Критерии служебного жилья

05.09.2018 Выкл. Автор admin

Служебная квартира. на что можно рассчитывать?

Автор: А. Сторожева

СЛУЖЕБНАЯ КВАРТИРА. НА ЧТО МОЖНО РАССЧИТЫВАТЬ?

Характерный и актуальный вопрос в наше время. На что можно рассчитывать, получив служебную квартиру? Можно ли ее приватизировать? Есть ли гарантия того, что при выселении можно рассчитывать на другую жилплощадь? Постараемся ответить на эти вопросы при помощи законодательства и различных реальных случаев.

Правовое регулирование отношений, складывающихся в одной из важнейших сфер нашей жизни — трудовой, имеет комплексный характер. Оно осуществляется на базе нормативных предписаний различной отраслевой принадлежности, включая нормы жилищного законодательства. Без преувеличения можно сказать, что данная отрасль, особенно в части, касающейся вопросов пользования служебными жилыми помещениями и общежитиями, заслуживает внимания руководителей организаций и работников кадровых служб, поскольку правильное применение ими соответствующих правил может в значительной степени способствовать стабильности трудовых отношений, снижению вероятности возникновения трудовых конфликтов, а также, что не менее важно, привлечению новых кадров.

Основанием для предоставления служебной жилой площади работнику являются: приказ по организации, арендующей служебную площадь; и трудовой договор, заключенный организацией с работником. Арендаторы служебной жилой площади предоставляют ее своим работникам, категории которых утверждены в установленном порядке, по договору субаренды. Арендная плата за пользование служебной жилой площадью вносится работниками в установленном порядке по договору субаренды в размере эксплуатационных и коммунальных затрат. Копии приказа о назначении на работу и трудового договора, заключенного с работником, передаются в трехдневный срок балансодержателю дома.

Каковы же обязанности пользователя служебной квартиры?

Итак, «Пользователь» обязуется:

  • использовать предоставленное ему служебное помещение и его оборудование по прямому назначению, бережно относиться и содержать его в надлежащем состоянии;
  • своевременно вносить арендную плату за пользование служебной жилой площадью в установленном порядке в размере эксплуатационных затрат и плату за коммунальные услуги;
  • производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения согласно прилагаемой к договору в момент его заключения описи работ и в сроки, устанавливаемые совместно с «Предприятием»;
  • не делать в помещении никаких перепланировок, переоборудования или перестановки находящегося в нем оборудования без
    соответствующего письменного разрешения;
  • соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
  • возмещать «Предприятию» все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования, происшедшие по вине «Пользователя» или лиц, совместно с ним проживающих;
  • при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать «Предприятию» помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии. При этом запрещается снимать установленное «Предприятием» оборудование и приспособления, при снятии которых могут быть повреждены отдельные конструкции или отделка помещения. Произведенные «Пользователем» повреждения помещения, а также не выполненные им работы по текущему ремонтупомещения, лежащему на обязанности «Пользователя», фиксируются в акте сдачи помещения.

В этом случае стоимость необходимого ремонта и расходы управления домами по исправлению причиненных повреждений подлежат
оплате за счет «Пользователя». Акт сдачи помещения составляется и подписывается представителями «Предприятия», общественного домового комитета и «Пользователем». «Предприятие» обязуется предоставить «Пользователю» жилое помещение в исправном состоянии. В случае образования излишней (превышающей установленную норму) жилой площади в виде отдельной изолированной комнаты, эта площадь может быть изъята у «Пользователя». Если излишняя изолированная комната образовалась в квартире, предоставленной в служебное пользование одной семье, «Пользователю» должна быть предоставлена отдельная служебная квартира меньшего размера. Договор действует только в течение заключенного «Пользователем» с «Предприятием» трудового договора и подлежит расторжению с выселением «Пользователя» и лиц, совместно проживающих с ним, без предоставления другого жилого помещения в установленном законом порядке:

а) в случаях, если «Пользователь» или члены его семьи систематически разрушают или портят жилое помещение или делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

б) в случае прекращения «Пользователем» трудовых отношений с «Предприятием», независимо от причин его прекращения; Примечание. При прекращении трудовых отношений «Пользователь» совместно со всеми проживающими с ним лицами обязан освободить служебное жилое помещение в месячный срок с момента получения письменного предупреждения «Предприятия».

