Договор выкупа ренты риски

06.03.2018 Выкл. Автор admin

§ 2. Определение и юридическая характеристика договора ренты

Определение. Юридическая природа. Реальность. Односторонность. Возмездность. Алеаторность. Регулирование договора ренты. Виды договора ренты. Субъектный состав. Защита прав получателя ренты. Содержание договора.

1. Договор ренты — это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

2. По своей юридической природе договор ренты является:

Реальность договора ренты вытекает из легального определения договора: плательщик ренты передает имущество плательщику ренты, т.е. для заключения договора ренты необходима реальная передача имущества от получателя к плательщику ренты.

В юридической литературе высказываются и иные точки зрения Ряд авторов считают, что договору ренты присущ консенсуальный характер.

Также высказывается точка зрения, согласно которой договор ренты, в зависимости от вида передаваемого имущества, может быть как реальным (при отчуждении движимого бесплатно), так и консенсуальным.

Возмездность договора ренты обусловлена обязанностью предоставления сторонами друг другу встречного удовлетворения. Плательщик ренты обязан предоставлять рентные платежи стороне, передавшей в его собственность имущество (получателю ренты).

Односторонне обязывающий характер договора ренты обусловлен его реальностью. Заключив договор, получатель ренты после передачи имущества плательщику ренты не несет каких-либо обязанностей, он обладает только правами на получение рентных платежей от плательщика ренты.

Те авторы, которые поддерживают позицию консенсуального характера договора ренты (О.С. Иоффе, В.С. Ем), считают указанный договор двусторонним, так как после заключения договора обязанности плательщика по предоставлению рентных платежей корреспондирует обязанность получателя передать имущество в собственность плательщика ренты.

Алеаторными (от лат. аlea — игральная кость, случайность) называют рисковые договоры. Указанный признак отличает договор ренты от иных возмездных договоров, таких как купля-продажа и мена, которые предусматривают, по общему правилу, эквивалентность взаимного предоставления. Общий объем рентных платежей изначально неопределенный, так как плательщик исполняет обязанность по уплате бессрочно (при постоянной ренте) либо весь срок жизни получателя ренты (при пожизненной ренте). В итоге размер предоставленных плательщиком рентных платежей может быть как меньше, так и больше стоимости предоставленного получателем под выплату ренты имущества.

Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

3. Рента — самостоятельный договорный тип (род). Регулированию договора ренты посвящена глава 33 ГК РФ. Она включает в себя четыре параграфа: § 1 — общие положения, § 2 — постоянная рента, § 3 — пожизненная рента, § 4 — пожизненное содержание с иждивением.

4. Рента подразделяется на два вида (п. 2 ст. 583 ГК РФ):

— постоянную ренту, при которой плательщик обязан выплачивать ренту бессрочно (таким образом, срок действия договора привязан к сроку существования плательщика ренты);

— пожизненную ренту, при которой обязанность плательщика ограничена сроком жизни получателя ренты.

Пожизненное содержание с иждивением — подвид пожизненной ренты.

В данном случае ситуация аналогична той, которая сложилась и в главе «Купля-продажа». В ней выделены купля-продажа как род, поставка как один из ее видов, а наряду с этим поставка товаров для государственных нужд и контрактация — в качестве подвидов соответствующего вида (поставки).

5. Отчуждение имущества под выплату ренты осуществляется за плату или бесплатно (ст. 585 ГК РФ). Соответственно в указанных случаях к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже либо о дарении постольку поскольку это не противоречит положениям закона (главе 33 ГК РФ) и существу договора ренты.

6. Закон предусматривает особые требования к субъектному составу договора ренты.

Сторонами договора ренты являются:

плательщик ренты и

Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении плательщика рентных платежей, соответственно, на указанной стороне могут выступать любые граждане и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации).

Какие-либо ограничения в субъектном составе могут появиться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).

Плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

При этом закон предусматривает особые правила относительно лиц, которые могут выступать на стороне получателя ренты в зависимости от видов (подвидов) договора ренты (рассматриваются в § 3-5 настоящей главы, посвященных конкретным видам договора ренты).

7. Исходя из особенностей договора ренты особое внимание в законе уделено защите прав получателя ренты.

