инвалидность, потеря работы, либо декрет), порой заемщики решают сменить свое место жительства, либо же им срочно понадобилась большая сумма денег. Какой бы ситуация не была изначально нужно посетить отделение банка-кредитора и проинформировать его о своих планах. Конечно, реакция на такое заявление может быть самой разной, все зависит исключительно от условий ранее составленного кредитного договора. Но на практике основная часть банков соглашается на реализацию залогового жилья, но с условием, что заемщик досрочно выполнит все свои обязательства перед кредитной организацией.

Происходит все самым традиционным способом: специалисты определяют актуальную рыночную стоимость недвижимости, она выставляется на продажу и ей ищется новый покупатель. Когда найден новый покупатель, в процессе оформления сделки общая сумма стоимости квартиры делится на 2 части: размер судной задолженности кредитора перед банком и разницу между этой суммой и общей стоимостью квартиры. Каждая денежная сумма ложится в специальные ячейки: одна для продавца, а вторая для банка. Отдельно стоит заметить, что только после получения банком всей требуемую суммы из депозитной ячейки, он передаст бланки в регистрационную палату для заключения новой сделки и документы о снятии всех обременений с недвижимого имущества.

Продажа залоговой недвижимости со сменой должника

Если же потенциальный покупатель не имеет всей требуемой суммы, тогда продажа квартиры возможна только со сменой главного должника. В результате чего, покупателю нужно будет заплатить продавцу разницу между непогашенным кредитом и общей стоимостью квартиры, а оставшийся долг кредитор будет выплачивать уже по новому кредиту (ипотеке). Такие ситуации в истории банков встречаются довольно часто, но в основном кредитные организации их вовсе не приветствуют: ведь в дело вступает совершенно новый человек, платежеспособность которого нужно дополнительно проверять. Помимо этого придется рефинансировать ставку по кредиту, ведь с момента выдачи предыдущему плательщику она могла весьма существенно измениться. А вот если покупатель захочет брать ипотеку совершенно в другом банке, тогда банк-кредитор, в собственности которого находится квартира и вовсе может отказать в оформлении подобной сделки.

Продажа залоговой квартиры вследствие преждевременного погашения кредита

Большинство банков советуют заемщикам, которые уже успели оплатить большую часть кредита и планируют перепродать свою недвижимость – погасить кредит досрочно. К примеру, если человек брал в банке 1,5 миллиона рублей, а на данный момент сумма его задолженности не превышает 200 тысяч рублей, тогда он может отыскать эту сумму самостоятельно и полностью погасить свой кредит, после чего банк снимет все обременения с недвижимости. В результате чего, человек сможет уже самостоятельно продать квартиру и полностью вернуть всю сумму потраченную ранее.

В таком случае возникает логический вопрос – где взять эти 200 тысяч рублей? Существует три варианта. Первый – договорится с потенциальным покупателем о внесении им задатка в размере оставшейся суммы непогашенного кредита. Безусловно, в таком случае покупатель идет на большие риски, но продавец в свою очередь может снизить стоимость жилплощади. Второй вариант – оформить потребительский кредит в этом или уже другом банке. Если у заемщика хорошая кредитная история, и он считается добросовестным, тогда отказов со стороны банка не должно быть, к тому же погасить этот кредит можно сразу после реализации квартиры. А можно обратиться в агентство недвижимости, которое специализируется на выдаче авансов до продажи квартиры , в таком случае вы сможете продать свою квартиру без труда.

Продажа залоговой квартиры для улучшения качества жилищных условий

В банковской практике можно встретить случаи, когда после нескольких лет исправного погашения долгов по кредиту заемщик решает продать залоговую квартиру по причине того, что ему необходимо жилье большей площади, тем самым улучшив свои жилищные условия. В таком случае банки чаще всего идут навстречу всем своим клиентам, позволяя продать квартиру по традиционной схеме, которая описана выше. К тому же, большая денежная сумма, предназначенная для банка, идет на погашение оставшегося долга, а оставшаяся сумма израсходуется на первоначальный взнос за квартиру больших размеров по новому ипотечному договору.

Но бывают и совершенно другие ситуации, когда, не рассчитав свои финансовые возможности, заемщик покупает дорогостоящее жилье, которое в результате хочет обменять на более доступный вариант. Такой вариант продажи жилой недвижимости тоже возможен, хотя менее приветствуется кредитующими организациями и должен происходить после согласования с банком и под его строжайшим контролем.

