Договор комиссии на оплату коммунальных услуг

07.03.2019 Выкл. Автор admin

Оплата коммунальных услуг без комиссии

После того, как Сбербанк, курирующий «Почту России», ввел комиссию за оплату коммунальных платежей, многим пришлось искать альтернативные способы оплаты «коммуналки», ведь далеко не все граждане являются клиентами этого банка и имеют определенные привилегии.

В свою очередь, и другие банковские учреждения, чтобы привлечь клиентов, предлагают оформлять пластиковые карты в их финансовых заведениях и пользоваться льготами по оплате коммунальных платежей, а для остальных плательщиков устанавливают сбор комиссионных процентов.

Как считают эксперты, такие действия – это своего рода подталкивание населения к активному пользованию банкоматами и Интернет-услугами. Ведь оплатить услуги ЖКХ можно без комиссии и без очередей только через банковские терминалы и с помощью Интернета.

Например, чтобы оплатить коммунальные услуги в одном из отделений Московского Сбербанка, не будучи клиентом этого банка, нужно заплатить 2-3% комиссионных взносов, тогда как при оплате через терминал сумма комиссии снижается до 0,5%. Нужно согласиться, что разница существенная, тем более в тот период, когда тарифы по коммунальным услугам значительно повысились.

Можно ли считать банковские комиссии нововведением?

Многие граждане возмущаются по поводу того, что до 2009 года имела место быть оплата коммунальных услуг без комиссии, а потом откуда-то взялись эти комиссионные проценты. Понятное дело, что ради экономии двух-трех процентов не все люди станут ездить по городу в поисках мест, где можно оплатить эти услуги бесплатно. Но многих продолжают волновать вопросы, как можно обойти эти комиссионные суммы и откуда они взялись.

Официально о введении банковских комиссий было объявлено после Постановления Правительства РФ от 1 декабря 2009 года «Об утверждении ставок, тарифов и цен на жилищно-коммунальные услуги для населения». На самом деле население и раньше оплачивало эти комиссии в размере 1,9%, но они были включены в общие тарифы по оплатам коммунальных услуг и считались сами собой разумеющимися. Теперь у населения появилось право выбора платить эти комиссионные сборы или искать другие способы оплаты, оформляя пластиковые карты в частных банках, где предлагается оплата коммунальных услуг с минимальной комиссией или вовсе без комиссии.

В настоящее время для граждан РФ существует несколько способов оплаты коммунальных платежей:

1) Наличными денежными купюрами через отделение любого удобного банка, где для населения предлагаются такие услуги. В этих организациях схема оплаты услуг ЖКХ примерно такая: владельцам квартир приходят платежные извещения, с которыми они идут в банк и платят суммы, указанные в квитанциях.

Банковское учреждение в этом случае выступает транзитной организацией, через которую средства переправляются на счета поставщиков воды, газа, электричества и т.д. Наличие или отсутствие комиссионных сборов зависит от политики конкретного банка. Владельцы банка могут на свое усмотрение для постоянных клиентов сделать выгодную услугу принятия платежей без комиссий или с минимальным процентом комиссий.

В Постановлении Правительства РФ от 2009 года четко оговаривается, что теперь жители должны самостоятельно оплачивать банковские комиссионные сборы, которые назначаются банковскими учреждениями по своему усмотрению.

Например, операционисты Московского Сбербанка могут брать за перечисление средств по уплате ЖКХ до 3%. Самая высокая комиссионная ставка на сегодняшний день остается у банка ВТБ 24 – до 4%. Самые низкие комиссионные сборы по платежам у двух банков – «УралСиб» (1,7%) и «ПромсвязьБанк» (1,5%). Следует напомнить, что для своих постоянных клиентов, многие банки предлагают оплачивать коммунальные переводы без комиссии.

2) Через платежные терминалы. В настоящее время во многих торговых точках, возле станций метро, на остановках общественного транспорта и в других людных местах, можно увидеть установленные автоматы-терминалы для мгновенной оплаты коммунальных платежей через Интернет, мобильной связи, кабельного и цифрового телевидения. Человеку достаточно набрать личный код плательщика, указанный в квитанции счета и сумму платежа.

Основными преимуществами такой оплаты являются легкость и скорость – не нужно стоять в длинных очередях, терять драгоценное время, чтобы оплатить коммунальные счета. Но здесь присутствуют и свои «недостатки»: через терминалы с плательщиков берутся комиссионные сборы в размере 3-5%. Кроме того, такие автоматы, как правило, «не дают сдачи», а лишние деньги перечисляются в счет оплаты платежей на последующие месяцы.

3) Через средства электронной коммуникации. Сегодня многие компании предлагают населению заключать контракты на перевод денежных средств по оплате коммунальных услуг. Для этого составляется договор, открывается личный счет плательщика и граждане имеют возможность в любое удобное для себя время переводить средства на счета поставщиков коммунальных услуг за пользование газом, водой, теплом и электричеством через компьютерную связь. Деньги на свой личный счет можно переводить безналичными или наличными переводами прямо с банковских счетов или по почте.

