Как признать право собственности на земельный участок находящийся в аренде

06.07.2018 Выкл. Автор admin

«Юридическая Коллегия»

на рынке юридических услуг с 2003 года

Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке

Признание права собственности на земельный участок

Довольно часто к нам обращаются граждане с вопросом приобретения права собственности на земельный участок на котором расположен жилой дом, однако у них нет никаких документов на сам земельный участк.

История своей проблемы у вас как под «копирку». Обратились в администрацию, там отказали передать земельный участок в собственность.

В отказах «отписки», самые разнообразные, наиболее часто встречающиеся: «данный земельный участок расположен в черте красных линий, расположен на границах зон планируемого размещения объектов капитального строительства, бульваров, дорог, улиц и т.д.». Так же часто администрация ссылаются на недействующие нормы права, которые давно уже не действуют или были изменены в пользу заявителя. В результате чего зачастую граждане, не зная своих прав и введённые в заблуждение администрацией, берут земельные участки в аренду, выкупают.

Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке, относиться к одному из сложных дел, требующие знания юридических норм, практики, сроков и правильных формулировок. Так как неправильно заявленные исковые требование, а также их недоказанность может служить основанием для отказа судом в иске. В результате признание права собственности на земельный участок в судебном порядке станет уже невозможным и придётся выкупать его по рыночной стоимости или брать в аренду.

Признание права собственности на земельный участок через суд в силу ст. 36 ЗК РФ возможно, если права на дом у первоначального собственника возникли до 1990 года.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Ранее действовавшие ГК РСФСР, также предусматривали единство земельных участок и расположенных на них домов.

Как следует из п. 2 ст. 28 и п. 6 ст. 36 ЗК РФ, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность граждан бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Прежде чем обращаться с иском в суд, нужно обратиться с заявлением в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления. И только после отказа возможно признание права собственности на земельный участок через суд.

Пунктом 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Таким образом, в силу указанных норм права гражданин, имеющий права на дом, имеет право и на земельный участок.

Решение № 2-367/2016 2-367/2016(2-6837/2015;)

М-6047/2015 2-6837/2015 М-6047/2015 от 21 января 2016 г. по делу № 2-367/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 января 2016 года Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Кривошеевой О.Н.

при секретаре Рубцовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-367/2016 по иску Шамшин А.Е. к Администрации г.о. Самара о признании права собственности на земельный участок,

Шамшин А.Е. обратился в суд с иском к Администрации г.о. Самара о признании права собственности на земельный участок В обосновании заявленного требования указал, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом, назначение: жилой дом, площадью 61,2 кв.м., расположенный по адресу: . на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию г.о.Самара с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в собственность, расположенного по адресу: . и получил Распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность, а все представленные истцом документы были возвращены. Основанием для отказа явилось, что подпункт 2 пункта 8 статьи Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности > Статья 39.15. Предварительное согласование предоставления земельного участка’ target=’_blank’>39.15, пункт 19 статьи Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности > Статья 39.16. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов’ target=’_blank’>39.16 ЗК РФ, подпункт 22 пункта 2.13 Административного регламента министерства строительства по предоставлению государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отдельным категориям физических и юридических лиц без проведения торгов». Отказ в предоставлении истцу в собственность бесплатно земельного участка, считает неправомерным и необоснованным. Просит признать за истцом право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: . занимаемый индивидуальным жилым домом, с категорией земли: земля населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для индивидуального жилищного строительства., согласно схеме расположения земельного участка и каталогу координат, изготовленному ООО «Геоид-С».

В судебном заседании представитель истца — Руднева Н.Н., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель третьего лица — Департамента управления имуществом г.о. Самара, действующая на основании доверенностей Кремнева А.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала представленные на иск письменные возражения (л.д. 44-53), просила отказать истцу в удовлетворении заявленных требований, со ссылкой на то, что истец стал собственником дома после вступления в силу ЗК РФ от ДД.ММ.ГГГГ

Представитель ответчика — Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует расписка (л.д. 41), о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица — Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, рассмотреть дело в их отсутствие не просил, возражения, отзыв не представил.

