Договор аванса альтернатива

05.01.2019 Выкл. Автор admin

Соглашение об авансе, или Внесение аванса продавцу

Этот этап я считаю самым важным, причем и для покупателя, и для продавца. Важность заключается в том, что на этом этапе моделируется будущая сделка, определяются и фиксируются письменно существенные условия купли-продажи.

Аванс вносится под конкретные сроки и условия предоставления документов для проверки. Если какая-либо из сторон нарушает договоренности, то вторая сторона может отказаться от сделки и потребовать или удержать авансированные деньги.

Описание объекта недвижимости

Соглашение об авансе содержит подробные характеристики помещения и всего здания, наличие других собственников, зарегистрированных лиц, неузаконеной перепланировки и прилагаемом имуществе и так далее. В случае, если в ходе проверки окажется, что сообщались неверные сведения, то это возможный повод для расторжения сделки.

Стоимость объекта недвижимости

Важным условием сделки является стоимость объекта недвижимости и форма расчетов. И если одна из сторон хочет провести сделку в конкретном банке, то это также фиксируется письменно.

Сроки проведения сделки, освобождения и передачи квартиры

В дальнейшем эти условия прописываются в договоре купли-продажи. Но уже на этапе внесения аванса эти сроки должны быть определены. Потому что часто оказывается, что «нормальные» сроки для продавца и покупателя совсем разные: например, продавец планирует передать квартиру через месяц, а покупатель хочет получить ключи уже через 3 дня. Поэтому заранее согласовав ожидания сторон можно избежать серьезного конфликта в будущем.

Альтернативная или свободная продажа, обременения

Значительная часть квартир на рынке продаются как альтернативные, т.е. с единовременным приобретением другой квартиры. Это позволяет продавцом рассчитывать на гарантированное решение квартирного вопроса. Но не все покупатели могут позволить себе альтернативную сделку.

Подробно об альтернативной сделке вы можете узнать из статьи — Что такое «тип продажи альтернатива»?

Альтернативные квартиры часто могут продаваться не просто с выбором объекта, но и разрешением органов опеки, попечительства и патронажа. Или в случае неисполненной ипотеки условием может стать обременение банка. Согласитесь, что это существенные условия, которые должны быть закреплены в соглашении об авансе.

Предоставление дополнительных документов

Конечно, с основными документами на собственность покупатель знакомится до внесения аванса — правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, паспорта собственников. Но некоторые документы могут отсутствовать на момент внесения аванса, и они должны быть предоставлены не позднее нескольких дней до предполагаемой сделки. Ниже перечислены документы, которые обычно предоставляет продавец помещения.

Документы БТИ: поэтажный план и экспликация

По документам БТИ можно установить максимально точную площать помещения, ведь сведения в БТИ попадают раньше чем в кадастровый реестр или ЕГРП Росреестра. Также в документах можно обнаружить наличие неузаконенной перепланировки помещения. Если же после перепланировки техник БТИ не приходил в квартиру, то покупатель может визуально сравнить наличие изменений в планировке квартиры.

Документы БТИ являются обязательными для покупки квартиры в ипотеку, так как необходимый оценочный альбом делается на основании документов БТИ. Потому при отсутствии документов БТИ нужно увеличивать сроки сделки на срок подготовки необходимых документов.

Документы о дееспособности

Загадочная аббревиатура «ПНД и НД» означает предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. В справках указывается цель получения и отсутствие противопоказаний к юридически значимым действиям. В некоторых случаях вместо справок могут быть предоставлены водительские права или разрешение на оружие.

Есть некоторые особенности в справках. Обычно справка сообщает о том, что конкретный гражданин не состоит на учете. И есть справки «с осмотром от врача», которые выдаются уже не в регистратуре, а после кратковременной беседы с врачом.

Справки являются бесплатыми только для инвалидов и участников ВОВ. Обычно оплачивает стоимость справок заинтересованная сторона.

Ранее практиковалось запрос сведений риэлторами за взятки. Сейчас такая практика крайне редка. Обычно продавцы готовы предоставить такие справки, так как это занимает несущественное время.

Справки из бухгалтерии

Обычными являются: карточка финансово-лицевого счета (ФЛС), справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Или все три документа объединены в ЕЖД — единый жилищный документ. Разница между документами в том, что они получаются в разных окнах многофункционального центра — первые в бухгалтерии, выписка в окне паспортного стола, ЕЖД в «службе одного окна».

