Экономика и управление на предприятии в операциях с недвижимым имуществом

06.05.2018 Выкл. Автор admin

Экономика и управление на предприятии операции с недвижимым имуществом

Главная > Реферат >Менеджмент

КАФЕДРА АНТИКРИЗИСНОГО И СТРАТЕГИЧЕСКОГО МЕНЕДЖМЕНТА

1 курс очно-заочного отделения

«Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Менеджмент»

на тему: Контроль как функция управления

Исполнитель: Чеканников П.А.

Научный руководитель: проф. Астахова Н.И.

З А Д А Н И Е

на курсовую работу студенту _______ курса

___________ формы обучения, группа _____

(фамилия, имя, отчество)

В 200__ / 200__ учебном году Вам надлежит выполнить курсовую работу по дисциплине Менеджмент и представить ее на рецензирование научному руководителю не позднее «___» ________ 200__ г.

Тема курсовой работы: _______________________________________________ ___________________________________________________________________

Научным руководителем назначен _____________________________________

(ученое звание, степень, фамилия и.о.)

«___» _________________200__ г. _______________________________

(должность, фамилия, и.о. преподавателя

Принято к исполнению

(фамилия, и.о. студента)

Значение функции контроля в системе управления 6

Виды контроля и области его применения 8

Основные характеристики эффективного контроля 19

Актуальность данной темы:

Почти все, что делает руководитель, обращено в будущее. Руководитель планирует достичь цель в какое-то время, точно зафиксированное как день, неделя или месяц, год или более отдаленный момент в будущем. За этот период многое может случиться, в том числе и много неблагополучных изменений. Работники могут отказаться выполнять свои обязанности в соответствии с планом. Могут быть приняты законы, запрещающие подход, который избрало руководство. На рынке может появиться новый сильный конкурент, который значительно затруднит организации реализацию ее целей. Или просто люди могут совершить ошибку при выполнении ими своих обязанностей.

Такие непредвиденные обстоятельства могут заставить организацию отклониться от основного курса, намеченного руководством первоначально. И если руководство окажется неспособным найти и исправить эти отклонения от первоначальных планов, прежде чем организации будет нанесен серьезный ущерб, достижение целей, возможно даже само выживание, будет поставлено под угрозу.

Поэтому тему контроля как функции управления мы считаем актуальной в наши дни, ведь не зря во многих изданиях авторы упоминают о тех неопределенностях, которые сопровождают процесс управления, и о необходимости рассматривать управление как своего рода бесконечный процесс. Планы не всегда выполняются так, как было задумано. Люди не всегда принимают делегированные им права и обязанности. Руководству не всегда удается должным образом мотивировать людей на достижение поставленных целей. Меняются условия окружающей среды, и организация должна соответственно к ним адаптироваться. Вы, быть может, уже начали удивляться, как же руководству организации удается, в конце концов, определить, достигло ли оно своих целей, как оно обнаруживает собственные ошибки и ошибки персонала и как оно определяет, когда организации должны начинать процесс адаптации. Ответ прост. Все это достигается с помощью контроля. Контроль, попросту говоря, это процесс, при помощи которого руководство организации определяет, правильны ли его решения и не нуждаются ли они в известной корректировке.

Цели данной работы:

В данной курсовой работе нам хотелось бы изучить функцию контроля подробнее, а также поставить целью желание:

1. Выявить сущность контроля и понять его необходимость;

2. Узнать какие существуют виды контроля;

3. Изучить, как проходит процесс контроля и характеристики его эффективности.

Значение функции контроля в системе управления

Контроль — это процесс, обеспечивающий достижение целей организации.

Он необходим для обнаружения и разрешения возникающих проблем раньше, чем они станут слишком серьезными, и может также использоваться для стимулирования успешной деятельности.

Руководители начинают осуществлять функцию контроля с того самого момента, когда они сформулировали цели и задачи и создали организацию.

Контроль очень важен, для успешного функционирования организации.

Функция контроля — это такая характеристика управления, которая позволяет выявить проблемы и скорректировать соответственно деятельность организации до того, как эти проблемы перерастут в кризис.

Одна из важнейших причин необходимости осуществления контроля состоит в том, что любая организация, безусловно, обязана обладать способностью, вовремя фиксировать свои ошибки и исправлять их до того, как они повредят достижению целей организации.

Равно важной является и положительная сторона контроля, состоящая во всемерной поддержке всего того, что является успешным в деятельности организации. Другими словами, один из важных аспектов контроля состоит в том, чтобы определить, какие именно направления деятельности организации наиболее эффективны. Определяя успехи и неудачи организации и их причины, мы получаем возможность, достаточно быстро адаптировать организацию к динамичным требованиям внешней среды.

Контроль не только позволяет выявлять проблемы и реагировать на них так, чтобы достигнуть намеченных целей, но и помогает руководству решить, когда нужно вносить радикальные изменения в деятельности организации.