в) по другим основаниям, установленным действующим законодательством. Выселение со служебной жилой площади: инвалидов войны, инвалидов труда I и II групп, пенсионеров по старости, персональных пенсионеров, семей лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах РФ, семей военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, — в случае прекращения трудовых отношений с «Предприятием» производится с предоставлением другой, пригодной к проживанию жилой площади. Вопросы, не предусмотренные настоящим договором, решаются в соответствии с действующим законодательством и изданными в их развитие постановлениями, положениями, правилами и инструкциями по жилищному хозяйству. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, подлежат разрешению в судебном порядке.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Согласно ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ.

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по требованию наймодателя производится в судебном порядке. Кстати, есть один очень интересный факт. Бюджетники — члены молодых семей, имеющие одного или двух детей, могут получить поддержку в размере 30 процентов от расчетной стоимости жилья. При рождении первого и второго ребенка предлагается дополнительное возмещение расходов в размере 10 процентов от стоимости. Семья бюджетника с тремя или четырьмя детьми и так далее может рассчитывать на 40-процентную поддержку от расчетной стоимости квартиры. Для семейных работников социальной сферы до 30 лет есть возможность стать участниками областной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей» до 2010 года.

Служебное жилое помещение предназначено для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. В качестве служебных жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Понятие и определение «Служебное жилое помещение» дано в Жилищном кодексе РФ. Дополнения, порядок отнесения помещения к Служебным жилым помещениям, а также типовой договор найма служебного жилого помещения приводятся в Постановлении Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ОТНЕСЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ К СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОМУ ЖИЛИЩНОМУ ФОНДУ И ТИПОВЫХ ДОГОВОРОВ НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ».

Если же служебная квартира предоставлена в соответствии с законодательством? Законодательство не обязывает предоставлять квартиры. А предоставление квартиры сотрудникам, пусть и прописанное в трудовом договоре, еще надо обосновать на целесообразность. Если квартира предоставляется незаменимому топ-менеджеру или редкому специалисту — это одно. А если она предоставляется рядовому сотруднику — тут надо подумать, чем обосновывать. Может, проще вообще считать, что квартира пустует? Может! Но если человек иногородний, то ему нужно жилье на законных основаниях и временная регистрация. Без договора тут никак не обойтись. Либо аренда, либо пользование. При предоставлении жилых помещений гражданам заключается договор найма жилого помещения. В зависимости от того, какой договор найма жилого помещения с Вами обещали заключить, разными будут и основания его заключения.

В настоящее время право на получение государственного или муниципального жилья имеют не все граждане. Получить государственное или муниципальное жилье могут только граждане, признанные по закону малоимущими, и категории граждан, установленные законом (например, уволенные с военной службы кадровые военнослужащие). Такие граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях, только если у них нет жилья в собственности или уже предоставленного государственного или муниципального жилья, либо такое жилье непригодно для постоянного проживания, или, если на каждого проживающего члена семьи приходится жилой площади меньше установленной учетной нормы.Если Вы отвечаете названным требованиям, тогда Вы имеете право встать в очередь на получение жилья по договору социального найма. Для этого Вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления по месту жительства и подать заявление о постановке на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в период их работы в конкретной организации для временного проживания, и после увольнения из организации договор найма расторгается. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые квартиры из муниципального жилищного фонда, устанавливаются органом местного самоуправления.

Если Вам обещали предоставить квартиру от организации без перечисленных выше оснований, то есть по договору коммерческого найма, то в этом случае жилье предоставляется по соглашению сторон (Вас и организации ЖКХ) и на основании заключенного договора.Обещание на словах дать Вам квартиру не имеет юридического значения, если оно не подтверждается определенными действиями или документами. Такое обещание само по себе не будет являться основанием для получения жилья.

