Договор аренды между муп и ооо

05.01.2019 Выкл. Автор admin

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 марта 2009 г. N А69-576/08-Ф02-847/2009 Суд апелляционной инстанции признал недействительным договор аренды, поскольку права предприятия в части распоряжения имуществом были ограничены законом, поэтому договор аренды нежилого помещения, заключенный между ответчиками, является недействительным в силу ничтожности и не влечет юридических последствий (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 13 марта 2009 г. N А69-576/08-Ф02-847/2009
(извлечение)

Мэрия города Кызыла обратилась в Арбитражный суд Республики Тыва с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Кызыла о признании недействительным договора аренды от 20.09.2005 N 52706 и соглашения от 20.09.2007 о внесении изменений и дополнений в данный договор.

Определением Арбитражного суда Республики Тыва от 27 февраля 2008 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Гост. Кызыл» (далее — ООО «Гост. Кызыл», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие «Гостиница Кызыл» (далее — МУП «Гостиница Кызыл».

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования, указав на то, что комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Кызыла не имел законных оснований для заключения с ООО «Гост. Кызыл» оспариваемых договора аренды и соглашения.

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 7 июля 2008 года исковые требования удовлетворены частично. Судом признаны недействительными пункты 1.1 и 1.1.3 соглашения от 20.092007 о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 20.09.2005 N 52706, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Кызыла и ООО «Гост. «Кызыл». В остальной части иска отказано.

Постановлением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2008 года решение Арбитражного суда Республики Тыва от 7 июля 2008 года отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды N 5276 от 20.09.2005, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла и ООО «Гост. Кызыл» и соглашения к этому договору.

Не согласившись с вынесенным по делу постановлением суда апелляционной инстанции, ООО «Гост. Кызыл» обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2008 года по делу N А69-576/08-5 отменить, оставить без изменения решение Арбитражного суда Республики Тыва от 7 июля 2008 года.

По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционным судом нарушены требования статей 8 , 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истцом в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены в полном объеме доказательства по делу.

Заявитель также полагает, что апелляционный суд не дал надлежащей оценки обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела; необоснованно применил при рассмотрении данного спора положения статьи 6 Положения «О порядке управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа «Город Кызыл Республики Тыва», утвержденного решением Кызылского городского хурала представителей от 28.03.2006 N 145.

Вывод суда о ничтожности сделки, а не ее оспоримости, по мнению ООО «Гост. Кызыл, не соответствует закону.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители мэрии г. Кызыла, департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Кызыла, муниципального унитарного предприятия «Гостиница Кызыл» возразили против доводов кассационной жалобы, указав на законность и обоснованность судебного акта.

В судебном заседании 3 февраля 2008 года на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 15 часов 45 минут 10 февраля 2009 года о чем стороны извещены и сделано публичное извещение.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что 20.09.2005 между КУМИ г. Кызыла (арендодатель) и ООО «Гост. Кызыл» (арендатор) с согласия директора МУП «Гостиница Кызыл» заключен договор аренды N 52706 по которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование ряд помещений общей площадью 536,1 кв.м в здании по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 13.

Соглашением от 20.09.2007 стороны по договору аренды N 52706 от 20.09.2005 определили дополнительную передачу в аренду помещений, расположенных в здании по адресу: г. Кызыл, ул.Тувинских добровольцев, 13. В связи с чем общая площадь арендуемых помещений составила 1313,0 кв.м.

Указывая на то, что договор аренды нежилого помещения, N 52706 от 20.09.2005, с учетом соглашения от 20.09.2007, заключенный между ответчиками, является ничтожной сделкой, так как противоречит статье 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, Арбитражный суд Республики Тыва исходил из того, что ООО «Гост. Кызыл» признало исковые требования о недействительности пунктов 1.1 и 1.1.3 соглашения от 20.09.2007 по внесению изменений и дополнений в договор аренды от 20.09.2005 N52706, заключенного между КУМИ г.Кызыл и ООО «Гост. «Кызыл» и что частичное признание иска судом принято.