4) Через удаленные каналы обслуживания. Практически все банки России сегодня предлагают своим клиентам выгодную услугу по управлению своим счетом через Интернет-связь. Для этого гражданам нужно стать клиентом какого-либо банка, знать точные реквизиты получателей платежей и переводить средства со своего личного банковского счета на счет поставщиков коммунальных услуг.

Например, клиентам Сбербанка России предлагается подключиться к услуге «Электронная сберкасса», с помощью которой можно перечислять свои средства безналичным способом прямо с кредитной карты или с банковского счета.

Этим же российским банком для граждан предлагается еще одна услуга — «длительного поручения о списании денежных средств». По поручению клиента ежемесячно сотрудники банка сами переводят с его личных счетов суммы на платежные счета организаций, которые занимаются поставками для населения коммунальных услуг.

Также гражданам можно подписаться на услугу «Мобильный банк» (для держателей международных карт) или на услугу «Мобильный банк по вкладам», где платежи для коммунальных служб переводятся с помощью звонка по мобильному телефону или по СМС-запросу.

5) С помощью стационарных устройств самообслуживания. Такими автоматами довольно давно и успешно пользуются многие москвичи:

Через банкоматы, инфокиоски, депозиторы по безналичной оплате со счетов своей банковской карты – без комиссии.

Через депозиторы наличными платежами – комиссия составляет 1,5% от сумм платежей.

Через системы «Интернет-Банк-Клиент» безналичными перечислениями с личных банковских счетов или с банковских карт – без комиссии.

6) С помощью услуг «Почты России». Если граждане являются клиентами СберБанка России или Банка Москвы и заключили договорные отношения по переводам платежей на счета коммунальных служб, то комиссия по оплате услуг ЖКХ с них не взимается. Для остальных граждан (например, проживающих в кооперативных домах и т.д.), комиссия услуг «Почта России» составляет 1-3%, в зависимости от суммы платежей.

Подведя итог всему вышесказанному, можно сделать вывод, что сэкономить на комиссионных сборах при оплате коммунальных счетов можно. Нужно лишь верно определиться с альтернативными способами оплаты.

Например, сотрудники госучреждения «Инженерной службы» столицы подсказали еще один способ, как «обойти» банковские комиссии. Можно оплачивать коммунальные счета за услуги ЖКХ авансом. Для этого нужно в районном отделении Инженерной службы составить договор на авансовые ЕПД и если имеются лишние денежные средства, оплачивать счета за несколько месяцев вперед.

В любом случае переживать за большие комиссионные сборы нужно, в первую очередь злостным неплательщикам с задолженностью по коммунальным услугам, ведь во многих банковских учреждениях процент комиссии увеличивается с суммой платежей.

Договор комиссии на оплату коммунальных услуг

Коммунальные платежи у арендодателя, при разных типах договора

Коммунальные платежи – платежи за пользование коммунальными услугами (теплоснабжение, энергоснабжение, газоснабжение, водоснабжение). При заключении договоров аренды зданий, сооружений, отдельных помещений в них, необходимо оговорить условия оплаты коммунальных услуг.

Договором аренды может быть предусмотрена фиксированная сумма арендной платы с включением в нее стоимости коммунальных услуг либо может быть предусмотрена оплата коммунальных услуг отдельно на основании дополнительного счета от арендодателя, или напрямую от коммунальщиков (данный вариант не рассматривается), то есть без включения в состав арендной платы.

В данной статье поговорим об особенностях учета коммунальных платежей арендодателем.

Коммунальные платежи при посреднической квалификации договоров с арендаторами

При заключении договора аренды оплата коммунальных услуг может осуществляться следующим образом: оплата коммунальных услуг включается в состав арендной платы, либо коммунальные услуги оплачиваются арендодателю отдельно.

При втором варианте коммунальные услуги по поручению арендатора оплачивает арендодатель, арендатор возмещает арендодателю суммы коммунальных платежей, уплаченных им за него, основываясь на оговоренную в договоре аренды квалификацию услуги по оплате коммунальных услуг, как посредническую. В данном случае арендодатель услуги не оказывает, он просто является посредником в обеспечении арендатора необходимыми услугами.

В связи с тем, что коммунальные службы не желают знать, в чьих интересах действует арендодатель, он должен заключать агентский договор, по которому одна сторона (агент – арендодатель) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала – арендатора) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала. Напомним, что отношения по договору агентирования регулируются главой 52 «Агентирование» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Возможно применение и договора комиссии, в соответствии с которым одна сторона (комиссионер – арендодатель) обязуется по поручению другой стороны (комитента – арендатора) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (пункт 1 статьи 990 ГК РФ). При этом данный договор должен быть возмездным и, либо договор аренды становится смешанным с договором агентирования (что более желательно) с совокупным не обособленным вознаграждением, либо возмездный посреднический договор заключается отдельно.