По сути рента отличается некоммерческим характером. Рента не предполагает получения прибыли. Как правило, получатель ренты передает право собственности на имущество плательщику под выплату ренты для удовлетворения своих текущих личных потребностей. Рентные платежи в большинстве случаев являются единственным источником существования получателя ренты, в связи с этим нормы, предусматривающие защиту прав получателя ренты, урегулированы императивно.

Во-первых, в законе предусмотрено, что при передаче под выплату ренты недвижимого имущества, оно передается с обременением рентой (ст. 586 ГК РФ). При государственной регистрации договора ренты данное обременение подлежит регистрации в силу закона.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Федеральный закон от 14.03.2009 N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними»

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В случае если плательщик ренты произведет дальнейшее отчуждение такого имущества, его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества.

Во-вторых, в целях защиты прав получателя закон устанавливает правила об обеспечении выплаты ренты.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на данное имущество в силу закона, независимо от указания на это в договоре. Право залога также регистрируется в предусмотренном законом порядке.

Соответственно дальнейшее отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.

При передаче под выплату ренты движимого имущества (в том числе денежной суммы), плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательства. Конкретный способ обеспечения (ст. 329 ГК РФ) предусматривается сторонами в договоре. По соглашению сторон вместо способа обеспечения обязательства в договоре может быть предусмотрена обязанность плательщика застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по договору ренты.

В договоре ренты, предусматривающем передачу движимого имущества, условие о предоставлении плательщиком ренты соответствующего способа обеспечения обязательства по выплате ренты, а также условие, предусматривающее страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своего обязательства, являются существенными условиями договора для всех видов ренты. В случае если стороны не согласовали данное существенное условие в договоре, такой договор считается незаключенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Нормы, направленные на защиту прав получателя ренты, содержатся и в других федеральных законах РФ.

В федеральном законе от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе» (ст. 30) указываются сведения и факты, которые не должна содержать реклама услуг по заключению договоров ренты.

8. Содержание договора ренты составляют права и обязанности его сторон — плательщика и получателя ренты. Односторонне обязывающий характер договора ренты обусловливает наделение одной стороны (получателя ренты) только правами, а второй стороны (плательщика ренты) — только обязанностями.

К общим для всех видов (подвидов) ренты обязанностям плательщика ренты относятся:

— обязанность выплачивать рентные платежи (ренту) в указанных в договоре порядке и сроки. Данная обязанность конкретизируется в каждом из видов (подвидов) договора ренты;

— обязанность предоставить обеспечение исполнения обязательства по выплате ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по договору ренты в случае, когда под выплату ренты передается движимое имущество.

Получатель ренты обладает следующими правами по договору ренты:

— право получения ренты;

— право требовать выкупа ренты плательщиком при определенных условиях, установленных нормами закона, регулирующими конкретный вид (подвид) договора ренты;

— право требовать расторжения договора в одностороннем порядке и возмещения убытков, вызванных расторжением договора, в случае, если плательщик ренты не застраховал риск договорной ответственности либо не выполнил обязанность по предоставлению способа обеспечения рентного обязательства, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий, за которые получатель ренты не отвечает.

Нормами закона также предусмотрены и иные права и обязанности плательщика и получателя ренты относительно различных видов (подвидов) договора ренты (см. ниже).

9. В законе предусматривается ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. В указанном случае плательщик уплачивает получателю ренты проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с правилами ст. 395 ГК РФ. Стороны могут установить в договоре иной размер процентов. Обязанность уплаты процентов возникает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты, независимо от наличия или отсутствия вины плательщика ренты.

В качестве гарантии прав получателя ренты в законе урегулирован вопрос ответственности плательщика ренты в случае, если он произведет дальнейшее отчуждение имущества, переданного под выплату ренты. В этом случае обязательства плательщика по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При этом имущество переходит в собственность нового владельца с обременениями. При нарушении договора плательщик ренты, заключивший договор, несет по общему правилу субсидиарную ответственность с новым собственником имущества. Нормами закона или договора может быть предусмотренная солидарная ответственность этих лиц.

10. Закон предусматривает различные правовые последствия случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты для различных договоров ренты. При этом правовое значение имеет тот факт, передано имущество за плату или бесплатно.