Вместе с тем, судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска о признании сделки от 20.09.2005 недействительной, так как истец в нарушение требований пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 , части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств нарушения оспариваемыми договором и соглашением его прав и законных интересов.

Третий арбитражный апелляционный суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что в момент заключения ответчиками договора аренды от 20.09.2005 N 52706 переданное по данному договору имущество находилось в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия «Гостиница Кызыл».

Апелляционным судом также установлено, что передача муниципальному унитарному предприятию «Гостиница Кызыл» имущества из казны муниципального образования согласно договорам от 20.12.2001 и 03.02.2004 в безвозмездное пользование, а не на праве хозяйственного ведения ущемляет права предприятия на осуществлении в полной мере уставной деятельности без данного имущества, а последующая передача части здания в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Гост. Кызыл» исключает надлежащее использование этого имущества муниципальным унитарным предприятием «Гостиница Кызыл».

Данный вывод обоснован ссылками на пункт 1 статьи 49 , статьи 113 , 294 , пункты 1 , 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации и основан на том, что муниципальное предприятие, наделенное имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе распоряжаться спорным имуществом лишь в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что права МУП «Гостиница Кызыл» в части распоряжения имуществом были ограничены законом, поэтому договор аренды нежилого помещения N 52706 от 20.09.2005, с учетом соглашения от 20.09.2007, заключенный между ответчиками, является недействительным в силу ничтожности и не влечет юридических последствий.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает постановление Третьего Арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2008 года законным и обоснованным.

В соответствии с частью 2 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество государственного или муниципального предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

На основании статьи 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25 февраля 1998 года государственные и муниципальные предприятия пользуются всеми правами, предоставленными законом собственнику, на судебную защиту закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления имущества, в том числе и в отношении собственника указанного имущества.

Материалами дела установлен факт нахождения спорного имущества в хозяйственном ведении МУП «Гостиница Кызыл».

Положения статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие права собственника имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения, не предусматривают возможности сдачи имущества в аренду собственником имущества предприятия.

Согласно разъяснению, данному в пункте 40 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, собственник имущества не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении муниципального предприятия.

В соответствии с частью 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

В силу части 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от прав собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 236 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Таким образом, собственник вправе изъять имущество, находящееся на праве хозяйственного ведения, в случае ликвидации, реорганизации предприятия, использования имущества не по назначению либо в случае отказа предприятия от закрепленного за ним имущества.

Документов, свидетельствующих об отказе МУП «Гостиница Кызыл» от закрепленного за ним имущества, о ликвидации либо реорганизации данного предприятия, не представлено, а также не представлено доказательств того, что у МУП «Гостиница Кызыл» отсутствовала возможность для дальнейшего рационального его использования в соответствии с уставной деятельностью.

Кроме того, Постановлением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2009 года по делу N А69-577/08-3-416/2009, рассматривавшего дело дела по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, установлено право хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества — здание гостиницы «Кызыл», расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских Добровольцев, д. N 13 за муниципальным унитарным предприятием «Гостиница Кызыл».

Таким образом, КУМИ г. Кызыла не вправе был заключать с ООО «Гост. Кызыл», договор аренды нежилого помещения N 52706 от 20.09.2005.

Указанный договор противоречит требованиям статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у КУМИ г. Кызыла отсутствовали правовые основания распоряжаться имуществом, принадлежащим на праве хозяйственного ведения муниципальному унитарному предприятию «Гостиница Кызыл», и заключать договор аренды и соглашения.

Не подтвержден материалами дела, в связи с чем является несостоятельным довод ООО «Гост. Кызыл» о нарушении апелляционным судом принципов состязательности и равноправия сторон, закрепленных в статьях 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о применении закона, неподлежащего применению, а именно статьи 6 Положения «О порядке управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа «Город Кызыл Республики Тыва», утвержденного решением Кызылского городского хурала представителей от 28.03.2006 N 145, не может повлиять на выводы суда кассационной инстанции, так как применение ненадлежащего закона не привело и не могло привести к принятию неправильного судебного акта.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2008 года основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274 , 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2008 года по делу N А69-576/08-5 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Особенности аренды имущества унитарного предприятия

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (Статья 608 ГК РФ) (далее — ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Унитарное предприятие — это одна из организационно-правовых форм коммерческих организаций, не наделенная правом собственности на закрепленное имущество. В соответствии с пунктом 2 статьи 113 ГК РФ (Статья 113 ГК РФ) имущество государственного унитарного предприятия находится в государственной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Права государственного унитарного предприятия на владение, пользование и распоряжение имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, ограничены пределами, установленными ГК РФ (статья 294 (Статья 294 ГК РФ) ).