Контроль — это критически важная и сложная функция управления. Одна из важнейших особенностей контроля, которую следует учитывать в первую очередь, состоит в том, что контроль должен быть всеобъемлющим. Каждый руководитель, независимо от своего ранга, должен осуществлять контроль как неотъемлемую часть своих должностных обязанностей, даже если никто ему специально этого не поручал.

Контроль есть фундаментальный элемент процесса управления. Ни планирование, ни создание организационных структур, ни мотивацию нельзя рассматривать полностью в отрыве от контроля.

Виды контроля и области его применения

В практике используют три вида управленческого контроля: предварительный, текущий и итоговый (рис.2.1)

Р
ис. 2.1. Время осуществления основных видов контроля

Предварительный контроль (контроль по правилу рецептурных книг) по своему содержанию относится к организационному контролю, в задачу которого входит проверка готовности организации, ее персонала, производственного аппарата, системы управлениях к работе.

Управленческая система проверяется на соответствие существующей структуре организации, на качество принятых решений, подготовленных документов, степень ознакомления с ними исполнителей и усвоения ими стоящих задач. Контроль за персоналом призван определить готовность его к решению предусмотренных задач, понимание людьми целей своей деятельности, знание прав и обязанностей, норм выработки, условий поощрения. Предварительный контроль затрагивает состояние материальных и финансовых ресурсов организации или соответствующего подразделения, их наличия, соответствие потребностям по структуре и количеству, гарантированность поставок и пр. 1

Основными средствами осуществления предварительного контроля является реализация (не создание, а именно реализация) определенных правил, процедур и линий поведения. Поскольку правила и линии поведения вырабатываются для обеспечения выполнения планов, то их строгое соблюдений — это способ убедиться, что работа развивается в заданном направлении. Аналогично, если писать четкие должностные инструкции, эффективно доводить формулировки целей до подчиненных, набирать в административный аппарат управления квалифицированных людей, все это будет увеличивать вероятность того, что организационная структура будет работать так, как задумано. В организациях предварительный контроль используется в трех ключевых областях — по отношению к человеческим, материальным и финансовым ресурсам.

Человеческие ресурсы. Предварительный контроль в области человеческих ресурсов достигается в организациях за счет тщательного анализа тех деловых и профессиональных знаний и навыков, которые необходимы для выполнения тех или иных должностных обязанностей и отбора наиболее подготовленных и квалифицированных людей. Для того чтобы убедиться, что принимаемые работники окажутся в состоянии выполнить порученные им обязанности, необходимо установить минимально допустимый уровень образования или стаж работы в данной области и проверить документы и рекомендации, представляемые нанимаемым. Существенно повысить вероятность привлечения и закрепления в составе организации компетентных работников можно также путем установления справедливых размеров выплат и компенсаций, проведения психологических тестов, а также при помощи многочисленных собеседований с работником в период перед его наймом. Во многих организациях предварительный контроль человеческих ресурсов продолжается и после их найма в ходе курса обучения. Обучение позволяет установить, что же дополнительно нужно добавить и руководящему составу, и рядовым исполнителям к уже имеющимся у них знаниям и навыкам, прежде чем приступать к фактическому исполнению своих обязанностей. Курс предварительного обучения повышает вероятность того, что нанятые работники будут трудиться эффективно.

Материальные ресурсы. Очевидно, что сделать высококачественную продукцию из плохого сырья невозможно. Поэтому промышленные фирмы устанавливают обязательный предварительный контроль используемых ими материальных ресурсов. Контроль осуществляется путем выработки стандартов минимально допустимых уровней качества и проведения физических проверок соответствия поступающих материалов этим требованиям. Один из способов предварительного контроля в этой области .состоит в выборе такого поставщика, который убедительно доказал свои возможности поставлять материалы, соответствующие техническим условиям. К методам предварительного контроля материальных ресурсов относится также обеспечение их запасов в организации на уровне, достаточном для того, чтобы избежать дефицита.

Финансовые ресурсы. Важнейшим средством предварительного контроля финансовых ресурсов является бюджет , который позволяет также осуществить функцию планирования. Бюджет является механизмом предварительного контроля в том смысле, что он дает уверенность: когда организации потребуются наличные средства, эти средства у нее будут. Бюджеты устанавливают также предельные значения затрат и не позволяют тем самым какому-либо отделу или организации в целом исчерпать свои наличные средства до конца. 2

Текущий контроль воплощается в формах стратегической и оперативной. Стратегический выявляет эффективность использования ресурсов организации с точки зрения достижения ее конечных целей как по количественным, так и по качественным показателям. Он сводится к сбору, обработке и оценке информации о производительности 3

Как это собственно следует из его названия, текущий контроль осуществляется непосредственно в ходе проведения работ. Чаще всего его объектом являются подчиненные сотрудники, а сам он традиционно является прерогативой их непосредственного начальника. Регулярная проверка работы подчиненных, обсуждение возникающих проблем и предложений по усовершенствованию работы позволит исключить отклонения от намеченных планов и инструкций. Если же позволить этим отклонениям развиться, они могут перерасти в серьезные трудности для всей организации.