Если между сторонами заключен договор постоянной ренты, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты. При этом в случае, если имущество было передано за плату, плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Если стороны заключили договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением), то случайная гибель или повреждение имущества не освобождают плательщика ренты от выполнения его обязательств по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором.

11. Форма договора ренты. Законодатель предъявляет повышенные требования к форме договора ренты в целях защиты прав получателя ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Таким образом, при передаче под выплату ренты движимого имущества необходимым условием является только нотариальное удостоверение. С этого момента договор ренты считается заключенным. В случае несоблюдения указанного требования договор будет считаться недействительной (ничтожной) сделкой в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Если по договору ренты передается недвижимое имущество, кроме нотариального удостоверения также требуется государственная регистрация.

При этом в государственный реестр вносятся сведения:

— о регистрации самого договора ренты;

— о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

— об обременении имущества рентой и залоге в пользу получателя рентных платежей.

В случае если нотариально удостоверенный договор ренты, предусматривающий передачу недвижимого имущества, не будет зарегистрирован в установленном законом порядке, договор считается незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Таким образом, государственная регистрация договора имеет правовое значение для возникновения обязательственного права: именно с момента регистрации договор считается заключенным.

Абз. 27 Определения КС РФ от 23.09.2008 N 24-В08-2.

Абз. 23 Определения КС РФ от 23.06.2009 N 5-В09-51.

12. Прекращение договора ренты может произойти по общим основаниям прекращения обязательств, предусмотренных гл. 26 ГК РФ, но при этом необходимо учитывать специфику видов (подвидов) договора ренты. Так как договор ренты является односторонним, речь идет о прекращении обязательства плательщика ренты по выплате рентных платежей.

Договор ренты может быть прекращен соглашением сторон, а также по таким основаниям, как прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, новацией, прощением долга. Но при этом договор ренты не может прекратиться таким распространенным способом прекращения обязательств, как прекращение обязательства исполнением (ст. 408 ГК РФ), так как по договору постоянной ренты обязательства плательщика ренты носят бессрочный характер, а в договоре пожизненной ренты обязательства должны исполняться до момента смерти получателя ренты или признания его умершим в установленном законом порядке. В отношении прекращения договора ренты зачетом в законе прямо устанавливаются ограничения, а именно, зачетом не могут быть прекращены обязательства по выплате пожизненного содержания с иждивением (ст. 411 ГК РФ).

В договоре постоянной ренты обязательство не прекращается в случае смерти гражданина или реорганизации юридического лица, которые являются получателями ренты, так как при этом их права переходят по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 589 ГК РФ).

Наряду с общими основаниями относительно договора ренты законодатель предусматривает специальные основания прекращения договора, например выкуп ренты, который производится по требованию одной из сторон договора.

Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента, либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. В отличие от него, выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон.

В договоре постоянной ренты плательщик либо получатель ренты могут требовать выкупа ренты (ст. 592, 593 ГК РФ). В договоре пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) право требовать выкупа ренты имеет только получатель ренты (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ) в случае существенного нарушения обязательств со стороны плательщика.

Также в случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) получатель имеет право требовать возврата переданного им имущества (п. 2 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Закон прямо устанавливает, что основанием прекращения договора пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) является смерть получателя ренты (п. 1 ст. 596, п. 1 ст. 605 ГК РФ). Переход по наследству права на получение рентных платежей не допускается, так как противоречит смыслу указанных договоров.

В предусмотренных законом случаях сторона договора ренты (плательщик или получатель ренты) может в одностороннем порядке требовать прекращения обязательства, или изменения его условий (п. 2 ст. 595 ГК РФ), либо расторжения договора с возмещением убытков (п. 3 ст. 587, п. 1 ст. 599 ГК РФ).

Договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, и относится к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность

Общая характеристика договора постоянной ренты

Договор постоянной ренты – это соглашение, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает свое имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты), а последний в свою очередь дает обязательство в обмен на полученное имущество периодически осуществлять в пользу получателя выплату ренты в виде определенной денежной суммы, или предоставлять средства на его содержание в иной форме, при этом срок такого соглашения не ограничен каким-либо отрезком времени.

Постоянная рента имеет свои отличительные признаки, которые выделяют ее из других видов ренты. Прежде всего, к ним относят бессрочный характер такого соглашения. Бессрочность в данном случае означает, что существование обязательства из соглашения постоянной ренты не ограничивается каким-либо отрезком времени, включая и срок жизни получателя ренты.

