Изменение расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

06.05.2018 Выкл. Автор admin

Изменение расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с требованиями статей 82 и 83 ЖК РФ и с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско- правовых договоров, установленных в ст. 450 — 453 ГК РФ.

Когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо учитывать, что требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить, или расторгнуть договор либо неполучения в срок ответа на данное предложение, а при его отсутствии — в 30-ти дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по требованию одной из сторон решением суда только при существенных изменениях обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Так, в Определении Президиума Самарского областного суда указано, что «изменение обстоятельств признаются существенными, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был заключен на значительно отличающихся условиях». [1]

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Жилищный Кодекс предусмотрел два вида изменения договора социального найма в ст. 82. Так, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

В другом случае предусмотрено, что дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем, а также по инициативе такого члена семьи в случае смерти нанимателя. Но при этом неясно, требуется ли согласие самого нанимателя или чем будет руководствоваться наймодатель, принимая соответствующее решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

Ранее в ЖК РСФСР предусматривалась возможность изменения договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Новый Кодекс вообще не предусматривает выдел или раздел занимаемого гражданами жилого помещения, представленного по договору социального найма. Таким образом, изменения, предусмотренные ЖК РФ, ограничивают жилищные права граждан по сравнению с ранее действующим законодательством.

Вместе с тем, Г.Арутунян, ссылаясь на Вводный закон к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие приходит к выводу, что ЖК применяется только в части тех прав и обязанностей которые возникнут после введения его в действие. Исходя из этого он считает, что:

1) бывший член семьи нанимателя имеет такие же права, что и наниматель, в том числе и право требования заключения с ним договора социального найма в порядке и на условиях, предусмотренных гл.8ЖК РФ;

2) бывший член семьи нанимателя самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающих из соответствующего (отдельного)договора социального найма (ч 4 ст.69 ЖК РФ);

3) ЖК не исключает возможности существования отдельного договора найма в отдельной квартире (ст. 82 ЖК); ЖК не содержит запретов на изменение договоров найма и заключения договора найма в одной квартире. [2]

Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а при изменении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Договор социального найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Договор социального найма жилого помещения, с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем ч ленов его семьи, может быть расторгнут им в любое время. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения или вследствие событий, не зависящих от воли сторон: разрушения жилого помещения, смерти одинокого нанимателя. По мнению известной самарской ученой В.Д. Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения — это волевой акт являющийся по своей юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой. [3]

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения регламентировано ст. 83 ЖК РФ. Примечательно, что в ч. 3 ст. 83 ЖК указано, что «в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда».

В этой связи представляет интерес мнение С. Д. Радченко, который полагает, что:

1. Выезд должен быть связан именно с переменой места жительства — это не должен быть выезд на учебу, в командировку. При этом показания свидетеля о том, что он долго не видел это лицо, не могут быть приняты во внимание без выяснения причин отсутствия, у выехавшего и желания у него сохранять право на жилье.

2. Доказательством отсутствия этого обстоятельства признаются: сохранение регистрации, внесение коммунальных платежей, обслуживание в п оликлинике по месту жительства, принятие мер по обмену жилых помещений.

3. Добровольность выезда, который может доказываться: свидетельскими показаниями, письменными заявлениями в РОВД. [4] В ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, лишь в судебном порядке в случае:

а) не внесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Данный пункт дублирует содержание ст. 15 5 Основ, в которой помимо выселения предусматривался размер пени. ;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использование жилого помещения не по назначению. «В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности», недоумевает А. А.Титов. [5]

Перечень, указанный в ст. 83 ЖК РФ, сформулирован как исчерпывающий.

В ЖК РФ отсутствует регламентация вопроса утраты права пользования жилым помещением. Вряд ли правильно расторгать договор социального найма, предусмотренного ст. 83 ЖК РФ и выселять без предоставления жилого помещения всех пользователей жильем (ст. 91 ЖК РФ), если виновным в порче помещения или в нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей. Речь следует вести о признании в судебном порядке виновного лица утратившим право пользования жилым помещением и о выселении его с сохранением действия договора для всех пользователей жилым помещением. Причем, ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение лиц, лишенных родительских прав, не определив основания прекращения жилищных правоотношений. Данный случай следует расценивать как утрату права пользования жильем.

В связи с утратой ордером значения как основания вселения в жилое помещение, представленное в жилищном фонде социального пользования, по ЖК РФ не подлежит применению, сложившаяся судебная практика о признании ордера недействительным и выселении лиц, вселившихся по нему в конкретное жилое помещение. ЖК РФ не предусматривает оснований для расторжения договора социального найма в случае нарушения очередности предоставления жилых помещений из фонда социального использования.

Следовательно, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в договоре найма жилое помещение они не имеют. ЖК не устанавливает круга лиц, которые могут выступить с иском в таких случаях.