На примерах рассмотрим ситуации, в которых оказались люди, получившие служебные квартиры. Например, нередко происходят случаи, когда срок получения служебной квартиры достаточно большой. И даже через суд выселить жильцов этой квартиры уже невозможно. Так, семья Н. получила служебную квартиру в 1997 году. Глава семьи проработал в организации 2 года, уволился. Организация подала в суд на выселение, решение суда было не в пользу семьи Н. Однако по каким-то причинам выселения не состоялось. В 2002 году супруг и супруга Н. развелись, и супруг переехал на другую жилплощадь. Мать и дочь теперь живут, и прописаны все это время в данной квартире. Сейчас они пытаются узаконить эту жилплощадь. Здесь возникает сразу много вопросов. Как перевести квартиру в социальный найм? Могут ли мать и дочь выселить без предоставления жилья? В данном случае выселение без предоставления другого жилого помещения невозможно, поскольку исполнительный лист подлежит предъявлению к исполнению в течение трех лет с момента вынесения судебного решения. В этом же случае прошло уже более трех лет. Соответственно, и выселить на основании этого исполнительного листа кого-либо уже нельзя.

Перевести жилое помещение в муниципальный жилищный фонд будет весьма затруднительно. Действующих норм права, определяющих основания и порядок такого перевода жилого помещения в муниципальный жилищный фонд, просто не существует. Соответственно, сложилась негласная практика, согласно которой граждане подают заявление администрации предприятия, за которым закреплено это жилье, о его переводе в муниципальный жилищный фонд, и только в случае согласия администрации предприятия производится такой перевод жилья из одного жилищного фонда в другой.

Расходы по содержанию квартиры, предназначенной для проживания в ней командированных работников, на основании документов, косвенно подтверждающих факт пребывания в ней данных работников во время командировки (командировочного удостоверения, проездных документов до места командировки, пр.), могут быть отнесены к признаваемым при налогообложении прибыли расходам. При этом, отмечают чиновники, такие расходы принимаются к налоговому учету в той доле, в которой квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Расходы по содержанию квартиры за то время, что квартира пустовала, не могут быть признаны в целях налогообложения прибыли. (Письмо Минфина РФ № 03-03-04/1/533 от 20 июня 2006 года).

Рассмотрим другой случай.

Суд вынес решение о выселении из служебной квартиры бывшего депутата облдумы, который не освободил жилплощадь после того, как перестал работать в законодательном органе. В суд с иском в защиту интересов субъекта РФ К. обратился областной прокурор. В 2002 году постановлением администрации области Областной Думе было выделено три служебные квартиры. Одна из них — двухкомнатная — была выделена депутату Р. За время депутатства — его дочь вышла замуж и родила ребенка, таким образом, в квартире стали проживать уже четыре человека.

После выборов нового состава Думы депутатские полномочия Р. были прекращены, но служебную квартиру он так и не освободил Дочь депутата обратилась в суд со встречным иском о признании права проживания в этой квартире для нее и ее 2-летней дочери. Суду пришлось рассмотреть это дело без представителя ответчиков, который представил документы о нахождении в командировке. Такое решение суд принял потому, что рассмотрение данного дела уже неоднократно откладывалась, в том числе и из-за командировок представителя ответчиков. В соответствии со ст. 38 Закона «О статусе депутатов К. Областной Думы» депутату, работающему в облдуме на постоянной оплачиваемой основе, не имеющему жилья в К., предоставляется служебная жилплощадь для проживания с членами семьи, которую он обязан освободить не позднее месяца со дня прекращения работы в облдуме на постоянной основе. Руководствуясь этим, суд Московского района удовлетворил иск прокурора о выселении семьи экс-депутата из служебной квартиры. Ответчики подали кассационную жалобу, но областной суд оставил это решение в силе. Ранее суд вынес решение о выселении из служебной квартиры по решению суда семьи В., бывшего депутата облдумы.

Возникает еще один вопрос.
Как и при каких обстоятельствах служебное жилье переводится в разряд личной собственности сотрудника? Может ли это произойти, когда после получения служебного жилья прослужишь 10 лет в МВД?

Раньше действительно достаточно было проработать 10 лет и прожить в служебной квартире, а затем приватизировать ее. Причем для приватизации все равно требовалось согласие того ведомства, которому принадлежала жилплощадь. В настоящее время согласно ЖК РФ получить в собственность служебное жилье практически невозможно. Как мы уже выяснили, служебное жилье — это жилье, которое принадлежит организации, в которой работает наниматель жилья. Ордеров теперь не дают, а заключают договор найма с организацией, которая сдает это жилье в найм. В ЖК РФ не прописана процедура о передаче в собственность служебного жилья. В соответствии с ч. 3 ст. 104 ЖК РФ срок найма служебного жилого помещения не должен превышать срока службы (работы) сотрудника, указанного в контракте (трудовом договоре). Увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения Раньше нюансы по жилью оговаривались в контракте. Для закрепления хороших кадров это очень помогало. Даже при переводе в другое подразделение право на квартиру терялось.

