Аванс до проверки документов

05.11.2018 Выкл. Автор admin

Проверка документов на квартиру

Проверка документов на квартиру — важнейшая часть подготовки к сделке купли-продажи.
Изучить необходимо документы, которые устанавливают права владельца на квартиру, и которые подтверждают, что право собственности зарегистрировано (признано) государством.

Содержание статьи подробное:

Проверка документов на квартиру

  • решения суда
  • договора дарения
  • договора приватизации
  • брачного договора
  • свидетельства о праве на наследство
  • договора мены
  • договора(соглашения) о выделении доли и др.

Проверка документов при покупке квартиры

  • До 02.01.2017 года велся ЕГРП -единый государственный реестр прав.
  • До 15.07.2016 года наличие зарегистрированного права подтверждалась — Свидетельством о государственной регистрации права, после указанной даты — Выпиской из ЕГРП.
  • После вступления в силу ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» 02.01.2017 года — единственным доказательством зарегистрированного права собственности на недвижимость является наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН
    Наличие записи о государственной регистрации права подтверждается Выпиской об объекте недвижимости из ЕГРН
  • Сведения о правах на недвижимость, возникших до 31.01. 1998 года — хранятся в БТИ или Архиве администрации населенного пункта.

Какие документы нужны для проверки квартиры

Документы на недвижимость, имеющиеся у продавца квартиры — это просто кладезь информации.

Но нужно уметь ее анализировать с целью выявления рисков оспоримой сделки. То есть уметь отделять важную информацию от несущественной.

А еще «читать между строк», вернее каждую строку превращать в абзац, с подробным анализом возможных осложнений при купле-продажи.

Методику такой работы невозможно описать в одной статье.

Поэтому я вам предложу книгу. Вернее две ее первых части.

Хочу купить недвижимость. Что надо знать?

Часть первая — базовые знания требования законодательства в оформлении сделки и регистрации права собственности.

Часть вторая — «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли-продажи недвижимости». В ней подробно, с примерами из практики, рассказано об изучении документов на квартиру с целью выявления скрытых рисков.

Коих сейчас очень много.

Связано это и с частым использованием средств поддержки семей с детьми из государственного бюджета, правильность расходов на которые контролирует прокуратура, а так же электронной регистрацией сделок.

Документы для проверки чистоты квартиры

-А что значит «проверка чистоты»?

-Не знаю ))) Наверное имеется ввиду законная предыдущая покупка.
В сделках купли-продажи много рисков.
Можно продать абсолютно «чистую» квартиру, но заложить ее в банк перед сделкой.

Прочтите 1 и 2 части книги — это более 100 страниц подробных объяснений, как не потерять деньги и законно зарегистрировать свои права.

Как проверить недвижимость перед покупкой.

Как проверить недвижимость перед покупкой.

Сбор документов для юридической проверки недвижимости (необходимых для покупки квартиры). Часть 1.

На мой взгляд, правильней всего говорить о комплексной проверке недвижимости, которая состоит из:

Начинать юридическую проверку нужно со снятия копий с оригинальных правоустанавливающих и прочих сопутствующих документов. Как правило, юриста привлекают на этапе внесения аванса за квартиру, который заблаговременно созванивается с хозяином квартиры и обговаривает список документов, который будет предоставляться. Непосредственное общение юриста со всеми участниками сделки — это очень важная процедура юридической проверки. Опытный юрист или агент по недвижимости по определенным реакциям и поведению людей может уже вычислить мошенников. Поэтому психологические аспекты не нужно снимать со счетов.

Документы при покупке квартиры:

— Документы, которые предоставляет продавец квартиры.
— Документы, которые вы собираете вместе с продавцом квартиры.
— Документы, которые вы собираете самостоятельно.

Вы можете скинуть продавцу квартиры весь список документов, пусть предоставит те, которые есть.

Документы, необходимые для проверки квартиры на юридические риски:

-Договор купли-продажи квартиры, дарения, мены, с распиской, подтверждающей оплату по договору, актом приема-передачи.
-Заявление о приватизации, договор на передачу квартиры в собственность.
-Свидетельство о браке.
-Снилс участников сделки.
-Водительские права всех собственников продаваемой квартиры.
-Справка из ПНД, НД.
-Свидетельство о регистрации права собственности.
—Паспорт собственников квартиры.
-Выписка из домовой книги, архивная выписка из домовой книги.
-Единый жилищный документ.
-Технический паспорт на жилое помещение.
-Кадастровый паспорт.
-Квитанция за коммунальные услуги, свет, воду, телефон.
-Ипотечный договор, оценка стоимости квартиры (если квартира покупалась по ипотеке).
— Выписка из ЕГРН.