Оплата за электроэнергию может быть отделена от платежей бухгалтерии. В этом случае нужно проверять отсутствие задолженности отдельным документом. Такая же ситуация со счетами телефонного узла.

При внесении аванса указанные документы обычно отсутствуют. Поэтому продавцы обязуются предоставить их до сделки.

Сведения о родстве и супружестве

Частый и обычный жизненный случай — безвозмездные сделки между родственниками: дарение и наследование. И чем далее по родству предыдущие собственники, то тем выше вероятность оспаривания сделки. И покупателю (и его риэлтору) важно наличие документов подтверждающих близкое родство. Обычный документ о родстве — свидетельство о рождении.

Имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым имуществом. И продажа возможно только при согласии второго супруга.

В случае, когда собственниками являются оба супруга (общаа долевая или общая совместная формы собственности), то отдельного согласия не требуется.

Финансово-кредитная история

В этом пункте пойдет речь о новшестве в риэлторской деятельности. С октября 2015 г. вступил в силу закон «О банкротстве физических лиц». Поэтому риэлторы обязаны проверить финансово-кредитную историю (ФКИ) с позиции возможного банкротства продавца в будущем.

Однако мне неизвестна отработанная схема оценки. Пока возможно предоставление ФКИ по продавцу. Но данные ФКИ а) достаточно специфичны и б) отражают прошлое. Поэтому стандартное решение не предусмотрено, и вопрос решается в индивидуальном порядке.

Финансово-кредитная история является конфиденциальной информацией. Потому предоставляется только с разрешения заявителя.

И другие документы

В различных ситуациях могут быть запрошены различные документы. При обсуждении предоставляемых документов стороны должны соблюдать паритет интересов. С одной стороны отказ в предоставлении документов может толковаться, как утаивание сведений о квартире или продавце. С другой стороны продавец не обязан раскрывать все личные обстоятельства или конфиденциальные сведения.

Поэтому риэлторы покупателя должен аргументировать запрос необходимых документов, а в противном случае риэлтор продавца должен аргументировано и не раздувая конфликта отклонить требования покупателя.

В случае, если не все необходимые документы включены в соглашение об авансе, можно запросить дополнительные, но отказ от их предоставления не является отказом продавца от совершения сделки на договоренных условиях.

Сумма аванса

Покупатель передает сумму, которая становится первым взносом за приобретаемую квартиру. Аванс зависит от требований продавца, обычно в Москве это сумма в 30/50/100 тыс. рублей. Сумма может быть и больше, если присутствует «цепочка» квартир, и несколько сделок связываются авансами.

Внесенный аванс является частью оплаты квартиры, и сумма итогового расчета уменьшается на сумму аванса.

Как не потерять аванс при покупке квартиры?

В Realestate.ru обратился постоянный читатель Дмитрий, который столкнулся со следующей проблемой: он не может вернуть 100 тыс. руб., которые отдал продавцу квартиры в качестве аванса. Но сделка сорвалась, поскольку Дмитрию отказал банк в выдаче кредита. Аванс же продавец возвращать не желает. Кто прав?

Разбираясь в ситуации, мы опросили все стороны конфликта, а также заручились советами участников и экспертов рынка о том, как максимально застраховать себя от подобной потери денег.

СУТЬ КОНФЛИКТА

В марте этого года покупатель Дмитрий Л. позвонил в холдинг «Миэль» по поводу приобретения квартиры из открытой базы в доме 5/6, корпус 3 на улице Винокурова (см. фото слева). Это была «трешка» площадью около 80 кв. м в блочном пятиэтажном доме старого фонда. Стоимость квартиры на тот момент составляла 12,5 млн руб.

Параллельно покупатель подал документы в «Абсолют банк» для получения ипотечного кредита.

Интересы продавца представляла дочь престарелой хозяйки Нана Г. Квартира должна была участвовать в альтернативной схеме. То есть продавцы намеревались полученные от реализации этой квартиры деньги тут же вложить в приобретение новой.

Как рассказал Дмитрий, когда они нашли подходящий вариант, подписали с покупателем соглашение, по которому он передал собственнице аванс в размере 100 тыс. руб. Сделку сопровождал риелтор холдинга «Миэль» Вартан В. – его контакт дали в агентстве, когда Дмитрий позвонил туда впервые.

Дмитрию предложили передать задаток непосредственно продавцу в нарушение практики по приему аванса от имени агентства. «Видя название компании, я был уверен в добросовестности агента, это было моей гарантией. И это он должен был настоять на передаче аванса в холдинг», — подчеркнул он.

