Коммерческая ипотека как специфическая форма залога

06.03.2018 Выкл. Автор admin

Ипотека под коммерческую недвижимость. Ситуация на рынке

Орлов Ян Игоревич
Центр Независимой Экспертизы «Инвест Проект»

Коммерческая ипотека – достаточно новое явление для России, несмотря на то, что на Западе такая форма кредитования уже давно стала привычной для представителей малого и среднего бизнеса. В нашей стране это направление только набирает силу, хотя многие предприниматели уже успели оценить всю выгоду данного предложения, впрочем, как и его недостатки.

Что подразумевается под коммерческой ипотекой? Это ситуация, когда ипотечный кредит выдается на покупку помещений, необходимых для развития бизнеса: офисов, складов, торговых площадей. При этом приобретенный объект становится залогом сделки. Многие считают такую схему лишь одним из видов коммерческого кредитования, но это не так. Под залог нежилой недвижимости предприниматели часто берут ссуды на покупку нового оборудования, модернизацию предприятия или его расширение. Однако такая сделка не будет считаться ипотечной. Согласно классическому определению, кредит можно назвать ипотечным, только когда при покупке недвижимости (и только недвижимости. ), она же и становится залогом.

Для россиян понятие «ипотека» более известно в отношении жилых помещений: здесь давно выработаны нормы законодательства, а также четкий порядок действий при совершении сделки. Коммерческая же ипотека по-прежнему остается «темной лошадкой» на отечественном рынке недвижимости. Она действительно значительно отличается от процедур, связанных с приобретением обычной жилой квартиры или дома. Основные характеристики коммерческой ипотеки следующие:
— имеет достаточно короткие сроки погашения. Максимум, который может предложить банк – до 12 лет, но это скорее исключение, чем правило. Средний срок составляет не более пяти лет;
— повышенные ставки годовых. Они варьируются в пределах 12-16%. А при колоссальной стоимости некоторых объектов сумма процентов выходит весьма значительной;
— первоначальный взнос порой достигает 40% от стоимости коммерческой недвижимости;
— длительные сроки и высокая цена оформления необходимых документов (от проверки «истории» помещения – до нотариального заверения сделки).

Это лишь основные особенности коммерческой ипотеки в России, ее преимущества и недостатки обсудим подробнее.

Подобную услугу оказывают такие банки, как ВТБ 24, АбсолютБанк, Русский Ипотечный Банк, РосДорБанк и др. Однако предприниматель имеет право обратиться за кредитом и в любое другое крупное финансовое учреждение (Внешторгбанк, Сбербанк). Возможно, там не предложат стандартной схемы коммерческой ипотеки, но все равно смогут разработать индивидуальную систему, позволяющую заемщику приобрести нежилую недвижимость.

Переходим к основным игрокам рынка. Далее можно увидеть схему взаимодействия основных игроков рынка с физ.или юр. лицом, желающим приобрести коммерческую недвижимость с помощью ипотечного кредита.

Вопрос «кто станет клиентом коммерческой ипотеки» стал главным камнем преткновения на заре развития этого направления кредитования в России. Понять логику банкиров несложно: если человек оформляет ипотеку на жилое помещение, значит, он заботится о своей семье, это законопослушный гражданин, который будет исправно выплачивать взносы, чтобы его близкие могли спокойно жить в приобретенной квартире.

А теперь посмотрим на ситуацию с коммерческой ипотекой. Какой-то «смельчак» решает взять в банке крупную сумму, чтобы купить недвижимость и развивать свой бизнес. А вдруг он ошибся с просчетом, и дело прогорит? Наверняка, это любитель приключений, и доверять ему не стоит.

К счастью, это мнение уже опровергнуто многолетним опытом работы банков с коммерческими предприятиями. Во-первых, банк ничего не теряет, так как в случае неуплаты кредита может продать недвижимость, взятую под залог. А во-вторых, часто заемщиками становятся крупные компании, которые мудро полагают, что вкладывать все оборотные средства в недвижимость сразу – нет смысла. В этом случае объект может превратиться в «балласт» предприятия. Грамотнее вложить часть средств в покупку более дорогой, чем сейчас предприниматель может себе позволить, недвижимости, чтобы впоследствии она приносила прибыль владельцу, и, соответственно, сама за себя «платила» кредит. Таким образом на Западе поступают большинство бизнесменов, в России же просчитать выгоду такого положения смогли, по данным статистики, лишь 10% заемщиков. Остальные предпочитают покупать объекты – видимо, сказывается нестабильность ситуации в стране, так как субъекты предпринимательской деятельности все еще не научились делать прогнозы на длительный период.

