Договор дарения или купли-продажи доли в квартире

05.01.2019 Выкл. Автор admin

Что выгоднее — договор дарения или купли-продажи доли квартиры?

В 1997г. мной и моей бабушкой была совершена приватизация квартиры в равных долях(по 1/2 доли, договор приватизации).После смерти бабушки, по завещанию ее 1/2 доли перешла моему брату(он получил св- о рег-ции пра-ва собственности в 2013г.). Я хочу оформить свою долю на него.Выписку о регистрации права собственности на свою долю получил только сейчас(до этого был договор приватизации).Как выгоднее оформить сделку :договор купли-продажи или договор дарения?Нужно ли оформлять дарение через нотариуса? Спасибо!

Ответы юристов (4)

Роман, добрый день. На мой взгляд договор дарения недвижимости родственниками выгоднее договора купли-продажи. Нотариус подобные договоры оформляет, но можно оформить его самостоятельно. В любом случае переход прав собственности должен быть зарегистрирован.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Любой договор будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. По стоимости услуг нотариуса разницы от вида договора не будет. Дарение между близкими родственниками налогом не облагается, так что если Вы передаете ему долю безвозмездно то делайте как есть: договор дарения. К тому же тогда не требуется согласие супруги брата и Квартира не будет входить в совместно нажитое имущество (если Ваш брат женат)

Здравствуйте, Роман Вячеславович!

Так как сделка будет происходить с долей, необходимо обратиться к нотариусу.

На мой взгляд, для вас выгодны оба варианта, так как при дарении между близкими родственниками (например, между родными братьями) одаряемому не надо платить налог, а также при продаже имущества, которое находится в собственности более 3 лет, продавцу тоже не надо платить налог.

Все сделки с долями в праве на недвижимость, за исключением земельных долей, сегодня оформляются только через нотариуса, а уж потом право регистрируется в Росреестре.

Купля-продажа выгоднее для вашего брата, потому что в таком случае он сможет вернуть впоследствии 13% в виде налогового вычета, статья 220 Налогового кодекса РФ, а вы при этом налог с продажи платить не будете. При дарении вычет не получить.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дарение и купля-продажа квартиры

Здравствуйте. У матери в собственности квартира 3-х комнатная. Она единственный собственник. Она хочет 1/2 доли подарить мне (дочери) и 1/2 продать моему мужу (зятю), на что он (зять) продает ей свою 1-комн.квартиру… Вопрос: как правильно все оформить (именно по квартире мамы)? Нужно ли квартиру как-то делить по документам для того чтобы это все провернуть или нет? Оформляется все это в один день или можно сначала оформить дарственную на меня, а к примеру через неделю куплю-продажу на моего мужа?

Ответы юристов (3)

Добрый день. лучше оформить и сдать на госрегистрацию одновременно 2 договора. Если вы сначала оформите договор дарения, то оставшуюся 1/2 доли придется сначала регистрировать на маму, а потом ее продавать (но уже с Вашего согласия как сособственника). более того, подать на регистрацию второй договор Вы сможете не через неделю, а только после того, как выйдут документы по первому договору.

Оцените ответ, если помог.

Есть вопрос к юристу?

Наталия, ничего делить в натуре не нужно. Заключите два договора: дарение и купля-продажа, затем в Росреестр для регистрации прав, одновременно. Дешевле будет.

Самое главное, Вы в плюсах — подареная доля в случае развода делиться не будет, а доля мужа пополам, в итоге у Вас 3/4 доли

Может с мама с вашим мужем заключит договор мены 1\2 доли на 1-комнатную квартиру? а вам подарит по договору дарения 1\2 долю. Оформить можно в один день, можно в разные, как вам удобно. Если у мамы уже есть свидетельство о праве собственности на квартиру, то составляется два договора, которые надо подать для госрегистрации.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор дарения или купли-продажи между братом и сестрой

Здравствуйте, меня зовут Александр! У меня такой вопрос: я хочу выкупить у сестры долю в квартире (перешедшей по наследству от отца) и к сожалению отношения у нас не очень хорошие, как лучше всего это сделать через договор купли-продажи или дарения? Сестра хочет воспользоваться дарением чтобы не платить налоги + возможно составить ещё один договор на получение денежных средств от меня, но может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать её недействительной? Или это всё же крайне маловероятно и опасаться не стоит. Заранее большое спасибо.