Например, организация является собственником служебной квартиры. Бывший жилец служебной квартиры не живет в ней в течение года, сдал ее по акту новому жильцу, которому организация — собственник жилья официально (приказом по организации) выделила квартиру. Новый жилец оплачивает газ, воду, электроэнергию и другие коммунальные услуги. Через некоторое время бывший жилец, проживающий в своем частном доме с семьей из 3 человек, передумал и решил оставить за собой служебную квартиру, мотивируя тем, что он прописан в служебной квартире, имеет на нее ордер, выданный 17 лет назад, ему нужна квартира для вселения родственников — не членов семьи.

Организация — собственник жилья считает, что бывший жилец не имеет прав на служебную квартиру, так как он и члены его семьи в организации не работают, в служебной квартире в течение последнего года не живут, построили собственное жилье — частный дом, в котором проживают в настоящее время.

Организация считает, что право на проживание в служебной квартире имеет новый жилец, сотрудник данной организации. Кто прав? Каковы пути решения спорного вопроса?

Согласно ст. 92 ЖК РФ служебные жилые помещения относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность РФ и т.п. Кроме того, служебные жилые помещения — это специализированные квартиры и отдельные комнаты, предназначенные для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением местной администрации. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник найма специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ и т.п. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности и т.п., а также увольнение, является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ). Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ). Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения.

Согласно ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 (если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения) и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

— члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовноисполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

— пенсионеры по старости;

— члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

— инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Гражданам, указанным в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения. Таким образом, право проживания в указанной квартире имеет настоящий жилец, которому приказом по организации предоставлена данная квартира. Бывший жилец не имеет права пользования данной квартирой.

Чтобы понять, насколько серьезна проблема с выделением служебного жилья, следует привести два весьма красноречивых примера из жизни. Сотрудник милиции (фамилию по определенным причинам называть не будем) построил себе кооперативную квартиру. Через некоторое время, когда в семействе стража правопорядка произошло пополнение, имеющейся жилплощади стало не хватать. Милицейское руководство с пониманием отнеслось к данной проблеме и предложило своему сотруднику более просторную квартиру, но служебную.

В исполкоме нуждающемуся заявили, что служебное жилье ему может быть предоставлено только в том случае, если он продаст исполкому (по особой цене) свою квартиру. Якобы таков закон. Сотрудник милиции поверил, отдал свою квартиру и переселился в служебную. Аналогичным образом поступил и судья (теперь уже бывший) Ж. Только ему путем упорных боев удалось добиться права свободной продажи квартиры. Итак, в 2001 году Ж. продает свою квартиру и получает служебную. В 2005 году его не переназначают на должность, он перестает быть судьей. Тут же из исполкома поступает в суд иск о выселении Ж. и его семьи из занимаемой им служебной квартиры.

Суд принимает решение о выселении судьи из служебной квартиры без предоставления другого жилья. В настоящее время в судах находится на рассмотрении огромное количество исков, в которых обманутые граждане требуют вернуть им их квартиры. Но суды отказывают всем. Видимо, не хотят создавать опасный прецедент, который может поднять небывалую волну в обществе. Причем ситуацию не смог переломить даже Конституционный суд, который детально разобрался с проблемой и вынес решение о том, что требование исполкомов об отчуждении квартир в обмен на служебное жилье незаконно. Но кто ж послушает защитников Конституции, когда нестыковки в законодательстве позволяют распоряжаться чужим имуществом, как своим.

На приватизацию служебной квартиры практически можно не рассчитывать. В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ № 13-П от 24 октября 2000 г. отсутствие законодательно установленных критериев запрета на приватизацию жилья приводит к произвольному ограничению прав граждан. Такое ограничение не служит необходимым и соразмерным средством защиты конституционно признаваемых публичных интересов, а также прав и законных интересов других лиц, и в случае отнесения законодателем — в соответствии с названными критериями — тех или иных жилых помещений к имеющим особый правовой режим и потому не подлежащим приватизации; должна быть обеспечена возможность обжалования распространения такого режима на конкретное жилое помещение. При этом, не ограничиваясь лишь формальным подтверждением целевого назначения жилого помещения, необходимо проверять факты, обосновывающие в каждом случае распространение на него особого правового режима, исходя из практики и перспектив целевого использования данного помещения, включения его в соответствующую производственную и социальную инфраструктуру и т.п.

