Договор об услуге риэлтора

06.05.2018 Выкл. Автор admin

Договор оказания риэлторских услуг физическим лицам

Для быстрого оформления сделки с недвижимостью физические лица часто прибегают к услугам риэлторов – специалистов в сегменте недвижимости.

Между сторонами составляется отраслевой документ, который принято называть коммерческим договором, и который является возмездным.

По его условиям, агентство должно в установленный срок выполнить все обозначенные физическому лицу действия, а физическое лицо, в свою очередь, должно выплатить контрагенту соответствующее вознаграждение. О порядке и основных особенностях такого соглашения будет рассказано далее.

Договор на оказание риэлторских услуг по аренде квартиры

По его условиям текущий исполнитель должен в обозначенный срок подобрать список актуальных предложений, предусматривающих аренду условной недвижимости.

При этом физическое лицо здесь должно выступать как арендатор или как заинтересованный арендодатель. Разница заключается только в том, что в первом случае агентство недвижимости запросит фиксированную сумму за свою работу – тариф назначается на локальном уровне.

Во втором случае, если физическое лицо заинтересовано в сдаче объекта, организация запросит сумму, соразмерную 1-2 месяцам пользования объектом. В настоящее время подобная схема используется в большинстве случаев.

Существенные условия договора оказания риэлторских услуг

Как и у любого другого соглашения, у договоренности имеются существенные условия, обязательные для каждого случая.

Такой возмездный документ должен содержать: фиксированную плату и порядок ее взноса, тип работы исполнителя (покупка/продажа/аренда), самостоятельно установленные основания для расторжения, реквизиты сторон.

Если составление документа предполагает внесение задатка, то это также должно быть отражено в договоре.

Как расторгнуть договор оказания риэлторских услуг

Нужно определиться с основаниями, потому что далеко не всегда документ расторгается в одностороннем порядке.

Во-первых, здесь необходимо ознакомиться с диспозицией за номером 450 ГК РФ, в которой указываются именно законные основания.

Во-вторых, нужно уточнить положения самого соглашения, и выделить те, по которым возможно одностороннее расторжение. Конечно, данные положения не смогут идти вразрез с показаниями законодательства.

На практике обычно начинается с досудебного этапа – физическое лицо направляет в адрес контрагента уведомление-претензию, при неудовлетворении которой возможно последующее обращение в судебные органы.

Образец договора на оказание услуг риэлтора

Как любой другой документ, подобное соглашение должно быть составлено правильно. Поэтому, для придания ему должной юридической силы, необходимо избежать типичных ошибок, какие допускают некоторые физические лица.

Во избежание этого рекомендуется заранее ознакомиться с его наиболее общим образцом.

Приложение к договору на оказание риэлторских услуг

Данное приложение уместно к использованию в тех случаях, когда к основному документу уже после его согласования и составления необходимо внести какие-либо дополнения.

Для того, чтобы не переоформлять заново основной документ, обе стороны могут договориться о составлении к нему приложения.

В определенных случаях приложение может представлять из себя проект либо графическую схему конкретного объекта, которая прикладывается к договору для информативности. Делается это для того, чтобы контрагент смог презентовать помещение при сдаче его в срочную аренду либо при продаже.

Агентский договор на оказание риэлторских услуг

Описываемый документ, независимо от наименования оказываемых услуг, будет являться агентским. Это объясняется тем, что специалист агентства недвижимости будет действовать не от своего имени, а от имени условного заказчика.

Напротив, если заказчик выпишет типовую доверенность, то подобное соглашение уже не будет считаться агентским.

Но такая схема применяется очень редко, и уместна она только в том случае, если физическое лицо вынуждено покинуть условное место проживания и, соответственно, место оказания услуги на длительный срок. Указанный ранее образец одновременно является и агентским соглашением.

Риэлторский договор на оказание услуг по продаже недвижимости

Подавляющее большинство жилищных агентств работают по одной схеме: стоимость работы обычно напрямую привязывается к оценочной или рыночной стоимости фигурирующего объекта.

Поэтому заказчику необходимо заранее приготовиться к тому, что за свою деятельность риэлторы запросят примерно 5-7 % от оценочной стоимости. Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости обязательно должен обозначать конечную стоимость, иначе он будет не легитимным.

Посреднические услуги при сдаче жилья в аренду

Аренда недвижимости сегодня — это большой рынок, где сталкиваются интересы продавцов (арендодателей) и покупателей (нанимателей). Желающих и сдать, и снять недвижимость одинаково много, вот только найти им друг друга, чтобы составить удачную «пару», не всегда удается. При сдаче квартиры (офиса) в аренду поиски нанимателя можно поручить или доверить риэлторам. Это существенно экономит время арендатора и освобождает его от многих утомительных занятий:

  • ежедневных просмотров объявлений;
  • обязанности после работы, вместо отдыха, отвечать на телефонные звонки или устраивать «смотрины».