Ответы юристов (6)

Если она будет действовать по своей воле, то вы можете заключить и договор дарения, для того, чтобы признать ее недействительной нужны будут веские основания, предусмотренные законодательством, но такой риск всегда существует.

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса РФ:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Т.е. решать Вам, как лучше поступить в данной ситуации, если Вы уверены в том, что со стороны сестры в дальнейшем по тем или иным причинам, не будут предприниматься возможные шаги, связанные признанием сделки недействительной, заключайте договор дарения, что касается передачи денежных средств, то это можно оформить распиской.

Если же присутствуют сомнения и твердых гарантий для Вас в данной ситуации никаких нет, лучше все — таки заключить договор купли-продажи.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте Александр с налоговой точки зрения действительно лучше оформить сделку как договор дарения, она выгоднее, но есть как всегда но

п. 18.1 ст. 217 НК РФ абзац 2

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Если вы хотите передать деньги, то есть осуществить сделку на возмездной основе, то это уже не будет дарением и если она сможет доказать факт передачи денег именно за получение квартиры, то есть вероятность признания данной сделки притворной, она недействительна с момента ее совершения. При этом оспорить могут и иные заинтересованные в этом лица.

Если оформите как купле-продажу то никто не сможет это оспорить, потому что по факту так всё и будет но налог придется заплатить.

какой срок владения долей у сестры?

Сестра хочет воспользоваться дарением чтобы не платить налоги + возможно составить ещё один договор на получение денежных средств от меня, но может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать её недействительной?
Александр

попробовать может, а на каком основании не предугадать. да, отменить дарение она может при определенных обстоятельствах

Статья 578. Отмена дарения
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

В Вашем случае если будет составлена расписка о передачи денежных средств, ти если данная расписка всплывет, то есть основания для признания договора дарения притворной сделкой.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 170]

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Но данную сделку могут оспорить именно те лица, которых затрагивает данная сделка (например другие долевые собственники, если они есть, налоговая, которая может указать что данной сделкой дарения пытались уйти от уплаты налога). Самой сестре думаю не выгодно оспаривать данную сделку, так как в результате у нее возникнет обязанность уплатить налог, если выплывет факт того, что она получила доход.

Здравствуйте, Александр. Рекомендую Вам составлять договор купли-продажи по следующим причинам:

1. В случае признании такого договора недействительным (например), сестра Вам обязана будет вернуть те денежные средства, которые Вы уплатили в счет исполнения договора. А в случае признания договора дарения недействительным (например) переданные деньги получить можно как неосновательное обогащение, только если будет оформлена соответствующая расписка.

2. В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Тогда может получится так, что данная доля не перейдет в наследственную массу, оставшуюся после Вас, в будущем.

3. Посмотрите как долго у сестры право собственности на эту долю и кадастровую стоимость этой доли (может там и налога то не будет)

может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать её недействительной?