Судом вынесено определение о рассмотрении гражданского дела в порядке заочного производства.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.3 ст. Раздел I > Глава 2. Права и свободы человека и гражданина > Статья 35′ target=’_blank’>35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ч.3 ст. Раздел I > Глава 2. Права и свободы человека и гражданина > Статья 36′ target=’_blank’>36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются федеральным законом.

Согласно ч.2 и ч.3 ст. Раздел I > Глава 2. Права и свободы человека и гражданина > Статья 55′ target=’_blank’>55 Конституции РФ исключается умаление прав человека и гражданина и допускается их ограничение только в конституционно одобряемых целях на основании федерального закона.

В соответствии со ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 1. Основные положения > Глава 2. Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав > Статья 8. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей’ target=’_blank’>8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии со ст. Раздел I > Глава 2. Права и свободы человека и гражданина > Статья 36′ target=’_blank’>36 Конституции РФ, граждане вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, а именно собственников жилого дома.

В силу ст. Глава IX. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров > Статья 59. Признание права на земельный участок’ target=’_blank’>59 ЗК РФ, признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Судом установлено, что Шамшин А.Е. является собственником жилого дома, назначение: жилой дом, площадью 61,2 кв.м., расположенный по адресу: на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 12-13)

Право собственности на данный жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, № выданным ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись регистрации№

В материалы дела представлена информация ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (л.д. 21), из которой усматривается, что в материалах инвентарного дела на объект недвижимости, расположенный по адресу: /гоголя содержаться:

— копия дубликата регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного БТИ ФИО2 в том, что домовладение № по , в , зарегистрировано по праву личной собственности, на основании договора ГУКХа № от ДД.ММ.ГГГГ

— копия свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым наследником ФИО2 является ФИО3, удостоверено ФИО11, нотариусом государственной нотариальной конторы по реестру №;

— копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал, а ФИО4 купил целое домовладение, расположенное по адресу: , договор удостоверен ФИО12, нотариусом государственной нотариальной конторы по реестру №;

— копия свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым наследником ФИО4 является ФИО5, наследственное имущество состоит из 1\2 доли домовладения, расположенного по адресу: , , и земельный участок мерою в ., удостоверено ФИО13, нотариусом государственной нотариальной конторы по реестру №;.

— копия свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ г., в соответствии с которым ФИО5, является пережившей супругой ФИО4, и за ней признается право собственности на 1\2 долю в общем домовладения, расположенного по адресу: \ удостоверено ФИО13, нотариусом государственной нотариальной конторы по реестру №;.

— копия свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ г., наследником ФИО5 является ФИО6 удостоверено ФИО13, нотариусом государственной нотариальной конторы по реестру №;.

— копия свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым наследником ФИО6 является Шамшин А.Е., наследственное имущество состоит из целого домовладения, расположенного по адресу: / Гоголя, , удостоверено ФИО14, нотариусом по реестру №. (л.д.21)

В соответствии с п.1 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 3. Объекты гражданских прав > Глава 6. Общие положения > Статья 131. Государственная регистрация недвижимости’ target=’_blank’>131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст.#G0 Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 1. Понятие, виды и форма сделок > Статья 164. Государственная регистрация сделок’ target=’_blank’>164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных #M12293 0 9027690 1265885411 7616775 2032937647 1943490731 763387156 7616775 77 2384949398статьей 131#S настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ истец фактически принял наследство, оставшееся после смерти своей матери — ФИО6 (л.д. 23), состоящее из жилого дома, и земельного участка расположенного по адресу: . (л.д.11)

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что истец использует земельный участок в соответствии с целевым назначением, осуществляет уход за ним.