Экономика и управление на предприятии в операциях с недвижимым имуществом

080200 Менеджмент
(профиль «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)»)

Присуждаемая квалификация: бакалавр менеджмента
Форма обучения: очная
Язык обучения: русский
Нормативный срок обучения: 4 года
Дата начала занятий: 29 августа (2011/2012 уч. год)
Аккредитация программы:

Приветствие заведующего выпускающей кафедрой

Уважаемые будущие студенты!

Приглашаю вас на обучение по программе бакалавриата 080200 Менеджмент, профиль «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом))».
Программа разработана для подготовки специалистов по управлению организациями любых организационно-правовых форм и их структурными подразделениями в области: организации труда и производства; стратегического, текущего и оперативного планирования производства и реализации продукции; инновационного развития; капитальных вложений; затрат на производство; труда и заработной платы; оценки эффективности инвестиций и рисков; управления проектами, финансами, персоналом, материально-техническим обеспечением организации и т.д.
Выбрав программу 080200 Менеджмент, профиль «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)», вы получите необходимые знания и навыки для осуществления:

  • организационно-управленческой деятельности на первичных уровнях управления (цех, отдел организации труда и производства, отдел планирования, отдел инвестиций, проектно-сметный отдел, финансовый отдел и др.);
  • проектной деятельности (технико-экономическое обоснование инвестиций, оценка их экономической и финансовой эффективности, оценка проектных рисков и т.д.);
  • научно-исследовательской деятельности (выполнение научных исследований по заказам государственных, региональных и муниципальных органов управления, компаний, функционирующих на рынке недвижимости и т. д.);
  • информационно-аналитической деятельности (подготовка информации для принятия управленческих решений, анализ альтернативных вариантов и т.д.);
  • предпринимательской деятельности (разработка замысла, идеи, выбор методов и способов реализации и т.д.).

Отличительной особенностью выпускников кафедры является способность работать в органах государственного и регионального управления в сферах управления государственным и муниципальным имуществом, организациях ипотечного кредитования, регистрационной палате, БТИ, управляющих и оценочных компаниях, риэлторских и девелоперских фирмах, земельных комитетах, лизинговых компаниях, инвестиционно-строительных фирмах.
Выпускники программы после освоения базовых (обязательных) и вариативных (профильных) дисциплин (модулей) получают углубленные знания и навыки для успешной профессиональной деятельности и / или продолжения профессионального образования в магистратуре и аспирантуре с последующей защитой диссертаций. Полученные знания и практические навыки в сфере управления также позволяют выпускникам самостоятельно организовать бизнес.

Описание кафедры, реализующей программу

Кафедра экономики природных ресурсов основана в 2007 г. путем выделения из состава кафедры общей и экономической геологии в структуре Института геологии и нефтегазового дела, в настоящее время Института природных ресурсов.
Институт природных ресурсов создан в 2010 г., а его подразделения основаны в 1896-1901 гг. как горное, механическое и химико-технологическое отделения Томского технологического института.
Уникальная особенность: кафедра готовит специалистов для предприятий, функционирующих на рынке недвижимости, в т.ч. по очной и заочной формам обучения, а также по программе профессиональной переподготовки.
Профессорско-преподавательский состав: 1 академик Российской Академии наук; 1 доктор экономических наук, профессор; 7 кандидатов наук, доцентов; 1 доцент без степени; 2 старших преподавателя и 5 ассистентов.
Научные направления: экономика минерального сырья и рациональное природопользование, воспроизводство минерально-сырьевой базы, экономика нефтегазовых отраслей, налогообложение недропользования, бюджетное планирование, логистика нефтегазовых потоков, управление персоналом, управление недвижимостью.
Стратегические партнеры кафедры в России:

  • ОАО «Восточная транснациональная компания».
  • ОАО «Самотлорнефтегаз».
  • ОАО «Томская нефтегазовая компания».
  • ОАО «Томскнефть ВНК».
  • ОАО «ТомскНИПИнефть ВНК».
  • ОАО «Центрсибнефтепровод».
  • ООО «Александровский НПЗ».
  • ООО «Газпром трансгаз Томск».
  • ООО «Газпромнефть-Восток».
  • ООО «Геогрупп».
  • ООО «Норд Империал».
  • ООО «РН-Юганскнефтегаз».
  • ООО «СГК-Бурение».
  • ООО «Томскнефтехим».
  • ООО «Энергетический Альянс».
  • Управление по недропользованию по Томской области.

Стратегические партнеры кафедры в странах СНГ и за рубежом:

  • SAP AG – SAP University Alliance Program (Германия).
  • Казахский Национальный технический университет (Казахстан).
  • Каспийский общественный университет (Казахстан).
  • ООО «САП СНГ» (г. Москва).
  • Университет Карлсруэ (Германия).