Так, согласно пункту 2 статьи 295 ГК РФ (Статья 295 ГК РФ) предприятие, которому на праве хозяйственного ведения принадлежит недвижимое имущество, не вправе его продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Таким образом, закон не исключает возможность сдачи в аренду унитарным предприятием недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, но ограничивает возможность совершения указанных действий необходимостью получения согласия собственника имущества.

Средства, получаемые в виде арендной или иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относятся к неналоговым доходам бюджетов всех уровней бюджетной системы Российской Федерации (статьи 41 (Статья 41 БК РФ) и 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации (Статья 42 БК РФ) (далее — БК РФ)). При этом исключение для средств, получаемых от аренды имущества унитарных предприятий, установлено только с 01.01.2008 (абзац 1 пункта 1 статьи 42 БК РФ в редакции Федерального закона от 26.04.2007 N 63-ФЗ (Федеральный закон от 26.04.2007 N 63-ФЗ) ).

Вместе с тем в гражданском законодательстве, как в ныне действующем, так и в действовавшем до 01.01.2008, не содержится правовых норм, однозначно требующих перечисления в бюджет арендной платы от сдачи в аренду имущества, закрепленного за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения.

Отсутствие должной согласованности в этой части гражданского и бюджетного законодательства вызывает возникновение судебных споров по поводу изъятия у унитарных предприятий в бюджеты доходов, полученных от аренды имущества за период до 01.01.2008.

В практике рассмотрения таких споров встает вопрос о том, из каких правоотношений — бюджетных (публичных) или гражданских (частных) — вытекает спор между публично-правовым образованием и унитарным предприятием по поводу изъятия доходов, полученных от аренды имущества.

Представляется, что указание в БК РФ на соответствующие виды доходов бюджета само по себе не может служить основанием для отнесения всех отношений, в рамках которых поступают такие доходы, к бюджетно-правовым.

Так, например, средства, полученные в результате применения мер гражданско-правовой, административной и уголовной ответственности, в том числе штрафы, конфискации, компенсации также относятся к неналоговым доходам бюджетов (статья 41 БК РФ). Между тем очевидно, что правовые основания для уплаты этих средств устанавливаются нормами иных отраслей законодательства (уголовного, об административных правонарушениях, гражданского).

Аналогичным образом основания, размер и порядок внесения государственным унитарным предприятием в бюджет средств, полученных от аренды государственного имущества, должны определяться нормами гражданского законодательства, а бюджетное законодательство лишь определяет порядок учета и распределения поступивших доходов внутри бюджетной системы. Из этого следует, что наличие в статье 42 БК РФ указания на такой вид доходов бюджета, как средства, получаемые в виде арендной или иной платы за сдачу государственного имущества во временное владение и пользование, само по себе не является достаточным правовым основанием для изъятия у государственного унитарного предприятия (арендодателя) соответствующих сумм в бюджет и признания этих правоотношений публично-правовыми.

При этом необходимо отметить, что норматив отчислений неналоговых доходов в объеме 100% в федеральный бюджет, установленный в приложении 2 к федеральному закону о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год, для доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий (код бюджетной классификации 1 11 05031 01 0000 120), устанавливает пропорцию централизации доходов федерального бюджета по принципу разграничения доходов между бюджетами разных уровней (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 30.10.2007 N 03-03-06/4/143 (Письмо Минфина РФ от 30.10.2007 N 03-03-06/4/143) ). Следовательно, норматив 100% означает зачисление соответствующего дохода только в один бюджет, но не является ставкой платежа.