В соответствии с информацией Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок по адресу: , площадью .м., расположен в зоне малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами (Ж-1) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в , утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №. Охранная зона инженерных коммуникаций. Не принадлежит к территории общего пользования (л.д. 39-40).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию г.о. Самара с заявлением о предварительном согласовании предоставлении земельного участка, в собственность, расположенного по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ Департамент управления имуществом г.о. Самара издал Распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГ, об отказе в предварительном согласовании предоставлении земельного участка в собственность. (л.д. 17)

Площадь земельного участка, занимаемая истцом, расположенного по адресу: , уточненная по результатам геодезической съемки, согласно схеме расположения земельного участка на кадастровой карте территории в кадастровом квартале №, выполненной ООО «Геоид-С» , .м. (л.д. 18-20)

Из плана границ земельного участка следует, что жилой дом истца расположен в пределах границ земельного участка, испрашиваемого в собственности истца, имеющего вид разрешенного использования: занимаемый индивидуальным жилым домом с приусадебным участком, под индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается планом земельного участка. Площадь спорного земельного участка составляет

Спора по границам земельного участка истца с соседними землепользователями не имеется, что подтверждается актом установления и согласования границ земельного участка истца с владельцами смежных земельных участков, граничащих со спорным земельным участком.

Судом установлено, что требований об изъятии земельного участка кем-либо не заявлялось, что свидетельствует о правомерном предоставлении земельного участка в бессрочное пользование, на котором возведен жилой дом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что прежние собственники домовладения, состоящего из жилого дома и земельного участка, владели спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При этом, несмотря на то обстоятельство, что прежние собственники жилого дома не оформили документы, удостоверяющие право на земельный участок, на котором находится указанный жилой дом, к новому приобретателю строения, в силу ч.1 ст. Глава V. Возникновение прав на землю > Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение’ target=’_blank’>35 ЗК РФ, перешло право на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, поэтому к истцу перешли те же права на земельный участок, которые были у предыдущего собственника — право постоянного (бессрочного) пользования, а, следовательно, и право на однократную бесплатную приватизацию, которое истцом не использовано.

Постановлением Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 16-П, закреплено право граждан по их выбору продолжить пользоваться земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, либо переоформить правовой титул.

Указом Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О реализации конституционных прав граждан на землю» установлено, что земельные участки, полученные гражданами до ДД.ММ.ГГГГ и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного, либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещалось обязывать граждан, имеющих земельные участки, выкупать их или брать в аренду.

Согласно п. 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001г. если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

В соответствии со ст. Глава V. Возникновение прав на землю > Статья 36. Утратила силу’ target=’_blank’>36 Земельного кодекса РФ (действующая на момент перехода истцу права собственности на спорный земельный участок, в настоящее время 39.20 ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности > Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение’ target=’_blank’>39.20 ЗК РФ, действующего на настоящий момент, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, независимо от того, была ли использована гражданами возможность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право пожизненного наследуемого владения или нет, за ними сохранялись их прежние земельные участки.

Одновременно с закреплением права частной собственности на землю обеспечивалась возможность гражданам продолжать пользоваться земельными участками также и на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или временного пользования, либо произвести переоформление имеющегося правового титула.

Суд считает, что не доказано, что истец реализовал свое конституционное право на однократное бесплатное приобретение участка в собственность, следовательно, он не может быть лишен возможности его реализовать.

Суд полагает, что истец не лишен возможности и в настоящее время бесплатного оформления фактически занимаемого им земельного участка.

Земельный кодекс, действующий на момент перехода права собственности, и ныне действующий Земельный кодекс РФ, устанавливает при переходе права собственности на строение переход права собственности соответствующей части земельного участка, необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 4 ст. Глава V. Возникновение прав на землю > Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение’ target=’_blank’>35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Статьей Глава I. Общие положения > Статья 1. Основные принципы земельного законодательства’ target=’_blank’>1 ЗК РФ закрепляется единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно ч. 1 ст. Глава V. Возникновение прав на землю > Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение’ target=’_blank’>35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, судом установлено, что истец надлежащим образом оформил своё право собственности в отношении жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, на основании решения суда (л.д. 9), право собственности на земельный участок на сегодняшний день в ином порядке зарегистрировать не представляется возможным, хотя истец длительное время пользуется земельным участком, приобретенным первым собственником в ДД.ММ.ГГГГ на праве бессрочного пользования, осуществляет уход за земельным участком, использует спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Земельный участок сформирован, его границы определены, согласованы с соседними землепользователями. Фактически земельный участок в настоящее время имеет общую площадь право собственности на указанный земельный участок ни за кем не зарегистрировано. Спора по границам земельного участка между соседствующими землепользователями не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок является самостоятельным объектом права, истец владеет и пользуется земельным участком в установленном законом порядке, пользуются земельным участком «как своим имуществом», не имеет возможности зарегистрировать право собственности на него.

