Можно ли продать квартиру если она в залоге у сбербанка

06.07.2018 Выкл. Автор admin

Содержание:

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка в 2018 году

В статье пойдет речь о продаже квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка. Каковы положительные и отрицательные моменты жилищного займа, способы продажи и возникающие риски?

В последнее время немалое количество россиян вынуждены покупать ипотечную недвижимость. Этот способ наиболее доступный.

При взятии ипотеки существуют риски, поэтому распространены случаи, при которых купленную квартиру приходится продать. Можно ли это сделать, если она находится в ипотеке?

Основные моменты

Основная причина продажи ипотечного жилья – нехватка денег для погашения задолженности банку.

Наиболее распространенные причины этого:

  • сокращение заемщика с рабочего места;
  • разногласия между родственниками, которые совместно выплачивают долг;
  • кончина родственника, который оказывал содействие в погашении средств;
  • потеря дееспособности.

Когда у заемщика пропадает возможность погашать ипотечный долг, он решает продать квартиру.

Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке Сбербанка можно, но для этого необходимо получить разрешение. В интересах банка, чтобы платеж поступал своевременно, и не образовывалась просрочка.

Поэтому банк помогает продать недвижимость. С жилья необходимо снять обременение. Что касается ипотеки, у заемщика нет прав передавать жилье третьим лицам.

Исключение – наследование. Сняв обременение, у обладателя появляется возможность распоряжаться квартирой как угодно.

Советы:

Как можно продать квартиру в ипотеке у Сбербанка? Это удастся при соблюдении таких условий:

Суть ипотеки заключается в том, что банк выдает заемщику средства под залог приобретаемой квартиры. Такое понятие называется «обременением новопокупаемого имущества».

После приобретения недвижимости закладную на него отправляют на хранение в банк – до тех пор, пока займ не будет погашен полностью.

Лучше всего продавать ипотечную квартиру тогда, когда по кредиту отсутствует задолженность. Если она имеется, могут возникнуть дополнительные сложности.

Если заемщик понимает, что у него нет возможности погасить ипотеку, единственно правильный выход будет продать ипотечную недвижимость.

Определения

Плюсы и минусы жилищного займа

Основное достоинство – быстрое решение жилищного вопроса. У заемщика появляется возможность переехать в квартиру сразу после внесения залога.

Положительные моменты ипотечного кредита:

  • новая недвижимость, приобретенная в кредит, переходит в собственность заемщика;
  • цены на недвижимое имущество постоянно растут, поэтому жилищный займ – грамотно спланированное вложение;
  • возможность досрочно погасить займ;
  • в случае досрочного погашения банк не вправе начислять проценты;
  • аренда за жилье сопоставляется с платежами каждый месяц по кредиту;
  • длительные сроки кредитования;
  • в ипотечной квартире разрешено проводить перепланировку и ремонт;
  • в случае снижения кредитной ставки имеется возможность перевести займ в другой банк.

Минусы:

  • высокая стоимость;
  • ограниченная сумма займа;
  • длительный процесс оформления;
  • требуется официальный высокий доход.

Если жилье срочно необходимо, то вариант с кредитом стоит рассмотреть. Основной минус – немалая переплата.

Как сделать временную регистрацию по месту пребывания, читайте здесь.

Законодательная база

Права участников ипотеки регулируются Федеральным законом № 102 «Об ипотеке», принятым 16 июля 1998 года.

Статья 29 Закона допускает использование покупателем имущества по строгому его назначению. Статья 37 гласит, что квартиру разрешено отчуждать только с согласия залогодателя.

Если этого не сделать, сделку можно оспорить, и имущество станет владением банка — статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка

Недвижимость, взятая в ипотеку, — залоговое имущество, и продать ее удастся лишь с соблюдением определенных условий. Продать квартиру получится по цене, которая ниже рыночной.

Процедура продажи непростая, поэтому лучше обратиться за помощью к организации, которая занимается данным вопросом.

Если гражданин планирует продать ипотечную недвижимость, которая была взята с материнского капитала, от Сбербанка также необходимо получить разрешение.

В документе будут содержаться условия, выполняя которые, банк разрешит осуществить сделку. Алгоритм действий по продаже ипотечного жилья:

  1. Банк проверяет недвижимость, устанавливает рыночную стоимость.
  2. Оформляется страховка.
  3. Подготавливаются документы.
  4. С покупателем заключается предварительное соглашение.
  5. Оформляется основной договор.
  6. Передаются деньги. Жилье должно быть застраховано.

После выполнения всех этапов недвижимость передается под залог банку.

Основные способы

От покупателя нельзя скрывать тот факт, что квартира находится в ипотеке. Реализовать продажу можно 4 способами:

  • погасить займ раньше срока;
  • продать недвижимость самостоятельно;
  • продать квартиру с помощью банка;
  • продать долговое обязательство.