Спустя неделю Дмитрию пришел отрицательный ответ банка относительно кредита. Покупатель решил вообще отказаться от сделки, попросив продавцов вернуть аванс. В своей просьбе он руководствовался пунктом из соглашения, в соответствии с которым он и отдал задаток:

«В случае, если в срок указанный в п. 17 настоящего соглашения вследствие невозможности исполнения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает (в том числе, если ОБЪЕКТ не будет одобрен банком ПОКУПАТЕЛЯ), не состоялось подписание договора отчуждения ОБЪЕКТА, или после подписания договора отчуждения ОБЪЕКТА не состоялась государственная регистрация договора и перехода права собственности в установленный законом срок, полученная в соответствии с п. 2 настоящего соглашения сумма возвращается полностью ПОКУПАТЕЛЮ в течение двух рабочих дней с момента требования».

Но продавец деньги не отдает до сих пор. Дмитрий пытался получить помощь в возвращении аванса от риелтора Вартана, но тот отвечал так: «Можете отправлять хоть сто писем, но офис никакого юридического отношения к этому не имеет» (цитата из письма риелтора Дмитрию от 4 июля).

В настоящий момент, по словам начальника офиса компании «Миэль», в котором работал этот риелтор, Сергея Салкина, Вартан В. является бывшим сотрудником холдинга. Однако Нана Г. в телефонном разговоре сказала, что риелтора всего лишь перевели в другой филиал.

С другой стороны, на квартиру наложено информационное вето, что означает: в открытые источники продаж она поступить не может. Между тем, это не мешает Нане делать попытки продать недвижимость, что подтвердилось, когда RealEstate.ru позвонил ей под видом покупателя.

МНЕНИЯ СТОРОН

ПОКУПАТЕЛЬ ДМИТРИЙ: «Я буду судиться!»

1. Никаких доказательств того, что деньги пошли по какой-то цепочке, представлено не было. То, что деньги куда-то пошли меня не волнует. В любом случае, их возвращение предусмотрено соглашением.

2. Вартан и Нана сами собрали мне пакет документов для получения кредита — по перечню с сайта банка. Никаким оформлением бумаг я сам не занимался.

3. В итоге, собственники квартиры со мной разговаривать отказываются, агентство возврату денег не содействует. Начальник офиса Сергей Салкин предложил обратиться суд. Я, конечно, буду судиться с собственницей. Однако считаю: разобраться с этим вопросом – задача агентства. Помощь от них я получить в праве. Уволить (или перевести) Вартана – выглядит так, будто компания не дорожит именем и не несет ответственности за сотрудников, наоборот прикрывает их.

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ПРОДАВЦА НАНА: «Дмитрий сам виноват»

1. Деньги уже пошли по альтернативной цепочке как задаток.
2. Дмитрий неправильно оформил документы на выдачу ипотечного кредита и в отказе банка виноват сам.
3. Комментировать ситуацию не хочу – это наши личные взаимоотношения с покупателем. Пусть с данным вопросом разбирается суд.

МЕНЕДЖЕР БАНКА: «Мы не можем выдавать кредиты на покупку квартир в таких домах»

RealEstate.ru позвонил главному менеджеру отдела по работе с партнерами управления ипотечного кредитования «Абсолют банка» Ольге Карповой, которая занималась заявкой Дмитрия. И получил такой ответ:

— По сути, все было правильно, но нам предоставили не всю информацию – не хватило справки по материалу стен. Когда выяснилось, что это блочная пятиэтажка, мы дали отрицательный ответ. Такие дома мы не кредитуем.

РИЕЛТОР ВАРТАН: «Я не имею отношения к этой истории»

— Эта история – фантазия покупателя, юридически я к ней отношения не имею.

НАЧАЛЬНИК ОФИСА «МИЭЛЬ», в котором работал ВАРТАН, СергеЙ Салкин: «Я упрашивал продавца отдать деньги»

— Этим комментарием я выражаю точку зрения нашего структурного подразделения, а не позицию холдинга. Лично я не могу отвечать за правдоподобность событий, изложенных как продавцом, так и покупателем. Мне не понятно, каким образом и почему покупатель внес аванс напрямую продавцу, когда квартира была представлена холдингом. Не исключаю, что это было инициировано им самим, чтобы не быть связанным узами отношений с агентством. Скорее всего, ему была дана такая возможность. Но договор он подписал без привлечения холдинга, поэтому у меня нет никаких юридических оснований участвовать в этом деле. При этом я сделал все, чтобы упросить продавца отдать деньги, но у него была жесткая отрицательная позиция.