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем. Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» — продажи заложенной квартиры. Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Лучше не надо…
Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, — считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. – До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, — вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Пять вариантов
Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это – максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории – в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться…

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс., — говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что «мертвый» — как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, — считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов». – Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации. «Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, — продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности». В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки. В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет. Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом. Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее. Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» — продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Подскажите, пожалуйста, какова вероятность того, что муж может продать квартиру, находящуюся в ипотеке и получить половину стоимости?

Ответы юристов (4)

Добрый день, Светлана! Без разрешения банка вероятность нулевая.​

Есть вопрос к юристу?

​Схема продажи такова: определяют рыночную цену недвижимости-залога, выставляют ее на продажу и ищут покупателя. Стоимость жилья далее делится заемщиком на часть денег, причитающуюся банку (сумма задолженности) и собственно деньги продавца (разница между общей суммой и долгом). Каждую из этих денежных сумм следует положить в соответствующие банковские ячейки – для банка и для продавца. Банк-кредитор, получив деньги, снимает обременения с квартиры-залога и направляет соответствующие документы и бланки для новой сделки в регистратуру. Обе сделки оформляются одновременно.​

Уточнение клиента

А если я не хочу продавать квартиру? Могу ли я как-то заставить мужа отписать свою долю на ребенка и не претендовать на нее?

15 Июня 2017, 17:58

Вероятность найти покупателя на квартиру, с которым заключить предварительный договор купли-продажи и который не побоится внести вам сумму задатка, которым вы сможете досрочно погасить ипотеку. Погасив ипотеку, снимаете обременение, заключаете договор купли-продажи, регистрируйте сделку и проводите окончательный расчет. Согласия банка в этом случае на продажу вам получать не надо. В зависимости от оставшейся суммы кредита и соответственно задатка придется делать дисконт на квартиру с целью заинтересовать покупателя в сложной и рискованной для него сделке.

Пока ипотека не погашена и обременение не снято, заемщик не может отчуждать недвижимость (ее часть). Поэтому выделить долю ребенку не получится.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?

В практике кредитования встречаются случаи, когда возникает необходимость продажи собственной квартиры находящейся в залоге у банка. На вопрос — можно ли это сделать не нарушая законодательство, финансовые эксперты отвечают утвердительно.

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Как продать купленную в кредит квартиру

Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру

Мысли об ипотеке
и недвижимости:

Продаем квартиру находящуюся в залоге

Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру.
Жизнь на этом не заканчивается, и если заемщик не испортил себе кредитную историю, то возможность получить ипотечный кредит в будущем — остается.
Ну да, не получилось расплатиться по кредиту.
А может, такой вариант развития событий не самый плохой (учитывая, что падение цен только началось)?

Главное — это принять решение о продаже квартиры самому: не дожидаясь реализации квартиры на аукционе.

Казалось бы: «недвижимость — всегда в цене»! А раз так, то продать будет не слишком сложно. Но так только кажется. Цены — падают, и найти покупателя сейчас не так-то просто.

Но дело усугубляется тем, что поскольку квартира находится в залоге банка, встает вопрос о согласии банка на продажу.

Кто-то спросит: «А разве банк может не согласиться»?
Представьте: может!
Заемщик — исправно платит: возвращает не только те деньги, которые банк выдал в виде кредита, а еще и проценты. И чем выше процентная ставка по кредиту — тем меньше желания у банка, чтобы заемщик квартиру продал: кто тогда проценты платить банку будет?
Вот так-то.

Первый вопрос, который должен уяснить для себя заемщик: «А имеет ли он право (согласно кредитному договору) погашать кредит досрочно»? Дело в том, что программы кредитования некоторых банков предполагали достаточно длительный период «моратория на досрочное погашение», в течение которого заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов.

Если такой мораторий предусмотрен банком, банк может на законных основаниях не разрешать заемщику продажу квартиры и досрочное погашение долга.

Но большинство банковских программ либо не предусматривают период моратория, либо этот период составляет сравнительно небольшой срок: полгода — год, после которого заемщик может погашать долг досрочно в соответствии с Кредитным договором.

Итак, рассмотрим несколько способов, как это можно сделать, и те «подводные камушки», которые необходимо учитывать:

Заемщик приходит в банк, чтобы сообщить о том, что он хочет продать квартиру и погасить кредит, а ему и говорят:
«Есть желание? Не вопрос! Гасите кредит, после этого снимайте залог, и тогда продавайте квартиру!»