Лирическое отступление (ситуация из жизни): Как-то покупали квартиру у одного очень малоизвестного режиссёра, он так обиделся, когда его попросили предоставить выписку из ПНД, НД. Это был театр одного актера, возмущения не было конца. В конце его выступления хотелось попросить психологическое освидетельствование, так как засомневался в его адекватности. Многие взрослые люди как дети обижаются на то, что им приходится доказывать, что они нормальные, психологически здоровые люди. Если вы продавец квартиры, то поймите, это всего лишь процедура проверки, которую надо пройти, если вы хотите продать квартиру!

Один из этапов проверки недвижимости — это визуальный осмотр оригиналов документов. Не допускайте, чтоб вам просто передали копии документов с ссылкой на то, что оригиналы будут на сделке. Вам лично нужно осмотреть оригиналы на предмет подделки. Юристы знают, как выглядит тот или иной документ, какие стоят печати. Свежий, не помятый документ, еще пахнущий краской, вас непременно должен насторожить. Особое внимание уделите паспорту собственника. Сравните его со своим, он должен иметь те же степени защиты. Очень важно убедиться, что вы имеете дело с владельцем паспорта. Поэтому очень важно сличить паспорт с правоустанавливающими документами. Т.е. паспорт на Иванова Ивана Ивановича и все остальные документы должны быть оформлены на него же.

Не все документы запрашиваются у продавца квартиры. К примеру, Выписку из ЕГРН (единого реестра прав на недвижимость) вам необходимо получить самостоятельно.

Документы, которые вы собираете вместе с продавцом квартиры:

-Справка из ПНД, НД.
-Выписка из домовой книги, архивная выписка из домовой книги.
-Единый жилищный документ.

Справку из психоневрологического и наркологического диспансера вам никто не даст даже по нотариальный доверенности. Ваше личное присутствие при получении указанной справки — это гарантия, что указанная справка не подделана.

Выписка из домовой книги или Единый жилищный документ получается в одном месте, в МФЦ. Указанную справку вам могут выдать и по нотариальный доверенности. Но зачем ради одного действия оформлять доверенность? В МФЦ вы потратите значительно меньше времени, чем у нотариуса. Также важно присутствовать при получении указанных документов для гарантии их оригинальности. Бывают случаи, что в квартире прописаны лица, имеющие право проживать, и если вам предоставят поддельную выписку из домовой книги, вы об этом и не узнаете.

— Выписку из Единого реестра недвижимого имущества.

Собрав необходимые для проверки документы, далее проводим экспертизу указанных документов.

Прощай, аванс! или Нужна ли банкам ипотека-2

Ваш вопрос решен, вам отказано! (из фольклора бюрократов)

Вы собрали все документы, необходимые для того, чтобы банк поверил в вас и согласился дать некую сумму на приобретение квартиры в ипотеку. Одобрение банка вас, как ипотечного заемщика, получено. Вы долго ездили в поисках квартиры, звонки, просмотры, обсуждения увиденного.

Муки выбора позади, вы нашли квартиру. Квартиру Своей Мечты- или на что хватило денег. Теперь самое главное- надо сделать так, чтобы квартира досталась вам, чтобы, пока банк решает, дать вам в кредит денег для покупки именно этой квартиры или нет, пока вы будете готовить документы для ипотеки, продавец не «сдался» другому покупателю с наличной готовой для покупки суммой денег. Для этого существует способ – внести аванс (залог, задаток- разницу и путаницу в этих понятиях я уже обсуждал в рассылке).

И вот тут начинаются сложности.

Первое.

Надо рассчитать, на какой срок вы будете «столбить» за собой квартиру.

В отличие от покупателя, который имеет всю сумму на руках для покупки и которому нужно 5-7 дней для проверки документов на квартиру и подготовки к сделке, вам предстоят еще дополнительные этапы. Сначала надо получить оценочный отчет от оценочной компании из списка, который вам дали в банке. Как вы, возможно, догадались, оценщики не сидят сложа руки и не ждут-дожидаются вашего звонка. А значит, выехать на осмотр объекта-приглянувшейся вам квартиры- сотрудник сможет в течение 1-3 дней. Есть банки, например, ВТБ24, которые жестко контролируют этот процесс – оценщика из «карманной» оценочной компании вызовете не вы, а ваш кредитный менеджер. И не сразу после вашего звонка менеджеру, когда вы внесете аванс/задаток, а тогда, когда у него/нее будет время и настроение это сделать (как вы помните из предыдущего выпуска, надо еще дозвониться до менеджера, поведать ему радостную новость, что вами найдена квартира в ипотеку, а ему-менеджеру-еще одна головная боль. И не забудьте послать письмо по электронной почте!).