Какие требования предъявляет банк к заемщику? Пока единого стандарта в этом вопросе не существует. Каждое финансовое учреждение ориентируется на свой опыт работы и рекомендации специалистов отдела кредитования. Как правило, от заемщика требуется следующий пакет документов: паспорт, идентификационный код, военный билет (для мужчин), справка о доходах, свидетельство о браке (или разводе), справка из налоговой, а также сведения о существующих счетах в банках. Также необходимо предоставить действующую лицензию на предпринимательскую деятельность, договор купли-продажи коммерческой недвижимости (которая и станет залогом при получении ипотеки), экспертную оценку его стоимости, документы на страхование и прочие бумаги, способные помочь банковским сотрудникам сделать вывод о надежности клиента.

Если в финансовое учреждение обратилось юр. лицо, здесь перечень документов еще больше впечатляет: отчет о доходах и расходах, сведения о товарно-денежном обороте за полгода (это минимальный срок), данные о текущих и расчетных счетах и список операций по ним, информация об основных средствах, бухгалтерский отчет о кредиторской и дебиторской задолжностях и т.д.

Если заемщик не является клиентом банка, проверить его финансовое состояние порой непросто. Специалистам по кредитованию приходится выезжать на предприятие и анализировать рентабельность бизнеса самостоятельно. В зависимости от их решения назначается процентная ставка: чем больше доверия к заемщику, тем меньше процент годовых.

Заявки на получение коммерческой ипотеки как правило рассматриваются в течение 7-30 дней.

Ипотечный брокер – это «штурман» неопытного заемщика, который поможет ему легко обойти все «подводные рифы» коммерческой ипотеки. Задачей такого специалиста является изучение ипотечных программ различных банков, их анализ и подбор лучших предложений для своего клиента. Ипотечный брокер помогает связать услуги всех игроков рынка: банков, риэлторов, оценщиков и страховщиков. Таким образом, заемщик существенно экономит свое время и силы, оставив решение всех проблем доверенному лицу. Ипотечный брокер сопровождает клиента на всех этапах сделки: от подбора объектов до подписания договора ипотеки. К тому же, обычно у такого специалиста тесные связи со всеми участниками процесса и есть реальная возможность закончить дело в кратчайшие сроки и с меньшими затратами.

Но с другой стороны это достаточно дорогое удовольствие, и не все могут себе его позволить. Стоимость услуг брокера может быть как стандартной (до 30000 за сделку), так и рассчитываться по процентной ставке (1-5%).

Мы обратились в компанию «Фосборн Хоум» — одного из лидеров на рынке ипотечного кредитования. На вопрос ответила генеральный директор Елена Пономарева:
— Скажите, насколько актуальна тема ипотечного кредитования под коммерческую недвижимость в России и в Москве в частности?
— В настоящее время на рынке наблюдается спрос на покупку коммерческой недвижимости по ипотеке, но ощущается дефицит предложений. Ипотечных программ для покупки коммерческой недвижимости мало и, как правило, данные кредиты предоставляются на срок до 10 лет.

Гораздо больше предложений по финансированию под залог уже имеющейся в собственности коммерческой недвижимости.

Ставки по таким программам сопоставимы со ставками по программам кредитования под залог вторичного жилья, находящегося в собственности заемщика (от 12% для кредитов в долларах, от 14% — в рублях).

При залоге коммерческой недвижимости банки делают больший дисконт при расчете максимальной суммы кредита: при залоге вторичного жилья предложат 70-80% от оценочной стоимости закладываемого объекта недвижимости, а при залоге коммерческой недвижимости всего 50-60% от оценочной стоимости.»

В процессе коммерческой ипотеки большую роль играют страховые компании. Их предложения способны обезопасить выгодополучателя (на время кредита им будет банк) от неожиданных сюрпризов. Кстати, искать долго страховую компанию заемщику не придется. Финансовые учреждения работают только с аккредитованными фирмами, поэтому список страховых компаний сразу предоставляется клиенту.

При получении коммерческой ипотеки обычно предлагаются следующие страховые продукты:
— страхование приобретаемой недвижимости (распространяется как на случаи случайных повреждений – в результате урагана или пожара, так и на случаи с преднамеренными преступными действиями);
— страхование жизни заемщика;
— титульное страхование – вступает в силу при угрозе потери прав собственности на объект ипотеки.

Договор о страховании можно заключить на год или на весь срок кредита. При досрочном погашении выгодополучателем становится заемщик. Все финансовые расходы по страховой деятельности ложатся на плечи клиента банк.

Сегодня на рынке работает большое количество страховых компаний, однако компаний с известным именем не так уж много. Мы обратились в страховую группу «МСК», так как данная компания работает на рынке с 1992 года и имеет государственную поддержку.