Продавать ипотечную недвижимость непросто. Человек, который желает купить ее, боится долга. Шаги по продаже квартиры с учетом досрочного погашения займа:

Это наиболее простой способ. Досрочно погасить ипотеку и снять залог – не проблема. Если у покупателя имеются средства и он знает о том, что квартира находится в ипотеке, следует:

  • производить расчет от имени заемщика;
  • вложить финансы на тот счет в банке, с которого получена ипотека;
  • получить свидетельство от банка о снятии запрета на обременение.

Такой способ продажи больше подходит для нового недвижимого имущества по окончании строительных работ. Продавец и покупатель предоставляют нотариусу свои паспорта и оформляют сделку.

После закрытия ипотеки и снятия залога необходимо обратиться в Регистрационную палату для оформления договора купли-продажи.

Схема при самостоятельной продаже квартиры почти такая же. Потенциальный покупатель заключает с банком соглашение. Сумма делится надвое и ложится в банковские ячейки.

Первая часть – выплата задатка (сумма оставшегося долга), вторая – деньги продавцу. После этого действия заложенное имущество освобождается, подписывается соглашение на покупку квартиры.

В случае с продажей через банк продавцом является именно он. Всем процессом занимается банк. Владелец подписывает лишь документы.

Покупатель кладет деньги в ячейку, которую укажет банк, перед этим выплатив задолженность. Такая сделка не несет опасности ни покупателю, ни продавцу.

Алгоритм действий таков:

  1. У банка получается согласие на продажу заложенного имущества.
  2. Подписывается соглашение на продажу жилья.
  3. Квартира оценивается банком, выставляется на торги.
  4. Находится покупатель.
  5. В одну ячейку покупатель кладет сумму невыплаченного кредита, во вторую – деньги для продавца.
  6. Заключается соглашение купли-продажи – подписывается продавцом и покупателем.
  7. Заключается предварительный договор банка и покупателя.
  8. Банк отправляет документацию в Росреестр, чтобы снять обременение.
  9. Осуществляется регистрация перехода прав собственности на недвижимость.

В последнем случае ипотека переоформляется на покупателя. Банк заключает новое ипотечное соглашение. Оставшуюся сумму взимают с нового владельца.

Он будет выплачивать оставшуюся сумму долга, а продавцу выдает сумму стоимости квартиры. Банк может оказать помощь по продаже ипотечной квартире только по причине утраты прибыли или семейных обстоятельств.

Видео: покупка квартиры, находящейся в залоге, ипотечная сделка, на что обратить внимание

Заложенную недвижимость тем, кто желает приобрести жилье по низкой стоимости. Следует знать, что накопившиеся проценты уплачиваются собственными силами, к стоимости отчуждаемого владения они не относятся.

Перечень необходимых документов

Чтобы осуществить процедуру продажи ипотечного жилья, необходимо подготовить определенный пакет документов.

В него входит:

  • справка о платежеспособности;
  • о праве собственности;
  • договор купли-продажи;
  • бумага об отсутствии долга по кредиту;
  • закладная по заему;
  • справка о зачислении покупателем денег на квартиру, которыми будет выплачен остаток по кредиту;
  • бумага о снятии обременения.

Чтобы провести процедуру успешно, не стоит ничего скрывать от банка.

Какие могут быть риски

Продажа ипотечной квартиры подразумевает риски продавца, несмотря на утверждение специалистами того, что это наиболее безопасный способ купли либо продажи.

На начальном этапе риск заключается в том, что банк может отказать в выдаче займа. Если продавцу уже выдали залог, его придется возвращать.

При передаче денег риски минимальные. Процедуру контролирует банк. Деньги также выдает он. В случае наличного расчета они не могут быть фальшивыми, поэтому сделка безопасная.

Также трудности возникают, если продавец завысил стоимость недвижимости. Если сделка сорвется, продавец должен будет передать больший задаток, чем тот, который получил.

Следующая проблема – неплатежеспособность покупателя. Оформляя сделку, финансовое учреждение вправе в любой момент отказать в оформлении ипотеки.

Какие выплаты положены при рождении третьего ребенка, читайте здесь.

Про единый реестр военнослужащих нуждающихся в жилье через личный кабинет, смотрите здесь.

Также существует вероятность попасть на мошенников. В сфере недвижимости их немало. Чтобы такого не случилось, необходимо тщательно проверять документы покупателя.

Рисков для покупателя также немало. Если продавец не заручился согласием банка на продажу квартиры, сделку оспорят.

Чтобы обезопасить себя, покупатель должен сотрудничать с банком и проявлять внимательность на каждом этапе сделки.

Таким образом, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке в Сбербанке, теперь известно. Продажа такой недвижимости – несложный процесс.

Для успешного проведения сделки необходимо все тщательно проверять – как саму квартиру, так и документацию. Способов продажи ипотечной недвижимости немало.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Можно ли продать квартиру в ипотеке в Сбербанке

Причин для продажи множество: это и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю и купить на нее отдельное жилье, и невозможность оплачивать кредит: каждый может указать свои многочисленные причины. Квартира, взятая в ипотеку и Сбербанка, является залоговым имуществом, и продать ее можно при соблюдении нескольких условий.