По нашему мнению, право публично-правового образования на установление обязанности унитарных предприятий передавать поступающую арендную плату (полностью или частично) в доход соответствующего бюджета вытекает из правомочий собственника имущества, закрепленного за унитарным предприятием, и должно реализовываться в рамках гражданско-правовых отношений между собственником и созданным им предприятием.

Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, определяются статьей 295 ГК РФ.

Пунктом 1 указанной статьи, в частности, установлено, что собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 17 Федерального закона N 161-ФЗ от 14.11.2002 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ) .

Порядок и сроки перечисления в бюджет части прибыли, остающейся после налогообложения, определены Правилами разработки и утверждения программ деятельности и определения подлежащей перечислению в федеральный бюджет части прибыли федеральных государственных унитарных предприятий, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.04.2002 N 228 (ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 10.04.2002 N 228) «О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий». Пунктом 6 Правил установлено, что часть прибыли предприятия за предыдущий год, подлежащая перечислению в федеральный бюджет в текущем году, определяется решением федерального органа исполнительной власти не позднее 1 мая на основании отчета о деятельности предприятия за прошедший год и утвержденной Программы деятельности предприятия. При этом часть прибыли, подлежащая перечислению в федеральный бюджет, рассчитывается путем уменьшения суммы чистой прибыли (нераспределенной прибыли) предприятия за прошедший год на сумму утвержденных в составе Программы деятельности предприятия на текущий год расходов на реализацию мероприятий по развитию предприятия, осуществляемых за счет чистой прибыли.

Представляется, что собственник имущества вправе установить отчисление в свою пользу как от валовой прибыли, полученной от всех хозяйственных операций, так и от прибыли по конкретной деятельности, например от сдачи имущества в аренду.

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 13.01.2004 N Ф04/123-2233/А45-2003 указано, что статья 295 ГК РФ предусматривает наличие права, а не обязанности на получение собственником части прибыли, размеры которой либо определяются договором между собственником и предприятием, либо закреплены в учредительных документах предприятия.

В этом же Постановлении сделан вывод, что арендная плата является одним из видов доходов и совместно с другими денежными поступлениями от использования имущества и деятельности ФГУП составляет прибыль, за вычетом всех соответствующих налогов, других обязательных платежей и текущих затрат.

То обстоятельство, что арендные платежи от сдачи имущества унитарного предприятия в аренду являются прибылью указанного предприятия, вытекает из положения пункта 2 статьи 299 ГК РФ (Статья 299 ГК РФ) , согласно которому доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия, поступают в хозяйственное ведение этого предприятия в порядке, предусмотренном для возникновения права собственности. Вместе с тем указанные доходы могут быть изъяты по решению собственника с прекращением в этом случае права хозяйственного ведения (пункт 3 статьи 299 ГК РФ).

Таким образом, правоотношения по изъятию доходов (прибыли) унитарного предприятия носят гражданско-правовой характер, возникают с публично-правовым образованием как с собственником имущества, а не как с властным субъектом и регулируются гражданским законодательством. В рамках рассматриваемых правоотношений происходит изъятие части прибыли (дохода) унитарного предприятия, полученной от определенного вида деятельности (сдачи имущества в аренду).

В случае получения унитарным предприятием арендных платежей по договору аренды, заключенному с согласия собственника имущества, указанный договор является правовым основанием для приобретения унитарным предприятием данного имущества, которое не может быть признано неосновательным обогащением.

В свою очередь собственник имущества вправе определить, какая часть прибыли унитарного предприятия (а в эту сумму может входить и вся прибыль от сдачи имущества в аренду) подлежит перечислению в бюджет. При этом исполнение обязанности унитарного предприятия по перечислению соответствующей части прибыли освобождает данное предприятие от перечисления всех доходов, полученных от аренды государственного имущества.

Такая позиция подтверждается складывающейся судебной практикой. Так, например, ФАС Северо-Западного округа отклонил довод управления Росимущества об обязанности федерального государственного унитарного предприятия перечислить в федеральный бюджет все денежные средства, полученные от сдачи в аренду принадлежащих предприятию на праве хозяйственного ведения судов, поскольку предприятие вправе сдавать имущество в аренду с согласия собственника и обязано ежегодно перечислять в бюджет только часть прибыли, остающейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей (Постановление от 11.09.2007 по делу N А42-754/2007 (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 11.09.2007 по делу N А42-754/2007) ).