Программа нацелена на получение навыков и компетенций в следующих сферах

Обучаясь по направлению 080200 Менеджмент, профиль «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)», вы будете знать:

  • теоретические основы современной концепции мотивации, лидерства и власти, уметь применять эти знания для реализации на конкретных предприятиях сферы рынка недвижимости;

отечественный и зарубежный опыт управления персоналом организации, особенности этого процесса сферах управления государственным и муниципальным имуществом, управляющих и оценочных компаниях, риэлторских и девелоперских фирмах, земельных комитетах и т.д.

  • и влияние этих особенностей на технологии управления человеческими ресурсами;
  • направления социальной ответственности и этики бизнеса, уметь при обосновании корпоративной стратегии развития организации управления имуществом учитывать эти направления и проводить их оценку;
  • основные теоретические подходы к составлению программы организационных изменений управления имуществом, уметь предвидеть возможности негативного отношения персонала к этим изменениям;
  • теоретические основы проектного менеджмента, современные программные продукты и уметь их использовать в процессе разработки и реализации девелоперских проектов;
  • основы управления инновационными процессами на предприятиях, особенности этих процессов на предприятиях, функционирующих на рынке недвижимости;
  • механизмы функционирования рынков недвижимости, основные виды операций на мировых рынках, уметь решать управленческие задачи в условиях глобализации рыночных отношений;
  • бизнес-процессы рынка недвижимости, основы моделирования этих процессов и их реорганизации, уметь применять эти знания для решения конкретных экономико-управленческих задач;
  • основы бюджетирования в строительстве и девелопменте: разработка бюджетной модели; основные методы планирования в строительстве и девелопменте;
  • основы аудита человеческих ресурсов, основы диагностики организационной структуры управления предприятиям применительно к предприятиям, функционирующих на рынке недвижимости, использовать эти знания при решении зада в данной области;
  • основные виды общих и специфических рисков при операциях с недвижимостью, методы их количественной и качественной оценки, способы снижения, применять эти знания и умения для решения практических управленческих задач;

особенности организации производственных процессов на предприятиях инвестиционно-строительных фирмах, основы проектирования производственных и трудовых процессов, методы нормирования труда, анализа уровня организации производства и труда;

  • особенности инновационного развития рынка ннедвижимости, порядок разработки инновационно-инвестиционных стратегий, методы оценки эффективности и рисков инновационных проектов, определения их влияния на стоимость бизнеса;
  • основы управления человеческими ресурсами, особенности управления трудовыми ресурсами, иметь навыки планирования стратегий управления человеческим потенциалом, уметь разрабатывать рекомендации по их реализации;
  • основы сметного планирования, инструменты инвестиционной оценки девелоперских проектов.

Обучаясь по направлению 080200 Менеджмент, профиль «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)», вы будете владеть навыками:

  • контроля за деятельностью организации, адаптации процедур и методов контроля к использованию в системе управления рынком недвижимости;
  • определения стоимости компании, оценки влияния инвестиционных проектов и вариантов их финансирования на изменение стоимости компании;
  • стратегического менеджмента, включая стратегический анализ и стратегическое планирование, разработки стратегии организации, функционирующей на рынке недвижимости;
  • анализа финансовой отчетности, оценки обоснованности решений в области инвестиционной, кредитной и финансовой деятельности;
  • формирования финансовых документов предприятия, оценки влияния различных методов финансового учета на финансовые результаты производственно-коммерческой деятельности, разработки документов финансовой отчетности для предприятий, функционирующих на рынке недвижимости;
  • учета и распределения затрат на предприятиях функционирующих на рынке недвижимости, классификации затрат, калькулирования и анализа себестоимости продукции на всех этапах освоения и использования ресурсов углеводородов, использования данных управленческого учета при принятии решений;
  • проведения проектного анализа, оценки эффективности инвестиций в объекты рынка невижимости, оценки эффективности проектных решений при использовании различных схем инвестирования и финансирования;
  • анализа производственной деятельности инвестиционно-строительных и девелоперских оргнаизаций, выявления производственных резервов, разработки планов мероприятий, направленных на повышение эффективности производства;
  • разработки моделей организационно-экономических систем, оценки их адекватности применительно к особенностям и видам деятельности предприятий, функционирующих на рынке недвижимости, адаптации этих моделей к решаемым управленческим задачам;
  • разработки инновационных стратегий и программ инновационного развития компаний, анализа эффективности инновационных технологий на всех стадиях использования объектов рынка недвижимости;
  • разработки систем сбалансированных показателей для предприятий, функционирующих на рынке недвижимости, оценки эффективности различных видов деятельности предприятий: производственной, финансовой, социально-экономической, управленческой;
  • расчета и анализа специфических для предприятий, функционирующих на рынке недвижимости показателей, подготовки необходимой информации для проведения расчетов;
  • разработки бюджетов подразделений предприятия, функционирующего на рынке недвижимости с учетом планов, стратегией и в соответствии бюджетным процессом предприятия как единого хозяйствующего субъекта;
  • управленческого учета и использования программных продуктов по учету доходов и расходов предприятий. функционирующих на рынке недвижимости для ведения управленческого учета;

ПЕРСПЕКТИВЫ КАРЬЕРЫ ВЫПУСКНИКОВ

Сферы деятельности и типы организаций:

  • Организации любой организационно-правовой формы (коммерческие, некоммерческие, государственные, региональные).
  • Органы государственного и регионального управления.
  • Структуры, в которых выпускники выступают в качестве предпринимателей, создающих и развивающих собственный бизнес.