Такую ношу вполне могут взять на себя риэлторы — в этом их суть работы. Для этого достаточно созвониться с ними, узнать о всех условиях и заключить договор об оказании посреднических услуг. Какие услуги риэлтора можно найти сегодня на рынке аренды недвижимости?

Типы договоров на услуги риэлтора при аренде жилья

Любая риэлторская кампания предоставляет возможность заключения двух видов договора:

Типовой договор об оказании посреднических услуг

Типовые договоры заключают в основном для стандартных недорогих однокомнатных и двухкомнатных квартир эконом-класса. Например, для Москвы — это такие квартиры:

  • однокомнатные и двухкомнатные в спальных районах, соответствующей стоимостью до 35 000 — 45 000 руб (стоимость — это ежемесячная арендная плата);
  • однокомнатные и двухкомнатные в центре до 40 000 — 50 000 руб.

Состав услуг по типовому договору будет следующим:

  • прием заявления от собственника;
  • подбор потенциального клиента (нанимателя) через клиентскую базу;
  • показ квартиры будущему нанимателю в присутствии хозяина;
  • заключение договора найма.

Эксклюзивный договор на услуги риэлтора

Такой договор заключается для квартир бизнес-класса:

  • однокомнатные и двухкомнатные в спальных районах от 35 000 — 45 000 руб.;
  • однокомнатные и двухкомнатные в центре от 40 000 — 50 000 руб.

Состав услуг такой же, как и в типовом пакете, однако есть различия в подборе клиентов и в степени ответственности риэлторов перед собственником недвижимости.

Отличия эксклюзивного договора от типового:

  • При эксклюзивном оказании услуг наниматель подбирается, исходя из требований собственника.
  • Если наниматель, найденный в клиентской базе, не удовлетворит запросы собственника, то агентство рекламирует квартиру и подыскивает клиентов под нее.
  • Риэлтор несет ответственность, если наниматель нарушит договор, выселившись раньше указанного в нем срока: агентство подыскивает нового нанимателя.

Чтобы наглядно понять преимущества «эксклюзивного» подбора нанимателя, заглянем в передачу «Давай поженимся»:

При заключении типового договора собственник недвижимости — как одна и трех «невест на выданье» (только на бирже недвижимости таких «невест» гораздо больше). Потенциальный жених всего один и право выбора — у него, а ваши шансы — один к трем.

При заключении же эксклюзивного посреднического договора свахи Гузеева и Сябитова (риэлторы) торжественно вводят вас в зал ожидания невест на выданье (клиентскую базу данных).

Теперь вы в роли «жениха» и сами выбираете «невесту» (нанимателя).

Ваши шансы стопроцентные, если только не получится так, что вас не устроит ни один вариант.

Помогают ли риэлторы-посредники?

Явные преимущества поиска нанимателя через посредника:

  • вам не нужно в сотый раз объяснять потенциальным клиентам где живете, как доехать, сколько балконов, какая ванная и т. д. ;
  • не нужно дрожать от страха, ожидая, кто на этот раз придет смотреть квартиру;
  • нет нужды засвечиваться в базе данных и принимать звонки еще несколько лет после сдачи квартиры.

Кроме освобождения от поисков и помощи в демонстрации своей квартиры, посредники часто избавляют ленивых собственников от мук самостоятельного заключения договора на аренду (найм) и поисков стандартных форм для заполнения.

Но это весьма относительное преимущество: рассчитывать на подсказки риэлторов при составлении самого арендного договора не стоит, и лучше самостоятельно изучить этот вопрос или проконсультироваться с независимыми юристами.

Любой риэлтор (кроме риэлтора с доверительным управлением) заинтересован в одном — скорейшем заключении сделки. Что будет дальше, его мало волнует. Поэтому, спеша поскорее управиться с вами и работать дальше, он может пропустить в договоре какой-то невыгодный для вас пункт или забыть добавить что-то важное. Мало того, особо нетерпеливые риэлторы порой уговаривают своих клиентов быстрее подписывать сырые и непродуманные условия.

Не станьте, благодаря лени и нежеланию включать мозги, легкой жертвой для таких же ленивых или, что еще хуже, нечестных риэлторов.

Сколько стоят посреднические услуги

  • Большинство фирм при заключении типового договора на услуги риэлтора не берут плату с собственников.
  • При заключении эксклюзивного договора стоимость услуг — 50% от стоимости аренды в месяц.
  • Услуги риэлтора при доверительном управлении стоят дороже — в эквиваленте одной месячной арендной платы.

Видео: Риэлтор сдает жилье в аренду

Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные

Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.

А зачем вообще договор?

Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:

— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.

Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:

— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.

А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости.

Кирилл Брюлин:

— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение. Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.

Границы ответственности риэлтора

Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. чего можно от него ожидать и потом, в случае обмана, требовать в суде, а чего – невозможно. С одной стороны, риэлтор несет ответственность именно в рамках заключенного с клиентом договора и в первую очередь должен гарантировать исполнение взятых обязательств: например, продать, купить или сдать внаем квартиру.