Сестра может через суд признать сделку дарения недействительно по основанию притворности. Но тогда будут применяться все последствия договора купли-продажи. При признании сделки дарения недействительной по основанию притворности у сестры может возникнуть обязанность уплаты налога на доход физического лица, полученного от продажи квартиры. Однако сестра может избежать налога от продажи квартиры в случае, если она владеет долей не менее трех лет (ст. 217.1 налогового кодекса РФ)… При этом три года исчисляются не с даты госудасртвенной регистрации права собственности на долю, а с момента открытия наследства, т.е со дня смерти отца) на основаниичасти 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Если сестра владеет своей долей менее трех лет, то она имет право на имущественный вычет (ст. 220 НК РФ) в размере дохода от продажи доли до 1000000 руб., либо право на уменьшение суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Если Вы заключите договор дарения денег, то у сестры фактически также возникнет обязанность уплаты налога на доходы. Если сестра замужем, то подаренная сумма не будет считаться общим доходом супругов Это будут только ее деньги. Налоговая с большой долей вероятности может и не узнать о договоре дарения денег, если будут наличными отдавать. Если через банк переводить, то доход будут заметен для налоговой.

Из плюсов дарения денег и доли:

1. Освобождение от налога на дарение между близкими родственниками

2. Деньги, подаренные Вами сестре не считаются общим доходом супругов.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

От какой стоимости рассчитывается госпошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи/дарения доли квартиры между близкими родственниками в 2017 году? Как за

Необходимо переоформить 1/2 квартиры с брата на меня. В связи с изменениями в законодательстве данная сделка должна нотариально удостоверяться. Как заплатить меньше за такую сделку нотариусу? Также просьба ответить на следующие вопросы: От какой стоимости рассчитывается госпошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли квартиры между близкими родственниками в 2017 году? При дарении сумма такая же? Где законодательно прописано об обязанности заверять договор дарения и купли-продажи доли квартиры между родственниками? Подлежит ли такая квартира оценке и кто должен её оценивать (где это прописано?)? Где законодательно закреплено понятие отчуждения? Почему большинство нотариусов считают от кадастровой стоимости, а не от стоимости договора или рыночной? Если квартиру нужно оценивать, оценивается разве не по рыночной стоимости? Вопрос в связи с тем, что кадастровая стоимость квартиры превышает рыночную. Просьба ответить подробно со ссылками на законодательство. Можно ли самому составить договор дарения/купли-продажи и заверить его у нотариуса или обязательно должен договор составлять нотариус? Это где-то прописано законодательно? Могу ли я сама подать документы для регистрации собственности самостоятельно, все нотариусы настаивают что надо через них? Если могу, то какие документы предоставляются в Росреестр и они подаются на прямую или только через МФЦ? Если я не замужем надо ли от меня об этом бумага от нотариуса(какие-то нотариусы говорят что надо, какие-то нет)?

Ответы юристов (2)

Где законодательно прописано об обязанности заверять договор дарения и купли-продажи доли квартиры между родственниками? Подлежит ли такая квартира оценке и кто должен её оценивать (где это прописано?)?
Екатерина
Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
Почему большинство нотариусов считают от кадастровой стоимости, а не от стоимости договора или рыночной?
Екатерина

ст.333.25 НК. т.е. должны yплатить в размере не ниже чем рассчитанном из сyммы по оценке. соответственно раз по оценке стоимость меньше кадастровой вправе платить от оценочной.

5)
при исчислении размера государственной пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже суммы, определенной в соответствии с подпунктами 7 — 10 настоящего пункта. При исчислении размера государственной пошлины за выдачу свидетельств о праве на наследство принимается стоимость наследуемого имущества, определенная в соответствии с подпунктами 7 — 10 настоящего пункта. При исчислении размера государственной пошлины за удостоверение сделок, направленных на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, а также сделок, устанавливающих обязательство по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже номинальной стоимости доли или части доли. При исчислении размера государственной пошлины за удостоверение договоров купли-продажи и залога доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью принимается оценка доли или части доли как предмета залога, указанная сторонами договора залога, но не ниже номинальной стоимости доли, части доли соответственно.
По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный лицами, указанными в подпунктах 7 — 10 настоящего пункта. Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки).
В случае представления нескольких документов, выданных лицами, указанными в подпунктах 7 — 10 настоящего пункта, с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества;

8) стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения;

а нотариyсам просто выгоднее обычно кадастровая

Можно ли самому составить договор дарения/купли-продажи и заверить его у нотариуса или обязательно должен договор составлять нотариус?
Екатерина