ОФИЦИАЛЬНЫЙ ОТВЕТ ХОЛДИНГА «МИЭЛЬ»: «Покупатель не был нашим клиентом»

— Действительно, в свое время у нас был заключен соответствующий договор о продаже квартиры в доме 5/6, корпус 3 на улице Винокурова. Однако он был заключен с продавцом этого объекта, и именно продавец являлся нашим клиентом и заказчиком наших услуг. У покупателя не было с нами договора, поэтому он не являлся клиентом «МИЭЛЬ».

Найдя этот объект в открытой базе, он осуществлял все действия по приобретению данной квартиры напрямую. Поэтому договор аванса был передан непосредственно продавцу, и процедура передачи аванса осуществлялась без участия компании.

Соответственно, любой покупатель или продавец, принимающий решение самостоятельно действовать на рынке, берет на себя все возможные риски, с которыми он может столкнуться, как при передаче аванса покупателю, так и при неодобрении объекта залога банком. Например, в своей работе с ипотечными сделками, мы, как правило, указываем в документах, что сумма аванса должна быть возвращена продавцу в том случае, если объект не проходит проверку банком.

Но продавец не сочла неодобрение банком квартиры форс-мажорными обстоятельствами, поскольку форс-мажор – это чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельства (наводнение, шторм, землетрясение и другие стихийные бедствия), освобождающее, как правило, от имущественной ответственности за неисполнение договора или причинение вреда, а также приостанавливающее течение срока исковой давности. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п.3, ст.401, ГК РФ).

Ипотеку в «Абсолюте» Дмитрий все-таки получил, но уже на другую квартиру. А по поводу денег, отданных в качестве аванса за квартиру на Винокурова, он в ближайшее время обратится в суд.

Мнения участников рынка разделились (более развернутые комментарии см. ниже), одни советуют в подобных случаях отдавать аванс только через агентство, сопровождающее сделку.

Другие, напротив, замечают, что у большинства компаний недвижимости кабальные условия по отношению к покупателям при наличии альтернативных схем. Они часто не только не дают расписок о том, что аванс внесен, но и могут добавить в договор более жесткие условия по возврату аванса. Так что расчеты напрямую с продавцом могут быть более надежными и лояльными к обеим сторонам.

Но все спикеры сошлись на том, что у покупателя, особенно, в таких сложных случаях, должен быть свой профессиональный агент или риелтор, сопровождающий сделку от и до. Тогда именно он будет нести ответственность за все этапы и решать вопросы в пользу клиента. В случае с Дмитрием, он не заказал такую услугу, в том числе, и у компании «Миэль». Вартан В. обслуживал интересы продавца.

Впрочем, юристы отмечают, что у Дмитрия есть все шансы выиграть суд и вернуть деньги.

СОВЕТЫ ЭКПЕРТОВ:

1. «Дмитрий правильно решил обратиться в суд: дело выигрышное на 100 %»

Павел Логинов, юрист, специалист по финансовому и банковскому праву :

— Любое уважающее агентство оформляет аванс на фирму и контролирует процесс сделки. И не позволяет отдавать деньги напрямую продавцу, поскольку нарушается цепочка сделки. Это была грязная сделка со стороны риелторов.

Дмитрию нужно обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, которые он внес в качестве аванса за квартиру. Если в договоре на самом деле есть пункт, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязан вернуть денежную сумму — он обязан это сделать по первому требованию покупателя. Это дело судебное и стопроцентно выигрышное. Именно таким образом нужно решать данный вопрос.

2. «Вносить аванс нужно только официально и через агентство, в случае, с ипотекой, обязательно подключать к работе ипотечного брокера»

Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость» :

— Собственно, мне видится в этой ситуации одна и, на мой взгляд, главная ошибка – это внесение предоплаты за квартиру, которая не устроила банк по своим техническим характеристикам. Требования банка к квартире не являются секретом. И достаточно было просто попросить сотрудника банка дать их, для того, чтобы вообще исключить из круга поиска подобные квартиры. Ну, или на крайний случай, позвонить перед внесением предоплаты в банк и пообщаться со своим кредитным инспектором. Это первое, что сделает профессионал, который знает, что такое ипотека.