Пунктом 2 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 года № 32н (далее – ПБУ 9/99) установлено, что доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

В соответствии с пунктом 3 ПБУ 9/99 суммы, поступившие от других юридических и физических лиц по договорам комиссии, агентским договорам и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобного не признаются доходами организации.

Иными словами, сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение, которое становится доходом от обычных видов деятельности.

Соответственно, согласно пункту 9 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества (включая денежные средства), переданного комиссионером, агентом и (или) иным поверенным в связи с исполнением обязательство по договору комиссии, агентскому договору или иному аналогичному договору, а также в счет оплаты затрат, произведенной комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

Исходя из этого, агент, исполняя определенные договором юридические и иные действия, не ведет налоговый учет операций, совершенных им по агентским договорам, о чем сказано в письме УФНС России по городу Москве от 11 ноября 2011 года № 16-12/[email protected] Налоговый учет операций по указанным сделкам осуществляет принципал, который и определяет налоговую базу по совершенным операциям для исчисления налога на прибыль организаций и представления налоговой декларации в налоговый орган.

При перепредъявлении коммунальных услуг, у арендодателя снимаются риски, связанные и с налогом на прибыль и с налогом на добавленную стоимость, а также связанные с возможным признанием сделки ничтожной в соответствии со статьями 166 – 181 ГК РФ, а так же риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство».

Однако при такой схеме у арендодателя помимо обязанности начисления НДС с суммы арендной платы возникает обязанность по начислению налога с суммы своего посреднического вознаграждения.

Коммунальные платежи при отсутствии посреднической квалификации договоров с арендаторами

Условиями договора аренды может быть предусмотрено, что оплата за услуги по предоставлению в аренду помещений производится в виде арендной платы, состоящей из основной части арендной платы и дополнительной части, эквивалентной стоимости коммунальных платежей.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2000 года № 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации и относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках вышеназванных договоров, к операциям по реализации товаров, оснований не имеется. Также существуют риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство», где сказано, что осуществление предпринимательской деятельности без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние сопряжено с извлечением дохода в особо крупном размере, наказывается, в том числе лишением свободы на срок до пяти лет. Часто данной статьей Уголовного кодекса Российской Федерации пользуются рейдеры при захвате недвижимости.

Если сдача помещений в аренду является основным видом деятельности организации, то поступающая от арендатора сумма арендной платы, с учетом коммунальных платежей, в учете отражается как доходы от обычных видов деятельности (пункт 5 ПБУ 9/99, статья 249 НК РФ).

Расходы по оплате коммунальных платежей, в этом случае, считаются расходами, связанными с этой деятельностью (пункт 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99), абзац 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Если доходы от сдачи помещения в аренду не определяются арендодателем как доходы от реализации, то сумма арендной платы с учетом коммунальных платежей признается в бухгалтерском учете как прочие доходы (пункт 7 ПБУ 9/99), в налоговом учете – как внереализационные доходы (пункт 4 статьи 250 НК РФ).

Соответственно, расходы на содержание переданного в аренду помещения признаются в бухгалтерском учете как прочие расходы (пункт 11 ПБУ 10/99), в налоговом учете – внереализационными расходами (подпункт 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ).

Затраты арендодателя по оплате коммунальных услуг будут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль при выполнении условий, перечисленных в статье 252 НК РФ.

Финансовые органы в письме от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9, указали на то, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, то арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены на основе счетов, выставленных арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающих фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Но ведь без посреднической квалификации договора передать данные первичные документы арендодатель не сможет, что подвергает арендатора дополнительным рискам по налогу на прибыль.

Налогоплательщик-арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги и суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи, учитывает в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Такая точка зрения приведена в письмах Минфина России от 31 июля 2014 года № 03-11-11/37705, от 18 июля 2012 года № 03-11-11/210, от 11 марта 2012 года № 03-11-11/72, от 24 октября 2011 года № 03-11-06/2/145, от 16 июля 2009 года № 03-11-06/2/130, от 10 февраля 2009 года № 03-11-09/42, от 17 ноября 2008 года № 03-11-05/274, ФНС России от 5 декабря 2006 года № 02-6-10/[email protected], УФНС России по городу Москве от 17 ноября 2009 года № 20-14/2/[email protected] Аналогичные выводы делают и судебные органы: постановление Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 года № 9149/10 по делу № А14-16650/2009/583/24

По НДС, в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится.

Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта налогообложения налогом на добавленную стоимость не возникает. По договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы налога на добавленную стоимость по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором. Данное положение распространяется на случаи, когда в качестве абонента ФГУП получает энергию для снабжения здания, которое находится у него на праве хозяйственного ведения. В связи с отсутствием соответствующих счетов-фактур суммы налога по вышеуказанным услугам к вычету у арендатора не принимаются.