Оценивая в совокупности обстоятельства дела и доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

Исковые требования Шамшин А.Е. к Администрации г.о. Самара о признании права собственности на земельный участок, удовлетворить.

Признать за Шамшин А.Е. право собственности на земельный участок, площадью .м., расположенный по адресу: , категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство.

Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано — в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 26.01.2016 г.

Председательствующий: подпись О.Н. Кривошеева

Оформить землю из аренды в собственность

Выполним работы «под ключ», быстро и с минимумом затрат. Запишитесь к нашим земельным юристам!

С 1992 по 2017 год земельное законодательство по этому вопросу менялось более 9 раз . Самим разобраться с любыми земельными вопросами и оформить документы — трудно. По каждому земельному участку будут действовать правила сегодняшего времени, в совокупности с законодательством той даты, которое действовало при его предоставлении.

Есть два варианта перевода земли из аренды:

  • Выкупить землю;
  • Бесплатно получить в собственность (приватизировать).

И есть еще одна позиция, когда нельзя переоформить из аренды ни в какое иное право.

  • Выкупить землю из аренды
  1. Ст. 624 Гражданского кодекса определяет возможность выкупа земли: если в договоре аренды или дополнительном соглашении предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, и/или зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, то выкуп возможен.
  2. В соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, владельцы зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае продажи участка по окончании срока аренды арендатор обладает преимущественным правом покупки в силу п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но только тогда, когда этот участок находится в государственной или муниципальной собственности. На частных собственников это правило не распространяется.

Оформление выкупа земли из аренды содержит следующие этапы:

  • подготовить необходимые документы;
  • подать заявление о выкупе;
  • согласовать условия передачи земельного участка между продавцом и покупателем;
  • подписать оферту и передать для подписания продавцу;
  • оплатить, при необходимости, нужные платежи;
  • получить договор купли-продажи, Постановление о предоставлении земли;
  • зарегистрировать переход права в Росреестре.

Если арендодатель по каким-либо причинам избегает оформления договора купли-продажи земли, то арендатор может подать на него в суд.

Переоформление из аренды в собственность

Во введении к Земельному кодексу строго определены субъекты и сроки переоформления земельных участков, а также стоимость выкупа (или бесплатная передача) при определенных условиях для граждан и юридических лиц. Указаны специальные законы, по которым оформляется передача земельных участков.

Бесплатная передача в собственность земельных участков из аренды

Бесплатно могут быть переданы земельные участки:

  • гражданам, использующим такие земельные участки на землях сельскохозяйственного назначения (СНТ, ДНП и пр.),и документально подтверждающим условия, указанные в Федеральном законе № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;
  • гражданам на земельных участках с категориями земли под индивидуальное жилищное строительство, земли поселений и пр., у которых есть право на бесплатное получение земли в собственность согласно законодательству.
  • Отдельным категориям юридических лиц.

Если отказывают в продаже или бесплатной приватизации земли из аренды

Бывает большое количество мотивировок при отказах переоформления земли из аренды:

  • не могут продать землю, пока ее не разделили на федеральную и муниципальную;
  • нет утвержденного генерального плана;
  • недостаточный пакет документов;
  • границы Вашего земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
  • этот земельный участок уже передан другому субъекту;
  • земельный участок ограничен в обороте, имеет запрет на приватизацию, установленный федеральным законом (основание для отказа, если это действительно так);
  • земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд (основание для отказа, если это действительно так);
  • есть серьезная путаница в документах разных лет и пр.

