Коммунальная квартира долевая собственность

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Распределение вещей в местах общего пользования в квартире

Здравствуйте! Как распределяются вещи в местах общего пользования (кухня, коридор, туалет)? У меня 1/3 доли, а у сестры 2/3 доли в квартире .Сестра говорит мне убрать свои вещи из кухни (стол, стул, холодильник) и из ванны (стиральная машинка, полочка и тд.). Вопрос: какими законами регулируется размещение вещей в местах общего пользования? Должна ли я убрать свои вещи или они могут занимать место соразмерно моей доли? И нужно мне как-то документально оформлять распределение моих вещей на кухне, в туалете и в коридоре.

Ответы юристов (3)

Здравствуйте, меня зовут Илья. На Ваше обращение отвечаю следующее.

Согласно ст. 247 ГК РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Есть вопрос к юристу?

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Уточнение клиента

А если бы квартира была коммунальной?

24 Июля 2017, 12:19

Обращаю Ваше внимание, что доли в долевой собственности не выделяются в натуре (т.е. грубо говоря кухня не расчерчивается на квадраты). Доля представляет собой долю в праве — т.е. это чисто теоретическое «Идеальное» понятие. Тем не менее Вы можете использовать долевое имущество соразмерно Вашей доле и пользоваться им по соглашению с остальными сособственниками так как Вы договоритесь (можно составить письменное соглашение). Если договориться не удается — необходимо обращаться в суд.

по поводу пользования коммунальной квартиры говорит ст. ЖК РФ:

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Долевая собственность в коммунальной квартире. Можно мне сдавать комнату или нет?

Здравствуйте. Живу в трехкомнатной коммунальной квартире. Занимаю одну из комнат. В остальных двух комнатах живут бабушка с внучкой. Есть возможность сейчас жить в другой квартире у племянницу, а эту комнату решила сдавать. Хотя бы какие-нибудь небольшие деньги так подработаю. Но эти соседи мне угрожают. Говорят, что вызовут полицию. Обещают дойти до прокурора. А я не понимаю, почему же я не имею права сдавать свою собственную комнату. Ведь я ее в свое время приватизировала. И как мне кажется, теперь могу делать с ней все, что вздумается. Я правильно понимаю ситуацию? Разве могут они мне запретить ее сдавать?

Ответы юристов (5)

Доброго Вам дня!

Запретить предоставлять комнату, находящуюся в собственности, иным лицам по договору найма остальные собственники комнат в коммунальной квартире не могут.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В силу положений ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом; собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством настоящим Кодексом.

Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащие ему комнаты членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.

Это подтверждается соответствующей судебной практикой:

— Определение Московского городского суда от 10 мая 2011 г. по делу N 33-13539
— Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 апреля 2012 г. N 33-3983/2012
— Определение Приморского краевого суда от 18 марта 2010 г. по делу N 33-2256.

Есть вопрос к юристу?

На Ваш вопрос не так просто ответить, как кажется на первый взгляд. У правоведов и судей есть две противоположные версии:

С одной стороны, комната в коммунальной квартире — отдельный объект недвижимости.
Если имущество не находится в общей долевой собственности, а принадлежит одному лицу, то нет необходимости спрашивать согласия соседей по коммунальной квартире. Это дело собственника — сдавать своё имущество в аренду или найм либо нет.

С другой стороны, Жилищный Кодекс РФ говорит о том, что общее имущество в коммунальной квартире (ванная комната, кухня, туалет и проч.) находится в общей долевой собственности собственников комнат. А сдавая комнату, Вы не сможете заставить жильцов пользоваться только ей. Жильцы волей либо неволей будут пользоваться и нежилыми помещениями квартиры. А для этого потребуется согласие всех соседей-собственников, т.к. распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, производится по взаимному согласию всех сособственников.

Даже судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

Поэтому на Ваш вопрос просто невозможно ответить однозначно. Если соседи конфликтны и не идут навстречу, то, возможно, следует воздержаться от сдачи внаём Вашей комнаты. Были случаи, когда суды отказывали в праве сдавать комнаты в коммуналках в найм.

Уточнение клиента

Мария Юрьевна, а я вот читала, что если приватизированная, то согласие других жильцов не требуется, только если муниципальная. Как же тогда быть?