Без исследования таких обстоятельств не может быть обеспечена реальная, гарантируемая ст. 46 Конституции Российской Федерации защита прав граждан, в том числе права на приватизацию жилого помещения. Особенности статуса служебных жилых помещений проявляется при их приватизации. Хотя в ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано, что служебные жилые помещения приватизации не подлежат, в ч. 2 данной статьи определено, что собственник жилого фонда и уполномоченные им органы, а также предприятия и учреждения, в ведении которых находится жилой фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Принятие решения о приватизации служебного жилья является правом, а не обязанностью собственника (распорядителя) служебного жилого фонда. На практике решения о приватизации принимаются в случае, когда граждане проработали на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет или прожили на данной жилой площади не менее 10 лет. Для принятия такого решения администрацией предприятия (учреждения), на балансе которого находится служебное жилое помещение, установлен 2-х месячный срок со дня подачи работником заявления. При удовлетворении заявления оформляется договор передачи жилья в собственность, заключаемый между работником и руководителем предприятия (учреждения). Существует второй вариант решения вопроса о приватизации служебного жилья — по ходатайству администрации предприятия (учреждения) в местную администрацию — служебное жилое помещение переводится в неслужебное и приватизируется занимающими его лицами в обычном порядке. Однако реализация этого варианта приватизации производится также по усмотрению администрации предприятия; гражданин не вправе обязать администрацию передать ему в собственность занимаемое им служебное помещение.

Итак, ЖК РФ установлен особый порядок предоставления служебных жилых помещений. Основанием для выдачи ордера на служебное жилое помещение является решение администрации предприятия (учреждения, организации). Предприятие передает документы в местную администрацию, где оформляется и выдается гражданину служебный ордер. Ордер выписывается на специальном бланке с отметкой «служебный». Решение администрации предприятия о предоставлении служебного жилья не нуждается в утверждении органа местного самоуправления.

Таким образом, правомерность вселения в служебное жилое помещение определяется следующими основаниями:

— решение администрации предприятия о выделении служебной жилой площади;

— решение местной администрации (органа местного самоуправления) о включении жилого помещения в число служебных;

— решение администрации о предоставлении жилого помещения, включенного в число служебных, работнику, имеющему право на получение служебного жилья.

При наличии указанных оснований местная администрация обязана выдать гражданину служебный ордер. Права и обязанности нанимателя определяются в первую очередь статусом жилого помещения. Если в служебное жилое помещение вселен гражданин по ордеру на жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда, и, наоборот, либо в служебное помещение по служебному ордеру вселено лицо, не относящееся к категории работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, ордер может быть признан недействительным в судебном порядке.

Между гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное помещение, и администрацией предприятия (учреждения, воинской части) заключается письменный договор найма или аренды жилого помещения на время работы (службы) работника, в связи с которой ему предоставлено это помещение. При этом в договоре особо оговаривается обязанность работника освободить жилое помещение в случае прекращения им трудовых (служебных) отношений с данным предприятием. Работники, имеющие предусмотренные законодательством льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, пользуются данными льготами и при проживании в служебном жилом помещении.

Думается, что оптимальным решением вопроса, связанного с предоставлением служебного жилья независимо от его фондовой принадлежности, был бы отказ от ордерной системы заселения и, как следствие, — переход на безордерное оформление отношений по пользованию служебным жилым помещением посредством заключения с работником договора коммерческого найма. Преимущества заключения такого договора очевидны, так как ему не предшествуют административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), наличие которых обязательно при заключении договора социального найма.