Такая точка зрения изложена в письмах ФНС России от 23 апреля 2007 года № ШТ-6-03/[email protected] и от 27 октября 2006 года № ШТ-6-03/[email protected], Минфина России от 14 мая 2008 года № 03-03-06/2/51, от 24 марта 2007 года № 03-07-15/39, от 17 июля 2007 года № 03-03-06/4/95, УФНС России по МО от 28 февраля 2007 года № 23-26/0288, УФНС России по городу Москве от 8 июня 2009 года № 16-15/58069 и от 20 апреля 2007 года № 19-11/036483.

Опыт подсказывает, что налоговые органы могут в любой момент передумать, признать перепредъявление коммунальных платежей арендной платой с переменной частью и начислить НДС арендодателю, а арендаторы все равно будут терять вычет по НДС.

Если же арендодатель оказывает арендатору услугу по предоставлению в аренду нежилых помещений и при этом условиями договора определено, что оплата данной услуги производится в виде арендной платы, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы, эквивалентной сумме коммунальных платежей, то вся сумма арендной платы, как постоянная часть, так и переменная, эквивалентная сумме коммунальных платежей, является оплатой арендодателю услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений. Арендодатель имущества обязан составить и выставить арендатору имущества счет-фактуру, в котором стоимость оказанной услуги должна включать сумму коммунальных платежей. При этом вычет сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных арендатору, производится в общеустановленном порядке (письмо УФНС России по МО от 13 ноября 2006 года № 21-25-И/1372).

С точки зрения автора, наиболее целесообразным является определение гражданско-правовой квалификации возмещения коммунальных услуг как посреднического договора и закрепление этого либо в договоре аренды, либо в отдельном договоре, например, арендодатель становится агентом, действующим от своего имени в интересах арендатора – принципала, который поручает закупить в его интересах коммунальные услуги.

Агентский договор и коммунальные услуги – вещи несовместимые?

Агентские схемы – вещь во многих случаях довольно мутная и неизменно привлекающая внимание при налоговых проверках. Однако если вы арендодатель, да еще и на УСН «доходы» и суммы коммунальных платежей, возмещаемых арендаторам, велики, то возникает соблазн заплатить поменьше налогов. Можно ли заключить агентский договор и коммунальные услуги оплачивать в рамках агентских отношений и чем это чревато, обсудим в этой статье.

Оформление агентских отношений

Одним из способов оформления компенсации, выплачиваемой арендатором арендодателю, является заключение агентского соглашения. В этом случае арендодатель является посредником, действующим в интересах арендатора и организующим для него тепло-, водо-, энергоснабжение.

Арендодатель и арендатор заключают 2 договора:

1. Договор аренды, в котором прописывается величина фиксированной арендной платы. В нем также указывается, что на арендатора возлагается обязанность нести расходы на коммунальные услуги, связанные с арендованным имуществом.

2. Агентский договор (как вариант — договор комиссии). За счет арендатора и по его поручению арендодатель от своего имени покупает у снабжающих организаций коммунальные услуги, связанные с арендуемым имуществом.

Минфин рассматривает такую схему работы как возможную (письмо от 24.01.13г. №03-11-06/2/12). В этом случае у арендатора появляется очевидный плюс – возможность принять к вычету «входной» НДС, перевыставленный арендодателем (как агентом), даже если последний работает на УСН. Если арендатор применяет УСН, то этот НДС можно учесть в расходах.

Налоговые риски

Несмотря на то, что, казалось бы, в такой ситуации выигрывает и арендатор, и арендодатель, возникают риски другого характера, что делает на практике возможность работы по агентскому договору затруднительной, если не сказать невозможной. А именно появляется риск признания посреднического договора недействительным. В итоге это влечет за собой уже налоговые риски – по налогу на прибыль, НДС, а при работе арендодателя на УСН – по единому налогу.

Возникающие проблемы:

— арендодатель сдает в аренду недвижимость не целиком, т.е. частично оплачивает поставщикам услуг и свои расходы;

— необходимость дробления счета-фактуры поставщика: часть для предъявления к вычету, часть – для предъявления арендатору;

— договор с поставщиком заключается раньше агентского договора: арендаторы меняются, а арендодатель продолжает действовать в рамках ранее заключенного договора с поставщиком услуг.

Именно последний фактор оказывается наиболее значимым. Агентский договор предполагает действие агента (арендодателя) в интересах принципала (арендатора) (ст.1005 ГК).

Суть должна быть такая – арендатор дает поручение арендодателю заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Но проблема в том, оснований поручить это арендодателю у арендатора нет!

А вот арендодатель как собственник помещения обязан такие договоры заключать согласно ст.210 ГК. Т.е. собственнику все равно придется заключить договор со снабжающими организациями, независимо от поручений арендатора.

Спорная судебная практика

На практике сложилась спорная ситуация, которая неоднозначно решается и судами.

1. Согласно п.6 информационного письма Президиума ВАС от 17.11.04г. №85 сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не признается заключенной во исполнение поручения комитента. Аналогичные нормы применимы к агентскому договору (ст.1011 ГК).