Некоторые должники почему-то уверено думают, что продажа залоговой квартиры невозможна: ведь на любые сделки наложены ограничения банком. Но это условие можно и обойти законными способами.

Продажа ипотечной квартиры по разрешению банка. Если квартира приобретается по ипотеке, то она будет собственной банка до тех пор, пока не будет произведен полный расчет по кредиту. Нужно обратиться к специалистам Сбербанка и выяснить, при каких условиях банк разрешит продажу квартиры.

Сотруднику обязательно нужно указать причину продажи, и если она ему покажется уважительной, то можно получить разрешение, если в кредитном договоре не стоят ограничения на досрочный расчет с банком. Иногда Сбербанк не ограничивает возможность досрочное погашение, и если это так, то можно вести переговоры.

И Сбербанк, скорее всего, пойдет на такое решение, поскольку ему нужны выданные кредитные средства. Но здесь есть некоторая оговорка: придется заплатить процент за долгосрочное погашение кредита. Таким образом, покупатель погашает своими деньгами долг перед банком, а банк, в свою очередь снимает обременение в виде залога.

Есть и еще одно немаловажное условие: банку придется попросить сторон по сделке заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, так финансовая организация будет уверена в заключении окончательной сделки.

Можно самостоятельно найти покупателя, после получения разрешения, при этом покупатель уплачивает сумму задолженности по ипотеке.

Если доверить проведение такой сделке банку, то можно не переживать за риски: банк сам займется переоформлением документов на покупателя.

Это все хорошо и понятно, но есть ли способы продажи собственности без разрешения банка?

Это возможно только после погашения задолженности перед банком, сделать это можно по-разному:

  1. Оформить еще один кредитный договор. Но этот вариант доступен только тем, у кого есть средства на погашение еще одного кредита. Но банки соглашаются, и выдают уже потребительский кредит без залога имущества. Этими средствами гасится долг, обременение снимается, и можно совершать сделку купли-продажи квартиры.
  2. Найти потенциального покупателя ипотечной квартиры. В этом случае он отдает вам средства под расписку для расчета с банком. Но этот вариант рискованный для покупателя, и обычно такая сделка проходит между очень близкими людьми. Но иногда, после получения средств на оплату долга, продавец может и отказаться от заключения сделки, ведь его обязательство продать квартиру нигде не зафиксировано.

Способы продать квартиру без разрешения

Эта сделка не предполагает участие кредитной организации в сделке купли-продажи квартиры. Но здесь важно найти заинтересованного покупателя, уговорить его на определенные условия сделки.

Для этого необходимо:

  1. Обратиться в банковское отделение, где оформлялась ипотека, узнать о сумме задолженности по кредиту. Можно попросить документальное подтверждение суммы задолженности, она может пригодиться для совершения продажи, покупатель будет знать точную сумму.
  2. Заключить между сторонами предварительный договор, заверить его в нотариальной конторе.
  3. Договориться о получении нужных для погашения кредита средств от будущего покупателя. Можно для этой цели воспользоваться банковской ячейкой, так будет надежнее и для продавца, и для покупателя.
  4. Затем нужно погасить задолженность, сделать это может и сам приобретатель ипотечной квартиры, на него будут оформлены платежные документы, они будут служить доказательством участия в погашении кредитных средств.
  5. После этих действий банк оформляет снятие обременения на квартиру, выдает плательщику справку о погашении всех долгов по ипотечному кредиту и снятию в связи с этим обременения.
  6. С этими документами нужно зарегистрировать проведение сделки и снятие ограничений на совершение сделок. Ведь только регистрация делает договор юридически значимым.
  7. Получив зарегистрированный договор о выплате долга, со всеми документами приходите в нотариальную палату для оформления договора купли-продажи, который тоже регистрируется и является основанием для получения свидетельства о праве собственности.

В этом случае покупатель переоформляет кредитный договор на себя, уплачивает прежнему владельцу деньги, которые шли на погашение кредита, и становиться новым владельцем по ипотечному кредиту. То есть в этом случае продается не сама квартира, находящаяся в залоге у банка, а оставшийся по кредиту долг.

Такая сделка вполне возможна, но при условии соответствия нового заемщика требованиям банка, ему придется подготовить те же документы, что и при оформлении кредита на себя, подтвердить свою платежеспособность, принеся справку о доходах. К тому же, он может и не получить по кредиту те же условия, что и первый заемщик, зачастую банки устанавливают повышенные кредитные ставки.

Ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита. Да, и такая возможность есть при покупке ипотечной квартиры у Сбербанка. Можно оформить кредитные отношения и в другом финансовом учреждении, и в этом случае происходит рефинансирование задолженных средств. Но такая схема не пользуется популярностью из-за своей сложности и длительного срока.

Если клиент банка хочет улучшить свои условия проживания, то он может продать ипотечную квартиру и оформить кредит на оплату нового жилья. В большинстве случаев банк одобряет такой кредит.