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84 — 85 Кодекса. Допускается выселение из указанных жилых помещений только в судебном порядке. ЖК РСФСР предусматривал два вида выселения с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. В новом ЖК РФ уточнено: выселение может производиться с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления жилья. В случаях, когда принимается решение о предоставлении гражданам другого благоустроенного помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. Критики Жилищного Кодекса говорят, если «равнозначная жилая площадь», то из однокомнатной квартиры семья из четырех человек выехать уже не сможет? Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить? П.В. Крашенинников отвечает: «Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду ст. 86 ЖК. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома. В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам «предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке. Такой же порядок предусмотрен и статьями 87 и 88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или становится на капитальный ремонт. Но статья 89-я, действительно, противоречит трем предыдущим статьям. В ней, безусловно, надо указать «исходя из количества членов семьи. [6] ЖК РФ в ст. 85 предусмотрел предоставление благоустроенных жилых помещений, в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Согласно ст. 90 ЖК выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения, в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин, производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т. е. не менее 6 кв. м. на одного человека). Это помещение может не отвечать критериям благоустроенности. На наш взгляд, в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения — быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства и находится в пределах населенного пункта, так как иное толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства. Правила о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 08.02.06г. о повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно –коммунальных услуг указано, что положения Жилищного кодекса о выселении с жилого помещения за невнесение платы не способствуют защите интересов граждан.

К недостаткам ст. 90 ЖК РФ можно отнести то обстоятельство, что в ней не раскрыто понятие «уважительных причин». Причина платежей не влияет на возможность расторжения договора. В то же время, согласно ст.83 Жилищного кодекса, расторжение договора из-за неуплаты платежей возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя, к которым можно отнести длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в составе семьи. Что касается выселения из-за невозможности проживания, то буквальное положение ст. 83 Жилищного кодекса приводит к выводу, что это касается соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Заинтересованным лицам, которые могут потребовать выселение нанимателя в случае нарушения им их прав, интересов или бесхозяйственности является не только наймодатель, но и соседи нанимателя, члены его семьи, проживающие с ним. Однако эти заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК. Это возможно, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилыми помещениями, допуская его разрушение. К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятие разрушение и повреждение жилого помещения. Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя в суд с соответствующим требованием о выселении. Наймодатель вначале обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц. В ст. 91 ЖК предусмотрено правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

[1] Определение Президиума Самарского областного суда (извлечение), № 07-06126 от 18.03.2004// Архив Самарского областного суда.

[2] Арутунян Г. Шанс на отдельный договор найма// Домашний адвокат № 15, 2005, С 2-5.

[3] Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. № 3, 2005, С. 14-16.

[4] Радченко С. Д. Споры о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма// Жилищное право. № 2,2002, С. 60 — 67.

[5] Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации. -М.: Юрайт, 2005, с. 91.

[6] Невинная И. Жилье для всех и для каждого? // Российская газета. 17 марта 2005, № 52 (3721).

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

8.8. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Изменение договора социального найма жилого помещения новый Жилищный кодекс РФ допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма ЖК РФ называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Подобное основание ранее было предусмотрено в ст. 87 ЖК РСФСР. В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм ЖК РФ от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК РСФСР, состоит в том, что в ЖК РФ говорится о гражданах, «объединившихся», а не «объединяющихся» (как это было в ЖК РСФСР) в одну семью. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой — на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

Основанием изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР, признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Одно из отличий рассматриваемых положений ЖК РФ от подобных норм ст. 88 ЖК РСФСР состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина — это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 ЖК РФ говорится о согласии «остальных членов семьи». Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, поскольку вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.

Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору. Тем не менее, можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает «параметрам» малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением.

Новеллой в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что новый ЖК РФ не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Ранее ст. 86 ЖК РСФСР предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон — утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Для сравнения напомним, что ЖК РСФСР предусматривал только один вариант прекращения договора найма — его расторжение (см. ст. 89).

Расторжение договора социального найма регламентировано ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (см. ст. 451 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со статьей 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 ЖК РФ). Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон является новеллой, ЖК РСФСР её не предусматривал;

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК РСФСР (см. ч. 1 и 2 ст. 89).

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ст. 83 ЖК РФ). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).

Комментируемая статья устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

3) систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Данный перечень сформулирован в Жилищном кодексе РФ как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и указанных выше статьях ГК РФ.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Изменение, расторжение и прекращение социального найма

Несмотря на то что приватизация идёт уже не первый год (и будет идти минимум до марта 2018 года), до сих пор многие люди живут в домах, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Именно с ними и заключается договор. Однако любой договор не вечен. Посмотрим, как именно происходит для социального найма:

Когда происходит изменение и прекращение договора найма жилого помещения?