Расходы, понесенные арендодателем на оплату коммунальных услуг, осуществляются вне связи с агентским договором. Поэтому возмещение коммунальных услуг, которое перечисляет арендатор, не должны исключаться из доходов арендодателя, т.к. это прочее поступление денежных средств. Эта точка зрения выражена в Постановлении ФАС ПО от 04.10.07г. №А57-9388/06 и письме Минфина от 06.10.2011г. №03-11-06/2/139.

2. Договоры аренды и агентские договоры между арендатором и арендодателем не действующими не признаются, т.к. реально существуют. Договоры с поставщиками коммунальных услуг являются действующими (пролонгированными). Коммунальные услуги поставляются арендатору, он ими пользуется и оплачивает их. Поэтому ситуация решается в пользу налогоплательщиков – постановление ФАС ЗСО от 26.10.2009г. №А03-10350/2007, постановление ФАС МО от 25.09.2008 N КА-А40/8932-08.

Поэтому если вы не готовы рисковать и доводить дело до суда с весьма скромными шансами на выигрыш, то безопаснее не ввязываться в ситуацию с заключением агентского договора.

Как платить налоги с компенсации за коммунальные услуги, перечисляемой арендодателю, читайте здесь .

Договор комиссии с точки зрения бухгалтерского учета

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

Порядок отражения хозяйственных операций по договору комиссии в бухгалтерском учете, во многом определяется именно положениями договора, заключенного между сторонами. И от того насколько верно отражены операции, связанные с комиссионным договором в бухгалтерском учете организации, зависит и величина налогов, которые начислит организация, так как в налоговом учете именно хозяйственные операции или их результат являются объектами налогообложения.

Сторонами по договору комиссии выступают комитент и комиссионер, следовательно, и рассматривать порядок отражения операций в бухгалтерском учете следует у каждой из сторон.

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ У КОМИССИОНЕРА

Комиссионер, осуществляет предпринимательскую деятельность, направленную на получение прибыли от оказания посреднических услуг по заключению сделок купли-продажи имущества, принадлежащего комитенту.

За свои услуги он получает определенную плату – комиссионное вознаграждение, которое в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года №32н (Далее ПБУ 9/99) является для него доходом от обычных видов деятельности.

Согласно пункту 5 ПБУ 9/99:

«Доходами от обычных видов деятельности является выручка от продажи продукции и товаров, поступления, связанные с выполнением работ, оказанием услуг (далее — выручка)».

Следовательно, по договору комиссии у комиссионера, оказывающего комитенту возмездные услуги, всегда возникает и отражается на счетах бухгалтерского учета выручка от реализации посреднических услуг (комиссионное вознаграждение).

При реализации посреднической услуги у комиссионера возникает оборот по реализации услуг (на сумму комиссионного вознаграждения), который отражается в учете по кредиту счета 90 «Продажи» субсчет «Выручка».

Причем отражение начисления комиссионного вознаграждения в бухгалтерском учете комиссионера зависит от того, участвует ли посредник в расчетах между покупателями и комитентом или нет.

Если комиссионер участвует в расчетах, начисление комиссионного вознаграждения производится при помощи следующей проводки:

Если условия договора комиссии предусматривают, что посредник в расчетах не участвует, используется следующая бухгалтерская запись:

При осуществлении посреднических операций, комиссионеру стоит обратить внимание на пункт 3 ПБУ 9/99, согласно которому не признаются доходами организации-комиссионера поступления от других юридических и физических лиц:

«по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобное».

И, соответственно, не признаются расходами организации-комиссионера выбытие активов по договорам комиссии в пользу комитента, в соответствии с пунктом 3 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года №33н (Далее ПБУ 10/99):

«Для целей настоящего Положения не признается расходами организации выбытие активов:

по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобное».

В бухгалтерском учете организации-комиссионера поступление и выбытие таких сумм отражается следующим образом:

Исполняя договор комиссии, комиссионер несет затраты, связанные с исполнением поручения, которые осуществляются за счет комиссионного вознаграждения и включаются в состав затрат посредника. Затраты, понесенные комиссионером в процессе оказания им посреднических услуг (заработная плата рабочих, стоимость коммунальных услуг, арендная плата и так далее, в своей сумме представляют собой себестоимость услуги, оказываемой комиссионером) учитываются, как правило, на счете 44 «Расходы на продажу» предназначенном для обобщения информации о расходах, связанных с реализацией товаров (работ, услуг). Хотя с точки зрения методологии бухгалтерского учета организация-посредник, оказывающая услуги должна всю информацию, связанную с оказанием услуг собирать на счете 20.

Ежемесячно обороты по счету 44 «Расходы на продажу» списываются в дебет счета 90 «Продажи» субсчет 90 «Себестоимость продаж».

В бухгалтерском учете комиссионера такие затраты отражаются проводкой:

Следовательно, если комиссионер продает комиссионный товар (или закупает его для комитента), расходы на реализацию товаров (или на их приобретение) возникают и отражаются в учете комитента.