Занимаемые должности:

  • Экономист, менеджер, ведущий специалист планово-экономических и управленческих служб предприятий.
  • Исполнитель или руководитель младшего уровня в различных службах аппарата государственного и регионального управления.
  • Индивидуальный предприниматель.

Примеры российских и зарубежных крупных компаний: структурные подразделения, входящие в состав департаментов строительства, архитектуры и градостроительства; государственные организации по управлению государственным и муниципальным имуществом, управляющие и оценочные компании, риэлторские и девелоперские фирмы, агентства недвижимости, страховые компании, организации ипотечного кредитования, земельные комитеты, лизинговые компании, инвестиционно-строительные фирмы, регистрационная палата, бюро технической инвентаризации.
Продолжение обучения в магистратуре ТПУ по программам:
Экономика и управление на предприятии (в нефтегазовой отрасли).
Государственное и муниципальное управление.
Логистика.
Маркетинг.
Общий и стратегический менеджмент.
Финансовый менеджмент.

Требования для поступающих

Дата подачи документов: согласно Правилам приема в ТПУ.
Предыдущее образование (документ, сфера): согласно правилам приема в ТПУ.
Перечень вступительных испытаний: согласно правилам приема в ТПУ.

Стоимость обучения: 68 500 руб.
Контактная информация: приемная и отборочная комиссия ТПУ.

Учебно-методический комплекс для специальности: 080502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)» (1)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра экономики недвижимости

Одобрено УМС РГБиТ факультета

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

080502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)»

Автор-составитель: д.э.н., профессор, сертифицированный оценщик бизнеса А.Ф. Пацкалев

Учебно-методический комплекс «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» составлен в соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования / Примерной программой по дисциплине по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)»

Дисциплина входит в цикл дисциплин специализации и является обязательной для изучения.

С О Д Е Р Ж А Н И Е

1. Цель и задачи дисциплины 4

2. Требования к уровню освоения дисциплины 6

3.Объем дисциплины 11

Объем дисциплины и виды учебной работы 11

Распределение* часов по темам и видам учебной работы 11

4. Содержание курса 14

5.Темы практических и/или семинарских занятий 17

Где: ТС — текущая стоимость дебиторской задолженности; 23

6. Задания для самостоятельной работы студентов 27

6.1. Типовой тест. 30

7. Тематика контрольных работ /рефератов 33

и методические указания по их выполнению 33

7.1. Для рефератов 33

7.2. Для контрольных работ 34

8. Вопросы для подготовки к экзамену 38

9. Инновационные технологии, используемые в преподавании курса «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» 39

10. Учебно-методическое обеспечение дисциплины 40

10.1. Литература 40

10.2. Методическое обеспечение дисциплины 42

10.3. Материально-техническое и/или информационное обеспечение дисциплин 42

10.4. Основные понятия и определения (глоссарий) 43

10.5.Ответы на вопросы к типовому тесту (раздел 6.1.) 50

Приложение 1. 51

1. Цель и задачи дисциплины

Дисциплина «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» одна из наиболее динамично развивающихся в России. Оценка имущества, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине ХVII века в связи с изменениями общественно-экономического строя. Прежде всего, это определялось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. Первая массовая переоценка недвижимого имущества была проведена в России в 1910 году, а к 1913 году сложилась проверенная на практике система оценки земельных участков, в основу которой были положены принципы оценки недвижимых имуществ.

В 90-х годах прошлого века рынок недвижимости и иного имущества получил широкое развитие под влиянием процессов приватизации государственной собственности. Проведение сделок с имуществом обусловливает необходимость проведения оценки его рыночной стоимости и иных видов стоимости, отличных от рыночной (залоговой, страховой, остаточной и др.).

Оценка стоимости имущества или предприятия (бизнеса) всегда носит целевой характер. Цели и мотивы оценки:

В целях приватизации объектов оценки, передаче их в доверительное управление, либо передачи в аренду;

При финансовом планировании;

При продаже или ином отчуждении объектов оценки;

При использовании объектов оценки в качестве предмета залога;

При переуступки долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

При передаче объектов оценки в качестве вклада у уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки;

При национализации имущества;

При ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случае возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

При ликвидации предприятия или его реструктуризации;

При выкупе или ином, предусмотренном законодательством Российской Федерации, изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

В целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.