Вторая ошибка, которую сделал наш герой — создание ситуации, при которой агентство оказалось отстраненным от процесса внесения предоплаты. Если риелторская компания была бы нанята на весь комплекс услуг, который включает в себя и внесение предоплаты, то можно было строго настаивать на том, чтобы предоплату продавцу «вносило» именно агентство. А значит и несло ответственность за деньги. И в случае отказа последнего прекращать с ним работу. Если же Дмитрий нанимал агентство лишь для сопровождения сделки, а предоплату планировал передавать продавцу самостоятельно, то винить во всей этой ситуации он должен только себя.

Хотя надо отметить, что, судя по всему, был учтен один из ключевых моментов внесения предоплаты при покупке квартиры в кредит. А именно, в соглашение о предоплате была внесена фраза о возврате суммы аванса, в случае отказа банка или страховой компании в одобрении объекта.
Избежать рисков достаточно просто. Нужно доверить работу профессионалам. А выбор агентства проводить по принципу, «какие услуги окажет мне риелтор и в каком объеме». А это все можно понять еще до начала сотрудничества с риелторской компанией.

Если по договору у клиента одни обязанности, а у риелтора одни права. Если риелтор говорит, что правки в договор внести нельзя или сделать это очень трудно. Если риелтор не дает вынести договор из офиса, чтобы почитать его в спокойной обстановке… — надо бежать от такого агентства недвижимости.

Однозначно говорить о вине агентства я не могу, так как не понимаю, на каком этапе оно приступило к обслуживанию Дмитрия. Если после внесения предоплаты, то никакой вины риелторов в этой ситуации нет. Если же до внесения предоплаты, то работа была проведена абсолютно непрофессионально. Так работать нельзя!

Я советую всем покупателям-ипотечникам при выборе агентства недвижимости особенное внимание уделять наличию в этом агентстве специалистов в области проведения ипотечных сделок. Если сделки с ипотекой делаются без сопровождения ипотечных брокеров, то это повод задуматься о необходимости сотрудничества с такой компанией.

3. «Юридическое сопровождение каждого этапа подобных сделок обязательно!»

Вера Удачина, гендиректор компании «Адресъ-недвижимость», член комитета по защите прав потребителей Московской Ассоциации Риелторов:

— Ситуация, когда продается одна квартира, покупается другая и при этом используется ипотека, абсолютно нормальна. Это цивилизованные операции с недвижимостью, которые совершаются одновременно ради того, чтобы обезопасить участников сделки от «нахождения между небом и землей».

Например, человек продал квартиру, получил деньги, а через неделю цены подскочили и он остался без квартиры и с той суммой, на которую ничего нельзя купить… Другое дело, что каждый шаг должен быть сделан грамотно и подкреплен профессионально составленным договором. И именно для этого продавцу и покупателю нужен риелтор. Профессиональный и добросовестный.

Позиция продавца ни чем не обоснованна. Юридически внесение аванса за альтернативу не связано с получением аванса за его собственную. Это два разных договора. К сожалению, с подобной ситуацией приходится сталкиваться довольно часто. Продавцы (а порой – и их представители-агенты) не торопятся возвращать аванс. Особенно, если уже подобрана альтернативная квартира и часть полученных денег и вправду потрачены на ее авансирование. Однако, если риелтор продавца достаточно квалифицированный, то он в договоре об авансировании альтернативной квартиры также предусматривает условия возврата денег в случае отказа покупателя из-за отсутствия ипотечного кредита.

К сожалению, здесь наблюдается недобросовестное отношение риелтора к обслуживанию клиента. И – увы – это на рынке не единичный случай. Причина еше и в отсутствии должного контроля со стороны юридических служб в агентствах (а многие компании вообще пытаются работать без юристов).

4. «Необязательно передавать аванс агентству, напрямую продавцу бывает надежней, но! При обязательном условии, что у покупателя есть свой агент/риелтор, сопровождающий все этапы сделки»

Наталия Трояновская, начальник юридического отдела «Делайт-реалти»:

— Как видно из описания ситуации, покупатель приобретал квартиру самостоятельно, без сопровождения юриста или риелтора. В агентство «Миэль» он обратился только потому, что агентство выступало официальным посредником в продаже этой квартиры. Но отдельно услуги по сопровождению сделки для себя он у компании «Миэль» не заказывал. То есть покупатель, действительно, не являлся клиентом агентства, а услуги по сопровождению сделки оказывались именно продавцу. В такой ситуации агентство защищает интересы продавца. Интересы покупателя защищал только сам покупатель. И в этом, как мне кажется, состоит его ошибка.