Еще одна особенность касается получателей постоянной ренты. Так, в качестве получателей постоянной ренты могут выступать граждане, а также некоммерческие организации, при условии, что заключение такого рода сделок соответствует целям их деятельности, установленным в учредительных документах, и не противоречит закону. Таким образом, постоянная рента является единственным видом ренты, в соответствии с которым в качестве получателя может выступать юридическое лицо, а именно некоммерческие организации. Коммерческие организации не могут выступать в качестве получателя постоянной ренты. Такое правило мотивировано тем, что основной целью создания коммерческих организаций является получение прибыли от предпринимательской деятельности.

Права получателя ренты по соглашению о постоянной ренте могут передаваться другим лицам в порядке уступки требования, наследования, или в результате правопреемства в случае реорганизации юридических лиц. При этом при переходе рентных требований в порядке наследования, в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на переданную ему по соглашению о постоянной ренте недвижимость, включается обязанность выплатить получателю ренты установленную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в другой форме. Право на получение постоянной ренты нельзя передавать по наследству и в результате правопреемства государству и коммерческим организациям, потому как указанные субъекты согласно законодательству не могут быть получателями по соглашению о постоянной ренте.

В качестве плательщика постоянной ренты может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

К существенным условиям соглашения о постоянной ренте относят: наименование имущества, которое передается под ренту, и размер рентных платежей. В случае если предметом соглашения выступает движимое имущество, то в качестве существенного признается условие, определяющее способ, которым будет обеспечиваться исполнение плательщиком ренты его обязательств, или условие, которое предусматривает обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности в случае нарушения им исполнения обязательств.

Форма договора постоянной ренты

Соглашение о постоянной ренте, независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества, должно быть заключено письменно и нотариально удостоверено. Если такое соглашение предусматривает в качестве предмета постоянной ренты недвижимость, то оно подлежит государственной регистрации. При нарушении требования нотариально удостоверить соглашение о постоянной ренте, такое соглашение будет считаться ничтожным, то есть недействительным с самого начала. Если соглашение о передаче под ренту недвижимости будет удостоверено нотариусом, но не пройдет процедуру государственной регистрации, то оно будет считаться лишь незаключенным, потому что закон не ставит регистрацию соглашения в зависимость с его недействительностью.

Содержание договора постоянной ренты

Содержание договора образует права и обязанности его сторон. Так, у получателя ренты существует обязанность по передаче в собственность плательщика ренты имущества, определенного соглашением, а у плательщика ренты существует обязанность периодически производить выплату ренты. Соответственно получатель ренты вправе требовать выплаты ему ренты, а плательщик ренты вправе требовать передачи определенного соглашением имущества себе в собственность.

По общему правилу, постоянная рента выплачивается в денежной форме, то есть посредством предоставления установленной денежной суммы, в размере, определенном соглашением о постоянной ренте. Также в соглашении может быть оговорена форма выплаты постоянной ренты в виде предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг на определенную сумму, установленную соглашением. Минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения, определенного законодательством конкретного субъекта РФ в зависимости от места нахождения имущества, выступающего в качестве предмета соглашения о постоянной ренте. Если в субъекте РФ, в котором находится имущество, переданное под ренту, такая величина не определена, то минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения по Российской Федерации в целом. Если величина прожиточного минимума на душу населения будет увеличена, то размер постоянной ренты также подлежит увеличению.

Срок выплаты постоянной ренты, если иное не установлено соглашением, совпадает с концом каждого календарного квартала. Однако стороны могут сами указать в соглашении иной срок оплаты постоянной ренты.

Еще одно право, которое предоставляется плательщику постоянной ренты, это право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа. В таком случае предметом выкупа выступает право в дальнейшем не выплачивать ренту ее получателю.