Далее пройдет некое время, от 2 до 7 дней, пока будет подготовлен оценочный отчет для банка. Совет- узнавайте сразу, как этот отчет должен попасть в банк. На моей памяти были случаи, когда отчет 2 недели лежал в оценочной компании, так как по договору с клиентом доставка отчета в банк не входила в список оказываемых услуг. А покупатель уехал отдохнуть на недельку, уверенный, что процесс идет и он приедет уже на сделку. Деньги за оценку ипотечник платит до составления отчета, в лучшем случае при осмотре сотрудником-оценщиком квартиры.

Далее документы на квартиру, покупаемую по ипотеке, пойдут на рассмотрение юристам банка. Это займет еще 3-7 дней (вы не забыли, что юристы, как и руководство банка, «очень заняты», что у них «очень много работы»?). То есть 2 недели уйдут на то, чтобы получить одобрение банка на выдачу ипотечного кредита для покупки выбранного вами объекта. Получив одобрение банка по конкретной квартире, вам предстоит оформить страховку. В зависимости от банка, вас заставят застраховать свою жизнь, потерю трудоспособоности, риск разрушения или существенного ухудшения недвижимости, титул сделки. Довольно часто представитель страховой компании приезжает с подготовленными бумагами прямо на сделку, но и здесь возможны варианты. Тот же ВТБ24 ставит «заградительные» условия для страхования в компаниях, отличных от «ВТБ24-страхование», и вам может потребоваться 2-3 дня на решение вопроса со страховкой.

Все сказанное относится к случаю, когда продавец в ожидании покупки по ипотеке его квартиры подготовил документы для ипотеки- документы БТИ- кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликацию. К сожалению, очень часто и продавцы, и их риелторы пребывают в неком убеждении, что они будут продавать квартиру покупателю с «живыми» деньгами, для оформления сделки с которым документы из БТИ не нужны. А потому прибавляйте к сроку, на который вы выдаете аванс еще 2 недели- именно столько готовятся документы БТИ обычным порядком.

Есть варианты ускорения процесса, за отдельную плату, которую платить предложат вам. Причем этих денег- в размере стоимости неплохого мобильного телефона- вам уже не вернут ни при каких условиях, ведь кто заказывает «музыку»- тот за нее и платит.

Теперь вы понимаете, почему продавцы квартир резко теряли энтузиазм, когда слышали, что вы покупаете их квартиру с привлечением ипотечных средств? (если раньше вы продавца могли заинтересовать тем, что купля-продажа квартиры по ипотеке регистрируется 5 дней, а обычная сделка- месяц, то теперь, когда и в Москве , и в Московской области регистрация обычных сделок идет 2 недели, ваше «ипотечное» преимущество во времени стало незначительным)

Второе.

Некоторые банки, в числе которых наш любимый «народный банк» Сбербанк, требуют для выдачи кредита подписания предварительного договора между заемщиком и продавцом квартиры. А предварительный договор очень не любят агентства недвижимости, равно как и привлеченные на сопровождение продажи квартиры риелторы из-за статьи 429 Гражданского кодекса, в которой говорится, что одна сторона может заставить другую заключить основной договор в судебном порядке. В данном случае это отношение понятно- получается «игра в одни ворота». Продавца по суду можно заставить продать квартиру на условиях предварительного договора, а как вы заставите заемщика, которому отказали в кредите в Сбербанке на ипотеку, эту самую квартиру за оговоренную сумму купить? Понятно, что в банке есть юристы, которые рисуют некие схемы, весьма далекие от реалий жизни. Позиция простая- мы считаем, что должен быть предварительный договор. Нет договора- нет кредита.