08 Июня 2012, 15:36

Мария Юрьевна, а как же быть с общим имуществом собственников в многоквартирном доме, если взять по аналогии?

Общее имущество собственников в многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. ) также принадлежат собственникам помещений по праву общей долевой собственности.

И наниматели квартир также пользуются этим имуществом (они же не могут не пользоваться лестницей или лифтом, проживая на 25 этаже).

Право общей долевой собственности на общее имущество является вторичным правом, оно возникает вместе с правом собственности на объект, не может быть предметом отдельного договора (им нельзя распорядиться отдельно от основного права). Лицо автоматически приобретает право владения и пользования общим имуществом, при приобретении права собственности или иных прав на само недвижимое имущество.

Нанимателю по договору найма предоставляется жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). А соответственно он имеет равное с собственником имущества право пользования общим имуществом в пределах, которые установлены для самого собственника.

Законом прямо предусмотрено получение согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, при поднайме жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Судебную практику нашел только в подтверждение своей позиции.

Вопрос интересный, буду признателен, если докажете обратное.

В Вашей ситуации вопрос решается путем нахождения компромисса с совладельцами комнат в комун. квартире или в судебном порядке.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ,собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

То есть, Вы имеете право сдавать свою комнату для проживания третьих лиц на основании договора найма (аренды).

В соответствии со ст. 42 и 43 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Согласно со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

То есть, пользование общим имуществом в коммунальной квартире ( кухня, ванная и т.д.) происходит по соглашению всех собственников коммунальной квартиры.

Таким образом, для того, чтобы сдать в аренду свою комнату, Вам следует получить согласие совладельцев на пользование всем общим имуществом. В случае отсутствия соглашения по данному вопросу, Вы имеете право обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом.

Смогу оказать помощь в составлении обснованного иска с у четом особенности рассмотрения таких вопросов в суде, а также проконсультировать по выигрышной позиции в суде.

С уважением Ф. Тамара

Уважаемая, Ф. Тамара!

Вы с Марией Юрьевной по какой-то причине особо выделяете статус общего имущество в коммунальной квартире в отличие от статуса общего имущества в могоквартирном доме.

Там имущество более общее что ли? Или право общей долевой собственности там какое-то особое? Законодатель особый статус общего имущества в коммунальной квартире и права долевой собственности на него установил в двух случаях: (1) при продаже комнаты соседи имеют преимущественное право, (2) необходимо получать согласие соседей на поднайм, если заключен договор социального найма.

Больше исключений нет.

Лицо по договору найма квартиры имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в тех же пределах, как и сам собственник. Он пользуется лифтом, он пользуется лестницами, он может ставить свой автомобиль возле дома, он пользуется домофоном. Для общего имущества коммунальной квартиры специального права не предусмотрено законом. Наниматель также как и собственник может пользоваться туалетом, кухней и прихожей в пределах, установленных для самого собственника. Если для собственника установлено соглашением с остальными собственниками комнат, что он может пользоваться туалетом только с 01:00 до 05:00, то и нанимателю можно будет посещать уборную только ночью в указанное время.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Раздел мест общего пользования

Добрый день. Я проживаю в коммунальной квартире. Комната составляет 18кв.м. Комната приватизирована. Еще 2комнаты площадью 11 и 14 кв.м в соц найме у соседей. Хотел узнать как делятся места общего пользования на кухне,в коридоре и тд. Соседи утверждают, что у них 2комнаты — значит и занимают больше места. Хотя ст. 42 говорит о делении в долевой части. Т.е грубо говоря права на эти помещения у нас находятся в соотношении 40/60. Просьба внести ясность в данном вопросе.

Ответы юристов (5)

Выдел в натуре мест общего пользования не правомерен.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса
Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в
коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Частью 1 ст. 42 Кодекса
предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 собственник комнаты
в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.

По смыслу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающей, что
предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, в том числе в виде части квартиры, в ее взаимосвязи с нормами ч.1 и 4 ст. 16 Кодекса, относящей к жилым помещениям комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан, и с приведенной выше нормой ч. 1 ст.41, по смыслу которой под общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, нанимателю такой комнаты по договору социального найма принадлежит также равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры.

Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст.31 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.

Уточнение клиента

Зоя. Спасибо за ваш ответ. я хочу понять как всё-таки делится в долях или просто 50/50. Из вашего ответа вывод, что и так и так. И как нам решить этот вопрос с соседями, т. к они наотрез отказываются нас слушать и что-либо передвигать. Суд? Или всё-таки существуют другие органы власти способные установить права на эту площадь?

24 Ноября 2014, 21:01

Есть вопрос к юристу?

Выдел общего имущества в коммунальной квартире возможен либо по суду, либо по соглашению.

Так как это общее имущество, выдел доли фактически невозможен. (Или у Вас есть возможность сделать два туалета, например, или два входа.)

Общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, поэтому пользователи имеют равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры.

Статья 42 Жилищного кодекса РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уточнение клиента

Я это прекрасно понимаю. Задам вопрос иначе: почему соседи занимают на кухне и в коридоре почти все место, нам при этом оставив минимум. Кухня 11 метров, из них наш угол занимает всего 1,25 метра, все остальное пространство ( по стенам разумеется) занимают соседи. Стол общий, он стоит по короткой стене, вдоль окна. По другой стене установлен их гарнитур и с другой стороны также их имущество и наш метр. Мне с семьёй нужно больше пространства. Мне хочется понять сколько я имею права занимать пространства на той же самой кухне, если доля от общей жилой площади квартиры у меня составляет 40%.насколько я понял из вашего ответа, фактически никак, кроме как через суд и без самовольного захвата территории, вопрос с ними я уладить не смогу?

24 Ноября 2014, 23:15

Извините, если я Вас не поняла.

Т.е грубо говоря права на эти помещения у нас
находятся в соотношении 40/60.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире производится по
правилам ст. 42 Жилищного Кодекса.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Таким образом, размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь комнаты, принадлежащей собственнику, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и
террас (см. ч. 5 ст. 15 Кодекса).

Если в коммунальной квартире собственнику
принадлежат две (или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при определении размера его
доли в праве общей собственности, так как решающее значение в этом случае имеет
не количество жилых комнат, а их общая площадь.

Таким образом, доли участников общей
собственности в коммунальной квартире не являются равными. Поэтому в данном
случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о
совместной собственности.

Думаю, Вам следует написать претензию, вручить её Вашим сожителям. Один экземпляр следует оставить у себя. Если они не согласятся с предъявленными им требованиями( не освободят занятые сверх места общего пользования), то вы обратитесь в суд.

А также составьте соглашение, в котором определите порядок пользования общим имуществом в коммунальном квартире.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли запретить сдавать комнату соседу в коммунальной квартире?

Здравствуйте, я проживаю в Санкт-Петербурге, в коммунальной 3-комнатной квартире, одну из комнат хочет сдавать сосед, комната у него приватизирована, но сама квартира считается как общая долевая собственность. Вопрос, может ли сосед сдавать комнату без согласия соседей? Или могут ли они использовать общую собственность (кухню, ванну, туалет), без согласия соседей? Если нет, то можно указать ссылки на закон, на который можно оперировать в споре.

Ответы юристов (3)

согласие Ваше не требуется только если определен порядок пользования общим внутриквартирным имуществом.

Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Как следует из приведенных выше норм, порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. запретить нельзя.

Как Вы сами понимаете он сдаст и спрашивать не будет.

Но, принимая во внимание подход ВС РФ к данному вопросу, Вы можете объяснить ему, что на оснвоании этого, Вы сможете потребовать выселения жильцов в судебном порядке, на основании того, что им не был согласован порядок использования мест общего пользования.
Это повлечет в свою очередь обращение жильцов к нему с иском о возврате уплаченного за наем жилого помещения и невозможность впоследующем сдачи этого жилья

Порядок пользования нанимателями комнаты

в коммунальной квартире
общим имуществом

должен быть согласован с
другими собственниками

жилых помещений в
этой квартире

Определение
Судебной коллегии

по гражданским делам
Верховного Суда РФ

от 24 сентября 2013
г. N 5-КГ13-101

Г. обратилась в суд с иском к Ф.
о защите
гражданских прав,

компенсации морального вреда. В обоснование иска Г.
указала, что

проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей
на праве

собственности принадлежат две комнаты жилой площадью 24,6 кв. м
и

14,5 кв. м. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи

от 3 апреля 2010 г. является Ф., которая без согласия истца
сдает

комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в

квартире граждане пользуются
местами общего пользования
(кухня,

ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.