Вместе с тем нельзя не отметить, что иная ситуация складывается в том случае, если унитарное предприятие сдает в аренду имущество, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения, не получив на это согласия собственника. В этом случае заключенная унитарным предприятием сделка противоречит требованиям пункта 2 статьи 295 ГК РФ и является ничтожной. Соответственно, суммы арендных платежей, полученных унитарным предприятием по такой сделке, образуют на его стороне неосновательное обогащение за счет собственника имущества, который согласия на такой вид использования своего имущества не давал.

При этом если выплачиваемый арендатором размер арендной платы меньше арендных ставок, установленных за аренду аналогичных помещений в данном регионе, то неосновательное обогащение в соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ (Статья 1105 ГК РФ) возникает на стороне арендатора в виде недоплаченных и, соответственно, необоснованно сбереженных за счет этого сумм. Равным образом на стороне арендатора возникает неосновательное обогащение в случае невнесения арендных платежей при фактическом пользовании имуществом. Данная позиция выражена в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа (дела N А56-38184/2006 (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 30.07.2007 по делу N А56-38184/2006) ; N А56-41580/2006 (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 28.09.2007 по делу N А56-41580/2006) ; N А56-41571/2006 (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 31.10.2007 по делу N А56-41571/2006) ; N А56-38233/2006 (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 03.09.2007 по делу N А56-38233/2006) ; N А56-52074/2006 (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 20.12.2007 по делу N А56-52074/2006) ).

Филиппов А.Е., заместитель председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Регистрация аренды имущества

У меня ИП, заключил договор аренды имущества сроком на 5 лет с условием регистрации договора в рег палате. Юрист от собственника требует согласие моей супруги при сдаче договора в рег палату через МФЦ. Нужно-ли нотариально заверенное согласие? Спасибо.

Да, так как это сделка с недвижимостью. Вы очень рисковый человек или Вам нечем рисковать, что подписываете договоры аренды на столь длительный срок без юриста. Если возникнет необходимость в его расторжении, запишите мой мобильный и электронную почту [email protected] 7-915-027-33-20

Стоимость пошлины при регистрации договора аренды на недвижимое имущество между МУП и ООО.

Размер госпошлины составляет 22 000 руб. для организаций и 2000 руб. для физических лиц (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Количество объектов, являющихся предметом одного договора аренды, не влияет на размер госпошлины (Письмо Росреестра от 08.09.2011 N 14-5768-СВ). Если за регистрацией договора обращаются обе стороны, то госпошлина уплачивается ими в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, Письмо Минфина России от 04.10.2011 N 03-05-06-03/79). Это означает, что каждая сторона вносит половину установленного для нее размера госпошлины, т.е. юридическое лицо — 11 000 руб., физическое — 1 000 руб.

Госпошлина составит 22000 руб.

Имеет ли право наследник оформить договор аренды на недвижимое имущество до его гос. регистрации.

До получения свидетельства о праве на наследство не имеет право ( рег. права собственности не обязательно в данном случае).

Можно ли сдать в аренду и субаренду недвижимое имущество в свидетельстве о гос. регистрации права которого внесено обременение: ипотека в силу закона?

Регистрационная палата отказывает в регистрации договора долгосрочной аренды общего имущества МКД в связи с тем, что объект не зарегистрирован. Правомерны ли действия ФРС?

Да, действия правомерны, т.к. Вы можете сдать в аренду только отдельное помещение с отдельным кадастровым номером.

Договор аренды недвижимого имущества между ЮЛ и ФЛ подлежит ли регистрации, если он заключен на 10 месяцев? (хотелось бы услышать разные мнения)

Раньше государственная регистрация была нужна для всех видов договоров. После 01.03.2013 г. государственная регистрация нужна только для договоров, заключённых на срок до 1-го года. Если договор заключён на срок больше одного года государственная регистрация не нужна.

Такой договор аренды регистрировать не обязательно, обязательной регистрации подлежат договора аренды заключенные сроком на 1 год и более.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Каковы последствия не подачи на государственную регистрацию недвижимого имущества, срок аренды которого превышает год?