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Мой клиент выбрал квартиру, которую продавало «народное агентство». Надо отдать должное этим ребятам- если они на стороне продавца, то вы увидите неподдельное изумление от предложенного вами – не вами, а банком, если быть точным- подписания предварительного договора. Как будто они не делали ни одной сделки на стороне покупателя, получившего ипотечный кредит в Сбербанке. Как будто они не знают ничего про это требование крупнейшего банка страны (у которого, кстати, весьма привлекательные условия по ипотечному кредитованию, а потому Сбербанк — ипотека и получила такое широкое распространение). И этими «специалистами» было предложено «гениальное» решение вопроса- одновременно с подписанием договора предварительного подписать соглашение о его расторжении. Чтобы в случае возникновения иска по 429 статье «отбиться» этим самым соглашением. То, что может произойти в жизни покупателя, если подобная бумага вдруг всплывет на свет Божий в банке (а пути подписанных нами бумаг, как и пути Господни,- неисповедимы), их совершенно не волновало:попадание имени заемщика в «черный» список банков, обвинения в мошенничестве в крупном размере.

Квартиру ту мы у них купили. И договор предварительный они подписали. НО! Было два раунда переговоров, по два часа каждый, мы расставались на три дня, снова встречались. Не просто, но решение нашли.

Третье.

Самое важное. Банк имеет право вам отказать в получении ипотечного кредита для приобретения выбранной вами квартиры. Некоторые банки комментируют отказ- некоторые нет. Причины отказа разные, но, как пути Господни, — неисповедимы.

Представьте себе ситуацию. Вы искали квартиру, ездили на показы. Вы внесли аванс. Вы заплатили за оценку. Вы подготовили документы для ипотеки. А банк вам отказал.

И перед вами встает вопрос о возврате вашего аванса/залога/задатка.

Вы все-таки взяли риелтора на сопровождение сделки, и ваш специалист настоял на включении в соглашение об авансе/предварительный договор пункта о том, что в случае получения отказа банка в выдаче ипотечного кредита аванс будет возвращен (обратите внимание, именно ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, кредит еще может быть потребительским).

Следующим вашим шагом будет получение ПИСЬМЕННОГО отказа из банка. По личному опыту, могу сказать, что и тут приходится повоевать. Или вы забыли, что у менеджеров «очень много работы», а начальство- либо «занято», либо его «нет»?

Но что делать, если квартира, которую вы выбрали, — альтернативная? И ваш аванс пошел «по цепочке»? И продавцы квартиры не собираются вам его отдавать по причине того, что их контрагенты передали его еще дальше, и «забыли» внести пункт в договоре о возврате аванса в случае отказа банка. Признаться, не каждый продавец свободной квартиры еще согласится связываться с цепочкой квартир, ждать месяц до сделки, которая может и не состояться из-за отказа банка вам, человеку, которого он, продавец свободной квартиры, в глаза не видел.

Что же, спросите вы, банк ОБЯЗАН выдавать ипотечный кредит на любую квартиру? Не имеет право отказать в выдаче кредита на откровенно «грязный» объект?

Отвечу- не обязан. И объекты проверять- необходимо.

Вопрос в другом- если банки заинтересованы в своих клиентах, в выдаче ипотечных кредитов, почему нельзя организовать что-то вроде «экспресс-проверки» юристами подобранных вариантов? Или в банке боятся, что юристы «только и будут проверять документы»? Поверьте, если продавец предоставил копии своих документов на квартиру, свои паспортные данные, или подъехал в банк с документами- это говорит о серьезности его намерений.

Особенно важна такая блиц-проверка именно в случае покупки по ипотеке квартиры с альтернативой.

Мои попытки добиться хоть какого-то ответа на «предварительной» стадии натыкались на твердый отказ что-либо рассматривать до тех пор, пока не будет предоставлен полный пакет документов. Кредитные менеджеры не хотят брать на себя хоть какую –то ответственность – попытка спросить, возможен ли отказ по данному варианту, ведь человек провел не одну ипотечную сделку купли-продажи квартиры, – терпит фиаско.

Может быть, юристы и инспектора в банках настолько далеки от жизни, что не знают, что порядка 80% сделок- альтернативные? Может, они не знают, что перед покупкой вносится аванс?

Знают. Хорошо знают. И в уведомлении заемщику, в котором сообщается радостная новость об одобрении его кандидатуры на получение ипотечного кредита, все прописано: все риски, дорогой наш,- твои. До самого последнего момента ты не будешь знать, одобрим мы квартиру или нет. И если аванс потеряешь- твои проблемы. Цинично и просто.

Самое интересное, что и на вопрос о том, какие квартиры банк, как правило, не пропускает на получение ипотечного кредита, вы не услышите внятного ответа. Молчит ваш кредитный инспектор. Молчит, как партизан. В лучшем случае посоветует все же взять риелтора на сопровождение.