Так как Гражданский кодекс РФ не содержит перечня оснований, согласно которым плательщик постоянной ренты может реализовать свое право на выкуп ренты, то для осуществления такого права достаточно волеизъявления самого этого плательщика. Такое право выкупа действительно при условии, что плательщик ренты письменно заявил о своем желании реализовать такое право не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты, когда он собирается прекратить выплачивать постоянную ренту или за иной превышающий три месяца срок, установленный соглашением о постоянной ренте. При этом плательщик постоянной ренты перестает выплачивать ее только после того, как получатель постоянной ренты в полном объеме получит всю сумму выкупа в целом, иначе факт выкупа постоянной ренты будет ничтожен. Если в соглашение о постоянной ренте будет установлено условие, по которому плательщик отказывается от права выкупа ренты, то такое условие будет признано ничтожным. В то же время соглашением может быть оговорено, что право на выкуп постоянной ренты запрещено реализовывать в течение жизни получателя ренты или в другой срок, который не должен превышать тридцати лет с момента заключения договора.

Законом установлены случаи, когда получатель постоянной ренты вправе предъявлять требования к плательщику о принудительном выкупе ренты. Такими случаями закон называет:

  • невыплату в срок ренты, при условии, что оплата ренты просрочена плательщиком более чем на один год, если иное не установлено соглашением о постоянной ренте;
  • неисполение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обеспечительных обязательств касательно выплаты ренты;
  • признание плательщика ренты неплатежеспособным или возникновение других условий, которые очевидно дают основания предполагать, что рента не будет выплачена им в том размере и в те сроки, которые установлены соглашением;
  • поступление в общую собственность недвижимости, переданной по соглашению о ренте, или разделение ее между несколькими лицами;
  • другие случаи, предусмотренные соглашением.

Выкупная цена, в случаях реализации права на выкуп, определяется соглашением о постоянной ренте. В случае если в соглашение не оговорено условие о размере выкупной цены, она определяется по цене, равной сумме рентных платежей подлежащих уплате за один год.

Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного по соглашению о постоянной ренте, несет плательщик ренты.

Договор ренты и его риски

Различные страницы нашего портала уже раскрыли многие аспекты самых разных вариантов отчуждения жилья или его приобретения. Мы говорили о его купле-продаже , о дарении и получении в наследство , а также о мене. Каждый такой вариант вполне позволяет превратиться в законного собственника недвижимости любого типа на самых разнообразных условиях. Но в перечне манипуляций с недвижимостью можно выделить совершенно особенную группу договоров, которые отличаются своей спецификой и поэтому располагаются немного особняком от всех других.

В каких бы обстоятельствах не находился любой человек, ему от природы свойственна тяга к чему-то лучшему, более комфортному, более удобному. И естественно, что это же стремление человек распространяет и на свое жилье. Но нередко ни он сам, ни его семья не в состоянии даже приблизиться к возможности приобретения квартиры: доходы не блещут большими суммами, а банки не соглашаются даже на самые скромные кредиты. И богатые дедушки, владеющие нефтяными скважинами в Техасе, не стучатся в двери, чтобы облагодетельствовать. Безнадежно ли такое положение?

Юридическая консультация по договорам ренты

Юридическая консультация по договорам ренты проходит у нас в офисе. Мы составляем подобные договоры и ведем судебные споры по ренте. Читайте из первых рук, в чем особенности договора ренты и обращайтесь за юридической помощью к нам, если столкнулись с вопросами, которые не можете разрешить.

Суть договора ренты

Как показывает практика – даже в таком раскладе можно отыскать благоприятную возможность. Например, где-нибудь совсем неподалеку обитает какой-нибудь пенсионер, которому возраст уже не дает возможности нормально организовать свой быт, а размеры пенсии покрывают только квартирные платежи, да и то – не каждый месяц. И единственным его ресурсом остается только сама квартира. И он может быть вполне готов ее обменять на возможность без проблем пройти остаток своего жизненного пути. А вы готовы эти проблемы для него решить, становясь плательщиком ренты . Осталось только придать вашим взаимным интересам законную форму.

На уровне законов ваши отношения приобретут название рентных, а их договорная основа оформится в договор ренты . Однако такие договора входят в непростую категорию рисковых, и на практике это означает, что заранее, в момент, когда договор еще только заключается, нет никакого способа выяснить, на чьей стороне будет выгода от него.