На наш вопрос ответил Руководитель Группы по работе с физическими лицами Ларин Артём Юрьевич:
— Насколько часты обращения физических или юридических лиц за услугами по страхованию ипотечных сделок с участием объектов коммерческого назначения?
— Коммерческая недвижимость крайне редко становится предметом договора ипотечного страхования, заключенного с физическим лицом. Граждане чаще всего обращаются (точнее им настоятельно рекомендуют обратиться за страхованием банки, в которых они берут кредиты) за страхованием ипотечных сделок, связанных с куплей-продажей жилой недвижимости (квартир, загородных жилых домов). А вот количество договоров страхования коммерческой недвижимости с юридическими лицами крайне велико, относительно общего портфеля по имуществу. Точную цифру назвать затрудняюсь, но страхование ипотечных рисков и залог (ипотека) недвижимости
— понятия неразделимые, и страховая компания, сотрудничающая с крупными банками неизбежно имеет в своем портфеле значительную долю договоров страхования недвижимости в залоге у банка.

Выгодна ли коммерческая ипотека для финансовых учреждений? Однозначно да. Одна такая сделка приравнивается к 100-200 кредитам на жилую недвижимость (особенно, если речь идет о московских коммерческих объектах, стоимость которых исчисляется сотнями тысяч, а то и миллионами долларов).

Однако банки не спешат популяризировать коммерческую ипотеку, и на это тоже есть свои причины. Первая – явный недостаток свободных активов (и отсутствие долгосрочных пассивов) многих отечественных финансовых учреждений. Сегодня такие программы чаще предлагают банки с иностранным капиталом.

Во-вторых, определить надежного клиента не всегда бывает просто, и банки не хотят рисковать большими суммами.

В-третьих, иногда не представляется возможным достоверно определить статус коммерческой недвижимости. Здания становились заложниками рейдерских атак, меняли владельцев и совладельцев, были в аренде и продавались. Найти конечный пункт «путешествия» права на владение помещением удается не всегда.

Чтобы узнать, насколько банки в России сегодня заинтересованы в развитии ипотеки под коммерческую недвижимость и видят её будущее, мы обратились непосредственно к ним.

На вопрос ответил Алексей Корнеев, Заместитель Председателя Правления, РосДорБанк:

— Насколько интересно для банка предоставление ипотечного кредита под коммерческую недвижимость с финансовой точки зрения?

— На сегодняшний день РосДорБанк в рамках новой Программы по кредитованию малого и среднего бизнеса предлагает предпринимателям инвестиционные кредиты до 5-и лет для приобретения коммерческой недвижимости. С финансовой точки зрения данный продукт очень хорошо сбалансирован. Кредит для приобретения коммерческой недвижимости, предлагаемый РосДорБанком, востребован предпринимателями и, безусловно, экономически целесообразен для Банка при правильной и адекватной оценке рисков.

— Как Вы оцениваете свои риски при таком виде кредитования?

— Для определения уровня риска при рассмотрении заявки на получение кредита для приобретения коммерческой недвижимости РосДорБанк анализирует три основных параметра:

  1. Финансовое положение заемщика (субъекта малого предпринимательства), которое включает в себя оценку размера бизнеса, схему ведения бизнеса и степень его прозрачности, финансовую устойчивость, прибыльность и ряд некоторых других параметров.
  2. Ликвидность приобретаемой за счет кредитных ресурсов коммерческой недвижимости.
  3. Наличие собственных средств для оплаты части стоимости приобретаемой коммерческой недвижимости и планируемые направления дальнейшего использования данной недвижимости.

Таким образом, Банком достигается понимание уровня принимаемых на себя рисков по каждой кредитной сделки для принятия окончательного решения о предоставлении инвестиционного кредита.

— Есть ли перспектива развития у «коммерческой ипотеки» в России?

Безусловно, коммерческая ипотека – одно из перспективных направлений ипотечного кредитования. В настоящее время в России ипотека коммерческой недвижимости более характерна для крупных компаний. Однако, очень скоро приобретение недвижимости по коммерческой ипотеке может стать такой же привлекательной инвестицией как покупка квартиры. По данным риэлтерских компаний, с которыми сотрудничает РосДорБанк, спрос на данную услугу постоянно растет. Когда будут внесены необходимые дополнения к закону об ипотеке, многие проблемы разрешатся, и ипотека коммерческой недвижимости будет развиваться также динамично, как и кредитование жилых помещений.

Перед оценщиками стоит важная задача: обеспечение финансовой безопасности банка. Ведь в случае неуплаты взносов кредитор рискует потерять сотни тысяч долларов – и все из-за мелкого просчета при оценке перспективности того или иного объекта.