В настоящее время созданы основы формирования рынка недвижимости и иного имущества, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала, без которых невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства.

В условиях рынка результатом любого вида профессиональной деятельности является получение экономического, социального или иного эффекта, прежде всего, за счет умения правильно распорядиться материально-техническими ресурсами, повышения эффективности управления недвижимостью и иным имуществом, в том числе ценными бумагами и иными финансовыми инструментами.

Поэтому специалисты по операциям с недвижимым имуществом, специалисты по коммерции, маркетингу, менеджменту, антикризисному управлению и управлению персоналом, по финансам и кредиту, по экономике и управлению на предприятии ресторанно-гостиничного бизнеса и туризма, и иного бизнеса должны иметь необходимые знания в области оценочной деятельности и использовать их в своей профессиональной деятельности.

Целью изучения дисциплины «Оценка собственности предприятия (бизнеса)» является формирование у студентов комплекса теоретических и практических знаний по оценке стоимости предприятия (бизнеса) и ее использованию в оценке эффективности управления предприятием (бизнесом).

В рамках поставленной цели решаются следующие задачи:

изучение законодательных и нормативных правовых актов по обеспечению и защиты прав собственности, равенства всех форм собственности, особенностей и государственной регистрации прав собственности и иных прав, прав собственности для целей их экономической оценки;

изучение видов стоимости и факторов, влияющих на величину стоимости, принципов оценки, в том числе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки и, как следствие, обусловливающие оптимальную стоимость предприятия (бизнеса);

приобретение необходимых навыков расчета рыночной и иных видов стоимости объектов оценки, в том числе остаточной стоимости имущества для целей налогообложения;

выявление особенностей определения стоимости земельных участков различной категории и видов использования;

освоение методов формирования денежных потоков и их дисконтирования в оценке стоимости предприятия (бизнеса);

изучение подходов и методов оценки прав собственности и иных вещных прав, обоснованности их применения или отказа от применения при оценке стоимости предприятия;

боснование исходной информации и методов оценки, обеспечивающих достоверность Отчета об оценке стоимости предприятия (бизнеса) как документа, содержащего сведения доказательственного значения и рекомендуемого для целей совершения сделки (ст. 12 Закона № 135-ФЗ от 29.07.98г.), а также для формирования базы по налогу на имущество, НДС и по налогу на прибыль;

определение справедливой стоимости объектов оценки, необходимой для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемой в соответствии с положениями нормативных правовых актов;

учет факторов риска в оценке прав собственности;

обоснование нормы дисконта и ставки капитализации и их влияние на величину стоимости предприятия (бизнеса);

— согласование результатов оценки, полученных по различным подходам и определение итоговой степени контроля и ликвидности оцениваемого пакета акций;

-проведение семинарских и практических занятий на конкретных материалах, обеспечивающих адаптацию полученных знаний к конкретным ситуациям по принятию управленческих решений на основе стоимости предприятия (бизнеса).

2. Требования к уровню освоения дисциплины

Свод стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков (РОО), предназначенный для оценки стоимости имущества в Российской Федерации и в других странах СНГ и подготовленный в полном соответствии с принятыми Международными стандартами оценки (МСО – 2005), признает следующие четыре типа имущества:

В результате изучения дисциплины специалисты по операциям с недвижимым имуществом должны:

знать: — законодательные и нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность, в том числе Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности;

— традиционные методы оценки прав собственности и иных вещных прав на имущество или бизнес.

уметь: — провести расчеты по каждому традиционному подходу (методу);

— обосновать норму дисконта и ставку капитализации;

— сформировать денежный поток в прогнозный и постпрогнозный периоды, определить величину реверсии и ее текущую стоимость, провести дисконтирование чистого денежного потока, определить (100%) стоимость предприятия как действующего, обосновать скидки (премии) на низкую ликвидность и степени контроля миноритарной доли в Уставном капитале или процента акций в акционерном обществе.

— провести согласование результатов оценки, полученных с использованием различных подходов / методов, обосновать итоговую величину стоимости права собственности на конкретный вид имущества, предприятия или бизнеса, которые являются основой по формированию базы по налогу на имущество, на доходы и НДС.

иметь представление: — о правах собственности и иных вещных правах, которые могут быть объектом оценки в целях сделки, видах стоимости, принципах оценки, факторах, влияющих на величину стоимости, а также о доходах от владения или использования объекта собственности;

приобрести навыки: самостоятельного поиска литературных и методических источников, законодательных актов, обоснования и сбора исходной информации, ее анализа, систематизации и достоверности, выбора подходов и методов оценки или аргументированного отказа от использования одного из них, обоснования принятых допущений и ограничений, согласования результатов оценки, полученных с использованием различных подходов/методов, применения результатов оценки для принятия управленческих решений на основе стоимости предприятия (бизнеса).

владеть понятийным аппаратом.