Необходимые документы

Поскольку ипотечная квартира находится под обременением, то при покупке нужны следующие документы:

  • Выписка из реестра юридических лиц о снятии обременения, основанием для записи является справка из банка.
  • Кредитный банковский договор.
  • Свидетельство о регистрации кредитного договора.
  • Паспорта сторон.

В чем риски приобретения ипотечной квартиры

Давайте поговорим о рисках, которые могут возникнуть у покупателя ипотечной квартиры:

  1. Покупатель несет большую степень риска, если он соглашается на предложение продавца ипотечной квартиры внести не достающую для погашения долга сумму. Предположим, он так и поступил. Что же получается в итоге? Долга нет, банк выдает документ об отсутствии обязательств перед банком. И продавец может совершать любые сделки с недвижимостью, ведь залог снят. Деньги получены, кредит погашен, но по каким-то причинам продавец отказывается от совершения сделки купли-продажи. Ну а как после этого покупатель сможет вернуть свои средства?
  2. После погашения долговых обязательств перед банком за должника, покупатель должен зарегистрировать выданное банком снятие обременение, а на это уходят дополнительные средства.
  3. Может возникнуть и такая ситуация:например, покупатель арендует сейфовую ячейку и закладывает в нее деньги на определенных условиях. То есть ту разницу, которую должен получить продавец ипотечной квартиры. Таким условием обычно бывает условие регистрации права собственности на другое лицо. Но в регистрации сделки порой и отказывают, и доступ к деньгам закрыт продавцу. Но здесь и выгода для покупателя: он может беспрепятственно вернуть свои деньги без проблем. Но если в такой сделке принимает участие банк, то риски сводятся к минимуму: он сам отправляет документы о перерегистрации на нового владельца.

Чем может рисковать продавец

В последнее время банкротство банковских структур стола закономерностью, и если продажа должна осуществляться через него, то заемщик вполне закономерно не получит своих денег при банкротстве банка.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Можно ли продать квартиру в ипотеке в Сбербанке

Причин для продажи множество: это и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю и купить на нее отдельное жилье, и невозможность оплачивать кредит: каждый может указать свои многочисленные причины. Квартира, взятая в ипотеку и Сбербанка, является залоговым имуществом, и продать ее можно при соблюдении нескольких условий.

Некоторые должники почему-то уверено думают, что продажа залоговой квартиры невозможна: ведь на любые сделки наложены ограничения банком. Но это условие можно и обойти законными способами.

Продажа ипотечной квартиры по разрешению банка. Если квартира приобретается по ипотеке, то она будет собственной банка до тех пор, пока не будет произведен полный расчет по кредиту. Нужно обратиться к специалистам Сбербанка и выяснить, при каких условиях банк разрешит продажу квартиры.

Сотруднику обязательно нужно указать причину продажи, и если она ему покажется уважительной, то можно получить разрешение, если в кредитном договоре не стоят ограничения на досрочный расчет с банком. Иногда Сбербанк не ограничивает возможность досрочное погашение, и если это так, то можно вести переговоры.

И Сбербанк, скорее всего, пойдет на такое решение, поскольку ему нужны выданные кредитные средства. Но здесь есть некоторая оговорка: придется заплатить процент за долгосрочное погашение кредита. Таким образом, покупатель погашает своими деньгами долг перед банком, а банк, в свою очередь снимает обременение в виде залога.

Есть и еще одно немаловажное условие: банку придется попросить сторон по сделке заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, так финансовая организация будет уверена в заключении окончательной сделки.

Можно самостоятельно найти покупателя, после получения разрешения, при этом покупатель уплачивает сумму задолженности по ипотеке.

Если доверить проведение такой сделке банку, то можно не переживать за риски: банк сам займется переоформлением документов на покупателя.

Это все хорошо и понятно, но есть ли способы продажи собственности без разрешения банка?

Это возможно только после погашения задолженности перед банком, сделать это можно по-разному:

  1. Оформить еще один кредитный договор. Но этот вариант доступен только тем, у кого есть средства на погашение еще одного кредита. Но банки соглашаются, и выдают уже потребительский кредит без залога имущества. Этими средствами гасится долг, обременение снимается, и можно совершать сделку купли-продажи квартиры.
  2. Найти потенциального покупателя ипотечной квартиры. В этом случае он отдает вам средства под расписку для расчета с банком. Но этот вариант рискованный для покупателя, и обычно такая сделка проходит между очень близкими людьми. Но иногда, после получения средств на оплату долга, продавец может и отказаться от заключения сделки, ведь его обязательство продать квартиру нигде не зафиксировано.

Способы продать квартиру без разрешения

Эта сделка не предполагает участие кредитной организации в сделке купли-продажи квартиры. Но здесь важно найти заинтересованного покупателя, уговорить его на определенные условия сделки.