Действительно, для оценщиков коммерческая недвижимость – всегда сюрприз. На ее стоимость влияют десятки факторов, не важных для жилых объектов. Здесь часто действует индивидуальный подход, многие объекты порой вообще не удовлетворяют банк в качестве залога, хотя и являются хорошей базой для развития бизнеса предпринимателя.

Конечно, оценочная стоимость объекта напрямую зависит от того, насколько просто будет банку его реализовать в случае дефолта заемщика. В первую очередь следует определить категорию коммерческой недвижимости, для чего она будет использоваться. Самыми ликвидными объектами считаются офисные и торговые помещения. Взять ипотеку под их залог проще всего. Особенно удачно, если эти площади находятся в месте с большой проходимостью – их легко можно будет продать, с минимальным сроком экспозиции по высокой цене.

Хуже обстоит дело со складскими помещениями – очень специфический вид товара, да и не каждый предприниматель нуждается в больших площадях для хранения продукции. Плюс здесь важна транспортная развязка, местоположение и состояние склада. Минимальный шанс получить кредитные средства имеет бизнесмен, берущий в ипотеку производственные помещения. Многие банки отказываются кредитовать такие проекты: исключением являются случаи, когда бывшие цеха планируют переоборудовать в офисы или торговые места.

Существует несколько важных вопросов, связанных с оценкой объектов недвижимости, приобретаемой с помощью ипотечного кредитования. На наши вопросы ответил заместитель генерального директора ведущей оценочной компании Центра Независимой Экспертизы «Инвест Проект» — Шешков Сергей Михайлович. Компания «Инвест Проект» имеет богатый опыт сотрудничества со всеми игроками рынка ипотечного кредитования, и в том числе с ведущими российскими и иностранными банками.

— Сейчас пишут о том, что спрос на услуги оценщиков вырос по сравнению с прошлым годом. Так ли это?

— Да, спрос на услуги оценщиков действительно вырос. Банки чаще стали обращаться к нам за оценкой объектов движимого и недвижимого имущества. Надо заметить, что спрос на услуги оценки жилой недвижимости вырос примерно на 20-30%,а спрос на оценку коммерческой недвижимости, по нашему мнению, вырос не более чем на 15-20%.

— Как Вы считаете, недвижимость и какие из них являются важнейшими?

— Существует большое количество факторов, которые необходимо учитывать при оценке объектов коммерческого назначения. К ним относятся: местоположение, удаленность от проезжих трасс или станций метро, техническое состояние объекта, наличие коммуникаций и оборудования, позволяющего полноценно функционировать объекту в соответствии с его наилучшим и эффективным использованием. К основным факторам, по моему мнению, нужно отнести и форму прав на объект оценки, а также обременение объекта оценки. Все эти факторы могут определять дальнейший спрос оцениваемого объекта.

Самой главной проблемой, о которую «спотыкается» коммерческая ипотека, является отсутствие соответствующих законов. Впрочем, эта ситуация для России не в новинку. В нашей стране существуют только положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где речь идет лишь о жилых помещениях. Слова «коммерческий» там не встречается. Поэтому, соглашаясь на подобный кредит, банки по сути придумывают собственные законы и схемы финансирования – для каждого индивидуального случая.

И вот еще парадокс: заемщик может получить средства только под залог недвижимости. Заложить же объект может лишь его собственник. А каким образом предприниматель купит помещения, если он еще не получил средства от банка? Вот такой заколдованный круг… И только некоторые банки решаются его разорвать, основываясь на доверии клиента (или к клиенту) – существует масса схем, действующих в том или ином случае. От создания банком дочерней фирмы, которая «покупает» недвижимость заемщика, до регистрации залога в пользу банка еще до совершения сделки. Не абсурд ли? Увы, это реальность.

Многие эксперты прочат рынку коммерческой ипотеки блестящее будущее. Все-таки это надежная схема для банка, а для бизнеса – возможность развиваться и приобретать мощные активы. Пока все упирается в недостатки законодательства, однако, при внесении ряда поправок ряд проблем сразу канет в Лету. Конечно, ожидать массового спроса на такой вид ипотеки не придется – он направлен на слишком «узкую» аудиторию. Но определенный рост однозначно намечается: спрос на офисные и торговые помещения постоянно увеличивается, и этот факт позволяет делать оптимистичные прогнозы.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения

Несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению объемов выданных коммерческих кредитов, потребности бизнеса полностью не удовлетворены. Кроме того, как отмечают исследователи, объем просроченных задолженностей этой категории заемщиков растет гораздо быстрее, чем объем кредитования [1] . В таких условиях коммерческая ипотека как долгосрочная инвестиция залогодержателя в недвижимость залогодателя является одним из самых выгодных инструментов экономического развития.