Прибыль комиссионера от реализации услуги определяется как разница между выручкой от ее реализации (комиссионным вознаграждением) без учета НДС и затратами на реализацию, включаемыми в себестоимость услуги. Полученный финансовый результат ежемесячно списывается на счет 99 «Прибыли и убытки» в корреспонденции со счетом 90 «Продажи» субсчет «Прибыль/убыток от продаж».

Изучив гражданско-правовую основу договора комиссии, мы отметили, что посредник не является собственником при приобретении или продаже товаров, то есть, он только осуществляет права, принадлежащие комитенту. Исходя из принципа допущения имущественной обособленности имущество, являющееся собственностью организации, учитывается в бухгалтерском учете посредника обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона №129-ФЗ:

«Имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации».

Следовательно, имущество, поступившее к комиссионеру от комитента не отражается посредником на балансовых счетах в составе его собственного имущества, а учитывается на забалансовых счетах::

· при договорах комиссии, связанных с реализацией комиссионного товара на счете 004 «Товары, принятые на комиссию»;

· при договорах комиссии, связанных с приобретением товаров для комитента на счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».

Отражение операций на счетах бухгалтерского учета комиссионера зависит от того, какой вид договора заключен сторонами по договору комиссии — на продажу или на приобретение товара, а также от условий заключенного договора, в частности от того, участвует или нет комиссионер в расчетах между комитентом и покупателями.

При совершении сделки с участием комиссионера, в расчетах схема движения денежных средств выглядит следующим образом:

· выручка от продажи товаров поступает от покупателя на расчетный счет или в кассу комиссионера;

· из полученной суммы комиссионер, как правило, удерживает свое вознаграждение;

· оставшаяся сумма перечисляется собственнику товаров – комитенту.

ЗАО «Комитент» в мае 2004 года передало ООО «Комиссионер» товары для реализации. Согласно договору, товары должны быть проданы за 236 000 рублей (в том числе НДС – 36 000 рублей). Себестоимость товаров составляет 120 000 рублей. Сумма комиссионного вознаграждения – 23 600 рублей (в том числе НДС – 3 600 рублей).

ООО «Комиссионер» полностью реализовало комиссионный товар. Затраты, связанные с продажей товаров, составили 6 000 рублей. Согласно договору ООО «Комиссионер» участвует в расчетах и удерживает свое вознаграждение из денежных средств, причитающихся ЗАО «Комитент».

В бухгалтерском учете ООО «Комиссионер» данные хозяйственные операции оформляются следующим образом:

В данном примере используются следующие субсчета:

76.5 – расчеты с комиссионером;

76.6 – расчеты с комитентом;

76.7 – расчеты с покупателем;

Если посредник в расчетах не участвует, то:

· выручка от продажи товаров поступает на расчетный счет или в кассу их собственника — комитента;

· после получения денег комитент перечисляет вознаграждение комиссионеру, причитающееся ему в соответствии с договором комиссии.

В этом случае в бухгалтерском учете ООО «Комиссионер» данные хозяйственные операции оформляются следующим образом:

76.5 – расчеты с комиссионером;

76.6 – расчеты с комитентом;

76.7 – расчеты с покупателем;

При использовании приведенной выше схемы бухгалтерских проводок возникает следующая проблема. Поскольку договор на продажу с покупателем заключает комиссионер, а деньги поступают на счет комитента, то никакого контроля над поступлением оплаты за отгруженный товар комиссионер не ведет. В то же время, при отсутствии оплаты отгруженного товара у комитента формально отсутствуют права предъявления претензий к покупателю ввиду отсутствия прямого с ним договора купли-продажи, так как претензии в данном случае к покупателю должны предъявляться комиссионером.

Чтобы предотвратить такую ситуацию, в учете комиссионеру можно предусмотреть следующее:

При продаже товаров по договору комиссии оборот по их реализации образуется у комитента, напомним, что собственником товара, является именно комитент, комиссионер только оказывает услуги по их реализации. Поэтому при продаже товаров право собственности на товар переходит непосредственно от комитента к покупателю, соответственно, именно в этот момент комитенту следует отразить на счетах бухгалтерского учета выручку от реализации товаров по продажной цене, указанной комиссионером.

Однако сделать это комитент может только после получения отчета комиссионера о факте выполнения им обязанностей по договору комиссии и о фактической цене реализации комиссионного товара, что вызывает большие затруднения в ведении бухгалтерского и налогового учета у комитента.

Поскольку комиссионное поручение для посредника считается исполненным после перехода права собственности на комиссионный товар к покупателю, то одновременно с получением отчета, в котором, как правило указывается сумма комиссионного вознаграждения посредника, комитент может включить в состав затрат, связанных с реализацией своих товаров, оказанные услуги комиссионера (без учета НДС). НДС по оказанным услугам может быть отнесен в состав налоговых вычетов только после оплаты комиссионного вознаграждения или зачета взаимных требований между комитентом и комиссионером (что равносильно оплате).