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:

— Ответственность риэлтора лежит только за переговоры между продавцом и покупателем. За что же платят деньги риэлтору? Ответ прост — за результат. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен результат, а не то, как этот результат достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия.

С другой стороны, юристы утверждают, что риэлтора трудно привлечь к судебной ответственности, так как с точки зрения закона он не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты. Кстати, такого понятия в законе вообще нет, но под ним подразумевается следующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью».

Кирилл Брюлин:

— Если у меня есть хотя бы малейшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было хорошо, я буду или проверять дальше, пока не буду уверен в своей правоте, либо откажусь от проведения такой сделки, ведь цена вопроса равна цене объекта недвижимости. Если с приобретенной недвижимостью что-то не так, сделка может быть признана недействительной, и тогда покупателю придется вернуть недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть покупателю деньги. Но это если они у него есть. А если уже нет? Если деньги потрачены?

К сожалению, риэлторы не могут официально получить некоторые данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые необходимы для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но в большинстве случаев мы научились решать такие вопросы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в котором риэлтор описывает все особенности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его приобретать или нет.

Олег Сухов:

— Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. Риэлтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риэлтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Риэлторов нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, так как продавец и покупатель вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий риэлторы остаются в стороне.

Правда, бывают случаи, когда суд устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент потерял деньги или лишился прав на недвижимость.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

— Если риэлтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риэлтор обязан восстановить их за свой счет.

Договор на любой вкус

Стоит отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости.

Алина Дмитриева:

— Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.

Пункты, без которых нельзя

Договор с риэлтором должен обязательно содержать определенные разделы.

1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).

2. Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.

3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.

4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.

Андрей Андреев:

— Вы должны четко понимать, за что платите вознаграждение. Это может быть частичное сопровождение сделки (найти покупателя и составить договор купли-продажи) или полное сопровождение сделки на всех этапах до своего логического завершения.

6. Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.

7. Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.

Андрей Андреев:

— Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора.

Подозрительные пункты

Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя. Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом. Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.

При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание.

Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию. Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.
И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы. На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.

Достойные пункты

А вот наличие некоторых пунктов, наоборот, должно убедить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Очень хорошо, если компания сама предложила заключить договор и сама провела экскурс в его положения. Честные фирмы прописывают в соглашении, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Это значит, что данное агентство прошло сертификацию своей деятельности. Не пугайтесь, если увидите фразу о привлечении для исполнения обязательств по договору третьих лиц. Это лишь означает, что риэлтор будет обращаться за помощью к адвокатам, юристам и другим специалистам, без знаний которых невозможно провести сделку.

…И вот сделка состоялась, деньги и ключи переданы. Что дальше?

Алина Дмитриева:

— Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.

Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.

Договор оказания риэлторских услуг

На сегодняшний день риэлторская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России, в связи с этим большое распространение в юридической практике получил договор оказания риэлторских услуг.

Риэлтор – это юридическое или физическое лицо, зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества.

Предоставление риэлтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров об оказании риэлторских услуг, условия которых должны соответствовать условиям соответствующих видов договоров, предусмотренных законодательством РФ.

Законодательное регулирование

Законодательство РФ не содержит требований к образцу формы договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения ГК РФ о формах сделок.

Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора оказания риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договора на оказание риэлторских услуг (осуществление отдельных видов риэлторской деятельности).

Особенности при составлении договора оказания риэлторских услуг

В образце договора оказания риэлторских услуг должны быть точно и полно прописаны конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в отношениях риэлтора с третьими лицами.

Обязательным условием возмездного договора оказания риэлторских услуг, заключаемого риэлтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения за оказанные риэлтором услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (ст.781 ГК РФ).

В случае, если в исполнении возмездного договора оказания риэлторских услуг по продаже недвижимостис потребителем принимают участие два или более риэлторов, в договор в обязательном порядке должны включаться сведения и условия обо всех участниках данного договора. Если в договоре оказания риэлторских услуг будет отсутствовать информация хотя бы об одном участнике данного договора, он будет признан недействительным в той части, которая относится к взаимным правам и обязанностям потребителя и риэлтора.

В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.

Также, в ходе оказания риэлторских услуг стороны могут заключать договор агентирования (агентский договор).

Приложения и дополнительные документы

В образце договора на оказания риэлторских услуг используются следующие приложения:

  • Перечень услуг, оказываемых по договору;
  • Задание;
  • График платежей.

В представленном образце договора оказания риэлторских услуг используются следующие сопутствующие документы:

  • Акт сдачи-приема работ (услуг);
  • Отчет исполнителя;
  • Отчет о расходах исполнителя;
  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

Договор с риэлтором: как не попасть впросак

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы). Сегодня у нас очередной урок — будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова.

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы

Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой

Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором — риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, — такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора — предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!