Примеры договоров ренты в действии

Рента недвижимости

Объяснить это будет несложно на нескольких примерах. Например, заключенный вами, как плательщиком ренты , договор передает вам на безвозмездной основе недвижимость, оцениваемую в три миллиона рублей, под рентные выплаты. А величина ежемесячных рентных платежей установлена на уровне десяти тысяч рублей. Учитывая, что совершенно невозможно достоверно предсказать, насколько долго продлится период этих выплат, а рентный договор – из категории длящихся, то сумма выплаты может быть любой. Он может закончиться через месяц – и тут вам как плательщику ренты просто сказочно повезло. Он может продлиться и десять лет, что в среднем и происходит. В этом случае сумма будет уже существенной: в году двенадцать месяцев, в месяц – по десять тысяч, и за десять лет выйдет 10 х 12 х 10 000 = 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей. И вы все равно в выигрыше – просто это займет больше времени.

А теперь разберем другую ситуацию, когда предметом ренты становится передаваемый вам как плательщику ренты автомобиль, стоимость которого – триста тысяч рублей, а величина ежемесячной выплаты – пять тысяч рублей. Если взять за основу тот же средний период в десять лет, то общая сумма, выплаченная за этот временной промежуток, будет равна 10 х 12 х 5 000 = 600 000 (шестьсот тысяч) рублей. Вот в этой ситуации вы переплатили сумму, равную еще одному автомобилю – триста тысяч рублей.

Сущность рентного договора заключается в том, что в нем участвуют две стороны: одна сторона владеет имуществом (как правило — квартирой) и становится получателем ренты, вторая сторона получает это имущество в собственность и в счет нее с определенной периодичностью или выплачивает получателю ренты конкретизированную в договоре сумму денег, или в других формах предоставляет средства на его, получателя ренты , содержание, становясь плательщиком ренты.

Договор постоянной ренты и пожизненное содержание с иждивением

Срок, в течение которого выплачивается рента, формирует два основных ее варианта. Если этот срок ограничений не имеет, то рента такого типа именуется постоянной. Если длительность выплат плательщика ренты имеет ограничение, равное сроку жизни получателя ренты , то это уже пожизненная форма ренты, которая может быть установлена и на условиях, когда какой-либо гражданин будет получать пожизненное содержание с иждивением .

У каждого из подобных договоров существует своя, совершенно обязательная, установленная нотариальная форма, и каждый такой договор в случае недвижимого имущества, что также совершенно обязательно, должен быть зарегистрирован на государственном уровне. Права сторон вполне позволяют им принять самостоятельное решение о том, как именно имущество перейдет от собственника к плательщику ренты – бесплатно или на платной основе.

Когда общая структура и суть договора ренты стала ясна – углубимся в детали.

Договор постоянной ренты и его условия

Если рента – постоянная, то получателями ренты могут выступать не только граждане, но и организации некоммерческого типа. А права получателя ренты в том случае, если стороны договора не договорились как-либо иначе, вполне могут быть переданы другим лицам, к примеру – как наследство.

Рента, которая плательщиком ренты выплачивается на постоянной основе, может выплачиваться и в денежной форме, и в форме натуральной, что означает, что получателю ренты , если это предусматривает договор, могут в виде ренты предоставляться вещи, выполняться какие-либо работы, могут оказываться какие-то услуги, и по стоимости они должны соответствовать той сумме, которая определена как размер выплаты.

Выплаты плательщика ренты могут быть не обязательно ежемесячными, но обязательно их сумма, если ее пересчитать на месяц, не должна быть меньшей, чем величина прожиточного минимума, который на данной конкретной территории определен как минимальный. К примеру, такой платеж для Санкт-Петербурга должен быть не менее, чем 6 457 рублей 90 копеек.

Выкуп постоянной ренты

Согласно общему правилу, выплата ренты плательщиком постоянного типа – бессрочна. Однако если плательщик ренты пожелает отказаться от дальнейшей ее выплаты, он вполне может это сделать, выкупив такую ренту. Этот выкуп фактически означает, что получателю ренты выплачивается единовременно некая денежная сумма, и на этом обязательства по ренте полностью прекращаются.

В ситуации, когда любой вид имущества, который до того был передан по ренте, передавался изначально только за плату, и общая величина его выкупной суммы при том в самом договоре никак не была обозначена, то цена выкупа этой ренты будет равна величине годовых рентных выплат. Например, если рента выплачивалась раз в квартал, и каждая такая выплата была равна тридцати тысячам, то величина выкупа ренты составит 30 000 х 4 = 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.