В нашей практике была еще одна ситуация (аренда наоборот): члены СНТ обратились в Администрацию Всеволожского района для получения в собственность своих земельных участков, с 1960-х годов находящихся в бессрочном пользовании граждан. Администрация отказала, мотивируя это тем, что считает землю СНТ и граждан находящейся в аренде (а не в бессрочном пользовании) и имеющей огромную задолженность по арендной плате. Сейчас мы проводим множественные судебные дела для получения решений судов о бесплатной передаче гражданам земельных участков по нормам Земельного кодекса РФ.

Согласно закону, решение об отказе в выкупе земельного участка из аренды или бесплатной передаче в собственность должно быть обоснованным, мотивированным и содержать ссылки на соответствующие нормативно-правовые акты. При несоблюдении данного требования оно может быть оспорено в судебном порядке.

Передача земли из аренды нескольким собственникам

Из аренды земельный участок может быть передан в общую долевую собственность:

  • гражданам, использующим земельный участок на общих основаниях;
  • субъектам, которым принадлежит здание (помещения, офисы), расположенное на неделимом участке.

Передача земли только в аренду

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю не получится. Можно приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законом. Но в этом случае договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в этом здании.

Непросто разобраться? Звоните, поможем!

Решение № 2-2995/2015 2-60/2016 2-60/2016(2-2995/2015;)

М-3708/2015 М-3708/2015 от 18 января 2016 г. по делу № 2-2995/2015

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2016 года Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Николаенко Е.С.,

при секретаре Карповой Ю.А.,

представителя истца Гавриловой Т.В., действующей на основании доверенности от 20.11.2015 сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Дубовик М. Л. к муниципальному образованию «Город Томск» о признании за наследником право аренды на земельный участок в порядке наследования,

Дубовик М.Л. обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию «Город Томск» (далее – МО «Город Томск») в лице администрации г.Томска о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.

В обоснование заявленного требования указала, что она (истец) является наследницей имущества открывшегося после смерти супруга Д., умершего /________/, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 15.10.2015 года. Кроме имущества, на которое нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство по закону, в состав наследственного имущества вошло и право на земельный участок, расположенный по адресу: г. Томск, /________/, общей площадью 720 кв.м, право на который у наследодателя возникло по состоянию на 07.04.1997 года, что подтверждается справкой /________/ от 29.03.2004 г. из Архивного отдела Администрации Томского района. Согласно архивным данным за наследодателем Д. числится запись о наличии права пользования на земельный участок по «Хозяйству» по /________/, Томского района и бессрочная аренда, земельный участок предоставлен Д. для ведения личного подсобного хозяйства. В выдаче свидетельства о праве на вышеуказанный земельный участок нотариусом отказано, в связи с отсутствием сведений в ЕГРП.

Земельный участок был предоставлен ее мужу на основании Приказа Муниципалитета Томского района Тимирязевского сельского округа /________/ от 01.07.1997 года «Об изъятии и предоставлении земельного участка», то есть в период действия Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 г. /________/. Несмотря на тот факт, что в самом приказе не указано право, на котором выделяется земельный участок, в похозяйственной книге была сделана запись о предоставлении земельного участка Д. в 1997 году на праве бессрочной аренды, в то же время в 2004 году Муниципалитет выдал мужу справку о праве пользования на спорный земельный участок.

С момента предоставления земельного участка их семья владела и пользовалась данным земельным участком как своим собственным, без каких-либо ограничений, на нем был возведен жилой дом, в котором она проживала с мужем и проживает в настоящее время. Однако право собственности на жилой дом муж при жизни оформить не успел.

В период действия Земельного кодекса РСФСР, земельный участок мог быть предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства исключительно на праве аренды, пожизненного наследуемого владения, собственности.

В связи с отсутствием указания в документах на вид права, земельный участок по адресу: г. Томск, /________/, принадлежал наследодателю Д. на праве собственности.