Для этого необходимо:

  1. Обратиться в банковское отделение, где оформлялась ипотека, узнать о сумме задолженности по кредиту. Можно попросить документальное подтверждение суммы задолженности, она может пригодиться для совершения продажи, покупатель будет знать точную сумму.
  2. Заключить между сторонами предварительный договор, заверить его в нотариальной конторе.
  3. Договориться о получении нужных для погашения кредита средств от будущего покупателя. Можно для этой цели воспользоваться банковской ячейкой, так будет надежнее и для продавца, и для покупателя.
  4. Затем нужно погасить задолженность, сделать это может и сам приобретатель ипотечной квартиры, на него будут оформлены платежные документы, они будут служить доказательством участия в погашении кредитных средств.
  5. После этих действий банк оформляет снятие обременения на квартиру, выдает плательщику справку о погашении всех долгов по ипотечному кредиту и снятию в связи с этим обременения.
  6. С этими документами нужно зарегистрировать проведение сделки и снятие ограничений на совершение сделок. Ведь только регистрация делает договор юридически значимым.
  7. Получив зарегистрированный договор о выплате долга, со всеми документами приходите в нотариальную палату для оформления договора купли-продажи, который тоже регистрируется и является основанием для получения свидетельства о праве собственности.

В этом случае покупатель переоформляет кредитный договор на себя, уплачивает прежнему владельцу деньги, которые шли на погашение кредита, и становиться новым владельцем по ипотечному кредиту. То есть в этом случае продается не сама квартира, находящаяся в залоге у банка, а оставшийся по кредиту долг.

Такая сделка вполне возможна, но при условии соответствия нового заемщика требованиям банка, ему придется подготовить те же документы, что и при оформлении кредита на себя, подтвердить свою платежеспособность, принеся справку о доходах. К тому же, он может и не получить по кредиту те же условия, что и первый заемщик, зачастую банки устанавливают повышенные кредитные ставки.

Ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита. Да, и такая возможность есть при покупке ипотечной квартиры у Сбербанка. Можно оформить кредитные отношения и в другом финансовом учреждении, и в этом случае происходит рефинансирование задолженных средств. Но такая схема не пользуется популярностью из-за своей сложности и длительного срока.

Если клиент банка хочет улучшить свои условия проживания, то он может продать ипотечную квартиру и оформить кредит на оплату нового жилья. В большинстве случаев банк одобряет такой кредит.

Необходимые документы

Поскольку ипотечная квартира находится под обременением, то при покупке нужны следующие документы:

  • Выписка из реестра юридических лиц о снятии обременения, основанием для записи является справка из банка.
  • Кредитный банковский договор.
  • Свидетельство о регистрации кредитного договора.
  • Паспорта сторон.

В чем риски приобретения ипотечной квартиры

Давайте поговорим о рисках, которые могут возникнуть у покупателя ипотечной квартиры:

  1. Покупатель несет большую степень риска, если он соглашается на предложение продавца ипотечной квартиры внести не достающую для погашения долга сумму. Предположим, он так и поступил. Что же получается в итоге? Долга нет, банк выдает документ об отсутствии обязательств перед банком. И продавец может совершать любые сделки с недвижимостью, ведь залог снят. Деньги получены, кредит погашен, но по каким-то причинам продавец отказывается от совершения сделки купли-продажи. Ну а как после этого покупатель сможет вернуть свои средства?
  2. После погашения долговых обязательств перед банком за должника, покупатель должен зарегистрировать выданное банком снятие обременение, а на это уходят дополнительные средства.
  3. Может возникнуть и такая ситуация:например, покупатель арендует сейфовую ячейку и закладывает в нее деньги на определенных условиях. То есть ту разницу, которую должен получить продавец ипотечной квартиры. Таким условием обычно бывает условие регистрации права собственности на другое лицо. Но в регистрации сделки порой и отказывают, и доступ к деньгам закрыт продавцу. Но здесь и выгода для покупателя: он может беспрепятственно вернуть свои деньги без проблем. Но если в такой сделке принимает участие банк, то риски сводятся к минимуму: он сам отправляет документы о перерегистрации на нового владельца.

Чем может рисковать продавец

В последнее время банкротство банковских структур стола закономерностью, и если продажа должна осуществляться через него, то заемщик вполне закономерно не получит своих денег при банкротстве банка.

Продажа квартиры находящаяся в залоге у банка.

Вопрос. Как законодательно правильно организовать куплю-продажи такой квартиры? С привлечением нотариуса или без?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день! Если законом для сделки установлена обязательная нотариальная форма (например, квартира находится в долевой собственности), тогда нотариус необходим, в остальных случаях его привлечение не имеет смысла. Сама схема продажи квартиры из под залога у разных банков отличается, она в любом случае соответсвует закону, но иногда является более рискованной для покупателя, а иногда — менее. Сделка не самая простая, советую для сопровождения обратиться к специалисту.