Г. просила запретить Ф. предоставлять
во владение, пользование

гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет,

кухня, коридор), принадлежащее на праве общей долевой собственности

двум собственникам комнат Г. и Ф.,
без письменного согласия
Г.;

обязать Ф. при
предоставлении своей комнаты
во владение,

пользование гражданам включать
в договор пункт
о запрещении

гражданам пользоваться общим имуществом
в коммунальной квартире;

взыскать с ответчика компенсацию
морального вреда, расходы
на

юридические услуги и госпошлину.

Решением Останкинского районного
суда г. Москвы от 11 октября

2012 г. в удовлетворении иска Г. отказано.

Апелляционным определением
судебной коллегии по
гражданским

делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. решение суда

первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Г. просила
об отмене вынесенных судебных

Судебная коллегия
по гражданским делам Верховного Суда РФ

24 сентября 2013 г.
жалобу удовлетворила, поскольку
имелись

основания для отмены
вынесенных судебных постановлений в

кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.

Как установлено
судом, Г. зарегистрирована и
постоянно

проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей
на праве

собственности принадлежат две
комнаты (площадью 24,6 кв. м
и

Собственником третьей комнаты
площадью 17,7 кв. м в указанной

квартире по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф.

Порядок пользования
местами общего пользования
(кухня,

коридор, ванная, туалет) между собственниками комнат не определен.

С момента приобретения в
собственность названной выше комнаты

Ф., не вселяясь
в нее, по договорам
найма и договорам

безвозмездного пользования сдавала ее в наем различным
гражданам.

На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика
никто из

посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.

Разрешая спор и
отказывая в удовлетворении заявленных
Г.

требований, суд исходил из того, что действующим законодательством

не предусмотрено такое
ограничение права собственника
жилого

помещения, как необходимость получения согласия собственников всех

жилых комнат в коммунальной квартире на
вселение собственником в

принадлежащую ему комнату
членов своей семьи
или иных лиц на

основании договора. При этом суд указал
на то, что
распоряжение

ответчиком своими правами
собственника комнаты в коммунальной

квартире и передача
права пользования общим
имуществом в

коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других

комнат не нарушает имущественные права истца, поскольку комната
в

коммунальной квартире является
самостоятельным объектом права

собственности, в отношении
которого истец вещными
или

обязательственными правами не
обладает, а общее
имущество

собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе
права

собственности на комнату и объектом
самостоятельного права, по

смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может.

Суд апелляционной инстанции
согласился с данными выводами суда

первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским
делам Верховного Суда
РФ

признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций

основаны на неправильном толковании и применении норм материального

Собственник жилого помещения,
как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК

РФ, осуществляет права
владения, пользования и
распоряжения

принадлежащим ему на
праве собственности жилым
помещением в

соответствии с его назначением
и пределами его
использования,

которые установлены Кодексом.

Собственник жилого помещения
вправе предоставить во владение и

(или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое

помещение гражданину на
основании договора найма,
договора

безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также

юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном

основании с учетом
требований, установленных гражданским

законодательством, указанным Кодексом. Собственник жилого помещения

обязан поддерживать данное помещение
в надлежащем состоянии,
не

допуская бесхозяйственного
обращения с ним,
соблюдать права и

законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями,

а также правила содержания общего имущества собственников помещений

в многоквартирном доме (чч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ
собственникам комнат в коммунальной

квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения

в данной квартире,
используемые для обслуживания
более одной

комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в
праве общей собственности на

общее имущество в коммунальной квартире
собственника комнаты в

данной квартире пропорциональна
размеру общей площади
указанной

Поскольку порядок использования общего
имущества в

коммунальной квартире не урегулирован
жилищным законодательством,

то в соответствии со ст. 7 ЖК
РФ к этим
отношениям применяются

нормы Гражданского кодекса РФ об
общей долевой собственности, в

частности нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом,
находящимся в долевой собственности,

осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1
ст. 246 ГК

В соответствии с п. 1 ст. 247
ГК РФ
владение и пользование

имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по

соглашению всех ее участников,
а при недостижении
согласия — в

порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных
норм Гражданского кодекса РФ

собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения
и

пользования общим имуществом
в коммунальной квартире
должны

осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником
комнаты в коммунальной квартире

по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты

другим лицам (например, нанимателям)
предполагает, что эти
лица

будут пользоваться и общим имуществом в
коммунальной квартире, а

поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности,

то для обеспечения
баланса интересов участников
долевой

собственности вопрос о пользовании
общим имуществом нанимателями

комнаты необходимо согласовать
с другими собственниками жилых

помещений в коммунальной
квартире. Если такое согласие
не

достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается

Судом установлено, что
какого-либо соглашения между

собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и
Ф. о порядке

пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом

и ванной) не
заключалось, в том
числе не был
определен

собственниками комнат порядок пользования
общими помещениями в

квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат

в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. На эти

обстоятельства Г. указывала и в исковом заявлении.

Согласно ч. 2
ст. 56 ГПК РФ
суд определяет, какие

обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит
их

доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны

на какие-либо из них не ссылались.

Г. заявленные исковые требования
обосновывались ссылкой на

нормы ст. 41 ЖК РФ, ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Однако судебными
инстанциями названные нормы Гражданского

кодекса РФ о владении и пользовании общим имуществом, находящимся в

долевой собственности, применены
не были, юридически
значимые

обстоятельства, касающиеся порядка использования общего имущества в

коммунальной квартире лицами, занимающими комнату по договору найма

жилого помещения, при
рассмотрении дела не
устанавливались.

Следовательно, вывод суда о том, что распоряжение ответчиком своими

правами собственника комнаты
в коммунальной квартире
(как

самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим

имуществом в коммунальной
квартире другим лицам
без согласия

собственника других комнат не нарушает имущественные права
истца,

сделан судом без установления и правовой оценки всех обстоятельств,

имеющих значение для правильного разрешения спора.

В мотивировочной части
решения суда должны
быть указаны

обстоятельства дела, установленные
судом, доказательства, на

которых основаны выводы суда об этих
обстоятельствах, доводы, по

которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми

руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

Судом требования
Гражданского процессуального кодекса
РФ к

содержанию решения не
были выполнены. В
мотивировочной части

решения по делу по иску
Г. к Ф.
о защите гражданских
прав,

компенсации морального вреда
нет ссылки на
конкретные

обстоятельства дела, установленные судом, а
также доказательства,

позволившие суду признать
заявленные Г. исковые
требования

необоснованными и прийти к выводу об отсутствии нарушения
прав и

По изложенным основаниям
Судебная коллегия пришла к
выводу,

что нарушение судом норм процессуального права об
исследовании и

оценке доказательств привело к
тому, что исковые
требования Г.

фактически оказались нерассмотренными.

Ссылку суда в обоснование отказа
в иске Г. на то, что
общее

имущество собственников комнат в
коммунальной квартире следует

судьбе права собственности на комнату и
объектом самостоятельного

права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может,
Судебная

коллегия признала несостоятельной, поскольку
к отношениям по

использованию общего имущества
в коммунальной квартире
подлежат

применению нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским
делам Верховного Суда
РФ

решение Останкинского районного
суда г. Москвы от
11 октября

2012 г. и апелляционное определение
судебной коллегии по

гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г.

отменила, дело направила
на новое рассмотрение
в суд первой

инстанции — Останкинский районный суд г. Москвы.

Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире, установлен пунктом 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ и не содержит указания на запрет на заключение договора найма.

Согласно пункту 1 ст. 76 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.По смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Из этого следует, что сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Ограничение права соседа сдавать внаем свою комнату в коммунальной квартире без получения Вашего предварительного согласия как участника общей долевой собственности нарушает его права, как собственника жилого помещения в данной квартире, что противоречит ст. 209 Гражданского кодекса РФ и ст. 30 Жилищного кодекса РФ

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем, соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.

Следовательно, требование пункта 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.