На основании изложенного, со ссылкой на Земельный кодекс РСФСР, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» просит признать за наследником Дубовик М.Л., уроженкой /________/а ФИО3 /________/, /________/ года рождения, после смерти мужа Д., умершего /________/, право собственности на земельный участок г. Томск, /________/, общей площадью 720 кв.м, кадастровый /________/, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, в порядке наследования по закону.

В судебном заседании представитель истца уточнила исковые требования просила признать за наследником Дубовик М.Л., уроженкой /________/а ФИО3 /________/, /________/ года рождения, после смерти мужа Д., умершего /________/, право аренды на земельный участок г. Томск, /________/, общей площадью 720 кв.м, кадастровый /________/, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства в порядке наследования.

Истец Дубовик М.Л., извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась.

Представитель истца исковые требования с учетом их уточнения подержала, представила письменные пояснения, которые поддержала в судебном заседании. Пояснила, что в соответствии со ст. Раздел V. Наследственное право > Глава 61. Общие положения о наследовании > Статья 1112. Наследство’ target=’_blank’>1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Статьей Глава I. Общие положения > Статья 7. Состав земель в Российской Федерации’ target=’_blank’>7 Земельного кодекса РСФСР была предусмотрена возможность передачи в собственность граждан, пожизненное наследуемое владение и аренду земельных участков, для осуществления индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах. В соответствии со статьями Глава IX. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров > Статья 61. Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления’ target=’_blank’>61 и Глава IX. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров > Статья 62. Возмещение убытков’ target=’_blank’>62 ЗК РСФСР в случае смерти арендатора до истечения срока аренды право аренды земельных участков переходит одному из его наследников. Таким образом, поскольку ни в распорядительном акте органа местного самоуправления (Приказ /________/ от 01.07.1997 г.), принятого в соответствии с установленными Земельным Кодексом РСФСР полномочиями о возможности передать право исполнительному органу (ст. 23), ни в Похозяйственной книге Тимирязевской ФИО3 не указано, что земельный участок предоставлен Д. краткосрочно, а имеется запись о бессрочной аренде, полагает, что обязательственное право аренды земельного участка перешло к наследнику — супруге Дубовик М.Л. До обращения с настоящим исковым заявлением, истица подала в Муниципалитет заявление о переоформлении на свое имя в порядке наследования права аренды на спорный земельный участок. Письмом от 19.08.2015 года Администрация г. Томска отказала в переоформлении, обосновав отказ отсутствием в отношении испрашиваемого земельного участка работ по межеванию, что не позволяет определить земельный участок как индивидуально определенной вещи. Считает данную позицию необоснованной, поскольку испрашиваемый земельный участок имеет индивидуальные характеристики, стоит на государственном кадастровом учете, имеет кадастровый /________/, площадью 720 кв.м, вид разрешенного использования: личное подсобное хозяйство. Также указала, что за давностью лет некоторые документы не сохранились до сегодняшних дней, однако из представленных суду документов, свидетельских показаний подтверждается возникновение у Д. права аренды на земельный участок. Дубовик М.Л. является единственным наследником. Поскольку законодателем закреплена возможность перехода аренды на земельный участок, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Ответчик МО «Город Томск» в лице администрации г.Томска извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителя в суд не направил.

Ранее представитель ответчика представила письменный отзыв на иск, в котором возражали против признания права собственности за истцом ввиду отсутствия данного права у наследователя. Относительно измененных истцом исковых требований возражений ответчиком не представлено.

Заслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, заслушав показания свидетелей, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. Раздел V. Наследственное право > Глава 61. Общие положения о наследовании > Статья 1112. Наследство’ target=’_blank’>1112 ГК РФ).

Таким образом, вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности включаются в состав наследства при условии, что они принадлежали наследодателю до его смерти. Если на момент открытия наследства имущество не принадлежало наследодателю, то оно не может быть включено в состав наследства.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» в состав наследства входят принадлежавшее на день открытия наследства имущество, в том числе имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм). При этом включение имущественных прав в состав наследства обусловлено их возникновением при жизни наследодателя, при условии, что он являлся их субъектом на день открытия наследства.