такие сделки проводить можно и в простой письменной форме если продавец один, главное выяснить у банка по какой схеме он проводит эти сделки со снятием залога или переходом залога, и детально все действия отразить в договоре купли-продажи, лучше такие действия проводить со специалистом тогда избежите всех отрицательных моментов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, отличается от покупки квартиры без залога, только наличием долга заемщика и обременением, наложенным на квартиру. Поэтому правильнее задать вопрос как снять обременение. Схем продаж залоговых квартир существует несколько, как с участием банка, здесь нужно узнать, что конкретно может предложит банк-залогодержатель, так и без участия банка, вернее его участие заканчивается на получении долга и выдаче закладной или снятии обременения по взаимному согласию сторон, в случае не выпуска закладной.Нотариус для удостоверения сделки нужен обязательно только в случае обязательности предусмотренном законом, в остальных случаях по желанию.Как вариант можно привлечь нотариуса при оформлении передачи денег на закрытие кредита, то есть сделать нотариальную расписку или заключить предварительный договор купли-продажи до снятия обременения.Если Вы хотите купить залоговую квартиру начните с обсуждения вариантов, которые предложит банк.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Извините, Вы 13 лет работаете в сфере недвижимости и до сих пор не знаете как продавать из под залога? Нотариус делу не поможет. Увы, но в существующих реалиях нотариус, в случаях его обязательного участия в сделке, является только усложняющим звеном и без того непростой сделки продажи из под залога. В любом случае начинать решать этот вопрос следует с обращения в банк, который выдал ипотечный кредит. Вариаций несколько, но расписывать каждый возможный вариант нет смысла. В основном все всегда происходит так, как хочет банк.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Многие граждане, оформляя ипотеку в банке, не только оценивают свои финансовые возможности, но и пытаются предусмотреть все возможные «повороты» судьбы, поскольку взять взаймы столь огромную сумму на достаточно длительный период – это огромный риск. Но как бы люди не старались, а все предугадать невозможно. Никто не знает, как сложится жизнь и что случится с ним завтра через месяц или десять лет. Приобретая собственное жилье в кредит, вряд ли кто-то задается вопросом, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, поскольку никто не станет залезать в долговую яму для того, чтобы вскоре избавиться от купленной недвижимости.

Можно ли продать квартиру в залоге

Причин для продажи квартиры, которой только недавно обзавелись и еще не успели выплатить ипотеку, существует предостаточно. Это может быть расторжение брака, переезд в другой город или страну, ухудшение финансового положения в связи с увольнением с работы и т.д. Независимо от причины продажа недвижимого имущества является единственным выходом из положения, и становится актуальным вопрос, а возможно ли это в принципе и как это осуществить.

Квартира, взятая в ипотеку, является залоговой, то есть на нее оформлена закладная, которая хранится в банке, что несколько ограничивает возможность распоряжаться ею до полного погашения задолженности. Но не стоит полагать, что закладная на квартиру исключает ее продажу до закрытия кредита. Отчуждение недвижимого имущества в данном случае вполне реально, причем на вполне законных основаниях. Главное, соблюсти некоторые требования и условия банка.

Согласование продажи с банком

Самым надежным и верным решением в данной ситуации станет обращение в банк за консультацией. Для этого:

  1. Необходимо лично явиться в отделение Сбербанка, имея при себе все документы (договор ипотечного кредитования, копия закладной на квартиру, документы, удостоверяющие личность и др.).
  2. Обратиться к специалисту отдела кредитования.
  3. Четко изложить цель своего визита.
  4. Поинтересоваться о наличии возможности продать заложенную квартиру.
  5. Узнать, нет ли каких ограничений на досрочное погашение ипотеки.

Досрочное погашение ипотеки

После того, как банковский сотрудник проконсультирует по интересующим вопросам, можно будет отталкиваться от полученных сведений. К примеру, отличным вариантом, если есть такая возможность, является именно досрочная выплата по кредиту с последующим снятием обременения с квартиры. Но не у всех есть нужная сумма для покрытия долга.

Разумеется, банку более выгодно, чтобы клиент выплачивал ипотеку согласно установленному графику платежей, а не гасил долг досрочно, ведь при таком раскладе кредитное учреждение немало теряет на процентах. Но, несмотря на это, банк не препятствует досрочному погашению кредита, поскольку риск того, что клиент вовсе не выплатит задолженность, намного выше, чем потеря процентов.

Условия банка

Сбербанк всегда идет навстречу своим клиентам, но на определенных условиях:

  • чтобы минимизировать риски, учреждение пойдет на уступки и разрешит продать залоговое имущество, а в качестве компенсации за досрочное закрытие ипотеки клиент должен будет заплатить дополнительную комиссию;
  • продавец и покупатель залоговой недвижимости должны заключить предварительное соглашение купли-продажи, тем самым гарантируя банку, что сделка действительно состоится;
  • в случае, если клиент самостоятельно ищет покупателя после согласования вопроса о продаже квартиры с банком, то остаток задолженности должен выплатить будущий собственник жилья;
  • в идеале банк самостоятельно занимается подготовкой всех необходимых для оформления сделки документов, поэтому все вопросы с покупателем решает также банковское учреждение, благодаря чему можно не беспокоиться о безопасности данной операции.