Договор считается не заключенным.

В п.2 ст. 609 ГК РФ указано: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Означает ли это, что регистрировать договор аренды квартиры теперь необходимо в обязательном порядке при любом сроке аренды? И какой налог в этом случае оплачивается? Спасибо.

Нет не означает. Если договор аренды заключен на срок менее года то регистрация не нужна

Как уберечь недвижимое имущество (сдается в аренду без регистрации) от раздела после развода? Спасибо.

да, в общем то, никак

В договор аренды недвижимого имущества прописано обязательное прохождение государственной регистрации данного договора, и, что договор начинает действовать именно с момента такой регистрации. В тоже время данный договор аренды недвижимого имущества изначально заключен на неопределенный срок. Договор подписан сторонами в 2008 года. Можно ли считать данный договор аренды недвижимого имущества не заключенным?

Дмитрий, да можно, но арендную плату не взыщите.

Если договор, даже и без государственной регистрации права, был исполнен сторонами — он является заключенным. Стороны ведь она предоставила в аренду, а другая арендовала недвижимость.

Нужно ли предотсавлять оригинал договора аренды недвижимого имущества, при регистрации допю соглашения к этом договору? Или достаточно копию договора?

сложно сказать какие требования выдвигает рег.палата в Сургуте, но вообще если основной договор зарегистрирован, то его экземпляр должен храниться в делах регистрирующего органа, поэтому предоставлять оригинал договора нет необходимости. Считаю, что достаточно копии.

Подлежит ли обязательной регистрации в Комитете по управлению имуществом договор аренды части фасада здания под рекламную конструкцию заключенный на срок 3 года.

Уважаемая Алина, в ни в каких комитетах договоры аренды не регистрируются. Договор регистрируется в ФРС. А вот получать разрешение на установку рекламных конструкций в местной администрации, увы, необходимо.

Специалисты Росреестра при регистрации имущества (здане и аренда земли под ним) на единственного учредителя ликвидированного ООО подложили липовую выписку из ЕГРЮЛ. Якобы необходимо было сначала на это ликвидированное ООО имущество оформить, а только потом на учредителя, как на физлицо. Физлицо через 2 года получило компенсацию за отъем куска арендной земли. Сейчас прокуратура раскопала, что выписка была левая. Что делать учредителю, ему вменяют 165 и 327? Просто катастрофа (выписка в виде плохой копии, с указанием что ЮЛ действующее)..

Срочно обратиться за реальной помощью адвоката. Виртуальными советами проблему не решишь.

В такой ситуации учредителю надо общаться с адвокатом в реале.

Может быть заключен договор аренды на недвижимое имущество без свидетельства о гос. регистрации права.

может, но этот договор будет порочным, т.к. арендатору нельзя будет убедиться в том, что недвижимость — собственность арендодателя

Подлежит ли договор аренды недвижимого имущества государственной регистрации?

Уважаемая Светлана! В соответствии с п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Такое исключение установлено в п.2 ст.651, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из того следует, что договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации.

Подлежит ли государственной регистрации расторжение договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более года (прошедшего государственную регистрацию). Ответ желательно обосновать ссылкой на конкретный НПА. Спасибо.

Нет, т.к. смысл совершения таких действий отсутствует. В ГК РФ (п.2 ст.609), да и Закон РФ «О государственной регистрации . » предусматривает регистрацию только договора. В договоре указан конкретный срок, в течение которого он имеет силу и в течение которого у арендодателя и арендатора есть соответствующие права. По истечении срока эти права и обязанности прекращаются.

Аренда транспорта

Добрый день! Прошу помощи в вопросе аренды транспорта. Организацией ООО был заключен договор аренды автобусов с МУП» Пассажирское» на ОСНО, которое является балансодержателем трансторта местной администрации. В договоре прописана сумма аренды 53000 в т.ч. НДС. Сумма НДС не выделена. Но в договоре указано, что ООО должно перечислять НДС самостоятельно.Согласно НК МУП не является налоговым агентом и договор у меня заключен не с администрацией- собственниками. Я оплачиваю сумму аренды МУП » Пассажирское» в полном объеме 53000 ,где указываю в платежках в т.ч НДС и сумму. С моей стороны было направлено письмо,что договор составлен в противоречие НК и просила составить доп.соглашение на изменение трактовки пункта оплаты. Но они не сделали этого, но я продолжаю перечислять всю сумму.Могут ли меня наказать за то,что я не платила НДС в бюджет. Спасибо. С уважением, Надежда.