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма происходит при наличии оснований, предусмотренных законом. Проще всего определить, когда договор прекращается. ЖК РФ устанавливает для этого всего два основания:

  • физическое разрушение жилья. Если дома нет – договор дальше длиться не может, однако он именно прекращается, а не расторгается;
  • смерть жильца. Однако это условие работает лишь в том случае, если человек проживал в квартире либо комнате один. В том же случае, если там был зарегистрирован кто-то из членов его семьи либо других лиц, договор продолжает действовать, но уже с другим нанимателем.

И здесь мы уже переходим к другому вопросу, касающемуся изменения договора социального найма. Помимо смерти нанимателя, когда его место занимает другой жилец, изменение договора ЖК РФ связывает с некоторыми другими обстоятельствами.

Первым из них является заключение брака или иное объединение в семью (например, усыновление и т. д.). Если граждане, которые уже проживали в одной квартире, стали семьёй, они вправе обратиться к собственнику жилья с требованием о том, чтобы теперь были изменены условия договора. Это изменение приводит к тому, что все ранее жилые помещения будут рассматриваться в комплексе, а единый договор на них заключается с кем-то одним из новой семьи.

Вторым условием, при котором изменяется договор, является замена нанимателя. Любой взрослый и психически здоровый (то есть не лишённый по суду дееспособности) член семьи прежнего нанимателя вправе обратиться с заявлением. В нём он с согласия остальных родственников, проживающих в квартире, может потребовать подписать договор уже с ним. В этом случае он занимает место прежнего нанимателя, исполняет все его обязанности и выступает в любых отношениях вместо него. Сам же договор не перезаключается: считается, что продолжает длиться прежний, и произошла лишь замена стороны.

Расторжение договора по доброй воле сторон

Несколько больше оснований для того, чтобы расторгнуть договор. Прежде всего, ст. 83 ЖК РФ говорит о том, что такой договор может быть расторгнут в любой момент, если жилец и наймодатель договорились о таком расторжении. В этом случае действует принцип свободы договора, который частично относится не только к гражданскому, но и к жилищному праву.

Вторым случаем, когда расторгается договор, является выезд нанимателя со всей семьёй на постоянное проживание в другое место. В этом случае не требуется даже подписывать соглашение: согласно кодексу наём считается расторгнутым именно с того дня, как состоялся выезд, если закон не предусматривает иного.

Тут необходимо отметить, что изменение и расторжение договора социального найма в связи с выездом нанимателя связано с немалым числом проблем. Дело в том, что закон не определяет чётко, в течение какого срока должен отсутствовать человек, куда он конкретно должен выехать. В частности, на практике был как минимум один случай, когда после семейной ссоры и развода муж-наниматель развёлся с женой и уехал жить в другой город. Договор был изменён, в качестве нанимателя выступила жена – а затем, спустя больше десяти лет, мужчина вернулся и попытался вновь прописаться на прежних квадратных метрах. Признавать его утратившим право на проживание пришлось в судебном порядке.

Договор найма жилого помещения: изменение и расторжение через суд

Расторгнуть договор можно не только по согласию или в установленном законом порядке, но и через суд. Закон даёт наймодателю право провести такое расторжение в следующих ситуациях:

  • если оплата за жильё не поступает больше полугода;
  • если сам наниматель или иные лица, за которых он отвечает, регулярно портят и разрушают жильё;
  • если наниматель мешает другим жильцам (шумит, дебоширит и т. д.), нарушая их интересы настолько, что дальнейшее проживание вместе уже является невозможным;
  • если помещение используется не по назначению. Например, гражданин, организовавший в своей квартире мастерскую или магазин, рискует оказаться на улице.

Что же касается изменения, то оно тоже может происходить в судебном порядке в тех случаях, когда наймодатель отказывает добровольно удовлетворить требования, изложенные в заявлении жильцов.

Для того чтобы произошло изменение и прекращение договора социального найма через суд, заинтересованное лицо должно обратиться с исковым заявлением. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие заявленные требования (акт обследования повреждённой квартиры, справка о сумме долга и т. д.). По итогам рассмотрения иска суд выносит своё решение.

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Законом определены случаи, когда граждане вправе требовать изменениядоговора социального найма. В первую очередь речь идет о возможности лиц, проживающих в одной квартире на основании самостоятельных договоров социального найма и объединившихся в одну семью, требовать заключения с одним из них договора социального найма на оба помещения. Другой в данном случае будет проживать в соответствующем жилом помещении в качестве члена семьи нанимателя.

Предусмотрена также возможность одного из членов семьи с согласия остальных членов семьи требовать признания себя нанимателем вместо первоначального нанимателя.

Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Расторжение договора. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
  • разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
  • использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Жилищный кодекс

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.