Особенности кредита на коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека, так называемая бизнес-ипотека, сегодня является выгодным инструментом поддержания малого и среднего бизнеса. Приобретая недвижимость в ипотеку, предприниматели размещают на ее территории офисы, склады, места оказания услуг, с которых впоследствии получают прибыль, например, от сдачи объектов в аренду. Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Таким образом, коммерческую ипотеку можно определить как кредит, предоставляемый кредитными организациями для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности собственников, залогом по которому выступает приобретаемый объект.

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в первую очередь в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. Эта законодательная база претерпела существенные изменения в конце 2017 года. На наиболее важных нововведениях остановимся в следующих разделах.

В связи с тем, что коммерческая ипотека, в отличие от потребительской, ориентирована на представителей бизнеса и является важным условием получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли, банки выдвигают более жесткие требования к:

  • сроку кредитования;
  • первоначальному взносу;
  • процентной ставке;
  • характеристике заемщика;
  • объему предоставляемых первичных документов.

На заметку

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет 5–10 лет [2] [3] .

Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц, в роли которых выступают коммерческие организации и учреждения, однако многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

Чаще всего к заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) выдвигаются следующие требования:

  • резидентство Российской Федерации;
  • наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
  • отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме этого, юридическое лицо не должно быть вовлечено в процедуру банкротства и иметь просроченные векселя [4] .

Что касается физических лиц, то в отношении них выдвигаются требования к гражданству (только граждане Российской Федерации) и возрасту (от 21 до 65 лет).

Соблюдение этих условий должно подтверждаться пакетом предоставляемых документов. В обязательном порядке: заявление на получение кредита и заполненная анкета, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия также просят предоставить финансовую отчетность.

Обзор актуальных требований банков России позволяет утверждать, что процентные ставки по коммерческому кредитованию пока достаточно высокие и составляют не менее 12%.

Это интересно!

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. При этом окончательная процентная ставка и размер ежемесячного погашения кредита зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа [5] [6] .

Наличие первоначального взноса, как показывает практика, является обязательным условием. Его размер в среднем составляет 20–25% [7] . Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, однако при наличии дополнительного залога. Как же оформляется коммерческая ипотека на практике? Рассмотрим несколько вариантов организации этого процесса в следующем блоке.

Порядок оформления ипотеки для бизнеса

Согласно требованиям законодательства Российской Федерации залоговое обременение на объект коммерческой ипотеки может быть наложено только после передачи права собственности на него покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска. Для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы. В первую очередь речь идет о возможности оформить ипотеку с первоначальным взносом и без такового. При наличии первоначального взноса заемщику могут быть предложены минимум три варианта организации:

  1. Оформить договор купли-продажи, внести первоначальную сумму, получить от банка гарантию на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость. В этом случае между банком и покупателем коммерческой недвижимости заключается залоговый договор на приобретенный объект.
  2. Выплатить продавцу первоначальный взнос и заручиться гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога. В этом случае приобретаемый объект передается в залог кредитной организации, регистрируется смена права собственности и оформляется договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать на себя юридическое лицо и получить в его собственность коммерческий объект, а также кредитные средства от банка и выкупить на них право владения этим юридическим лицом. Далее покупатель погашает кредит и оформляет недвижимость на себя [8] .

Коммерческая ипотека без первоначального взноса — явление достаточно редкое. Она может быть актуальна в случае приобретения недвижимости высшей категории ликвидности. Однако чаще всего отсутствие требования к первоначальному взносу свидетельствует о том, что покупателю будет необходимо оформить дополнительный залог на движимое или иное недвижимое имущество либо выплатить финансовые обязательства максимально быстро. То есть условия для покупателя будут самые невыгодные из возможных.

Таким образом, процесс оформления ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои специфические особенности. В первую очередь это обусловлено недостаточным законодательным регулированием, в связи с чем у банка есть возможность организовать надежный процесс самостоятельно. С другой стороны, банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Несмотря на это, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Что же привлекает заемщиков в коммерческой ипотеке, рассмотрим в следующем блоке.

Преимущества ипотеки на коммерческую недвижимость

Несмотря на все сложности, с которыми могут столкнуться предприниматели и юридические лица при оформлении коммерческой ипотеки, существуют неоспоримые преимущества этого варианта кредитования. К ним, как правило, относят:

  • получение нежилого помещения в собственность;
  • независимость от роста цен на аренду коммерческой недвижимости;
  • возможность получения дополнительного дохода от предоставления приобретенного помещения или его части в пользование другим лицам;
  • сохранение высокого уровня доходности компании;
  • сохранность собственного капитала в обороте (используется лишь малая часть собственных средств для внесения первоначального взноса). Однако данное условие применимо лишь к тем компаниям, чья рентабельность выше стоимости кредита;
  • возможность расширения бизнеса в любой момент.