Служебное жилье: возможность получения и приватизации

Автор: Виктория Трофимова

Жилье — особый объект гражданско-правовых отношений, социальная значимость которого предопределила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Служебное жилье — это особая категория жилья, предназначенная и предоставляемая гражданам в связи со спецификой их трудовой деятельности. В данной статье рассмотрим вопросы, касающиеся правового положения служебных жилых помещений, кому предоставляют служебные жилые помещения, и возможна ли приватизация служебного жилья.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Прокурор г. Воркуты обратился в суд с иском к администрации МО ГО о возложении обязанности заключить договор найма служебного жилого помещения со старшим лейтенантом К. на время прохождения им службы в соответствующей войсковой части, не имеющим на территории ГО в собственности и на праве пользования жилых помещений, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту прохождения военной службы. Решением территориального отделения Федерального государственного казенного учреждения «Западное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны РФ К. предоставлено служебное жилое помещение, являющееся муниципальной собственностью МО. Начальником ФГКУ «Западрегионжилье» Минобороны России в адрес руководителя администрации МО ГО направлено ходатайство о заключении договора найма служебного помещения. В заключении договора найма служебного помещения администрацией МО отказано.

Администрация мотивировала свой отказ тем, что спорное жилое помещение является собственностью МО. Действующее законодательство обязанность органов местного самоуправления по обеспечению военнослужащих служебными жилыми помещениями не устанавливает. Однако суд посчитал данный отказ незаконным, поскольку предоставление военнослужащим жилого помещения из муниципального жилищного фонда в порядке повторного заселения является обязанностью соответствующей администрации, следовательно, ответчик обязан заключить с истцом договор найма служебного жилого помещения (решение Воркутинского городского суда от 24 ноября 2015 г. по делу № 2-2392/2015).

Итак, правовое положение служебного жилого фонда закреплено в пп. 3 п. 3 ст. 19 ЖК РФ, согласно которому специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Согласно п. 3 Постановления Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество. Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта (п. 4).

Таким образом, служебное жилье — это категория жилья, относящаяся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, которая согласно ст. 93 ЖК РФ предназначена для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Согласно п. 1 ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Возникает вопрос, кто вправе претендовать на получение служебного жилья? Рассмотрим пример из судебной практики.

Административный истец обратился в гарнизонный военный суд с административным исковым заявлением, в котором оспаривал действия начальника территориального отделения в Архангельской области — г. Архангельск ФГКУ «Западное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны Российской Федерации, связанные с отказом в принятии на учёт нуждающихся в получении жилых помещений по месту прохождения военной службы. Отказ мотивирован тем, что он имел равные права в пользовании с нанимателем жилого помещения, однако снялся с регистрационного учета с намерением приобрести право стоять на учете нуждающихся. С указанным решением он не согласен, поскольку жилое помещение относится к служебному жилью и предоставлено его матери на период работы. Вместе с матерью в указанном жилом помещении в настоящее время зарегистрирована ее дочь. На его семью из трех человек положено жилое помещение площадью 54 кв. м, а жилое помещение, занимаемое его матерью и сестрой, составляет 42 кв. м. Суд встал на сторону истца, указав, что единственным условием предоставления служебных жилых помещений гражданам, имеющим право на их получение, является отсутствие у них в собственности, пользовании и владении других жилых помещений в соответствующем населённом пункте. Довод административных ответчиков о якобы злоупотреблении административным истцом своим правом суд нашел несостоятельным, поскольку в судебном заседании установлено, что административный истец, заключив контракт о прохождении военной службы, приобрёл самостоятельное право на обеспечение жильём (решение Мирненского гарнизонного военного суда от 19 ноября 2015 г. по делу № 2-А-87/2015).

Таким образом, основным критерием получения служебного жилья, собственниками которого являются органы государственной власти или органы местного самоуправления, является необходимость его получения в связи с выполнением служебных обязанностей гражданами, не обеспеченными жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Это означает, что удовлетворение жилых потребностей гражданина не является основанием для предоставления служебного жилого помещения. В перечень лиц, кому может быть предоставлено служебное жилье исходя из смысла ст. 93 ЖК РФ, входят государственные и муниципальные служащие. На наш взгляд, данная норма отстает от новых условий жизни, поскольку в некоторых негосударственных предприятиях складывается практика предоставления в аренду жилья своим работникам. Тем не менее ст. 93 ЖК РФ упоминания об этом не содержит.

В каких случаях гражданину будет отказано в предоставлении служебного жилья? Обратимся к судебной практике.