Имущество юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу.

Недвижимое имущество – все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому, недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как: строения и улучшения на нем (ст.130 ГК РФ).

Права или интересы в недвижимом имуществе вытекают из вещно-правовых интересов. Вещно-правовые интересы определяются законами государства, в котором они существуют, и обычно подчиняются внешним ограничениям, устанавливаемым государством – например, они подлежат обложению налогами (в определенных государством размерах), принудительному отчуждению (принудительную покупку (конфискацию); регулированию (охрана правопорядка), планирование (зонирование) или обращению в собственность государства в случаях отсутствия завещания (выморочное имущество (бесхозное имущество).

В терминологии бухгалтерского учета недвижимость обычно относится к категории внеоборотных или долгосрочных активов.

Этот актив представляет собой интерес, которым обладают по отношению к недвижимости, т.е. актив представляет собой недвижимое имущество.

Оценивается именно собственность на актив, а не на недвижимость как на физический объект.

В гражданском законодательстве предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Предприятие в целом или его часть (например, структурное подразделение, выделенное на отдельный баланс) может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Методологией оценки предприятия как имущественного комплекса предусмотрена оценка всех статей актива баланса (1 и 2 разделы актива), а также долгосрочные и краткосрочные обязательства предприятия (4 и 5 разделы пассива баланса). То есть в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ).

Порядок определения налогооблагаемой базы по НДС при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса установлен ст. 158 п.4 НК РФ. К имуществу передаваемому в состав предприятия как имущественного комплекса, применяется только ставка 15,25%. Это относится и к товарам, реализация которых облагается НДС согласно общему правилу (ст. 164 НК РФ) по ставке 10%. Разница между ценой реализации предприятия как имущественного комплекса и балансовой стоимостью передаваемого имущества распределяется между всеми реализуемыми активами пропорционально их балансовой стоимости.

В целях обложения налогом на прибыль операций по продаже предприятия как имущественного комплекса необходимо руководствоваться общими положениями НК РФ (глава 25).

Движимое имущество — объекты физического мира, не являющиеся недвижимостью, включая драгоценности, раритеты, деньги и ценные бумаги (это имущество, не связанное с недвижимостью постоянно и, как правило, характеризующееся возможностью быть перемещенным).

Движимое имущество относится к собственности на интерес в объектах, отличных от недвижимости. Эти объекты могут быть осязаемыми, такими как движимые вещи (все машины и оборудование), или неосязаемыми, такими как долг или патенты. Исходя из данного определения все машины и оборудование (за исключением тех машин и оборудования, которые являются неотъемлемой частью зданий и сооружений), включая деньги и ценные бумаги относятся к движимому имуществу.

Осязаемое движимое имущество представляет собой интересы в объектах, которые не присоединены или не прикреплены к недвижимости постоянно и вообще характеризуется возможностью перемещения.

Неосязаемые активы представляют собой интересы, которые заключены в неосязаемых объектах. К примерам интересов в неосязаемом имуществе относят право взыскания долга и право извлечения выгоды из идеи. Но именно право взыскивать долг или извлекать выгоду, в отличие от самой по себе неосязаемой субстанции, т.е. долга или идеи, которые и являются объектами имущества, и которым «приписывается» стоимость.

Чистый оборотный капитал и ценные бумаги, или чистые текущие активы, представляют собой сумму ликвидных активов за вычетом краткосрочных обязательств. В чистый оборотный капитал могут включаться денежные средства, легко реализуемые ценные бумаги и ликвидные материалы за вычетом текущих обязательств, таких как счета к оплате и краткосрочные ссуды.

Бизнес представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью. Организации бизнеса распространены в чрезвычайно широкой сфере экономической деятельности, охватывающей как частный, так и государственный (общественный) секторы. Виды бизнеса включают среди прочего производство, оптовую торговлю, розничную торговлю, обеспечение жильем, здравоохранение и финансовые, юридические услуги, услуги в области образования и социальные услуги.

Согласно терминологии бухгалтерского учета как осязаемые, так и неосязаемые активы включаются в состав активов организации бизнеса.

Необходимо четко определять бизнес (например, операционная компания, холдинговая компания, специализированная торговая компания) и интерес в собственности на бизнес или ценную бумагу (например, акции закрытой или открытой компании и акции инвестиционного траста), которые оцениваются.

Важно иметь ввиду, что интерес в собственности может быть неразделенным, разделенным среди акционеров и/или касаться миноритарного (неконтрольного) или мажоритарного (контрольного) интереса.

Специалист по операциям с недвижимым имуществом должен рассмотреть права, привилегии и условия, связанные с интересом в собственности, обладают ли этим интересом в рамках корпоративной формы, формы партнерства или же это личная собственность.

Как правило, оценка бизнеса проводится применительно к «действующему предприятию», являющегося организацией, относительно которой обычно считается, что она будет продолжать свою деятельность в обозримом будущем при отсутствии намерения или необходимости ее ликвидации, либо без существенного сокращения масштабов своей деятельности.