Итак, преимущества очевидны. Притом стоит учесть, что различные банки предоставляют разные условия кредитования юридических лиц, соответственно, требования могут быть менее и более выгодны для каждого конкретного заемщика. Обзор актуальных условий коммерческой ипотеки рассмотрим в следующем разделе.

Программы кредитования «бизнес-ипотека» в разных банках

Для того чтобы сформировать у читателя обобщенное представление об условиях ипотечного кредитования в разных банках Российской Федерации, мы подготовили сводную таблицу. В фокус нашего внимания попали пять банков: ПАО «Сбербанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» («Россельхозбанк»), ПАО «Банк ВТБ», ПАО «Банк «Возрождение», АО «ЮниКредит Банк».

Особое внимание мы уделили таким наиболее существенным условиям кредитования, как:

  • срок;
  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса;
  • сумма кредита;
  • период возможной отсрочки погашения основного долга.

Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках

Кредит под залог коммерческой недвижимости дают проще чем при других вариантах

Кредит под залог коммерческой недвижимости — одна из самых любимых кредитных операций для банков, по причине «твердости» залога. С другой стороны, для заемщика наиболее востребованным является кредит под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, когда вместо аренды он оплачивает кредит.

В среднем процентные ставки по краткосрочным залоговым кредитам на один-два года «под недвижимость» держатся в диапазоне 13-16% годовых. Однако количество заманчивых предложений с особыми условиями и удивительно низкими ставками в 8-10% постоянно растет.

Низкие ставки обязывают

В частности, с начала 2013 года произошло значительное снижение процентных ставок по программе «Коммерческая ипотека» в Росбанке. Кредит под залог недвижимости в этой организации предприятия и предприниматели могут получить по ставке от 9% годовых, а клиенты, имеющие статус добросовестного заемщика Росбанка, — от 8%. В «ЮниКредит Банке» ставки по «Коммерческой ипотеке» при определенных условиях могут составить 9,5% годовых. В Сбербанке кредит по программе «Бизнес-недвижимость» могут предоставить ИП и малым предприятиям под 10,69%. Конечно, низкие проценты «не дарят за красивые глаза», а предоставляют на особых условиях. Например, в Сбербанке от заемщика потребуют поручительство физического или юридического лица. В «ЮниКредит Банке» не финансируют объекты нежилого фонда, расположенные в хрущевках. В целом итоговая процентная ставка зависит, прежде всего, от финансового состояния заемщика, от срока и суммы кредита, истории сотрудничества клиента и банка.

Стоит отметить, что в реальности для большинства заемщиков ставки по кредитам под залог недвижимости будут заметно выше «привилегированных». Наталья Меремьянина, эксперт по работе с сегментом МСБ (малый и средний бизнес) Абсолют Банка, отмечает: «Процентные ставки по „Коммерческой ипотеке“ в среднем по рынку колеблются от 13 до 16% годовых. Если говорить о средней по рынку сумме первоначального взноса, то она может составлять от 15 до 30%», приводит слова эккспертов портал «Бюллетень недвижимости».

Идеальные формы вне конкуренции

Чаще всего банки предлагают кредиты в сумме не более 70% от оценочной стоимости залоговой недвижимости. Главными требованиями к недвижимости со стороны кредитора остаются правильное оформление документов, наличие регистрации в Росреестре и отсутствие обременений недвижимости, например залога. Часто кредитор проверяет и отсутствие неузаконенных перепланировок. Кроме того, коммерческие банки предъявляют очень жесткие требования к уровню физического износа конструкций. Кредиторы очень не любят деревянные перекрытия.

«Банк должен быть уверен в возможности последующей реализации данного залога. Кроме того, для коммерческой недвижимости, кроме физического состояния, важен характер ее использования. Например, помещения, предназначенные для каких-то специфических производств, не всегда могут быть использованы в других целях, соответственно, возникают вопросы с возможностью реализации такой недвижимости», — отмечает Юлия Алексеева.

Оценка оценке рознь

Процедура выдачи кредитов под залог коммерческой недвижимости выглядит следующим образом.

Обычно для начала потенциальный заемщик направляет обращение в банк, одновременно предоставляя пакет учредительных и часть финансовых документов, на основании которых определяется целесообразность предоставления кредита. Срок первоначального рассмотрения в большинстве случаев составляет один-два дня.