Особенности юридического оформления продажи квартиры в ипотеке

Покупка и продажа ипотечной квартиры — всегда рискованное дело. Но есть возможность обеспечить сторонам дополнительные гарантии и минимизировать риски. При согласии банка на продажу залоговой квартиры, сделку можно провести:

  • с использованием банковской ячейки (если расчет между продавцом и покупателем осуществляется наличными средствами);
  • с открытием аккредитивного счета (при безналичном расчете).

Чтобы все прошло гладко и с минимальными рисками для сторон, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  1. В отделении Сбербанка узнать остаток суммы задолженности по ипотеке (лучше, если в банке выдадут письменный ответ на запрос).
  2. Подписать предварительный договор купли-продажи между продавцом и покупателем, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариально.
  3. Обсудить с покупателем вопрос о получении средств для погашения ипотеки.
  4. Далее требуется погасить ипотечный кредит (это делает либо заемщик, либо покупатель квартиры в ипотеке).
  5. Банк снимает обременение с квартиры и возвращает закладную.
  6. Стороны должны обратиться в органы Росреестра для проведения государственной регистрации сделки и снятия с недвижимости ограничений.
  7. После снятия обременения в Росреестре выдадут соответствующую выписку. С этим документом следует обратиться в нотариальную контору, где можно будет заключить договор купли-продажи.

Необходимые документы для оформления сделки

Для отчуждения залоговой недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

  • справка из банка о погашении задолженности;
  • выписка о снятии обременений на недвижимость;
  • договор ипотечного кредитования;
  • выписка из Росреестра о госрегистрации кредитного соглашения;
  • документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

Продажа ипотечной задолженности

Еще один способ продать квартиру в ипотеке Сбербанка – это продать ипотечный долг или другими словами, перевести задолженность по кредиту на третье лицо (покупателя). Суть данной сделки заключается в том, что покупатель добровольно перенимает на себя все долговые обязательства продавца перед банком в обмен на право собственности на квартиру. В данном случае все происходит на законных основаниях и оформляется соответствующим образом, а значит риски сторон практически равны нулю.

Здесь стоит учитывать, что банк пойдет на такой шаг при условии, что «покупатель» ипотеки соответствует всем условиям и требованиям, которые выдвигаются к потенциальным заемщикам:

  • имеет достаточный уровень доходов;
  • официально трудоустроен и т.д.

Внимание! При переоформлении остатка задолженности по ипотеке на третье лицо (покупателя залоговой недвижимости) банк необязательно сохраняет те условия, которые действовали для прежнего заемщика. В большинстве случаев, процентные ставки немного завышаются на фоне возникновения дополнительных для банка рисков.

К примеру, молодая семья с тремя детьми оформила ипотеку на квартиру, но вскоре вынуждена была ее продать. Учитывая, что она оформляла кредит на особых условиях, действующих именно для молодых и многодетных семей, при совершении сделки, банк установит для нового заемщика совсем другие условия кредитования.

Банк не дает согласие на продажу

Хорошо, если банк согласен на проведение сделки купли-продажи, но что делать в том случае, когда в Сбербанке не одобряют эту затею и не дают разрешение на продажу квартиры? Есть и другие способы решения данной проблемы, но поскольку они не сопровождаются юридически банком, то и о безопасности их говорить также не приходится. Продажа ипотечной квартиры без согласования вопроса с банком является слишком рискованным решением как для продавца недвижимости, так и для покупателя.

Оформление дополнительного кредита

Если банк отказал в продаже залогового имущества и получить письменное разрешение не удалось, а остаток долга не слишком большой, можно оформить другой кредит, потребительский, и этими средствами перекрыть ипотечную задолженность, сняв обременение с жилища. После этого можно квартиру продать, а частью вырученных за нее средств закрыть потребительский займ. Но здесь есть свои нюансы:

  • размер задолженности по ипотеке не должен быть слишком большой, поскольку между верхним значением (максимальной суммой) ипотечного и потребительского кредита довольно большая разница и заемных средств может не хватить для перекрытия долга по ипотеке;
  • существует высокая вероятность отказа банка в выдаче второго кредита из-за наличия ипотеки и недостаточно высокого уровня доходов.

Поэтому перекрыть долг по ипотечному кредиту за счет потребительского займа не всегда и не всем удается.

Если банк отказал в выдаче кредита, учитывая вышеперечисленные обстоятельства, можно занять необходимую сумму у знакомых или родственников, если таковые имеются. Редко у кого есть такие состоятельные знакомые, поэтому, чтобы погасить кредит и снять с квартиры обременение, можно договориться с потенциальным покупателем о внесении им аванса в размере остатка задолженности. Процедура продажи простая и вполне законная:

  1. Продавец получает первый взнос.
  2. Закрывает им долг.
  3. Возвращает закладную.
  4. Снимает установленные ограничения на осуществление сделок с недвижимостью.
  5. Оформляет договор купли-продажи.
  6. Получает остаток суммы.