В заключение, я поделюсь собранной с помощью своих коллег –риелторов информацией об «отказных» квартирах, на которые будет сложно получить ипотечный кредит.

Чаще всего получают отказ по «рентным» квартирам. Там требуют для одобрения (если оно в принципе возможно) собрать такое количество справок, что продавцу проще расстаться с заемщиком, чем выполнить требования банковских юристов.

Велик риск отказа при свободной продаже квартир, в которых прописаны дети.

Пристально рассматривают квартиры, приватизированные до 1993 года.

Вносим аванс за квартиру

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть Откроется в новой вкладке.»>предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде Откроется в новой вкладке.»>задатка, либо в виде Откроется в новой вкладке.»>аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на Откроется в новой вкладке.»>регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если Откроется в новой вкладке.»>сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной Откроется в новой вкладке.»>консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Откроется в новой вкладке.»>Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Договор аванса за квартиру

Форма Откроется в новой вкладке.»>Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

  • адрес квартиры,
  • ее полная стоимость,
  • срок аванса,
  • сумма аванса,
  • условия возврата и невозврата аванса,
  • штрафные санкции (если о них договорились),
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Следует также предусмотреть там будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (лучше – через Откроется в новой вкладке.»>банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к возможному ее расторжению в будущем, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, Откроется в новой вкладке.»>справку из ПНД.

Если владельцев квартиры несколько (семья, например), то правильнее будет, если они все подпишут авансовый договор.

Договор об авансе нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае Откроется в новой вкладке.»>мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца, то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в Откроется в новой вкладке.»>нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Ипотека.Когда аванс, а когда документы на квартиру?

Александр, Марина.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Верно мыслите, договор надо какой-то составить. Заверять такой договор никто не должен.

Вот-вот, именно авансовый договор. Только кто бы его еще составил? Продавец вам будет собирать все документы -без аванса, а вы и откажетесь покупать. И чего ему делать? У продавца нет риэлтора и у покупателя нет. И как чего делать, чтобы ничего не потерять? Может в интернете кто напишет)))))

. вот внесете продавцу аванс, а он алкоголик-наркоман!? Или вообще мошенник! И все ваши деньги -тю-тю.
Вот так еще ничего не купив -уже чего-то потеряв.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Все правильно вы говорит. для этого вам необходим риэлтор

Александр, Марина, это у вас только первый вопрос из последующих. Для нас , специалистов, он вызывает улыбку. Помочь вам сможет только специалист. Слишком много надо знать, чтоб было все так, как надо: что подписывать и как прописывать, какой составить договор (аванса, задатка или соглашение)., сроки, условия. стоит ли вносить аванс вообще с учетом информации по квартире и условиям банка.

Согласна со всеми ответами коллег!
и еще, уж простите за любопытство, интересные какие документы на квартиру, при Справке о выплаченном пае еще и разрешение опеки. Ведь в ЖСК только взрослые собственники, если не было других сделок последующих ( продажи, дарения, наследства или др). Откуда же там дети в собственниках?
Ну, это просто любопытство профессиональное, извините , оно не по существу.
А по существу, покупка квартиры требует глубоких профессиональных знаний. Этому не научить ни за час, ни за неделю.
Для этого годы требуются . вдумчивой сложной учебы.

Дом жск 9ти этажка,поэтому Справке о выплаченном пае, опека не по детям, опека дана дочери матери,а мать является супругой владельца квартиры, короче семья,дочь мать отец он же и владелец, мать парализована.

кстати. банки проверяют ТОЛЬКО НАЛИЧИЕ необходимых для сделки документов. и всё.
Банки НЕ проверяют историю квартиры, и не оценивают степени рисков при покупке.
Все риски ложатся на покупателя.
Так что в любом случае, мое мнение, всегда, особенно при ПОКУПКЕ, необходим риэлтор.
Тем более уже на такой простой вопрос, (по сравнению с дальнейшими), на какой стадии и при подписании какого договора продавец должен предоставить пакет документов в банк , нет ответа у самих покупателе, требуются подсказки и советы со стороны.
Впрочем, никому ничего НЕ советую, каждый человек сам решает в разных жизненных ситуациях, как ему поступать и действовать.
Можно ли приобрести квартиру, не обладая риэлторскими знаниями, и не прибегая к услугам профессионального риэлтора?
Коротко если, скажу так : «Можно, если не интересует результат. «

то есть СУПРУГА владельца ( а если пай выплачивался В ПЕРИОД БРАКА, то и фактически совладелица) парализована и НЕдееспособна? то есть она и не говорит толком. если под опекой, дело сеоьезное.
Она под опекой своей взрослой дочери?
Ой, друзья, страховая не пропустит, да и правильно сделает.
Я бы своим клиентам посоветовала искать другой вариант.