Далее, в случае положительного впечатления от первичной документации, осуществляется профессиональная оценка объекта недвижимости у независимого оценщика. Только специализированная профессиональная организация сможет оценить реальную стоимость объекта. В большинстве случаев заемщик свободен в выборе любого оценщика. Здесь важным является соблюдение ФЗ-135 об оценочной деятельности. «Главным условием для банка является получение качественной работы с соблюдением принципов объективности и достоверности оценки, являющимися обязательными требованиями при составлении отчетов об оценке. Потенциальному заемщику (собственнику) рекомендуется разборчиво подходить к выбору оценщика, ориентируясь на его опыт и добросовестность, а не на готовность оценить за небольшие деньги и в короткие сроки», — констатирует Юлия Алексеева.

При составлении некачественного отчета в первую очередь в заблуждение вводится сам клиент, который платит за оценку немалые деньги, а получает отчет, из которого совершенно не понимает, сколько реально стоит его имущество.

По словам директора дирекции по работе с малым и средним бизнесом Росбанка Анатолия Хвостикова, «банк вправе отказать в рассмотрении отчета об оценке, подготовленного неаккредитованной компанией, если он не соответствует требованиям кредитной организации».

В свою очередь старший вице-президент, руководитель дирекции по работе с предприятиями строительной отрасли и рынка недвижимости Банка УРАЛСИБ Сергей Буланов утверждает, что «банк принимает любую оценку, но подвергает ее рецензированию силами соответствующих служб».

Процедурная часть

После оценки банк в большинстве случаев проводит полную инспекцию объекта. Запрашивает оставшуюся часть документов и оценивает наличие возможных препятствий для реализации залога. Например, не было ли обращений на взыскание имущества. Сотрудники кредитной организации проверяют не возбуждалась ли процедура банкротства и как используется данный объект (какое производство на нем расположено, на каких условиях объект передается в аренду).

Если банк понимает, что при всей ценности недвижимости реализация залога проблематична — данная недвижимость не рассматривается в качестве залога. На сегодняшний день самыми популярными причинами отказа в кредитовании под залог коммерческой недвижимости являются в ненадлежащем порядке оформленные правоустанавливающие документы, отсутствие разрешения на использование земли под объектом, арендонепригодность объекта для коммерческого использования. А также наличие низколиквидных или специальных объектов (пожарного водоема, газохранилища, котельной, трансформаторной подстанции), которые являются неотъемлемой частью имущественного комплекса. В свою очередь Сергей Буланов считает самыми распространенными причинами отказа чисто экономические мотивы: завышенную оценку стоимости объекта собственником, желание получить сверхльготные условия и низкую процентную ставку. Часто причиной отрицательного вердикта кредитора становится непрофессиональная оценка коммерческой недвижимости, проведенная откровенными жуликами. При принятии положительного решения о кредитовании под предложенный залог банк и клиент заключают кредитный договор и договор об ипотеке, который подлежит регистрации в Росреестре. Передаваемая в залог недвижимость подлежит страхованию, выгодоприобретателем по договору страхования становится банк.

«При залоге недвижимости банк несет риски наличия обременения принимаемого залога какими-то другими обязательствами (объект может быть в залоге по другим обязательствам клиента), поэтому при залоге как жилой, так и коммерческой недвижимости предоставление кредитных средств происходит чаще не в момент заключения кредитного договора, а после регистрации договора об ипотеке в Росреестре», — заключает Юлия Алексеева.

По мнению начальника Управления сегмента малого и среднего бизнеса ЮниКредит Банка Федора Бухарова, «основным преимуществом кредитования под залог приобретаемого имущества является то, что покупатель коммерческой недвижимости вместо арендной платы выплачивает кредит за коммерческую недвижимость, которая потом перейдет к нему в собственность». Именно поэтому данный вид кредитования стал одним из самых популярных среди залоговых кредитов.

В целом же клиенту проще получить кредит, если он в качестве залога может предоставить недвижимость. Столь «твердый» залог позволяет предоставлять заемщику более длительные кредиты, так как в общем понимании недвижимость в меньшей степени подвержена износу, порче, снижению стоимости в сравнении с другими видами залогов (товарных остатков, автотранспорта, промышленного оборудования).

Залоговая недвижимость в этом случае также остается в собственности заемщика, который может свободно ее использовать и развивать свой бизнес. Утрачивается лишь возможность заемщика совершать юридические сделки с такой залоговой недвижимостью до момента прекращения действия договора.