Для приобретения квартиры, тем более, с использованием кредитных средств, следовало привлечь специалиста – риелторскую компанию, грамотного риелтора или юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью (подробнее смотрите в моей статье «Как купить квартиру»). Грамотный специалист, получающий деньги за свою работу, не допустил бы подобной ситуации. Он бы выяснил, какие ограничения существуют у банка по кредитуемым объектам, прежде, чем порекомендовал клиенту вносить денежные средства.

К сожалению, многие покупатели, принимающие решение о приобретении недвижимости без привлечения специалиста, работающего на них, защищающего именно их интересы, сталкиваются с подобными ситуациями.

Что касается заключения соглашения напрямую с продавцом, не вижу здесь ничего криминального. Дело в том, что большинство агентств, принимающих денежные средства от покупателей, действуют не по доверенности от продавца, а от своего имени. Таким образом, агентство, не являющееся стороной в сделке, не может заключить предварительный договор, обязывающий ОБЕ стороны (продавца и покупателя) заключить договор купли-продажи квартиры. В такой ситуации продавец не связан никакими обязательствами, его гарантии в лучшем случае – честное слово. Если бы я покупала квартиру, я бы хотела видеть продавца, получить о нем как можно больше информации, и договор заключала бы только напрямую с продавцом.

Правовая квалификация соглашений с агентствами – это отдельный разговор. Я видела много таких соглашений, и могу сказать, что зачастую они составлены таким образом, что еще меньше отвечают интересам покупателя, в особенности, если покупатель не является клиентом агентства.

Кроме того, получить подтверждение внесения денежных средств в агентство – задача почти невозможная. А если продавец приобретает альтернативную квартиру, то покупателю просто выкручивают руки, предлагая подписать дополнительные бумаги о том, что внесенные им денежные средства будут направлены на внесение задатка за альтернативную квартиру для Продавца. А отказ от подписания такого «документа» агентство будет рассматривать как отказ покупателя от покупки квартиры, и денег ему не вернут.

Именно с такой ситуацией мне пришлось недавно столкнуться: ко мне обратилась приятельница, внесшая аванс в очень известное крупное агентство. Ей подсунули такую бумагу спустя неделю после того, как деньги были ею внесены. Должна отметить, что нередко обращаются люди с просьбой о помощи, когда все уже сделано и исправить ситуацию трудно. Это огорчает.

Что же касается рассматриваемой ситуации, считаю, что покупатель прав, требуя возврата внесенных денежных средств. Его, действительно, не должно волновать, как продавец распорядился этими деньгами. По всей видимости, банк не предупредил покупателя о том, что кредит для приобретения квартиры в блочной пятиэтажке, не будет предоставлен. В этом случае вины покупателя в том, что сделка не состоялась, нет. А продавец вправе не возвращать деньги только при наличии вины покупателя.

Залоговый платеж (задаток) или аванс при покупке квартиры. Важность различий

Во время приобретения квартиры обсуждение внесения покупателем некоторой суммы в качестве предоплаты выглядит вполне естественным. При этом сумма может называться авансом или задатком, эти слова часто воспринимаются как синонимы, однако имеют совершенно различную трактовку с точки зрения действующего законодательства.

Чем именно отличается задаток от аванса, в чем заключаются преимущества и недостатки каждого из видов предоплаты, и как правильно оформить платеж, будет рассмотрено в данной статье.

Суть различий

Основное отличие аванса от задатка заключается в том, что задаток является суммой, которая служит гарантийным обязательством заключения сделки и не возвращается, если сделка срывается по вине покупателя. Аванс, в свою очередь, это просто внесение определенной части суммы в качестве предоплаты по договору, и если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то аванс должен быть возвращен. Другими словами, задаток является гарантией сделки, а аванс такой гарантией считаться не может.

При этом аванс выполняет лишь одну функцию (предоплата), а задаток выполняет сразу две функции (гарантия и предоплата). Кроме того, есть еще одна функция, которую выполняет задаток – это доказательная функция. Если продавец отказался продавать квартиру, покупатель, заключивший с ним договор и передавший задаток, может обратиться в суд, который примет решение о возврате задатка в двойном размере.