Если посредник не принимает участия в расчетах, комитент самостоятельно производит расчеты с покупателями или поставщиками товара по сделкам, заключенным комиссионером, при этом на расчетный счет (в кассу) комиссионера поступают только суммы, причитающиеся по договору комиссии.

При исполнении поручения с участием посредника в расчетах комитент производит расчеты только с комиссионером, который, в свою очередь, рассчитывается с покупателями или поставщиками товара по заключенным с ними договорам. При этом денежные средства, полученные комиссионером от покупателей, не являются его собственностью, а принадлежат комитенту и подлежат перечислению ему.

Для обобщения информации о наличии и движении товаров, переданных на комиссию, организации-комитенту следует использовать счет 45 «Товары отгруженные».

Операция по передаче товара комиссионеру отражается в бухгалтерском учете комитента путем переноса соответствующих сумм с кредита счета 41 «Товары» в дебет счета 45 «Товары отгруженные».

На счете 45 «Товары отгруженные» переданные комиссионеру товары числятся до момента перехода права собственности на них к покупателю (или до момента их возврата, если договор комиссии расторгается).

По мере перехода к покупателю права собственности на комиссионные товары по договору купли-продажи, заключенному комиссионером от своего имени, выполняются все условия, необходимые для признания выручки в бухгалтерском учете комитента.

Соответственно комитенту необходимо выполнить следующие проводки на счетах бухгалтерского учета:

· отразить выручку от реализации товаров (продукции) по кредиту счета 90 «Продажи» субсчет «Выручка» по цене договора купли-продажи, заключенного комиссионером;

· начислить в бюджет сумму НДС с оборота по реализации;

· списать в дебет счета 90.2 «Себестоимость продаж» суммы, принятые на учет по счету 45 «Товары отгруженные» в размере фактической себестоимости реализованных товаров.

Расчеты с комиссионером по оплате комиссионного вознаграждения ведутся на отдельном субсчете счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», например на субсчете «Расчеты с комиссионером по комиссионному вознаграждению», открытом к счету 76.

Рассмотрим бухгалтерские проводки у комитента на примере.

ЗАО «Комитент» в мае 2004 года передало ООО «Комиссионер» товары для реализации. Согласно договору, товары должны быть проданы за 236 000 рублей (в том числе НДС – 36 000 рублей). Себестоимость товаров составляет 120 000 рублей. Сумма комиссионного вознаграждения – 23 600 рублей (в том числе НДС – 3 600 рублей).

ООО «Комиссионер» полностью реализовало комиссионный товар. Согласно договору ООО «Комиссионер» участвует в расчетах и удерживает свое вознаграждение из денежных средств, причитающихся ЗАО «Комитент».

Учетной политикой ЗАО «Комитент» предусмотрено, что в целях исчисления НДС организация работает «по отгрузке».

В бухгалтерском учете ЗАО «Комитент» данные хозяйственные операции оформляются следующим образом:

Договор комиссии

Договор комиссии является одним из самых распространенных гражданско-правовых соглашений, заключаемых при осуществлении предпринимательской деятельности.

Осуществление договора комиссии регулируется главой 51 «Комиссия» ГК РФ. Определение договора комиссии дано в статье 990 ГК РФ:

«1. По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки».

Таким образом, по договору комиссии комиссионер совершает одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. Комиссионер — это риэлтерская фирма, а комитент — юридическое либо физическое лицо (далее — комитент). В данной ситуации за сделку отвечает сам риэлтер, даже если комитент и назван в сделке.

В зависимости от того, как составлен договор между риэлтером и комитентом, расчеты по нему могут осуществляться двумя способами: с участием риэлтера в расчетах или без его участия в расчетах.

При исполнении поручения с участием риэлтера в расчетах комитент производит расчеты только с риэлтером, который, в свою очередь, рассчитывается с покупателями объекта недвижимости по заключенным с ними договорам, то есть в кассу риэлтерской компании поступают денежные средства, принадлежащие как комитенту (оплата за объект недвижимости), так и риэлтеру (комиссионное вознаграждение).

При исполнении договора комиссии без участия риэлтера в расчетах, комитент самостоятельно рассчитывается с покупателями объекта недвижимости по сделкам, которые для него заключил риэлтер. При этом в кассу риэлтерской фирмы поступают только суммы комиссионного вознаграждения, причитающегося ей по договору комиссии.

В зависимости от того, принимает риэлтер участие в расчетах, или нет, различаются формы расчета между комитентом и комиссионером.

В первом случае риэлтерская компания вправе удержать свое комиссионное вознаграждение из всех поступающих к ней сумм, предназначенных для комитента. Это право закреплено статьей 997 ГК РФ, а также, если данное условие прописано в договоре между сторонами.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ:

«Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны».