Обычно на СТАДИИ ОБЗВОНОВ, еще ДО просмотров,
профессионал, подбирающий клиенту квартиру , особенно для ипотеки,
ОТСЕИВАЕТ подобные варианты, экономя время своих клиентов.
Как образно и емко говорила одна моя клиентка » Что зря ноги бить»

а если ВДРУГ какая нибудь страховая и пропустит, я бы не купила подобную квартиру ни себе, ни клиентам, я человек осторожный, люблю надежность и основательность во всем.
Это сливы можно немного перезрелые подешевле по случаю купить, да джема наварить вкусного и замечательного, и недорого. а это же КВАРТИРА!
Помню, директор Агентства, сотрудники которого и он сам начинали с начала 90-х. ( агентства, в котором я начинала, это были 1997-1998 года), нам, новичкам, пришедшим к нему после окончания курсов, повторял:»В квартире главное- НЕ стены, в квартире ГЛАВНОЕ- ДОКУМЕНТЫ»

извините, пожалуйста, если возможно, резко и не очень приятно отвечаю, прошу прощения.
Но по существу и образно все так.
С Уважением

Коллеги, мы все тут настоятельно рекомендуем ( и не только в этой теме) обращаться к специалистам.
Я тоже активно это и часто объясняю .
Но прихожу к выводу в последнее время, что каждый человек может и должен решить самостоятельно, нужны ли ему специалисты -помощники , или сам будет делать.
Мы отчасти правильно делаем, что рассказываем, почему все таки нужны специалисты.
А дальше как действовать- самим людям решать.
Никому ничего не советую, просто рассказала эмоционально.

Вы с банком можете даже КУПИТЬ КОТА В МЕШКЕ, не только аванс внести, не знамо как и не понимая последствий, если не проверите досконально с экспертом покупаемую квартиру. То, что Вы хотите сделать самостоятельно-это целое действо, которое, без должного опыта, хорошо Вы сделать не в состоянии по определению..Нужен опыт.
А опыт, это Сын ошибок трудных. (А.С.Пушкин) Если чего не понятно-обращайтесь

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Согласен, вряд ли кто-то по этой квартире возьмется страховать титул.. а значит — не купить ее в ипотеку.. только время потеряете..

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

«Мать парализована» — опека над ней.
. а кто-то должен договор заверить. А продавец (вот ведь некузявый кузяка. ) даже документа не дает!
Ребята, ищите другую квартиру — раз, и специалиста — два.

Как возвращать аванс?

Уважаемые специалисты. Такая ситуация. Квартира покупателю нравится, он просит копии документов, чтобы оценить риски грядущей покупки. Продавец до внесения аванса копии взять не разрешает.

Аванс внесен, начинается проверка документов. В истории квартиры всплывает сомнительный эпизод многолетней давности. О деталях умолчу, но суть такова: формально все законы соблюдены, есть решение суда 2006 года, затем ДКП в 2010. Юридически, никаких препятствий для сделки нет, но риск грядущих проблем присутствует.

Покупатель, проконсультировавшись с юристами, решил от покупки отказаться и хочет получить свой аванс обратно.

Продавец возражает. Дескать, косяков нет, документы безупречны, а покупатель просто придирается или ищет повод, чтобы отказаться от покупки этой квартиры, так как нашел другую подешевле.

Если кто-то сталкивался с подобным, то прошу поделиться опытом решения подобных конфликтов. Вроде, каждый прав по своему.

Для решения подобного рода конфликтов надо при внесении аванса (задатка) в соглашении или договоре указывать такого рода детали в качестве причин для возврата. Если не указали, то остается надеятся только на добрую волю продавца или на суд.
Вот попросите тех юристов, которые Вам нарисовали опасность, изложить все это в письменном виде со ссылками на нормы законодательства. Там уже такие сроки прошли, что придумать опасности довольно-таки сложно. А рассуждать без документов по квартире и без соглашения об авансе — это пустое занятие.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр, Вы кому аванс внесли? Если физлицу, то это первая ошибка, так как им стараются авансы не давать вообще.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Теперь возврат возможен через уведомление продавца, не получается- через суд.