Задаток и аванс с точки зрения закона

Статья 380 Гражданского Кодекса определяет понятие задатка следующим образом. Задаток – это сумма, которая передается одной стороной как часть причитающихся по договору купли-продажи денег, другой стороне, и служит доказательством исполнения договора. Правила возвращения задатка регулирует статья 416 ГК РФ – задаток должен быть возвращен, если обязательства прекращают действовать до начала их исполнения при невозможности их исполнения. Имеются в виду форсмажорные обстоятельства, которые помешали проведению сделки (умер или серьезно заболел продавец, покупатель, произошло стихийное бедствие, пр.), при наступлении этих обстоятельств, продавец просто возвращает задаток. В остальных случаях при отказе от сделки покупателя задаток не возвращается, а вот если сделка была отменена продавцом, то он должен не только вернуть задаток, но вернуть его в двойном размере.

Аванс, в свою очередь, является платежом, который не регламентируется действующим законодательством РФ, несмотря на что, порядка 60% сделок на рынке недвижимости предполагают внесение предоплаты непосредственно в виде аванса. Вообще, с точки зрения закона, авансом является сумма, которая передается физическому или юридическому лицу для покрытия части расходов, связанных с оплатой оказанных услуг или выполненной работы. Таким образом, аванс является предоплатой, его размер, порядок выплаты и возврата определяется договорными отношениями. Если покупатель отказывается от сделки, аванс положено вернуть в полном объеме или за вычетом расходов, для покрытия которых эта сумма была предназначена (оговаривается в самом тексте договора или в приложении). При отказе от сделки продавца он также возвращает аванс.

В законодательстве есть специальный пункт (п. 3. ст. 380 ГК РФ), который говорит о том, что если цель вносимой предоплаты не была оговорена в договоре (то есть, непонятно, является ли эта сумма задатком или авансом), то эта сумма считается внесенной в качестве аванса. Только необходимо понимать, что законодательно аванс имеет меньшую защиту, и в суде решающим фактором будет то, каким образом прописан порядок и условия передачи, возврата аванса на случай, если сделка не состоялась.

Альтернатива авансу и залогу

В принципе, покупателю и продавцу для обеспечения гарантий сделки совершенно необязательно оперировать денежными средствами. Достаточно серьезной гарантией является подписание предварительного договора купли-продажи. Этот документ обязывает сторону заключить основной договор с дальнейшим исполнением его содержания и в предварительном договоре прописать ответственность сторон на тот случай, если сделка сорвется до заключения договора купли-продажи. В случае неисполнения одной из сторон обязательств, прописанных в предварительном договоре, вторая сторона может получить компенсацию (согласно пункту об ответственности в договоре) через суд.

Предварительный договор заключается в том случае, когда нет возможности заключить основной. Например, не готовы документы, не выписаны проживающие, квартира находится под арендой, еще не получено согласие остальных собственников, пр.

Правила оформления задатка

Процедуру передачи денежных средств в качестве задатка необходимо оформить в виде соответствующего документа, иначе в суде будет достаточно непросто доказать, что передача задатка вообще имела место. Нужно составить соглашение о задатке, однако перед этим необходимо подписать договор купли-продажи, который, собственно, и обеспечивается этим задатком. То есть, если сначала внесен задаток (и подписано соглашение), а договор оформлен только после этого, то соглашение о задатке юридической силы не имеет.

Кроме того, задаток не может служить обеспечением предварительного договора купли-продажи, согласно ст. 429 ГК РФ при подписании этого документа имущественные отношения между сторонами не возникают.

Получение задатка должно быть задокументировано распиской, которая должна быть написана от руки (только шариковой ручной). Если квартирой владеют несколько собственников, то расписку пишет каждый, при этом сумма задатка делится между ними пропорционально долей собственности.

Правила оформления аванса

Соглашение об авансе нужно оформлять также после подписания основного договора купли-продажи и заверить у нотариуса. Договор и соглашение должен подписать лично собственник (подпись доверенного лица по некоторым причинам может не иметь юридической силы). Учитывая отсутствие законодательно утвержденного регламента внесения аванса, в договоре нужно максимально четко прописать все аспекты передачи аванса (при каких обстоятельствах аванс возвращается).

Просрочка договора задатка

ID: 13400069

Добрый вечер, такая ситуация, 28.09 заключили договор задатка, собственник несовершеннолетний, почти месяц они возились с разрешением опеки на продажу, еще параллельно оформляли ипотеку в Сбербанке на новостройку, и в срок договора задатка не укладываются, как я могу получить возмещение в двойном размере? (Я покупатель), при условии если продавец отказывается возвращать задаток..

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

А цель всё-таки какая: в итоге купить квартиру или получить деньги в двойном размере?