В соответствии с п. 2 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон’ target=’_blank’>617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель, не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В соответствии с ч. 1 ст. Раздел I. Общие положения > Глава 6. Доказательства и доказывание > Статья 56. Обязанность доказывания’ target=’_blank’>56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что Д. умер /________/.

В период жизни Д. для строительства индивидуального жилого дома был предоставлен земельный участок по адресу г.Томск, /________/.

В течение срока, установленного для принятия наследства, супруга Дубовик М.Л. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства, открывшегося после смерти Д.

Судом установлено, что Дубовик М.Л. выдано свидетельство о праве на наследство по закону от 15.10.2015 на ? долю в праве собственности на квартиру. Вместе с тем в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на имущественные права и обязанности после умершего Д. по договору аренды земельного участка, находящегося по адресу г.Томск, /________/ отказано в связи с отсутствием договора аренды (Письмо нотариуса А. /________/ от 19.10.2015).

Суд полагает, что на момент смерти Д. принадлежало имущественное право аренды (право аренды) земельного участка, предоставленного ему для строительства жилого дома, которое может стать предметом наследования, исходя из следующих обстоятельств.

Согласно ст. (ред. от 29.12.2017) > «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» > Статья 29. О внесении изменений в Водный кодекс Российской Федерации’ target=’_blank’>29 Земельного кодекса РСФСР и пункту 2 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», а также ст. 51 Закона Российской Федерации от 06.07.1991 N 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» полномочия по предоставлению земельных участков, в том числе в аренду, осуществлялись соответствующими местными администрациями.

В силу ст. 81 ЗК РСФСР земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, используются для возведения жилых домов и служебно-хозяйственных строений.

В соответствии со ст. Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю > Статья 53. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок’ target=’_blank’>53 ЗК РСФСР собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны: эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности; своевременно вносить земельный налог или арендную плату; не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами; вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами. При аренде земли у местных Советов народных депутатов возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника — с согласия собственника.

Из материалов дела, а также пояснений представителя истца, допрошенного в качестве свидетеля М., следует, что Д. в 1997 году обратился к Главе администрации поселкового Тимирязевского совета за предоставлением земельного участка в п. Тимирязево.

На служебной записке о разрешении данного вопроса в порядке очередности Главой Администрацией Томского района г. Томска дано указание М. об изъятии земельного участка Алексеевой и передачи Д.

Приказом управляющего Тимирязевского сельского округа Муниципалитета Томского района /________/ от 01.07.1997 на основании заявления Д. изъят в земли населенного пункта участок выделенный А2 для строительства индивидуального жилого дома по адресу /________/, площадью 0,06 га, изменен адрес на /________/ выделен земельный участок по адресу ул./________/ю 720 кв.м Д. для предварительного согласования площадки по индивидуальное жилищное строительство.

В последующем составлена выкопировка на строительство индивидуального жилого дома, где отображены границы земельного участка.

Из показаний свидетеля М., являющейся в период предоставления земельного участка /________/, показаний свидетеля К., работающей в тот же период /________/, судом установлено, что предоставление земельных участков в /________/ входило в полномочия Тимирязевского сельского округа. Строительство на земельных участках осуществлялось после совершения распорядительных действий по его выделению, потом заключался договор аренды который готовил техник –строитель или землеустроитель. Земельные участки под строительство предоставлялись только на праве аренды. В последующем после окончания строительства земельный участок предоставлялся на праве собственности. Свидетель М. показала, что записи об аренде в похозяйственную книгу могли быть внесены только на основании договора аренды. Предположила, что если договор аренды не сохранился у Д., он мог его не получить у техника-строителя.

Объяснения свидетелей согласуется с архивной справкой администрации Томского района от 16.04.2015, из которой следует, что в похозяйственной книге Тимирязевской сельской администрации /________/ Томского района Томской области за 1997-2001 имеется лицевой счет по адресу /________/ в графе 4 «Земля, находящаяся в пользовании граждан» имеется запись – земля 0,072 га (бессрочная аренда).