Если рентное имущество изначально было передано на бесплатной основе, то реализация выкупа потребует дополнительно к полной сумме всех причитающихся за год выплат и выплаты полной стоимости абсолютно всего переданного ранее объема имущества, определяемой договором ренты .

Ясным представляется расчет получателя ренты . Он надеется в основном на то, что выплаты за свое имущество он будет получать в самом скромном случае — до окончания своего жизненного срока. Этот расчет он на официальном уровне твердо фиксирует в документе, не предоставляющем возможностей для выкупа этой самой ренты до момента истечения его жизненного срока, или же срок может быть указан другой, но он не перешагивает тридцатилетней с момента точной даты заключения отметки.

Весь пакет обязательств, которые они приобрели, заключив договор ренты , прекратить вправе обе его стороны. И подобное возможно при множестве разнообразнейших ситуаций, причем все эти ситуации полностью прописываются в договоре ренты , а если в нем этого нет, то — определяются законом. В качестве наглядной ситуации: выплаты по подобной ренте были просрочены на весьма значительный срок, скажем – на год или же более, а сам плательщик ренты официально вошел в число неплатежеспособных индивидуумов. В таком раскладе получатель ренты осознает тщетность продолжения ожидания любых выплат в те сроки, которые ему нужны, и в том объеме, которого он ожидал, уже не имеет смысла.

Договор ренты пожизненное содержание с иждивением

Пожизненный тип договора ренты имеет от постоянной ренты несколько весомых отличий.

Важным отличием становится круг получателей ренты – стать получателем ренты может только и абсолютно исключительно гражданин. Договор ренты пожизненного типа ограничиваются периодом жизни – либо гражданина, который был собственником имущества, либо того гражданина, которого такой собственник укажет. Самоочевидным следствием этого становится условие того, что получатель ренты в абсолютно обязательном порядке при заключении договора просто обязан быть жив – иначе такой договор ничтожен. Граждан, которые могут стать получателями ренты , бывает нередко и несколько, а их доли считаются или равными, или абсолютно обязательно предусматриваются договором ренты.

При этом в договоре пожизненная рента определяется именно как определенная денежная сумма, а значит – в нем указываются и ее размеры. В случае передачи под выплату ренты имущества на бесплатной основе такие размеры опять-таки должны быть не обязательно ежемесячными, но обязательно их сумма, если ее пересчитать на месяц, не должна быть меньшей, чем величина прожиточного минимума.

Нарушения рентного договора плательщиком ренты на существенном уровне способны привести к тому, что получатель ренты воспользуется своим правом потребовать от него выкупить ренту, аналогично ренте постоянного типа, либо потребовать: договор – расторгнуть, а убытки – возместить.

Если изначально имущество под ренту пожизненного типа было передано на бесплатной основе, то аналогичные нарушения рентного договора плательщиком ренты на существенном уровне способны привести к тому, что получатель ренты воспользуется своим правом потребовать это самое имущество вернуть, а его стоимость зачесть в счет цены выкупа ренты. На практике эта формулировка означает, что выкупная цена снижается, и величина такого ее снижения равна стоимости этого имущества.

Пример договора ренты пожизненного содержания с иждивением

Допустим, рентным имуществом будет авто, его стоимость – тридцать тысяч рублей, а ежемесячный рентный платеж будет равным трем тысячам рублей. Нарушение договора для плательщика ренты обернется возвратом автомобиля – и еще дополнительно шести тысяч рублей.

А вот плательщик ренты права выкупить ренту не имеет, и выплачивать ее обязан даже в ситуациях, когда имущество будет повреждено или подвергнется случайной гибели, что лишний раз подтверждает риски рентных договоров.

Риски договора ренты пожизненного содержания с иждивением

Без рисков не обходится и та разновидность общего массива подобных договоров, которая получила наибольшее распространение и предполагает пожизненный вариант содержания, включающий в себя и иждивение. Передается в нем исключительно имущество недвижимое – это может быть дом, или же квартира, или же — участок земли. Соответственно в обмен на такую передачу сторона — плательщик ренты берет на себя обязательства — на пожизненной основе, включая иждивение, содержать либо самого передавшего имущество гражданина, либо того, кого он укажет.