Способ 1.
Сделать это можно так: взять у друзей деньги в долг, погасить кредит, снять залог, после этого продать квартиру и полученными от продажи деньгами рассчитаться с друзьями.
«Подводные камушки»: где найти таких друзей?
То есть, в большинстве случаев, такой способ — неприемлемый. Но пишу о нем для тех редких заемщиков, у кого есть такие хорошие друзья.

Способ 2:
Можно получить от покупателя квартиры задаток в размере остатка ссудной задолженности, рассчитаться с банком, снять залог, и продать квартиру покупателю, давшему задаток.
«Подводные камушки»:
У покупателя возникают достаточно большие риски: часть денег уже продавцу отдал, но пока залог не снят и квартира продавцом не продана — покупатель ничего не получил.
А если продавец, решив все свои вопросы с банком, откажется продавать квартиру? Как деньги возвращать? Вот какие мысли будут одолевать любого покупателя при таком способе.
Следовательно, чтобы найти такого покупателя, стоимость квартиры приходится существенно занижать: а это уже — неприятно.
Но этот способ не стоит отметать как негодный. Плюс его в том, что не требуется согласие банка на продажу квартиры. Поскольку, когда заемщик рассчитался по кредиту и снял залог, он волен сам распоряжаться своей квартирой.

При всех остальных способах, которые я буду называть далее — требуется согласие банка: нет согласия — способ «не работает».

Способ 3:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен, чтобы покупатель приобрел квартиру заемщика-продавца. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
Деньги покупателя все время, пока длится государственная регистрация, находятся в ячейке депозитария банка. Заметьте: деньги в ячейке — это не деньги на счету в банке. Соответственно, пока банк свою часть денег — часть (в размере остатка ссудной задолженности) на счет не зачислил — он не дает необходимых документов для снятия залога. После сделки часть денег (в размере остатка ссудной задолженности) получает банк, и зачисляет их на счет, а остальную часть денег из ячейки депозитария получает продавец. Долг погашен.
«Подводный камушек»: покупателю, ставшему собственником квартиры, приходится снимать залог. Риски при таком способе для покупателя — минимальны, разве что лишние хлопоты по снятию залога. Да и банк должен согласиться на такой способ решения вопроса.

Способ 4:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через аккредитивный счет. При открытии такого счета указывается кто и при каких обстоятельствах может снять деньги со счета, и в каком размере. То есть, перед сделкой деньги зачисляются на счет в банке. Банк готовит документы для снятия залога. Регистрация договора купли-продажи на нового владельца происходит одновременно со снятием залога. Если сделка зарегистрирована — покупатель стал собственником квартиры, банк — получил свои деньги, заемщик-продавец квартиры, получил разницу между ценой квартиры, заплаченной покупателем, и своим долгом банку.
«Подводные камушки»: деньги передаются через банковский счет. Что произошло с деньгами на счетах «проблемных банков» в 1998 году? А если в то время, пока длится гос. регистрация, банк обанкротится?

Способ 5:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через ячейку депозитария банка, доступ к которой помимо продавца и покупателя имеет сотрудник банка.
Несмотря на то, что деньги в размере остатка ссудной задолженности не попали на счет продавца в банке, банк готовит документы, необходимые для снятия залога. Вместе с государственной регистрацией сделки купли-продажи регистрируется и снятие обременения. После государственной регистрации, деньги из ячейки забирает сотрудник банка, и вносит их на счет в банке.
«Подводные камушки»: требуется согласие банка. Поскольку залог снимается, хотя на счету в банке денег еще нет. Но риск для банка — не большой: ведь деньги находятся в банке, хоть и не на счету, а в депозитарии.

Я не случайно перечислил несколько способов: выбор наиболее приемлемого — всегда предмет торга продавца-заемщика, банка и покупателя квартиры заемщика.

С кем вести переговоры.

Скажите, Вам нравится работать бесплатно? А тем более, бесплатно решать вопросы, сверх своих профессиональных обязанностей?
Рядовым сотрудникам кредитного отдела — тоже.
Если у заемщика нет возможности платить по кредиту, и приходится продавать квартиру, обращаться в банк за согласием нужно не к рядовым сотрудникам: это не в их компетенции.
Если хотите получить согласие банка, и выработать наиболее приемлемую схему — обращаться нужно к сотрудникам, по должности не ниже начальника отдела.
Если обращаетесь к рядовым сотрудникам — готовьтесь к «стандартному ответу»: «Гасите кредит (интересно из каких денег), снимайте залог, после этого делайте с квартирой то, что считаете нужным».