По мнению Сергея Буланова, одним из недостатков кредитования под залог приобретаемой коммерческой недвижимости является долгое оформление. Сначала при регистрации ипотеки, затем при появлении новых арендаторов (заемщик может сдавать заложенную недвижимость, за счет этого он часто и гасит ипотеку). Среди других недостатков кредитования «под недвижимость» стоит отметить риски, связанные с капитализацией (стоимостью в случае продажи) и ликвидностью (возможностью быстро продать за приемлемую цену). Пока недвижимость принадлежит заемщику, эти риски и перспективы относятся к заемщику. Если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски либо, наоборот, выгодные перспективы тоже отходят к банку.

«В связи с этим кредитование под залог недвижимости осложняется дополнительными условиями и более строгим подходом банка к оценке объектов коммерческой недвижимости, а именно учетом их доходности и ликвидности при оценке», — отмечает Юлия Алексеева.

Возврата аванса при отказе банка по ипотеке

Добрый день!
Пожалуйста, подскажите по следующей ситуации с ипотекой.
Столкнулись с такой проблемой. Ипотеку банк одобрил, но потенциально может не одобрить конкретную квартиру. В основном все агенства работают по схеме заключения авансового/предварительного договора с внесением некоторой суммы. В агенстве соглашаются с тем чтобы внести в такой договор условие, что в случае отказа банка сумма залога возвращается. Но столкнулись со странной позицией самого банка. Они почему-то не хотят давать отказ в писменной форме. Причем речь не идет о том чтобы там указать причина отказа, а просто даже не хотят давать любой письменный ответ в этом случае.
Вопрос собственно в том, можно ли как-то заставить банк просто письменно подтвердить факт отказа или нет? Просто если нет никакой бумажки, я понимаю агенства, как они могут этому поверить на слово, и вернуть залог?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Банк вряд ли даст объяснения или отказ в письменной форме, это у них не принято. Что касается агентства то я думаю в их интересах подобрать для Вас аналогичный вариант который устроит банк, но при этом как-нибудь все-таки следует уточнить что же их так насторожило. Внесенные деньги Вам должны вернуть, ведь у вас это прописано в договоре.

Уважаемый Алексей!
В этой ситуации многое зависит от позиции агентства, его отношения к клиенту.
Если агент может пообщаться с сотрудником банка, и это общение тоже не приводит к положительному результату, то аванс должен быть возвращен. Во всяком случае это моя позиция и позиция моей компании.

Здравствуйте, Алексей! Ваши опасения понятны.
Банк Вы чего-либо заставить не можете, на то он и банк, в данных организациях всё отработано, они свои интересы защищают очень даже грамотно.
Но и Ваш случай — это нормальный рабочий момент, и он решаем. Рекомендую обратиься к специалисту для оказания Вам помощи. Если на начальном этапе у Вас возникают такие вопросы, а впереди много сложных моментов. И банк, который выделяет Вам кредит отстаивает только свои интересы, полной проверки квартиры не делает, также и страховая. Необходимо чтобы и Ваши интересы кто-то представлял, чтобы избежать в дальнейшем осложнений или проблем.
Успехов Вам.

Добрый день.
Во первых, надо было оговаривать эту ситуацию при внесении аванса.
АН может само позвонить в банк и уточнить о вашем кредите. В крайнем случае, аванс всегда возвратен. И тем более, пускай банк объяснит в чем причина — или документы «кривые» или еще что.

«Передумав», как правило, банк не объясняет причину своего «поведения» и волен распорядиться своими правами как посчитает нужным, а Вам надлежит только следовать правилам кредитной организации. Банк блюдет свои интересы и любое нарекание и несоответствие с требованием к выдаче кредита банк насторожит. Но есть и факторы, которые могут влиять на ситуацию, от экономических и юридических до человеческого, от которого, к сожалению, страховка не предусмотрена. Исключите из соглашения (предварительного договора и пр.) понятие задатка, так как оно имеет специфические свойства и может лишить Вас возможности получить деньги обратно в случае несостоявшейся сделки. Внесите аванс или договоритесь только документально без передачи денежных средств и альтернативных ценностей, пропишите условия в предварительном договоре или соглашении о намерениях с уточнением пунктов об ответственности сторон в отдельных случаях, конкретизируйте и делайте акцент на последствиях, которые повлечет отказ банка. Вы должны предусмотреть развитие событий и не допустить случая дополнительной ответственности для себя. Все участники (помощники) сделки имеют свою точку зрения, инструкции, регламент и от всех есть определенная доля зависимости. Необходимо понять весь процесс операции, а для этого располагать временем, теоритическими знаниями и практическими навыками. Успехов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте!
Обязать банк выдать Вам письменный отказ невозможно. Банк — это коммерческая организация и, как правило, они не объясняют причин отказа. Единственное, что можно Вам посоветовать, это подбирать квартиру максимально отвечающею требованиям банка. Также возможно более подробно оговорить этот вопрос с продавцом квартиры.