Истец, военнослужащий войсковой части, обратился в гарнизонный военный суд об оспаривании действий ФГКУ «Востокрегионжильё» МО РФ и 4 отдела ФГКУ «Востокрегионжильё» МО РФ, связанных с отказом в предоставлении служебного жилого помещения. Судом установлено, что ранее истец обращался в 4 отдел ФГКУ «Востокрегионжильё» МО РФ с заявлением о предоставлении ему служебного жилого помещения, однако ему было отказано в этом, поскольку ранее он проживал в квартире, принадлежащей на праве собственности его матери. Суд посчитал такой отказ законным, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 99 ЖК РФ, согласно которой специализированные жилые помещения, к которым относится служебное жилье, предоставляются по установленным в ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Обязанность командования по предоставлению военнослужащему и членам его семьи служебного жилого помещения только в случае их необеспеченности жильем по месту военной службы военнослужащего вытекает и из смысла абзаца второго п. 1 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих».

Таким образом, в судебном заседании установлено, что административный истец на момент рассмотрения вопроса о предоставлении ему служебного жилого помещения не утратил права проживания в качестве члена семьи своей матери в квартире, то есть по месту прохождения военной службы административного истца. Таким образом, административный истец и его супруга вправе претендовать на служебное жилое помещение в случае их необеспеченности жильем по месту военной службы военнослужащего (решение Читинского гарнизонного военного суда от 21 декабря 2015 г. по делу № 2А-418/2015).

Еще одним основанием для отказа в предоставлении гражданину служебной квартиры будет намеренное ухудшение последним своих жилищных условий. Рассмотрим Решение Севастопольского гарнизонного военного суда от 17 ноября 2015 г. по делу № 2А-578/2015. Административный истец обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение заместителя начальника отдела ФГКУ «Южное региональное управление жилищного обеспечения» МО РФ об отказе включить супруга в списки на предоставление служебного жилья и обязать упомянутое должностное лицо включить его в такие списки. Исковые требования не были удовлетворены судом по следующим основаниям: административный истец и ее дочь включены в списки на предоставление служебного жилого помещения. При этом во включении в этот список ее супруга отказано в связи с наличием у последнего регистрации по месту жительства в квартире, принадлежащей на праве собственности его отцу, а, следовательно, и права пользования этим жилым помещением наравне с собственником, то есть в связи с обеспеченностью жилым помещением по месту прохождения службы. Получив отказ во включении в списки на предоставление служебного жилья, он снялся с регистрации в принадлежащей отцу квартире. Далее административный истец вновь обратилась в жилищный орган с заявлением о включении ее супруга в вышеуказанные списки. Ввиду изложенного суд пришел к выводу о том, что утрата супругом административного истца права пользования жилым помещением по месту военной службы административного истца обусловлена причиной, связанной с намеренным ухудшением жилищных условий, что свидетельствует о злоупотреблении им своим правом.

Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий закреплены в ст. 53 ЖК РФ. Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Т.е. лицо, чьи действия были признаны намеренным ухудшением жилищным условий, вправе претендовать на получение служебного жилья только по истечении указанного в ст. 53 ЖК РФ пятилетнего срока.

Служебное жилье может быть предоставлено гражданам как виде жилого дома, так и отдельной квартиры (п. 1 ст. 104 ЖК РФ). Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме (п. 5 Постановления Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»). Комнаты в общежитиях также могут быть предоставлены в качестве служебного жилья (п.2 ст.105 ЖК РФ). Предоставление служебного жилья осуществляется по решению собственника на основании заявления работника/служащего о предоставлении жилья из соответствующего специализированного жилищного фонда. На период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности с лицом, которому предоставляется служебное жилье, заключается договор найма служебного жилого помещения. Следовательно, прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения (п. 4 ст. 104 ЖК РФ).

Вопрос приватизации служебного жилья в настоящее время не теряет своей актуальности. Согласно ст. 4 Закона № 1541-1 «О приватизации жилищного Фонда в РФ» служебные жилые помещения приватизации не подлежат. Однако по п. 2 ст. 4 Закона №1541-1 собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 № 9-П данная норма признана не противоречащей Конституции РФ. Согласно данному Постановлению такие решения являются исключением из общего правила, установленного частью первой той же статьи, и не могут предполагать систематического и обязательного отчуждения жилых помещений специализированного жилищного фонда в собственность граждан, поскольку служебные жилые помещения имеют особое назначение. Для передачи новому собственнику служебное жилье должно быть выведено из специализированного жилищного фонда, с него должен быть снят статус служебного. Рассмотрим пример из судебной практики.