Уточнение клиента

Хочу добавить, что аренда транспорта без экипажа

01 Августа 2014, 16:25

Ответы юристов (6)

Уточните пожалуйста, ООО на какой системе налогообложения?

Уточнение клиента

ООО на ОСНО. Спасибо

01 Августа 2014, 16:58

Есть вопрос к юристу?

Согласно п.3 ст. 161 НК РФ При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Таким образом, Вы являетесь налоговым агентом по НДС при аренде государственного и муниципального имущества даже в том случае, если оплата НДС в бюджет не производилась.

Соответственно, у Вас есть обязанность подавать декларацию по НДС за текущий отчетный период даже при отсутствии данных в декларации.

В случае непредставления налоговым агентом декларации по НДС в установленный срок он может быть привлечен к ответственности по ст.126 НК РФ в размере 50 руб. за каждый непредставленный документ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.09.2003 N Ф04/4875-1441/А46-2003 по делу N 25-42/03).

Безусловно Вам необходимо составить дополнительное соглашение к договору в этой части.

Вам необходимо вычитать НДС из заявленой стоимости аренды и оплачивать его, соответственно перечисляя МУП сумму за вычетом НДС, а не в полном объеме.

Уточнение клиента

А как же тогда такое объяснение: Аналогичной позиции придерживаются и налоговые органы. В письме МНС России от 22 ноября 2002 г. № 03-1-07/2875/15-АН789 сказано, что по договорам аренды государственного имущества, заключенным между арендатором и унитарным предприятием минуя органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления, уплату НДС в бюджет осуществляют балансодержатели этого имущества. Необходимо отметить, что в хозяйственной практике часто встречаются трехсторонние договоры, в которых одновременно участвуют арендатор, арендодатель (МУП или ГУП) и территориальный орган Росимущества. В этих ситуациях НДС также должен начислять и уплачивать арендодатель, то есть унитарное предприятие. Ведь именно оно, а не уполномоченный орган государственной власти передает имущество в аренду (письмо Минфина России от 10 июня 2004 г. № 03-03-11/92).

01 Августа 2014, 17:58

У Вас же в договоре указано, что НДС оплачиваете Вы. Поэтому будет применяться положение ст. 161 НК РФ.

Приведу Вам более свежее разъяснение.Министерство финансов Российской ФедерацииДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ
ПИСЬМО от 10 мая 2012 года N 03-07-11/140

О применении НДС при оказании бюджетными учреждениями услуг по предоставлению в аренду государственного недвижимого имущества, закрепленного за этими учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управленияВопрос: ООО заключило договор аренды нежилого помещения с государственным бюджетным общеобразовательным учреждением центра образования. На ком в данном случае лежит обязанность налогового агента по НДС?Ответ:В связи с письмом по вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании бюджетными учреждениями услуг по предоставлению в аренду государственного недвижимого имущества, закрепленного за этими учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.Пунктом 3 статьи 161 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) установлен особый порядок применения налога на добавленную стоимость при реализации на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества органами государственной власти и управления или органами местного самоуправления. Так, в соответствии с данным порядком исчислять и уплачивать в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость обязаны арендаторы такого имущества.В отношении услуг по предоставлению в аренду государственного или муниципального имущества, закрепленного за организацией на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, особенностей по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость главой 21 Кодекса не предусмотрено. Поэтому при оказании организацией, в том числе бюджетным учреждением, услуг по предоставлению в аренду государственного или муниципального имущества, закрепленного за ней на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, налогоплательщиком налога на добавленную стоимость является эта организация.Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 года N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента С.В.Разгулин

Уточнение клиента

Извините, но у меня договор аренды транспорта, не недвижимого имущества.Спасибо.