Таким образом, из представленных документов усматривается, что сельская администрация в пределах своих полномочий предоставила в аренду земельный участок в границах населенного пункта Тимирязевское. Местонахождение и площадь земельного участка определены, как в Приказе о выделении земельного участка, так и сведениями кадастрового учета, согласно которым земельный участок поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано обременение — аренда в пользу Д.

Земельный участок по адресу г.Томск, /________/ стоит на кадастровом учете, что подтверждается кадастровым паспортом на земельный участок от 08.07.2015г. Датой внесения номера в ГКН – 01.01.1997г. В графе «сведения об обременениях» указано – «аренда, выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от 05.05.2015 /________/.

В материалы дела представлены документы, свидетельствующие о получении Д. разрешительной документации для строительства жилого дома (акт согласования с центральными электрическими сетями, технические условия с ЗАО «Гоэлектросети», выкопировка на строительство индивидуального жилого дома, подготовлен проект границ земельного участка).

Судом установлено, что на предоставленном Д. земельном участке за период до 2004 года возведен жилой дом, площадь которого согласно техническому паспорту по состоянию на 12.01.2005 составляет 118 кв.м.

Изложенное свидетельствует о целевом использовании Д. земельного участка – строительство индивидуального жилого дома.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что между Д. и Тимирязевским сельским округом Томского района возникли отношения из договора аренды земельного участка.

Сведений о заключении договора аренды в связи с личными качествами арендатора в материалах дела не имеется, в связи с чем, у суда нет оснований полагать, что имущественное право, вытекающее из договора аренды земельного участка, связано с личностью арендатора, наследодателя Д.

Исходя из изложенного, имущественные права и обязанности, принадлежащие Д. и вытекающие из договора аренды (право аренды) земельного участка, подлежат включению в наследственную массу.

Согласно ч. 4 ст. Раздел I > Глава 2. Права и свободы человека и гражданина > Статья 35′ target=’_blank’>35 Конституции РФ право наследования гарантируется. Это право включает в себя как право наследодателя распорядиться своим имуществом на случай смерти, так и право наследников по закону и по завещанию на его получение.

В соответствии со ст. Раздел V. Наследственное право > Глава 61. Общие положения о наследовании > Статья 1111. Основания наследования’ target=’_blank’>1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных названным Кодексом.

В соответствии с правилами ст. Раздел V. Наследственное право > Глава 64. Приобретение наследства > Статья 1152. Принятие наследства’ target=’_blank’>1152 ГК РФ для принятия наследства наследник должен его принять, принятие наследником части наследства, означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно не находилось.

Как установлено судом Дубовик М.Л. приняла часть наследственного имущества, оставшегося после смерти Д., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 15.10.2015г.

Согласно справке нотариуса г.Томска А. от 05.06.2015 по состоянию на 05.06.2015 супруга Дубовик М.Л. является единственным наследником обратившимся к нотариусу после смерти Д.

Следовательно, Дубовик М.Л. считается принявшей и наследство в виде имущественных прав, вытекающих из договора аренды (право аренды) земельного участка по адресу г.Томск, /________/.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья Раздел V. Наследственное право > Глава 64. Приобретение наследства > Статья 1154. Срок принятия наследства’ target=’_blank’>1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, — также требования о признании права собственности в порядке наследования.

Совокупность представленных в дело доказательств позволяет суду сделать вывод о возможности признания за Дубовик М.Л. права аренды на земельный участок.

Исковые требования Дубовик М. Л. к муниципальному образованию «Город Томск» о признании за наследником права аренды на земельный участок в порядке наследования удовлетворить.

Признать за наследником Дубовик М. Л., уроженкой /________/ ФИО3 /________/, /________/ года рождения, после смерти мужа Д., умершего /________/, право аренды на земельный участок г. Томск, /________/, общей площадью 720 кв.м, кадастровый /________/, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства в порядке наследования.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.