Истцы обратились к администрации района города, администрации города с требованиями о понуждении к заключению договора приватизации служебного жилья. Из материалов дела следует, что спорная квартира была предоставлена на основании специального ордера истцу. В 1993 г. он прописал жену и ее дочь, как членов своей семьи, в данной квартире. Обратившись в Управление по жилищной политике администрации города, истцы получили письменное разрешение на приватизацию. Однако в дальнейшем от администрации района получили письменный отказ, обоснованный тем, что спорную квартиру необходимо исключить из разряда специализированных жилых помещений. Суд удовлетворил исковые требования, мотивировав свое решение тем, что жилой дом был передан в оперативное управление другому юридическому лицу, с которым у истца нет трудовых отношений. Договор найма служебной квартиры прекратил свое действие в силу п. 2 ст. 102 ЖК РФ, следовательно, статус квартиры в качестве служебной утрачен. Не заключив с истцом договор социального найма, оспаривая факт проживания истца в спорной квартире на условиях договора социального найма, создана ситуация, когда истец не может реализовать свое законное право один раз бесплатно приватизировать жилье (решение Кировского районного суда г. Волгограда по делу № 2- 220/2010). Рассмотрим другой случай. Истец в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына обратился в суд с исковыми требованиями к ФГУ «Люберецкая квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны РФ, Министерству обороны РФ о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации. Требования мотивированы тем, что истцу и членам его семьи на основании протокола заседания жилищной комиссии и профсоюзного комитета ФГУ «Люберецкая КЭЧ района» Минобороны России была предоставлена якобы служебная двухкомнатная квартира. Истцы полагают, что квартира фактически предоставлена на условиях социального найма, т.к. с момента выделения квартиры истцы осуществляют права и исполняют обязанности нанимателей этого жилого помещения. Суд пришел выводу, что порядок отнесения жилого помещения к специализированному и условия использования жилого помещения в качестве служебного ответчиком не соблюден. Однако выяснилось, что в квартире имеется несогласованная перепланировка, после производства которой увеличилась жилая площадь квартиры. Истцам предоставлялась квартира жилой площадью 29,8 кв.м., в настоящее время жилая площадь квартиры составляет 32,1 кв.м, таким образом, объекта недвижимости в виде квартиры жилой площадью 32,1 кв.м. документально не существует, следовательно, признать на него право собственности в порядке приватизации невозможно. Таким образом, суд пришел к выводу, что требования истцов о признании права пользования квартирой на условиях договора социального найма подлежат удовлетворению, а требования о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации удовлетворению не подлежат (решение Балашихинского городского суда Московской области по делу № 2-2610/2011).

Следовательно, возможность получить служебное жилое помещение в частную собственность гражданина есть, однако приватизация возможна только в случае, если с жилого помещения будет снят статус служебного.

Таким образом, изучив законодательство РФ и судебную практику по вопросу, обозначенному в теме настоящей статьи, можно сделать вывод, что служебное жилье — это категория жилья, относящаяся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, собственниками которого являются органы государственной власти или органы местного самоуправления. Основным критерием получения служебного жилья является необходимость его получения в связи с выполнением служебных обязанностей гражданами, не обеспеченными жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Что означает, что удовлетворение жилых потребностей гражданина не является основанием для предоставления служебного жилого помещения. Предоставление служебного жилья осуществляется по решению собственника на основании заявления работника/служащего о предоставлении жилья из соответствующего специализированного жилищного фонда. На основании данного решения с гражданином заключается договор найма служебного жилого помещения на период трудовых отношений, прохождения службы. Увольнение или перевод на другую работу является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения. В предоставлении служебного жилья может быть отказано. Например, когда гражданин имеет право проживания в качестве члена семьи в квартире своего близкого родственника по месту прохождения службы. Намеренное ухудшение гражданином своих жилищных условий также влечет отказ в предоставлении ему служебного жилья. Более того, гражданин, намеренно ухудшивший жилищные условия, не вправе претендовать на получение служебного жилья в течение пяти лет.

Что касается приватизации служебного жилья, то по общему правилу служебные жилые помещения приватизации не подлежат. Однако есть исключения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Для передачи новому собственнику служебное жилье должно быть выведено из специализированного жилищного фонда, с него должен быть снят статус служебного.