Несмотря на законность этого способа, покупатель все равно подвергается риску. Если же между сторонами сложились хорошие доверительные отношения, то риски минимальные, особенно если первый взнос за квартиру покупатель передаст продавцу под расписку и в присутствии свидетелей, а еще лучше нотариуса, который и заверит данный документ соответствующим образом. В случае, если продавец передумает после этого продавать жилье, он все равно будет вынужден вернуть полученный аванс.

Самостоятельная продажа квартиры с обременением

Можно самостоятельно найти покупателя, не забыв упомянуть в объявлении о продаже жилья о том, что квартира ипотечная. Даже недвижимость с обременением пользуется спросом среди населения. Этому есть свое объяснение:

  • квартира, находящаяся в залоге, обойдется несколько дешевле, чем такая же, но без обременения;
  • нынешняя ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего, поскольку обзавестись собственной крышей над головой достаточно проблематично для среднестатистических семей, не говоря уж о тех, чей уровень дохода ниже среднего.

Но если покупатель и нашелся, при оформлении сделки стоит учитывать следующее:

  • договор купли-продажи заключить можно будет только после снятия обременения с квартиры – при условии полного погашения ипотечного кредита;
  • покупатель сильно рискует, поскольку он передает денежные средства продавцу под расписку, после чего хозяин жилплощади может отказаться от сделки, ведь его намерение заключить ее нигде и никаким образом не зафиксировано;
  • если покупатель переносит на себя кредитные обязательства продавца недвижимости без соответствующего документального оформления и втайне от банка, то в такой ситуации рискуют обе стороны сделки.

Покупатель может недобросовестно отнестись к новым обязательствам (несвоевременно вносить платежи по кредиту или совсем его не платить), а отвечать придется продавцу или же покупатель полностью погасит задолженность, а продавец к этому времени решит отказаться от продажи квартиры.

Гражданин А продал ипотечную квартиру, за которую у него числится задолженность в размере 1,5 миллиона рублей. К моменту продажи, он уже выплатил 700 тысяч рублей. Покупатель выплачивает гражданину А 700 тысяч руб. и обязуется погасить задолженность в 1,5 миллиона руб. на протяжении 2 лет равными платежами. Договор купли-продажи в том случае не заключался, поскольку квартира находилась в залоге, а банк не дал разрешение на ее продажу.

Спустя два года покупатель полностью гасит ипотеку, но от имени продавца. Продавец в свою очередь идет в банк, забирает закладную и в какой-то момент передумывает продавать квартиру. По факту выходит, что покупатель просто выплатил большую часть долга вместо заемщика за то, что проживал в квартире на протяжении 2 лет. Теперь он вынужден съехать, ведь квартира принадлежит несостоявшемуся продавцу, который должен будет вернуть только первоначальный взнос в размере 700 тысяч рублей, на который у покупателя имеется расписка. Добиться возврата денег практически нереально, даже с учетом наличия чеков за каждый проведенный платеж.

Прежде, чем решиться на такой шаг, необходимо все тщательно обдумать и взвесить все «за» и «против». Нельзя быть до конца уверенным в другом человеке, поэтому подобного рода сделки с недвижимостью в большинстве случаев заключаются между близкими родственниками.

Продажа ипотечного жилья банком

Наименее рискованным методом реализации залогового имущества является его продажа банком. Схема действий в данной ситуации следующая:

  1. Клиент уведомляет Сбербанк о своем намерении продать квартиру в ипотеке и указывает причины, которые вынуждают его это сделать.
  2. Если причины уважительные и банк не видит никаких препятствий, чтобы отказать в продаже, он самостоятельно ищет покупателя.
  3. Затем продает квартиру, оформив соответствующие документы.
  4. За счет вырученных от продажи средств закрывает ипотечный долг, а остаток средств возвращает на счет продавцу (бывшему хозяину жилья).

Данная схема имеет ряд преимуществ:

  • безопасность сделки – каждая сторона (продавец, покупатель, банк) могут быть уверены в том, что купля-продажа состоится без неприятных «сюрпризов»;
  • надежность – каждый получит свое (банк – остаток задолженности, продавец вернет стоимость квартиры, а покупатель получит собственное жилье);
  • оперативность – в банке над этой сделкой будут работать опытные и квалифицированные юристы, которым не составит труда быстро и ловко разобраться во всех юридических тонкостях и оформить все в соответствии с законом и в должном виде.

Продавец и покупатель существенно экономят свое время на подготовку и сбор нужных документов, но здесь есть и определенные недостатки:

  • банк продаст квартиру по той цене, которую сам установит;
  • за проведение сделки кроме тела кредита и начисленных процентов банк взыщет еще и дополнительную комиссию;
  • при самостоятельной продаже жилья с обременением можно выручить сумму гораздо больше, учитывая, что часть ее пойдет на погашение долга.

Наличие обременения на квартире не является серьезным препятствием для ее продажи, ведь часто Сбербанк соглашается и выдает письменное разрешение на проведение сделки. Если кредитор идет в отказ, можно найти другие способы реализации недвижимости, взяв на себя ответственность за последствия таких действий.