Оценка бизнеса проводится для различных целей, в том числе для:

— приобретения и ликвидации отдельного бизнеса, слияния бизнесов или расчета стоимости акций, принадлежащих акционерам бизнеса;

— распределения и отражения стоимости в использовании различных активов бизнеса;

— оценки степени устаревания отдельных внеоборотных активов бизнеса;

— повышения эффективности управления предприятием;

— принятия обоснованного инвестиционного решения;

— определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

— определения базы для налогообложения в целях контроля за правильностью уплаты налогов на доходы предприятия и налогов на его имущество.

Специалист по операциям с недвижимым имуществом должен уметь не только использовать результаты оценки, но и квалифицированно проверить достоверность результатов расчета и использованной исходной информации, корректность использования методологии оценки, особенно при формировании денежного потока в расчетный (прогнозный) и постпрогнозный периоды, обоснованность применения нормы дисконта и ставки капитализации, корректность согласования результатов оценок по различным подходам и выведения итоговой рыночной стоимости бизнеса на конкретную дату.

Финансовые интересы в имуществе проистекают как из правового разделения интересов в собственности на бизнес или на недвижимое имущество (например, партнерства, объединения в холдинги (синдикаты), корпорации, соаренды, совместные предприятия), так и из передачи по контракту опционного права покупки или продажи имущества (например, недвижимости, акций или других финансовых инструментов) по установленной цене в пределах определенного периода или из создания инвестиционных инструментов, обеспечиваемых пулами (объединенными) активов, относящихся к недвижимости.

Интересы в собственности могут быть юридически разделены для создания партнерств, в которых два или большее число лиц имеют в совместной собственности бизнес или имущество и делят между собой его прибыли и убытки.

Другими юридическими лицами, родственными партнерствам, являются холдинги (синдикаты) и совместные предприятия. Договорное право создает также опцион, осуществление которого обычно зависит от выполнения определенных условий.

Инвестиции в недвижимость посредством приобретения в собственность ценных бумаг или инструментов долгового или долевого характера представляют собой альтернативу прямому владению недвижимостью. Инвесторы могут иметь в собственности и продавать и приобретать доли некоторого интереса в имуществе, либо в пуле имуществ таким же образом, каким они бы покупали и продавали доли в акционерном капитале корпораций.

Финансовые интересы представляют собой неосязаемые активы и могут включать:

— права, неотъемлемые от права собственности на бизнес или имущество, т.е. права пользования, занятия, продажи, сдачи в аренду или управления;

— неотъемлемые права в рамках контракта, предоставляющего опцион на покупку или договора аренды, содержащего опцион на покупку, т.е. право исполнения или неисполнения;

— права, неотъемлемые от права собственности на выпуск ценных бумаг (т.е. права сохранения их у себя или передачи их другим лицам).

Финансовые интересы требуют оценки в силу широкого круга причин, в том числе: при установлении общей стоимости активов необходимо определить стоимость конкретного финансового актива, при продаже партнером своего интереса, при возникновении значительного «финансового рычага» (левериджа), для целей андеррайтинга* 1 в страховании или на рынке ценных бумаг.

Согласно стандарту МСФО 32 (п. 86) организация должна раскрывать информацию о справедливых стоимостях каждого класса финансовых активов и финансовых обязательств. В целях сравнения этих стоимостей с их соответствующими учетными суммами в балансовом отчете необходимо также проводить оценку.

Стоимость собранных вместе всех разнообразных финансовых интересов в имуществе бывает больше или меньше простой суммы отдельных интересов в этом имуществе.

Стоимость 100%-го пакета интересов в собственности (включающего всех акционеров или партнеров) на объекты доходного имущества или предприятия в целом, принадлежащие партнерствам или холдингам (союзам, синдикатам), вероятно, превысит суммарную стоимость миноритарных пакетов в этих объектах.

Специалисты по операциям с недвижимым имуществом и бизнесу должны иметь ввиду, что прежде чем рассматривать дезагрегированные или разделенные интересы в собственности, должны быть рассчитаны стоимости неразделенного или полного интереса в имуществе или бизнесе.

Федеральный Закон от 27.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ в ст. 8 предусматривает обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям.

Федеральный закон №120 «Об акционерных обществах» от 07.08.2001 предусматривает обязательное привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости имущества в случаях: — оплаты дополнительных акций Общества неденежными средствами, если их номинальная стоимость превышает более 200 (двухсот) минимальных размеров оплаты труда (ст.34); — выкупа Обществом у акционеров, принадлежащих им, акций (ст.77); — осуществления крупной сделки с имуществом, стоимость которого составляет более 25% балансовой стоимости активов Общества (ст.78).

Таким образом, научно обоснованная оценка стоимости предприятия (бизнеса) является основой принятия адекватных управленческих решений, а, следовательно, обеспечивает эффективность бизнеса.