Иждивение, по определениям — это процесс обеспечения человека, не работающего в основном из-за проблем с его здоровьем, необходимым комплексом средств, нужным ему для его существования.

Когда предоставляется такое содержание с иждивением, оно может включать в свой состав обеспечение таких потребностей, как жилищная потребность , потребность в питании, потребность в одежде, потребность в уходе, если этого требует состояние гражданина. Включить в такой договор можно и оплату услуг ритуального характера, да и вообще – прописать детально весь комплекс обязанностей и прав сторон.

Величина ежемесячного содержания будет определяться платность либо бесплатностью передачи имущества.

Бесплатный вариант передачи в качестве минимального содержания в месяц предполагает сумму двукратной величины прожиточного минимума, который на конкретной территории передаваемого имущества определен как минимальный. Формой могут быть и деньги, и натуральный вариант.

Сторона, оплачивающая ренту, становится, конечно, собственником недвижимости, но с ограниченными правами. Для нее нет возможности его отчуждения, сдачи в залог и прочих подобных прав – если на то нет согласия получателя ренты .

Если сторона — плательщик ренты существенно свои обязанности по договору нарушает, то получатель ренты может воспользоваться своим правом потребовать возврата того имущества, либо его выкупа, а цена выкупа определяется аналогично варианту постоянной ренты. Если при том такой плательщик ренты еще и не обеспечил должный уровень ухода получателю ренты – он лишается права на компенсацию своих расходов, что опять-таки подтверждает рисковость рентных договоров.

Обязательства по рентным выплатам, как в пожизненном варианте, так и в варианте пожизненного содержания с иждивением, прекращаются только в момент наступления смерти получателя ренты . Тем не менее, нередко без сюрпризов не обходится, и на сцену могут выйти внезапно обнаружившие себя родственники, которым этот самый получатель ренты при жизни был никак не интересен, а вот после смерти ими овладело страстное желание возвратить в лоно семьи «семейную» квартиру. И статистика показывает, что суд в преимущественном большинстве случаев становится именно на их сторону, оставляя плательщика ренты без квартиры.

Такая ситуация, естественно, неприятная, но далеко не однозначная, и добросовестность некоторых плательщиков ренты также бывает далека от совершенства, а иногда они даже способствуют переходу получателя ренты в мир иной самой короткой дорогой.

Конечно, предполагая себя плательщиком или получателем ренты , нужно строить свои расчеты, исходя из благополучных вариантов, но и про ворох возможных проблем также забывать не рекомендуется. И опираться в подобных вопросах оптимальнее всего на грамотную помощь профессионалов, чье образование и опыт позволяют им предугадать проблемы и подсказать пути решения.

Большое число проблемных ситуаций привело к тому, что для договоров ренты установлена абсолютно обязательная нотариальная форма. Это вполне обосновано еще и тем, что такие договора охватывают тех, кто наименее защищен – пожилых, нередко одиноких и не особенно здоровых людях, у которых часто нет возможности хоть куда-нибудь обратиться за поддержкой или советом. А желающих стать владельцами их недвижимости – вполне достаточно.

Избежать множества ловушек и для плательщика ренты , и для получателя ренты , и найти наиболее рациональные решения всегда можно при помощи грамотного юриста, способного предельно внимательно рассмотреть комплект ваших документов и выслушать ваши намерения и идеи в отношении договорных условий, проверить собственника конкретной отчуждаемой недвижимости, истребовать, если будет на то необходимость, любые нужные документы и дополнительные справки, прояснит личности и состояние дееспособности сторон, и проанализировав весь комплекс информации сможет разъяснить любые нотариальные действия, которые предпринимаются. Такой юрист сможет также проверить соответствие содержания представленного проекта сделки тем намерениям, которых действительно придерживаются стороны, и сформулировать вывод о том, есть ли в них противоречия требованиям закона. И только после всего этого он может удостоверить именно ваш договор ренты .

Едва ли хоть сколько-нибудь полезно раздавать советы в отношении того, что и кому следовало бы делать. Наша статья делает очевидным то, что заключение договора ренты либо договора, предполагающего пожизненное содержание с иждивением – самая последняя возможность, и использовать ее следует только тогда, когда нет больше никаких вариантов обзавестись собственным жильем для плательщика ренты , или приобрести возможность достойного содержания на исходе лет – для получателя ренты .