Статья 54. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
гл. X, «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.07.2016) <КонсультантПлюс>Могу ли я сама подать документы для регистрации собственности самостоятельно, все нотариусы настаивают что надо через них?
Екатерина

Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав
3. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:

5) нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия,либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;

просто через них срок регистрации короче (ст.16 №218-Ф)

9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
Если я не замужем надо ли от меня об этом бумага от нотариуса(какие-то нотариусы говорят что надо, какие-то нет)?
Екатерина

надо, если сами подаете представить нотариальное заявление об отсyтствии сyпрyга, брачных отношений.

Дополню по отдельным вопросам.

Подлежит ли такая квартира оценке и кто должен её оценивать (где это прописано?)?
Екатерина

При наличии и представлении документа о кадастровой стоимости оценку можно не производить. При необходимости оценку производят оценщики (ИП или ООО) обладающие специальными познаниями и лицензией на осуществление оценочной деятельности.

Где законодательно закреплено понятие отчуждения?
Екатерина
ГК РФ Статья 235. Основания прекращения права собственности
1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Почему большинство нотариусов считают от кадастровой стоимости, а не от стоимости договора или рыночной?
Екатерина

Потому, что обычно кадастровая стоимость оказывается ниже остальных. Однако в последнее время в связи с падением спроса рыночная стоимость может быть и ниже — при ее расчете учитываются колебания спроса и предложения, а в кадастровой нет. Поэтому в Вашем случае будет приниматься во внимание рыночная стоимость.

Можно ли самому составить договор дарения/купли-продажи и заверить его у нотариуса или обязательно должен договор составлять нотариус? Это где-то прописано законодательно?
Екатерина

В законодательстве отсутствует обязанность сторон пользоваться лишь тем вариантом договора, который предоставляет нотариус. Это в силу правила о свободе договора означает, что стороны вправе самостоятельно формировать условия договора.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Если могу, то какие документы предоставляются в Росреестр и они подаются на прямую или только через МФЦ?
Екатерина

В настоящее время все документы на регистрацию сделок с недвижимостью подаются только через МФЦ.

1. Договор, удостоверенный нотариально (3 экз.)

2. Акт приема-передачи объекта (3 экз)

3. Паспорт обращающегося

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дарение доли в квартире другому дольщику

Здравствуйте! Родители, брат и сестра являются собственниками квартиры (у каждого равная доля в квартире). Брат и сестра совершеннолетние. Брат находится в браке и есть несовершеннолетний ребенок. Квартира была приобретена до брака. В собственности более трех лет. В квартире прописаны сестра и родители. Хотим переписать долю брата на сестру. Как лучше это сделать: оформить дарственную или договор купли-продажи? Нужно ли согласие супруги брата? Нужно ли будет платить налог с дарения или продажи? Какие документы необходимо собрать? Долю в квартире оцениваем в 700 тыс. руб. Заранее спасибо за ответ.

Ответы юристов (1)

Здравствуйте, Татьяна. Лучше дарственную оформить налог между родственниками не платиться. Согласие супруги брата не требуется так как квартира покупалась до брака и не считается совместно нажитым имуществом. Дарственная оформляется у нотариуса.

Помимо непосредственно договора дарения необходимо подготовить следующиедокументы для оформления дарственной на квартиру:
документ о праве собственности на помещение;
выписку из домовой книги;
инвентаризационный документ из БТИ;
если одна из сторон договора недееспособна или не достигла совершеннолетнего возраста, то необходимо согласие законного представителя;
доверенность на представителя (если сделкой от имени какой-либо стороны занимается представитель);
если квартира находится в долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев на совершение дарения;
паспорта сторон;
кадастровый паспорт на квартиру;
при нахождении недвижимости в совместной собственности необходимо приложить нотариально заверенное согласие второго супруга.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.