Изначально была цель купить квартиру, но в течение месяца когда нервы вытрепали уже сомневаюсь в покупке квартиры. Так же есть подозрение что продавец занимается мошенничеством так как они продают квартиру около года и до сих пор не получили разрешение с опеки, хотелось бы хотя бы задаток свой вернуть.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Так все правильно: разрешение опеки получается тогда, когда есть покупатель и подобрана альтернатива. Возможно альтернатива не была подобрана или была, но смысла её авансировать не было, тк не было верхнего покупателя.Разрешение опеки в среднем, при полном пакете документов, получается в течение 10 дней, поэтому По сроком, которые вы отзвучали- вполне реальная рабочая ситуация.Да, вы можете сейчас забрать свой задаток/аванс, но поймите, что альтернатива с опекой да и ещё и с ипотекой это не легкое дело и работы наверное было проделано куча.А чтобы не трепать нервы, надо было нанять специалиста на сопровождение, который бы контролировал всю ситуацию.Решать Вам: забирать или немного подождать, тк сделка сложная

Я так понимаю, после просрочки договора задатка его нужно продлевать или переоформлять?

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные. Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

• Прямая (или чистая/свободная) продажа;

• Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);

• «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и Откроется в новой вкладке.»>регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

  • Покупатель квартиры-1;
  • Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
  • Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Откроется в новой вкладке.»>Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы Откроется в новой вкладке.»>денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо Откроется в новой вкладке.»>типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь Откроется в новой вкладке.»>любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях. А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше).

Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям. Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир. Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег. Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (Откроется в новой вкладке.»>здесь), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора. Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется. Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании. Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, Откроется в новой вкладке.»>удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому Откроется в новой вкладке.»>срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

  1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
  2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).

Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

Налоги в альтернативных сделках с квартирами

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. В одном налоговом периоде это происходит или в разных – тоже не имеет значения.

То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ из своей будущей зарплаты).

Другими словами, в альтернативных сделках Откроется в новой вкладке.»>налоги и налоговые вычеты применяются обычным порядком (подробнее о них – см. по ссылке), и никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры НЕ происходит.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Проект «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»

КАРТА ГЛОССАРИЯ

Междугородняя альтернативная сделка

Некоторую сложность представляет случай, когда продаваемая и покупаемая взамен квартиры – находятся в разных городах. Т.е. регистрироваться эти два договора должны тоже в разных отделениях Росреестра этих городов. Сделать это одновременно физически не представляется возможным.

Поэтому в таких случаях, сделку, обычно, подготавливают одновременно, а проводят последовательно в два этапа: сначала подписывают договор о продаже, регистрируют его, и получают деньги в одном городе, затем подписывают договор о покупке, регистрируют его, и передают деньги в другом городе.

Нюанс в том, что Продавец квартиры на некоторое время (между этими регистрациями) подвисает в статусе бомжа. Но с деньгами за проданную квартиру (это сглаживает его риск). Поэтому, если даже вторая сделка срывается, у Продавца есть возможность найти за те же деньги другую «альтернативу».

Дополнительную сложность при подготовке сделки с «альтернативными» квартирами представляет случай, когда среди Продавцов присутствует несовершеннолетний ребенок.

По требованию закона в такие сделки вмешиваются Органы опеки и попечительства, которые накладывают обязательства одновременной покупки жилья с обязательным включением ребенка в число собственников.

Регистрирующий орган может не принять на регистрацию документы о продаже квартиры с несовершеннолетним, пока не увидит договор о покупке жилья, соответствующего требованиям Органов опеки.

Если сделка происходит в одном городе, то это решаемый вопрос – оба договора подаются на регистрацию одновременно. Но если квартира продается в одном городе, а «альтернативная» квартира покупается в другом городе, то сделку также придется разбивать на части. Но сложность в том, что здесь требуется сначала покупка квартиры (для выполнения требований Опеки), а затем уже продажа своей квартиры.

Здесь нет однозначного решения. Теоретически деньги для покупки можно взять в долг, или в краткосрочный кредит, а после продажи своей квартиры – отдать.

Можно попытаться договориться с Органами опеки об отсрочке покупки альтернативной квартиры.

Можно узнать у регистратора, устроит ли его копия подписанного, но незарегистрированного договора покупки «альтернативной» квартиры в другом городе.

Включив фантазию, можно найти и другие решения этого вопроса. В том числе – с помощью специализированных юристов.