Таким образом, в момент поступления от покупателя денежных средств за приобретенные объекты недвижимости, риэлтерская компания получает право удержать причитающуюся ей сумму комиссионного вознаграждения (и возмещаемые расходы). Однако чтобы реализовать это право, риэлтерской компании необходимо зачесть взаимные требования или осуществить свое право на основании закона (или договора) в момент перечисления денежных средств комитенту. При этом указание на зачет взаимных требований может содержаться в платежном поручении, где риэлтер указывает, что оплата произведена по договору комиссии с учетом взаимных требований в части комиссионного вознаграждения.

Если договором комиссии не предусмотрен срок, когда риэлтер должен перечислить комитенту денежные средства, полученные от покупателей, то риэлтер должен сделать это непосредственно после получения на свой расчетный счет оплаты за объекты недвижимости, полученные по договору комиссии.

При исполнении договора комиссии без участия в расчетах риэлтера, комитент оплачивает комиссионное вознаграждение отдельно, непосредственно со своего расчетного счета или из кассы.

После исполнения поручения по договору комиссии риэлтер, согласно статье 999 ГК РФ, должен предоставить комитенту отчет, и передать ему все полученное по договору комиссии.

На сегодняшний день форма отчета ни гражданским, ни каким-либо иным законодательством не установлена. Поэтому риэлтерская фирма может составлять такой отчет в произвольном виде.

К отчету должны быть приложены первичные документы (например, акт об оказанных услугах), в противном случае отчет может быть не признан доказательством исполнения договора комиссии (пункт 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2004 года №85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»). Следует помнить, что первичные документы должны содержать обязательные реквизиты в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года №129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

— количество и стоимость реализованных (приобретенных) риэлтером товаров, с выделением соответствующих сумм НДС (к отчету должны быть приложены копии договоров и тому подобное);

— стоимость фактически произведенных расходов, подлежащих возмещению с приложением первичных документов, подтверждающих факт возникновения и уплаты указанных расходов (при отсутствии первичных документов комитент не сможет включить эти суммы в состав затрат и отнести в состав налоговых вычетов соответствующие суммы НДС);

— сумму комиссионного вознаграждения риэлтера, включая НДС. Сумма комиссионного вознаграждения исчисляется в соответствии с условиями договора;

— если в момент составления отчета риэлтером (при реализации объектов недвижимости), получены от покупателей денежные средства, поступившие в оплату проданных объектов или в качестве предоплаты, риэлтеру следует указать их сумму;

— если в соответствии с договором комиссии на приобретение объекты недвижимости риэлтер получает от комитента денежные средства в счет оказания посреднических услуг, риэлтер также должен отразить это в отчете.

Таким образом, сторонам по договору комиссии следует в момент заключения договора подробно оговорить содержание отчета риэлтера, а при возможности и утвердить его форму.

Если собственник объекта недвижимости имеет возражения по отчету, то он обязан сообщить о них риэлтеру в течение 30 дней со дня получения отчета (если договор не устанавливает иное). Если возражений со стороны комитента нет, то отчет риэлтерской компании считается принятым.

По договору комиссии риэлтер может не только продавать недвижимость комитента, то и приобретать ее для комитента. В этом случае комитентом будет выступать уже не организация-продавец недвижимости, а покупатель недвижимости.

Бухгалтерский учет в риэлтерских компаниях, выступающих посредниками

Изучив гражданско-правовую основу договора комиссии, мы отметили, что посредник не является собственником при приобретении или продаже товаров, то есть, он только осуществляет права, принадлежащие комитенту. Исходя из принципа допущения имущественной обособленности имущество, являющееся собственностью организации, учитывается в бухгалтерском учете посредника обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 года №129-ФЗ «О бухгалтерском учете»:

«Имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации».

Объекты недвижимости, поступившие к риэлтерской компании от комитента, не отражаются им на балансовых счетах в составе его собственного имущества, а учитывается на забалансовых счетах:

при договорах комиссии, связанных с реализацией комиссионного товара на счете 004 «Товары, принятые на комиссию»;

при договорах комиссии, связанных с приобретением товаров для комитента на счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».

Вознаграждение, причитающееся риэлтерской компании по договору, является для нее доходом от обычных видов деятельности (пункт 5 ПБУ 9/99).

Следовательно, по договору комиссии у риэлтера, оказывающего комитенту возмездные услуги, всегда возникает и отражается на счетах бухгалтерского учета только выручка от продажи посреднических услуг (комиссионное вознаграждение).

При реализации посреднической услуги у риэлтера возникает выручка от продажи услуг (на сумму комиссионного вознаграждения), которая отражается по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка».

При отражении комиссионного вознаграждения в учете посредника делается запись:

Кредит 90 «Продажи» субсчет «Выручка».

76-1 «Расчеты с покупателями»;

76-2 «Расчеты с собственником объекта недвижимости».

При отражении выручки от осуществления посреднических операций на счетах бухгалтерского учета риэлтерской компании необходимо помнить, что не признаются доходами организации поступления от других юридических и физических лиц по договорам комиссии в пользу комитента, принципала и тому подобных (пункт 3 ПБУ 9/99).